案例：保利地产债务融资
保利地产案例分析
目录
• 保利地产简介 • 保利地产的商业模式 • 保利地产的竞争优势 • 保利地产的挑战与对策 • 保利地产的未来展望
01
保利地产简介
公司背景与发展历程
保利地产是中国的一家大型房地产开 发商，成立于1992年，总部位于北京。
保利地产在国内外多个城市设有分支 机构，是中国房地产行业的领军企业 之一。
公司初期主要从事房地产开发和销售， 随着业务的发展，逐渐扩展到物业管 理、商业地产、旅游地产等领域。
公司业务与产品
保利地产的业务涵盖了房地产开发、物业管理、商业运营、旅游地产等多个领域。 公司主要产品包括住宅、商业中心、酒店等，以满足不同客户的需求。
保利地产注重产品的品质和设计，致力于为客户提供高品质的居住和商业环境。
品牌营销策略
公司注重品牌营销，通过 广告宣传、公关活动等多 种方式提升品牌知名度和 美誉度。
03
保利地产的竞争优势
品牌优势
品牌知名度
保利地产作为国内知名的房地产 企业，其品牌具有较高的知名度 和美誉度，这有助于提升消费者 对项目的信任度和购买意愿。
品牌价值
保利地产注重品牌建设，通过持 续的创新和市场拓展，不断提升 品牌价值和影响力，从而在市场 竞争中占据优势。
管理风险主要来自于企业内部 管理问题，如决策失误、人才
流失等。
完善管理制度
建立科学的管理体系和流程， 确保企业高效运作。
人才培养与引进
重视人才培养和引进，提高企 业核心竞争力。
风险管理
建立完善的风险管理体系，及 时识别和应对潜在风险。
05
保利地产的未来展望
市场趋势与预测
城市化进程加速
随着城市化进程的加速，房地产市场需求将持续增长，为保 利地产的发展提供广阔空间。
保利地产融资租赁案例
保利地产融资租赁案例保利地产是中国著名的房地产开发商，拥有丰富的项目经验和强大的品牌影响力。
为了满足公司发展需求和项目资金需求，保利地产多次进行融资租赁，获得了大量的资金支持。
下面列举了保利地产融资租赁案例，具体如下：1. 2010年，保利地产通过融资租赁方式获得了10亿元的资金支持，用于开发一座位于上海的高档住宅项目。
这笔融资租赁资金有效缓解了保利地产在项目开发初期的资金压力，使项目能够顺利推进。
2. 2012年，保利地产与一家国内知名租赁公司合作，通过融资租赁方式获得了20亿元的资金支持，用于开发一座位于北京的商业综合体项目。
这笔资金的到来，使得保利地产能够在项目规划和设计阶段就进行充分的资金投入，提前完成项目建设。
3. 2014年，保利地产与一家国际融资租赁公司达成合作，获得了50亿元的融资租赁额度，用于开发多个城市的住宅项目。
这笔资金的到来，使得保利地产能够同时推进多个项目，提高公司的开发效率，增加了市场份额。
4. 2016年，保利地产通过融资租赁方式获得了30亿元的资金支持，用于收购一家上市公司。
这笔资金的到来，使得保利地产能够顺利完成收购，并整合资源，进一步扩大了公司规模和市场影响力。
5. 2018年，保利地产与一家银行合作，通过融资租赁方式获得了100亿元的资金支持，用于开发一座位于广州的大型商业综合体项目。
这笔资金的到来，使得保利地产能够在项目建设过程中充分发挥自身优势，提高项目品质和市场竞争力。
6. 2020年，保利地产与一家国内融资租赁公司合作，通过融资租赁方式获得了40亿元的资金支持，用于开发一座位于深圳的高端写字楼项目。
这笔资金的到来，使得保利地产能够在项目建设过程中进行更加精细化的规划和设计，提升项目的价值和市场地位。
7. 2022年，保利地产通过融资租赁方式获得了60亿元的资金支持，用于开发一座位于成都的大型住宅项目。
这笔资金的到来，使得保利地产能够在项目开发过程中加大营销推广力度，提高项目销售速度和回报率。
基于EVA模型的企业价值评估研究——以保利地产为例
COMMERCIAL ACCOUNTING《商业会计》2020年第10期43管理会计基于EVA 模型的企业价值评估研究——以保利地产为例【摘要】 企业价值管理逐渐发展为企业管理的核心，现阶段存在各种各样的企业价值评估方法。
对于企业来说，找到一种合理有效的方法来评估其价值，从而找出其经营中需要改进之处，可以有针对性地提高企业价值，并使投资者了解其市场潜力，从而准确判断投资方向和投资策略，可以为企业提供更多的融资来源。
文章以保利地产为例，利用EVA 模型对其价值进行评估。
EVA 理论强调股东利益，综合考虑资本债券资本成本和股权资本成本因素，评估结果能够更加合理地反映企业当前的市场价值，符合股东与企业价值最大化的管理经营目标。
【关键词】 保利；EVA ；企业价值；价值评估【中图分类号】 F275 【文献标识码】 A 【文章编号】 1002-5812（2020）10-0043-03王聪聪（西北大学经济管理学院 陕西西安 710127）近年来，国家不断出台新政策给房地产行业带来了积极影响。
然而，随着房地产市场的高速发展，房地产行业之间的竞争也逐渐激烈，主要表现在中小型房地产企业融资压力较大。
证券市场的价格可以在一定程度上体现出上市公司的企业价值，但是目前由于我国资本市场发展还不是很完善，并且房地产行业易受经济环境影响，所以股票价格并不能完全反映企业的真实价值。
本文采用EVA 评估模型对保利地产的企业价值进行分析，在完善企业价值评估理论的同时，使企业价值评估理论和企业经营能够更好地结合在一起。
一、研究设计（一）EVA 的计算过程EVA 可以用来评价企业经营者对资本的利用效率以及其为股东创造价值的能力，EVA 价值评估模型通常用于企业绩效考核。
只有当企业的利润超过其股权和债务成本时，企业才真正为股东创造了价值。
从大多数研究来看，在利用EVA 进行价值评估的计算过程中需要对几个重要的指标进行调整。
EVA 的计算公式为：EVA=NOPAT-TC×WACC（1）NOPAT 指的是企业经调整后的税后经营净利润，TC 则是指调整后的净投资资本，WACC 指加权平均资本成本。
基于财务杠杆的资本结构优化研究——以保利地产为例
COMMERCIAL ACCOUNTING《商业会计》2019年第6期33会计与公司治理基于财务杠杆的资本结构优化研究——以保利地产为例【摘要】 房地产行业是我国经济的支柱产业，其能否以最优的资本结构运行是科学发展的关键。
文章选取保利地产作为研究对象，从财务杠杆的角度，通过对企业2013—2017年的债务结构、财务杠杆系数和资本结构的横向与纵向对比分析发现存在的问题，并结合最佳资本结构的计算分析，提出相应的建议，这对我国其他房地产企业同样具有一定的借鉴意义。
【关键词】 财务杠杆；资本结构；资产负债率【中图分类号】 F275 【文献标识码】 A 【文章编号】 1002-5812（2019）06-0033-03杨洪波（副教授） 马天宝（东北石油大学经济管理学院 黑龙江大庆 163000）有关财务杠杆的理论分析，国外学者早在二十世纪七八十年代就已经做了相当深入的研究，主要探讨方向为财务杠杆为企业创造的价值及影响资本结构的情况，其中主要有MM 理论、权衡模型、啄序理论等。
在国内，杨晶（2018）认为，运用财务杠杆的前提是存在对外债务，财务杠杆的效应主要体现在有负债的企业［1］。
沈鑫（2018）通过确定合理的融资结构来引导企业的资本结构的良性循环［2］。
房地产行业的高杠杆、高负债率是公认的，在应用时应注重财务杠杆的两面性，即发挥财务杠杆的正效应能够为企业带来经济利益流入；相反，财务杠杆的负效应会导致房地产企业资金短缺、恶性循环，易出现金融风险。
因此，为避免企业高杠杆影响金融体系，国家出台一系列减持杠杆的政策。
在此背景下，本文从财务杠杆的角度出发来研究优化企业的资本结构。
一、财务杠杆及资本结构概述财务杠杆是指由于优先股股利和固定债务利息的存在而导致息税前利润变动幅度小于普通股每股收益变化幅度的现象。
财务杠杆系数（DFL）公式如下：DFL=（普通股每股收益变动额/变动前的普通股每股收益）/（息税前利润变动额/变动前的息税前利润）资本结构是指企业资本总额中各种资本的构成及其比例关系，是衡量企业运营质量的重要参考数据。
房地产企业财务风险及控制研究-以保利地产为例
房地产企业财务风险及控制研究-以保利地产为例摘要在我国市场经济发展中，房地产行业发挥着重要作用，一度成为国民经济发展的支柱产业，为国家GDP作出了巨大贡献。
房地产行业的快速发展不仅满足了人们居住需求，而且带动了建筑、建材、装饰、金融等相关产业的发展。
房产行业发展关系着国计民生，如果房产行业发生出现问题，势必会影响到国家经济运行安全，所以，强化房地产行业管理显得意义深远，作为房地产企业更应从自身入手，不断提高财务风险管理水平，为企业可持续发展提供坚实保障。
本文主要以房地产企业财务风险为主题，在简要分析财务风险含义、特征等基本内涵的基础上，探究房地产企业目前面临的财务风险影响因素，并对风险识别问题予以探究。
在理论研究的前提下，本文以保利地产为例进行实证分析，根据其财务风险问题为其制定优化策略。
关键词：房地产企业；财务风险；风险控制；保利地产1 绪论2023年爆发了全球性的新型冠状病毒疫情，对世界经济产生了重大影响，虽然疫情得以缓解，但2023年的经济形势依然不容乐观，全球经济复苏形势严峻。
此次疫情也让房产市场发展面临困境。
当前，世界房地产行业发展两极化现象显著，美国市场化水平高，即便在超低利率下，房产市场依然运行稳健。
欧洲房产市场受欧债等因素影响，面临诸多危机。
从国内房产市场来讲，首先，国内房产市场起步晚、发展快，经验有限，多数房产企业并未真正了解房产行业发展的发展状况，且行业信息共享力度有限，行业资源并未得到优化配置。
此外，在市场利益驱动下，大量资本流向房产市场，投机现象严重，房产泡沫不断增加，也让房企发展面临潜在威胁。
其次，我国房产行业是从九十年代开始发展的，进入二十一世纪后呈现快速发展趋势，短短二十年的时间房产行业成为国民经济的支柱产业，但与之相关的政策、法律并不健全。
我国房产企业在发展中存在负债高、融资难、收益不稳定等风险，这些让房产企业面临较高的财务风险。
本文在财务风险相关理论分析的基础上，以保利地产集团为例，对该集团的财务风险现状、影响因素进行分析，并为其提供财务风险管理优化策略，在帮助保利地产提高财务风险管理水平的同时为房产企业财务管理提供参考依据。
我国租赁住房的REITs融资模式研究——基于保利租赁住房REITs的案例分析
学校代码：10730分类号：F83密级：公开论文题目（中文）我国租赁住房的REITs 融资模式研究--基于保利租赁住房REITs 的案例分析论文题目（外文）The Research on REITs Financing Model ofRental Housing in China--An Analysis of Poly Rental Housing REITs作者姓名金鑫类型领域金融硕士研究方向金融市场运行与管理教育类型学历教育指导教师高宏霞副教授合作导师论文工作时段2018年4月至2019年4月论文答辩日期2019年5月校址：甘肃省兰州市城关区天水南路222号我国租赁住房的REITs融资模式研究--基于保利租赁住房REITs的案例分析中文摘要国务院和多部委自2014年以来就频繁出台相关文件，要求培育和发展我国的租赁住房市场，同时加强房地产信托投资基金（REITs）的试点工作。
十九大更是奠定了“房住不炒”的政策基调，为投融资各方积极参与到租赁住房市场中吃下了定心丸。
目前我国的城镇化率只有60%，而欧美发达国家的城镇化率普遍都在80%以上，所以我国城镇化率还有较大的提升空间。
城镇化建设会促生大规模的流动人口，而流动人口往往会带来房屋租赁需求，因此我国租赁住房市场还有较大的增长潜力。
常规的融资方式已经难以满足租赁住房市场迅速发展的需要，而REITs可以较好的弥补租赁住房市场的资金缺口。
首先，论文介绍了REITs的定义、原理及分类，然后将REITs融资与租赁住房市场的其他融资方式进行了对比分析，发现REITs融资具有众多优点，是目前我国租赁住房市场的最佳融资选择之一。
其次，在深入剖析保利租赁住房REITs 案例的基础上，将保利租赁住房REITs分别和国内典型的租赁住房REITs--新派公寓REITs以及美国典型的公募REITs--EQR做对比分析，为我国租赁住房REITs 优化模式的构建和发展REITs市场提出对策建议。
房地产企业轻资产运营模式下财务风险研究以保利地产为例
房地产企业轻资产运营模式下财务风险研究以保利地产为例一、概述随着市场经济的深入发展和房地产行业的竞争加剧，越来越多的房地产企业开始探索轻资产运营模式，以期通过降低资本投入、提高资产周转率、优化资源配置等方式，实现更高效、更灵活的发展。
轻资产运营模式在带来诸多优势的也伴随着一定的财务风险。
这些风险可能源于资金链的脆弱性、市场需求的波动性、政策环境的变化等多个方面，对房地产企业的稳健运营和持续发展构成威胁。
保利地产作为国内房地产行业的领军企业之一，近年来也积极探索并实施轻资产运营模式。
在这一转型过程中，保利地产同样面临着财务风险的挑战。
本文以保利地产为例，对其在轻资产运营模式下所面临的财务风险进行深入剖析，以期为其他房地产企业提供参考和借鉴。
本文首先对轻资产运营模式及财务风险的相关理论进行梳理和分析，明确轻资产运营模式的内涵、特点以及可能带来的财务风险类型。
结合保利地产的实际案例，对其在轻资产运营模式下的财务风险进行具体分析和评估。
在此基础上，提出针对性的风险防范和控制措施，为保利地产及其他房地产企业的稳健运营提供有力保障。
通过本文的研究，旨在揭示轻资产运营模式下房地产企业的财务风险特点，提出有效的风险防范和控制策略，为房地产行业的健康发展提供理论支持和实践指导。
1. 房地产企业轻资产运营模式的概念及特点轻资产运营模式，作为知识经济背景下兴起的业务运营新模式，在房地产企业中逐渐展现出其独特的优势。
该模式的核心在于充分利用各种外界资源，减少企业自身的直接投入，而将有限的资源集中投放于产业链中利润最为丰厚的环节，以此提高企业的盈利能力和市场竞争力。
在轻资产运营模式下，专业技能、智力资本和品牌等无形资产成为企业价值创造的主要源泉。
相较于传统的重资产运营模式，轻资产运营具有鲜明的特点。
其投入相对较小，因为企业不需要承担过多的固定资产投资，这极大地减轻了企业的资金压力。
轻资产运营的风险相对较低，因为企业主要依赖外部合作和资源整合，而非自身的大规模投入，这使得企业在面对市场波动时具有更强的灵活性。
杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用以保利地产为例
杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用以保利地产为例一、本文概述随着全球经济的持续发展和房地产市场的日益繁荣，房地产企业的盈利能力分析成为了投资者、分析师和业界人士关注的重点。
在众多财务分析工具中，杜邦分析法以其独特的视角和深入的分析能力，成为了评估企业盈利能力的重要工具。
本文旨在探讨杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用，并以保利地产为例进行具体阐述。
杜邦分析法起源于杜邦公司，是一种以权益净利率为核心，通过分解各项财务指标，对企业盈利能力进行全面分析的方法。
该方法通过层层分解，将企业的盈利能力分解为多个层面，从而更深入地了解企业的盈利状况和潜在问题。
在房地产企业中，杜邦分析法的应用有助于我们更好地理解企业的盈利能力，评估企业的风险，以及预测企业的未来发展。
保利地产作为中国房地产行业的领军企业，其盈利模式、财务管理和业绩表现一直备受关注。
本文将以保利地产为例，通过杜邦分析法对其盈利能力进行深入剖析，旨在揭示保利地产盈利能力的内在逻辑和关键因素，为投资者和业界人士提供有价值的参考信息。
本文的研究不仅有助于提升对杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的应用认识，还能为保利地产等房地产企业的财务管理和战略规划提供有益的启示。
本文的研究也期望能为其他行业的盈利能力分析提供借鉴和参考。
二、杜邦分析法在房地产企业盈利能力分析中的适用性杜邦分析法作为一种经典的财务分析工具，在房地产企业盈利能力分析中展现出其独特的适用性和价值。
保利地产作为国内房地产行业的领军企业，其盈利能力的分析对于理解整个行业的财务状况具有重要意义。
杜邦分析法通过分解企业的净资产收益率（ROE），深入剖析了企业盈利能力的内在结构。
在房地产行业中，净资产收益率是衡量企业盈利能力的重要指标，它反映了企业运用自有资本的效率。
保利地产作为行业内的代表性企业，其净资产收益率的高低直接影响着投资者的投资决策。
因此，运用杜邦分析法对保利地产的净资产收益率进行分解，可以更深入地了解其盈利能力的内在驱动因素。
保利地产融资租赁案例
保利地产融资租赁案例摘要：1.保利地产融资租赁案例背景2.保利地产的融资租赁模式3.保利地产融资租赁的优势4.保利地产融资租赁的挑战与风险5.保利地产融资租赁的启示正文：保利地产融资租赁案例保利地产作为我国房地产行业的领军企业，在发展过程中积极探索多元化融资渠道，其中融资租赁业务成为其重要的融资途径之一。
本文将从保利地产融资租赁案例的背景、模式、优势、挑战与风险以及启示等方面进行分析。
保利地产的融资租赁模式保利地产的融资租赁模式主要通过设立融资租赁公司，将公司的房地产项目、物业等资产打包成租赁物，从而实现融资。
这种模式可以帮助保利地产优化负债结构、降低融资成本、提高资金使用效率。
保利地产融资租赁的优势1.优化负债结构：融资租赁可以帮助保利地产将负债转化为租赁负债，从而降低资产负债率，优化负债结构。
2.降低融资成本：相较于传统的银行贷款等方式，融资租赁具有较低的融资成本，有利于保利地产降低财务费用。
3.提高资金使用效率：融资租赁模式可以使保利地产在不转移资产所有权的情况下实现融资，提高资金使用效率。
保利地产融资租赁的挑战与风险1.租赁风险：融资租赁模式下，租赁合同的履行和租赁物的保管等风险需要保利地产加强管理。
2.法律法规风险：随着融资租赁业务的发展，法律法规不断完善，保利地产需要密切关注政策变化，防范法律法规风险。
3.利率风险：融资租赁业务的利率波动可能对保利地产的财务状况产生影响。
保利地产融资租赁的启示1.积极探索多元化融资渠道：面对日益严峻的融资环境，房地产企业需要积极探索多元化融资渠道，提高融资效率。
2.强化风险管理：在开展融资租赁业务时，企业应加强租赁风险、法律法规风险等方面的管理，确保业务稳健发展。
3.优化负债结构：通过融资租赁等手段，优化企业负债结构，降低财务风险。
总之，保利地产融资租赁案例为我国房地产行业提供了一个有益的借鉴，有助于房地产企业拓宽融资渠道，优化负债结构，提高资金使用效率。
219464813_房地产企业财务风险研究——以保利地产为例
企业战略MODERN ENTERPRISECULTURE552023.2(下)第6期 总第621期房地产企业财务风险研究——以保利地产为例兰婧 哈尔滨师范大学摘 要 随着市场经济的发展，房地产行业竞争日趋白热化。
房地产行业作为重要的支柱性产业之一，其所处的地位将推动国家制造业等行业的大力发展，对于一国经济的影响力之巨大不言而喻。
房地产行业在开发过程中资金需求量大，涉及业务范围广，这使得存货周转以及资金管理成为房地产行业必须面临的一个重要问题。
文章以保利地产为例，深入分析企业取得成功的原因，进一步揭示其在财务管理中存在的风险，并提出改进建议。
关键词 财务风险 房地产经济 保利地产中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1674-1145（2023）06-055-03企业在建设一个项目时，需要经过一个非常长的建设周期，在此期间需要投入大量的资金、人力、物力等资源。
为了保证企业资金的高效使用，防止资金链断裂，房地产企业必须加强资金管理。
与传统企业相比，房地产企业投入的成本更高，项目周期也更长。
因此，对于房地产企业来说，资本管理的要求更高，必须更加严格地控制和管理资本的使用。
一、保利地产财务风险识别（一）偿债能力分析企业的资产负债率是反映其对债务偿还能力的指标。
尤其是在房地产行业，通过银行借款等方式进行融资，使得其面临的长期和短期债务都比其他产业更多，因此应该给予更高的重视。
根据表1的数据，保利地产的流动比率在2017-2020年间均呈现下降趋势，仅在2021年出现微妙上升，而且2019-2021年的比值都较低。
这表明保利地产的变现能力正在逐渐减弱，因此需要加强对此的关注。
速动比率呈现波动态势，企业偿债方面也存在风险。
表2选取截至2021年中国地产上市公司综合实力榜排名前五的企业的资本结构数据进行分析。
通过横向比较，我们发现保利地产的流动比率较高，达到1.523，略高于五家公司的平均值1.503。
保利地产债务融资案例分析.docx
保利地产债务融资案例分析一、我国房地产融资方式的现状1.银行贷款目前,中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)二个方面。
房地产企业自有资金比例较低,主要依赖银行贷款。
银行信贷资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。
根据央行和银监会对全国除西藏以外的30个省(市)的调查数据显示,我国的房地产开发资金来源中有55%的资金直接来自银行系统,而另外的自筹资金主要由商品房销售收入转变而来,大部分来自购房者的银行按揭贷款,按首付30%计算,企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款;“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款,如果将施工企业垫资中来源于银行部分加上的话,来源于银行的资金总比例将高达70%以上。
银行贷款实际上支撑了房产开发商经营周转的主要资金链。
对比银行贷款最多不超过房地产总投资40%的国际通行标准,我国房地产企业对银行的依赖度明显过高。
一旦房地产经济发生波动,房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险,进而影响国家的金融安全。
为此,政府开始频频出招调控,自2003年的“121号文”开始,2004年《商业银行房地产贷款风险管理指引》、2005年“国六条”、“国十五条”相继出台,银行信贷被逐步收紧。
特别是2007年国家开始实行紧缩的货币政策,央行连续六次加息以及连续十次上调存款准备金率,虽然这一措施并不是专门针对房地产市场的,而是为了收缩流动性、压制通胀压力,但给房地产的资金供应产生了不小的影响。
房产企业资金链的脆弱显露无遗,房地产企业融资面临前所未有的挑战。
面对资金瓶颈,开发商有待拓宽融资渠道。
2.房地产信托房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式,即信托投资公司制定信托投资计划,与委托人(投资者)签订信托投资合同,委托人(投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资,或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券,或进行相关的房地产投资活动。
保利地产融资租赁案例
保利地产融资租赁案例保利地产是中国最大的房地产开发商之一，也是全球领先的综合地产运营服务商。
在其发展过程中，融资租赁发挥了重要作用。
下面是关于保利地产融资租赁案例的具体介绍。
一、融资租赁的背景和目的保利地产作为房地产开发商和运营商，需要大量的资金来支持其项目的开发和营运。
由于其规模庞大，传统的贷款渠道无法满足其资金需求。
因此，保利地产决定采用融资租赁的方式来获得资金支持。
融资租赁的目的是为了提供资金来支持保利地产的项目开发和运营，并且在资金到期后，保利地产可以选择是否购买租赁设备。
二、保利地产的融资租赁案例1.办公设备租赁：保利地产需要大量的办公设备来支持其各个办公地点的日常运营。
为了减少资金压力，保利地产选择了融资租赁的方式来获得这些设备。
通过与融资租赁公司签订合同，保利地产可以在一定期限内租用设备，并在租期结束后选择是否购买设备。
这种方式可以减轻保利地产的资金压力，并且提供了灵活性。
2.商业设施租赁：保利地产在其项目中需要建设商业设施，如购物中心、酒店等。
为了获得资金支持，保利地产选择了融资租赁的方式。
通过与融资租赁公司签订合同，保利地产可以在一定期限内租用商业设施，并在租期结束后选择是否购买设施。
这种方式可以节约保利地产的资金，并提供了更多的灵活性。
3.生产设备租赁：保利地产还需要大量的生产设备来支持其房地产项目的开发。
为了节约资金，保利地产选择了融资租赁的方式来获得这些设备。
通过与融资租赁公司签订合同，保利地产可以在一定期限内租用设备，并在租期结束后选择是否购买设备。
这种方式可以减轻保利地产的资金压力，并且提供了更多的灵活性。
4.土地租赁：保利地产在开发房地产项目时需要大量的土地资源。
为了获得土地资源，保利地产选择了融资租赁的方式。
通过与土地拥有者签订合同，保利地产可以在一定期限内租用土地，并在租期结束后选择是否购买土地。
这种方式可以减轻保利地产的资金压力，并且提供了更多的灵活性。
5.物流设备租赁：保利地产在项目开发和运营过程中需要大量的物流设备来支持其供应链管理。
房地产企业运营模式转型的财务绩效分析——以保利地产为例
房地产企业运营模式转型的财务绩效分析——以保利地产为例摘要:房地产企业在基于时代背景与市场变化的大环境下，致力于探索新的发展模式，至此轻资产运营模式映入房地产管理者眼里。
房企逐渐认识到需要对企业的核心业务进行轻资产运营模式转型，这样才能够使企业集中精力去发展高回报的业务，提升企业的核心竞争力。
如今随着我国房地产企业涉足轻资产运营发展已经超过10年，轻资产转型是否能够有效改善企业的经营情况，是否符合财务角度的发展规律，还需要做进一步的具体分析。
基于以上研究背景，本文选取保利房地产公司作为新时代轻资产研究的对象，从财务绩效的角度来合理评价轻资产转型的效果及未来发展的关键点。
关键词：房地产企业；运营模式转型；财务绩效1我国房地产企业实施轻资产运营的必然性分析1.1供需失衡，大量房子积压供求关系转变导致库存积压，购房者因高房价而缺少购买力，库存累积越来越多，使得房地产企业的库存周转率变低，现阶段未完工的房地产项目数量巨大，直接导致了我国房地产行业出现了库存积压问题。
重资产运营模式下，资金回流周期较长、资金链较为脆弱。
1.2行业负债率高，运营负担加重房地产企业的运营需要大量的资金来购置土地和机器设备，并且项目周期长，资金回笼基本靠销售楼房。
房地产企业的资产负债率一般高达75%左右，随着土地成本的增加和土地红利的消失，还会增加开发项目的成本，从而使企业现金流紧张，资金周转压力大。
这会导致企业的财务风险增大，若企业的经营出现问题，投资人的风险也会大大增加。
负债导致企业承担巨额的借款利息费用，导致企业开发成本增加，资金回笼速度慢，增加了资金链断裂的风险。
1.3资金融资渠道单一，资本成本高我国房地产企业的开发资金主要来源于企业的自筹资金、国内银行贷款。
在自筹资金进行贷款的时候，占比最高的是预收款和销售款，这两种款项根本来源仍然是银行贷款。
因此，在重资产运营模式下的房地产企业融资来源单一，融资成本逐年上升，导致了其较高的融资风险。
债务融资案例
债务融资案例【篇一：债务融资案例】目录一、融资项目名称2二、项目融资主体2三、融资规模、期限及还款进度2四、担保公司情况2五、项目基本情况3六、项目投资估算4七、项目销售收入及税费5八、项目财务分析6一、融资项目名称************ 建设项目二、项目融资主体************有限公司三、融资规模、期限及还款进度项目总投资72,035.00万元，资金来源为业主自筹32,035.00万元，拟从银行贷款40,000.00万元。
贷款类型为项目贷款，贷款期限为3年，自2013年1月至2016年1月。
年利率暂按7.00%确定。
贷款抵押物为项目土地使用权证，面积14511平米，评估价值万元。
另外由**********有限公司提供连带责任担保，担保范围为主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。
预计贷款资金一次性到账，本金按3年分期偿还，利息按季度支付。
2014年1月偿还本金20,000.00万元，2015年1月偿还本金10,000.00万元，2016年1月偿还本金10,000.00万元。
转发是美德，但请标明出处：房地产投资融资俱乐部(fdctz888)四、担保公司情况***************************************************************************** ****************。
五、项目基本情况************ 项目位于**********************，项目规划用地14511平米，建筑面积150700平米。
项目包括地下二层，地上裙楼四层和塔楼三栋，总高99.8米，裙楼几何尺寸为95m 90m。
1号楼为办公式公寓，2号楼为住宅(含部分拆迁户还建房)，3号楼为四星级宾馆。
项目规划用地性质为商业金融及居住用地，容积率 8.29，建筑密度 52.95%，绿地率 15.8%。
目前项目已完成施工设计并已获得规划批准(已取得土地证，建设用地规划许可证，拆迁许可证，即将取得建设项目规划许可证及开工证)，已进入地上物拆迁阶段。
房地产企业REITs融资绩效分析——以保利地产租赁住房信托投资基金为例
近年来，社会各界对REITs推出的预期逐渐增强。
但受到国内政策与法律环境、商业地产租金回报率和管理团队水平等因素的限制，我国房地产企业推出的大多为类REITs产品，与其他国家标准REITs有明显区别［1］。
近年来国家一系列相关政策的出台，为投资信托基金在我国的发展带来重大机遇。
目前我国的REITs仍处于从类REITs 向标准REITs转型阶段，急需探索出一套满足我国房地产企业发展需求的本土化REITs模式［2］。
本文以此为目标，以保利房地产（集团）股份有限公司（以下简称保利地产）租赁住房资产证券化产品为例，分析其运作模式、融资动机及绩效，为房地产企业利用REITs拓宽融资渠道提供参考。
一、保利地产租赁住房REITs概况及融资动因分析（一）保利地产基本情况保利地产是大型中央直属房地产企业，1992年成立，于2006年7月在上交所正式上市，目前总市值近2000亿元人民币。
2019年，公司荣获《财富》福布斯世界500强排名第245位，这充分显示出公司在房地产行业的强劲实力和巨大发展潜力。
公司始终坚持以不动产投资开发作为主营方向，围绕不动产投资开发，搭建了综合服务板块和不动产金融平台，形成一专两翼的产业布局。
近年来，公司实力持续提升，销售规模稳居行业前五。
保利地产发行租赁住房REITs前三年（2015—2017年）的主要财务数据如表1所示。
2015—2017年，保利地产总资产三年平均值为5227.61亿元，总负债、营业收入和净利润的均值分别为3982.67亿元、1414.96亿元和178.59亿元。
在实施REITs融资前，保利地产经营规模逐年扩张，盈利能力平稳增长，财务状况较好。
但是，实施REITs融资前三年经营活动产生的现金净流量和现金及现金等价物净增加额均出现过负值，存在一定的波动性。
（二）保利地产租赁住房REITs简介保利地产作为房地产行业中的龙头企业，本次“储架式”发行租赁住房REITs的模式具有一定的创新性，本文分别从参与主体、底层物业资产、操作思路和融资特点等方面进行分析（资料来源：中联前海开源-保利地产住房租赁REITs计划说明书）。
保利地产的融资策略案例研究
保利地产的融资策略案例研究作者：冯凌玥来源：《科学与财富》2020年第29期摘要：当前房地产行业蓬勃发展，而房地产行业的发展对资金的需求很大，因此，对于房地产上市融资策略的分析和研究非常有必要。
本文选取保利地产作为研究的案例企业，分析其融资策略，并发现其融资策略存在的问题，有针对性的提出解决建议，旨在帮助保利地产有效提高其融资能力，帮助其更好的经营发展。
关键词：指标分析; 融資策略; 保利地产一保利地产概况1.1保利地产简介保利地产（保利房地产集团股份有限公司）的前身是广州保利房地产开发公司，属于国企。
在以后的生产经营中经过一系列的变动，形成了较为完善的投资系统。
并且在2016年属于我国五百强企业中，排名前百的企业。
因顺应时代，保利地产也得到了快速的发展，并且在2019年中国服务业企业500强榜单发布，中国保利集团公司排名第33位，处于行业的领先地位。
1.2保利地产近年财务概况在进行保利地产财务状况分析时，主要通过公司的资产报酬率、营业毛利率、营业净利率、净资产收益率等指标进行分析。
保利地产2015年-2019年资产报酬率变化波动较大。
在2015年是近五年最高值，之后从2016-2018年出现逐年下降的趋势。
对造成这一问题的原因进行分析，发现造成资产报酬率下降的主要原因是近年来保利地产的资产增加速度较快，在资产大幅度增长的同时，对企业主要业务的推广等关注度相对较少，使得在2015-2018年中，企业净利润的增长幅度相对资产增值幅度来说，处于较低的水平，造成了资产报酬率呈现逐年下降的趋势。
保利地产2015年-2019年的销售毛利率水平相对来说较高，但是却呈现波动的趋势，其中2015年的毛利率为17.59%，处于较高的水平，之后在2016年下降明显，仅仅只有14.15%，之后逐步恢复，其中到了2019年毛利率为20%，与2016年相比增长变化幅度较大。
主要归因于企业主营业务成本居高不下，并且主营业务收入增长值呈现下降的趋势，此外，保利地产还受国家经济以及国际经济发展等诸多因素的影响，因此，保利地产应该在保持主营业务收入不受影响的情况下加大控制主营业务成本的力度。
财务报表分析案例—保利地产
讨论的问题
• 在房地产开发企业主要依赖银行债务融 资的情况下，管理层应该采用什么样的 营运资金政策保持良好的整体财务流动 性？
谢谢大家！
营运能力分析
应收账款周转率
看出保利地产应收账款周转率整体较高，但是2012——2014成一个下 降趋势，说明企业资产流动性强，短期偿债能力也强，和2012年度报告 所报出的综合指标一致，且发现，这里所算的应收账款不包括应收票据。 同时，也有一些因素会影响应收账款周转率和周转天数的计算。保利地 产作为房地产市场，在产品销售过程中大量使用分期付款的方式。而且， 最近房地产市场相对前几年下降幅度较大，因此，年末销售量大增或年 末销售量大幅度下降。这些因素都会对应收账款周转率或周转天数造成 很大的影响。所以，应将企业的应收账款周转率、周转天数与企业前期 指标、与行业平均水平和其他类似企业相比较，才能分析、判断企业该 指标的水平。反映出保利强有力的实施能力和抗风险能力。
固定资产周转率
总资产周转率
可以看出，保利地产整体三年水平保持在0.3左右，较低但是 稳定，也许是近年受到市场与国家宏观调控的影响，虽不再是 飞速上涨的房地产市场，但是整体还在盈利期间，说明其运行 还算良好，销售业绩良好。
案例总结
• 保利地产存在着资金周转效率低。主要依赖债务融资，融资成 本较高，换代现金流压力大的问题。但这些问题在房地产行业 快速发展、盈利状况好的情形下得到有效缓解，而在政府监管 政策紧缩与信贷政策紧缩时，依靠大规模债务融资与预收账款 商业信用融资难以支撑大规模储备土地的资金占用成本和现金 流平衡的压力。 • 保利地产高速增长性的背后营运资金问题表现在以下几方面： • (1)营运资金的运营效率逐年下降； • (2)有息债务偿还的现金流压力大； • (3) 基于竞争优势导向的权衡决策；
企业债务融资结构研究——以保利房地产(集团)股份有限公司为例.docx
一、绪论（一）研究背景和意义房地产行业在我国经济发展中的地位突出，是我国经济增长的压舱石，房地产行业的持续稳定健康发展直接影响着我国国民生活水平的提高，与社会民生联系密切。
我国房地产行业发展起步晚增速快，特别是近五年许多一二线城市房价迅猛增长，导致房地产行业炙手可热，不少房地产公司也趁着房价飞涨的东风上市，而保利地产是其中的翘楚；随着我国上市公司治理结构的不断完善，上市公司的融资行为趋于合理，债务融资规模将会扩大。
综合以上两项条件，笔者将以房地产行业中的代表性公司保利地产为例研究公司债务融资结构，从多个角度分析其存在的问题及背后的原因，以及债务融资结构对公司多方面造成的影响，由此探讨优化保利地产债务融资结构的对策。
随着我国商业银行公司化改革的推进与公司证券市场的不断发展，加上我国上市公司治理结构的不断完善，上市公司的融资行为趋于合理，债务融资规模将会扩大。
公司价值与融资契约的代理成本，除与债务融资比例相关外，还受债务融资契约构成特征的影响，所以只有加强公司债务融资结构的研究，才能全面系统地理解公司债务融资结构与公司价值之间的关系。
因此，结合我国国情，全面系统地研究我国上市公司的债务融资结构，既有利于我国现代公司融资理论的纵深发展，也对提高公司价值乃至我国有限资源的有效配置具有重要的现实意义。
（二）文献综述近十年来，我国房地产行业飞速发展，房地产公司中的上市公司不断增多，上市公司债务融资规模也随之不断扩大，故越来越多的学者研究公司债务融资结构对上市公司产生的影响。
赵晓东、刘降斌（2013）在《我国上市公司债务融资结构存在的问题及对策研究》一文是研究债务融资水平的高低及期限结构与公司绩效密切相关，与债务融资相关的决策亦构成公司重要的财务决策内容。
目前，在我国市场制度不健全，监督管理体系不完善及我国特有政策性等问题的作用下，国内上市公司债务融资比率普遍偏低，债务融资结构治理普遍低效，这对优化融资结构，推进我国债券市场发展，加强银行作为债权人的治理作用以及完善经理人市场，提高我国上市公司经营绩效提出了较高要求。
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案例保利地产债务融资案例:保利地产债务融资保利地产债务融资案例分析第一部分公司简介与概况保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。
2021年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。
2021年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。
2021年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2021年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2021年度中国上市公司优秀管理团队" 。
2021年公司实现销售签约433.82亿元。
截至2021年一季度，公司总资产已超千亿。
自2021年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中指100”指数样本股。
截至2021年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。
公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。
公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。
公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。
第二部分资本结构的影响因素一、企业的资产状况由于固定资产在清算变现时的价值损失低于无形资产，因此，总资产中固定资产所占比例较大的企业负债能力强、破产成本较小，故负债比率较高；反之则反是。
在保利房地产(集团)有限公司2021年度和2021年度披露的半年报、年报共四份财务报表中，数据显示该公司的固定资产比重较低且有继续下降的趋势。
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保利地产债务融资案例分析
第一部分 公司简介与概况
保利房地产（集团）股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业 。
2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。
保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。
2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产"成长力领航品牌"。
2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市，2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选"2008年度中国上市公司优秀管理团队" 。
2009年公司实现销售签约433.82亿元。
截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。
自2007年1月起，公司入选“上证50”、“上证180”、“沪深300”和“中指100”指数样本股。
截至2007年12月，公司总资产已达 409亿元，比上年末增长148%。
公司的主营业务是房地产开发、销售、租赁及其物业管理。
公司秉承“务实、创新、规范、卓越”的经营理念，一贯主张与坚持“和谐、自然、舒适”的开发理念与产品特色，并将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度。
公司多年来对和谐生活的孜孜以求和务实、高效、诚信的稳健风格赢得了广大消费者的赞誉与信赖。
第二部分 资本结构的影响因素
一、企业的资产状况
由于固定资产在清算变现时的价值损失低于无形资产，因此，总资产中固定资产所占比例较大的企业负债能力强、破产成本较小，故负债比率较高；反之则反是。
在保利房地产(集团)有限公司2009年度和2010年度披露的半年报、年报共四份财务报表中，数据显示该公司的固定资产比重较低且有继续下降的趋势。
二、企业的盈利能力
盈利能力强的企业可以产生大量的利润，内部积累可以在很大程度上满足企业的资金需求，故这类企业的负债比率较低。
年度 年度 三季 中期 一季
2011 - - - 0.15
2010 1.08 0.50 0.36 0.16
2009 0.81 0.55 0.44 0.13
2008 0.91 0.52 0.42 0.11
2007 1.30 0.50 0.25 0.07
近五年保利地产的每股收益从2007至2009年小幅下跌，在2010年却增加。
再结合报表中披露的息税前利润的信息，可以看出近两年该公司的息税前利润有所增加（如2009年到2010年净增加了约2,025,527,187.51 元。
）因此可以得出该公司盈利能力较强，故负债比率较低。
三．资本成本
债务的资本成本通常低于权益的资本成本，但过多债务会加重企业的负担，从而产生不能按时还本付息的风险，不利于企业经营。
四、企业的成长率
企业成长率对企业资本结构的影响并不确定。
主要是有两方面因素作用：一、成长率高的企业资金需求大，最适合的快速融资并且成本不高的就是债务融资；
二、这类企业的未来收益具有较大不确定性，债权人承担风险较大，故企业较难获得债务资金。
保利地产作为成立20年的公司，理应已经进入稳步提升的阶段，但从下表看出，公司的净利润增长率在近两年的波动还是比较大的，具有较大不确定性，获得债务资金因而具有一定难度。
时间 2009-6-30 2009-12-31 2010-6-30 2010-12-31
净利润增长率 3.7591% 31.6741% 6.17% 16.56%
五．企业的风险状况
在进行资本结构决策时，需要考虑企业的风险承受能力和由此带来的成本。
如果企业的息税前利润稳定、营业风险低，那么相对来说可以承担较高的财务风险，故可以保持较高的负债比率。
六．企业的控制权
这取决于企业所有者对控制权的掌握欲望。
若发行新股会稀释股东的持股比例，降低企业所有者的控制权，所以他们可能会采用债务融资方式，此时负债比率会提高。
七、企业的信用等级和债权人的态度
如果企业进行过多的债务融资，其财务风险将会上升，随之引起的财务危机成本就会影响债权人的利益，使得企业的信用级别下降。
保利地产的信用评级在上文表格中可以得到，为AAA级（即最高级）。
较高的信用等级使得该公司较易获得债务融资。
八、行业因素
不同行业在负债比率上一直有显著差异，因为不同行业的企业的经营风险、负债能力、折旧等非负债项目带来的避税可能性等方面存在着很大差异。
由于房地产行业是近年来国内较热的行业，前景大好，因此承受风险的能力较高。
故保利地产的负债能力也相应提升。
第三部分保利地产债务融资分析
为了偿还借款，优化公司债务结构，补充公司流动资金，2008年7月8日保利房地产（集团）股份有限公司公布了有关公开发行公司债券的公告，公告中详述了本次公司债券发行的发行对象、发行总额、票面利率及发行方式等内容，具体见下表
2008年7月16日，保利房地产(集团)有限公司公布了本次债券的发行结果，网上一般社会公众投资者的认购数量为 4.30亿元人民币,占本期公司债券发行总量的10%。
网下机构投资者认购数量为38.70亿元人民币,占本期公司债券发行总量的90%。
债券融资优点分析
1、资金成本低。
与股票相比，企业发行债券的成本较低，一是债券发行的费用较低，二是债券利息在所得税之前支付，可以为企业带来节税收益，故企业实际负担的债券成本一般低于发行股票的成本。
2、保证控制权 。
债券持有者不直接参与公司的经营管理，故债券筹资不会分散企业的控制权。
3、降低代理成本。
自由现金流表示的是公司可以自由支配的现金。
如果自由现金流丰富，则公司可以偿还债务，回购股票，增加股息支付。
当公司产生大量的自由现金流时，经理人从自身价值最大化出，倾向于不分红或少分红，将自由现金流留在公司内使用，经理可以自由支配这些资金用于私人利益，或是进行过度投资，降低了资金的使用效率，由此产生代理成本。
企业向债权人按期还本付息是由法律和合同规定了的硬约束。
企业经营者必须在债务到期时，以一定的现金偿还债务本息，否则面临的将是诉讼与破产。
负债融资对经营者的这种威胁，促使经理有效地担负支付未来现金流的承诺。
因此，因负债而导致还本付息所产生的现金流出可以是红利分配的一个有效替代物，从而更好地降低自由现金流量的代理成本，提高资金使用效率。
债券融资的风险分析
债务融资财务风险大。
公司发行债券要承担定期还本付息的责任，若经营状况不佳，会影响到公司的偿债能力，从而使公司面临财务危机、甚至可能导致破产。
在《保利房地产（集团）股份有限公司公司债券上市公告书》中说明了本次债券的偿债保障措施。
一设立偿债准备金。
发行人将于本期债券到期日的前12个月开始，设立偿债准备金，作为本期债券本息的偿付准备。
偿债准备金的形态限定为现金、发行人获得的可随时提取的银行贷款授信额度。
发行人将于债券到期日的前12个月开始，按相应比例留足偿债准备金。
具体安排如下：债券到期日的前12个月，偿债准备金总额占债券总额20%，债券到期日的前6个月，偿债准备金总额占债券总额50%，债券到期日的前3个月，偿债准备金总额占债券总额100%，债券到期日的前1个月，偿债准备金总额占债券总额150%。
二设立专项偿债账户。
发行人将于本期债券到期日的前3个月为支付本期债券的本金设立专项偿债账户，并通过该账户还本付息。
在本金支付日前3个月，发行人将陆续把偿债准备金划入偿债专用账户。
至本金支付日前第5个工作日，专项偿债账户中应有足以偿付本金及最后一期利息的资金。
三严格执行资金管理计划，保障偿债资金来源本次公司债券发行后，公司将根据债务结构情况进一步加强公司的资产负债管理、流动性管理、募集资金使用管理、资金管理、项目开发进度管理等等，保证资金按计划调度，及时、足额地准备偿债资金用于每年的利息支付以及到期本金的兑付，以充分保障投资者的利益。
2011年5月9日，中诚信证劵股份有限公司公布了对“08保利债”的信用
状况分析，经过对保利房地产的行业关注、业务营运、财务状况及担保实力进行全面分析后，审定债券的信用等级为AAA,说明发行主体有一定能力对债券进行偿付。
另外债务融资还存在筹资数量有限和存在限制条件的不足，但是在本案例中发行的是一般债券，存在较少的限制性条款，对公司的经营决策不会产生较大影响。