酒店投资经营测算
酒店测算模型
成本效益分析
01
通过酒店测算模型，分析酒店的成本结构和效益水平，找出降
低成本、提高效益的途径。
资源配置优化
02
合理配置酒店的人力、物力、财力等资源，提高资源利用效率
和酒店运营效率。
服务质量提升
03
基于测算模型的数据分析，优化酒店的服务流程和服务质量，
提升客户满意度。
市场分析与竞争策略
市场趋势分析
通过酒店测算模型，分析市场的发展趋势和变化规律，为制定竞户需求，合理配置房间设施，如床、床头柜、衣柜、电视、空 调等，提高客户入住体验。
床位配置
床位数量
根据房间数量和房型种类，合理配置床位数量，以满足客户 需求。
床位类型
根据客户需求和房型配置，提供不同类型的床位，如单人床 、双人床、加大床等。
设施与服务
设施
酒店设施是吸引客户的重要因素之一，包括健身房、游泳池、会议室、餐厅等，提供全面的客户体验 。
竞争策略制定
根据测算模型的结果，制定针对性的竞争策略，提高酒店在市场 中的竞争力。
客户需求洞察
通过测算模型分析客户需求和行为特征，为酒店的产品和服务创 新提供方向。
05 酒店测算模型的局限性与 挑战
数据来源与准确性
数据采集困难
酒店测算模型需要大量的数据作为支撑，但数据的采集和整理可 能面临困难，如数据缺失、数据不准确等。
02 酒店测算模型的构成要素
房间数量
房间数量
酒店房间数量是酒店测算模型的基础 ，根据市场需求和酒店规模，合理规 划不同类型房间的数量，以满足不同 客户群体的需求。
预测入住率
根据历史数据和市场调查，预测酒店 各房型在不同季节的入住率，为定价 和营销策略提供依据。
酒店项目测算表(1)
测算数据
现金流回收期 2.87年 100分 内部收益率 54.63% 100分 累计现金流 384,725,124 100分 加权评分 （满分100分） 1者将额外支出成本约
720914元
备注：黄色底纹部分由开发经理填写
开发经理： 1
第11年 第12年 第13年 第14年 第15年 第16年 第17年 第18年 第19年 第20年 …
0个月 12年 40000㎡ 0.00万元 6年
管理费提取比例： CRS比例：
加 盟 年 限： 加盟总收入：
12年 86,196,783
租金及物业费(含转租面积)
年份 第1年 第2年 第3年 第4年 第5年 第6年 第7年 第8年 第9年 第10年
租金 Revpar 增长率 增长率 4,915,017.00 0% 合同价格 4,915,017.00 4,915,017.00 5,160,767.85 5,160,767.85 5,160,767.85 5,418,806.24 5,418,806.24 5,418,806.24 5,689,746.55 0% 0% 5% 0% 0% 5% 0% 0% 5% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3%
第8年 二装单间费用： 25000元 二装装修工期： 2个月
二次装修年份：
3
亚朵酒店投资测算表V1.0
4
亚朵酒店投资测算表V1.0
现金流测算表_beta 3.0
项目开发信息
物业地址： 业主：
销售及工程信息
城市名称： 城市级别： 品牌： 其他前期费用： 建筑面积： 其中公共区域面积： 单间面积： 转租面积： 转租单价： 转租闲置期： 租赁期： 使用面积： 保证金： 工程费用摊销年限：
酒店开发项目成本测算
酒店开发项目成本测算酒店的开发项目成本测算是在投资者考虑投资酒店项目时必不可少的环节。
通过对各个方面成本的综合测算和评估，可以有助于投资者全面了解酒店项目的投资风险，并作出明智的决策。
一、项目前期成本评估在酒店开发项目的前期，需要对项目的可行性进行评估。
这包括选址成本、土地收购成本以及项目规划和设计成本等。
选址成本主要涉及市场调研、地价评估和可行性研究的费用，以确保酒店项目的选址符合市场需求和发展潜力。
土地收购成本是指购买土地所需支付的费用，这包括土地购买款项、相关手续费和税费等。
项目规划和设计成本是指对酒店项目进行规划和设计所需的费用，包括设计师收费、勘察测量费用等。
二、建筑及设备成本建筑及设备成本是指酒店建筑物和相关设备的投资成本。
这包括土建工程费用、施工管理费用、室内装修费用以及酒店设备购置费用等。
土建工程费用是指酒店建筑物的建造成本，包括建筑材料、人工费用、施工设备租赁费用等。
施工管理费用是指对建筑工地施工过程中的管理和监督费用。
室内装修费用是指酒店内部装修所需的费用，包括装修材料、家具、灯具等。
酒店设备购置费用是指购买酒店所需的设备，如空调、电视、洗衣机等。
三、人力资源成本人力资源成本是指人员招聘、培训和管理的相关费用。
酒店开发项目需要一支专业的团队来管理和运营，这包括酒店经理、前台服务员、清洁工等。
人员招聘费用是指招聘人员所需支付的中介费用和宣传费用。
培训费用是指对新员工进行培训所需的费用，以确保他们能够熟练掌握相关工作技能。
管理费用是指对人员进行管理和监督的费用，包括薪资、福利和社会保险等。
四、运营成本运营成本是指酒店日常运营所需的费用。
这包括水电费、设备维护费以及员工薪资等。
水电费是指酒店用水和用电产生的费用。
设备维护费是指对酒店设备进行维修和保养所需的费用，以确保设备的正常使用。
员工薪资是指对酒店员工所支付的工资和奖金。
五、市场推广成本市场推广成本是指对酒店进行宣传和推广所需的费用。
酒店项目投资测算表-v11.02
xxxx酒店直营项目测算模型Investment Assessment Model V11.01备注：人民币 千元年度第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年客房数949494949494949494949494949494营业天数365365365365365365365365365365365365365365365入住率80%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86%86% 'RMB 元房价428450450450450450450450450450450450450450450'RMB 元RevPAR342387387387387387387387387387387387387387387营业收入客房收入11,73413,278######13,278######13,27813,278######13,278##############################租金收入000000000000000合计11,73413,278##################13,27813,278######13,278##############################可控营业成本及费用小计4,2774,5124,5124,5124,5124,5124,5124,5124,512############################## GOP7,4578,7658,7658,7658,7658,7658,7658,7658,765##############################64%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%66%固定成本租金/月6,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,7206,720##############################折旧摊销588588588588588588588588588588588588588588588小计7,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,3087,308##############################利润税前(50)1,4581,4581,4581,4581,4581,4581,4581,458##############################税后(50)1,0931,0931,0931,0931,0931,0931,0931,093############################## -0.4%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%8.2%现金流(4,700)5371,6811,6811,6811,6811,6811,6811,6811,681##############################累计(4,163)(2,482)(801)8802,5614,2425,9237,6049,285##############################可控营业成本、费用明细第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年第11年第12年第13年第14年第15年人工福利13.01%#######1,728.0###################1,728.0##################################################能源 3.84%499.9509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5509.5##############################客房成本 2.33%288.2309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8309.8##############################低值易耗品 1.55%205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9205.9##############################维修 2.00%234.7265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6##############################综合运营费用 2.00%234.7265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6265.6##############################销售费用 3.00%352.0398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3398.3##############################财务费用0.75%88.099.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.699.6营业税 5.50%645.4730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3730.3##############################合计33.98%#######4,512.5###################4,512.5##################################################人民币 元能源间/天15.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.5015.50##############################能源浮动率30%14.5714.85#####14.85#####14.8514.85#####14.85########################客房成本间/天10.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.5010.50##############################低值易耗品间/天 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00 6.00单房每天成本假定：中央空调店能源费用70%固定、30%与出租率挂钩浮动；客房成本全浮动；低值易耗品全固定；其他按销售收入比率浮动。
酒店GOP投资测算(思维导图)
酒店GOP投资测算GOP是酒店业绩的关键指标，很多酒管公司都会按GOP的一定比例向业主收取管理费比如：管理公司在每个月的15日，按酒店总收入的4%收取上个月的基本管理费；除基本管理费外，管理公司每年按GOP的6%计提奖励性管理费。
部分酒店业主也会在委管合同中设置GOP保证条款：管理公司保证在整个期限内每个年度最低的GOP经营毛利金额。
为清楚起见, 每年GOP金额安排如下：......连续两个营业年度管理公司没有完成GOP指标的，业主可以解除委托管理协议。
什么是GOP？GOP是Gross Operating Profit的简称，即营业毛利。
GOP=营业收入-营业费用一、酒店收入（A）1、客服收入2、餐饮收入3、其他收入二、酒店成本（B）1、客房成本2、餐饮成本3、其他成本三、变动成本（C）1、人工费2、易耗品3、能源费4、维修费5、营销费用6、其他费用7、税金附加8、基本管理费四、GOP毛利润（D）D=A-B-C五、固定费用（E）1、保险费2、固定资产折旧3、长期待摊费4、房屋租金5、维修基金6、奖励管理费7、利息支出六、税前利润（F）F=D-E七、所得税（G）税前利润*25%八、净利润（H）注：GOP没有扣减保险费、固定资产折旧、长期待摊、房屋租金、维修基金和利息支出等费用，这是因为：管理公司能够控制的是酒店日常营运过程，而对于酒店的建造投资、装修等是管理公司所不能左右的，因为此类费用的发生与管理者的水平无关，即便是业主自己管理此类费用也会产生。
举个例子（为叙述方便做了简化）酒店概要：“GOP”减去折旧费、租金、利息费、开办费摊销等的结余是酒店的净利润，也是业主所能得到的净利润。
酒店投资测算详解
2473.00
景观、绿化
200.00
其它费用
1000.00
合计
23626.29
1、酒店土建项目建筑投资估算：
单位：万元
名称
费用
土地
费用
前期工程费用
基础设施建设费
建筑安装工程费
开发间接费
管理费用
财务费用
开发期税费
其它费用
不可预见费用
12412
2344
1339
1448
6207
57
171
55
0.73
小计
7445
99.27
二
动态投资
1
工程造价调整预备
55
0.73
小计
55
0.73
三
合计
7500
100
编制法
⑴、建筑工程根据当地造价水平估算。
⑵、设备购置费：
A、进口设备按外商报价计算。
B、国设备价格按现行出厂价计算。
⑶、设备安装费依据各类设备安装指标计算。
⑷、工程建设其它费用：
A、开办费、土地出让金、项目启动前利息、水增容费按甲提供数据计列。
125万
含活动家具
健身舞室
250m2
4000元
63万
含活动家具
健身医疗部
150m2
3000元
45万
含活动家具
游艺部
200m2
3000元
120万
含活动家具
乒乓球室
200m2
3500元
50万
含活动家具
台球室
200m2
6500元
90万
含活动家具
棋牌室
酒店投资经营测算
总营业额的3%左右
1004493.75
装修成本按照8年均摊，一般8年后需要二次装修
392448
营业额的5%
27471.36
等于营业税额的1.5--7%
0
已含在员工工资成本中
235468.8 等于经营利润的25%,一般占营业额2-5%左右，取中间值3%算
500000
水电费预计每年50万元
200000
每年预计20万元不可预计机动费
72000 30000 24000 60000 26400 20400
贵州省经济型商务酒店店长年薪约12--15万 副店长或店长助理年薪约80000元
客房经理/值班经理
2
2500
60000
年经营成 本构成
客房主管 客房服务员
前台 保安 保洁 小计
4
1500
72000
38
1000
460800
4
1500
72000
4
1500
72000
6
1000
72000
68
102800 1233600
一般一个服务员均摊5个客房左右
经营ห้องสมุดไป่ตู้益成本
物业租金 布草及洗涤损耗
装修损耗
营业税 城建、教育附加税 （员工）个人所得税
企业所得税 经营水电费
经营机动费 小计
11560
25
6063350.71
3468000
235468.8
年经营成本合计
7296950.71
项目
数量（间或
㎡）
单价（元/晚或元/㎡/
月）
出租率
客房营业收入
192
160
酒店建设运营测算方案
酒店建设运营测算方案一、引言随着旅游业的迅速发展，酒店行业正成为国内外的热点投资领域。
酒店作为旅游业的重要组成部分，越来越受到重视。
在酒店建设之前，进行测算是非常重要的，可以帮助投资者全面了解建设和运营酒店的成本与收益。
本文将从酒店建设投资、运营成本和收益预测等方面，详细阐述酒店建设运营测算方案，以期为酒店项目的投资者提供参考。
二、酒店建设投资测算1.酒店场地选择酒店场地的选择对于酒店的建设和运营有着至关重要的影响。
首先要考虑到酒店的地理位置是否适合旅游业以及酒店市场的需求，其次还要考虑场地的租金成本和建设条件等。
在进行场地选择之前，需要进行市场调研，分析酒店的目标客户、竞争对手以及市场潜力等因素，以便更准确地估算酒店建设投资。
2.酒店设计与装修酒店的设计与装修是酒店建设投资中非常关键的一环。
投资者需要根据酒店的定位和目标客户群体来确定酒店的风格和设施，然后再进行相应的装修预算。
在进行设计与装修时，需要考虑到酒店的建筑成本、室内装饰成本、设备设施成本等方面的费用。
3.酒店设备及家具采购在酒店建设投资测算中，设备及家具采购也是必不可少的一环。
酒店设备的选择需要考虑到品质、价格以及售后服务等因素。
同时，酒店的家具采购也需要根据酒店的定位和风格来进行相应的预算。
4.其他建设投资除了以上三个方面的建设投资外，酒店的建设还可能涉及到一些其他方面的费用，比如营业执照费、装修前的审批和申请费用、安全检测费用等。
这些费用虽然可能相对较小，但也需要在酒店建设投资测算中予以考虑。
三、酒店运营成本测算1.人力成本酒店的运营离不开人力支持，包括前台服务员、客房服务员、保洁人员、厨师、服务员等。
在进行酒店运营成本测算时，需要考虑到员工薪酬、社保福利、培训成本、招聘成本等方面的费用。
2.酒店日常杂项费用酒店的日常杂项费用包括水电费、燃料费、清洁用品费、维护费、固定资产折旧费等。
这些费用通常是酒店运营成本中不可或缺的一部分，对于酒店的日常运营有着重要的支持作用。
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案
酒店、客栈、民宿的投资与运营成本测算方案一、投资成本和运营成本之间的关系和概念概述A.投资成本根据酒店或民宿项目的市场定位目标人群品牌效应来决定。
除房租外前期大部分花钱的地方都算做投资成本，你可以理解为回本中的本。
B.运营成本根据投资成本设定的酒店或民宿定位来制定运营模式从而产生的成本计算。
每天每月根据入住率浮动的固定支出金额，人员工资、房租、水电、消耗品等。
C.间夜成本根据运营成本年总计计算出间夜成本。
根据投资成本想得到的回报率以及回报时限设定具体卖价。
这个就很重要了，意思就是你没间房每天的保底价，在生意不那么惨的情况下绝对不能低于这个价才算保本。
注：这三者之间的关系是环环相扣的，意思是你的住宿全部流水减去运营成本就是利润，利润决定于多长时间收回投资成本。
如果前期想回本快一些那么尽量减少运营成本，而间夜成本决定了你的售卖价格。
二、市场调查在准备投资之前最重要的一步1地理位置A.在投资之前首先要选取地理位置如果作为酒店或者民宿,选择的城市最好是一年四季中平、淡、旺季分布较为平均而不是大起大落的市场。
注：曾经听过一位所谓的民宿大咖说过如果民宿不开在山里或者所谓的世外桃源就不叫民宿，他认为民宿的定义取决于地理位置,如果开在了旅游景区或者城市中就不能叫做民宿而是酒店或者客栈。
这样的理解未免过于狭隘，民宿其实更像是一种生活方式，他只是住宿行业中的一个种类。
当我们选择民宿或者特色的客栈，我们就选择了更贴近当地人生活的旅行方式。
所以任何一个地方都可以开民宿做客栈酒店,在你的实力没有强大到能够让你的住宿成为一道风景所有人都为你的住宿而来的情况下，住宿地理位置的选择至关重要，我们要尽量避免选择旅游市场大起大落的城市，像大理、三亚、敦煌这些城市淡旺季价格相差巨大，对于没有经验的经营者来说选择更稳定的旅游市场更加安全。
2物业选择A.如果是选择租赁带有房租形式的物业，首先要根据房屋的使用性质（民宅或商用）决定是否可以办理执照。
酒店投资估算报告
.1.项目投资评估1.1 项目投资评估说明项目投资评估，是站在投资者的角度，研究酒店的整个开发过程，对项目的总投资成本、营业利润状况进行估量，并依此计算项目的投资利润，编制各期的净现金流量，对酒店项目的财务盈余能力、资本均衡状况进行剖析。
对酒店开发过程的模拟为：第 1 年前半年计划为止损、下半开始盈余，估计 3 年时间回收投资成本，第 3 年开始进入酒店利润增加久，待获取合法营业允许证此后，可考虑酒店的整体转让，回收资本。
本报告仅从项目投资与经营的角度剖析项目的可行性，因为当前没有营业执照没法经过合法正规渠道进行大举宣传，故经营业绩与有和合法执照的酒店有着必定的差距。
酒店的总投资额，经营时期的营业收入和经营成本，均鉴于展望数据。
本报告投资评估中，对项目进行 3 年的财务模拟展望，时期所发生的项目的品牌及酒店市场增值部分，不在本次测算考虑之中。
假定本项目在将来使用年限内，每年可获取稳固的年净利润，运用利润复原法测算本项目的将来售价，估量价钱可能相对照较守旧。
1.2 酒店基本主体组成郁金香酒店公寓项目主要主体组成以下：序号指标数目单位1面积平方米2层数3客房数380间1.3 投资成本估量1.3.1 测算依照总成本测算转让方供给的投资成本估量数据为基础。
依据酒店当前财产供给的数据，酒店成本财产组成：（估计 200 万投资成本明细）序号内容金额1.房租成本1.1房间面积m 21.2房间数目间1.3当前租金2.设备设备2.1门窗工程改造2.2广告花费2.3门锁系统2.4酒店管理系统2.5办公设备2.6卫浴改造2.7空调保护2.8水电能耗资用2.9布草清洗2.10物业管理2.11电视电话3.内装饰3.1内装饰工程（含家具、饰品）汇总成本明细以下：序号项目总价（万元）1房子租金2转让费3基础设备改造费4内部装饰5管理花费（人力成本）1.4 经营测算1.4.1 测算依照酒店经营状况测算，是站在酒店经营者的角度，对酒店进入经营期后的营业收入、成本花费支出及经营利润进行展望。
酒店投资回报测算表
月营业收入（元/月）×12个月 经营毛利润比
营毛利润-物业年租金支出-基本管理费-装修摊销-品牌费摊销-运营
积×每月每平租金×12个月 基本管理费比
费用÷10年（按10年摊销）
用总费÷5年（按5年摊销）
×25%
流-所得税
利润-物业年租金支出-基本管理费
运营现金流
金÷总投资
总投资 装修费用 品牌使用费 总收入 年均房费收入 年均非房费收入 毛利润比 酒店大堂年收入 平均经营毛利润 税前利润 利润率 物业年租金支出 基本管理费 装修费用摊销 品牌使用费用摊销 所得税 净利润 运营现金流 投资回收期（年） 投资收益率
0 装修费+品牌使用费 0 装修费(元/平方)×酒店总面积 0 每间房品牌使用费×房间数 0 房间数×年均出租率×房价×365天 0 年均房费收入× 年均非房费收入比 0 0 经营毛利润比 #REF! 0 酒店面积×每月每平租金×12个月 0 总收入× 基本管理费比 0 装修总费用÷10年（按10年摊销） 0 品牌使用总费÷5年（按5年摊销） #REF! 税前利润×25% #REF! 运营现金流-所得税 0 经营毛利润-物业年租金支出-基本管理费 #DIV/0! 总投资÷运营现金流 #DIV/0! 运营现金÷总投资
0 年均房费收入+年均非房费收入+酒店大堂收入（咖啡厅/自助餐
#REF! 平均经营毛利润-物业年租金支出-基本管理费-装修摊销-品牌费
品牌使用费
元/平方)×酒店总面积
品牌使用费×房间数
费收入+年均非房费收入+酒店大堂收入（咖啡厅/自助餐/书吧/商品）
年均出租率×房价×365天
费收入× 年均非房费收入比
酒店投资测算模板
酒店投资测算模板投资测算模板
1. 酒店基本信息
- 酒店名称：
- 酒店类型：
- 酒店位置：
- 酒店房间数：
- 预计运营时间：
2. 投资成本
- 土地成本：
- 建筑物购买成本：
- 装修和装饰费用：
- 设备和家具购买费用：
- 其他费用：
3. 运营费用
- 工资和福利：
- 保险费用：
- 水电费用：
- 物业管理费用：
- 广告和宣传费用：
- 其他费用：
4. 收入预测
- 平均房价：
- 出租率预测：
- 平均每天入住房间数：
- 平均每天客房收入：
- 其他收入（餐饮、会议等）：
5. 投资回报和利润预测
- 总投资额：
- 年度现金流：
- 年度净利润：
- 年度投资回报率：
- 预计回本时间：
请注意，这只是一个基本的投资测算模板，具体的情况需要根据实际情况进行调整和补充。
在进行投资测算之前，建议咨询专业人士以获得更准确的数据和建议。
酒店经营费用测算明细
酒店经营费用测算明细1. 概述本文档旨在提供酒店经营费用的详细测算明细，以便管理层和投资者了解酒店的运营成本和盈利能力。
2. 营业费用2.1. 人力资源费用人力资源费用是指酒店雇员的薪资和福利开支。
它包括以下方面的费用：- 工资和津贴- 社会保险和公积金缴纳- 培训和教育费用- 员工福利和奖励- 人力资源管理费用2.2. 房租和租赁费用房租和租赁费用是指酒店使用物业和设备所需支付的费用。
它涵盖以下方面的费用：- 酒店物业租金- 设备和设施租赁费用- 物业维护和保险费用2.3. 能源和水费用能源和水费用是指酒店所需能源和水资源的消耗所产生的费用。
它包括以下方面的费用：- 电力和天然气费用- 水和污水处理费用2.4. 采购和供应费用采购和供应费用是指酒店购买物品和服务所需支付的费用。
它涵盖以下方面的费用：- 食品和饮料采购费用- 酒店用品和设备采购费用- 建筑和装修材料采购费用3. 营销费用3.1. 广告和促销费用广告和促销费用是指酒店宣传和促销活动所需支付的费用。
它包括以下方面的费用：- 广告宣传费用- 市场调研费用- 促销和折扣费用3.2. 销售和分销费用销售和分销费用是指酒店销售和分销渠道所需支付的费用。
它涵盖以下方面的费用：- 销售团队薪资和福利费用- 分销渠道合作费用4. 管理费用4.1. 行政和办公费用行政和办公费用是指酒店行政管理和办公支持所需支付的费用。
它涵盖以下方面的费用：- 行政人员薪资和福利费用- 办公设备和用品费用- 行政支持服务费用4.2. 咨询和法律费用咨询和法律费用是指酒店咨询和法律顾问所需支付的费用。
它包括以下方面的费用：- 咨询服务费用- 法律服务费用5. 备注以上费用明细仅供参考，实际费用会根据酒店的规模、地理位置和经营策略等因素有所不同。
酒店、公寓、商业综合体项目建设成本及经营测算
成本及投资收益测算
单位 计费基础 单位 写字楼成本 1,719.44 30000.00 % 13500.00 ㎡ 万元 1,669.35 50.08 #REF! 279.30 % 万元 万元 万元 109434.52 万元 万元 270.64 1.85 1.85 4.95 14,954.03 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ % 146400.00 39600.00 46400.00 60000.00 20000.00 186000.00 146400.00 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 万元 10,000.00 23.00 181.03 138.30 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ % 186000.00 3000.00 59600.00 59600.00 59600.00 59600.00 59600.00 59600.00 59600.00 9000.00 59600.00 59600.00 59600.00 125598.21 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 万元 465.93 479.91 % 129366.16 万元 479.91 总建筑面积分摊 % 0.00 万元 一至五项的3%的管理费用，可调 按照资金需求计算 销售收入的1.8% 根据具体情况填写 18,036.90 7,163.82 总投资-出让金-契税 总建筑面积分摊 20.03 总建筑面积分摊 112.70 5.56 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 70元/㎡ 七折*总建筑面积 150元/㎡ * 道路面积 30元/㎡ * 地下及商业 120元/㎡ * 地下及商业 20元/㎡ * 地下及商业 雨、污水，40元/㎡ *地下及商业 30元/㎡ * 地下及商业 10元/㎡ *地下及商业 2元/㎡ * 地下及商业 180元/㎡ * 绿地面积 25元/㎡ *地下及商业 80元/㎡ * 地下及商业 40元/㎡ * 地下及商业 一至四项的3%，可调 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 标底、合同预算、招标管理费、 执照费、竣工图编制费等 4,000.00 750.00 计算比例 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 总建筑面积分摊 5,696.24 写字楼地上 写字楼地下 地上70—80米高 地下两层 设计费及燃气、热力专业设计 可以根据区域调整 可以根据区域调整 环境评价、交通影响评估等费用 每亩300万元，每平米4500元 按照交易地价计算 计地费用 1、土地出让金 3、契税 4、其他 二、前期费用 1、规划、设计费 2、水文、地质勘察费 3、测绘费 5、其他 三、建筑安装工程费 1、地上 2、地下 3、五星级酒店外围护及室内 4、酒店式公寓外围护及室内 5、写字楼外围护及室内 3、监理费 4、其他 四、基础设施及配套费 1、大市政配套费 2、道路工程 3、供水工程 4、供电工程 5、供气工程 6、排污工程 7、通讯工程 8、照明工程 9、环卫工程 10、园林绿化工程 11、消防工程 12、智能化 13、电梯工程 五、不可预见费 六、开发间接费 1、管理费用 2、财务费用 七、销售费用 八、其他费用 合 计 133,247.14 119,342.14 2,258.69 2,188.69 15.00 15.00 40.00 105,950.00 29,280.00 9,900.00 37,120.00 18,000.00 10,000.00 186.00 1,464.00 3,484.52 911.40 45.00 178.80 715.20 119.20 238.40 178.80 59.60 11.92 162.00 149.00 476.80 238.40 3,767.95 3,880.98 3,880.98 1.80% 0.00 3% 49.00 150.00 30.00 120.00 20.00 40.00 30.00 10.00 2.00 180.00 25.00 80.00 40.00 3% 2000.00 2500.00 8000.00 3000.00 5000.00 10.00 1.00 2% 预算总投资（万 元） 13,905.00 13,500.00 405.00 3% 计费标准
餐饮酒店投资测算表
第三部分 用餐及住宿补贴
1、就餐为中餐及晚餐两餐，8元/餐/人，故：36*8*2*26=14976元/月，179712元/年； 2、预估住宿人员占比30%，平均住宿成本400元/人/月，故：36*30%*400=4320元/月，51840元/年 3、用餐住宿：19296元/月，231552元/年
第四部分 员工福利
序号 1
岗位名称 店总
前厅部分人力成本测算
人数 1
第一部分 薪资
薪资标准/月
单人 月度成本
该岗位 月度人力成本
20000.00 20000.00
20000.00
单位：元
年度 人力成本
240000.00
2
前厅经理
1
7500.00
7500.00
7500.00
90000.00
3
服务经理
1
7500.00
7500.00
春节、端午、中秋员工福利按照300元/人发放，故：36*300*3=32400元/年
月度 年度
薪资 186700.00 2240400.00
社保
合计 用餐住宿
30600.00 19296.00
367200.00 231552.00
福利 32400.00
小计 236596.00 2871552.00
说明： 1、以上社保部分参照目前标准核算； 2、餐补按照每人每顿计算，具体包含水电燃气等费用需与财务核对； 3、员工福利、工服、办公用品摊销等其他成本未核算； 4、员工绩效提成未核算。
38400.00
12
保安员
1
4500.00
4500.00
4500.00
54000.00
酒店投资收益测算表
第一年爬坡期#REF!#REF!建设期+开荒期#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!全年平均出租率成熟期平均入住率第一年出租率#REF!#REF!第一年（前5个月）第一年（前5个月）第一年（前5个月）第一年（前5个月）#REF!#REF!#REF!城市级别开办费非租金现金支出开办费租金现金支出开办费现金支出开办费租金非现金支出开办费合计#REF!#REF!#REF!1#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!2#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!开业物品#REF!#REF!汉庭快捷 328,102.00汉庭酒店 550,353.84汉庭客栈180,000.00#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!汉庭酒店1汉庭快捷 1汉庭快捷 2汉庭快捷 3汉庭客栈1汉庭客栈2汉庭客栈3汉庭酒店2汉庭酒店3140366130124123,32496,640 89,312.2389,31289,312 133,030.78104246.49150000150000150,000150,000 100,000.00100,000100,000 150,000.00150000220000220000220,000220,000 140,000.00140,000140,000 220,000.00220000510366500124493324466640 329,312.23329,312329,312503,426.74476196.284人工佣金其他汉庭酒店1 140,366.00150,000220,000 360,366.00汉庭快捷1 130,124.00150,000220,000 350,124.00汉庭快捷2 123,324.00150,000220,000 343,324.00汉庭快捷3 96,640.00150,000220,000 316,640.00汉庭客栈1 89,312.23100,000140,000 229,312.23汉庭客栈2 89,312.23100,000140,000 229,312.23汉庭客栈3 89,312.23100,000140,000 229,312.23汉庭酒店2 133,030.78150,000220,000 353,030.78汉庭酒店3104,246.49150,000220,000324,246.49P1P2P3P4P5P6酒店32%40%69%69%98%97%快捷１42%60%78%86%92%96%快捷２33%55%66%71%78%85%房价Revpar 测算表#REF!#REF!评估表最可能#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!#REF!评估表最好#REF!#REF!评估表最坏#REF!#REF!装修费单间装修费测算表#REF!#REF!评估表最可能#REF!#REF!评估表最好#REF!#REF!评估表最坏#REF!#REF!。
酒店经营收入测算
酒店经营收入数据估算A 酒店总投资8 亿元（其中土地成本4 亿元），资金来源为资本金4 亿元，银行贷款4 亿元。
酒店建筑面积6.2 万M 2 ，共有客房400 间，配套会议、餐饮、娱乐和商业等经营项目，其中餐饮、娱乐和商业出租经营，拟正式营业。
一、收入数据模型的应用•酒店经营收入数据模型估算•酒店正常经营收入的估算方法：可以用酒店有效投资（不含土地成本）*38% 来估算，或用酒店每平方米建筑面积产生大约2000 元的经营收入来估算，这个估算值可以用来修正评价收入预测数。
按此估算，A 酒店的营业收入应在15200 万元（扣除土地成本后的有效投资 4 亿元*38% ）至12400 万元( 建筑面积 6.2 万M 2 *2000 元) 。
•酒店平均房价的估算方法：一般用当地房地产的平均房价进行推算，五星级酒店平均房价相当于当地房地产最高平均房价的10% ，四星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以80% ，三星级酒店平均房价在五星级酒店平均房价基础上乘以60% 。
按此估算，A 酒店的平均房价应在1000-1200 元之间。
•按当地经营情况测算经营收入•经营收入= 客房收入+ 餐饮收入+ 其他收入•本案例选用的几个经营数据：按当地经营情况估算淡季客房出租率60 ％，旺季客房出租率80 ％，淡季平均房价600 元/ 天，旺季平均房价800 元/ 天，淡旺季餐饮上座率经验数值( 本案例餐饮为出租经营, 为简化计算, 不估算餐饮经营收入) 。
•按当地经营情况测算收入为10320 万元，详见下表：•偏差分析•通过比较按当地经营情况测算的收入与按数据模型估算数负偏差32 ％－17 ％，偏差较大。
主要原因一是餐饮、娱乐出租经营，租金收入低于营业收入；二是酒店运营初期收入不稳定，按照当地经营情况测算时取值较为保守，平均房价测算偏低。
二、成本费用数据模型的应用•由于成本费用可通过经营利润数据模型反映，在此不再分析成本费用数据模型。
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合计首次固定投资
11503950
即首次需要准备的资金
员工成本 管理人员：总经理 管理人员：副总经 理 前厅经理 财务经理 会计 销售经理 人资行政经理 人资行政文员
人数 1
1
2 1 1 2 1 1
月薪 10000
6000
3000 2500 2000 2500 2200 1700
年薪 120000
72000
大酒店投资经营估算
项目
数量
单价（元/㎡） 总额（元）
固定成 年租赁物业 本构成 首次装修成本 大堂
11560 8276.7
101.7
25 970.91
3500
3468000 8035950
355950
酒店客房层
8175
40000 7680000
备注 报价25元/平米/月，预计租金还有谈判余地
大堂装修单价约4000元/㎡ 经济型商务酒店客房装修约3--4.5万元/间，含公共通道
90%
374490
90%
299592
90%
224694
备注 每年按照365天计算
年利润
年投资收益率
收益评估
投资回收期 （年）
1610571.29 14.00%
7.14
营业额减去年经营成本=年利润 如果租金有谈判空间，则收益率可提升
总投资除以年营业利润=等于回收期
年经营成本合计
7296950.71
项目
数量（间或
㎡）
单价（元/晚或元/㎡/
月）
出租率
客房营业收入
192
160
营业收入
负一层商业出租 一层商业出租
591.8 693.5
25 50
二层商业出租
693.5
40
三层商业出租
693.5
30
合计ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
8907522
年营业收入
（元）
70%
7848960
90%
159786
72000
4
1500
72000
6
1000
72000
68
102800 1233600
一般一个服务员均摊5个客房左右
经营损益成本
物业租金 布草及洗涤损耗
装修损耗
营业税 城建、教育附加税 （员工）个人所得税
企业所得税 经营水电费
经营机动费 小计
11560
25
6063350.71
3468000
235468.8
72000 30000 24000 60000 26400 20400
贵州省经济型商务酒店店长年薪约12--15万 副店长或店长助理年薪约80000元
客房经理/值班经理
2
2500
60000
年经营成 本构成
客房主管 客房服务员
前台 保安 保洁 小计
4
1500
72000
38
1000
460800
4
1500
总营业额的3%左右
1004493.75
装修成本按照8年均摊，一般8年后需要二次装修
392448
营业额的5%
27471.36
等于营业税额的1.5--7%
0
已含在员工工资成本中
235468.8 等于经营利润的25%,一般占营业额2-5%左右，取中间值3%算
500000
水电费预计每年50万元
200000
每年预计20万元不可预计机动费