房地产开发公司质量管理体系的构建

房地产开发质量治理体系2015年4月27日

目录

一、房地产开发质量治理体系的构成 (1)

（一）质量治理体系的定义 (1)

（二）质量治理体系的内容 (1)

（三）质量治理体系部门构成 (2)

二、部门职责 (3)

三、项目质量治理的要紧内容 (8)

四、开发质量治理相关制度 (11)

五、现场治理程序手册 (36)

六、施工过程质量操纵细则 (49)

七、“质量一票否决权”的使用规定 (52)

一、房地产开发质量治理体系的构成

（一）质量治理体系的定义

治理体系是建立方针和目标并实现这些目标的体系。质量治理体系是在质量方面指挥和操纵组织的治理体系，是一个把与质量有关的组织结构、过程和资源等组织起来的有机整体，强调系统性和协调性。

（二）质量治理体系的内容

（1）组织结构质量治理体系中组织结构是指企业为实现质量治理目标，在相应的治理工作中进行分工协作，在职务范围、责任、权力方面所形成的结构体系。组织结构的本质是职员的分工协作关系。那个结构体系的内容要紧包括：

●职能结构即完成成本治理目标所需的各项业务工作及其关系，包括机构设置、业务分工及相互关系。

●层次机构又称组织的纵向结构，即各治理层次的构成。在成本治理工作中，治理层次的多少，表明企业组织结构的纵向复杂程度。宜设置为3-4个层次，即：公司层次（分公司）项目层次，岗位层次。

●部门机构又称组织的横向结构，即各治理部门的构成。与质量治理相关的部门要紧有党政工团、计财、审计、技术、人事、

治理、劳动物资、生产及负责企业制度建设工作的部门。

职权机构即各层次、各部门在权力和责任方面的分工及相互关系。由于与质量治理相关的部门较多，在纵向结构上层次也较多，因此，在确定质量治理的职权结构时，一定要注意权力要有层次，职责要有范围，分工要明确，关系要清晰，防止责任不清晰造成相互扯皮推诱，阻碍治理职能的发挥。

（2）具体程序程序是为进行成本治理活动所规定的途径。那个“途径”应该是最简捷的途径。程序一般应形成文件，称为“程序文件”。编制书面的或文件化的程序，其内容通常包括：活动的目的、范围、职责、权限和工作程序；在工作程序中又要规定：做什么?谁来做?何时、何地做?如何做?使用什么材料、设备和文件做?做到什么程度?如何对活动进行操纵和记录。

（3）过程和资源质量治理是贯穿整个发开过程而发生的一个动态过程，需要全员参与。

（三）质量治理体系部门构成

图1-1 房地产开发组织结构图

二、部门职责

综合治理部：

1、负责对公司会议精神和领导指示贯彻落实情况进行督办检查与协调，协助公司党政领导联系、传达、组织、协调、督促、处理各项日常工作事务；

2、负责公司各类文件资料、档案资料的收集、归档、保管、使用，维护档案安全，完成档案治理检查升级达标工作；

3、负责公司各部门/各单位间信息的交流，并负责与相关方的沟通联络；负责公司信息化系统建设与治理；负责公司系统网站治理；负责公司局域网建设、治理及维护工作，组织实施办公自动化工作，并负责办公自动化设备的维护、检修工作；

4、负责公司的一体化治理体系运行；负责公司治理流程、治理标准的制定与完善；负责公司治理规章制度的完善，建立完整的治理体系；负责公司质量治理体系建设及质量认证相关工作；督促、协助下属公司制定与公司相应的各项治理制度，包括工作标准、工作责任、业务流程、协作关系、考核方法等，使各项治理工作逐步纳入标准化、规范化的治理轨道；

5、负责收集与一体化治理体系操纵活动有关法律法规和其他要求，确认其适用性；

6、负责组织贯彻落实安全环保等有关法规和政策及治理标准，负责合规性评价。

7、协调、指导所属单位的质量、安全环保监督治理和重大质量、安全环保改进活动；

8、负责公司整体治理运行的监控工作，负责公司内部审核与治理评审的组织工作

9、负责一体化治理体系策划的操纵，研究公司的职能、职权划分，协调各部门之间的工作关系，提出组织机构的设置和调整方案；

10、负责对公司各职能部门履行治理职责的情况和效果进行评审、考核；

11、负责组织全体职员的培训工作，制定培训打算并组织实施，建立培训档案做好培训记录；

12、负责公司职员的招聘、录用、调配工作；负责各二级单位之间职员流淌的审批工作，并办理有关手续。对各二级单位的人事调配、培训、劳动工资治理等工作起协调、服务、监督与治理作用。

13、负责公司职员专业技术资格评审的初审、报送手续和专业技术职务的考核及聘任工作。负责办好特种作业人员的培训、发证、复审工作.

营销策划部

１、依照公司进展需要，进行房地产开发的市场调研，为确定公

司房地产开发的投资策略和投资打算提供依据；

２、房地产市场的信息收集、整理、分析与反馈，投资机会研究，市场拓展和新项目酝酿，资源搜索；房地产开发项目策划和项目的可性行分析，包括选址看地、组织开展技术、经济、社会全方位可行性分析；

３、房地产开发项目全过程的跟进与监控治理，保证项目策划意图的实施；包括参与项目规划方案设计和产品设计，参与企业形象宣传和品牌推广、参与制定物业治理方案；

４、依照公司的营销方针和目标，审核开发楼盘和其他房地产项目的营销策划方案；

５、组织进行开发楼盘价格的拟定；销售治理制度的拟定与实施监控和协调销售网络和销售团队的建设与治理；

６、负责对供方（物资和外包）进行评定，做好评定（招标过程）记录，建立合格供方名录；

７、负责制定采购打算,并实施采购；

８、负责对采购物资进货检验，对不合格物资进行处置；保证采购环保型材料。

工程部

１、技术工程部负责公司房地产开发的技术、成本、质量、工程（含项目治理）归口治理工作。负责新开发项目“三同时”相关技术监管工

作。

２、审核分公司提供的项目规划和建筑设计任务书、开发建设标准、设计合同，提出相应的意见和建议。

３、按照项目策划书的要求审批规划和建筑设计任务书，对选择的设计单位进行审查确认，负责核查分公司审查的方案、规划和建筑设计图纸、施工图纸。

４、参与项目重点环节的治理与操纵，对重大设计变更、重大工程专业进行协调工作。对重大工程事故及工程技术问题提出处理方案。

５、负责二级单位水、电、暖、动力技术方案的审核，参与设备选型采购与招投标、合同签订、验货与安装调试、竣工验收等过程。

６、负责重大项目水电暖动方案的调研。

７、对在建工程质量进行检查。

财务部

1. 财务制度体系的建立和完善

1) 对公司财务治理信息系统提出改进建议，确保财务核算工作的顺利进行。

2) 负责财务人员的培训、业务指导与治理。

3) 建立健全公司风险管控系统和预警体系。

4) 建立健全公司的理财文化。

5) 财务部门的信息化建设。

2. 财务预算及工程决算治理

1) 组织编制公司年度、季度、月度财务预算，报经公司批准后组织实施。

2) 监督公司预算执行结果，提出合理化建议及调整方案。

3) 依照项目结算报告，编制项目决算报告,对项目进行经济评价。

4) 参与招标文件的审核和评标工作。

3. 财务分析

1) 负责公司对内、外的财务数据统计工作，收集、汇总、编制、上报（对内、对外）公司统计报表及财务分析报告。

2) 负责项目拓展时期的投资估算与分析，为投资决策提供依据。

4. 资金治理

1) 组织制定公司年度、季度、月度的资金打算，经公司审批后按规定权限支付。

2) 负责项目公司售房款的收取工作，编制应收及已收房款明细表,

确保资金及时入账。

3) 负责公司的银行对帐工作，保证资金的安全。

4) 负责公司日常库存现金的治理。

5) 负责公司的筹融资工作和资金运作。

5. 税务治理

1) 负责公司整体税务筹划策略及税务筹划方案。

2) 负责总部各种税金的缴纳及办理各项税务事宜。

3) 负责项目公司税务登记证的办理及年审。

6. 会计核算

1) 编制会计凭证、会计帐簿，汇总记帐凭证，建立并登记总帐，编制会计报表和其它会计数据。

2) 核算部门与项目的收入、成本、费用情况，定期报送相关明细表。特不加强部门与项目成本治理，建立成本台帐，按月报送成本明细表。

3) 负责财务决算及利润分配的核算。

4) 参与并监督公司重大经济合同或协议的签订过程，审核各类经济合同，维护公司经济利益。

7. 会计档案和印章治理

1) 整理、装订并保管会计档案，定期检查会计档案的保存情况。

2) 保管并按规定使用财务印鉴，按规定办理财务印鉴的交接手续。

三、项目质量治理的要紧内容

（一）决策时期的质量治理

现在期质量治理的要紧内容是在广泛搜集资料、调查研究的基础上研究、分析、比较，决定项目的可行性和最佳方案。

（二）施工前的质量治理

施工前的质量治理的要紧内容是：

1.对施工队伍的资质进行重新的审查，包括各个分包商的资质的审查。假如发觉施工单位与投标时的情况不符，必须采取有效措施予以纠正。

2.对所有的合同和技术文件、报告进行详细的批阅。如图纸是否完备，有无错漏空缺，各个设计文件之间有无矛盾之处，技术标准是否齐全等等。应该重点审查的技术文件除合同以外，要紧包括：

(1)审核有关单位的技术资质证明文件；

(2)审核开工报告，并经现场核实；

(3)审核施工方案、施工组织设计和技术措施；

(4)审核有关材料、半成品的质量检验报告；

(5)审核反映工序质量的统计资料；

(6)审核设计变更、图纸修改和技术核定书；

(7)审核有关质量问题的处理报告；

(8)审核有关应用新工艺、新材料、新技术、新结构的技术鉴定书；

(9)审核有关工序交接检查，分项、分部工程质量检查报告；

(10)审核并签署现场有关技术签证、文件等。

3．配备检测实验手段、设备和仪器，审查合同中关于检验的方法、标准、次数和取样的规定。

4．批阅进度打算和施工方案。

5．对施工中将要采取的新技术、新材料、新工艺进行审核，核查鉴定书和实验报告。

6．对材料和工程设备的采购进行检查，检查采购是否符合规定的要求。

7．协助完善质量保证体系。

8．对工地各方面负责人和要紧的施工机械进行进一步的审核。

9．做好设计技术交底，明确工程各个部分的质量要求。

10．预备好简历、质量治理表格。

11．预备好担保和保险工作。

12．签发动员预付款支付证书。

13．全面检查开工条件。

（三）施工过程中的质量治理

1．工序质量操纵包括施工操作质量和施工技术治理质量。

(1)确定工程质量操纵的流程；

(2)主动操纵工序活动条件，要紧指阻碍工序质量的因素；

(3)及时检查工序质量，提出对后续工作的要求和措施；

(4)设置工序质量的操纵点。

2．设置质量操纵点对技术要求高，施工难度大的某个工序或环节，设置技术和监理的重点，重点操纵操作人员、材料、设备、施工工艺等；针对质量通病或容易产生不合格产品的工序，提早制定有效的措施，重点操纵；关于新工艺、新材料、新技术也需要特不引起重视。

3．工程质量的预控

4．质量检查包括操作者的自检，班组内互检，各个工序之间的交接检查；施工员的检查和质检员的巡视检查；监理和政府质检部门的检查。具体包括：

(1)装饰材料、半成品、构配件、设备的质量检查，并检查相应的合格证、质量保证书和实验报告；

(2)分项工程施工前的预检；

(3)施工操作质量检查，隐蔽工程的质量检查；

(4)分项分部工程的质检验收；

(5)单位工程的质检验收；

(6)成品爱护质量检查。

5．成品爱护

(1)合理安排施工顺序，幸免破坏已有产品；

(2)采纳适当的爱护措施；

(3)加强成品爱护的检查工作。

6．交工技术资料要紧包括以下的文件：材料和产品出厂合格证或者检验证明，设备维修证明；施工记录；隐蔽工程验收记录；设计变更，技术核定，技术洽商；水、暖、电、声讯、设备的安装记录；质检报告；竣工图，竣工验收表等。

7．质量事故处理一般质量事故由总监理工程师组织进行事故分析，并责成有关单位提出解决方法。重大质量事故，须报告业主、监理主管部门和有关单位，由各方共同解决。

（四）工程完成后的质量治理

按合同的要求进行竣工检验，检查未完成的工作和缺陷，及时解决质量问题。制作竣工图和竣工资料。维修期内负责相应的维修责任。

四、开发质量治理相关制度

（一）、工程项目质量治理制度

1．总则

工程项目质量治理的目的是，为项目的用户(顾客、项目的相关者等)提供一个高质量的工程和服务，令顾客中意，关键是过程和产品的质量都必须满足项目目标。项目质量治理过程和目标适用于所有项目治理职能和过程，还包括项目决策的质量、项目打算的质量、项目操纵的质量等。

项目质量治理的要紧对象是工程质量，它是一个综合性的指标，包括如下几个方面：

（1）工程投产运行后，所生产的产品(或服务)的质量，该工程的可用性、使用效果和产出效益，运行的安全度和稳定性；

（2）工程结构设计和施工的安全性和可靠性；

（3）所使用的材料、设备、工艺、结构的质量以及它们的耐久性和整个工程的寿命；

（4）工程的其它方面，如外观造型、与环境的协调，项目运行费用的高低以及可维护性和可检查性等。

2.工程质量治理的几个方面

对一般产品，顾客在市场上直接购置一个最终产品，而不介入该产品的生产过程。而工程的建设过程是十分复杂的，它的顾客(业主、投资者)必须直接介入整个生产过程，参与全过程的、各个环节的、对各种要素的质量治理。

要达到工程项目的目标，取得一个高质量的工程，必须对整个项目过程实施严格的质量操纵。质量操纵必须达到微观和宏观的统一，过程和结果的统一。

(1) 项目的质量操纵过程

由于项目是个渐进的过程，在如图14-l所示的项目操纵过程中，任何一个方面出现问题，必定会阻碍后期的质量操纵，进而阻碍工程的质量目标。

(2) 工程的各个生产要素的质量操纵

工程建设，是通过人工、材料、设备、方法即施工工艺(即4M)来完成分项工程，进而完成分部工程、单位工程、单项工程，以至整个工程的。质量操纵必须着眼于各个要素、各个分项工程的施工，并直接渗入到材料的采购、供应、储存、使用过程中。

(3) 对生产者，各层次治理人员的操纵

工程建设是通过各个项目参加单位的参与进行的，质量操纵必须重视对人，及对人的工作的操纵。由于项目参加者来自不同的单位，通过合同确定各自的责权利关系，各有其不同的经济利益和目标，这会阻碍对质量的治理能力和积极性。因此应做到：

a．认真选择任务承担者，重视被托付者的能力。不管是选择咨询公司、设计单位、施工单位和供应商，依旧招聘治理人员，不仅要审查他们的资质等级，业务范围，还要审查他们的质量能力及信誉(如是否通过ISO9000贯标)，审查他们过去工程的质量水平、技术水平和装备水平，切不可将工程任务托付给那些没有质量能力的单位、部门或人。

b．加强对人员的培训。对业主来讲，自己招聘的各种项目治理人员及为项目运行招聘的各种操作和治理人员，都应作培训。有时还要

对承包商或分包商的人员进行培训或为其培训提供关心。

对承包商来讲，各种操作人员、治理人员的上岗培训，是质量保证的前提。通过培训增加项目技术知识，以防止出现施工、操作、保养、维修方面的问题。

c．正确的引导。通过合同、责任制、经济奖励等手段激发人们对质量操纵的积极性。

在工程过程中，所有项目参加者都应具有质量意识。那个地点不仅是指重视质量，而且应具备质量治理的知识和经验。

人的问题是质量问题的要紧缘故，甚至有许多本属于技术、治理、环境等缘故造成的质量问题，最终常常依旧归结到人的身上。

3.质量和费用的关系

质量和费用是直接联系的，但那个地点的费用已不局限于建设期费用了，而是指整个工程生命期的费用。在项目策划时必须对项目的可用度和费用作权衡和决策。对一个工程评标，不能一味追求低的报价或将任务托付给报价过低的承包商。

4.工程质量操纵的几个阻碍因素

按照实际工作的统计，质量问题的缘故要紧出现在如下几个方面：

设计的问题 40．1％

施工责任 29．3％

材料问题 14．5％

使用责任 9．0％

其它 7．1％

因此还能够采纳结构分析方法研究更细的缘故。如此从总体上看，设计、施工、材料、使用是造成质量问题的全然缘故，进行质量操纵同样必须从这几个方面着手。

5.工程项目的质量体系的建立

建立项目的质量体系中应符合如下差不多要求：

(1) 最重要的是满足业主、顾客和其他利益相关者的明确的和隐含的需要，使他们中意；

(2) 规划好的一系列互相关联的过程来实施项目，包括项目实施过程和项目治理过程。

(3) 通过严密的全方位的操纵保证过程和产品的质量都满足项目的目标。

(4) 项目经理必须创建良好的质量环境，包括：

建立项目治理组织机构，以满足项目目标；