天空之城 中国购物中心屋顶商业研究报告
ifs大楼调研报告
ifs大楼调研报告IFS大楼调研报告一、调研目的和背景通过对IFS大楼的调研，了解该建筑的基本情况、设计特点、使用功能及效果，为今后对类似建筑的规划和设计提供借鉴和参考。
二、调研内容1. 基本情况IFS大楼位于市中心的繁华地段，总建筑面积约xxx平方米，共有xx层，包括商业、办公和住宅三个功能区域。
该建筑采用x型平面布局，外形现代简洁，造型独特。
2. 设计特点IFS大楼的设计融合了现代建筑理念和地域文化特色。
建筑外墙以大面积落地玻璃和金属材质为主，给人以透明、开放的感觉，与周围的自然环境相融合。
大堂采用高大宽敞的空间设计，利用大量的玻璃幕墙，充分利用自然采光，营造开放明亮的氛围。
此外，建筑的外形造型与当地传统文化相结合，既满足了城市发展的需要，又彰显了本地的独特特色。
3. 使用功能及效果IFS大楼的功能区域分为商业、办公和住宅三个部分。
商业区域设有大型购物中心，吸引了大量的消费者和游客，促进了当地商业的繁荣。
办公区域提供了高品质的办公环境，吸引了众多知名企业入驻，推动了城市的经济发展。
住宅区域则提供了高档的居住环境，满足了当地高收入人群对舒适居住的需求。
通过调研，我们发现IFS大楼的设计和功能使得整个建筑物充满活力，成为城市的标志性建筑之一，带动了周边地区的发展。
三、调研结论通过对IFS大楼的调研，我们得出以下结论：1. IFS大楼的设计融合了现代建筑理念和地域文化特色，既满足了城市发展的需要，又彰显了本地的独特特色。
2. 该建筑采用大量玻璃幕墙和开放式设计，营造了明亮、开放的氛围，提供了优质的使用环境。
3. 商业、办公和住宅三个功能区域的设置，使得IFS大楼成为了一个城市综合体，带动了周边地区的发展。
4. IFS大楼的设计和功能使其成为城市的标志性建筑之一，对城市形象提升起到了积极作用。
总之，通过对IFS大楼的调研，我们对该建筑的设计特点、使用功能及效果有了更深入的了解。
该建筑的融合现代建筑理念和地域文化特色的设计为我们今后的规划和设计提供了宝贵的经验和借鉴。
【复盘】上海万科天空之城复盘报告PPT课件
11/3/2019
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11/3/2019
同步联合20家媒体进 行联合炒作，事件高 曝光量。
30
强IP短期传播覆盖人群数统计
渠道 2号线地铁包车自身媒体曝光
二维码扫描H5 网络软文炒作（公关公司联合炒作）
总数
Shoppingmall全程运作分析报告
○点○击○奉○献○必○属○精○品地址：中国．福州联系人：铁蛋Shopping mall全程运作分析为了指引中国商业地产健康发展，推动Shopping Mall运营专业化，同时也为了使全国各地的发展商有一个近距离接触金源Shopping Mall及面对面与数百家商业企业接洽的机会，由铜锣湾集团、新浪房产、新地产杂志、主办的中国商业地产高峰论坛暨Shopping Mall全程运作交流会于10月22日—23日在北京世纪金源大饭店隆重举行。
此次论坛引起了社会各界的广泛关注，与此同时，全国知名超市，家电，餐饮，娱乐，中国商业地产领域众多代表人物出席此次盛会，各大媒体也将对此做深入报道，以下为北京禾田摩尔顾问公司总经理张天翔发言实录：张天翔：大家好，我是张天翔，今天的演讲题目实际上是我们这次论坛的主题，就是大型商业地产及shopping mall的全程运作分析，为什么在这个时间讲这个问题呢？我想主要基于两个原因，一个原因是因为shopping mall明天就要正式开业了，有关这个工程前期有很多人在不同的场合，在不同的时间，从不同的角度去谈这个问题。
但是我发现从来没有一个人能够全面地、完整地、详细地论述这个工程到底是怎么样运作的？怎么样完成的？这中间会遇到什么样的困难，有什么样的问题，有什么样的经验值得总结，有什么样的教训需要吸取。
所以利用这个机会能够全面地把它讲解清楚。
第二个原因是前几天跟铜锣湾陈总，很多人谈都是从片面的角度谈它，或者很多从来没有参与这个工程的人讲述它，会给很多的地产商，尤其商业地产商很多误导。
他们不知道这个工程到底是怎么样运作的？从这里面能总结出什么样的经验，所以利用这个机会跟大家一起交流一下。
大家现在已经看到的工程，金源时代购物中心，我们简称shopping mall，总面积是68万平M。
这里面我们能够看到的开业部分是单体的总建筑面积是57万平M，这个57万平M里面包括7万多平M的停车楼。
商场调研报告
商场调研报告商场>调研报告（一）一、前言本组以调查杭州市大商场经营特色为主，小组共有5名成员，在与指导老师首次交流后，定出了调查对象，主要有杭州大厦、银泰百货、利星购物广场、解百新世纪、杭州百货大楼、国大、景福、苏宁和永乐家电连锁商场等这几家大型商场。
调查内容分别从商场的几个方面进行了解，通过我们自身的观察为主，并且以采访式向顾客了解这些商场在消费者心目中的形象等。
每次分别给予每个人一定量的工作任务，在规定期限内完成，每次外出收集资料，大家都能不怕炎热和辛苦，认真地对待工作，并在每次收集资料后进行相互之间的交流，为下次外出做出相应的要求，使资料更加详细完整。
通过一周的调查访问，获得不少资料。
同时，我们通过此次调查，了解到杭州市大商场的经营特色，从而我们也可以看到未来中国市场上大商场的发展趋势，让我们清楚地看到中国的零售业要走向世界，就要有创新、有改变，不断探索新思路，才可以在竞争中取得优势。
二、调查的基本情况我们主要调查的经营特色有以下几方面内容：（一）目标顾客就杭州市各大商场的目标顾客来说，他们也是各自针对一个消费群体，经我们调查发现，杭州大厦以高收入者为主，如金领、高薪阶层；百大以中档收入的消费群为主，如白领；银泰则是以青年消费者为主；解百以工薪阶层为主；景福以附近居民为主；而苏宁和永乐是大型家电商场，则以整个市场的消费群为目标顾客。
从中，我们会发现每家大商场其目标顾客也是各有差异，相对来说，现在的商场正在形成各自的消费群，并为之服务。
（二）商品特色各家商场根据自己所要服务的消费群体，商品的品种等也有差别。
例如，杭州大厦的商品以名牌为主，主要销售高档、名牌商品；银泰的对象是年轻人，所以商品的要求要符合这一群体的需要，则是销售时尚流行的商品，分别有淑女馆、绅士馆、运动馆等；百大有向高层次发展的趋势，以品牌化和大众化相结合为主；解百新世纪则以名牌、高档商品为主；解百商厦以大众化商品为主；苏宁和永乐则是专门经营家电类商品，并且在价格上略低于其他商场或市场。
购物中心市调报告
购物中心市调报告购物中心市调报告随着中国经济的不断发展，人民生活水平不断提高，消费理念与方式也不断变化。
购物中心因其能够为消费者提供全方位的购物、餐饮、休闲、娱乐等服务，成为人们日常生活中不可或缺的场所，也成为商业地产市场中竞争激烈的一环。
为了更好地了解消费者的需求与购物中心所处市场的现状和前景，购物中心市调报告成为了商业地产行业必不可少的一部分。
下面我们将结合三个案例，来简述购物中心市调报告对购物中心运营的重要性。
案例一：某购物中心市调报告发现，该购物中心所处的区域属于高端消费人群集中区域，但是消费者对该购物中心的店铺品牌有较高的要求，而购物中心内部大部分的租户品牌并不符合消费者的要求。
购物中心依据市调报告的结论，加强与国内外顶尖品牌的洽谈，增加高品质、高档次的租户品牌，从而提升购物中心的整体品牌形象，吸引更多的高端消费者的光顾。
案例二：某购物中心市调报告发现，该购物中心所处的英国风情小镇主要服务于旅游人群，但是购物中心的租赁机构却以本地定居的居民为主。
购物中心依据市调报告的结论，重新调整租赁机构结构，将租户重心转向面向旅游人群的餐饮、娱乐、特色文化衍生品等相关业态，从而创造更符合市场需求的业态组合，提升购物中心的吸引力。
案例三：某购物中心市调报告发现，该购物中心位于城市CBD，周边的消费人群属于高端办公人群，但是购物中心内部的店铺布局并不具有较高的附加值，缺乏与消费人群匹配。
购物中心依据市调报告的结论，进行了内部规划调整，将购物中心布置成空间感强、文化氛围浓厚、具有高附加值的体验型消费场所，增加高档次、创新型的租户，从而吸引更多的高端消费人群，并提高消费者对购物中心的满意度。
综上所述，购物中心市调报告对于购物中心的经营管理具有极为重要的意义，能够为购物中心提供更多的市场信息和数据支撑，使购物中心能够更加准确、有效地把握市场特点，制定科学的经营决策，增加经营成功的概率。
此外，购物中心市调报告还能为购物中心提供绝佳的品牌顾问。
一个引起争议的购物中心楼顶业态
一个引起争议的购物中心楼顶业态近日，湖北省武汉市一个购物中心的4楼楼顶开设了一个跑马场！该跑马场的第一块600余平方米的场地已在营业，第二块场地正在修建。
现场可以看到这是一家马术训练基地，除了一处门店外，同时配建了一个面积近200平方米的马场，用钢化玻璃全部密封，马场内陆面铺着白色细沙，四周设有栅栏，马厩内有两匹肩高1.3米的马，不时有家长带小朋友前来体验。
购物中心的工作人员称，该跑马场进驻这里已经有3个月了，将跑马场开到闹市区的购物中心，主要就是看中这里丰富的客流量。
这让周边居民有点担忧：人流密集的商业体楼顶建跑马场会不会有危险？根据媒体的走访，除了这家的“空中跑马场”之外，武汉市内多家商业中心也引进了跑马场，“楼顶跑马场”似乎已经成了一种最新最热的商业业态引进，将楼顶的闲置空间发挥利用。
可是引起的担忧也不少，主要是安全方面的担忧。
截至新闻发稿时，有关部门已经介入，调查该跑马场是否存在违规违建现象和安全隐患。
相信很快就会给市民一个答案。
在购物中心的楼顶建跑马场听起来确实是不可思议和惹人争论，但是在武汉这样寸土寸金人流密集的大城市，商家自然要考虑，如何利用空置的楼顶空间发挥出最大的商业价值？如何增加新奇的娱乐业态，为顾客提供更多的吃喝玩乐的项目。
随着商业的多元化发展，如今传统的餐饮娱乐已经不能吸引顾客的好奇心了。
儿童业态这方面，组合滑梯、充气城堡、海洋球这些常规项目，大家也都玩腻了。
跑马场、马术训练是现如今最流行的亲子项目之一，趣味性强格调也高。
但它们普遍场馆偏远，来去不易。
所以很多商家另辟蹊径，马术馆和购物中心一起打造出了空中跑马场。
但是根据媒体的走访调研和专业人士的分析，购物中心挖空心思打造的“空中跑马场”，并没有那么美好，存在诸多的安全隐患。
空中跑马场的隐患分析01|生态环境马匹身上有很大的异味，还会产生大量的难闻的排泄物，很多未接触过马匹的人难以接受，会对附近的人产生嗅觉上的不适。
但是按照目前的法律法规，类似的动物气味所产生的影响，环保部门并没有执法的依据，只能靠跑马场工作人员的清理。
购物中心屋顶商业案例分析
日本大阪森之宫Q’s MALL：全球第一个可以跑步的购物中心
除了跑道，商场还设有五人制小型足球场、游泳池、健身房等设施。商场 表示，该运动设施的建造理念为“身心健康，更好地生活”。为了给大众 提供便捷的健身场所，商场的空中跑道对外免费开放。人们即使不来购物， 也可以享受“空中慢跑”的过程。
“屋顶+户外运动”的模式看起来很美，但具体操作起来却有非常大的局 限性。首先，运动项目的面积需求比一般业态大，部分购物中心无法满足。 其次，运动项目的整体承租能力较之影院、农场等业态成熟度低，引进来 的话在租金收益方面就需要做出取舍。即便如此，“屋顶+户外运动”的 模式还是非常受商家青睐。秘密在于，人们在运动后大脑会释放“内啡 肽”，它使人产生愉悦、感到兴奋，并且在无形中增加人们消费欲望，提 高消费者对购物中心的认可度。
购物中心屋顶商业的安全性问题
拓展屋顶空间，打开更多的空间想象力，于吸引人流有优势，但同时也得注意一 些问题。比如屋顶承重问题。如2018年7月墨西哥有家屋顶花园就在建造过程中出 现坍塌，主因是屋顶花园建设不当。实际来看屋顶花园需要承载种植层的重量+给 排水设施的重量+植物材料的重量+结构层的重量+园内构筑物的重量+其他物质的 重量。
种菜、采摘、喂养小动物、扎染、石磨、植物绘本，寓教于乐的方式 让家长和孩子们都可以体验手工劳作的乐趣，增强对大自然的认知。
“屋顶+亲子农场”不仅是目前购物中心最常见的业态，而且还具有“千 亿市场”开发空间。我国自二胎政策开放后，与儿童相关的行业新增的红 利大约在900-1500亿。都市家庭对寓教于乐的田园体验有巨大需求，未来 购物中心“屋顶+亲子农场”的业态分布势必会进一步增加，并随着经验 积累打造更加成熟的屋顶农场经济。
购物中心经营案例分析研究报告
购物中心经营案例分析研究报告案例分析一：日本LALAPORT购物中心关键成功因素分析一、概况1、日本第一家号称美式的购物中心LALAPORT（日本人所谓美式的购物中心主要是指：拥有广大的土地面积，建筑物采取低楼层的建筑），在一九八一年四月于千叶县的船桥市诞生。
2、名称所以取“LALAPORT”，主要是“LALA”之意，就是指“跳动的旋律，愉快的心情”，“PORT”，即为“港”之意，由于这家购物中心就是住在东京湾周边的一个港口，因此希望这个购物中心的开发，能够让来店的人，都可感受那种跳动的旋律，让每个人都拥有愉悦的心情，充分享受购物、娱乐、休闲的生活情趣。
3、由于千叶县位于东京都的东北方，外地人口若想来东京都工作，千叶组则是一个相当理想的落脚外，因此所谓的新市镇、新社区则不断在开发兴建，自然吸引了不少的新家庭（NEWFAMILY）与新世代的人口，加上各项新的公共设施与交通网络陆续在兴建，京叶县的捷运系统等带动了人潮的流动，产生了新的工作与生活空间，给予LALAPORT购物中心带来了新的景象，有了更好的商机。
4、这个购物中心在一九八一年PART I开幕之后，事隔七年，在一九八八年PART 2又按着开幕，而让LALAPORT这个购物中心在当前日本的购物中心当中，成为一个具有代表性的成功个案。
5、它的整个基地面积大约有五万二十坪左右，建筑结构方面PART 1采取低楼层的建筑，PART 2则采取高楼层的建筑，在建物面积的分配上，除了零售部门的各业态商店之外，还包括了旅馆、办公大楼与公共设施，基本上可以分成七大部份，大致分配如下：（1）专门店：PART 1与PART 2都有，合计共27486坪。
（2）百货店：只PART 1有，计20103坪。
（3）量贩店：只PART 1有，计7028坪。
（4）旅馆：只PART 1有，计6057坪。
（5）商业设施：只PART 1有，计4248坪。
（6）立体停车场：PART 1与PART 2都有，合计共11093坪。
商业综合体调研报告(精选多篇).doc
商业综合体调研报告(精选多篇)第一篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告来源：焦点房地产网202*年06月23日11:18 我来说两句(0)前言中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，房地产尤其是城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。
随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑将成为刺激消费带动投资的发动机，也天然成为中国城市化的主力引擎和城市名片。
就综合体而言，势必成为中国城市发展新动力。
通过综合体规模和实力的展示，体现城市经济发展实力，塑造城市新标杆，打造城市新名片和新地标。
开发城市综合体，不但提升项目市场竞争力，提升企业竞争力，丰富企业品牌力，更具体的还能彰显企业综合实力。
城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。
谁拥有了城市综合体，谁就拥有了城市未来！近几年，城市综合体正成为中国房地产乃至商业地产发展的主流开发模式，从某种意义上讲，未来中国城市开发的竞争也是综合体的开发竞争，并由此构成一个具有多职能、最具竞争力和抗风险的城市缩微体。
杭州、合肥等代表性二线城市政府提出未来城市开发主要以城市综合体为主的战略目标，开启了202*中国城市综合体的元年。
202*年1月以来，全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会对中国城市综合体的开发进行了了一次普查和调研，经过半年的调研，出具此报告，仅供业界参考。
总的特点1、大型城市综合体的开发，主要指100万平方米以上的项目主要集中在北京、上海、**、深圳等一线城市，体量大、规模大，基本上是国内、香港等有品牌影响力、有资金实力和开发经验的大型开发企业。
中国 商业地产 研究报告
中国商业地产研究报告
中国商业地产是指用于商业目的的不动产，包括购物中心、商业街、写字楼等。
近年来，中国商业地产市场发展迅速，呈现出以下几个特点。
首先，中国商业地产市场的规模不断扩大。
随着中国经济的快速发展，人民收入水平提高，消费能力增强，人们对商业服务需求日益增加。
据统计，2019年中国商业地产市场规模超过1.5万亿元，占GDP比重超过5%，在国民经济中占据重要地位。
其次，购物中心成为中国商业地产的主力军。
随着居民消费水平提高，购物需求也逐渐增加。
购物中心作为集购物、娱乐、餐饮等功能于一体的商业综合体，成为人们的首选。
数据显示，截至2019年底，中国购物中心数量已超过10万家，位居全球第一。
再次，中国商业地产市场呈现出城镇化趋势。
中国经济的发展提升了人们的生活水平，吸引了大量农民工进入城市。
城镇化进程加快，带动了商业地产市场的发展。
除一线城市外，二三线城市也迎来了商业地产的蓬勃发展，为投资商提供了更多的机会。
最后，中国商业地产市场面临着一些挑战。
首先，商业地产项目过度开发导致供大于求，一些购物中心、商业街空置率较高。
其次，互联网的发展对传统商业地产产生了冲击，部分传统商业模式需要进行转型。
以及，商业地产项目的维护和管理也成
为了一个问题，需要加强标准化管理和服务质量。
综上所述，中国商业地产市场发展迅速，规模不断扩大，购物中心成为主力军。
但同时也面临着一些挑战，如供大于求和互联网冲击。
未来，商业地产企业需要加强创新能力，顺应市场需求，提高服务水平，以应对市场竞争的挑战。
上海万科天空之城定位及推广
05-03 首开 16.6亿
81000
涨幅5000元，折合年均涨幅17% 交付时会所开业
05-03 05-03
加推
加推
8.3亿
8.5亿
89000
84000 86000
91500
涨幅7000元，折合年均涨幅23% 交付时商场开业
17/10 17/12
18/3 18/5
18/10
19/3 19/5 19/7 19/10
城市共同体
City community
高于综合体 优于国际社区 探索万科打造地铁上盖产品的新模式
10
3 如何完成目标客 户描摹？
区域客户 典型特征
• 大虹桥总部企业集中，目前已入驻超600家 • 以行业领先型企业为主，世界500强比例较高 • 外企及知名企业中层以上，收入稳定，12
客户 特征
基于目前已经开展的5场FOCUS GROUP（累计53人参与）
事业和家庭均处在成长型的首置/首改群体
年龄25-40岁左右的城市有为群体 家庭处于结构裂变成长阶段，或新婚、或刚有孩子，或孩子在学龄前，有一定的
积蓄，也有一定的压力 事业处于高速发展阶段，未来发展潜力良好 注重居住品质，追求现代、精致、便捷的生活状态 注重交通、教育、社区公共空间、医疗的相关配套
②全球TOD开发模式助力城市未来发展
城市发展中TOD模式的重要性
随着全球各个国家和城市进入了高速发展的新时期，随之而 来的是一系列的人口和交通问题。
TOD模式是能够缓解城市问题的一个有效方法，主要方式是 通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通 拥堵和用地不足的矛盾，节约了资源、保护了环境，实现各 个城市组团紧凑型开发的有机协调模式。
(整理)天空之城可行研究报告
天空之城项目可行性研究报告班级：房地产09级制作人：102宿舍全体制作时间：2011.06.08目录一、“天空之城”项目概况.......................... - 2 -二、“天空之城”项目投资环境研究.................. - 2 -三、“天空之城”项目市场研究...................... - 6 -四、“天空之城”项目地理环境...................... - 8 -五、中原区部分主流项目分析....................... - 9 -六、项目进度计划安排............................ - 12 -七、投资估算.................................... - 13 -八、可行性研究的结论............................ - 14 -九、附录........................................ - 16 -一、“天空之城”项目概况（一）项目概况项目位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，占地共27亩（18000.9平方米），总建筑面积131933.32平方米，总体容积率为5.9。
其中商业77876平方米，销售均价初步定为10000元/平方米，地下二层设计为地下停车场，地下负一层和地上1-5层为商业用房，地上5层可销售面积约52926平方米。
公寓总建面积约54057.32平方米，销售均价初步定为3000元/平方米，设计为40-110平方米的小户型，共16层。
（二）项目周边设施该项目面临中原路与桐柏路两大主干道，有203、516、599、12、44、b1、211、254等十几路公交车路过通往火车站、二七广场、世纪欢乐园等地，交通便利。
该项目周围有中原影剧院、麦佳美餐厅、成都名吃、红双喜艺术蛋糕等娱乐餐饮设施。
商场楼层平效调研报告
商场楼层平效调研报告商场楼层平效调研报告一、引言商业地产是城市现代化建设的标志，商场作为商业地产中最为重要的一类，对城市经济、社会发展发挥着重要的作用。
商场楼层平效是商场运营中的重要指标，对商场的经营效益有着直接的影响。
本报告通过实地调研和数据分析，对商场楼层平效进行评估与分析。
二、调研方法1. 实地考察：选取了城市中几个规模较大的商场进行实地考察，包括楼层布局、商户情况、人流量等。
2. 数据收集：通过商场提供的数据以及市场调研公司提供的数据，获取商场的销售额、租金收入、人流量等指标。
3. 数据分析：使用统计学方法和模型对收集到的数据进行分析，评估商场楼层平效。
三、商场楼层平效评估指标1. 销售额效益：以商场整体销售额为指标，评估商场的销售水平和商户的经营能力。
2. 租金收入效益：以商场整体租金收入为指标，评估商场租金标准的合理性和商户对商场的满意度。
3. 人流量：以商场每天的客流量为指标，评估商场的吸引力和消费者的购物需求。
四、调研结果分析1. 销售额效益：根据调研数据，发现商场的销售额呈现下降趋势，部分楼层的销售额甚至出现负增长。
原因可能包括商户经营不善、产品竞争力不强等。
2. 租金收入效益：租金收入是商场的重要收入来源，调研数据显示，商场整体租金收入呈现下滑趋势。
商户对商场租金过高的抱怨较为普遍，这可能导致商户选择退出或减少租用面积。
3. 人流量：商场的人流量是商户生意兴衰的重要因素之一。
调研数据显示，部分楼层的客流量明显低于其他楼层，这可能与楼层定位、商户布局等因素有关。
五、调研结果讨论1. 商场楼层平效关联：根据调研结果分析，商场楼层平效与销售额、租金收入、人流量等指标密切相关。
一些楼层由于定位不准确、商户经营不善等原因，导致商场整体楼层平效下降。
2. 提高商场楼层平效的建议：对于商场来说，提高楼层平效是提升整体经营效益的关键。
建议商场管理方从以下几个方面进行改进：a. 优化商户布局：合理安排不同类型的商户，提高商户之间的互补性，吸引顾客停留和购买。
长风大悦城屋顶街区高登公园SkyPark开园，借此聊一下屋顶空间打造的话题
长风大悦城屋顶街区高登公园SkyPark开园，借此聊一下屋顶空间打造的话题去年5月，存量改造项目长风大悦城对外亮相，ta来自全国范围内颇具声誉的开发商，也是大悦城品牌在上海的第二件作品，因此注定受到业界瞩目。
主要从项目改造和招商规划角度，分享了ta做了哪些工作。
但其实这是一篇“准完整”探班，原因在于早在2017年项目召开招商发布会时就已经透露的一个重要亮点——屋顶跑道，并未同期竣工。
不得不承认大悦城深谙制造话题的重要性，在商业发展如此变幻莫测的当下，你很难说一个规划手法能够在一年后还是创新点，因此早在近2年前提出此概念是有风险的，但当时确实仅凭此手绘图就已足够博人眼球。
2018年底，开业半年后的长风大悦城顶层空间终于完工，屋顶跑道没有跳票，实际呈现与上图对比几何？看完本文应该能有直观感受。
在图文“导览”前，我们先来聊一下关于商业空间命名的话题——这也是大悦城品牌的长项，例如在上海的处女作静安大悦城，就不乏“摩坊166”、“霓虹街”、“八吉岛”这些深入人心的名称，全国范围内就更不胜枚举了。
长风大悦城，最先对外开放的“了不起的地下城”，就已经用了很不常规的方式体现了“命名”的有趣看点。
相关阅读：长风大悦城做了个“了不起的地下城”，以及它的改造工程又升级了那段时间，我正好有和朋友聊到关于商场命名的话题，几乎搜罗汇总了上海所有对商业空间有区域型命名的项目，也是能够感受到其中的主观性和偶然性。
正当时，长风大悦城猝不及防地在自己的官微推送了一篇“街区命名投票贴”，邀请所有的读者投票来为自己的两个主推亮点区域决定名称。
最终顺从民意，场内主题街区，取名“Queen’s Lane女王小径”，而此次开园的顶层空间，则取名“Sky Park高登公园”（仅仅将Gordon改成了Sky）。
JOY CITY 大悦城；SKY PARK 高登公园，主logo配以艺术家设计的涂鸦墙，可以说“很大悦城”了。
既然已经上了图，先来大致看一下这个以“公园”命名的屋顶空间有哪些料。
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50家购物中心屋顶儿童业态比重构成
在屋顶儿童业态中，儿童乐园比重达到75%。由于儿童业态在购物 中心中有消防条件限制，只能在三楼以下布局，因此儿童业态在屋 顶商业中进驻较少，多为购物中心投资建造的儿童乐园及不受限制 的萌宠动物园。
儿童乐园 75% 儿童教育 8% 萌宠动物园 17%
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
过冷，导致屋顶商业难以经营，数据显示88%的屋顶商业分布于南 方。值得注意的是，北京因地制宜，出现了两家季节性的屋顶滑雪 场，加之北京2022年的冬奥会竞标成功，或将对北京屋顶商业利用 起到借鉴和推动作用。
天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告
02
屋顶商业的城市分布
北京 4
大连 1 烟台 1 青岛 1
景观风情
重庆万象城、成都万象城
温泉主题
长沙富兴世界金融中心
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
Tips
最具特色的主题商业—— 烟台大悦城“爱悦湾”海景屋顶花园
爱悦湾面积3516平方米，精准定位年轻顾客群社交需求， 利用自身无敌的海景优势，打通七层不同业态商户，组合 以国内首个以“星座”为内容的文创主题，拥有猫空书 店、漫咖啡、LUNA酒吧、豪布斯啤酒吧、韦德伍斯分健 身和海底捞火锅等6家店铺。作为大陆首个海景屋顶花 园，完美还原朱丽叶的阳台、欧式教堂景观，配以人文情 怀的留言墙、涂鸦墙、情人锁等，烟台大悦城爱悦湾将国 内购物中心方兴未艾的屋顶商业模式再次创新。爱悦湾将 屋顶不同业态的商户创意组合，将“爱悦湾”文创主题区 与商户豪布斯进行组合，提炼出“空中花园+欧式婚礼+ 求婚圣地”三色并艳的功能性组合；“屋顶海景花园+特 色商户”双翼齐展的新模式，让单纯的海湾景色，与小资 餐厅、品质咖啡、文艺书店有机的结合在一起，搭建满足 不同需要的体验空间，无论是情人间的呢喃细语，朋友圈 子的肆意欢聚，商旅精英的把酒言欢均可在爱悦湾坐下 来，享受一段慢时光。
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
● 屋顶农场成屋顶娱乐最热门选择，占比近一半
在屋顶娱乐业态中，屋顶农场占比达到48%，大大超过其他业态。 第一，屋顶农场符合时下可持续发展所倡导的绿色健康环保理念， 对购物中心形象起到正向提升；第二，在城镇化不断推进的今天， 都市农场成了稀缺品，对都市人尤其发达城市更具吸引力；第三， 屋顶农场也具有教育功能，尤为适合亲子定位的购物中心。
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
热衷屋顶商业利用的开发商及其项目屋顶利用
典型项目/产品线 大悦城 万象城 印象城
百联购物中心 银泰城
月星环球港 红星爱琴海 凯德购物中心 iapm、ifc
典型屋顶利用 主题广场、酒吧街、餐饮
屋顶花园、餐饮 屋顶农场、运动 屋顶花园、儿童乐园、运动、餐饮街 屋顶农场、餐饮 屋顶花园、汽车影院、主题活动
屋顶商业主题及代表项目一览
主题
项目
浪漫爱情
烟台大悦城、成都大悦城、上海大悦城
亲子欢乐
上海世博源、北京华润五彩城
艺术主题 运动健康 乐活时光
成都IFS国金中心、深圳欢乐海岸、 上海BFC外滩金融中心
昆明红星爱琴海、河源坚基购物中心、成都银泰城、 成都鹏瑞利东站广场、佛山星港城
成都凯德金牛、成都鹏瑞利青羊广场
天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告
06
● 屋顶零售成文化艺术聚集地
屋顶零售业态通常会引入承租能力弱，但具有特色的零售业态， 如花店、书店等文化艺术零售业态。将这些零售业态引入屋顶商 业，既解决了商家的低租金支付问题，还为购物中心整体业态起 到锦上添花作用，增加丰富性。
50家购物中心屋顶零售业态比重构成
及SPA
屋顶高尔夫 12%
屋顶泳池 8%
滑雪场
8%
舞蹈教室 4%
溜冰场
4%
在屋顶运动业态中，屋顶球场和屋顶健身及SPA会所占比最为突 出，达到65%。从普及率来看，高尔夫、舞蹈教室、溜冰场属于小 众运动业态，并不适合大规模在购物中心布局；从建造及运营成本 来看，屋顶泳池、滑雪场的建筑条件要求高，成本巨大。相比之 下，兼具大众普及率和成本可控性的屋顶球场、屋顶健身及SPA会 所在运动业态中最受购物中心青睐。
热点观察
August 2015
天空之城 中国购物中心屋顶商业研究报告
Wealth on the Roof : Research of Roof Business in China Shopping Malls
天空之城——中国购物中心屋顶商业研究报告
01
目前，全国已开业购物中心总数已超过4000家，其中购物中心屋顶潜在 利用空间超过3000万平方米，相当于四千个国际标准足球场的面积。 RET睿意德中国商业地产研究中心对国内购物中心的屋顶商业进行研究， 并对50家已开业的拥有屋顶商业设施的典型购物中心重点研析各自业态 组合、特色案例、品牌商构成，为未来更多购物中心引入屋顶商业提供 参考。
此外，屋顶零售业态也有一些体验度与文化性双高的品牌博物 馆，例如青岛万象城的东阿阿胶博物馆、深圳欢乐海岸的欧洲古 董家具长物博物馆和皆一堂百工艺术生活馆、广州太古汇天台的 SONY体验店等，青岛金狮广场则将引进青岛啤酒博物馆和主题 文化博物馆。
体验店
艺术品 50%
博物馆
花卉广场 30% 书店 10% 便利店 10%
100+ 50
现有
在建
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西安 1
成都 9
重庆 1
武汉 2
南京 1
无锡 1 苏州 1
上海 14
杭州 3 绍兴
昆明 1
河源 1 深圳 2
广州 2
海口 1 中山 2
● 5-15万平方米的购物中心更偏好利用屋顶商业
屋顶商业所属购物中心的商业面积规模中，5-15万平方米占了绝对 比重，达到92%。规模过小的购物中心屋顶，在布置大型外置设备 后可利用空间较小，难以发挥商业价值；同时，我们发现规模超过 20万平方米的大型购物中心也很少挖潜利用屋顶空间。一方面
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05
50家购物中心屋顶娱乐业态比重构成
屋顶农场 48% 9% 屋顶球幕影院
屋顶摩天轮 大型游乐园 宠物服务 屋顶温泉 空中剧场
9%
9% 9% 4% 4%
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屋顶直升机 屋顶迷宫
4% 4%
● 儿童乐园对商业促进作用大，是屋顶儿童业态首选
园或屋顶农场后，加入少量更契合绿色环境的业态，如餐饮的外摆 区、户外运动场等；外资开发商则更倾向于屋顶太阳能发电及屋顶 停车场，如永旺、宜家荟聚、SM等公司。另外，我们发现万达、 恒隆、水游城除了布局屋顶花园外，尚未正式涉足屋顶商业。
开发商 中粮 华润 深国投 百联集团 银泰集团 月星集团 红星集团 凯德集团 新鸿基集团
50家购物中心屋顶业态分布及比重构成
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
零售业态
7%
儿童业态
9%
娱乐业态
17%
运动业态
19%
餐饮业态
48%
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04
● 屋顶餐饮偏好轻餐，占四分之三
在屋顶餐饮业态中，咖啡甜品、西餐日料、酒吧、西式婚宴等轻餐 比重达到76%。一方面，重餐需要铺设排油烟设施，而大面积铺设 不仅带来巨大成本，也不利于未来店铺业态调整；另一方面，轻餐 租金通常高于重餐，约为后者的两倍，更利于提高整体租金收益。
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07
● 屋顶商业品牌商产业化发展
ห้องสมุดไป่ตู้
嗅到商机，屋顶运动、屋顶农场、儿童乐园、花卉广场等屋顶商 业主力店已开始产业化发展，应运而生多个专业屋顶商业品牌 商，提供设计建造运营全产业链服务。随着越来越多的购物中心 关注屋顶商业的可利用性，未来也将有更多的屋顶商业品牌商完 善这一新兴行业。
购物中心屋顶商业概况
● 屋顶商业当前利用率极低，未来增长迅猛
根据统计，80%的购物中心屋顶面积处于闲置；19%的购物中心屋 顶用于屋顶停车场和屋顶绿化及太阳能发电；仅1%的购物中心利 用屋顶空间进行商业经营。但是，从在建项目的规划来看，屋顶商 业利用率将由当前的1%提升至10%，增长迅猛。
一方面，为提升竞争力，购物中心需要融入更多元化的业态来满足 消费者，有了面积扩充需求；另一方面，屋顶商业化利用也能够提 升租金回报率，将部分黄金铺位的低租金业态迁入屋顶空间，引入 高租金业态替代，实现租金的提升。
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未来发展趋势
● 屋顶商业主题化发展
目前，全国已有及在建的拥有屋顶商业的购物中心中，形成复合消 费及主题特色的屋顶商业项目超过20家，呈现主题化发展趋势。其 中，社区购物中心偏好采用亲子欢乐、运动健康主题，以迎合其家 庭消费的定位；港资开发商更偏好沿用香港特色，采用艺术主题； 而大悦城、万象城则独树一帜，并形成屋顶主题产品线，这样既利 于快速复制节省成本，又形成具有标志性的独特风格。
此外，利用屋顶无层高限制的开放式空间，屋顶球幕影院、屋顶摩 天轮、大型游乐园，甚至屋顶直升机体验等也逐渐风靡，而上海外 滩金融中心BFC艺术中心酝酿的流苏幕帘空中露天舞台更是赢得众 人期待。
尽管目前大多数屋顶农场业务单一，然而大型复合式屋顶农场，如 坊田·天空农场、良食网屋顶农庄、城市花园农庄等，以及创新鲜 花美景的花田农场，如长沙步步高梅溪新天地，正开始进入市场并 逐渐丰富。
购物中心屋顶利用率统计
数据来源：RET睿意德中国商业地产研究中心
屋顶商业应用
1%
屋顶太阳能发电
1%
屋顶停车场
3%
屋顶公园
15%
闲置