商品住宅全装修设计论文

商品住宅的全装修设计

近几年以来，全装修商品住宅的销售在一些城市中已不属于个例。根据最近的统计数字，北京，上海所占市场的比例大概已达到40%-50%，广州甚至已占到70%以上。全装修商品房的大量涌现，不仅是建设部大力倡导的发展结果，更是顺应市场需求的体现。

作为普通的消费者，与自行装修相比，置办全装修可谓是省钱省时省力。由于各种材料是批量采购，统一施工，在保证质量的同时降低了成本，就连建筑垃圾的清运也可节省将近20%的费用。而自行装修中除了耗费的大量金钱以外，其投入的时间与精力，往往也被视为不能疏忽的成本之一。

随着住宅建设科技含量不断地提高，特别是住宅产业化进程的快速发展，住宅精装修标准化体系正在慢慢建成，它彻底地改变了室内设计在传统的家居建设中的被动地位。在这种新式的标准化体系的指引下，住宅的精装修设计已不再是简单地研究在毛胚房的基础上如何对墙地面进行铺装，而是全面地提供整套家居解决方案。全面家居解决方案是指从建筑设计方案开始，便对户型，装修，景观，厨卫，水电，暖通，及收纳储藏等多个细节进行统一研究，并集成规划。这种方式的家居设计比以往的传统做法有了很大的提升和进步，预计未来的若干年内将在商品住宅全装修领域得到更广泛地应用。

当人们在享受全装修房带来的经济和便捷的同时，懊恼也将接踵而来。随着全装修住宅市场的迅猛发展，大量有关装修质量的投

诉不断显现，如管道漏水，饰面开裂，墙面渗水等等，其归纳起来，原因主要是设计，施工，监理技术水平有限，而大多数开发商对全装修住宅建设又缺乏经验，对施工要求更高，将面临质量监管难度更大的挑战。

如何做好全装修住宅，一直以来是开发商和作为设计师的我们所密切关注的问题。近两年来，在接手过一些住宅全装修项目后，对其中的失败及成功的经验也有了更深的体会，也希望通过在项目中设计定位、设计方法、成本控制以及施工管理等四个方面的感受与更多专业人士就此问题进行探讨。

1.设计定位

全装修房的设计定位应取决于楼盘的市场定位。装修设计标准要根据项目地段，楼盘规模，户型特点及销售价格来确定的。

例如前段时间我们在设计工作中碰到的一个高档住宅项目，开发商来自于香港较有实力的家族企业，该项目位于浦西黄浦江边，与浦东世博园区隔江相望。项目规模较大，集甲级办公，高级住宅，vip会所于一体；户型较多，从100m2以下到300m2以上共有十几种类型;当然象这样的楼盘价格自然不菲，均价在8万/m2左右，个别单元甚至标价14万/m2。如此的高价客户群要求品质高端，因此精装定位自然不以简洁，实用和经济为主的大众口味来进行定位，而是以强调华丽，气派和身份感体现作为最终定位。

另外在实际操作中，鉴于房型较多，开发商首先选择了3套精装修设计方案，以样板房的形式作为预先指引，让客户有更直观的

体验，这样实际上也通过样板房进行了一次“二次市场再定位”的工作，最终也达到了较为满意的市场反响。通过以上的实例显示，作为全装修设计前期工作，设计定位应与市场营销工作紧密结合，并相辅相成，才能获得市场的最终认可。

2.设计方法

提到设计方法，我不妨又要回到先前说过的住宅精装修标准化体系。与传统的，在毛坯房基础上进行二次装修设计不同，这里所提倡的全装修住宅设计，应该由建筑师，室内设计师在住宅方案设计阶段便共同开展的相关设计。

根据国内现状看，普遍的建筑设计以考虑项目的整体效果更多，而室内设计师更关注人们的家居生活细节，并给建筑设计提供很好的补充。

随着住宅产业化分工的进一步细化，不少住宅精装修部件如厨房橱柜，洁具，以及壁橱等，都有了更专业，更接近市场需求的设计和制造。例如厨房橱柜的设计，除了满足传统的洗，切，炒流程和物料收纳功能外，还要满足新型厨房电器的布置。当建设方选定了橱柜制造商后，他们便会委派专业设计师提前介入住宅的精装设计。通常的操作方式是，这些设计师会根据提供的初步阶段的厨房放大平面，进行厨房系统的整合，提出包括设备在内的各项留洞位置，并通过复核成型后的厨房毛坯尺寸，对实际安装进行微调，在保证了良好的安装质量的同时，也提高了安装的速度。目前，精装设计中的成品设计种类日益增多，从厨卫家具，储藏柜到室内木门

和门套等，虽然减少了不少现场施工的压力，但作为总的统筹组织者，开发商将承担起更多的细分专业设计方面的协调工作，对于开发商迅速提升自身的专业素质也将是一个挑战。

“个性化”需求对于全装修住宅也是一个经常面临的问题，在市场大力推进全装修住宅的应用同时，我们也听到有个别小业主曾经提出顾虑，在他们看来，住宅全装修设计将限制住户的个性化需求，试想同样的房型结构再加上统一的装修风格，怎么能体现现代人不同的生活情调呢？对于这个问题，我认为应该可以这样考虑，住宅全装修设计要强调带给未来住户一个先进居家生活方式的指引，它仍然应该留给住户们很多可以发挥的余地。一般专业上把住宅室内设计分为前期的装修和后期的装饰两部分，即常说的硬装和软装。硬装一般是实际交楼标准；软装所包含的内容更广，所有可移动家具，部分家用电器，室内陈设，室内绿化，窗帘，灯饰及各种生活用品等均属于软装范畴。在大多数专业人士看来，硬装是张漂亮的画纸，软装才是你手中装扮爱家的真正画笔。

3.成本控制

精装修住宅作为市场批量商品，它不同于奢侈品，必须将投入成本有效地控制，才能达到预期的市场效益。根据实际经手的项目经验来看，成本可以通过以下工作程序加以控制：

首先可以根据楼盘市场定位确定交楼标准的装修范围及单位造价，这项工作一般由开发商结合市场策划共同完成；

其次，才是设计师按所确定的装修造价进行设计深化，调整及

完善，并且编制符合市场定位的精装预算；

第三，按照确认后的装修设计进行主要部件的采购招标工作；

第四，样板房的试点实施及后续总结，不容忽视。曾经就碰到过一个失败的例子，某家开发商在完成样板房的施工后，可能是由于赶进度，并没有做更多的技术准备工作，便草草地进行大面积的施工，没料到很多装修材料的品牌在短期内大量供货有困难，不得不重新选材并进行采购招标工作，结果欲速则不达，成本控制和施工质量都受到很大的影响。因此应该从全局进行考虑，建议开发商们千万不可因抢一点工期而忽视了重要的工作流程。

4.施工管理

对于建设规模较大的楼盘，施工过程通常的做法是分两步走：前期的样板房施工与后期的大面积施工。样板房不仅是楼盘销售工作的需要，而且也有利于及时发现设计和施工中的缺陷而进行修正，如果这些问题没能得到及早改正，那将是后期大面积施工中潜伏的隐患，甚至可能造成巨大的遗憾和经济损失。

对于后期大规模住宅精装施工的管理，专业的开发商一般会有各自的模式，但普遍都会注意以下几点：第一，做好精装施工单位的招标工作，选择有专业资质的装修队伍参与竞标，并做好标段的划分；第二，根据现场实测情况，进一步深化和修正图纸，做为统一施工的重要依据；第三，协调好主体施工单位与装修施工单位的工作关系。一般在楼盘建设期间，会有多家分包单位交叉作业，明确各个施工单位的工作范围和责任很重要，不然的话，施工工序和