房地产项目开发程序

房地产项目开发程序
房地产开发模式
主要ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ用香港模式：
依赖房产销售收入和银行 提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈利 模式
物业管理 销售 盖房子
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取得土地
房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
取得《国土使用证 》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
资本市场中的拿地方式根据渠道不同，又可分为: ■投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与
资金的互换共同组成项目开发公司，以解决有钱没地形式。 ■土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国
Step 3. 建设阶段
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房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
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房地产项目开发程序
投资机会选择与决策分析
投
机会
资
寻找
机
会
选
机会
择
筛选
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资源 评估
建筑材料
资金
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劳动力
专业人员 经验
房地产项目开发程序
房地产开发模式
香港模式： 以开发商为中心 客户预售融资、银行 按揭融资 由开发商一家完成 “买地、建造、卖房、 管理”——纵向价值链 开发商不持有物业
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美国模式： 市场化资本运作 聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链 开发商持有并经营物业
编制 项目建议书
申报 项目建议书
审批 项目建议书 （代可行性研究报告）
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取得立项批复
以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
房地产项目开发程序
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2020/11/19
房地产项目开发程序
中国房地产开发程序
房地产开发的涵义 房地产开发模式 我国房地产开发程序 我国房地产企业主流产品开发流程图
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房地产项目开发程序
房地产开发的涵义
城市基础、公 用 配套设施
品牌
土地
房地产开发 需要整合的资源
通过整合多种资 源为人们提供居 住空间并改变人 们生存物质环境 的一种活动。
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房地产项目开发程序
办理国土使用证
受理单位：成都市国土局地产处 受理时间：12个工作日 所需主要资料：用地登记申请书及委托人和代理人的身份证复印件； 土地权属证明文件； 建设用地规划许可证、选址意见书或定点通知书、规划红 线图、总平面图； 建设项目批准或备案文件； 地籍调查表、届址点成果表、宗地图； 招标、拍卖、挂牌成交确认书； 土地出让金缴纳情况审核表； 契税完税凭证或缓交、免交契税材料。
房地产项目开发程序
进行项目资源 评估
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投资机会选择与决策分析
在投资前，对项目的内外资源进 行评估是一项必不可少的工作。 对项目优势资源的利用可以提高 项目的竞争力；对项目劣势资源 的改造，可以最大限度地规避市 场风险，加速项目资金回收。项 目的资源评估可以分为经济层面、 城市发展层面、城市文化层面和 自身价值层面四大部分。其中， 经济层面又可以分为宏观经济层 面和中观经济层面。
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
项目深度市场调查
在项目立项之后，需针对当地市场状况， 进行更深层次的市场调研，以达到规避市 场风险，寻求利润最大化的目标。深度市 场调查有两个层面，一是市场层面，二是 产品层面。市场层面需要调查项目所在区 域的市场状况，产品层面需要调查项目所 在区域的产品构成情况。具体而言，又有 四个环节的工作需要开展。
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式可以是划拨也可以是协议出让.根据 2003年8月12号正式发布的国务院18号令，政府 有权合理的确定各类房地产用地的布局和比例。 也就是说，在各个城市中，仍有由政府决策的 开发项目，其中有相当一部分(比如危改项目、 工商企业改造、经济适用房和基础设施建设中 的建设用地分配)是通过土地协议出让的方式进 行的，尤其是危改和基础设施建设中的建设用 地分配，基本上是控制在政府手里。
应向各相关部门出具征求意见函; 工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，应取得环
保等管理部门的意见。
取得《建设用地规划许可证 》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
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取得《建设项目选址意见书 》
以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
投资机会选择与决策分析
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对拟投资的项目 进行全面的技术 经济研究，并针 对具体地块及市 场现状建议开发 投资模型，对建 设投资、成本费 用、现金流量等 进行精确控制。
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投资决策流程
确定意向地块
成立项目研究小组
投资、策划人员
设计人员
进行项目资源评估
财务人员
经济层面评估
城市发展层面评估
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
利
润
最 大
整体性
纵深性
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可持续性
前瞻性
风险最小
房地产项目开发程序
初步可行 性研 究
投资机会选择与决策分析
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分析投资机会 研究的结论， 初步判断项目 投资是否可行， 并决定下一步 具体研究工作。
房地产项目开发程序
可行性方 案研究
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 4. 租售阶段
Step 2. 前期工作
Step 3. 建设阶段
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房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
中观经济评估指标
商品房施工面积 商品房竣工面积 商品房销售面积 商品房销售额 商品房空置面积及空置率 房地产市场价格指标
自身价值评估指标
地块地貌
地质条件
城市发展评估指标
总体规划要点
地块内及周边的自然景观资源 地块周边的城市配套状况
城市重点发展方向及其规划
项目区域和地段内的规划详细情况
规划变更因素
房地产项目开发程序
投 资
决
策
财务
分
分析
析
房地产项目开发程序
投资机会选择与决策分析
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房地产项目开发程序
意向地块的 确定
投资机会选择与决策分析
成熟市场的发展使得投资决策在项目开发中占据
了越来越大的比重，第一颗棋摆在哪里，怎么摆， 成为每个开发商投资时考虑得最多的事情。
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根据城市规划状况及经济发 展前景，选择意向发展地块
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
行政命令式
资
土
本 市
土地二级开发
地 市
场
场
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房地产项目开发程序
企业取得土地的方式
土地市场 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌公
开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土 地的主要方式。
从目前来看，不管是招标、拍卖或者挂牌， 拿地大概只有一个标准，那就是价格标准。通 常的情况下是以“价高者得”为唯一的衡量标 准，而一般不过分限制参与者的资格和参与者 的其它相关条件。
家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契 税等税费。
■收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等， 一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现 阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳 营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种 方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。
城市文化层面评估
自身价值层面评估
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房地产项目开发程序
制制定定研研究究计计划划 初步可行性研究
静态经济 指标分析
动态经济 指标分析
动态资金 缺口分析
项目风险 分析
可行性方案研究
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用于银行贷款的 地块发展可行性方案
用于政府报建的 地块发展可行性方案
房地产项目开发程序
中国的房地产开发程序
房地产项目开发程序
进行项目资源 投资机会选择与决策分析 评估
宏观经济评估指标
国内生产总值 人均GDP 消费总额 固定资产投资 银行贷款年末余额 居民储蓄存款余额 人均可支配收入 恩格尔系数 房地产投资额及比例
城市文化评估指标
城市的经济 交通地理优势 城市人文研究 城市综合竞争力 历史文脉的研究
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办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理建设用地规划许可证
受理单位：成都市规划局综合处
受理时间：12个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》;
《建设用地规划许可证》申请表; 经测绘行政主管部门审核的1:500(或1:1000)实测现状矢量地 形图; 拨地红线成果图; 拨地红线备案通知书; 涉及规划紫线、土地整合、水利等相关范围用地的项目，
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
开发项目立项登记
受理单位：成都市发改委 受理时间：5个工作日 所需主要资料：项目申请报告; 营业执照及经审计的最新企业财务报表、开户银行出具的 资金信用证明; 投资意向书; 银行出具的融资意向书; 规划行政部门出具的项目用地意见书; 环境保护行政主管部门出具的审批意见。
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房地产项目开发程序
项目深度市场调查
研究宏观市场现状及其趋势 消费市场的研究和目标客户的定位
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理房地产开发企业资质
受理单位：成都市建委开发处 受理时间：20个工作日 所需主要资料：申请资质等级的报告； 填报软件生成上报软盘并打印《房地产开发企业资质申 报表》； 企业营业执照； 企业税务登记证； 验资报告； 开发项目资料：土地出让合同及付款凭证、国有土地使用 证； 外商投资企业需持立项批准文件和批准合同、章程； 专业技术人员的职称证书。
办理
规划许可证 施工许可证
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房地产项目开发程序
办理建设项目选址意见书
受理单位：成都市规划局综合处
受理时间：15个工作日 所需主要资料：《建设项目选址意见书》申请表;
土地权属证明文件; 扩建项目需提供产权证复印件; 联建项目需提交联建协议; 1:500地形图六份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示 意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。
取得《房地产开发企业资质》
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以. 成都市建设工程为例 房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
项目产品 策划
项目产品 设计
建筑方案 审批
办理建设工程
办理
规划许可证 施工许可证
PPT文档演模板
房地产项目开发程序
前 期 主要 工 作
取得土地
办理房地产 办理建设项目 办理建设用地
使 用 权 开发企业资质 选址意见书 规划许可证
开发项目 立项登记
项目深度 市场调研
项目定位 策划
项目产品 策划
项目产品 设计