房地产项目开发程序
房地产开发全流程及详细报建流程
一项目开发流程及内容（一）项目开发流程（二)项目开发流程内容1、土地获取深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式,此阶段主要是地块信息的收集、分析,对地块开发方向进行可行性研究分析。
2、立项筹备（项目方案设计阶段）（1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图,进行放点确位，报项目名并注册。
（2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司,以市场需求出发,完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。
3、报批报建（1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项；（2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批,通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
）（3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。
（5)在项目的总体规划设计审查通过以后,由规划设计单位对整个项目的所有专业管线(包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。
（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下：⏹将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工程消防意见书。
⏹到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。
⏹到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。
⏹到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。
⏹与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。
⏹按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计,将绿化报建图，送园林管理局审批。
房地产项目开发全过程完整流程
房地产项目开发全过程完整流程1.市场调研和项目策划阶段：这个阶段的目标是通过市场调研和研究，确定可行的房地产开发项目。
这包括对市场需求、目标客户群体、竞争对手和潜在风险进行综合分析。
同时，开发商还要制定项目策划，包括项目规模、定位、定价策略等。
2.土地储备阶段：在这个阶段，开发商需要通过拍卖、招投标或协商的方式，与土地所有者取得土地使用权。
这包括签订土地出让合同、办理土地使用权证等手续。
3.审批和规划阶段：在这个阶段，开发商需要向相关政府部门提交项目规划申请。
这些部门会审查项目规划是否符合法律法规、规划要求和城市发展规划。
审批通过后，开发商才能正式进行土地准备和建设工作。
4.设计阶段：在这个阶段，开发商通过聘请设计单位进行项目建筑、景观、规划等设计。
设计要考虑到市场需求、功能性、美观性和可持续发展等因素。
设计完成后，需要向相关部门进行审查和批准。
5.资金筹集阶段：在这个阶段，开发商需要通过自有资金、银行贷款或合作开发等方式筹集项目开发所需资金。
这需要开发商制定详细的财务规划和预算，并与金融机构洽谈融资条件和利率。
6.施工阶段：7.销售和营销阶段：在项目建设完成后，开发商开始进行销售和营销活动，包括推广、广告、户型展示、销售活动等。
此外，开发商还需要与购房者签订买卖合同，并协助购房者办理相关贷款和过户手续。
8.交付和验收阶段：在购房者付款完成后，开发商需要按照合同规定交付房屋，并协助购房者办理入住手续。
同时，开发商需要与相关部门进行竣工验收，并取得使用许可证。
9.售后服务阶段：在交付和验收后，开发商还需要提供售后服务，包括处理购房者的投诉、维修问题以及小区管理等。
10.运营和物业管理阶段：在售后服务阶段过后，开发商可能会继续承担物业管理的责任，包括维修、保养、安全管理等。
也有可能将物业管理权交给专业的物业管理公司。
以上就是房地产项目开发的全过程完整流程。
这个过程包括了市场调研、土地储备、审批和规划、设计、资金筹集、施工、销售、交付和验收、售后服务以及运营和物业管理等多个环节。
(完整版)房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
房地产项目开发7个程序5大环节
房地产项目由其地域特性所决定了她发展的速度与轨迹，全面了解项目所在地的经济、人文、地理及现有市场发展状况，对于土地取得、投资分析、项目定位都起到关键性的作用。
对于一个成功的房地产开发企业来说，在完成了项目所在地的市场研究、政策研究、投资效益分析等一系列前期工作后，在项目开发的过程中又有哪些值得注意和必须注意的问题呢？首先从项目的开发程序以及应该注意的细节说起：1、项目立项——该阶段应根据项目所在的市场情况以及地块特征完成市场调研、研究供需结构、制定初步开发计划、资金准备以及前期土地手续的办理工作。
2、项目定位——根据项目所在地的经济状况、产业发展状况、居民收入状况、市场需求状况、产品品质状况、建设资源状况等因素，对项目进行合理定位，确定项目品质在城市中的地位。
根据项目规模以及开发周期确定项目应具备多大的超前性，为后期的规划设计与营销推广确定方向。
3、规划设计——结合项目定位成果完成从概念设计、方案设计、初步设计到施工图设计等重要环节，中间还要穿插景观设计、机电配套设备设计、智能化设计等配套设计工作。
4、前期工作——该项工作是一项综合性较强的工作，针对项目规划设计的意图，完成规划、建设、人防、消防、给排水、强弱电、交通、园林等接口工程的报批、报建工作，工作强度大，环节复杂。
要求负责人既要了解相关程序，又要熟悉当地的法律法规以及办事程序。
成功表达设计意图的同时，保证经济效益的最大化。
5、建筑施工——该项工作前期的招投标与设备采购相当重要，项目质量与开发品质将在该阶段体现。
施工管理过程与施工质量的把握，作为该阶段的重要工作，通过专业加以实现。
6、营销推广——“一切工作围绕这营销”这句话最能体现营销推广的目的与价值。
营销推广的过程中还有一个环节就是建立和维护“项目品牌”与“企业品牌”，确保可持续发展的动力。
7、售后服务——从合同签订、按揭办理、入伙交付到物业管理，都将体现一个开发企业的服务意识与态度。
对于分期开发的楼盘则更加重要。
房地产开发程序(四个阶段-八个步骤)：
5安全管理：总承包单位负责；分包单位向总承包单位负责。
6竣工验收：竣工验收15天内，将验收报告以及相关文件向建设行政主管部门备案。开发商竣工档案，移交房屋产权所有者和城市档案馆。承包商收到竣工结算资料，在一月内核实，确认后，及时结算价款。承包商收到上述，半月内交付竣工工程。
租售阶段
市场营销
5）设计方案审批阶段：《规划设计方案审批通知书》；
6）《建设工程规划许可证》
签署有关合作协议
建设工程招标：公开招标、邀请招标
开工申请：《申领施工许可证》
建设阶段
施工建设与竣工验收
1、质量控制：原材料、设备检验；确立控制质量的措施
2进度控制：1）工程进度计划编制；
2）进度管理：横道图法、网络图法
⒊成本控制
阶段
步骤
内容
投资机会选择与分析
投资机会选择
（寻找、筛选）
投资机会寻找和筛选
投资决策分析
（可行性研究）
市场分析和财务评价。
前期工作
获取土地使用权利
1）出让：招标、协议、、挂牌、拍卖；
2）划拨：协议或招标，如经济适用房
3）原有划拨土地：企业改制等行为要办土地所有权出让手续；不改变用途，可以采用协商方式取得。即采用土地使用权出让、租赁、作价入股或授权经营。
3、制定宣传与广告策略：五种决策5M：目标（任务）、资金、信息、媒体、广告效果评价（衡量）
4）与当前土地使用权利拥有者中的规划：出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
⑵房地产开发前期的规划管理：
1）开发项目选址、定点审批：《选址规划意见通知书》；
2）《建设用地规划许可怔》；
3）规划设计条件审批阶段：《规划设计条件通知书》；
房地产开发流程(详细版)
房地产开发流程(详细版)房地产开发流程（详细版）房地产开发流程（详细）第一步房地产开发公司的设立房地产开发公司设立阶段的法律程序一、XXX的设立1、公司设立准备2、申请资质等级审批3、申请办理企业名称预先核准4、办理工商注册登记5、办理税务登记二、外资房地产开发公司的设立6、申请批准项目建议书7、办理企业名称登记8、送审合资或合作合同、章程9、申领外商投资企业批准证书10、办理企业登记房地产开发公司设立阶段的相关税费1、企业法人开业登记费2、企业法人变更登记费3、企业法人年度检验费4、补、换、领证照费第二步房地产开发项目的立项和可行性研究房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序1、选定项目，签定合作意向书2、初步确定开发方案3、申报规划要点4、申报、审批项目建议书5、编制项目可行性研究报告6、申报、审批项目可行性研究报告房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费1、可行性研究费2、建设工程规划许可证执照费第三步房地产开发项目的规划设计和市政配套房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序一、房地产开发项目的规划设计1、申报选址定点2、申报规划设计条件3、委托作出规划设计方案4、管理人防审核5、管理消防审核6、审定规划设计方案7、住宅设计方案的专家组审查8、落实环保三废治理方案9、委托环境影响评价并报批10、扶植工程勘察招、招标11、委托地质勘探12、委托初步设计13、申报、核定初步设计二、房地产开发项目的市政配套14、征求主管部门审查意见15、落实市政公用设施配套方案16、报审市政配套方案17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费1、工程勘察（测量）费2、工程设计费3、建设工程规划许可证执照费4、竣工档案包管金5、临时用地费6、临时建设工程费7、扶植工程勘察招标管理费8、勘察设计监督管理费9、古建园林工程设计费第四步房地产开发项目土地使用权的取得取得房地产开发项目土地使用权的法律程序一、国有土地使用权的出让1、管理扶植用地规划许可证2、办理建设用地委托钉桩3、管理国有地皮使用权出让申请4、主管部门实地勘察5、土地估价报告的预审6、委托地价评估7、办理核定地价手续8、办理土地出让审批9、签订国有地皮使用权出让合同10、领取临时国有土地使用证11、领取正式国有土地使用证12、国有土地使用权出让金的返还二、国有土地使用权的划拨13、国有地皮使用权划拨用地申请14、主管部门现场勘察15、划拨用地申请的审核、报批16、取得划拨用地批准三、集体土地的征用17、征用集体土地用地申请18、到拟征地地点区（县）房地局立案19、签订征地协议20、签订补偿安置协议21、确定劳动力安置方案22、区（县）房地局审核各项协议23、市政府下文征地24、交纳菜田基金、耕地占用税等税费25、办理批地文件、批地图26、管理解冻户口27、调查户口核实劳动力28、办理农转工工作29、办理农转居工作30、管理超转人员安置工作31、地上物作价补偿工作32、征地结案取得房地产开发项目地皮使用权的相关税费1、地价款（土地出让金）2、资金占用费3、滞纳金4、地皮使用费5、外商投资企业土地使用费6、防洪工程扶植维护管理费7、地皮闲置费8、地皮权属调查、地籍测绘费9、城镇地皮使用税10、地价评估费11、出让土地预订金12、征地管理费13、地皮补偿费14、青苗及树木补偿费15、地上物补偿费16、劳动力安置费17、超转人员安置费18、新菜田开发扶植基金19、耕地占用税第五步房地产开发项目的拆迁安置房地产开发项目拆迁安置阶段的法律步伐1、委托进行拆迁工作2、管理拆迁申请3、审批、领取拆迁许可证4、签订房屋拆迁责任书5、管理拆迁公告与通知6、办理户口冻结7、暂停办理相关事项8、确定拆迁安置方案9、签订拆迁补偿书面协议10、召开拆迁动员会，进行拆迁安置11、发放运作拆迁补偿款12、拆迁施工现场防尘污染管理13、移交拆迁档案资料14、房屋拆迁纠纷的裁决15、强制拆迁房地产开发项目拆迁安置阶段的相关税费1、房屋拆迁补偿费2、搬家补助费3、提前搬家奖励费4、临时安置补助费（周转费）5、清理费6、停产停业综合补助费7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的补助费8、一次性异地安置补助费9、房屋拆迁管理费10、房屋拆迁服务费第六步房地产开发项目的开工、建设、竣工阶段房地产开发项目开工、建设、竣工阶段的法律程序一、房地产开发项目开工前准备工作1、领取房地产开发项目手册2、项目转入正式计划3、交纳煤气（天然气）厂建设费4、交纳自来水厂扶植费5、交纳污水处理厂扶植费6、交纳供热厂扶植费7、交纳供电贴费及电源建设集资费8、地皮有偿出让项目管理四源接用手续9、设计单位出报批图10、出施工图11、编制、报送工程档案资料，交纳档案包管金12、办理消防审核意见表13、审批人防工程、办理人防许可证14、核发扶植工程规划许可证15、领取完工审批表，管理完工登记2、房地产开发项目的工程扶植招招标16、办理招标登记、招标申请17、招标准备18、招标通告19、编制招标文件并核准20、编制招标工程标底21、标底送审合同预算审查处确认22、标底送市招标办核准，正式申请招标23、投标单位资格审批24、编制投标书并送达25、召开招标会，勘察现场26、召开开标会议，进行开标27、评标、决标28、发中标通知书29、签订工程承包合同30、工程承包合同的审查三、房地产开发项目开工手续的办理31、管理质量监视注册登记手续32、扶植工程监理33、管理完工统计登记34、交纳实心粘土砖限制使用费35、管理完工前审计36、交纳投资方向调节税37、领取固定资产投资许可证38、报装施工用水、电、路39、协调街道环卫部门40、协调交通管理部门41、交纳绿化建设费，签订绿化协议42、领取建设工程开工证。
房地产项目开发的四大程序及十个流程
房地产项目开发的四大程序及十个流程1.市场调研与项目策划市场调研是房地产项目开发的重要第一步。
通过研究市场需求、供应情况、竞争对手等数据，以确定开发项目的定位和规模，制定合理的战略策划。
2.土地购置与准备阶段土地购置是房地产项目开发的重要环节，包括确定土地使用权、与土地所有者谈判、签订土地买卖合同等。
此外，还需要进行土地勘察、环境评估等工作，以确保开发项目的合法性和可行性。
3.项目建设与销售阶段在项目建设阶段，需要进行项目设计、规划、审批等工作。
同时，还需要进行项目融资、施工及监理、质量控制、验收等环节。
在项目建设过程中，也应进行销售策划和市场推广，为项目销售做好准备。
4.交付与售后服务阶段项目建设完成后，需要进行交付和售后服务。
交付阶段包括物业竣工验收、业主入住等程序。
同时，也要提供质保和维修服务，满足业主的需求。
1.市场调研：进行市场研究，分析市场需求、供应情况、竞争对手等，为项目定位和规划提供数据支持。
2.土地收购：与土地所有者谈判，确定土地使用权，签订土地买卖合同。
3.总体规划：根据市场需求和土地特点，进行项目的总体规划，包括项目定位、规模规划等。
4.设计策划：进行项目设计与策划工作，包括建筑设计、景观设计、市场推广策划等。
5.融资准备：进行项目融资工作，包括与银行、投资机构谈判、签订融资协议等。
6.施工与监理：进行项目的施工和监理工作，确保项目按照设计要求进行施工。
7.质量控制：对项目施工过程进行质量控制，确保项目质量达到相关标准。
8.完工验收：项目施工完成后，进行项目的竣工验收，确保项目符合相关规定。
9.销售与交付：进行项目销售和交付工作，包括签订购房合同、进行交付手续等。
10.售后服务：提供售后服务，包括维修、保养等，满足业主的需求。
总结：房地产项目开发的四大程序涵盖了市场调研、土地购置、项目建设与销售、交付与售后服务等环节。
而以市场调研、土地收购、总体规划、设计策划、融资准备、施工与监理、质量控制、完工验收、销售与交付、售后服务十个流程作为项目开发过程细分的基本流程，是确保房地产项目开发成功的重要步骤。
房地产项目开发流程完整版
房地产项目开发流程完整版第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金.第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点；2)规划总图审查及确定规划设计条件；3)初步设计及施工图审查；4)规划报建图审查；5)施工报建;6）建设工程竣工综合验收备案.一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书(表)。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查.2、国土资源局办理土地预审.3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查.4、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项:1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查.5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查.8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
房地产开发全流程详解,这次终于看懂了!
房地产开发全流程详解，这次终于看懂了！01.房地产开发流程—【前期】NO.1 土地信息收集土地名称、所处区域、所有权（划拨/招拍挂/城中村改造）；用地面积、容积率、绿化率、金额。
NO.2 政策、市场调研了解地块周边的商业、配套情况；是否有代征路、代征绿地，如有的话所占面积；拍卖的附加条件。
NO.3 可行性研究地块属性——指标分析——宏观政策——城市发展——开发模式——经济测算。
宏观市场背景与趋势研判；区域房地产整体市场背景分析及住宅市场重点研究；各物业市场背景分析及趋势研究；产品建议、经济测算。
02.房地产开发流程—【土地获取】NO.1 获取土地使用权出让、划拨、转让和租赁几种。
NO.2 签订土地出让合同市、县人民政府土地管理部门代表国家与土地使用者签订的关于城市国有土地使用权的权利和义务关系的合同。
NO.3 获得规划许可证经城乡规划主管部门依法审核，建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。
NO.4 办理土地证由地方人民政府颁发的，证明持证人对一定面积的土地享有所有权或使用权的书面文件,是持证人享有土地所有权或使用权的法律凭证，目前为不动产登记证。
03.房地产开发流程—【策划定位】NO.1 区域市场调研对项目所在区域的楼盘信息进行搜集整理，通过专业分析、研判，确定符合本案自身条件和竞争策略的市场定位及产品定位，从而确保项目在市场竞争中获得合理的收益，争取利益最大化。
NO.2 项目定位即市场定位和目标客户群定位。
市场定位是项目策划的核心、本源，是项目全程策划的出发点和回归点，是在项目策划初期就必须首先明确。
NO.3 设计建议明确项目设计费用控制指标、设计人工时指标和限额设计指标，并建立项目设计执行效果测量基准。
04.房地产开发流程—【规划设计】NO.1 方案设计从分析需求出发，确定实现产品功能和性能所需要的总体对象（技术系统），决定技术系统，实现产品的功能与性能到技术系统的映像，并对技术系统进行初步的评价和优化。
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提。
但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事.这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来.一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证(以下简称地规证)之后,才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态.因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行.然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。
房地产项目开发全过程完整流程
房地产项目开发全过程完整流程目录第一章房地产开发程序简介 (1)第二章房地产开发公司的设立 (6)第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6)第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6)第三章土地使用权取得流程 (6)第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7)第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9)第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9)第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10)第四章房地产开发阶段 (10)第四步立项和可行性研究的法律程序 (10)第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11)第五步规划设计和市政配套法律程序 (11)第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12)第五章项目建设阶段 (12)第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12)第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14)第六章销售经营阶段 (15)第七步销售经营阶段的法律程序 (16)第七项销售经营阶段的相关税费 (16)第七章物业管理 (17)第八步物业管理阶段的法律程序 (17)第八项物业管理阶段的相关税费 (17)附录：房地产开发专业术语 (18)第一节面积类 (18)第二节价格类 (20)第三节实务类 (22)第四节管理政策类 (30)第一章房地产开发程序简介房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。
我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。
房地产开发流程主要包括以下几个程序。
1、前期的准备前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。
此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。
“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。
房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程
房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程房地产开发经营是指以盈利为目的，通过购买土地、建设建筑，在法律许可的范围内进行开发建设和销售的活动。
为了确保项目的顺利进行，房地产企业需要进行严密的计划、策划和管理，包括以下主要阶段和过程：一、项目选址和规划房地产企业开发经营的第一步是选择项目的位置，并进行规划。
企业需要进行市场调研和数据分析，确定项目目标群体，确定项目的功能定位和规模定位。
同时，还需要寻找合适的土地，并进行地形地貌、土质、环境监测等调查，为后续的设计和施工提供参考。
二、设计阶段在项目确定后，企业需要进行项目的设计阶段。
这个阶段的工作包括细化项目的设计方案、选定建筑师和团队、进行土地测量和勘探、完成各项工程技术方案和施工方案等。
三、开工建设经过设计的方案通过招标程序找到施工单位，建立施工团队，开始开工建设。
开工建设的过程中，企业需要建立起相关的管理体系，确保施工过程的安全、顺利进行，并对监督和质量检查进行配合，全面加强监控管理。
四、广告宣传房地产企业经过开发建设，需要对外展示自己的房地产产品。
为此，企业需要进行广告宣传。
广告宣传需要有目的地展示公司的实力和房地产项目的优势和特点，吸引潜在的购房用户，促进房屋销售。
五、项目推广和销售在完成房地产项目后，房地产企业要进行项目推广和销售，促进销售成交。
这个过程中，企业需要组织策划各项宣传活动、开展楼盘开放日，还需要设计并发布销售手册、销售单、销售协议等相关的销售文物。
六、市场销售管理房地产销售管理的主要任务是细化销售流程，规范销售操作和流程，提高交易效率并确保交易的安全性。
市场销售管理的基本内容包括对购房者合法资格的审核、为客户提供个性化推荐服务、简化支付流程、建立系统的反馈机制等。
同时，为吸引更多购房者，企业还需要提供优惠政策和便利措施，如灵活的购房分期、提供贷款和担保服务等。
以上是关于房地产企业开发经营的程序和主要阶段和过程的简要介绍。
在这个过程中，企业需要掌握市场动态和当前的经济环境，在政策和法规的允许范围内实现自身发展，并加强管理和监控，将风险降到最低。
完整的房地产开发各节点流程
完整的房地产开发各节点流程房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。
以下是房地产开发各节点流程的概述：1、项目策划与立项在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。
这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。
市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。
项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。
产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。
财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。
2、土地获取与土地开发在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。
这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。
在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。
在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。
3、建筑设计在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。
这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。
方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。
初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。
施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。
4、施工与监理在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。
这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。
开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。
5、销售与物业管理在施工完成后，开发商需要进行销售工作。
这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。
销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。
在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。
物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。
6、项目交付与结算在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。
在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成相关手续的办理。
房地产开发基本流程(图解)
加强开发项目工程管理与监控
申领《商品房预售许可证》
建设工程竣工验收应当具 备下列条件： 1. 完成建设工程全 部设计和合同约定的各项 内容，达到使用要求； 2. 有完整的技术档 案和施工管理资料； 3. 有工程使用的主 要建筑材料、建筑构配件 和设备的进场试验报告； 4. 有勘察、设计、施 工、工程监理单位分别签 署的质量合格文件； 5. 有施工单位签署 的工程保修书。 不符合上 述条件的工程，建设单位 不得组织工程的竣以进行开发建 设的文件； 申 领 《 项目 立 项 批
申请定点
文》的时候需向主管部 门提交可行性报告、立 项申请书、资金来源说 明、房地产开发物业类 型说明等；
到土地管理部门办理土 地出让或转让手续，签订土 地使用权出让或转让合同， 并缴纳土地使用权出让金；
申请购置土地、办理 土地产权手续
被申请建设用地现
申领《商品房销售许可证》
物业管理服务是物 业管理企业受物业产权 人、使用人委托，以有 偿方式对物业项目进行 日常维护、修缮与整治 等服务。
与物业公司签订物业委托管理合同
包括管理和服务 两方面： 管理：掌握物业的变 动、使用状况、使房
开发企业将新物 业交付物业管理公司 接管时，应提交以下 资料：房屋建设的各 项批准文件、竣工总 平面图、房屋及配套 基础设施、设备的竣 工图，地下管道网图 及其他必要资料
申领《房屋拆迁许可证》
证书。 拆迁程序为： 拆迁调查 ↓ 制定拆迁安置计划 ↓ 申领房屋拆迁许可证
做好“七通一平”工作
↓ 发布拆迁公告 ↓ 与被拆迁人签订协议 ↓ 动迁验收 ↓
选择承包单位
办理拆迁房屋产权灭籍 和土地使用证
选择监理单位
监理单位（接受建设单 位的委托，承担其项目 管理工作）
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)房地产开发流程潜规则详解中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。
涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。
下面基本上是按照报建的先后顺序来说。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。
有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。
这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。
目前我国法律也没有很好的规范这个问题。
恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。
这绝对应该是必须的程序。
因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。
但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。
因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。
然后给人家办出商住用地土地使用权证。
这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。
然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。
房地产项目开发流程作业指导书
房地产项目开发流程作业指导书第1章项目立项与前期筹备 (4)1.1 项目可行性研究 (4)1.1.1 市场调研 (4)1.1.2 土地调研 (4)1.1.3 技术可行性分析 (4)1.1.4 经济效益分析 (4)1.1.5 环境影响评估 (4)1.2 项目立项申请 (4)1.2.1 编制项目建议书 (4)1.2.2 提交立项申请 (4)1.2.3 立项审批 (5)1.3 前期筹备工作 (5)1.3.1 办理土地使用权证 (5)1.3.2 申报规划设计条件 (5)1.3.3 招标采购 (5)1.3.4 勘察设计 (5)1.3.5 办理施工许可 (5)第2章土地获取与审批 (5)2.1 土地信息收集与筛选 (5)2.1.1 信息收集渠道 (5)2.1.2 土地筛选标准 (5)2.2 土地竞买与出让 (6)2.2.1 土地竞买准备 (6)2.2.2 土地出让程序 (6)2.3 土地审批流程 (6)2.3.1 审批部门 (6)2.3.2 审批流程 (6)第3章规划设计 (7)3.1 概念性规划 (7)3.1.1 目的与原则 (7)3.1.2 内容与要求 (7)3.2 控制性详细规划 (7)3.2.1 目的与原则 (7)3.2.2 内容与要求 (8)3.3 施工图设计 (8)3.3.1 目的与原则 (8)3.3.2 内容与要求 (8)第4章项目报批报建 (9)4.1 规划审批 (9)4.1.1 编制项目规划方案 (9)4.1.2 提交规划审批申请 (9)4.2 建设工程规划许可 (9)4.2.1 编制施工图设计文件 (9)4.2.2 提交建设工程规划许可申请 (9)4.2.3 审批流程 (9)4.3 施工许可 (9)4.3.1 办理施工图审查 (9)4.3.2 办理施工许可证申请 (10)4.3.3 审批流程 (10)第5章施工组织与管理 (10)5.1 施工招标与投标 (10)5.1.1 编制招标文件 (10)5.1.2 发布招标公告 (10)5.1.3 组织投标答疑 (10)5.1.4 评标与定标 (10)5.2 施工组织设计 (10)5.2.1 编制施工组织设计 (10)5.2.2 施工组织设计评审 (11)5.2.3 施工组织设计变更 (11)5.3 施工现场管理 (11)5.3.1 施工现场安全管理 (11)5.3.2 施工质量控制 (11)5.3.3 施工进度管理 (11)5.3.4 施工成本管理 (11)5.3.5 施工现场环境保护 (11)5.3.6 施工信息管理 (11)5.3.7 施工协调与沟通 (11)第6章质量控制与安全管理 (11)6.1 质量管理体系 (12)6.1.1 质量管理原则 (12)6.1.2 质量管理组织架构 (12)6.1.3 质量管理制度 (12)6.1.4 质量管理措施 (12)6.2 安全生产管理体系 (12)6.2.1 安全生产原则 (12)6.2.2 安全生产组织架构 (13)6.2.3 安全生产制度 (13)6.2.4 安全生产措施 (13)6.3 质量与安全处理 (13)6.3.1 质量处理 (13)6.3.2 安全处理 (13)第7章采购与供应链管理 (14)7.1 供应商选择与管理 (14)7.1.1 供应商筛选 (14)7.1.3 供应商评估 (14)7.1.4 供应商管理 (14)7.2 材料设备采购 (14)7.2.1 采购计划制定 (14)7.2.2 采购合同管理 (14)7.2.3 采购执行 (15)7.2.4 采购变更管理 (15)7.3 供应链优化 (15)7.3.1 供应链协同 (15)7.3.2 信息技术应用 (15)7.3.3 供应商培训与发展 (15)7.3.4 风险管理 (15)第8章销售与营销策略 (15)8.1 市场调研与定位 (15)8.1.1 市场调研 (15)8.1.2 市场定位 (15)8.2 销售策划与执行 (16)8.2.1 销售策划 (16)8.2.2 销售执行 (16)8.3 营销活动与推广 (16)8.3.1 营销活动 (16)8.3.2 推广策略 (16)8.3.3 推广执行 (16)第9章物业管理与服务 (17)9.1 物业管理组织架构 (17)9.1.1 组织架构概述 (17)9.1.2 构建原则 (17)9.1.3 部门职能及岗位职责 (17)9.2 物业服务内容与标准 (17)9.2.1 物业服务内容 (18)9.2.2 物业服务标准 (18)9.3 业主满意度提升 (18)9.3.1 业主满意度调查 (18)9.3.2 整改措施 (19)9.3.3 提升策略 (19)第10章项目验收与交付 (19)10.1 工程验收 (19)10.1.1 工程验收的目的 (19)10.1.2 工程验收的组织 (19)10.1.3 工程验收的主要内容 (19)10.1.4 工程验收的程序 (19)10.2 竣工验收备案 (19)10.2.1 竣工验收备案的目的 (20)10.2.2 竣工验收备案的材料 (20)10.2.3 竣工验收备案的程序 (20)10.3 交付使用与售后服务 (20)10.3.1 交付使用 (20)10.3.2 售后服务 (20)第1章项目立项与前期筹备1.1 项目可行性研究1.1.1 市场调研对拟开发区域的房地产市场进行深入调研，包括市场供需情况、房价走势、竞争对手分析等，为项目提供市场依据。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程一、本文概述本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。
通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。
二、房地产开发项目的开工流程1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。
其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。
本文将详细阐述这些环节的流程和要点。
首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。
在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。
此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。
在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。
这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。
在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。
在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。
这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。
同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。
然后，就可以进行项目的开工建设。
在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。
在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。
同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。
最后，进入项目的竣工验收阶段。
在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。
房地产项目建设开发流程全过程[详细]
![房地产项目建设开发流程全过程[详细]](https://img.taocdn.com/s3/m/b96f5ebfba1aa8114531d96b.png)
房地产项目开发流程全过程目录第一章:项目决策阶段第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章:工程建设阶段1、施工用水电及通讯线路接通,保证施工需要2、施工场地平整,达到施工条件3、施工通道疏通,满足施工运输条件4、施工图纸及施工资料准备5、施工材料和施工设备的准备6、临时用地或临时占道手续办理7、施工许可批文及办理开工手续8、确定水准点与座标控制点,进行现场交验9、组织图纸会审、设计交底10、编制工程进度计划11、设计、施工、监理单位的协调第四章:项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理三、申请竣工验收,取得《建筑工程竣工验收备案证》四、申办建设工程规划验收五、进行权属登记,取得《商品房权属证明书》六、物业移交第五章:交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲,房地产开发一般可分为五个阶段,即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段.第一章: 项目决策阶段产开发项目经董事会(企业主)批准初步立项后,转由企业战略发展研究中心(策划部)进行可行性研究.1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化,减少或避免投资决策的失误,提高项目开发建设的经济、社会和环境效益.可行性研究的主要内容有:(1)项目概况;(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置;(3)市场分析和建设规模的确定;(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案;(6)环境影响和环境保护;(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究;(8)开发建设节点计划;(9)项目经济及社会效益分析;(10)结论及建议.2、可行性研究成员知识组成:经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师.3、可行性研究的工作阶段1)投资机会研究.该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判,并对投资项目或投资方向提出建议,即在一定的地区和部门内,以自然资源和市场的调查预测为基础,寻找最有利的投资机会.投资机会研究相当粗略,主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析.如果机会研究认为可行的,就可以进行下一阶段的工作.2)初步可行性研究,亦称“预可行性研究”.在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析.3)详细可行性研究,即通常所说的可行性研究.详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础,是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤.4、可行性研究按5个步骤进行:(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项;(2)调查研究;(3)方案选择与优化;(4)财务评价和经济评价;(5)编制可行性研究报告.5、集团公司董事会通过,批准正式立项,项目进入前期开发阶段.第二章:前期准备阶段一、获取土地使用权.开发商获取土地使用权的主要方式:1)通过行政划拨方式取得;2)旧城改造取得中标地块国有土地使用权;3)转让取得;4)出让方式取得(招标、拍卖、协议出让三种方式);5)联合开发并报有关主管部门立项、审批后取得;6)通过司法裁决取得;7)通过兼并、收购等股权重组方式取得.开发商获取土地使用权的程序土地使用权有偿出让的方式:出让方式是指政府作为国有土地的代表以什么形式或程序将国有土地使用权让与土地使用者.按照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》国有土地使用权的出让方式有三种:协议、招标、拍卖.协议出让指土地使用权的有意受让人直接向国有土地的代表提出有偿使用土地的愿望,由国有土地的代表与有意受让人进行一对一的谈判和切磋、协商出让土地使用权的有关事宜的这样一种出让方式.招标出让是指在指定的期限内,由符合条件的单位或者个人以书面投标形式,竞投某地段土地使用权,由招标人根据一定的要求择优确定土地使用者(即土地使用权受让人)的出让方式.以招标方式出让土地使用权,不仅要明确合同双方当事人的权利义务,而且要明确投标的效力及招标人在招标期限内应负的责任等.拍卖又称竞投,有些地方也叫“拍让”.它是指由土地所有者代表在指定的时间、地点,组织符合条件的土地使用权有意受让人到场,就所出让使用权的土地公开叫价竞投,按“价高者得”的原则确定土地使用权受让人的一种出让方式.依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,建设用地凡属于营利性的商品房开发、旅游、商业、娱乐等用途的,必须通过市土地交易中心挂牌出让国有土地使用权,并取得《成交确认书》,然后签订《国有土地使用权出让合同》.开发商取得《国有土地使用权出让合同》后,到建管处办理建筑方案报建手续,至地籍处办理土地证登记手续.属协议出让的,办理土地登记时应提交以下资料:1)《土地出让合同》、《划拨决定书》或转让批文;2)开发商营业执照或组织机构代码证,房地产开发资质;3)属新增建设用地的,应提供《建设用地批准书》;属存量用地的,应提供原土地使用者土地权源资料.4)1:2000地形图2份;5)加盖了“权属已审核”的宗地图、地籍图各3份6)地上附着物权属证明;7)土地登记申请书;8)土地登记法人代表证明和身份证明;9)土地登记委托书.送土地主管部门.(1)土地使用权出让地管理部门负责办理土地使用权出让和划拨土地使用权转让需补办出让手续的审核和报批工作,远郊区、县房地局负责办理不足10亩土地使用权出让和转让划拨土地需补办出让手续的审核和报批工作.(2)土地使用权划拨房地局负责办理10亩以上(含10亩)的城镇建设用地的划拨手续.区、县房地局负责办理10亩以下的城镇建设用地的划拨手续.(3)征用土地征用耕地1000亩以上,其他土地2000亩以上,由政府部门审核后报国务院批准.征用耕地3亩以上1000亩以下,其他土地10亩以上2000亩以下,由人民政府批准.征用耕地3亩以下,其他土地10亩以下,由区(县)人民政府批准.(4)地价评估市房地局负责城近郊区、县土地出让和转让划拨土地需补办出让手续的地价评估工作及评估报告的审查、地价审核和报批工作招标受让土地使用权申请程序.(1) 用地者见到招标公告后到指定地点索取招标文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理投资登记,提交企业工商营业执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳投标保证金.(5) 用地者填写投标书送达指定方进行投标.(6) 收到中标通知书后,由企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按合同的规定支付总地价款的一定比例作为定金.(7) 按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价后向市或区、县房地局申请正式国有土地使用证.拍卖受让土地使用权申请程序:(1) 用地者见到拍卖公告到指定地点索取拍卖文件.(2) 用地者到市或区、县房地局或其它部门了解情况,进行咨询,并到出让地块实地勘察,搜集资料.(3) 用地者进行投资分析.(4) 到指定地点办理竞投登记,提交企业工商执照、法人资格证明、银行资信证明,并按规定缴纳竞投保证金.(5) 用地者到指定地点领取竞叫牌.(6) 用地者在规定时间、指定地点到拍卖现场参加竞投.(7) 企业法定代表人或授权代表人与市或区、县房地局签订土地使用权出让合同,并按规定支付总地价款的一定比例作为定金.(8)按合同的约定支付余款.付清40%地价款后向市或区、县房地局申领临时国有土地使用证,付清全部地价款向市或区、县房地局申领正式国有土地使用证.属经营性开发用地的,开发商通过招标、挂牌、竞买或协议出让程序取得《成交确认书》.凭此书办理土地出让或划拨手续,进行土地登记,取得《国有土地使用权证》.二、征地拆迁,申办并取得《房屋拆迁许可证》.城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等,不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建,使城市的整体功能得到改善和提高.1、拆迁方式:1)政府组织拆迁:主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁.2)拆迁人自行拆迁:这是大型房地产公司常用模式,但要申请拆迁许可证.3)拆迁人委托拆迁:适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行.2、拆迁的主要内容包括:(1)房屋拆建,如危旧房改造;(2)城市功能、用地布局和空间结构的调整,如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造;(3)环境治理,如扩展绿地、治理污染工程等.因此,城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的,是城市建设的重要组成部分,尤其是旧城改造中的一个重要环节,处于建设项目的前期工作阶段.3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料:1)填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份;2)建设项目批准文件;3) 建设用地规划许可证;4)国有土地使用权批准文件(建设用地批准书或划拨决定书)5)拆迁代办单位和评估机构资料.6)拆迁安置计划和方案;(拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况;拆迁方式;拆迁期限;还建方式及还建期限;产权清晰的安置用房证明;拆迁补偿资金来源及预算资金额度.)7)有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明.根据《市城市房屋拆迁管理实施办法》的规定,房屋拆迁管理部门在收到申请之日起30日内,对申请审查完毕.符合条件的,依法收取拆迁管理费(住宅为7元/平方米,非住宅为3元/平方米),颁发房屋拆迁许可证.开发商取得《房屋拆迁许可证》后,即可组织拆迁,并与拆迁人签订安置补偿协议.安置补偿共有三种方式,一是货币安置,二是现房安置,三是就地或异地还建.拆迁完毕后,申请拆迁验收,取得《房屋拆迁验收合格证》.三、规划设计建设工程规划管理的主要内容有:建筑管理、道路管理、管线管理、审定设计方案、核发建设工程规划许可证.在已开发使用的城镇国有土地范围,项目规划申报的基本步骤是:(1)在项目建议书报批或可行性研究报告编制之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划管理部门应在要点通知书中对批复时的参考依据;(2)在项目建议书批复后,开发商应向规划局申报项目选址、定点,即向申请单位下发选址规划意见通知书,对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见,并须同时下达规划设计条件;(3)规划设计条件,是项目选址后,由建设单位申请,规划部门下达的委托设计机构进行规划方案设计的依据性文件.开发商在完成方案设计后,须向规划部门提出审定申请;(4)通过审定的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备条件;(5)开发商依据审定的设计方案通知书和可行性研究报告批复,并在规划主管部门征询土地及拆迁部门有关用地及拆迁安置的意见后,应向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件;(6)申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需进行的验证工程建设符合规划要求的最后法定程序,该证申办开工的必备文件.进行营利性的房地产开发,必须取得国有土地使用权才能进行.根据《城市房地产管理法》的有关规定,房地产开发用地一级市场取得方式有两种:即出让和划拨.通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证:通过划拨取得土地使用权的临时证件是建设用地批准书或划拨决定书.1、申办项目选址定点,取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》.并取得《建设项目选址意见书》的附件:规划设计(土地使用)条件1)建设项目选址申请城市规划行政主管部门根据全市经济社会发展策略、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各级规划,按照国家《城市规划法》、《建设项目选址规划管理办法》等,考虑建设项目的要求,在规定期限内提出规划方面的初审意见和选址意见.此后,由城市规划行政主管部门会同土地管理部门并征求项目所涉及到的有关部门的意见,对初审意见及其选址提出复审意见,对于同意的项目报政府审批后,在规定的审批期限内核发项目选址意见书.建设项目选址意见书的主要内容应包括:建设项目的基本情况和建设项目规划选址的主要依据.2)申办建设用地规划城市建设用地规划管理的基本是依据城市规划确定的不同地段的土地使用性质和总体布局,决定建设工程可以使用哪些土地,不可以使用哪些土地,以及在满足建设项目功能和使用要求的前提下,如何经济、合理地使用土地.城市规划行政主管部门对城市用地进行统一的规划管理,实行严格的规划控制是实施城市规划的基本保证.3)委托设计单位设计,送审设计方案.申报规划要点:规划要点是计划立项或建设工程可行性研究的规划基本依据.计划部门可以要求开发单位初始规划部门对于开发项目的意见,再行决定对可行性研究报告的批复.当建设单位完成计划报批手续之后,应到规划部门申报选址定点,以获取选址规划意见通知书申报选址定点.办理上述“一书一证”时,需提交以下申报资料:1)建设用地申请;2)房地产开发单位营业执照和资质证书;3)土地使用证或土地权属证明;4) 1:2000地形图.开发商取得《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》后,即可同步到a/建管处办理规划方案报建手续,取得《建设工程规划许可证》;b/到耕保处办理土地征用、转用手续,取得《建设用地批准书》.到土地利用处办理土地出让合同或划拨手续,签订《国有土地使用权出让合同》或取得《建设用地划拨决定书》.c/到地籍处办理《国有土地使用权证》;到拆迁处办理《拆迁许可证》;2、持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建,取得建筑核位红线图和施工图.建筑方案报建分两阶段.1)规划方案审批阶段,取得《规划建筑方案批准意见书》.在此阶段需要提供的资料为:a\1:2000地形图1份;b\1:500地形图1份(附道路红线及光盘); c\建设项目规划建筑方案图纸1套及光盘(大型项目需提供2-3个不同设计单位的规划方案及光盘);d\“一书一证”及其附件(规划设计使用条件和规划用地范围线).2)施工图核准阶段,取得建筑核位红线图5份和施工图3份.在此阶段需要提供的资料为:a\土地证复印件或宗地图或《出让合同》或《划拨决定书》;b\公安、消防、审图办、人防、供水、供电、城管、交管、通信管线、抗震、环卫、燃气、园林、等部门审查意见或回执;c\施工图3份及光盘.3、申办建设工程红线定位与验线,取得建筑核位红线图.红线定位包括建筑红线定位和市政红线定位.其流程是先红线定位,再验线.红线定位工作完成后,当建筑物施工至正负零或市政管线埋设沟槽覆土前,建设单位应申请红线验线.办理红线定位时应提交以下资料原件:1)建筑红线:审批手续齐全的红线图、建筑施工图,以及建筑红线放线通知单.2)建筑试放红线:红线图、建筑总平面图或建筑施工图、试放红线通知单.3)市政红线:审批手续齐全的红线图、管线工程审批文件及施工图.4)若所放红线与规划道路或其它预留规划控制范围相关,建设单位还须到市级规划部门提取道路坐标及其它相关数据.4、申办《建设工程规划许可通知书》,办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》.建设工程施工至正负零时,持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》.持建筑红线图到城管部门固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费.申报《建设工程规划许可通知书》应提交以下资料:1)国有土地使用权证;2)城市基础设施配套费收据;3)人防费收据;4)《建设工程规划许可通知书》申请表;5)投资许可证;6)经放线的《红线定位册》正本.5、申办《建设工程规划许可证》.申办完毕后开发商持《建设工程规划许可证》至建管部门办理建设工程正负零以上部分相关施工手续;建设工程竣工后3个月内,开发商持竣工图申办《建设工程规划验收合格证》.《建设工程规划许可证》时提交以下资料:1)《建设工程规划许可通知书》;2)经正负零验线、盖章的《红线定位册》副本;3)经正负零验线、盖章的《核位红线图》;4)垃圾处理费联系单.《建设工程规划许可证》出现变更事由时,提交以下资料办理:1)变更申请;2)工商部门更名通知、变更后的工商执照;3)开发商资质证明;4)土地变更批复;5)变更后的土地使用证;6)(土地批租费、使用费)收据;7)原建设工程规划许可证;8)建筑红线图;9)抵押权人同意变更的意见(办理了在建工程抵押的);10)法院裁决项目还应提交判决书.房地产项目开发流程全过程(三)四、建设项目报建登记,申请招标,办理招标投标手续,确定勘察、设计、监理、施工队伍.项目报建总流程:建设工程交易中心依法必须进行招标的项目范围和规模标准,按照省人民政府的规定执行.施工单项合同估算价在50万元人民币以上或建筑面积达到1000米2 的建设工程新建、扩建和改建的建筑的建设工程必须进行招标.工程建设项目必须在发包前,由建设单位或其委托代理机构到相关交易中心进行报建.应当报建而未报建的工程项目,不得进行招投标.报建时须交验工程建设项目以下文书:立项的批准文件、银行出具该工程项目资信证明、经批准的建设用地证明和规划审批文件等.工程建设项目的报建内容主要包括:工程名称、建设地点、投资规模、资金来源、当年投资额度、工程规模、拟开工与竣工日期、发包方式、工程筹建情况.工程建设项目报建程序:1) 建设单位或其委托的代理机构到建设工程交易中心(建设局)领取《工程建设项目报建表》.2) 按报建表的内容如实填写,盖上项目法人公章后报送建设局.3) 工程建设项目立项批文、资信证明、建设用地证明、规划审批文件、施工图设计文件审查批准书连同报建表同时提交.4) 属于试桩建设工程项目,须办理试桩登记手续.工程建设项目的投资和建设规模发生变化时,建设单位或其委托代理机构应及时到市交易中心进行补充登记o筹建负责人变更时,应办理变更手续.1、建设项目报建登记工作内容:填报《建设工程项目报建表》需带下列资料:(一)建设项目批准文件;(二)建设工程项目土地使用合法证明文件;(三)施工图设计文件审查批准书;(四)资金证明(银行出具的六联单或审计报告);(五)私营、民营、合资项目必须出具合法证明文件.报建信息管理:(1)、建设局核实报建资料,进行现场勘踏(7个工作日内);(2)、将报建信息转至各有关管理机构.2、审核“一费制”收费认定表、核发缴款通知填报《建设工程“一费制”收费认定表》按下列程序办理(一)在报建台领取收费认定表(共两份);(二)到各执收执罚单位办事“窗口”办理缴费认定手续;(三)应缴费用从工程报建开始20日内凭建设局(咨询台)开具的《市行政事业性收费、基金缴款通知书》到代理银行专柜办理缴款手续.其它以中标价为计算基数的缴费项目,在招投标监督管理机构对招标投标情况书面报告核准前按上述程序办理.3、投标申请人投标报名(一)投标报名、评标、定标的依据资料:1、投标申请人的营业执照;2、资质证书;3、投标申请人信誉档案资料;4、项目经理有关资料;5、业绩及其它与投标活动有关的资料.(二)网上投标报名:4、招标人根据工程需要对投标申请人资格预审工作内容:(一)招标人根据工程需要对投标申请人投标资格预审的,应按已发布公告的内容和要求对投标申请人进行资格预审;(二)投标申请人到建设局领取资审通知书和购买资格预审格式文件;(三)招标人采用对投标申请人资格预审的,凡预审合格者少于7家的,应重新发布招标公告;预审合格者过多时,又不便直接确定的,应在市建设局采用随机方式抽取不少于7家的投标申请人.5、投标文件的编制、内容、递交和接收工作内容:(一)招标文件编制标人应根据招标文件和招标工程图纸以及工程技术规范要求,结合踏勘施工现场和招标答疑会所了解的情况,编制投标文件和工程预算.投标文件编制完成后应仔细校核,按招标文件的规定打印、装订、密封和标志,并满足招标文件要求的份数.采用标准保密化评审技术标的(暗标)严格按武建招办字[2002]18号文件规定执行.(二)投标文件的内容1、投标函;2、施工组织设计或者施工方案;3、投标报价;4、招标文件要求提供的其他材料.(三)投标文件的递交和接收1、投标文件的递交投标人应在招标文件要求提交投标文件的截止时间前,将投标文件密封送达投标地点.在投标截止时限以前,投标人可以对所递交的投标文件进行补充、修改或撤回,补充、修改的内容为投标文件的组成部分.并须按招标文件的规定进行编制、密封和标志.2、投标文件的接收在投标截止时间前,招标人应做好投标文件的接收工作.在接收中应注意核对投标文件是否按招标文件的规定进行密封和标志,并做好接收时间的记录,未按时或提前送达的,招标人应当拒收.6、组织评标委员会工作内容:(一)招标人于开标前(上午召开的评标会应提前18小时以上,下午召开的评标会应提前4小时以上5小时以内)在招投标监督管理机构的监督下,通过市建设工程交易中心计算机系统按规定随机抽取评委,并提供以下资料:。
房地产开发程序（政府部门全部审批手续）
房地产开发程序（政府部门全部审批⼿续）阅读引语房地产项⽬前期⼿续⼗分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国⼟局、⼈防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门；不同性质的项⽬审批⽅式的有所差异，审批标准及结果会有很⼤不同......第⼀部分：房地产项⽬前期主要流程第1步：编制可⾏性研究报告，取得发改委“⽴项批复”。
第2步：取得国⼟局“⽤地预审意见”。
第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。
第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。
第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。
第6步：取得建委的“选址意见通知书”。
第7步：取得发改委的“招投标⽅式通知书”。
第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。
第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。
第10步：完成⽅案设计，取得规划局的“设计⽅案审查意见”。
第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。
第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。
第13步：取得规划局的“⽤地规划许可证”。
第14步：取得建委的“征地计划通知书”。
第15步：取得国⼟局的“建设⽤地批准书”。
第30步：完成监理招投标⼿续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。
第31步：完成施⼯招投标⼿续，取得建委“中标施⼯单位及施⼯合同备案回执”。
第32步：委托拆迁公司完成现场三通⼀平。
第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。
第34步：完成质量监督登记⼿续，取得“质监备案回执”。
第35步：完成安全监督登记⼿续，取得“安监备案回执”。
第36步：完成节能监督登记⼿续，取得“节能备案回执”。
第37步：资⾦到位，取得银⾏出具的“资⾦证明”。
第38步：取得⼈防办的“⼈防施⼯图备案回执”。
第39步：取得建委的“施⼯许可证”。
⾄此完成本项⽬所有政府部门审批⼿续，进⼊现场施⼯阶段。
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进行项目资源 评估
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投资机会选择与决策分析
在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理建设用地规划许可证
受理单位：成都市规划局综合处
受理时间：12个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》;
《建设用地规划许可证》申请表; 经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地 形图; 拨地红线成果图; 拨地红线备案通知书; 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理房地产开发企业资质
受理单位：成都市建委开发处 受理时间：20个工作日 所需主要资料：申请资质等级的报告； 填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申 报表》； 企业营业执照； 企业税务登记证； 验资报告； 开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用 证； 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程； 专业技术人员的职称证书。
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公
开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土 地的主要方式。
从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌， 拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通 常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标 准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者 的其它相关条件。
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
利
润Байду номын сангаас
最 大
整体性
纵深性
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可持续性
前瞻性
风险最小
房地产项目开发程序
初步可行 性研 究
投资机会选择与决策分析
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分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。
房地产项目开发程序
可行性方 案研究
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房地产项目开发程序
办理国土使用证
受理单位：成都市国土局地产处 受理时间：12个工作日 所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件； 土地权属证明文件； 建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红 线图、总平面图； 建设项目批准或备案文件； 地籍调查表、届址点成果表、宗地图； 招标、拍卖、挂牌成交确认书； 土地出让金缴纳情况审核表； 契税完税凭证或缓交、免交契税材料。
投资机会选择与决策分析
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对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。
房地产项目开发程序
投资决策流程
确定意向地块
成立项目研究小组
投资、策划人员
设计人员
进行项目资源评估
财务人员
经济层面评估
城市发展层面评估
投 资
决
策
财务
分
分析
析
房地产项目开发程序
投资机会选择与决策分析
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房地产项目开发程序
意向地块的 确定
投资机会选择与决策分析
成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据
了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆， 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。
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根据城市规划状况及经济发 展前景，选择意向发展地块
取得《国土使用证 》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
开发项目立项登记
受理单位：成都市发改委 受理时间：5个工作日 所需主要资料：项目申请报告; 营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的 资金信用证明; 投资意向书; 银行出具的融资意向书; 规划行政部门出具的项目用地意见书; 环境保护行政主管部门出具的审批意见。
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标
自身价值评估指标
地块地貌
地质条件
城市发展评估指标
总体规划要点
地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况
城市重点发展方向及其规划
项目区域和地段内的规划详细情况
规划变更因素
房地产项目开发程序
应向各相关部门出具征求意见函; 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环
保等管理部门的意见。
取得《建设用地规划许可证 》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。
房地产项目开发程序
房地产开发模式
主要采用香港模式：
依赖房产销售收入和银行 提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈利 模式
物业管理 销售 盖房子
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取得土地
房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
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房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
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房地产项目开发程序
投资机会选择与决策分析
投
机会
资
寻找
机
会
选
机会
择
筛选
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资源 评估
取得《房地产开发企业资质》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
城市文化层面评估
自身价值层面评估
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房地产项目开发程序
制制定定研研究究计计划划 初步可行性研究
静态经济 指标分析
动态经济 指标分析
动态资金 缺口分析
项目风险 分析
可行性方案研究
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用于银行贷款的 地块发展可行性方案
用于政府报建的 地块发展可行性方案
房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理建设项目选址意见书
受理单位：成都市规划局综合处
受理时间：15个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;
土地权属证明文件; 扩建项目需提供产权证复印件; 联建项目需提交联建协议; 1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示 意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。
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房地产项目开发程序
项目深度市场调查
研究宏观市场现状及其趋势 消费市场的研究和目标客户的定位
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证