江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案_80.pptx
盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
通过举办各种活动，如楼盘开放日 、文化活动等，吸引客户前来参观 和了解项目。
渠道策略
直销渠道
建立自己的销售团队，直接与客 户进行沟通和服务。
代理商渠道
与优秀的代理商合作，扩大销售 渠道和提高市场覆盖率。
网络渠道
利用网络平台，如官方网站、电 商平台等，提供在线咨询和服务
。
服务策略
专业服务
提供专业的售前、售中、售后服务，满足客户需 求。
城市商业主题
作为城市商业项目，盐城韩国城应集 合购物、餐饮、娱乐等多种业态，满 足消费者在购物、休闲、娱乐等方面 的需求。
品牌定位
高端品牌
盐城韩国城可以引进一些高端的韩国品牌，提升项目的品牌价值和吸引力。
时尚前沿
盐城韩国城应关注时尚潮流，引入前沿的韩国时尚品牌和元素，满足消费者的 时尚需求。
形象定位
目标客户群及消费能力分析
目标客户群
以20-40岁的年轻人群为主，同 时吸引家庭客户和喜欢尝试新事 物的中老年人。
消费能力分析
目标客户群具有较高的消费能力 和购买力，对品质和特色有较高 要求，愿意为高品质、独特的产 品和服务买单。
02
CATALOGUE
产品定位策略
主题定位
韩国文化主题
盐城韩国城应以韩国文化为主题，展 示韩国的历史、艺术、美食、时尚等 元素，为消费者打造一个沉浸式的韩 国文化体验。
06
CATALOGUE
产品评估与优化
产品评估指标体系
市场需求
评估市场需求，包括消费者对产品的接受程 度、购买意愿等。
产品特点
分析产品的独特性、优势和劣势。
竞争状况
分析竞争对手的产品特点、价格策略等，了 解市场竞争状况。
《商业定位报告方案》
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11
三、楼层功能定位的总思路
根据商业广场功能、形象的总体定位，展开项目各楼
层的板块定位。
各楼层功能的精确定位主要依托于以下因素：
A、项目开发成本及模式（只租不售）
B、项目经营模式（租的好，经营好，二好思路）
➢ 收益方式：
➢ 独立收银，商家租赁，统一管理；
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21
一至三楼（方案2）：五金灯饰城（案例参考）
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22
• 五金灯饰城核心价值定位分析：
• 各类项目都在寻求自身的差异化定位与价值，而本项 目最大的优势在于周围区域没有统一规范化的大型五 金灯饰城；
• 综合大型五金灯饰城将对区域划分不同年龄及不同生 活品味客群。
➢ 1.虎邱建材城（1-4层属商业商场，楼上5-8层住宅）
一楼主售品牌磁砖、木地板、陶瓷；二楼主售品牌门、窗、卫浴；三楼主售 橱柜厨电、吊顶、门；四层主售吊顶、墙纸、布艺
➢ 2.利泰国际酒店（四星级酒店）
主建筑楼高10层。豪华客房、行政套房、及总统套房300多间（套）可接待 500人同时下榻；客房内配置大屏幕液晶电视及完善的宽带网络服务；酒店 还设有多功能会议、宴会厅4个，可接待600人同时进行大型会议、宴会和酒 会；酒店设有停车位300多个；餐厅、商务中心、咖啡厅、美发中心、豪华 夜总会、休闲会所、洗浴中心等设施设备齐全。
• 从目前项目市场来看，大而全的市场需求逐步完善， 以适应消费者越来越挑剔的品味和追求不同生活方式 的人群。
整理ppt
24
四至八层：时尚潮流酒店
支撑理由：
➢ 南宁市的中高端酒店和中低端经济型酒店未来发展潜力 较大，中端酒店有一定发展空间。
港利·上城国际(滨海)项目整体定位及营销报告
1200 1000
918
1141
800 600 400 200 0
640 569 509 416 353 439 505 450
865 755
套数 面积：100㎡
1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月
滨海房产市场：2013年房地产市场
150 100 50 0
101
项目配套： 商业
滨海房产市场：项目周边在售项目分布区域图
欧堡利亚.臻园 华芳国际 滨湖·中央花园 绿都佳苑 景玉兰亭
本案
在售项目同质化明显，主要项 目以小高层和高层为主，容积 率接近、建筑形式单一，建筑 密度较高。
从房源面积来看，以90-110 平米的两房，及110-130平米 左右的三房为主力面积，户型 方正。少量的90平米以下的两 房和130平米以上的四房。
其中销售最好的楼盘 为学府壹号，均价 3500元/㎡，今年已 售477套；友创·滨河 湾，均价3700元/㎡ ，今年已售324套；
注：2013年数据为前 五个月统计数据
滨海房产市场：城南楼盘
目前滨海县城南的楼盘不多，配套设施不是很完善，项目以低容积率为 主，售价低于滨海县的平均售价。
龙泰·御景湾 项目地址： 人民南路西凤鸣路南 项目规模： 22.29万㎡；36万㎡ 项目产品： 多层 主力户型： 90㎡、110㎡、120㎡ 成交价格： 3400 销售现状： 在售 项目卖点： 中式人文景观 开元半岛华府 项目地址：迎宾大道凤鸣半岛北侧 项目规模：1.8万㎡；3.2万㎡ 项目产品：小高层 主力户型：90㎡、110㎡、120㎡ 成交价格：3500 销售现状：在售 项目卖点：临近公园 项目配套：南湖公园
忠仙华庭 项目地址：幸福路与中市路交界处 项目规模：8万㎡；16万㎡ 项目产品：小高层 主力户型：90㎡、110㎡、130㎡ 成交价格：4100 销售现状：二期在售 项目卖点：北区水景楼盘 项目配套：菜场、中山医院、学校
盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案幻灯片PPT
时间节点 01/10/05 01/10/05－31/10/05
工作目标 二期开盘仪式 三楼缤纷文化城（数码港）
销售推广手段 （事件营销） 缤纷文化城B计划（事件营销）
二楼缤纷生活馆（淑女街） DM、软文、电视、直销营销
时间节点
工作目标
01/11/05 －31/12/05 亚洲风情街
美食无国界
酒店式公寓
销售推广手段
备注
“缤纷亚洲游”活动开始（事件营销）
DM、软文、电视、直销营销
重点商家签约活动
泛销售计划 DM、软文、电视、直销营销
泛销售计划
本阶段重点：
除酒店式公寓外本阶段所推货量总价较高，“缤纷亚洲游”活动将会对销售有非常好的促动作 用
内街西北段 内街西南段
缤纷步行街
亚洲各国时尚产品
流行前线 美丽新世界
饰品
女士用品
缤纷书城 家居生活馆
书籍音像 家具产品
缤纷美食城
旗舰餐饮
沿河东段 沿河西段
西楼
美食无国界 美丽新世界 缤纷娱乐城
风味小吃 女士用品 咖啡茶座
美食无国界 美丽新世界 缤纷娱乐城
风味小吃 女士用品
桑拿
缤纷康城 家居生活馆 缤纷娱乐城
DM直投
内容： 缤纷亚洲项目整体定 位、主题、荣誉、核 心理念 若干的唯一性
内容： 缤纷文化城，以文化 产业和休闲、购物文 化为重点
内容： 二期开盘为重点，推 出缤纷文化城二期、 缤纷生活馆二期
电视
事件专题报道： 1、缤纷文化城A 计划 2、业主中秋赏月 活动
事件专题报道： 1、二期开盘 2、销售火爆 3、缤纷文化城B 计划
港利·上城国际(滨海)项目整体定位及营销报告共158页文档
以上数据来自滨海房管所
滨海房产市场：滨海县房地产市场版块竞争
滨海县版块分布特征：以人民路和坎响河为代表为分界线，将全县房地产市 场划分老城和新城（城西、城北）版块。
新城版块：住宅主要 以新建楼盘为主，各 项基础配套设施稍显 不完善。目前版块内 在建项目较多，在政 府政策的规划下，各 政府机关已经完成初 步迁移。目前新城的 客群方面，购房者中 有一部分为老城客户 ，相当一部分为农村 人口县城置业，其中 还有一小部分为投资 客。新城版块商业圈 规划较多，但商业气 氛较淡，还需要一段 时间培养。
PART
01 滨海城市背景
PART
02 滨海房产市场
目
PART
录
03 项目定位及市场分析
PART
04 营销推广
PART
05 销售推进建议
01 滨海城市背景
滨海城市背景：滨海简介
滨海县位于江苏省东北缘、 盐城中东北部，西南与阜宁县相 连。西与涟水县接壤，南襟射阳 河、苏北灌溉总渠与射阳县毗邻 ，北依废黄河、中山河与响水县 相望，西枕204国道，江苏沿海 高速贯穿南北，淮河入海水道， 苏北灌溉总渠横穿东西境。东西 最大直线距离55公里，南北最 大直线距离47公里。 全境1880 平方公里。
注：上述数据来自2019年普查
滨海城市背景：滨海经济发展状况
2019年经济数据
300
267.7
250
200
187.3
190.9
150
2011
2012
100
69.98
单位：亿
50
24.94
0GDP固定资产投资 消费零售 公共财政预算 人均支配收入
滨海浙商大厦营销策略及执行报告
滨海浙商大厦营销策略及执行报告尊敬的领导：在过去的一年里，滨海浙商大厦在市场竞争激烈的环境中，我们制定了一系列的营销策略，并且取得了令人满意的成绩。
现在我将向您提交一份滨海浙商大厦的营销策略及执行报告，以供参考。
一、市场定位滨海浙商大厦定位为高档商务写字楼，旨在为各类企业提供优质的办公场所。
我们的目标市场是大中型企业及外资企业，主要关注的行业是金融、科技和商务咨询等高附加值领域。
二、品牌建设1. 品牌形象塑造：我们注重滨海浙商大厦的品牌形象建设，通过各类媒体宣传活动，加强品牌在目标市场的知名度。
2. 专业化服务：我们提供一站式的办公服务，包括设备设施、会议室、接待服务等。
通过企业级的服务质量和完善的客户关系管理，不断提升客户满意度。
三、市场推广1. 线上推广：我们在主流搜索引擎上投放关键词广告，增加网站的曝光率。
同时，通过社交媒体平台传播滨海浙商大厦优势和服务，吸引潜在客户关注。
2. 线下推广：我们参与行业展会和商务交流活动，扩大滨海浙商大厦的知名度，并与潜在客户建立深厚的业务关系。
四、客户关系管理1. 客户分层：我们将客户分为核心客户、重要客户和普通客户，并为每个层级设计不同的服务方案，以满足客户的不同需求。
2. 客户满意度调查：我们定期开展客户满意度调查，了解客户的需求和反馈。
根据调查结果，对服务进行优化或调整。
五、合作拓展1. 与地产公司合作：我们与当地的地产公司建立合作关系，共同推广滨海浙商大厦的优势和特点，并互相支持扩大业务。
2. 与企业合作：我们积极与当地的大中型企业进行合作，提供定制化的办公方案，以吸引更多的租户入驻。
六、总结与展望在过去一年的营销活动中，滨海浙商大厦取得了可喜的成绩，品牌知名度和市场份额不断提升。
未来，我们将继续积极构建品牌形象，加强线上线下的推广力度，并进一步改善客户关系管理和合作拓展。
我们相信，通过不断努力和创新，滨海浙商大厦将在竞争激烈的市场中保持竞争优势，为客户提供更优质的办公体验。
PPT文档-0721盐城大丰项目定位初探
）
企房价，具有一定的吸引力。
产品决定成败，竞争对手在行动
香榭丽花园户型： 所有房间都朝南； 面积开始控制：111-118平3房为主，86平二房辅之，128平三房补充； 赠送空间概念出现：奇偶数挑空露台；多（三）阳台空间； 目前项目预约中，情况较好，80%客户来自乡镇。对于本案来 说除了使用低总价吸引乡镇客户外，同时需要产品创新吸引城 市客户
项目位于大丰市中心，政府未来政策城东新区发展。
企事业单位 政府、公务员
该项目品质较好，且单位在周边上班便捷，远景有一定的上涨空间， 极少量投资者，集中以改善型购买为主。
市中心高档楼盘，品味、品质较好，满足身份象征，且离工作地点 较近，方便生活。
外来投资者（盐城及周边乡镇 本区域价格较低，具有一定的上升空间，且相对盐城及周边城市高
定位初探
Threats
Strength
市场新开工面积进5年远高于销 售面积，供过于求； 项目北侧有一个雷达站，对本案 的规划可能带来麻烦；
城东新区核心位置； 毗邻湿地公园，项目周边环境佳； 地块比较方正； 项目周边道路通达性比较好，幸福路目前有2路公交线路
城西以教育资源为主，区域市场 已经成熟，本板块暂时没有特别 卖点； 随着区域规划的深入，土地供应
产品价值定位——创新
底层（负一层至5层）层层后退洋房建议
1-5层作层层退台设计，洋房概念 顶层做4-5房的空中花园房
低层和顶层特殊化处理——增加产品附加值
产品价值定位——创新
低层（一层至五层）层层后退洋房建议
产品价值定位——创新
产品价值定位——创新
顶层别墅化处理
创新三、 立面，看得见的标杆
现阶段新兴市场：农村进城客户
群
江苏盐城滨海商业项目定位策划提报方案_80
项目定位
项目SWOT分析
优势： 1、整体规划布局，档次高，起点
高，具备商业中心的基础； 2、滨海唯一综合性商业项目； 3、滨海唯一五星级酒店配套； 4、紧邻县政府，位于新区核心，
地理位置优势明显； 5、区域未来发展潜力巨大。
商业现状分析—— 5、通贸建材城
• 商铺类型：临街商铺、内街铺 • 一般面积：50-100㎡为主 • 租金水平：
1.1元/㎡·天； • 售价：6000-8000元/㎡
新兴商业区—— 6、富康路
•商铺类型：临街商铺，两层为主 •一般面积：60-200㎡为主 •租金水平：
0.7-1.0元/㎡·天
•代表商家： 世纪华联超市 桥缘房产中介
【 历年居民年人均可支配收入状况 】
滨海县城镇居民人均可支配收入（当年累计）（单位：元）
12000
10000 8000
6000 4006 4000 2000
0 2007年5月
8137 2007年11月
9308 4717 2008年5月 2008年11月
5569 2009年5月
10667
【 历年消费品市场增长情况 】
整体业态布局1144经济型快捷酒店精品百货电器娱乐地方老字号特色餐饮551层品牌连锁店家居精品店服饰等预留超市入口23层大型超市45层大型家居生活馆661层特色轻餐咖啡馆等2层平价海鲜酒楼3层大型主题餐饮45层量贩式ktv夜总会整体广场及商业入口大型市民广场aa经济型酒店入口bb精品百货入口cc大型超市家居生活馆北部入口及广场引入五星级酒店管理公司打造滨海的酒店标杆
c
大型市民广场
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区2008-2012年住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，此外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从2001年开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
2009年盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按2009年汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，目前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将通过居住环境的改善、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议模板
盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议盐城市商业地产调查报告及项目商业定位建议一、盐城发展1、城市概况盐城东临黄海，南与南通市接壤，西南与扬州市，泰州市为邻，西与淮安市相连，北隔灌河和连云港市相望，是江苏沿海发展规划重要的中心城市之一，也是江苏省省辖市中面积最大的市，拥有国内最大的生态湿地资源。
盐城辖2区5县2市，市辖亭湖、盐都两区158.65万人（亭湖区83.90万，盐都区74.75万），市区居住人口在80万左右。
在盐城市政府出台的《市区- 住房建设规划》中明确规定期内市中心城区人均住房面积不低于33平方米。
对外交通上，沿海高速、宁靖盐高速、盐徐高速环城而过，新长铁路盐城站已经通车，另外，沪通铁路建设方案已经确定，沪通铁路的建设必将为盐城等江苏沿海地区城市的发展建设提供新的契机。
2、城市经济发展从开始盐城生产总值进入一个相对高速增长的时期，平均增长率达15%左右。
盐城市完成国民生产总值1917亿元，比上年增长19.6%，继续维持快速增长的趋势。
人均GDP达25553元（按汇率约3740美元），较上年增长14.3%，根据联合国对75个国家关于房地产市场与人均GDP之间的研究（见表1），表明盐城房地产市场已经进入快速发展阶段。
表1 房地产市场与人均GDP的关系3、未来城市规划根据盐城市发展规划，盐城城市发展战略为：“重点向南，推进河东，完善城中，改造城北，逐步向西”。
河东区发挥盐城汽车产业优势及盐工、盐师高校、亭湖区政府入驻等优势，加之汽车站、火车站等交通枢纽的东移以及跨河大桥的建设，为盐城市开发的新一轮重点，具有较大的发展潜力。
城南定位为集行政办公、商务、居住为一体的中心区域，当前，市政府已入驻，世纪大道两侧及环内港湖区域已经较为成熟，中南控股、华厦集团、金鹰国际等均已在此取得项目；城西片区将经过居住环境的改进、城中村的改造，逐步成为新型的居住区域。
城西南充分依托盐都新区的功能，大力发展以物流、综合市场为主的生产服务业。
盐城韩国城商业项目产品定位建议方案
“韩国城”产品定位建议方案第一部份市场分析一、盐城商业地产进展形势（一）、盐城市区商业中心的布局现状一、商业中心进展现状依照商业设施的销售范围与自身特点，将商业空间分为“中心商业圈”、“特色商业圈”和“居民消费圈”三个层面（详见附表1）。
主若是指广域型的综合性零售商圈，是城市中的核心商圈，主若是以购物中心、百货商厦、各类专卖店和餐饮娱乐设施的高度集聚为特点，面对的是以综合性购物，休闲、娱乐为目的的顾客群体，它一样是指城市的市级商业中心与区级商业中心。
主若是指适应某一区域的功能特点，而形成与之相配套的商业业种业态相对集聚的零售商圈。
主若是指要紧以知足居民的消费需要为目的的零售商圈，其能够包括覆盖面较广的社区商圈，也包括覆盖面较小的街坊商圈，它一样指城市的邻里商业中心与社区商业中心。
表1：盐城市区要紧商业中心现状（资料来源：通过实地调查所得）（二）、盐城市区商业布局的空间特点一、大型新兴业态进入各级商业区，大型业态聚集组合趋势与分异现象显现。
从2004年前后，大型新型零售业态陆续登岸盐城市区，如：大型综合超市、大型专业店（电器店、家具店），该类业态具有很强的竞争力，大型业态组合也很明显，海华广场有大卖场、大型专业店的组合，体育中心商业圈那么有家具专业店与大卖场组合。
业态空间分异现象慢慢显现，大型综合超市更多集中于市中心区，如：时期、华联、农工商，而且位于这一地段的大型综合超市销售一直较好。
家居建材市场位于近郊，超市成为社区商业的主力业态。
二、城市空间结构重组推动商业空间的分化与组合市行政中心的调整、教育中心的南移、城市南片区住宅房地产的开发、城市新骨干道的开辟与盐城火车站的运营和改建等，这些都是城市空间结构重组的表现，使发育中的商业网点要紧集中于解放南路与城南片区。
3、商业企业连锁化，提早布点争夺市场市区要紧的连锁超市对市场的争夺日趋猛烈，人民超市、文峰超市、雅加乐超市等加速了对市场的袭夺，要紧体此刻对优势区位的提早布点上，专门是新开发的居住区，如城南新区。
合富盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案
合富盐城缤纷亚洲商业街营销顾问方案背景介绍合富盐城缤纷亚洲商业街是一座位于盐城市中心的新型商业综合体。
商业街按照亚洲风情设计，以多元化的商业模式吸引消费者，各类商铺琳琅满目，品牌众多。
然而，随着市场竞争的加剧，商业街要在激烈的市场环境中立于不败之地，就需要一套有效的营销顾问方案。
目标定位合富盐城缤纷亚洲商业街的目标定位是打造成盐城市中心地区的知名度最高、商业氛围最浓郁的商业综合体。
通过提供多种商品和服务，吸引各种客户群体，打造成盐城市民消费、娱乐、休闲的首选地。
市场分析盐城市消费市场概况盐城市是江苏省一个重要的沿海城市，拥有较大的人口基础和较高的经济发展水平。
随着经济的快速发展，人们的消费观念也逐渐改变，对商品和服务的要求越来越高。
因此，商业街需要根据盐城市消费市场的特点制定相应的营销策略。
商业街竞争对手分析合富盐城缤纷亚洲商业街所在区域已经存在一些竞争对手，包括购物中心、超市等。
这些竞争对手积累了一定的品牌知名度和客户群体，因此商业街需要寻找到自己的竞争优势，吸引客户选择商业街。
营销策略定位与差异化为了与竞争对手区分开来，商业街需要明确自己的定位，找到差异化竞争的点。
商业街可以从以下几方面进行定位与差异化：•主题活动: 商业街可以组织一系列主题活动，例如亚洲文化节、美食节、艺术展览等，吸引不同的客户群体。
•特色商铺：商业街可以引进一些具有特色的商铺，例如独立设计师品牌、文化创意产品等，提供不同于竞争对手的商品选择。
•用户体验：商业街可以提供更好的用户体验，例如舒适的购物环境、便捷的停车服务、周边设施等，为客户营造愉悦的购物体验。
有效利用线上渠道随着互联网的普及，线上渠道成为了吸引客户和促进销售的重要手段。
商业街可以通过以下方式有效利用线上渠道：•社交媒体：商业街可以在微博、微信、抖音等社交媒体平台上开设官方账号，发布商业街的最新动态、优惠信息等，吸引用户关注并增加知名度。
•电商平台：商业街可以在电商平台上开设官方旗舰店，提供线上购物服务，并与线下商铺做好无缝衔接，实现线上线下一体化的营销。
盐城高新区商业项目发展战略和整体定位_前期策划
13.91% 12052
14.98% 13857
14.47% 15802
2006
2007 人均可支配收入
2008 增长率
17770
16%
14%
12.02% 12%
10%
8%
6%
4%
2%
0% 2009
从2005年到2009年，以第二产业为支柱性产业，强力的产业支撑带动经济高位增长。 经济增长带来市民收入的提高，盐城的人均可支配收入水平相对强势，以年均12%以上的增长速度快 速增长，人均居民支付能力值得期待。
47%
47.90%
20.90%
18.90%
18.20%
2006
2007
2008
第一产业 第二产业 第三产业
34.60%
48.20% 17.20%
2009
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
0
13.01% 10580
2005
2005-2009年盐城人均可支配收入
客户演变趋势判断 项目核心驱动力
高价低密产品 教育配套 商业配套
项目总体定位 经济测算 启动区策略
3
项目属性界定
三线城市 陌生产业园区 配套缺失 大盘开发
4
项目属性
城市属性：盐城为江苏“第四都市圈”中的沿海特大城市，是江苏省集中布局 临港产业，形成功能清晰的沿海产业和城镇带的“桥头堡”。
徐州都市圈
盐城市的西大门
高新区位于盐城市，距盐城市政府仅 11公里，为盐城的“西大门”，成为 中心城市向西扩张的“桥头堡”。
高新技术产业带
围绕电子信息、高精机电、食品医药、 新能源和新材料等四大产业招大引强， 以产业集群发展、行业配套齐全、商 务环境适宜等后发优势，提升园区的 核心竞争力。
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✓ 项目定位方向
目前国内一线、二线城市中的大型商业项目，都包含了酒店、大型购物中心、大型超市、 餐饮娱乐等功能，成为城市的中心。欧堡利亚商业项目体量大、交通便利，如果配合合 适的业态规划，也将成为滨海城区的新城市中心。
酒店
大型超市
新城市中心
餐饮
购物中心
商务
项目定位
有限，大中型商业的招商、运营等仍然会有一定的风险。因此，新形态的商业需要 和当地人的消费习惯相适应。
项目定位
项目SWOT分析
优势： 1、整体规划布局，档次高，起点
高，具备商业中心的基础； 2、滨海唯一综合性商业项目； 3、滨海唯一五星级酒店配套； 4、紧邻县政府，位于新区核心，
地理位置优势明显； 5、区域未来发展潜力巨大。
商业现状分析—— 3、玉龙路街铺
•商铺类型：临街商铺 •一般面积：30-50㎡为主
•租金水平： 1.5-2.0元/㎡·天
商业现状分析—— 4、新时代广场
• 商铺类型：内街商铺，双层为 主，但可分开租赁。
• 一般面积：50㎡单层，100200㎡双层，500-1000平米双 层
• 租金水平： • 0.7-0.8元/㎡·天 • 8000-10000元/㎡ • 代表商家： • 开心小站、有意思连锁餐饮
金融机构存款 余额（亿元）
✓ 商业布局分析
1-5、现有商业
6、项目周边商 业，目前不成熟 7-8、在建商业 项目
欧堡利亚商业广场
6ห้องสมุดไป่ตู้
7 4
2 1
3
8 5
商业现状分析—— 1、阜东中路
• 商铺类型：临街商铺为主；少 量商场式店铺
• 一般面积：30-50平米，双层为 主；100-300平米，单层为主； 少数超过500平米。
滨海真正的商业中心
百马顾问 ◎ 盐城滨海项目 ◎ 全程服务
目录
市场现状分析 项目定位 项目规划布局、业态组合 百马商业资源整合(部分)
市场现状分析
滨海目前缺少
1、地标性城市综合商业中心； 2、中高档精品购物场所； 3、多功能的中高档商务场所。
✓ 宏观市场简析
【 滨海县概况】
2007年，全年完成地区生产总值107.9亿元，按可比价计算比 2006年增长15.6%。其中，第一产业为增加值26.7亿元，增长4.5%； 第二产业增加值46.2亿元，增长20.1%；第三产业增加值35亿元，增 长16.4%。人均地区生产总值10890元，突破万元大关。
• 租金水平：1.2-3元/平米·天 • 代表商家：新时代超市
商业现状分析—— 2、银厦广场
• 商铺类型：沿街商铺、内街商铺 • 一般面积：20-30；50左右；
100左右。 • 租金水平：
内街：2.3-3.7元/平米·天 沿街：3.7-4.6元/平米·天 售价：预期2.6-3万/平米 • 代表商家： 背靠背专卖店
商业现状分析—— 5、通贸建材城
• 商铺类型：临街商铺、内街铺 • 一般面积：50-100㎡为主 • 租金水平：
1.1元/㎡·天； • 售价：6000-8000元/㎡
新兴商业区—— 6、富康路
•商铺类型：临街商铺，两层为主 •一般面积：60-200㎡为主 •租金水平：
0.7-1.0元/㎡·天
•代表商家： 世纪华联超市 桥缘房产中介
在建商业项目
7——景湖路购物中心 商铺类型：临街商铺 一般面积：200㎡左右 租金水平：1.6-1.7元/㎡·天
8——玉龙南路商业街 商铺类型：临街商铺 一般面积：50-200㎡左右，有一 幢4层的综合商业，可分割出售。 价格未定。
✓ 整体市场结论
• 滨海港建设是目前的一大机遇。经济的快速发展，滨海港的建设，会带来众多外地 投资者，带动相关产业的发展，必将带动城区的发展，商业也将面临巨大机遇。
• 房地产高速发展，商业有集中趋势。滨海城区近两年进入房地产的高速发展期，商 业市场目前仍然处于早期分散经营的状态，但银厦广场、新时代广场等地方的出现， 表明商业已经有集中的趋势；
• 当地居民对商业的档次、规模有更高的需求。例如大型超市、中高档的购物中心。 • 市场总量辐射能力有限，招商运营存在一定风险。滨海市整体的人口、收入水平等
100 90 80 70 60.97 60 50 40 30
20 11.03
10 0 2007年5月
63.49
24.55
2007年11月
滨海县历年消费品市场发展情况
91.47
90.6
71.21
73.75
13.82
30.86
36.97 16.41
2008年5月 2008年11月 2009年5月
社会消费品零售 总额（亿元）
滨海缺少一个真正意义上的地标性城市综合商业中心， 而“欧堡利亚”正是弥补这一 缺陷的最佳选择，因此我们将“欧堡利亚”定位为：
欧堡利亚——
“地标性 城市综合商业中心”
定位诠释
★ 设有五星级酒店、精品主题商业、大型超市及多项休闲娱乐、时 尚餐饮等设施；
★ 4个特色主题：精品购物、特色餐饮、五星级酒店、休闲娱乐； ★ 1个大型主题休闲广场、3个特色建筑体块、整体开放式的布局； ★ 时尚特色的建筑外观设计、内外景观组团设计，共同营造滨海地
机会： 1、滨海港口建设，必将促进滨海
的经济发展； 2、新区的房地产发展迅速，人口
不断进入，商业逐渐繁荣。
劣势 1、体量较大，招商运营有难度； 2、建筑单体过多，不规则，连通
性受影响，消费动线受影响； 3、单层面积较小，业态布局受限； 4、广场靠内侧，主干道交叉口没
有广场，不利于人群导入；
威胁： 1、滨海县城的辐射能力有限；本
标性的精品城市综合商业中心； ★ 采取了将酒店会务区域和购物区域、休闲娱乐区域既相对隔离，而
店、街、广场又相互结合的新型商业模式。
✓ 市场定位
—— 集精品购物、特色美食、休闲娱乐、酒店会 务等功能于一体。
—— 辐射盐城地区、滨海下辖乡镇等城区域，包括响水、
射阳等区域的城市综合商业中心。
【 历年居民年人均可支配收入状况 】
滨海县城镇居民人均可支配收入（当年累计）（单位：元）
12000
10000 8000
6000 4006 4000 2000
0 2007年5月
8137 2007年11月
9308 4717 2008年5月 2008年11月
5569 2009年5月
10667
【 历年消费品市场增长情况 】