土地估价计算方法

土地估价方法

根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。

（一）、成本逼近法

1、基本原理

成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。

其基本公式为：

土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益

增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率

2.评估过程

（1）土地取得费

经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。

（2）有关税费

根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。

（3）土地开发费

根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。

（4）利息计算

根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。

投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米

（5）投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。

利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率

＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米

（6）土地增值收益

根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。

＝【（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）】×30％＝85.31元/平

方米

（7）无限年期土地价格＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）

＝369.66元/平方米

（8）年期修正后的土地价格

宗地剩余使用年限为47年，土地还原利率为6％

=（7）×[1－1/（1＋6％）47]＝317.46元/平方米

（9）区位修正

以上计算的土地价格为估价对象所在区域工业用地47年的平均地价,应根据待估宗地的区位条件进行地价影响因素修正，最终确定估价对象价格。参照胶南市城区工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表和修正系数表，确定本次运用成本逼近法评估时区位修正的影响因素及其修正幅度，详见下表：

区位修正后的地价＝区位修正前的地价×（1＋修正系数）

＝（8）×（1＋0.0418）

＝360.21元/m2

(二)、基准地价系数修正法

1.基准地价内涵说明

根据《胶南市城区土地定级与基准地价更新技术报告》规定，胶南市城区基准地价是指以城区规划区为基础各级土地及其商业、住宅、工业等用途评估的土地使用权单位面积平均地价。

（1）基准日：2007年1月１日

（2）土地开发程度

工业二级：五通一平

（3）使用年限

工业用地：50年

（4）容积率

工业用地：0.7

（5）土地权利状况

无他项权利限制下的土地使用权价格

2.基本公式

根据国家土地管理局关于土地评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：

Ｐ＝Ｐ1×(１＋Ｋ1) ×Ｋ2×Ｋ3×Ｋ4＋Ｋ5

Ｐ─评估宗地的地价

Ｐ1─区域基准地价

Ｋ1─综合因素修正系数

Ｋ2─年期修正系数

Ｋ3─容积率修正系数

Ｋ4—期日修正系数

Ｋ5—开发程度修正系数

3.计算过程

(1)区域基准地价

评估对象位于胶南市海滨工业园，经查阅胶南市基准地价图，确定待估宗地属于二级工业用地，对应该基准地价为260元／m2。

(2)综合因素修正系数的确定

二级工业用地宗地地价影响因素指标说明表

二级工业用地基准地价修正系数表

待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表

(3)年期修正系数的确定

Ｋ2＝[1-1/(1＋r)n]/[1-1/(1＋r)m]

其中：

r为土地还原利率6％（基准地价技术报告测算结果）

n为待估宗地剩余土地使用年限（47年）

m为基准地价土地使用年限（50年）

则Ｋ2＝0.9890

(4)容积率修正系数的确定

因为容积率对工业用地影响很小，故容积率不作修正，修正系数为1。

(5)期日修正系数的确定

自2007年1月1日以来，该区域的工业用地价格有一定幅度上涨，其涨幅约为35％，因此取期日修正系数为1.35。

(6)开发程度修正系数的确定

评估设定的开发程度为五通一平，基准地价设定的土地开发程度为五通一平，两者一致，因此不需要进行开发程度修正，其修正系数为0。

(7)基准地价系数修正法的计算结果

根据上述确定的有关指标，基准地价系数修正法计算的土地单价为

Ｐ＝Ｐ1(１＋Ｋ1)×Ｋ2×Ｋ3×Ｋ4＋Ｋ5

＝260元／m2×（1＋4.18％）×0.9890×1×1.35＋0

＝361.66元/平方米

三、地价的确定

以成本逼近法测算的地价结果为360.21元／m2,以基准地价系数修正法测算的地价结果为361.66元／m2。根据该区域同类地价水平结合宗地的实际情况和估价经验,最后结果取平均数。

土地单价＝（360.21＋361.66）/2＝360.94＝361元／平方米土地总价＝20000m2×361元／m2＝722万元

大写：柒佰贰拾贰万元整

（货币种类：人民币）