土地估价计算方法
土地估价的五种方法
五种土地估价方法的详细讲解对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细的讲解每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。
一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。
押金利息收入会是一个小考点。
(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。
在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以12，而且是客观租金，还要记得考虑空置。
（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。
在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。
**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。
建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。
在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。
这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。
B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。
C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。
3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地”。
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式
土地评估价值计算公式是用于确定土地价值的一种方法，它是通过考虑多个因素来计算的。
以下是一种常见的土地评估价值计算公式的拓展：
土地评估价值 = 土地面积×土地价格 + 土地位置因素 + 土地用途因素 + 土地开发潜力 + 土地市场需求与供应
1. 土地面积：土地的面积是计算土地价值的基础。
通常以平方米或亩为单位。
土地面积越大，价值越高。
2. 土地价格：土地的价格是指根据市场行情确定的土地每单位面积的价格。
土地的价格会受到地理位置、土地用途等因素的影响。
3. 土地位置因素：土地位于城市核心区、交通便利、周边设施完善等因素会增加土地的价值。
相反，土地位于偏远地区、交通不便等因素会降低土地的价值。
4. 土地用途因素：土地的用途对其价值也有重要影响。
例如，用于商业目的的土地通常价值较高，而农业用地的价值相对较低。
5. 土地开发潜力：土地的开发潜力指土地未来可开发利用的潜力。
如果土地有较高的开发潜力，例如适合建设高层住宅或商业中心等，其价值会相应增加。
6. 土地市场需求与供应：土地市场的需求与供应关系也会影响土地价值。
如果土地供应紧张或市场需求高，土地价值可能会上升。
需要注意的是，以上的土地评估价值计算公式只是一种常见的方法，实际的土地评估可能会考虑更多因素并采用更为复杂的模型。
土地评估的准确性需要根据具体情况和专业评估人员的经验来确定。
土地估价计算方法
土地估价计算方法土地的估价是确定土地价值的重要方法之一，它是土地市场交易的基础，对于土地的购买、出售、租赁等都有重要的指导作用。
本文将介绍土地估价的常见方法，包括市场比较法、收益法和成本法。
市场比较法是最常用的土地估价方法之一，它通过比较估价对象与已知估价对象的市场成交价格来确定土地的估价。
具体步骤为：1.基本信息收集：收集土地估价对象相关的基本信息，包括土地的位置、面积、用途等。
2.市场对比物收集：选择与估价对象相似的土地进行市场对比。
相似的标准包括地理位置、土地用途、土地面积、交易时间等。
4.数据分析和估价：将估价对象的特点与对比物进行比较，并考虑其差异进行修正。
根据修正后的对比物成交价格，可以估算出估价对象的土地估价。
收益法是一种用于商业用地估价的方法。
它基于土地产生的潜在收益来确定土地估价。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确定潜在收益：确定土地的潜在收益，即在该用途下可以获得的预期收入。
这可以通过类似项目的市场数据和经验数据来估算。
3.确定资本化率：资本化率是将潜在收益转化为土地估价的关键因素。
它是根据市场供求关系和投资风险等确定的。
资本化率越高，土地估价越低。
4.计算估价：根据潜在收益和资本化率计算土地的估价。
估价=潜在收益/资本化率。
成本法是一种用于估计土地开发成本的方法，它适用于土地开发前期、成本控制和投资回报率预估等方面。
具体步骤如下：1.收集基本信息：收集土地估价对象的基本信息，包括用途、面积等。
2.确认开发成本：确定土地开发所需的各项成本，包括土地准备费用、建筑费用等。
3.计算土地成本：将开发成本与土地面积进行比例分配，得出每平方米的土地成本。
4.计算估价：根据土地成本和市场费用水平计算土地估价。
除了上述的常见方法，还有其他一些土地估价方法，如折旧法、利用权价值法等。
在实际应用中，一般会综合运用多种方法进行土地估价，以提高估价精度。
土地估价实务基础：土地价格的计算
⼟地价格的计算
计算公式为：
地价＝不动产总价－建筑开发费－专业费－不可预见费－利息－租售费⽤－税⾦－开发商合理利润
此时在以上公式中，虽然公式右边的利息中也含有地价未知数，利润若按投资回报率或年利润计算则也会含有地价未知数，但等式中只有地价这⼀未知数，因此，并不影响地价额的计算。
在剩余法估价计算中，也可采⽤另⼀种⽅式计算，以避免出现等式两边都含有未知数的情形。
即在计算利息时只考虑建筑开发费和专业费、不可预见费的利息，地价的利息暂不计，然后将各项数据代⼈上式即可得到地价额，只不过这⼀地价额是不动产开发完成时的地价额，只需将这⼀数额贴现即可得到当前的地价值。
这是⼀种国外剩余法估价计算中经常采⽤的⽅法，在国内也有采⽤。
需要指出的是：这两种计算⽅法的实质完全相同，即等式两端的值应在同⼀个时点，其计算结果也应完全⼀致。
土地价值评估方法概述
土地价值评估方法概述
土地价值评估是指根据市场需求和供给条件，通过经济、财务、法律等方面的分析判断，对一定范围内土地价值的大小进行估计的过程。
它在很多领域都有广泛的应用，例如
房地产投资、建设补偿、土地拍卖等。
下面简要介绍一下土地价值评估中常用的方法：
一、直接比较法
直接比较法是指根据和目标土地具有相似特征的其他土地的市场价值情况进行比对，
以此推算出目标土地的市场价值。
该方法适用于土地用途单一、交易频繁的情况。
其基本
步骤是：确定比较土地的范围、确定比较要素、确定比较数据、确定价格调整因素、确定
目标土地的市场价值。
二、收益法
收益法是指根据该土地的地理位置、市场环境、可获得的利润等因素，通过经济分析
来推算出该土地的市场价值。
其基本步骤是：确定土地用途、确定土地的经济效益、测算
净利润、确定折现率和估价期、计算市场价值。
三、成本法
成本法是指以建造的代价和建筑物的重建代价为基础，推断该土地的市场价值。
其基
本步骤是：计算代建费用、计算已经流失的经济价值、将调整之后的经济价值乘以不重建
物的折扣率、将上述金额加上净土地价值。
四、综合法
综合法是将上述主要方法的推算结果进行适当的综合，进而得出预估的目标价格范围。
其基本步骤是：将直接比较法、收益法和成本法计算出来的价格进行比较和分析，确定各
自的权重系数，综合出该土地的市场价值。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。
（一）市场比较法市场比较法是土地估价中最基本、最常用的估价方法之一，也是国际上通用的基本估价方法。
市场比较法是根据市场替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在近期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算带估土地客观合理价格的方法。
市场比较法的理论依据是替代经济原理。
根据经济学理论，在同一市场上，对于具有相同效用的商品，应该具有相同的市场价格，即具有完全的替代关系。
在同一市场上具有替代关系的两个以上商品会因为相互竞争而使其价格相互牵制而趋于一致。
市场比较法就是通过对具有替代关系的类似土地的交易价格进行修正，求得待估宗地的价格。
基本公式：Vd=Vb x A x B x D x EVd—待估宗地的价格Vb—比较实例宗地价格A—待估宗地情况指数/ 比较实例宗地情况指数= 正常情况指数/ 比较实例宗地情况指数B—待估宗地估价期日地价指数/ 比较实例宗地交易日期地价指数D—待估宗地区域因素条件指数/ 比较实例宗地区域因素条件指数E—待估宗地个别因素条件指数/ 比较实例宗地个别因素条件指数归结起来看，这种方法是在两个可比的土地商品之间按照它们的情况指数、价格指数、区域因素和个别因素的比值来确定待估地的价值。
（二）收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等。
是将待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率还原，以此估算带估土地价格的方法。
由于土地具有永续性，因而人们可以期待外来的土地收益。
当把这未来若干年延续而不断取得的土地纯收益以一定的还原利率折现为现在的价值时，它就表现为土地价格。
从理论上讲，具有永续性的财产都可以出售，即都有市场价格。
而这个市场价格也就是财产的现值，亦即等于其未来纯收益的折现价值。
其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。
土地估价方法及案例汇总
收益还原法案例一评估土地价格案例1某公司于2000年7月1日经政府出让取得一块商业用地，土地面积5000m2，土地出让年限为2000年7月1日至2040年6月30日，共40年。
该公司在该地块上建成一栋钢筋混泥土结构商业楼，总建筑面积为15000 m2，于2001年7月1日竣工投入使用，该建筑物当时重置价格为1300元/ m2。
现该物业由业主自行经营，经营状况正常，年经营收入6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费用为年经营收入的6%，商品销售税及附加为销售收入的8.5%，经营利润为年经营收入的10%，若2005年7月1日同类型建筑物重置价值为1500元/ m2，房屋还原利率为8%，土地还原利率为6%，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7月1日价值。
（注释：1该物业为自营物业，总费用中需扣除经营者利润；2总费用中扣除房屋年折旧的计算，由于土地终止日期2040年6月30日短于房屋经济寿命到期日（钢筋混凝土非生产用房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6月30日止），故折旧年限到土地终止日2040年6月30日止，共39年）解：①年经营收入=6000万元②年须扣除总费用：销售成本及经营成本=4000万元；管理费、财务费用=6000*6%=360万元；商品销售税金及附加=6000*8.5%=510万元；房屋年折旧：折旧年限从2001年7月1日至2040年6月30日共39年房屋重置价=1500*15000=2250万元；年折旧额=2250/39=57.69万元；已折旧年限从2001年7月1日至2005年6月30日共4年。
③房地产年纯收益=6000-5527.69=472.31万元④房屋年纯收益=房屋现值*房屋还原利率=（2250-57.69*4）*8%=161.54万元⑤土地年纯收益=472.31-161.54=310.77万元⑥该地块于2005年7月1日的价值：P=a/r地*[1-1/(1+ r地)n]=(310.77/6%)*[1-1/(1+6%)35] =4505.62万元；土地单价=9011元/平方米。
土地使用权评估
要点：土地估价有五种方法，即市场比较法（基准地价修正）、收益法、成本法、假设开发法和路线价法。
一、市场比较法：要比照参照物进行交易情况修正、交易时间修正、区域因素修正和个别因素（包括土地使用年限和容积率）修正。
同时参照物应选择三个以上。
1.土地使用权年限修正系数计算:1 1计算式: y=(1- ---- )÷［1- ------ ］(1+R)m (1+R)n其中:y--年限修正系数；n--参照物土地使用权限剩余年限；m--待估土地使用权限剩余年限；R--折现率。
2.容积率修正系数计算：待评地块容积率与地价的相关系数容积率修正系数= ---------------------参照地块容积率与地价相关系数3.基准地价系数修正法计算:计算公式: P=S×a1×a2其中:p --待评土地块使用权转让价格S --基准地价a1 --个别因素修正系数a2 --市场转让因素修正系数4.土地收益年限测算:计算式: n=N-Sn--土地收益年限；N--土地出让年限；S--已使用年限。
5.土地假设开发法计算:表达式:地价=卖楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费6.宗地路线估价法:宗地价格=路线价×深度指数×宗地面积被评估宗地总价的计算公式为：nP= A∑ (Ki×Mi)i=1式中:P为待评宗地总价格;A为路线价;n为待评宗地划分的地段数;Ki为第i段地的深度指数;Mi为第i段的面积7.地产估价重置成本法:数学表达式:地产重置成本=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地所有权收益如待估地块为非新开发土地,其评估值应在上式基础上扣减土地的各种贬值因素。
地产评估值=地产重置成本-各种贬值采用重置成本法评估土地使用权市场价值时，应注意其适用范围。
a.重置成本法适用于土地市场狭小，缺乏市场交易实例，无法采用市场比较法和收益现值法，以及其他土地估价方法评估的土地；b.重置成本法运用于工业用地估价，不适宜商业用地的估价；c.重置成本法一般适用于新开发土地的评估。
土地估价常用方法有哪些
土地估价常用方法有哪些土地估价是指对土地价值进行评估和确定的过程。
土地作为不可再生的资源，在城市化快速发展的背景下，其价值日益显著。
土地估价常用的方法有很多，下面将介绍一些常见的方法。
一、市场比较法市场比较法是土地估价中最常用的方法之一。
该方法通过比较相似或相邻地块的成交价格，找出参照物、确定基准价格，再根据待估土地的特征，运用价格调整方法，进行估价。
市场比较法是一个相对简单和直观的方法，在土地市场活跃的地区具有较好的适用性。
二、收益法收益法是基于土地的潜在收益和开发潜力来进行估价的方法。
该方法主要依据土地用途、土地所能带来的收入和成本等因素，计算土地的净收益，再以合理的资本化率进行估价。
收益法适用于开发潜力大的土地，可以较准确地反映土地的实际价值。
三、成本法成本法是以土地的再生产成本为依据进行估价的方法。
该方法主要通过计算土地的再生产成本、减除折旧等费用，得出土地的估价。
成本法适用于土地市场不活跃，缺乏可比参照物的情况下，可以提供一个相对可靠的估值参考。
四、折旧法折旧法主要适用于农用土地、林地和矿山等利用期限较长的土地。
该方法通过考虑土地自然磨损和功能退化等因素，计算出土地的减值额，再用减值额折旧法求出土地的估价。
五、综合法综合法是综合运用多种估价方法进行估价的方法。
该方法考虑了各种因素，包括市场因素、收益因素、成本因素等，并根据土地的实际情况，采取适当的权重进行综合估价。
六、专家评估法专家评估法是指根据专家的经验和专业知识，通过对土地的实地考察和分析，来进行估价的方法。
该方法依靠专家的经验和判断，可以使估价更加精准和可靠。
需要注意的是，不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据具体情况选择合适的方法。
在进行土地估价时，还应考虑土地所处的地理位置、土地规划和政策等因素的影响，以确保估价结果的准确性和可靠性。
总结起来，土地估价常用的方法包括市场比较法、收益法、成本法、折旧法、综合法和专家评估法。
土地估价基本方法
土地估价基本方法土地估价是指对一定范围内的土地进行评估和估价的过程。
土地估价主要是为了确定土地的市场价值，为土地的买卖、抵押、担保等交易提供参考依据，因此是不可或缺的一个环节。
土地估价的基本方法有以下几种。
一、市场比较法市场比较法是估价中最常用的一种方法，其基本思想是通过比较已经发生的土地买卖交易，找到与待评估土地相似的土地交易数据，从而推导出待评估土地的市场价值。
市场比较法的具体步骤如下：1.收集相关市场交易数据，包括类似土地的买卖交易记录、土地所在地区的土地价格指数等。
2.选择合适的比较对象，即与待评估土地相似的土地，包括土地面积、位置、土地用途等方面的相似性。
3.对比选定的比较对象和待评估土地的差异性，并对比较对象的价格进行调整，使其与待评估土地尽可能接近。
4.计算调整后的比较对象价格的平均值，作为待评估土地的市场价值。
二、收益法收益法是一种常用于评估产业土地的方法，其基本思想是以土地的未来经济收益为基础，计算出土地的市场价值。
收益法的具体步骤如下：1.确定土地的使用方式和用途，包括农田、商业用地、工业用地等。
2.收集相关经济数据，包括土地的收益情况、土地周边的经济环境等。
3.计算土地的未来经济收益，包括土地租金、土地增值等。
4.通过利用现值理论对土地的未来经济收益进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
三、成本法成本法是一种常用于评估农田的方法，其基本思想是根据土地耕种的成本和农田产出的预期利润，计算出土地的市场价值。
成本法的具体步骤如下：1.收集相关成本数据，包括土地的开垦成本、耕种成本等。
2.确定土地的农作物种植方式和产出情况，包括农作物的产量、价格等。
3.计算土地的预期利润，即土地的产出减去耕种成本。
4.通过利用现值理论对土地的预期利润进行贴现计算，得到土地的现值。
5.将得到的现值作为土地的市场价值。
总结来说，市场比较法、收益法和成本法是土地估价的基本方法。
土地估价基本公式
二、收益还原法不同情况下的公式(一)土地年纯收益不变土地还原率不变且大于零，土地使用年期无限的土地价格计算公式为：a P r= 式中：P ——土地价格；a ——土地纯收益；r ——土地还原率。
(二)土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式当a 每年不变；r 每年不变且大于零；土地使用为n 年时，其计算公式如下：1[1](1)n a P r r =-+ 式中：p 、a 、r 含义同前；n ——使用土地的年期或有土地收益的年期。
(三)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式1．土地使用年期无限当t 年以前(含t 年)纯收益有变化，其值为ai ；t 年以后纯收益无变化，其值为a ；r 每年不变且大于零，使用期无限时，土地价格的计算公式为：1(1)(1)ti i t i a a P r r r ==+++∑ 式中：P 、a 、r 含义同前；ai ——第i 年的纯收益；t ——纯收益有变化的年限。
2．土地使用年期有限当t 年以前(含第t 年)纯收益有变化，其值为ai ，t 年以后纯收益无变化，其值为a ，r 每年不变且大于零；土地使用年期为n 时，土地价格的计算公式如下： 11[1](1)(1)(1)ti i t n t i a a P r r r r -==+⨯-+++∑ 式中：P 、a 、r 、ai 、t 、n 含义同前。
3.纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（1）土地使用年期无限时的计算公式2a b P r r =± 式中：P 、a 、r 含义同前；b ——纯收益的等差级数递增或递减的数额，如纯收益第一年为a ，则第二年为a ±b ，第三年为a ±2b ，第n 年为a ±(n —1)b 。
公式中符号，当纯收益按等差级数递增时取加号，递减时取减号。
（2）土地使用年期有限时的计算公式 P=11(1)(1)n n a b b n r r r r r ⎡⎤⎛⎫±-⨯ ⎪⎢⎥++⎝⎭⎣⎦式中：P 、a 、r 、b 、n 含义同前。
基准地价法公式
基准地价法公式基准地价法是土地估价中常用的一种方法，其公式在评估土地价值方面起着重要作用。
先来说说基准地价法的公式吧，简单来讲就是：土地价格 = 基准地价 ×修正系数。
这里的基准地价是政府公布的某一区域的平均地价，而修正系数则要考虑各种因素，比如土地的用途、容积率、土地使用年限、区域因素、个别因素等等。
比如说，咱们这儿有一块地，政府公布的基准地价是每平方米 5000 元。
但这块地的用途有点特殊，不是常见的住宅用地，而是商业用地，那修正系数可能就得往上调。
又或者这块地的容积率比周边的平均水平高，这也会让修正系数发生变化。
我曾经参与过一个土地估价的项目，就碰到了基准地价法的实际应用。
那是一块准备出让的土地，周边已经有了不少的商业设施和住宅楼盘。
我们拿到政府公布的基准地价后，开始一项一项地分析修正系数。
这块地的位置不错，交通便利，周边配套齐全，所以区域因素的修正系数比较高。
但它的土地使用年限比一般的要短一些，这又得把修正系数往下调。
在计算容积率的修正系数时，可真是费了一番功夫。
我们收集了周边类似地块的容积率数据，进行了详细的对比和分析。
最后发现这块地的容积率在同区域内属于较高水平，这意味着它的开发潜力相对较大，修正系数自然也就上去了。
经过一番周折，把各项修正系数都确定下来，代入公式，终于算出了这块地的价格。
这过程中，每一个数据的确定都要小心谨慎，因为一点点的偏差都可能导致最终结果的巨大差异。
其实基准地价法的应用范围还挺广的。
像城市规划中，要评估新开发区域的土地价值，就可以用基准地价法来做个初步的估算。
还有在企业的资产核算中，如果涉及到土地资产，也可能会用到这个方法。
不过呢，基准地价法也不是万能的。
它依赖政府公布的基准地价数据，如果这些数据不够准确或者更新不及时，就可能影响估价的准确性。
而且，修正系数的确定也有一定的主观性，需要估价人员有丰富的经验和专业知识。
总的来说，基准地价法公式虽然看起来简单，但实际应用中却充满了挑战和细节。
土地估价实务与基础
土地估价实务与基础一、引言土地估价是指对土地进行评估、估算其市场价值的过程。
在房地产开发、土地交易、土地征收等活动中，土地估价起着重要的作用。
本文将介绍土地估价的实务与基础知识，以帮助读者了解土地估价的基本概念、方法和步骤。
二、土地估价的基本概念1. 土地估价是指通过对土地的各项要素进行分析、评估，并运用估价方法，确定土地的市场价值。
土地估价的结果可以作为决策、交易和法律依据。
2. 土地估价的市场价值是指在一定时间内，以现金交易的方式，愿意购买的合理价格。
市场价值受供需关系、地理位置、土地利用规划等因素的影响。
三、土地估价的方法1. 比较法：比较法是指通过对类似土地的交易价格进行比较，得出土地价值的方法。
该方法适用于市场活跃、类似土地较多的情况。
2. 收益法：收益法是指通过预测土地未来的收益情况，计算出土地的现值。
该方法适用于土地用途明确、收益稳定的情况。
3. 成本法：成本法是指通过计算重建或替代土地所需的成本，并考虑土地磨损和附属设施的价值，得出土地价值的方法。
该方法适用于土地没有交易记录或交易记录不完整的情况。
四、土地估价的步骤1. 数据收集：收集土地所在地区的市场交易数据、土地规划、土地利用状况等相关信息。
2. 数据分析：对收集到的数据进行分析，包括比较分析、收益分析和成本分析，以确定适用的估价方法。
3. 估价模型构建：根据选择的估价方法，构建相应的估价模型。
比如，比较法可以建立价格指数模型，收益法可以建立现金流量模型。
4. 估价计算：根据估价模型，运用相应的计算方法，对土地进行估价计算。
比如，比较法可以通过价格指数和交易价格，计算出土地的市场价值。
5. 估价报告编制：将估价计算结果整理成估价报告，报告应包括土地的基本信息、估价方法、估价过程和结果等内容。
五、土地估价的注意事项1. 数据的准确性：估价结果的准确性依赖于收集到的数据的准确性和完整性，因此数据的收集应尽可能全面、详细。
2. 估价方法的选择：不同的土地估价方法适用于不同的情况，应根据实际情况选择合适的方法。
土地估价师的土地估价模型和算法
土地估价师的土地估价模型和算法土地估价师是负责评估土地价值的专业人员，他们根据一定的模型和算法进行土地估价工作。
土地估价模型和算法的准确性和合理性对于土地市场的稳定和发展具有重要意义。
本文将介绍土地估价师常用的土地估价模型和算法，并探讨其应用和局限性。
一、土地估价模型1. 统计模型统计模型是土地估价师使用最为广泛的一种模型。
它基于历史的土地交易数据和相关经济指标，通过统计分析建立数学模型，从而预测未来的土地价格。
常用的统计模型包括线性回归模型、多元回归模型和时间序列模型等。
这些模型可以从经济、土地面积、地理位置等多个角度综合考虑影响土地价格的因素，具有较高的准确性和可解释性。
2. 人工神经网络人工神经网络是一种模拟人脑神经元工作方式的计算模型，可以通过大量的训练数据学习土地价格与影响因素之间的复杂关系。
该模型能够处理非线性关系和大量的输入变量，具有较强的适应性和预测能力。
然而，人工神经网络模型的参数调整和训练过程较为繁琐，需要专业技术和丰富的经验支持。
3. 空间插值模型土地估价往往与地理位置密切相关，因此空间插值模型被广泛应用于土地估价工作中。
这种模型通过分析不同地理位置上的土地交易数据，将数据点之间的空间关系转化为数学方程，从而实现对未知地理位置上土地价格的插值估计。
空间插值模型能够考虑地理特征对土地价格的影响，提高土地估价的精确性。
二、土地估价算法1. 最小二乘法最小二乘法是一种常用的统计算法，用于拟合统计模型中的参数。
对于土地估价模型，最小二乘法可以通过最小化观测值和预测值之间的平方差来确定模型中的相关系数。
这种算法能够较好地拟合线性关系，但对于非线性模型的拟合效果较差。
2. 梯度下降法梯度下降法是一种基于目标函数梯度的迭代优化算法，用于求解最优化问题。
在土地估价中，可以将土地价格的误差作为目标函数，通过不断更新参数值，使误差逐步减小。
梯度下降法具有全局搜索能力和较快的收敛速度，适用于复杂的非线性土地估价模型。
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土地估价方法
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择成本逼近法和基准地价系数修正法进行评估。
（一）、成本逼近法
1、基本原理
成本逼近法是把开发土地所耗费的各项费用之和作为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的估价方法。
其基本原理是把土地的所有投资包括土地取得费和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用等量资本获取等量利润的投资原理，加上“基本成本”，所产生的合理利润、利息，作为地价的基础部分，同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。
其基本公式为：
土地价格＝取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益
增值收益＝（取得费＋开发费＋税费＋利息＋利润）×增值收益率
2.评估过程
（1）土地取得费
经调查该区域土地取得费一般为5万元/亩，合75元/平方米。
（2）有关税费
根据胶南市国土资源局制定的有关政策，应交的税费包括征地管理费、耕地开垦费、耕地占用税，合计约为44元/平方米。
（3）土地开发费
根据胶南市人民政府发布的有关文件及委托方提供的有关资料和评价人员实地勘查,确定此次评估开发费用为120元/平方米。
（4）利息计算
根据待估宗地的开发程度和开发规模，确定土地开发周期为1年,投资利息率按评估基准日中国人民银行公布的短期贷款(六个月至1年)贷款利息率5.31％计。
假设土地取得费、相关税费在征地时一次投入，土地开发费及土地平整费在开发周期内均匀投入。
投资利息＝【（1）＋（2）＋（3）/2】×5.31％＝9.5元/平方米
（5）投资利润
投资利润是把土地作为一种生产要素，以固定资产方式投入以发挥作用。
因此投资利润应与同行业投资回报相一致，经过调查近年工业用地投资利润率，以15％作为本次土地评估的投资利润率。
利润＝（土地取得费＋有关税费＋开发费）×投资利润率
＝【（1）＋（2）＋（3）】×15％＝35.85元/平方米
（6）土地增值收益
根据估价对象所在地域工业用地市场调查分析，土地增值收益取30％。
＝【（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）】×30％＝85.31元/平
方米
（7）无限年期土地价格＝（1）＋（2）＋（3）＋（4）＋（5）＋（6）
＝369.66元/平方米
（8）年期修正后的土地价格
宗地剩余使用年限为47年，土地还原利率为6％
=（7）×[1－1/（1＋6％）47]＝317.46元/平方米
（9）区位修正
以上计算的土地价格为估价对象所在区域工业用地47年的平均地价,应根据待估宗地的区位条件进行地价影响因素修正，最终确定估价对象价格。
参照胶南市城区工业用地二级地宗地地价影响因素指标说明表和修正系数表，确定本次运用成本逼近法评估时区位修正的影响因素及其修正幅度，详见下表：
区位修正后的地价＝区位修正前的地价×（1＋修正系数）
＝（8）×（1＋0.0418）
＝360.21元/m2
(二)、基准地价系数修正法
1.基准地价内涵说明
根据《胶南市城区土地定级与基准地价更新技术报告》规定，胶南市城区基准地价是指以城区规划区为基础各级土地及其商业、住宅、工业等用途评估的土地使用权单位面积平均地价。
（1）基准日：2007年1月１日
（2）土地开发程度
工业二级：五通一平
（3）使用年限
工业用地：50年
（4）容积率
工业用地：0.7
（5）土地权利状况
无他项权利限制下的土地使用权价格
2.基本公式
根据国家土地管理局关于土地评估的有关规定，基准地价系数修正法的基本公式为：
Ｐ＝Ｐ1×(１＋Ｋ1) ×Ｋ2×Ｋ3×Ｋ4＋Ｋ5
Ｐ─评估宗地的地价
Ｐ1─区域基准地价
Ｋ1─综合因素修正系数
Ｋ2─年期修正系数
Ｋ3─容积率修正系数
Ｋ4—期日修正系数
Ｋ5—开发程度修正系数
3.计算过程
(1)区域基准地价
评估对象位于胶南市海滨工业园，经查阅胶南市基准地价图，确定待估宗地属于二级工业用地，对应该基准地价为260元／m2。
(2)综合因素修正系数的确定
二级工业用地宗地地价影响因素指标说明表
二级工业用地基准地价修正系数表
待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
(3)年期修正系数的确定
Ｋ2＝[1-1/(1＋r)n]/[1-1/(1＋r)m]
其中：
r为土地还原利率6％（基准地价技术报告测算结果）
n为待估宗地剩余土地使用年限（47年）
m为基准地价土地使用年限（50年）
则Ｋ2＝0.9890
(4)容积率修正系数的确定
因为容积率对工业用地影响很小，故容积率不作修正，修正系数为1。
(5)期日修正系数的确定
自2007年1月1日以来，该区域的工业用地价格有一定幅度上涨，其涨幅约为35％，因此取期日修正系数为1.35。
(6)开发程度修正系数的确定
评估设定的开发程度为五通一平，基准地价设定的土地开发程度为五通一平，两者一致，因此不需要进行开发程度修正，其修正系数为0。
(7)基准地价系数修正法的计算结果
根据上述确定的有关指标，基准地价系数修正法计算的土地单价为
Ｐ＝Ｐ1(１＋Ｋ1)×Ｋ2×Ｋ3×Ｋ4＋Ｋ5
＝260元／m2×（1＋4.18％）×0.9890×1×1.35＋0
＝361.66元/平方米
三、地价的确定
以成本逼近法测算的地价结果为360.21元／m2,以基准地价系数修正法测算的地价结果为361.66元／m2。
根据该区域同类地价水平结合宗地的实际情况和估价经验,最后结果取平均数。
土地单价＝（360.21＋361.66）/2＝360.94＝361元／平方米土地总价＝20000m2×361元／m2＝722万元
大写：柒佰贰拾贰万元整
（货币种类：人民币）。