住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
住宅小区配套设施的产权归属
住宅小区配套设施的产权归属
田韶华;段卫华
【期刊名称】《经济论坛》
【年(卷),期】2005(000)018
【摘要】近年来，随着房地产业的迅速发展和人们对居住环境要求的逐步提高，我国住宅小区中的配套设施也逐渐增多，不仅有变电房、泵压房等水电设施，也有物业管理用房、公用停车场等公用设施，还有游泳池、网球场所等娱乐场所。
但这些配套设施的产权如何界定，我国目前尚无明确的法律规定。
在实践中，房地产开发商、物业管理公司和小区业主之间就有关配套设施的买卖、使用、收益的纷争更是不断涌现。
本文欲对这一问题作更加深入的探讨，以期对实际问题的解决及物权法的完善有所裨益。
【总页数】2页(P113-114)
【作者】田韶华;段卫华
【作者单位】河北经贸大学法学院;河北经贸大学法学院
【正文语种】中文
【中图分类】D9
【相关文献】
1.住宅小区停车位产权归属现状调研报告r——以武汉市东西湖区为例 [J], 薛凤玲
2.浅谈住宅小区地下停车位产权归属问题 [J], 卢凤军
3.住宅小区楼房架空层的产权归属 [J], 徐映雪
4.深圳物协举办“小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析”讲座 [J], 魏会学
5.不动产登记中居住区公共配套设施产权归属研究 [J], 陆钦网;黄东海;赵荣军因版权原因，仅展示原文概要，查看原文内容请购买。
小区配套设施产权和使用权应归业主
小区配套设施产权和使用权应归业主.小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。
有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。
2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。
由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。
居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。
有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。
专家观点：秦兵(北京律协房地产专业委员会委员)：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。
导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。
相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。
公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。
虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。
配套公建设施处于产权不明的状态。
这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。
许多小区住户和业主委员会，只能听任房地产商或物业管理公司使用出租甚至再次出租这些配套公建设施。
小区配套设施产权和使用应归业主所有
小区配套设施产权和使用应归业主所有第一篇：小区配套设施产权和使用应归业主所有小区配套设施产权和使用应归业主所有醉棠苑小区8#、19#底层是经市规划部门批准的建筑区域内规划建设的公共活动场所和共用设施。
服务小区业主公众休闲的场所。
是不分摊土地所有权面积不计算容积率也不能登记成为特定业主所有权的客体。
应当认定为建筑物专有部分以外的共有部分产权和使用权，归属全体业主共有。
法律法规1.根据《福州市房屋面积计算细则》第19条第二款第三款和第21条规定：本苑8#19#楼底层是经批准配套建设的公共设施即不参加公摊也不应被分摊的共有共用面积。
属业主公产。
是不计算容积率不能荻得相应的土地使用权面积份额。
其法律权利依附于计算容积率的房屋建筑物。
2.根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条：土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。
第二十四条：地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。
土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让。
福州市房地产开发公司己将本苑全部楼房出售给834户业主，其土地使用权也全部转移为业主所有，且经房产部门登记办理两证。
所以小区全部建筑物的其它附着物所有权和使用权归属全体业主。
3.根据《房屋买卖合同》约定，小区配套设施设备属全体业主所有。
根据《福州市房屋面积计算细则》第21条规定：成套房屋共有面积的确认方法由建设单位在经规划部门核准的设计平面图上对共有部位进行标识，并做出相应说明。
房地产管理部门对共有部位进行核实并做出相应说明。
根据《细则》规定精神结合本苑业主《房屋买卖合同》中附件的规划设计平面图上标识明确。
醉棠苑8#、19#底层是经规划部门批准和房地产管理部门核实、规划功能明确的配套公共文化娱乐活动中心（见附件四）。
并且《房屋买卖合同》第21条约定:《房屋买卖合同》的附件与合同具有同等法律效力。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析课件 (一)
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分
析课件 (一)
随着城市化的不断加快，小区作为城市中的一个重要组成部分，其公
建配套设施的建设也变得越来越重要。
然而，很多小区在开盘时只有“产权”没有“使用权”，这就给小区管理带来了一定的困惑。
那么，小区公建配套设施产权及使用权归属究竟应该如何解决呢？
首先，我们需要明确的是，小区公建配套设施的产权归属应该是属于
业主的。
因为小区公建配套设施的建设是由开发商按照政府相关规定
建设的，其费用应该在开发商进行房屋销售时已经计算在内了。
因此，小区公建配套设施的产权应该属于业主，即在业主购房时就已经随之
过户，并无需再另行购买或转移产权。
然而，小区公建配套设施的使用权归属则需要根据不同情况而定。
如
果小区中的公建配套设施是由开发商自行投资建设的，那么在开发商
完工时，就应该将使用权交给业主委员会或物业公司。
如果小区的公
建配套设施是由政府出资建设的，那么使用权则应该归属于政府，但
政府应该同样将使用权交给业主委员会或物业公司，以便进行更好的
管理和维护。
需要注意的是，小区公建配套设施的产权和使用权如果没有合理解决，会导致维修、管理等问题的产生。
因此，相关部门应该加强对小区公
建配套设施产权及使用权归属问题的研究和探讨，建立完善的法律体系，以便在出现问题时能够及时解决。
总而言之，小区公建配套设施产权及使用权归属的问题是一个涉及到
小区管理、维护和发展的重要问题。
因此，我们应该加强对相关问题
的研究和探讨，建立完善的法律体系，以便为城市化进程提供更好的支撑和保障。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析
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五、游泳池、球场产权及使用权
通常情况下，小区游泳池、网球场均委托给物业服务企业管理，仅向小区 业主开发，其经营收入和支出计入物业管理收入和成本支出。也有许多小 区将游泳池、网球场对外承包，将其变为商业性的经营场所，开放式经营 ，商业化收费，并由此引发业主的不满。笔者认为，西群殴游泳池和网球 场应当主要服务于本小区的业主，并不以盈利为目的，合理使用。
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二、判断公建配 套产权归属原则 （一）土地分摊说
此学说依业主在办理所购房屋土地使用证时，商品房项目的土地面积是否已 全部被业主分摊作为判断标准，如已全部分摊，则商品房项目的土地使用权 已全部转让给全体业主。如未全部分摊，则土地面积未分摊部分的配套公建 的产权归开发商。
（二）成本分摊说 此观点以公建配套建设成本是否已列入商品房销售成本作为判断标准，如 列入，则公建配套产权归全体业主；如未列入，则归开发商。
小区公建配套设施产权 及使用权归属法律分析
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目录 一、概论 二、判断公建配套产权归属基本原则及学说 三、商业配套物业的产权归属 四、会所产权及使用权归属 五、小区游泳池、网球场产权及使用权归属 六、架空层产权归属 七、地下室产权及使用权归属 八、车库、车位的产权、使用权及收益归属
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一、概述
（一）公建配套的概念及分类 对于公建配套的分类，根据分类标准不同而有所不同：
（一）商业配套物业的功能机类型
住宅小区规划建设商业物业，从功能上考虑主要是增加商业设施，便利居民 日常生活需要。因此，商业物业不是小区公建配套必须规划的设施。 从商业配套类型上看主要有两种：一种是独立建筑物；另一种是与住宅连体 的建筑物（通常位于住宅的裙楼或住宅的底层）。
小区及公用建筑公用设施停车场产权归属问题小区及公用建筑及产权归属问题判断
小区的公用建筑公用设施停车场产权归属问题小区的公用建筑的产权归属问题判断,核心在于在商品房出售时,商品房销售合同中的套内建筑面积和分摊的公用建筑面积究竟各是多少,如何明确界定的。
而房地产开发商在此问题上,往往是模糊化处理。
实际操作中,开发商为谋取利益最大化,可能会将已经列为分摊的公用建筑二次出售。
比如,小区停车场,其其在设计建设和后续销售中,面积列入公用建筑的分摊中,却又再次将停车场车位出售。
因为,套内建筑面积和分摊的公用建筑面积在销售合同中界定不清楚。
小区所有业主一般不会一起,将各个业主各自的套内建筑面积和公用建筑面积合在一起核算。
我国又没有建立起测量师的制度。
开发商往往有相当大的空子可钻。
当发生纠纷时,开发商利用信息不对称以与法规的漏洞〔如缺乏有效的测量师制度〕,占据优势。
比如,国家目前对公用建筑面积的分摊只出台了《商品房销售面积计算与公用建筑面积分摊规则》〔1995〕这一部门文件。
而该文件,不够详细。
地方上,如市出台了细则。
但实际操作时,由于缺乏中立结构。
开发商和*****很可能沆瀣一气。
上面这个规则是对开发商有利的。
但,这个规则仅仅是部门文件,其法律效力有限。
而实际中,《房地产管理法》和《物权法》都确定了房地一致的原则。
因此,可以通过土地权属的归属,来争取这些公用建筑的权属。
因为,小区作为一宗地往往是业主共有的。
而那些公用建筑并不能提供土地产权证明。
小区业主的全体倒是比较容易证明小区土地的权属。
以此来争取被开发商二次出售的公用建筑的产权。
以下,列取了国家有关部分对公用建筑分摊的规定和几篇关于公用建筑分摊产权纠纷的论文与讨论。
一、国家规定商品房公用建筑面积的分摊标准〔据《商品房销售面积计算与公用建筑面积分摊规则》〔1995〕1、公用建筑面积由以下两部分组成：〔1〕电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以与其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；〔2〕套〔单元〕与公用建筑空间之间的分隔墙以与外墙〔包括山墙〕墙体水平投影面积的一半2、公用建筑面积计算原则〔1〕凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等,不应计入公用建筑面积部分。
判断住宅区配套公共建筑的产权归属
判断住宅区配套公共建筑的产权归属在很多时候，我们在购买⼀个房⼦的时候，需要观察周围的环境，和⼩区⾥⾯的配套设施，如果⼩区⾥⾯配套设施不完善，那么就很可能不⽅便。
下⾯，为了帮助⼤家更好的了解相关法律知识，店铺⼩编整理了相关的内容，希望对您有所帮助。
判断住宅区配套公共建筑的产权归属住宅区配套公共建筑(简称配套公建)，指开发商按照国家及地⽅有关规定在住宅区⼟地范围内与商品住宅配套修建的各种公⽤建筑，⼀般包括教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤、⾏政管理及其他⼋类公⽤建筑，但各住宅区具体配建项⽬因住宅区情住宅区配套公共建筑(简称“配套公建”)，指按照国家及地⽅有关规定在住宅区⼟地范围内与商品住宅配套修建的各种公⽤建筑，⼀般包括教育、医疗卫⽣、⽂化体育、商业服务、⾦融邮电、社区服务、市政公⽤、⾏政管理及其他⼋类公⽤建筑，但各住宅区具体配建项⽬因住宅区情况的不同会有所区别。
配套公建的修建，为业主居住提供了各项便利条件，提升了楼盘的吸引⼒，是业主与开发商关注的⼀个焦点。
随着配套公建的修建，其产权归属问题也随之产⽣。
由于此问题关系到开发商与全体业主双⽅的重⼤利益，现⾏有关规定⼜⾮常零散、模糊，导致适⽤法律疑难，开发商与业主往往各执⼀词，争议由此产⽣。
判断配套公建产权归属的基本⽅法(⼀)基于社会公共利益，国家及地⽅规定开发商应配套修建并明确其产权归属的，按国家及地⽅有关规定执⾏。
如配套中⼩学校，按国家及地⽅有关规定，其产权归政府;配套物业管理办、社区居委会⽤房，按武汉市有关规定，其产权归全体业主;配套防空地下室，由于国家尚未对其产权归属作出明确规定，故其产权归属不明确，但配套防空地下室平时由投资者使⽤管理，收益归投资者所有。
(⼆)国有⼟地使⽤权出让合同、合同有具体约定的，按约定执⾏。
国有⼟地使⽤权出让合同对于开发商及业主均具备法律约束⼒。
如果出让合同约定受让⼈应配套修建某些配套公建并明确其产权归属的，或商品房买卖合同约定了某些配套公建的产权归属的，则按约定执⾏。
小区公用设施的归属主要分哪几种情况
⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况近年来，由于⼩区公⽤配套设施⽽引发的争议很多，⼩区开发商、业主(业委会)、物业管理公司之间常常由于⼩区公⽤配套设施的使⽤、归属等对簿公堂。
店铺⼩编为你带来⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况的内容。
⼩区公⽤设施的归属主要分哪⼏种情况⼩区公⽤设施的归属从民法典理论来看属于建筑物区分所有权问题的范畴，⼩区公⽤设施的归属主要区分以下⼏种情况：(⼀)⼩区的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、⾛廊、天台等。
这类公⽤配套设施是构成住宅⼩区整体不可缺少的，这些公⽤配套设施与整个住宅⼩区构成不可分割的整体，其本⾝并不具备独⽴产权的意义。
事实上，这类公共配套设施的⾯积已作为公摊⾯积分摊到业主所购房屋的建筑⾯积中。
对于此类公⽤配套设施，⽆论购房合同对其归属作出如何约定，都属于⼩区全体业主共同共有。
(⼆)⼩区的停车场、会所、户外⼴告位等。
这类公⽤配套设施也与⼩区业主的⽣活有重⼤关系，但相⽐以上其他的公⽤配套设施，该类公⽤配套设施还不⾜以重⼤到对业主的⽇常⽣活具有决定意义，离开这类公⽤配套设施，⼩区业主也不⾄于⽆从使⽤⾃⼰的房屋。
更为重要的是，这类公⽤配套设施并不作为公摊⾯积分摊到业主所购房屋的建筑⾯积当中。
因此，对于这类公⽤配套设施，允许开发商与业主在买卖合同中就其归属作出约定。
⼩区公⽤配套设施必须按照规划⽤途提供给业主共同使⽤⽆论⼩区的公⽤配套设施是属于全体业主所有，还是由开发商保留权利，⼩区的公⽤配套设施都必须按照规划⽤途提供给全体业主共同使⽤。
某些公共设施在权属上属开发商，但作为所有权⼈的开发商不得⾃由处分这类公⽤配套设施，⽽应当将公⽤配套设施提供给全体业主使⽤，当然这种使⽤可以是有偿的。
开发商对⼩区公⽤配套设施所有权的⾏使受⼩区业主公共利益的限制，必须服从于⼩区业主使⽤公⽤配套设施的需要。
因为能够使⽤⼩区的所有公⽤配套设施是每位业主在购买房屋时的合理期待，这⼀点⽆论在购房合同中是否作了约定，都应当是不⾔⽽喻的，开发商负担有担保购房业主使⽤⼩区的所有公⽤配套设施的义务。
小区配套公建的产权归属法律分析
小区配套公建的产权归属法律分析Last revised by LE LE in 2021小区配套公建的产权归属法律分析内容提要：目前，对小区配套公建的产权问题法律规定上的空白，已经导致了一系列社会问题，影响社会和谐。
笔者从配套公建产权的现状谈起，提出由于产权不明导致的一些问题，最后提出明确配套公建的产权立法应注意的一些问题，提出一些对立法有建设性的建议。
关键字：产权立法配套公建随着我国房地产业的迅速发展，生活居住条件的迅速改变，人们对居住环境的要求逐步提高，小区内的配套公共建筑越来越多，越来越齐备，由一开始小区必备的变电房、泵压房等水电设施，发展有物业管理用房，再发展有后来的公用停车场、地下停车库，到现在的会所，随着近几年大型社区的出现，又出现了一些公益性、商业性的配套，比如学校、社区医院、银行、小型超市等等。
现在，一些大城市的规模较大社区，差不多都有行政管理、金融邮电、文化体育、医疗卫生、商业服务、社区服务、市政公用、教育八类设施，很大程度上方便了居民的生活。
但是，我国立法却远远没有跟上房地产业的迅猛发展，到现在为止，对小区配套设施的最基本的问题――所有权问题。
国家立法几近空白，各地的立法不仅相当混乱，也十分不全面，这些立法权威性极差，往往不乏背离物权法和立法法基本原则的规定。
以北京为例，北京市在2002年8月5日，印发了《北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设指标》（京政发2002第22号），其详细规定了八类配套公建的的基本要求和控制指标，但其对这些配套公建的产权问题根本没有涉及，把首要应解决的问题，彻头彻尾的回避。
根据上海市房屋土地资源管理局的文件，除了地下车库与会所的产权问题（但争议很大）有所涉及外，配套公建的产权问题也几近空白。
在此，笔者欲对这一问题展开讨论，与各位同行交流，以便今后对这一问题的深入讨论与立法有所裨益。
一、配套公建的概念及分类配套公建的概念，实际上目前尚无统一的定义。
小区公建配套设施产权及使用权归属法律分析
（二）公建配套产权纠纷的主要类型
关于公建配套产权归属的争议问题，主要集中在以下几个方面： 1、小区配套商业物业产权及使用权归属问题； 2、小区车位、车库使用权、使用权及收益权归属问题； 3、小区会所的产权及使用权归属问题； 4、小区人防工程的所有权、使用权归属问题； 5、小区架空层产权及使用权归属问题； 6、地下室产权及使用权归属问题； 7、小区游泳池、网球场等体育设施的产权归属问题。
七、地下室产权及使用权归属
（三）使用功能不明的地下室产权归属及使用权归属 依据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条及《物权 法》第一百四十二条之规定，此类地下室属于开发商所有，开发商具有使用 权和收益权。但开发商的使用权应以不侵害业主的权利为前提。
七、地下室产权及使用权归属
（四）地下设备层和避难层产权及使用权归属 依《最高院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第三条规定：地下设备层和避难层产权及使用权归属业主共有。 （五）地下人防工程的产权及使用权归属 人防地下室是一种特殊的公用建筑，是国家从战略的角度设立的，战 争时供公众临时时避难的场所。我国《人民防空法》第五条规定，人民防空 工程平时使用管理，收益归投资者所有。
（二）车位产权归属 1、车位类型 实践中，车位可分为五类： 一是地下车位 二是地面车位 三是架空层车位 四是屋顶车位 五是立体可移动车位
八、车库、车位的产权和使用权
2、判断车位产权归属的依据 ➢ 一是地下人防工程规划的车位，适用于车库法律的规定。此类车位无 法办理产权登记，也无法转让，只能成为事实上的业主共有。 ➢ 二是地面车位的所有权，开发商没有地面车位的所有权，地面车位应 当属于业主共有。 ➢ 三是架空层车位所有权，开发商既没有土地使用权又没有空间权的情 况下，其没有车位的所有权，车位属于业主共有。 ➢ 四是屋顶车位所有权，属于业主共有，但无法办理产权登记，也无法 转让，只能成为事实上的业主共有。 ➢ 五是立体可移动车位所有权，其产权属于该设施的所有人所有。
小区配套设施产权和使用权的归属
小区配套设施产权和使用权的归属小区配套设施产权和使用权的归属作者：佚名时间：2008-4-21浏览量：小区配套设施产权和使用权应归业主开发商住宅总公司于1997年建成小区及其配套设施，于1997年9月，就将配套设施文化活动站和综合办公楼分别移交给政府有关部门。
有关部门把配套设施出租给一家饭馆和一家娱乐城，至今已有6年多。
2003年末，饭馆倒闭，又转租给娱乐城，娱乐城重新装修，而且违反规划，并加以扩建。
由于饭馆和娱乐城造成很大的噪音和空气污染，特别是对附近的226楼、228楼污染最严重，由此产生了很多扰民问题。
居民要求：有关部门和娱乐城应当按照政府规定，立即停止娱乐城的营业，撤出小区，恢复文化活动站和综合办公楼的功能。
有关部门无偿地接收公建设施，又有偿地出租，造成对业主权益的侵占，应赔偿业主公建使用费。
专家观点：秦兵：产权不明晰导致公建纠纷房地产市场从拿地、开发、销售到物业管理等等各个环节都比较容易出现纠纷，由于我们物权法的缺位，物业管理纠纷在房地产纠纷中会越来越多。
导致物业管理纠纷的一个很重要原因是由于物业产权，特别是公建配套设施产权不明晰所造成。
相对而言，住宅本身的物权比较容易区分，而住宅小区配套公建的产权归属就远要复杂得多。
公建一般可分为公益性配套公建和盈利性配套公建。
我国《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
但具体到物业的哪些共用部位、共用设施设备业主拥有所有权，哪些只有使用权方面，我国共有建筑中物业产权的划分并没有一个全国性的统一法律、法规和办法。
虽然一些地方已经对住宅小区公建设施产权归属在条款上作了相对明确的规定，但在实际操作中，业主要弄清楚哪些设施设备是非盈利物业，哪些属于物业服务设施，哪些又摊入了建设成本，则不是一件容易的事。
配套公建设施处于产权不明的状态。
这不仅侵犯了小区业主的权益，而且也给配套公建设施的目前管理和今后维修造成困难。
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有
小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有文件编码（GHTU-UITID-GGBKT-POIU-WUUI-8968）小区的共用部位和共用设施设备的产权归谁所有？建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第三条规定，“共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
”共用部位与共用设施的产权应归全体业主共有：第一，根据《土地管理法》、《城市管理法》和《城市交易管理条例》的有关规定，“土地使用权转移的，该土地上的建筑物及附着物的所有权随土地使用权的转移而转移”，也就是全体购房者购买了全部商品房及基地的土地使用权时，位于该土地之上的全部没有独立产权的建筑物及附着物的所有权也就随之转移给全体购房者(即全体业主)。
第二，从商品房的成本构成来说。
国家《商品住宅价格管理暂行办法》中规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
此外，国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》第六条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊入建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有”。
第三，从公共配套设施的使用权角度来看。
住宅区内的公共配套设施是住宅总体的一部分，没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道、院路一样属不同的所有人共有。
依照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；向广大业主出售房产的同时也转让了土地使用权，以及同住宅同时建造的公共配套设施。
案例分析：小区公共设施产权归谁？
是“霸王条款”还是“有法可依”？ 是地⽅性纠纷还是全国性难题？ 业主买房，先签“不平等条约”？ 江先⽣是深圳罗湖区碧岭华庭的⼀个业主，他原来居住在另⼀个⼩区。
但因该⼩区管理极其混乱，开发商随意将楼房的架空层作为商铺出租，使⼩区变得像⾃由市场⼀样混乱。
由于苦不堪⾔，业主们多次企图阻⽌开发商的独⾏其是，但最终都不得不放弃这种想法———因为他们知道对⽅即开发商⼿中握有“杀⼿锏”：在他们与每个业主签订的购房合同中，留有⼀张“附表四”，上⾯规定架空层这类附着物归开发商所有。
2003年，江先⽣不得已决定进⾏第⼆次置业，他选择了碧岭华庭的房⼦。
没想到还是遭遇到了“附表四”的问题。
据江先⽣介绍，在交15万⾸期款前，他要求销售⼈员把房地产买卖合同给他看⼀下，但⼯作⼈员总是以“合同是国⼟部门制订的格式合同，没有什么好看的”为由推托。
因此在他付15万⾸期款前，他连合同的影⼦都没有看到过；直到他拿着⾸期款的银⾏汇款条，⼯作⼈员才把合同打印给他看。
于是，他在合同中，发现了这样⼀张“附表四”： 1.屋顶使⽤权以及依据屋顶使⽤权⽽产⽣的收益权归开发商所有； 2.外墙⾯使⽤权及在外墙⾯使⽤中所产⽣的收益归开发商所有； 3.⼩区及其附着物的⼴告收益归开发商所有； 4.⼩区会所及住户未分摊⾯积的各项公共设施（含地下停车场、会所等）的经营管理权归开发商所有。
江先⽣马上感觉不对，要求当场修改，但被销售⼈员拒绝。
他们称条款不能更改，否则就不卖了。
⽽如果江先⽣坚持不签的话，按照认购书的规定，他所付的定⾦就要被发展商没收。
⽆奈，他只得签了这⼀“不平等条约”。
后来，江先⽣与他的邻居核实，发现他们也都是出于⽆奈，签了这个“不平等条约”的；⽽据了解，在深圳买房，如果谁不签这个“附表四”，就没有开发商会卖给你房⼦。
“附表四”是不是“霸王条款”？ 随着时间的推移，越来越多的业主为了能买到房⼦，不得不忍⽓吞声与开发商签此“附表四”，这使江先⽣等⼈越来越感觉到，“附表四”在带给业主“法律桎梏”的同时，⼜维护和规定了开发商的强势地位；⽽业主在利益受损的同时，还没有地⽅说理。
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议
关于住宅区公建配套设施权属及其管理问题的思考与建议翁羿随着我市房地产业迅速发展，广阔居民的居住条件和环境得到了极大的改善。
居民在关注房屋质量的同时也越来越注重配套设施的配建，其权属及管理问题日渐成为社会关注的焦点。
物权法第73条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”，但对“公共场所、公用设施”界定并不明确，对于同一种类型的公建配套用房的权属，各地出台的政策也不一样,给商品房预售许可及房屋登记工作带来困扰。
鉴于此，特对我市住宅区公建配套设施权属及其管理问题作一些调查与思考，供有关方面研究筹策。
一、我市公建配套管理的基本情况〔一〕主要政策规定我市涉及居住区公建配套管理的政策主要有：《无锡市政府印发〈无锡市住宅区交接管理暂行规定〉的通知》〔锡政发[2000]298号〕、《无锡市政府批转市教育局等部门〈关于无锡市市区新建居住区教育设施配套的实施意见〉的通知》〔锡政发[2007]196号〕、无锡市政府关于印发调整<无锡市市区住宅部分配套设施标准>的通知〔锡政发[2004]9号〕、《无锡市商品房交付使用管理方法》〔市政府令第127号〕等，先后对住宅区公共服务设施的建设标准、竣工验收及移交管理等作了规定。
其中，2012年10月1日起施行的《无锡市商品房交付使用管理方法》规定，商品住宅的教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、行政管理及其他配套公共服务设施应当统一规划、设计，同步配套建设。
要求商品房通过交付使用竣工验收后，房地产开发企业应当将配套公共服务设施按照房屋设施用途移交使用管理权。
教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、行政管理等用房，应当向所在地的区人民政府确定的有关部门或者单位移交；物业管理用房应当向前期物业服务单位移交；其他配套用房和设施应当按照有关规定移交。
〔二〕实际操作情况新建居住区开发建设时，由市规划主管部门在地块规划设计要点中提出配套设施指标，市建设主管部门出具公建配套的基本实施要求，房地产开发单位再向市建设主管部门提交居住区公建配套立项申请，市建设主管部门根据上述资料结合有关规定进行批复。
建筑区划内的道路绿地物业服务用房公共设施以及其他公共场所归谁所有
建筑区划内的道路绿地物业服务⽤房公共设施以及其
他公共场所归谁所有
根据相关法律规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。
现实的情况是，建筑区划内的绿地基本归业主所有。
道路有的归业主所有，有的归市政所有。
物业管理⽤房的归属，物业管理条例第三⼗⼋条规定，物业管理⽤房的所有权依法属于业主。
未经业主⼤会同意，物业服务企业不得改变物业管理⽤房的⽤途。
⽴法部门经调查研究认为，建筑区划内的道路、绿地、公⽤设施、物业服务⽤房以及其他公共场所作为建筑物的附属设施原则归业主共有。
因此相关法律规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。
该条规定的绿地、道路归业主所有，不是说绿地、道路的⼟地所有权归业主所有，⽽是说绿地、道路作为⼟地上的附着物归业主所有。
《民法典》第⼆百七⼗四条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。
建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明⽰属于个⼈的除外。
建筑区划内的其他公共场所、公⽤设施和物业服务⽤房，属于业主共有。
住宅小区配套设施所有权归属分析
住宅小区配套设施所有权归属分析住宅小区配套设施所有权归属是指在一个住宅小区中，各种配套设施的所有权属于谁的问题。
一般来说，这些配套设施包括道路、公共绿地、停车场、游泳池、健身房、儿童游乐场等。
在城市发展过程中，随着住宅小区的建设，这些配套设施的所有权归属一直是一个争议较多的问题，涉及到政府、房地产开发商和购房人之间的利益分配等多个方面。
首先，住宅小区配套设施的所有权归属应该是明确而透明的。
政府作为规划者和管理者，应该明确规定好在住宅小区建设过程中，哪些配套设施的所有权属于政府，哪些属于开发商，哪些属于购房人。
这样可以避免日后的争议和纠纷，保障各方利益。
其次，政府应该对于住宅小区配套设施的所有权拥有决定权。
政府在城市规划和土地出让过程中，应该对于住宅小区的配套设施的所有权作出规定，并在土地出让合同中明确约定。
政府可以要求开发商承建一部分配套设施并转交给政府所有，也可以决定直接由开发商所有。
这样可以确保住宅小区的配套设施的建设质量和规范性。
此外，对于开发商来说，他们应该对于自己开发的住宅小区配套设施的所有权负有责任。
开发商在开发住宅小区的过程中，应该按照规划要求和约定，承建对应的配套设施，并在交房后将这些设施交给政府或者购房人。
开发商应该承担维护和管理配套设施的责任，确保其正常使用和安全性。
购房人对于住宅小区配套设施的所有权也应该有明确的权益。
购房人在购买住宅的同时，也购买了住宅小区的配套设施使用权。
购房人应该享有合法的权利，使用和享受住宅小区的各种配套设施。
同时，购房人也有义务遵守配套设施的使用规则，并按时缴纳相关费用，为设施的维护和改进做出贡献。
总的来说，住宅小区配套设施的所有权归属分析需要考虑政府、开发商和购房人的利益，并在规划、建设和管理过程中做出明确的约定。
政府在起到监管和规划的作用的同时，应该保证各方的权益平衡，确保住宅小区的配套设施建设和使用的顺利进行。
开发商应该承担相应的责任，按照规划要求和约定，建设和维护配套设施。
住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。
狭义的物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、园林绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动;广义的物业管理应当包括业主共同管理的过程，和委托物业服务企业或者其他管理人进行的管理过程。
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住宅小区内公共配套设施产权归谁所有最近在某小区的业主大会上，业主们就住宅小区公共配套设施产权归属这一大家关注的问题争论不休。
有人说，小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司所有，还有人说归业主所有，可谓众说纷纭。
那么，住宅小区内的公共配套设施产权到底归谁所有一般而言，公共配套设施的产权归全体业主共有。
这可以从三个方面加以说明：◆首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。
”◆其次，公共配套设施是住宅总体的一部分没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。
按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。
住宅小区配套设施所有权归属分析
住所小区配套设备所有权归属剖析xx大成律师事务所南通分所 xx 律师序言商品房住所小区配套设备的产权归属问题，向来是开发商与小区业主之间的矛盾焦点，由此产生的各样纠葛层见迭出。
《物权法》的奏效并无减少此方面的争议，固然《物权法》第六章对建筑物划分所有权作了规定，但过于原则，致使出现对该章节的多种理解。
因为缺少法律对住所小区配套设备产权明确、详细的界定，加之司法实践理解不一，业主与开发商都没有充足的掌握经过司法门路来界定车库产权归属，两方常常以非法手段来表达自己的诉求，如采纳霸占手段，笔者所在城市近来就发生过某小区业主委员会六次锁小区幼儿园大门的状况，已影响到幼儿园的正常教课。
小区配套设备产权归属不明的状况已经影响到社会的稳固，对建立和睦的社区环境组成威迫。
笔者认为，假如能正确地理解物权法理论和《物权法》及有关法律法例规定，是能够解决这些问题的。
住所小区配套设备主要分为两类：第一类为小区建筑物的基础、承重构造、外墙、屋顶、通道、电梯、楼梯、走廊、大堂、逃难层、设备层或设备间。
这些配套设备与整个小区组成不行切割的整体，依据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）规定，这些配套设备的建筑面积已作为公摊面积分摊到业主所购房子的建筑面积中，业主领取的房子产权证建筑面积即含有套内建筑面积和分摊的公用设备建筑面积。
对于此类配套设备的所有权，不论开发商与业主做何种商定，都属于小区业主共同共有。
在实践中，因为这一类的配套设备产权清楚，且没有独立的使用价值，对于此类配套设备的权属纠葛极为稀有。
第二类为小区的车位、车库、会所、学校等配套设备。
此类配套设备拥有独立的使用价值，理论界和司法实践对此类配套设备产权归属均没有一致的认识，业主和开发商所以而产生的纠葛层见迭出，本文要点剖析此类配套设备的产权归属。
小区车位、车库产权归属剖析剖析小区车位、车库产权归属，不可以不提到全国首例小区车库之争——南京星汉置业有限公司与星汉城市花园业主委员会对于地下泊车库之争。
小区内产权归属问题
小区内物业的产权归属小区内哪些部分属于全体业主共有，那些不是？小区内物业分以下几种类别，不同的类别所有权属不同:1、产权证表现：套内面积部分，归业主个人私有，公摊面积部分归相关业主共有。
2、道路：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。
3、绿地：建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外，当然明确属于个人但实际成本公摊共有的承诺无效。
4、车位：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，虽名为车位，实际还是道路，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
5、物业服务配套用房：归全体业主共有，业主委员会用房从物业服务用房中调剂。
6、政务管理配套用房：如城管、治安用房，社区居委会用房、义务教育中小学，属于政府政务配套物业，由建设单位建设，政府投资，政府所有，政府部门政务管理使用。
当然实际政府怎么操作不再做讨论。
7、规划商业服务配套用房：如规划会所、规划幼儿园、规划车库（车位），按合同约定。
约定归建设单位所有的，建设单位必须提供证明，防止约定归建设单位所有，实际上成本被业主公摊。
没有约定无法确定归属的，若建设单位认为归其所有应当提供证明，提供不了证明的归业主所有。
但不论归谁所有均应优先为业主服务。
当然，现实中能否办理产权证各地情况各种各样。
8、小区内一次处理专业经营设施设备：住宅小区内供水、供电、供气、供热（俗称水电气热）分户计量装置或者入户端口（如一户一表）以外设施设备属于城市基础设施配套（比济南市配套费征收办法的规定有所突破，该办法规定规划红线外的水电气热综合配套由综合配套费投资，但山东省物业条例突破为一户一表端口外），投资费用统一并入城市基础设施费(含综合开发费)，交由水电气热专营单位投资、建设、所有。
9、小区内二次处理专业经营设施设备：住宅小区内的专业经营设施设备，包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置，由专业经营单位负责设计、建设、维护和管理、所有。
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住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
住宅小区内公共配套设施产权归谁所有提要：没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。
按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有
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住宅小区内公共配套设施产权归谁所有
最近在某小区的业主大会上，业主们就住宅小区公共配套设施产权归属这一大家关注的问题争论不休。
有人说，小区内公共配套设施产权归开发商所有，也有人说归物业公司所有，还有人说归业主所有，可谓众说纷纭。
那么，住宅小区内的公共配套设施产权到底归谁所有?一般而言，公共配套设施的产权归全体业主共有。
这可以从三个方面加以说明：
◆首先，公共配套设施的建设属于商品房价格成本的一部分
根据国家《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括住宅小区基础设施建设费和小区非经营性配套公共建筑的建设费。
又据国家电力公司《关于对新建居民住宅供电设施收费及管理的意见》中第6条规定：“在新建住宅区内，由新建住宅单位投资建设的室外配电设施，其投资又摊人建房成本的，室外配电设施产权属于居民共有。
”
◆其次，公共配套设施是住宅总体的一部分
没有住宅，也就谈不上公共配套设施，它与楼道等一样属不同所有人共有。
按照国家《城市异产毗连房屋管理规定》：所有人和使用人对其共有、共用的设施应共同合理使用并承担相应义务；除另有规定外，任何一方不得多占、独占；开发商向广大业主出售了房产，同时也转让了土地使用权，也同时相应出售了同住宅同时建造的公共配套设施。
所以，公共配套设施同住宅一样，小区所有产权人也是公共配套设施的产权所有人。
◆最后，公共配套设施的产权应该由业主委员会来行使
根据国家建设部《城市新建住宅小区管理办法》和国家有关部门关于加强小区物业管理的有关法规精神，住宅小区内公共配套设施的产权应该由广大产权所有人或使用人的代表机构——业主委员会来负责具体管理。
当业主委员会选择了某一物业管理企业并与之签订了委托管理合同后，其公共配套设施就委托给了物业管理企业来管理。
所以，公共配套设施的产权属于所有业主，业主委员会代表业主行使处置权，业主委员会委托的物管企业行使管理权。