房地产企业所得税清算问题分析
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训
房地产开发企业企业所得税汇算清缴专题培训哎呀，今天咱们聊聊房地产开发企业的企业所得税汇算清缴，这可是个热门话题哦！房地产行业风起云涌，大家都想分一杯羹，但税务这一关可不能掉以轻心。
企业所得税，听起来有点儿严肃，其实它跟我们的日常生活息息相关，就像我们每天吃饭睡觉，少不了的。
你们知道吗？这税就像那天上的云，变化无常，有时厚重，有时轻盈，捉摸不定。
汇算清缴，这个词一听就让人感觉有点儿复杂，其实简单得很。
就像你晚上要做饭，先得把材料准备齐全。
房地产开发企业一年到头，干了不少好事，挣了不少钱，但这时候可不能高兴得太早，得先把账理清楚。
你想啊，挣了钱，不交税，相关部门可不会放过你，就像大灰狼盯着小羊一样。
然后，咱们得说说汇算清缴的具体操作。
听着可能有点儿枯燥，但其实里面的门道还挺多的。
每年年底，企业得准备一份清算报告，就像交作业一样，内容得包括企业的收入、支出，还有各种优惠。
你得把这些信息整理得清清楚楚，别让税务局的小伙伴们觉得你在玩猫腻。
没错，透明度是关键，心里有数才能高枕无忧。
说到优惠，哎呀，真是个好东西！开发商们可要好好利用哦。
国家为了鼓励房地产行业的发展，推出了不少优惠，比如减免税、抵扣税等等。
这些就像那春风拂面，让企业在困难的情况下也能轻松一点。
可得注意，有时候就像天气，变化得很快，得时刻关注，才能把握住机会。
汇算清缴的过程中，资料的准备也是非常重要的。
企业要把各种凭证、发票、合同都准备齐全，简直就像考试前复习功课，绝对不能马虎。
特别是合同，万一出点儿差错，后果可就严重了，就像考试时不小心填错了答案，那可是大失水准哦！所以，平时要注意收集资料，确保每一份都真实有效。
这时候，许多人可能会觉得，有那么多的规定，真的能搞定吗？别怕，很多企业会请专业的税务顾问来帮忙。
就像打游戏，难关太多了，可以请个高手来带你飞。
专业人士会教你怎么合理避税，帮你解读，省下来的税金，嘿嘿，都是你的“意外收获”哦！再说，汇算清缴可不是一蹴而就的事，时间管理可重要了。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告-国家规范性文件
综合法律门户网站 法律家·法律法规大全提供最新法律法规、司法解释、地方法规的查询服务。
法律家 国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算涉及企业所得税退税有关问题的公告根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的相关规定，现就房地产开发企业（以下简称“企业”）由于土地增值税清算，导致多缴企业所得税的退税问题公告如下：一、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损且有其他后续开发项目的，该亏损应按照税法规定向以后年度结转，用以后年度所得弥补。
后续开发项目，是指正在开发以及中标的项目。
二、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，当年企业所得税汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可以按照以下方法，计算出该项目由于土地增值税原因导致的项目开发各年度多缴企业所得税税款，并申请退税：（一）该项目缴纳的土地增值税总额，应按照该项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
（二）该项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经在企业所得税税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。
（三）按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致相应年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
（四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在该项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税；超过部分作为项目清算年度产生的亏损，向以后年度结转。
房地产纳税评估案例分析
房地产纳税评估案例分析大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。
大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。
房地产有限公司2021年开发项目××花园商品房，可销售面积37906.95平方米，其中普通住宅30964.42平方米，非普通住宅6942.53平方米。
截止评估日止，项目已100%销售完毕。
实现普通住宅销售收入64627135元、非普通住宅销售收入26962853元。
有关的正常营业税费已按规定缴纳。
所得税由国税征收。
该公司开发项目按规定已达土地增值税清算条件，于2021年委托中介机构对其土地增值税清算审核，鉴证报告清算应缴土地增值税1229165.81元，总税负为1.34%。
XX市某房地产有限公司成立于1999年，注册资金1000万元，登记注册类型为有限责任公司,位于滨江大道555号,主要经营范围是：房地产开发及销售、水电安装等，该公司2002年开发项目是××家园，建筑面积5万平方米，2021年峻工后销售情况良好，2021年12月市稽查局进入该公司，对××家园的税收进行了清算，当期应征税款已全额入库。
2021年该公司开发的商住楼及门面已处在扫尾阶段，销售额骤减，2021年帐面销售额2362095.2元，缴纳地方各税300585.4元。
湖北省郧西县某建材市场开发有限公司是从事商业用房市场开发的房地产开发企业，成立于2021年5月，实行独立核算，注册资本300万元，从业人数14人，企业所得税由国税部门征收，预售收入计税毛利率为15%。
2021年5月，郧西县国税局税源管理部门按照上级要求，对企业所得税汇算清缴后的房地产开发企业开展纳税评估工作。
税收管理员在巡查、分析过程中，看到某建材市场开发有限公司正在开发的商业用房工程项目进度很快，而企业所得税分文不见入库，随即该公司被列入纳税评估对象。
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题
房企土增清算税务处理与筹划需关注8个问题摘要：在营改增政策的影响下，我国税收政策体系会逐步完善。
而房地产企业的经营管理受政策环境影响较大，为了企业平稳运行，加强税务管理工作尤为重要。
自房地产行业进入高速发展阶段以来，国家出台了一系列政策对该行业进行产业引导和市场约束，房地产企业也逐渐成为社会经济增长的重要动力。
但伴随着房地产企业投资规模扩张，涉及房地产开发项目的税收成本也越来越高。
尤其在土地增值税方面，由于土地增值税贯穿项目开发全过程，计税过程相对复杂、专业性强，因而，加强土地增值税清算工作尤为重要。
本文以营改增为环境背景，分析房地产公司开发项目土地增值税清算的方法与策略。
房地产开发项目土地增值税就是指，从土地开发、施工建设到竣工结算等环节，以土地和建筑物为对象，对转让过程所产生的增值额，按照超率累进的方法计算增值税税金。
由于房地产开发项目周期较长，涉及成本内容较为复杂，成本核算工作难度较大，且土地增值税占税额总成本比例较高，直接影响企业的开发收益。
为了更好地应对营改增政策环境，合法履行纳税义务，房地产企业有必要对土地增值税清算工作进一步探讨，明确清算内容与清算流程，有效防范税务风险。
房企土地增值税清算税务处理依据相关政策规定，我国税务机关对土地增值税一般采取查账征收和核定征收这两种方式。
而房地产在缴纳土地增值税时，需要履行预缴与清算流程，即按照房地产项目预计销售收入进行土增税预征，并在项目竣工验收环节以后进行项目清算。
对于房地产企业来说，土地增值税的清算处理过程主要体现在以下几个环节：1.1土增税清算事前准备在开展土地增值税清算工作以前，房地产企业首先需要准备与土地增值税相关的原始资料凭证，包括成本核算报告、发票凭证、项目合同等。
其次，对土地增值税清算项目的核算工作，进行明确划分。
依据政策规定，国家相关部门审批予以开发的分期项目工程，可以按照多个会计核算周期进行项目核算;对于开发建设过程中的普通住宅与非普通住宅项目进行分别核算;对于其他用途的开发项目应当依据建筑实际用途所适用的税法规定进行核算。
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点
关于房地产项目清算和注销环节中的涉税处理及例解要点房地产项目的清算和注销环节中涉税处理是非常重要的一步，它涉及到税务机关的相关政策和规定，需要开发商和房地产项目方合理规划和处理。
涉税处理的要点主要包括以下几个方面：1.增值税处理：在房地产项目清算和注销环节中，增值税是一个重要的税种。
涉及到增值税的处理包括成本税额的确定、税收优惠政策的适用、税额的计算、税款退还等。
开发商需要按照税法的规定，合理计算和申报增值税。
2.印花税处理：房地产项目的清算和注销还涉及到印花税的处理。
印花税是指在房地产交易过程中发生的各种合同、证书、证明等文件所征收的税款。
在清算和注销环节，开发商需要按照相关规定，到税务机关缴纳印花税并办理相关手续。
3.企业所得税处理：房地产项目清算和注销涉及到企业所得税的处理。
企业所得税是指企业取得的所得按照法定比例缴纳的一种税种。
在清算和注销环节，开发商需要按照税法规定，合理计算并申报企业所得税。
4.资金余额处理：在房地产项目清算和注销中，开发商需要合理处理和处置资金余额。
开发商需要按照税法规定，申报并缴纳相关税款。
在注册税务机关办理注销手续时，需要提供相关的资金余额处理凭证和税务处理证明。
5.税务检查处理：房地产项目清算和注销涉及到税务机关的检查和核实。
在清算和注销环节，开发商需要配合税务机关的检查工作，提供必要的相关材料和信息。
如有需要，还需要提供税务机关要求的其他证明材料。
6.优惠政策适用：在房地产项目的清算和注销中，开发商有可能享受到相应的税收优惠政策。
这些政策主要包括税款减免、税收优惠和税收补贴等。
开发商需要按照相关规定，申请并享受相关的税收优惠政策。
综上所述，房地产项目清算和注销环节中的涉税处理是非常重要的一环。
开发商需要根据相关税法规定，合理计算和申报各种税款。
同时，还需要根据实际情况进行与税务机关的合作和沟通，确保税务处理的顺利进行。
只有做好涉税处理，才能确保房地产项目的清算和注销工作的正常进行。
浅议企业所得税汇算清缴工作存在的问题及对策
浅议企业所得税汇算清缴工作存在的问题及对策企业所得税法是指国家制定的用以调整企业所得税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范,是对我国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得征收的一种税.企业所得税按年计征,分月或者分季预缴,年终汇算清缴,多退少补.企业应当自月份或者季度终了之日起十五日内,向税务机关报送预缴企业所得税纳税申报表,预缴税款.企业应当自年度终了之日起五个月内,向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表,并汇算清缴,结清应缴应退税款.在企业所得税缴纳过程中,对企业来说,汇算清缴是至关重要的,某些问题处理不当或者没考虑周全,可能会造成企业受到税务处罚,补交税款、滞纳金,加收罚款.因此企业所得税的汇算清缴必须引起重视.企业所得税汇算清缴不仅涉及会计处理还涉及税法规定,其中需要审查和调整的项目很多.相对于专业税务稽查人员来说,会计人员在准确理解掌握和执行税法上相对薄弱,导致在企业所得税汇算清缴中出现多缴纳或者少缴纳企业所得税,给企业带来很大程度的损失.我作为一个长期在基层企业工作的主管会计来说,深刻领会过,总结近几年来企业在所得税汇算清缴中易出现的问题,主要体现在以下几个方面.现整理归纳,和大家共享.汇算清缴是指纳税人在纳税年度终了后5个月内，依照税收法律、法规、规章及其他有关企业所得税的规定，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，根据月度或季度预缴的所得税数额，确定该年度应补或者应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关办理年度企业所得税纳税申报、提供税务机关要求提供的有关资料、结清全年企业所得税税款的行为。
清算是指由于企业破产、解散或者被撤销，正常的经营活动终止，依照法定的程序收回债权、清偿债务，分配剩余财产的行为。
按照税法规定，纳税人依法进行清算时，其清算所得，应当按规定缴纳企业所得税。
2011年在阿克苏市地税参加企业所得税汇算清缴户数为652户，同比增加152户。
房地产企业所得税处理若干问题研究
2012年3月内蒙古科技与经济March 2012 第6期总第256期Inner Mongolia Science T echnology &Economy No .6Total No .256房地产企业所得税处理若干问题研究X吴义武1,刘培云2(1.呼和浩特职业学院经济管理与法学院;2.内蒙古科技信息研究所,内蒙古呼和浩特 010010) 摘 要:文章对我国房地产企业所得税处理中的业务招待费扣除方法、开发间接费用与管理费用的区分以及利息费用扣除等问题进行了研究,供房地产企业申报企业所得税和税务主管机关在征税和制定政策时参考。
关键词:房地产企业;所得税;费用;扣除方法 中图分类号:F 275∶F 810.42 文献标识码:A 文章编号:1007—6921(2012)06—0047—01 随着2008年新企业所得税法及其实施条例的颁布实施,鉴于房地产企业经营业务的特殊性,国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号,以下简称房地产企业所得税处理办法)。
然而,房地产企业在申报企业所得税时,对业务招待费扣除方法、开发间接费用与管理费用的区分以及利息费用扣除等问题,由于缺乏较为明确规定,导致各地税务机关处理不尽一致,影响了企业所得税征收的一致性。
笔者根据我国现行税收法律制度规定,对上述问题进行了梳理,供房地产企业申报企业所得税和税务主管机关在征税和制定政策时参考。
1 房地产企业业务招待费的扣除方法房地产企业业务招待费的扣除标准,应适用《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(以下简称所得税法实施条例)第43条规定,企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰。
但是,房地产企业开发经营业务的特殊性在于,其开发的项目往往需要几年时间,可能在二、三个纳税年度内都没有销售收入并处于亏损阶段的情况,而在开始销售的年度,销售收入又非常高。
房地产企业所得税政策解析
2021/9/18
13
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处 理
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案； （二）开发产品已取得了初始产权证明； （三）开发产品已开始投入使用。 以上三个条件如果同时满足，遵循时点界定孰先原则，以
2021/9/18
21
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
（五）完工项目确定计税成本核算终止日 国税发[2009]31号第三十五条规定：开发产品完工以后，
企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成 本核算的终止日，不得滞后。可以归纳为以下几点：
1.开发产品当年度完工必须结算计税成本（完工指税法视同 完工条件）。
2.会计成本年终结算止于资产负债表日，计税成本可以次年 5月31日前任一时点为核算终止日。汇算清缴根据12月31 日账面数据可在5月31日前纳税调整。（国税函2011年34 号文件）
3.会计成本：未入账的成本费用均可以预提；计税成本：预 提成本费用不超过国税发[2009]31号第三十二条规定的范 围和标准。所以预提成本汇算清缴也要纳税调整。
未提项目。
2021/9/18
24
三、房企汇算清缴中的成本与收入的税务处理
（七）未完工开发产品不进行汇算清缴。
未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成
2.根据计税成本结算额，对以前销售收入实际毛利额与预计 毛利额差额调整计入当年度应纳税所得额。
3.计税成本核算有终止日，即完工年度企业所得税汇算清缴 前。
浅谈实际毛利率低于计税毛利率房地产企业企业所得税纳税筹划
2019.09下120实务园地的生产。
因此，应引导游客购买带绿色环保标志的产品，对游客的不文明行为加以制止，以避免对生态环境造成污染和破坏。
（4）建设信息化平台。
旅游业绿色供应链应以实现资源和知识共享为目标，采用数字化管理系统，通过对关键业务流程进行设计，优化供应链的运作，促使信息在供应链节点企业之间有效流通，形成信息一体化平台。
（5）加强员工培训。
G 旅行社应重视环保理念的宣传，定期组织员工学习企业的绿色文化，树立牢固的环保意识，培养员工的社会责任感，从而在供应链管理全过程中有效践行绿色发展理念，最终保证绿色发展战略的实施。
4 结束语企业社会责任的内部控制着眼于环境保护等方面，与单个企业或行业的内部控制不同，供应链管理层面的内部控制，通过外部协作形成了一个控制网络，可以适应变幻莫测的商业生态环境。
绿色供应链管理与企业社会责任内部控制的融合存在可能性和必要性。
本文在绿色供应链管理的视角下，构建了企业社会责任内部控制框架，对于促进内部控制理论与实务的进一步发展，提升绿色供应链管理的水平，具有一定的应用价值。
参考文献：［1］顾志斌,钱燕云.绿色供应链国内外研究综述［J ］.中国人口·资源与环境,2012,22(S2):204-207.［2］吴定玉.供应链企业社会责任管理研究［J ］.中国软科学,2013(02):55-63.［3］陈远高.供应链社会责任的概念内涵与动力机制［J ］.技术经济与管理研究,2015(01):75-78.［4］汤晓建.内部控制、制度环境与企业社会责任信息披露质量［J ］.会计与经济研究,2016,30(02):85-104.［5］王海兵,李文君.企业战略性社会责任预算控制体系构建探析［J ］.财务与会计,2016(11):56-57.［6］ Dubey R, Gunasekaran A and Papadopoulos T. Green Supply Chain Management: Theoretical Framework and Further Research Directions ［J ］. Annals of Operations Research,2017(01):1-35.作者单位：泰山学院经济管理学院浅谈实际毛利率低于计税毛利率房地产企业企业所得税纳税筹划◎文/王 好摘 要：房地产行业作为资金密集型行业，经过高速发展后，在宏观经济的调整下，中央坚持“房子是用来住的，而不是用来炒的”政策导向，家庭配置资源中房产投入越来越低，我国的房地产行业趋于稳定。
某房产开发项目二次所得税汇算实例分析与启示
价销售、少计收入的可能：平均售价 ５ ０ ０ ０ 元／ ｌ Ｔ ｌ ２ 偏低， 尤其是商场售价 ６ ０ ０ ０ 元／ ｍ 低于房管局市场指导价；将
房 产 与 股权 转 让 给 Ｂ Ｃ公 司有 不 公 平 交 易 之嫌 ；赠 送 的
Ｈ Ｔ公司于 ２ ０ ０ ６ 年初 ，将带租约的商场及大部分车位售
万Ｉ ｌ ｌ ｜ ，比率达 ９ ７ ％，符合项 目所得税汇算的有关规定。
１ ． 第 一 次 汇 算 结 果 。２ ０ ０ ７年 年 底 和 ２ ０ ０ ８年 年 初 ， 委托 ＭＤ会 计师 事务所 （ 以下简称 “ ＭＤ所” ） 进 行汇算 ，
带精装修 ，电梯 、空调等设备均为 国际品牌原装进 口。 所有建设资金由股东 自筹。由于竣工后市场不景气 ，直 至２ ０ ０ ５ 年才将写字楼 、公寓楼售完。对于一次性付清或 结构不好的单元 ，采取赠送车位 、面积的方式给予优惠。
次委托 中介机 构所得 税 汇算 ，但 未被认 可 ，应税务部 门要 求依照 现行政 策重新 汇算 。第二 次汇算结 果与 第一次 相 比 ， 出入 比较 大 。总结这 两次 汇算的过 程可提供很 多经验与教 训。
【 关键词 】 房地产开发项 目 所得税汇算
分析
启示
一
、
项 目简 况
比较 大 ，年底账 面应 收所得 税 １ ３ ０ 万元 及土地 增值税 １ ７ ０ 万元 。２ ０ ０ ７ 年底 ，Ｈ Ｔ公 司股 权 （ 含 少量 办 公楼 等 资产 ）
商场 ２ 万 多 无 法分 隔需 整 体销 售 ，且须 预 留配套 车 位 。 ２ ０ ０ ３ 年 为响 应政 府 号 召 ，以低 于市 场 价位 的租金 引 入 了 某 知名 百货 企业 入驻 ，租 期长 达 十几年 。结 果 ，Ｈ Ｔ 公司 账 面年年 亏损 。 ２ ０ ０ ５ 年 起 ，市 场 逐 渐 的复 苏 对 Ｈ Ｔ大 厦 影 响 较 小 。
房地产企业所得税征管存在的问题
维普资讯
翁 疆
铲口 珊 盈婚 哺
房地产企业所得税征管存在的问题
口文 ／丁国全
２Ｏ］１ 各 般是住宅房 的 ３ ～４倍，造成利润在住宅 改革开放以来，随着城市建设综合 不统一。国税发 ［Ｏ ６ ３ 号文下发前， 带 房与营业用房之间分布不均 ， 为房地产企 开发、 土地有偿转让和住房商 品化等重大 地根据 自行对政策 的主观理解 去执行， 收入结转不一 业延迟纳税提供 了可乘之机 。 （） ３ 对账证 政策 的实施 ， 国房地产业进入 了前所未 来完工确认的时间不一致， 我 预售期间发生 的期 间费用 是否应并入 不健全拟实行核 定征 收的， 实际操作有难 有 的高速发展时期， 不仅成为我 国国民经 致 。
以降低税负。另外， 税法规定， 从事货物的生
（ 从长远来看， 一） 税收筹划不会减少国家 因在于忽略了筹划过程中的成本。例如， 国家
产、 批发和零售的企业、 企业性单位及个体经 的税收收入．表面上看来， 税收筹划只是微观 规定公司 国外投资所得只要不汇 回， 时不 可暂
营 者的混合销 售行为 ， 同销售 货物， 当缴 经济主体追求 自 视 应 身利益最大化的个体经济行 缴税 。这是一种延期纳税 的节税 方式， 相当于
的， 但是更大程度上的税收筹划是国家政策性 大了企业的机会成本。因此， 企业应充分利用
（ 企业清算过程中的税收筹划． 三） 现代企 影响的结果， 税收筹划在给企业带来短期经济 成本——收益原则对税收筹划活动进行衡量，
业制度建立过程 中， 有些企业 由于经营 不善或 效益的 同时， 也促进产业 结构 、 经济 结构 以减少额外的机会成本和隐性成本， 区域 防止陷入
房地产行业企业所得税与土地增值税法规差异对比浅析1407
房地产行业企业所得税与土地增值税税务法规差异对比浅析一、清算主体问题企业所得税在中华人民共和国境内，企业和其他取得收入的组织（以下统称企业）为企业所得税的纳税人，依照本法的规定缴纳企业所得税。
个人独资企业、合伙企业不适用本法。
（中华人民共和国企业所得税法第一章第一条）土地增值税清算审核时，应审核房地产开发项目是否①以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；②对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；③对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（国税发【2009】91号第十七条）土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
（苏地税规【2012】1号第二条）二、计税收入确认问题企业所得税开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
（国税发【2009】31号第五条）企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
(四)采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。
房地产企业涉税问题
浅析房地产企业涉税问题中图分类号:f812 文献标识:a 文章编号:1009-4202(2010)01-100-02摘要随着改革开放更进一步的深入和人民生活需求的不断提高,房地产业得到了迅猛发展,增加了税收收入,其缴纳的税收总额在税收收入总量中的比重也日益增大。
但由于房地产开发、销售周期长,多个项目滚动开发,成本核算隐蔽、复杂,交易手段多样化,房地产业出现税收问题仍然很普遍。
本文通过房地产会计的实践和对现行有关房地产业税收法律、法规及规章的学习研究,综合房地产企业自身特点,现就房地产业涉及到税收问题进行一下剖析。
关键词房地产企业涉税问题原因策略一、最容易出现的涉税问题一是房地产开发企业通过与其他单位合作建房等方式,以房换地不记收入。
部分房地产开发企业由于自身资金不足和征地的需要,或是拥有土地一方的利益需要,房地产企业与拥有土地一方签订联合建房协议,建成房屋后用所建房屋顶上所换土地款,所换价值不按规定确认收入。
二是预售购房款挂在往来账面。
将预售购房款记入往来账,使得应该马上缴纳的税款变成往来流动资金,或者将预收房款开具普通收据,不开具税务机关的预收商品房收款收据或发票,隐瞒收入或不按收入原则确认收入。
预售商品房收取的预收款,在帐务处理上不做预收处理,或根本就另外记一套流水账,内部掌握,这是房地产开发企业较为普遍采用的一种手段。
三是房地产企业以商品房或门面抵工程款不记收入。
房地产开发企业属劳动密集型、资金密集型企业,开发前期资金投入大、资金短缺严重,而建筑安装工程在承接建安工程时,为了顺利拿到所招投标项目,经常出现与房地产开发企业协议首先带资入场的现象,房子建成后就以相应等值的商品房或门面抵建安工程款,只在与工程公司的往来账上记载,而不做相应的收入调整。
四是房地产企业以收据收取车库、杂物房、阁楼等售房款不记收入。
国家建设部和国家测绘局对房地产行业在办理产权登记时有规定,凡架空层高度未达到2.2米的车库、杂屋不予办理产权登记。
房地产业税收风险分析
房地产业税收风险分析房地产业税收是地方财政收入的主要来源.2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4％,房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。
而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大.究其原因,与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张，为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。
那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说,一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节,笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。
一、在土地取得环节存在的主要风险点1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。
房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。
从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认,交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易.因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本,而不能将溢价支出计入土地成本.也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本,就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险.2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险.拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费,虚增成本的方法达到少缴税款的目的。
主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。
例如有新闻媒体报道,某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。
违规抢建房屋,“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中,一些基层领导干部、公职人员与拆迁户联手造假，非法套取国家巨额资金.辽宁省多家法院近日审理的沈阳拆迁腐败窝案揭开了套取国家征地补偿款黑幕。
房地产企业税务问题分析
进 行 比对 ， 很 直 观 地找 出各 户 数 确 认 收 入与 否 的状 态 ， ，近 年 来 房 地 产 行 业 也 几 乎 年 年 被 国 家 税 务 总 局 选 为专项进行检查。 对 于房 产 开 发 楼 盘 ， 当地 税 务 检 查 机 关 总 会 对 其 缴 纳
伴随着纳税人维权意识地增强， 检查 组 应 时 刻 从 司 法 的 角 度 去 思 考 ， 在 取证时更要 注意环环相扣 ， 形 成完整且充分 的证据链 ， 才能信服 于法 ，
才能信服于人 。 三、 征 管 建 议 加强税收法律法规的宣传 ， 贯彻执行到位 。 国 家税 务 总局 为 了加 强
专 人 处 理 项 目部 会 计 资 料 。
他应收款 、 短（ 长） 期借款 ， 或直接计人权益类 科 目， 资 产 负 债 表 右 方 中
金额较大的项 目， 始 终 是 检查 的 重点 。 由于 种 种 的 因 素 ． 金融体 系不够完善 ， 整个 社会诚信有些缺失 ， 但
考 虑 到 上 述 关 联 关 系 及 税 负 问题 ， 检查机关 同时下达检查任务 ， 一 次 性 调 取 了上 述 两 户 企 业 五 年 的会 计 凭 证 、 会 计 账 簿及 相 关 会 计 资 料 ， 也就是说从立项开始进行检查 ． 来 了个 彻 底 清 算 。 检查组接到任务后 。 首先进行实地盘点 ， 并 将 盘 点 资 料 与 销 售 台 帐
的存 折 帐 号 、 虚假 的设 计 发 票 等 等 。
情况进行对 比、 分析 ， 从 中筛 选 出 有 疑 问 的 企 业 进 行 检 查 。 下面 ， 我 们 来 看一个房地产企业的检查案例 ：
浅谈目前房地产税收存在的一些问题及其对策
浅谈目前房地产税收存在的一些问题及其对策目前房地产市场在我国快速发展，成为我国经济发展的一股重要的力量及税收的重要来源，本文就房地产税收中存在的一些问题提出了自己的一些看法，希望对从事本行业的人员有所帮助。
标签房地产；税收；问题；对策引言伴随着市场经济的发展，我国房地产业也突飞猛进，已经成为了经济发展中成为提升国民经济指数的重要一份子，极大地推动着我国国民税收收入，具有很广泛的产业关联性，也推动了多个产业部门的进步，并且房地产行业己经发展为地方税收的基本来源和主要增长点，根据有关部门统计，2010年房地产业保持较快增长，全年地产商投资开发48267亿元，比以往增长33.2%。
但房地产行业也逐步成为税收征管工作的大难点，由于开发项目时间周期长、工程预算结构复杂，涉及多种税收，所以税收征管的难度相对就较大，税源征收就存在许多的漏洞，税收流失问题很是严重[1]。
房地产税收制度已经成为了调节各地房地产各经济主体利益关系的重要手段。
认真剖析探讨地产界的税收制度可以保持各地GDP持续稳定增长，也可以保障人民群众的生活福利。
本文总结了房地产业界存在的常见的税收问题，并深入探讨审计对策，来共同提高地产业税收监管效果。
一、目前房地产税收中存在的常见问题即使我国近几年房地产税收增长幅度较大，但是基于地产行业特殊的经营和复杂的会计核算，以及涉及众多的房地产税税种，征管的难度比较大，再有地产开发企业比较严重的偷逃税情况，税源控管方面存在很多漏洞，所以给税收征管工作带来了极大的难度，以致严重流失的房地产行业税收，也就推乱了税收制度，并且影响了公平竞争[2]。
以上客观原因已经成为税务部门常见的难点和社会关注的焦点。
地产业界存在的问题主要表现在以下几个方面：1、漏征漏管现象较为严重少数就职于管理房地产税源的税管员信奉“坐等”、“坐看”的工作信条。
现在普遍存在的现象是，他们仅仅坐在办公室等着纳税人将税送上门，或者下户简单翻阅纳税人账目或者申报数据，形象的催催税款，对经营情况却撒手不管，也不去核实申报数据的真实性；而新增的纳税人，办理税务登记也是坐等纳税人来办，下户时发掘纳税人不在，就发份限期改正通知书，至于纳税人来不来办理纳税手续，那些则留到以后再说，至于那些隐藏式的纳税人，就是户籍管理中的“黑户”与“游击队”，因为平日他们就在与税务管理员玩游击战，所以什么时候能纳入正常的税源管理轨道，我们也不得而知了。
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题
房地产财务费用所得税及土地增值税清算时的扣除问题阅读：24802013—06-03 21:12标签：利息企业所得税土地增值税扣除在房地产行业中有一句俗话说得好，“房地产企业就是给政府及银行打工的角色"，房地产项目开发的支出中，支付给政府的土地款及各项税费以及支付给银行的财务费用总和，大概在50％以上，地价高的项目可能比例更高。
支付给政府的各项税费，在所得税及土增税清算时一般都是可以扣除的，但项目发生财务费用却不一定能全额扣除。
下面分类进行讨论.一、财务费用在所得税前的扣除规则1、在《企业所得税实施条例》中,第三十八条企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：（一）非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出；（二）非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分.2、在国家税务总局2011年第34号公告中，第一条即是对条例中第三十八条的明确：根据《实施条例》第三十八条规定,非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予税前扣除.鉴于目前我国对金融企业利率要求的具体情况，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。
该金融企业应为经政府有关部门批准成立的可以从事贷款业务的企业，包括银行、财务公司、信托公司等金融机构.“同期同类贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，金融企业提供贷款的利率.既可以是金融企业公布的同期同类平均利率,也可以是金融企业对某些企业提供的实际贷款利率。
众所周知，信托公司的贷款利率是比较高的，此公告意味着,只要企业向非金融企业支付的利息，只要不是高的离谱,基本上是可以做到据实扣除的。
房地产开发企业税务筹划分析
房地产开发企业税务筹划分析V V 黄鹂税务筹划对房地产企业十分重要，能够在合法范围内减少房地产企业的税费支出，优化资金配置。
同时，通过对各项税收优惠政策的合理应用，也能够减少应纳税额，在一定程度上增加房地产企业的资金流动性，助力房地产企业长远发展。
一、当前我国房地产开发企业税务筹划面临的挑战（一）贷款利息的抵扣问题同其他类型产业所不同的一点是，房地产开发企业在开发一个新的项目时，需要大量的资金投入，而为了获得充足的资金支持，房地产企业通常会选择将其开发的楼盘与土地进行质押，以获取长期贷款，而由于这些长期贷款的金额较高，房地产开发建设周期较长，要达到预售条件时才能逐步地实现资金回笼，因此借款资金占用金额较大、时间较长，在一个开发项目中需要承担较重的利息负担。
而根据财税〔2016〕36号文的规定，贷款服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。
对于营改增前采取简易计税方式的老项目而言，贷款服务不可抵扣的进项税额不会导致增值税税负的增加，然而营改增后，一般计税项目不能抵扣利息费用的进项税额，将会导致增值税税负的增加。
（二）佣金费用企业所得税税前扣除问题根据财税〔2009〕29号文规定，企业发生与生产经营有关的手续费及佣金支出，除保险企业外的其他企业，按合同确认的收入金额的5%计算限额。
新企业会计准则则要求与销售相关的佣金在与之相关房屋控制权转移前应计入合同取得成本。
近年来，房产市场行情需求锐减，开发商为了促进开发商品的销售，通常会给代理机构超过5%的佣金代理费，这就会导致企业所得税税负的增加。
而佣金计入合同取得成本后，较以前而言，佣金抵扣企业所得税的时间延后至开发产品移交时，若项目本身即为亏损项目，或者项目的实际毛利率低于当时的预计毛利率，则会存在前期多缴纳企业所得税，到尾盘销售时的亏损无法得到弥补。
根据目前现行的税收政策规定，只有因为土地增值税清算涉及的多交企业所得税，才可以申请退还，而像佣金这种税会差异导致的企业所得税整体税负的增加，是不能申请退还企业所得税的。
浅谈房地产企业税收征管存在的问题及建议
财税研究Finance and Tax 一、房地产企业的税收征管存在的问题及原因1.对旧村改造项目回迁安置用房涉及税款征收不及时（1）税收政策可操作性不强，征纳双方对计税依据存在不同理解，甚至在地税部门内部也未达成共识。
（2）房地产企业通过转嫁税负逃避纳税义务。
某些房地产企业钻法律、政策的空子，通过签订合作开发协议将税负转嫁给村（居）委会，法定纳税主体与名义纳税主体互相推诿、扯皮，造成所涉及税款征收不及时。
（3）房地产企业存在攀比心理。
目前除由于行政区划调整及部分被税务检查过的企业外，房地产企业回迁安置所涉及的税金大部分未缴纳，企业间存在攀比心理，有的企业甚至寄希望于政府会出台相应的优惠政策。
四是旧村改造项目前期投入较多，涉税金额较大，加上近年来国家加大房地产调控力度，大多数房地产企业面临资金紧缺、周转困难的问题，不能及时申报、缴纳税款。
2.城镇土地使用税征收不到位（1）在纳税义务起征时点的选择上，应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
但审计发现，还是有部分企业以办理国有土地使用权证的登记时间作为起征时点，从延伸审计的情况看这两个时点少则相差几个月、多则几年，这期间所涉及的税款形成了征管“盲区”。
（2）在计算方法的选择上，部分企业人为简化计算方法，在城镇土地使用税的分割计算过程中，不是按月比例扣除法，有的按年扣除，有的按季扣除，以达到少申报缴纳城镇土地使用税的目的。
（3）在纳税义务终结时点的选择上，部分企业不以房屋交付时间为城镇土地使用税纳税义务终止时间，而是在预收购房定金或预收部分房款时就视为产品实现销售，减除相应土地面积。
上述做法造成了大部分房地产企业均不同程度存在少申报缴纳城镇土地使用税的情况。
3.市政建设配套费涉及契税普遍未征收（1）根据《关于认真做好地方财政耕地占用税和契税征管职能划转工作的通知》，自2011年3月1日起，某省耕地占用税和契税的征收管理职能由财政部门划转至地税部门，此前由财政部门负责。
房地产开发六大环节的涉税难题处理和经典案例
一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解目录一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解二、房地产拆迁安置环节中的3个涉税难题处理及例解三、房地产融资环节中的9个涉税难题处理及例解四、房地产工程建设环节中的12个涉税难题处理及例解五、房地产销售环节中的6个涉税难题处理例解六、房地产项目清算和注销环节中的18个涉税难题处理及例解一、房地产拿地环节中的10个涉税难题处理及例解（一）房地产企业取得政府土地返还款的6种形式及其税务处理1.政府主导拆迁，土地出让金返还用于建设购买安置回迁房：由政府出资购买回迁房，用于安置动迁户，对房地产开发企业来说，属于销售回迁房行为。
案例分析1某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为10000 万元，企业已缴纳10000 万元。
协议约定：在土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元，用于该项目10000平回迁房建设，回迁房建成后无偿移交给动迁户。
请分析这3000万元的税务处理。
1.营业税的处理鉴于拆迁房屋行为的特殊性，在返还款营业税的计税依据上，应区分以下三种情形。
（1）返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的部分。
根据《营业税暂行条例实施细则》第二十条规定：“ 纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（1）营业税的处理（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）”在本案例中，如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按取得售房3000收入万计算缴纳营业税。
（2）返还款大于回迁房组成计税价格确认收入的部分。
土地出让金返还协议如果约定返还款大于回迁房组成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为销售回迁房收入，征收营业税。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产企业所得税清算问题分析
一、引言
企业所得税是我国对转让土地使用权及地上建筑物取得的应税所得额征收的税种。
我国对于企业所得税相继出台了一系列政策法规，对企业所得税的征收范围、征收办法都做出了明确的规定，但是，由于房地产开发项目的复杂性，新情况新问题层出不穷，企业所得税在清算过程中仍存在着一系列的问题。
二、房地产企业所得税清算过程存在的问题
房地产企业开发项目企业所得税清算过程中的问题情况较复杂，但主要集中在清算单位复杂不一、开发项目费用扣除单据混乱、收入确认违规、成本扣除随意性大等方面。
（一）企业所得税清算单位复杂
由于我国近年来房地产开发市场火热，房地产开发项目形式多样化，既有普通住宅开发，又有非普通商品房开发，还有商业用房、经济适用房开发等项目，给开发项目企业所得税的清算单位带来了一定的复杂性。
由于企业所得税是根据待清算开发项目的应税所得额征收的税种，如果清算单位确认错误，必然导致收入、扣除项目以及应税所得额的计算错误，致使企业所得税得不到准确的缴纳。
根据我国房地产所得税清算的相关规定，企业所得税的清算单位应以相关行政管理部门审批的开发项目为依据，如果一个开发项目涉及分期开发情况的，以分期开发为清算单位。
由于我国当前房地产市场管理不完善，开发项目相对较混乱，商业项目与市政公益项目、赢利项目与亏损项目捆绑开发等混合性开发项目多发，致使企业所得税在清算过程中对于清算单位的确认复杂化。
（二）开发项目费用扣除票据混乱
房地产开发项目的费用扣除是确定应缴纳企业所得税税额的重要内容，开发项目费用的扣除需要房地产企业取得合法、正规的票据，否则在企业所得税汇算清缴时不能予以扣除。
然而，由于房地产企业项目开发过程中的往来单位涉及到企业单位、事业单位、行政单位以及拆迁户个人等，往来单位性质复杂，所涉及的票据也多种多样，既有行政单位收费票据、事业单位票据，又有企业往来的常规性发票，还有个人的收款收据等等，在各种票据取得过程中往往会因涉及到不合规票据、甚至虚假票据而造成不能作为扣除项目抵扣的现象，费用扣除票据存在一定程度的混乱。
（三）开发项目收入确认违规
房地产企业开发项目的收入确认是企业所得税清算的基础。
我国企业所得税清算相关制度规定，开发项目的收入是指因开发项目取得的所有经济利益，包括货币性收入、以物易物的实物性收入，以及变价折款等其他收入形式。
然而，由于房地产开发商出于偷逃税款或政策把握不明等原因，对开发项目的收入确认存在一定程度的违规现象。
例如，将房地产开发的销售收入长期挂在个人往来账面上，不进行收入的确认；混淆不征税收入与征税收入界限，肆意扩大不征税收入范围；视同销售的房地产项目不计算收入等等。
房地产企业开发项目收入确认违规是企业所得税清算过程中最常见的现象之一，也是在企业所得税汇算清缴过程中需要重点审查的领域之一。
（四）开发项目成本扣除随意性大
房地产企业开发项目的成本费用包括建筑安装工程费、公共配套设施成本、开发费用以及加计扣除等项目。
由于扣除项目种类繁多、情况复杂，房地产企业在计算交纳企业所得税时往往通过随意调整扣除项目金额和范围，逃避企业所得税的缴纳。
例如，虚构开支扩大建筑安装工程成本；与承包商恶意串通虚增建安成本逃避税收并私建小金库；任意提高加计扣除项目的基数；利用开发费用中关于三项费用的相关规定变相操作，调增可扣除的银行借款利息以及另外两项费用。
开发项目在成本扣除方面存在较大的随意性。
三、房地产企业所得税清算对策分析
（一）明确企业所得税开发项目
做好房地产企业开发项目企业所得税的清算，明确企业所得税清缴单元的开发项目是基础工作。
具体而言，首先以房地产行政管理部门注册登记的房地产开发项目为依据，逐个进行清算；其次，如果该房地产开发项目属于分期开发分期验收的情况，则以每一期开发验收项目作为清算单元；如果开发对象属于捆绑式开发，既基于某种原因将几个项目结合在一起进行开发，则依据国家相关的文件将捆绑式开发项目结合为一个清算单位。
对于房地产开发项目的清算单位，还应注意把握清算时间，不仅仅将实现销售的开发项目纳入清算的范围，还应包括虽然形式上没有完成销售、但实质上已经符合清算条件的开发项目，如已竣工验收并投入使用的尚未销售的开发项目。
（二）严格审核清算项目票据的合规性
原始票据是企业所得税清算项目费用扣除的唯一凭据，必须严格审核原始票据的合规性。
具体而言，对于为开发项目提供服务的对方单位是营利性企业单位而言，例如，为开发工程提供建筑材料或设备、提供建筑劳务、负责建筑材料或设备的运输，以及提供测绘设计及监理等对象，应取得经税务系统及财政系统共同监制的正规发票，且发票开具的时间、内容、金额、对象与实际业务相符时才能计入开发成本予以扣除；如果往来对象是国家行政机关或相关事业管理机构，如项目建设所在地规划部门的行政收费，应取得省级财政部门监制的行政事业性专用收费票据才能予以确认；对于往来对象是个人的情况，如向个人支付房地产开发项目的拆迁补偿费，由于个人无法出具正规的财政发票，可由个人出具经本人签字确认的收据，并辅之以双方签订的拆迁补偿合同共同作为原始凭证，方予以认可。
（三）运用资料测算法，解决隐瞒收入问题
对于房地产开发项目企业所得税清算中最重要的收入确认问题，应将重点放在隐瞒收入的审查上，尤其是长期挂账的往来款项，以及收入水平或利润水平与市场同期同地段同规格房地产开发差距较大的项目，应引起清算人员足够的注意力，防止隐瞒收入、偷逃税款。
在具体审查上，除了运用基础的账簿审查法，核对开发项目报表数据、账簿数据、凭证数据，审查原始凭证的合法性，分析开发项目收入、成本、利润、税额、往来款项等重点项目的合理性，还应采取分析推算法，从另外角度对开发项目的收入进行分析测算，防止收入的隐匿。
可通过审查开发项目销售明细账，分析销售价格是否与市场平均价格相差悬殊以推断是否存在调整价格隐匿收入的现象；通过房管部门登记的开发项目验收面积与市场价格测算开发项目收入的整体水平，分析是否有隐瞒已完成销售尚未进行企业所得税清算的项目等等。
（四）运用分析性复核，审查扣除项目合理性
由于房地产企业开发项目扣除项目多、扣除内容繁杂、扣除凭证杂乱，致使很多房地产企业通过调整扣除项目金额来实现减少增值额，偷逃企业所得税税款的目的。
对于企业所得税清算过程中关于扣除项目的审查，一是要认真审核扣除项目的原始凭证，尤其是大额扣除项目的原始凭证，将违规凭证予以剔除不得抵扣；二是要充分运用分析性复核法，测算扣除项目的合理性，例如，可以通过分析性复核，测算同类开发项目开发费用的合理性区间，抑制扣除项目金额和范围的人为增加。
四、结语
房地产企业开发项目企业所得税清算情况复杂、过程繁琐，需要针对包括收入确认、成本计算、加计扣除、增值额确认、税率选用在内的各个环节进行深入的调查分析，准确计算增值额及企业所得税税额，维护我国房地产行业的稳定和国家税收的征缴。