我国现行的土地制度`住房制度`房屋登记制度及物业

括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。 登记房屋为共有房屋的，应当在房屋所有权证上
注明“共有”字样。 预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规
规定的其他事项，发放登记证明。 房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一
致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋 登记簿为准。
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三、房屋登记制度
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一、土地制度
（2）提前收回国有土地使用权。 （城市房屋征收 ）
（3）因土地使用者不履行土地使用权出让合同 收回。两种情况： 一是土地使用者未如期支付地价款。 二是土地使用者未按合同约定的期限和条件 开发和利用土地
（4）司法机关决定收回土地使用权。
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二、住房制度
1.我国住房制度： 包括城镇住房制度和农村住房制度
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三、房屋登记制度
6.预告登记： 有下列情形之一的，可以申请预告登记： （一）预购商品房； （二）以预购商品房设定抵押； （三）房屋所有权转让、抵押； （四）法律、法规规定的其他情形。
预告登记后，未经预告登记的权利人书面 同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构 应当不予办理。
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三、房屋登记制度
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四、物业管理
6.住房专项维修资金： 维修资金属全体业主所有，维修基金专项用于住
房共用部位、共用设施设备的大修、中修及更新、改 造。 维修资金的归集： ❖ 商品房销售：购房者按购房款2%～3%的比例缴交 。 ❖ 公房出售：维修资金由售房单位和购房人双向缴交。 售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部 分多层住宅不低于售房款的20%，资金属售房单位 所有。购房者按购房款2%的比例缴交，属全体业主 共同所有
内各该农村集体经济组织或者村民小组 ❖ ③乡（镇）农民集体:乡（镇）农村集体组织
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一、土地制度
2.土地管理的基本制度 （4个制度）
（一）国家实行土地登记制度。 国有土地 核发《国有土地使用证》 农民集体所有土地 核发《集体土地所有证》 使用集体土地 核发《集体土地使用证》 土地他项权利 核发土地他项权利证明书
4.初始登记： 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应
当提交下列材料： （一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三
）建设用地使用权证明；（四）建设工程符合规划的 证明；（五）房屋已竣工的证明；（六）房屋测绘报 告；（七）其他必要材料。
房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应 当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、 公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房 屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权 属证书。
❖ 没有所有权，只有使用权。在使用土地期限内对土地拥有使 用、占有、收益、处分权；土地使用权可以进行转让、出租 、抵押
❖ 只有支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证
❖ ❖ 是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务
的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。
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一、土地制度
7.房改售房权属登记
（1）以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核 实后，发给《房屋所有权证》，产别为“私产”，注记 ：“房改出售的成本价房，总价款：××元”
（2）以标准价购买住房，拥有部分产权。经登记核实后 ，也发给《房屋所有权证》，产别为“私产（部分产权 ）”，注记：“房改出售的标准价房，总价款：××元 ，售房单位××××，产权比例为××（个人）； ××（单位）。”
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三、房屋登记制度
5.转移登记：发生下列情形之一的，当事人应当 申请房屋所有权转移登记： （一）买卖；（二）互换； （三）赠与；（四）继承、受遗赠； （五）房屋分割、合并，导致所有权发生 转移的； （六）以房屋出资入股； （七）法人或者其他组织分立、合并，导 致房屋所有权发生转移的； （八）法律、法规规定的其他情形。
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一、土地制度
（二）国家实行土地有偿有限期使用制度 除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地
和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场 交易等，均实行有偿有限期使用。
（三）国家实行土地用途管制制度 根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用
地、建设用地和未利用土地
（四）国家实行耕地保护制度
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一、土地制度
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三、房屋登记制度
8.不予登记：
房屋登记机构应当不予登记： （一）未依法取得规划许可、施工许可或
者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申 请登记的；
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四、物业管理
1、概念： 物业管理，是指业主通过选聘物业服务企
业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同 约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进 行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的 环境卫生和相关秩序的活动。
我国现行的土地制度`住房 制度`房屋登记制度及物业
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一、土地制度
1.土地所有制 实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和
劳动群众集体所有制。 ❖ 全民所有：即国家所有土地的所有权由国务院代
表国家行使。 ❖ 集体所有：农民集体的范围有下列3种： ❖ ①村农民集体:村集体经济组织或者村民委员会 ❖ ②村内两个以上农村集体经济组织的农民集体:村
服务合同。
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四、物业管理
4.合同：
物业服务合同应当对物业管理事项、服务 质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修 资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限 、违约责任等内容进行约定。
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四、物业管理
5.收费：
❖ 物业费：物业服务收费应当遵循合理、公开以 及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物 业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照 国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管 部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合 同中约定。
取得职业资格证书。
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四、物业管理
3.选聘：物业管理的委托方有房地产开发企业、 公房出售单位和业主大会三类主体。
❖ 前期物业管理：在业主、业主大会选聘物业服 务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，签 订书面的前期物业服务合同。
❖ 业主委员会成立后： 业主大会选聘的物业服务企业 业主委员会与物业服务企业订立书面的物业
住房分配政策：住房公积金、住房补贴
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三、房屋登记制度
1.综述： 房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋
权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予 以记载的行为。
房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民 政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负 责房屋登记工作的机构。
房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构 办理。（属地管理原则 ）
❖ 农村住房制度：自建、自住、住房私有
❖ 城镇住房制度改革： ❖ 三个阶段：80-91 试点探索
92-02 全面推进 出售公房、租金改革、住房公积金、货币化分配
03以来 深化改革 住房保障制度
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二、住房制度
2. 现行城镇住房政策 住房供应政策： 商品住房(包括双限房） 保障性住房：廉租住房、经济适用房 政策性住房：棚改安置住房、限价商品房 公共租赁住房、单位建设住房
❖划拨土地没有使用期限的限制，未经许可不得进 行转让、出租、抵押等经营活动。
❖在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地 ，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管 理。
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一、土地制度
下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准
❖ ❖ ❖ 国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； ❖ 法律、行政法规规定的其他用地。
、地上附着物和青苗补偿费。 ▪ 建设单位申请征地不得化整为零
▪ 临时用地必须办理报批手续 临时使用土地的期限，最多不得超过两年 临时用地超过批准的时间，可.集体所有建设用地
只有三种情况可以使用集体所有的建设用地
▪ 兴办乡镇企业使用本集体经济组织农民集体所
▪ 农村村民建住宅使用本集体所有的土地。 ▪ 乡（镇）村公共设施和公益事业建设使用农民
划拨土地使用权可以转让、出租及抵押。
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一、土地制度
7.土地使用权收回
（1）土地使用权期间届满收回。 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期
。 非住宅建设用地使用权期间届满，土地使用
者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一 年申请续期，经批准准予续期的，应当重新签 订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使 用权出让金。
在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用 者向国家支付土地使用权出让金的行为。
❖ 土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方 式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的 期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的 地租。
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一、土地制度
国有土地使用权出让的特征：
❖ 土地使用权出让由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地
3.征收集体土地的政策规定
征收土地批准权限：征收土地实行两级审批 制度，即国务院和省级人民政府。
基本农田，基本农田以外的耕地超过35公 顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批 ；其他用地由省级人民政府审批，并报国务院 备案。
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一、土地制度
对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 ▪ 征地由用地单位支付土地补偿费、安置补助费
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推 选产生。
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四、物业管理
物业服务企业： 物业管理企业是依法定程序设立，从事物
业管理服务活动，独立核算、自主经营、自负 盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。
❖ 独立的法人资格。 ❖ 资质管理制度。物业管理企业资质等级分为一
级、二级、三级 ❖ 从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，
❖ 物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬 金制两种方式 。
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四、物业管理
❖ 特别服务收费：物业服务企业可以根据业主的 委托提供物业服务合同约定以外的服务项目， 服务报酬由双方约定。