旧城区改造可持续发展

试论旧城区改造的可持续发展

摘要：随着人口迅速增长，城市人口的密度越来越大为解决这个问题。其城市设计尤为重要，致使也带动了旧城区的改建。旧城改造是改善人居环境、提高居住品质、提升城市整体形象的重要方面, 同时旧城区的更新改造有利于建设节约型和谐社会, 也是坚持走可持续性发展之路的必然选择。

关键词：旧城区改造问题可持续发展建议

中图分类号：u472.7文献标识码： a 文章编号：

城市旧城区的改造区域，一般都位于城市的中心地带，居住人口较为密集，也是本座城市发展最为原始的地区，公共设施较为简单，交通不便，常常伴随着道路狭窄拥堵，建筑一般一单层和多层诸多，外观陈旧。旧房大多数且为家庭人口数量较多的代表，一家几代人住在一起，成了典型的底层人口密度大的特征，由于随着城区发展，四周逐渐被高层建筑湮灭，和周围高层高密度的布局成了鲜明的对比。社会的发展，城区的扩建及城市文明程度的提高，旧房主人对改善自己的居住环境条件的迫切愿望，城区旧房改造的利益空间大，自然成了房地产开发商瞩目的焦点，也成了城区中旧房改造的必然。

一、旧城区改造中的存在的误区和问题

1、正确认识城区旧房改造的真正动力

许多人认为房地产开发商尤其是私人开发商的唯利是图导致了我国城区旧房改造的大规模改造模式，其实这种看法是不客观的。

诚然，纯商业化的操作，使得个别房地产开发商将社会利益和公众利益抛之脑后，以一些不正当的手段来赚昧心钱，但是我们应该看到，绝大多数开发商还是遵守以诚信为本，信守诺言的开发原则，虽然以获取利润为首要目的，但也遵纪守法，积极的为城市建设作出了自己的贡献。现在看来，反倒是具有政府和企业双重身份的开发商更容易造成破坏旧房改造的规则。此类开发商具有政府的背景，往往不参与新城区的开发建设，而只承担起城区旧房改造，这样能最大限度发挥其政府色彩的优势，尽力压缩其拆迁成本，在改造中牟取高额利润。

2、在城区旧房改造中，当地政府行政职能部门的心态及发挥的作用

我国旧城改造的大规模拆建，政府的某些职能部门也负有一定的责任。我国地方政府职能部门的任期较短，且有各种各样的量化考核制度，随着社会对城市发展形象的重视程度，城市形象改善程度往往作为考核的重要标准。这样的考核往往会造成任期内的地方政府只注重自身的利益，即为了在较短的任期内获得可以的政绩，博取上级的信任，不得不在那些能够立竿见影的形象工程上花大力气。

3、对所谓“钉子户”的错误定义

在城区旧房区域改造中，常常会碰到一些因为拆迁补偿太低即不愿意接受拆迁条件而拒绝搬迁的业主，这些业主被称为“钉子户”，地方政府往往认为这些“钉子户”的存在阻碍了城区旧房改

造建设的发展，而最后往往也通过有关部门以强制手段勒令其搬迁，其实这种做法是有失公允的。拆迁大致可以分为两类，一类是为修建公共设施而进行的拆迁，以服务方便居民生活为目的，由政府进行统一的补偿和安置；还有一类是商业行为，也就是拆迁后商业利益开发、商品住宅开发等以盈利为目的的商业投资项目，这一类一般都有房地产开放商进行总体设计和运作。旧城区地理位置优越，商业价值高，目前大部分旧城区改造以这类为主。既然是一种商业行为，就应该为购买业权进行平等的谈判，开发商和业主进行等价的交换，处处依据法律和商业规律办事。为什么却仍有“钉子户”问题的出现呢？这是因为在我国的城市中旧城区改造过程中，本应该采取商业操作的拆迁过程却惯用行政职权手段加以，让拆迁户不能理解，让广大群众所不能接受。这必然会引起业主与政府之间的纠纷。

4、建筑设计人员在城市旧城区改造过程中也有一定的压力

首先，在我国市场经济形势下，城市再开发只有在建筑、出售或租赁新场地所得收入超过土地征用、场地清除和建设的各项费用成本的条件下才可能实现。建筑师为了满足开发商对容积率的要求，往往在多层高密度甚至高层高密度的原则上进行建筑房屋的设计，但在体量和尺度上已与原有风格大相径庭。其次，在国内各种严格的建筑设计规范如消防、日照、交通等要求的束缚下，新建的建筑群体已经不可能达到传统建筑那种密度。

而在主观上，国内建筑师也有大规模简单化设计的倾向。国内

建筑设计收费较低，为了创造更多的产值，建筑师不得不进行批量生产，往往会青睐一些规模较大、可以给自己带来更大经济利益的项目，而不愿意去悉心研究一些小的改造项目。我们常常看到的旧城改造，经常是简单的复制和毫无变化的克隆，缺乏变化和千篇一律，这无疑对旧城改造也起到了一定的破坏作用，在这一点上，建筑师难逃其咎。

二、旧城改造可持续发展的几点建议

1、制定可操作的规划体系

政府是规划实施管理的主体, 规划设计应强调实施的可行性及对长远发展是否有利, 对资源和环境能否持续利用与保护, 规划设计方案应充分体现整体利益、长远利益, 体现地方特色和历史文化, 反映社情民意,并保持系统运作的效率。

2、确定可持续发展目标

可持续发展目标的确定, 使规划设计有了具体明确的方向, 从功能布局、道路交通组织、配套服务设施安排、环境保护、污水处理、水体保护、景观设计、环境的营造与创新, 都必须围绕如何实现这一目标, 使规划既能获得当前利益, 对于长远发展还必须具有更大潜力。

3、超前的规划设计

规划是百年大计, 不仅要满足目前的要求, 还要用发展的眼光站在未来的角度加以考虑, 设计必须超前,留有余地。规划设计一是要做出好的、高水平、高质量的规划方案; 二是制订实施规划设

计方案的步骤、时间安排、政策保障措施和组织安排体系; 三是确保规划的控制条件清楚明了, 能有效地对单体项目进行有效控制

引导, 充分发挥规划设计控制性及单体设计的能动性。

4、专家及公众的规划政策

专家与公众参与规划设计, 是可持续发展规划设计的重要内容, 将法定的公众参与作为审批程序的必须过程。对于公众参与机制的落实, 应采取以下措施:

（1）设立长年固定规划展示场地, 供市民随时参观了解, 提出咨询意见。

（2）政府在审批规划方案之前, 应在固定展示场地向市民公开展示, 征询意见。

（3）对于公开展示, 征询市民意见的规划, 进行公告, 使市民有平等接受咨询、参与规划的权力。

（4）对于公众提出的咨询书面意见, 应在规定时限内提出书面答复, 明确接纳意见、部分接纳意见或不接纳意见的理由以及所引用的法律、法规和政策的依据。

因此, 只有真正落实公众参与措施, 将公众视作规划和实施的

积极配合者, 向公众提供各种参与机会包括规划、实施、监督、管理的全过程, 才能保证规划设计真正体现以人为本、可持续发展的思想。

5、规划的变更应符合规划法

规划一旦通过法定程序确定后, 即上升到了“法”的高度, 规