项目管理-上海康城前广场项目定位世联 精品
中国知名代理公司——世联地产商业及城市综合体部分案例
世联价值:对市场的全面清晰梳理，客户价值的在规划阶段的产品实现，豪宅领
域的全国领先理念的整合导入
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏常熟鸿泰商业综合体项目——前期顾问
项目位置：常熟市虞山镇镇政府对面
项目类型： 集中商业、主题商业、高档公寓
世联价值:突破区域价值，充分挖掘项目的潜力
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏昆山衡山城综合商业体项目——前期顾问
项目基本情况： 江苏省 昆山－工商类城市综合体－10万平米以下－1.5~2.5容积率－前期顾问 发展商: 江苏衡山置业有限公司 项目位置: 昆山市城南片区，北临衡山路，西临黄山路，南临中华园路 项目规模: 占地面积30000平方米，可建建筑面积为80000平 项目界定: 位于城市新兴发展区，前景看好，尤其商业开发潜力大，但周边环 境尚未成熟，且用地性质尚为住宅，需争取改为综合性质
世联价值： 国内外类似开发案例的研究与借鉴，通过产品户型创新弱化项
目劣势，提升项目价值，提出可操作可提升溢价空间的设计要点。
上海世联服务的工商全程业务案例
世聯地産
江苏南通圆融综合体项目——前期顾问
发展商: 苏州圆融发展有限公司
项目位置: 南通青年路工农路
项目规模: 项目占地面积：7万多平米；建筑面积：约22万㎡ 项目界定: 三线城市新中心综合体 客户的要求:
世联价值:1.确定项目形象定位、营销推广价值诉求点；2.初定项目整体规划及 涵盖物业类型；3. 确定各物业类型的产品模式及目标客群；4. 确定各类型物 业体量配比；5.确定整体租售比例，以满足开发目标和政府规划目标；6. 提出 项目设计建议，为设计规划提供市场意见
上海康城项目概况
上海康城占地面积:1278538平方米建筑面积:2800000平方米竣工时间:2004-12-15物业管理附加信息:2楼以下1.1元/平方米/月；二楼以上1.5/平方/月开发商:上海闵行协和房地产经营有限公司投资商:上海闵行协和房地产经营有限公司工程进度:结构封顶(2011-09-22)户数:总户数12500户当期户数12500户上海康城位于闵行莘庄板块，总建筑面积2800000平方米。
推出的小区四期房源共2000余套，2006年5月16日首次推出其中的500多套，2007年底竣工。
小区自备巴士至地铁莘庄站。
主力房型为101-126平米的2/2/2、114-134平米的3/2/2。
周边有康城试验学校、巴比伦商业广场等配套设施。
上海康城社区巨大，拥有较大的空间及占地规划集中景观。
水景和大型绿地是上海康城景观设计的特色之一。
主入口左右两边是大型水景与绿地相结合，这种景观配合与一期和二期景观相一致，一期主要以绿化景观为主，二期以独特的水景码头融入整个社区，这一设计在上海其他楼盘中不太多见，比较新奇。
上海康城一期、二期与三期，整个占地曾现“品”字型结构，二期位于北面，一期与三期并排在南面，虽然三期并没有明显的隔断，是一个整体，但从建筑的外立面与小区整体规划，很容易区分各期的不同，一期以小高层、多层为主，粉红带白的立面色调，一期内部多以集中绿地为主，基本没有水景规划，楼盘栋距相比二期与三期要稍窄一些。
康城二期由高层组成，楼与楼之间栋距较宽，最宽处可达70多米，但楼层高，整体远观效果并未体现所谓低溶剂率的规划整体效果，二期带有大面积的水景规划，湖泊码头替代传统的底楼花园，房顶采用蓝色色调，由于周边高层建筑缺乏，二期显得特别显眼，驾车在沪杭高速远远即可看见。
三期以小高层为主，外立面呈现棕黄色，小区景观结合绿化与引入的水景相结合，相比前两期只注重一个方面的景观布局设计更为合理。
入住时间：2006年12月(三期),2008年春节后(四期)，2009年3月小区内部配套:康城试验学校（与上海师范大学合办）、华康医院（与华山医院合办）、会所（内有原力健健身俱乐部已营业）、多个餐厅、美容美发、音像制品商店等。
《社区级商业地产-总图定位业态布局及动线规划》
解读社区商业地产领先密码----社区级商业地产项目总图定位、业态布局及动线规划近些年随着商业地产在各地拔地而起，“大而全”的商业模式开始面临面积过剩、同质化严重、电商冲击等困局。
在此背景下，“小而专”的社区商业地产开发开始受到前所未有的重视。
社区商业开发相比于社区住宅开发差别大，更复杂，试错成本高，其实践创新和理论研究总结远远落后于住宅开发。
因此，业界迫切盼望既有实践经验又有理论高度的专家就社区商业开发的技术与要点、趋势、经验与教训进行总结研讨。
符合市场需求、符合消费者体验的社区商业有哪些共同点？如何在项目实施前期有效规避风险并实现效益最大化？如何有效改善已有项目的经营现状？如何正确把握市场机会步入良性发展？三大法宝:优秀的总图定位既关乎项目的成败，同时锁定项目的最优价值。
准确的业态布局既保证项目树立的品牌形象又保障项目的收益。
巧妙的动线规划与未来的招商运营、投入产出回报紧密相关。
二天时间，专家会与您详细解析，供您借鉴参考。
⏹了解最新社区商业发展的新理念、新趋势；⏹掌握各大知名地产商不同的经营模式⏹掌握项目早期确立最为适合的发展模式的方法；⏹掌握最佳商业模式和系统解决方案制定的方法。
⏹熟悉、了解社区商业设计的前沿方法、案例；⏹把握社区商业的发展趋势。
邀请对象地产企业及相关企业的董事长、总经理、项目总经理等公司决策层领导；地产企业及相关企业的投资定位中心,研发中心.策划中心,设计中心,招商中心等专业技术人员讲师简介Lecturer：宋老师（Mr.Song）商业地产资深人士高级建筑师国家一级注册建筑师浙江省重点项目评标专家同济大学上海交大房地产总裁班特邀讲师商业地产香港上市公司集团定位研发中心总经理25年工作经验，历经19年大型设计院和6年大型房地产公司工作。
曾任大型一线甲级设计院所长总建筑师等，有主持万科，绿城，金地等上市公司大型项目的全过程设计工作经验，理解品牌房地产开发公司的业务流程，能从细节对建筑产品进行把控。
房地产项目整体定位与物业发展建议
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不同类型的物业在综合体中可能承担的功能
酒店
项目标志性物业，定义项目整体档次
商业
可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与 其他项目较大的差异，项目的活力核心。
写字楼
价值标杆，可树立项目高端形象，也可以在一定程 度上贡献现金流
公寓
保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求
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作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域 经济具有推动性，对城市中心具有强化作用
大规模都市综合体项目
项目愿景： 标定未来西区中心的——
“城市活力眼”
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都市综合体（HOPSCA）
都市综合体（HOPSCA）是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、 会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间 建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率 复杂而统一的建筑或街区建筑群体。
枫林水郡三期项目写字楼部分规划总面积达到3.75万平米，约 为安阳现有写字楼总供应面积的1.5倍，是未消化面积的3倍多， 规模偏大，未来写字楼市场供应过剩。
由于安阳二产主导的经济结构特点，导致做为写字楼产品主要需
求群体的三产企业公司数量及经济实力天生不足，无法对写字楼 产品需求形成有效支撑。
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安阳办公物业市场租金水平和出租率差异 较大，最高租金和最低租金相差近一倍
都市综合体的特点： 一般位于城市中心区域，是一种 城市设计的缩影，较小依赖其他配套、 其自身功能互相补充，而且能够互相 支撑； 办公、商业、餐饮、酒店等多种 功能有机匹配，可以减少投资风险； 能有效的解决城市中交通等方面 的压力； 已经向多种业态之间进行互动、 功能复合化、使用全时段的方向发展； 一般规模较大，投资较高，经济 风险大； 对建筑设计的要求较高
开放式商业项目案例研究
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
Part I 大宁国际商业
—— 商业
研发中心 / 王文明 / 2013
柱网布置： 8.1m X 8.1m；
层高设置： 一层5.5m； 二层5.5m； 三层4.5m
街道宽度： 外广场宽：16-32m 主要街道：8.1m-9 m； 小的街道：4m-5m；
研发中心 / 王文明 / 2013
户外空间设计
大宁国际商业广场
入口广场景观： 重点打造，吸引人 流 中心广场： LED大型显示屏 周边布置休闲餐饮 聚合人流 平台连廊： 立体动线 层次丰富 街道： 宽窄变化 街边结合绿化有便 捷休闲服务设置 街道宽窄适宜 增加趣味空间 小景设置： 增加商业氛围 结合广场设置 整体与周围协调
崇邦集团在商业开发和商业运营方面非常成功，所开发项目均引领行业发展， 成为行业优秀的标杆产品。
崇邦对于开放式商业产品的研究设计非常成功，有许多超前、独到的创新理念 和思考，其先后成功的开发了“大宁国际”“金桥国际”“嘉亭荟”三个商业 综合体。
“大宁国际商业”2006年投入运营在其建成后一度成为开放式休闲商业的楷模 ，被业界人士称誉、观摩学习。
1F零售、餐饮混合
业态布置： 大型零售业布置1~3F整体经营；小型零售业布置底 层人流旺盛处； 餐饮布置1F或1-2F连体经营； 休闲业布置3F以上；
业态商铺面积： 零售：80~160㎡； 餐饮：250~400㎡； 休闲：300~800㎡；
中海康城项目整体策划方案(一)
中海康城项目整体策划方案(一)中海康城项目整体策划方案中海康城项目是一项综合性住宅项目，位于深圳市龙岗区龙岗街道大鹏社区，占地面积约为305亩，规划建筑面积约为40万平方米。
该项目是中海地产有限公司在深圳市的精心打造，以高质量住宅和生态环境为主要出发点。
一、项目定位中海康城项目旨在建设一个“舒适宜居，绿色健康”的住宅群体，满足居民对高品质生活的需求。
该项目位于城市新区，周围环境优美，空气清新，是人们避开城市喧嚣、提高健康指数的理想居住地。
同时，该项目定位以高端人群为主要目标用户，因为高端人群购房有更高的要求，如环境、交通等方面都需要更好的配套设施。
二、规划设计1.户型设计该项目主要分为高层住宅、洋房和花园洋房三个板块，总共约有800多户居民。
其中，高层住宅以40-100平方米不等的户型为主，洋房户型从150平方米到250平方米，花园洋房则分为独栋和双拼两种，户型面积从300平方米到600平方米。
2.配套设施为了满足高端人群需求，中海康城项目亦在配套设施上下足功夫，造就一个完美的生活环境。
该项目会建设社区商业、母婴站、SPA、健身中心、图书馆、儿童乐园等完善的配套设施。
同时，该项目还会建设儿童活动室、健身房、私人游泳池等高端设施，为居民提供一个舒适、便利、快乐、健康的居住环境。
三、交通状况1.地铁该项目不久后即可与地铁3号线相接，相信对于居民出行会有很大的帮助。
2.道路该项目位于龙岗公路东侧，交通十分方便。
在交通上，中海康城项目周边多条高速道路贯穿，交通较为发达。
北邻深汕高速出入口，西接龙岗大道，东侧邻深汕公路，南靠依山傍海的大鹏新区滨海公路，交通便利。
四、项目特点1.面积合适中海康城项目拥有大量高品质户型，房屋面积合理，满足不同消费群体的需求，让消费者能够有舒适、适合的生活空间。
2.环境优美由于龙岗新区周围以山为墙、以水为带，尽显大自然的美丽，空气也十分干净，令居民在生活中能够呼吸到清新的空气。
广场商业项目商业定位报告(ppt 83页)
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
本报告是严格保密的。
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
本报告是严格保密的。
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
2019-2020年整理世联-上海康城前广场商业项目汇编
特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程
由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、 七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。
特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求。
由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。 主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。
成 果
上海康城前广场市场调查报告 上海康城前广场初期沟通
上海康城前广场商业项目定位中稿
本报告是严格保密的。
2
报告思路
一、目标设定 二、风险和机会 三、出路
本报告是严格保密的。
3
协和集团——目标
把未用的指标全部用足， 实现指标最大化。进而 全部出售现实利润最大 化。 以主题商业街的形式启 动，为集团商业品牌上 市作准备。
2005年上海人均商业地产 面积超过1平方米，接近欧 洲发达国家1.2平方米的平 均水平。 上海商品销售毛利率不断 上升，从2003年的16.56％ 上升到2005年的20.16％； 城市居民人均消费支出不 断上升，从2003年的 1.1040万元增长到1.3773 万元。
上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一， 在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的 发展情况相比，上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳 的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入 稳定发展期和结构调整期。
摘自《闵行商业市场调查报告》
本报告是严格保密的。
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区域商业
地理位置:莘庄地区位于上 海西南，土地面积约２０ 平方公里。是闵行区行政 和文化、公共活动中心所 在地. 人口规模:由于城市大规模 交通设施建设和房产开发， 莘庄地区成为上海人口导 入的主要区域之一。现有 总人口１２万人，其中常 住人口约１１．５万人， 外来人口３万—５万人。 预期未来五年将达到３０ 万人。
世联沿街商业典型案例分析
世联沿街商业典型案例分析院街商业典型案例分析北京苹果街东莞万科·运河东1号[关键词]关键词]商业[案例简介]案例简介]通过北京、东莞两个典型案例的介绍，分析了院街商业的特点院街商业的定义及特点所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，所谓院街，就是通过建筑的曲折错落，形成多节点的线性空间，延长营业面，增加商铺的临街性，空间，延长营业面，增加商铺的临街性，建筑形式上通过局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、局部的建筑合围成单个院落，以主街、次街、支巷等将单个院落串联起来，形成院街。
个院落串联起来，形成院街。
普通社区商业笔直的街道尺度单一的街道形式单一的铺子所有铺子都朝一条街开门为买东西才来逛街v院街商业曲折但不迂回的街道、极具趣味性宽窄尺度不一的街和巷子不同空间组合的铺子街区多样化、铺铺临街建筑与景观相融，体验式休闲购物院街案例1院街案例1北京苹果社区——充分挖掘商业价值，增加充分挖掘商业价值，北京苹果社区充分挖掘商业价值沿街面，形成错落街区，沿街面，形成错落街区，使内外街融为一体百子湾路项目本身只有一面临街，通过苹果街的打造，将商业氛围引入社区内部，一方面确保底商可以铺铺临街，另一方面围合形成局部的商业氛围，提升商业街的商业价值。
百子湾路苹果街苹果街长500米苹果街长500米，由底商商业街和二十二500院街围合而成底商商业街二十二院街底商商业街，约1.2万平米，由公寓首层、二层底商商铺组成，共有商铺60余个。
二十二院街，独立的院落商街，2-3层低层人文院落建筑，地上2万多平米，地下1.9万平米。
特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，特点一：造街。
通过在主街上支出支巷，造出更多的街，让更多的铺子临“造出更多的街，让更多的铺子临“街”这些院落集中在一条主街上，这些院落集中在一条主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串连起来，相对独立的外院串连起来，又通过合理的交通组织实现商业人流的有效引入。
房地产项目定位-定位对象
缺乏准确定位,至今仍然是本土房地产企业在市场竞争中的“瓶颈”,是房地产建造和销售中突出的问题。
例如,名称过多使用××嘉园,××佳园，××花园，××豪宅花园等等,房地产产品缺乏个性色彩，或者盲目将自有优势当作定位。
据专家观察,房地产行业楼盘失败,十有六、七是定位对象不准,造成定位失当。
一、目标指向定位房地产市场目标可以从多个方面来进行定位。
就房地产市场而言，除了极个别地区的区域市场外，大多数房地产仍属于买方市场.即对房地产产品的消费者而言,永远处在选择的优势地位。
开发商自己的能力总是有限的。
资金、管理、技术、购买力等都会影响房地产市场的目标定位.开发房地产前,必须要有一个清晰的认识:高、中、低三个档次的市场,不是你一个开发商能够全部通吃下来的。
即使是同一档次的目标市场也会因为消费者的不同需求和偏好而产生差别化和个性化需求的目标市场。
１、从房地产主题上来定位的话，我们可以把房地产的市场目标分为健康住宅、创新住宅、生态住宅、家园住宅、花园住宅、智能住宅、体育住宅、文化住宅、历史住宅等等。
(1)健康住宅主题定位人们在物质生活比较富足的情况下，就会有一种追求健康的生活方式和优质的工作环境的心理动机。
开发以健康为主题定位的房地产，旨在激发人们内心对高品味生活的追求欲望，倡导一种全新的生活方式和人文体验。
有关专家将“健康住宅”定义为:在符合住宅基本要求的基础上,突出健康要素,以人类的居住应是健康的、可持续发展的为理念,满足居住者生理、心理和社会多层次的需求，为居住者营造一处健康、安全、舒适和环保的高品质住宅和社区。
也就是说，健康住宅应该是能使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好的状态的住宅.可以满足宅内和住区的居住环境两方面的要求。
不仅可以包括与居住相关联的物理量值，诸如温度、湿度、通风换气、噪音、光和空气质量等，而且还包括主观性的心理因素值：平面空间布置，私密保护、视野景观,感官色彩、材料选择等。
上海环球都会广场设计单位
上海环球都会广场设计单位
摘要：
1.上海环球都会广场设计单位简介
2.设计单位所获奖项
3.设计单位的代表作品
4.设计单位的设计理念与风格
5.设计单位在行业中的地位和影响力
正文：
上海环球都会广场设计单位是我国知名的建筑设计公司，拥有丰富的设计经验和优秀的专业团队。
该公司凭借其卓越的设计能力和创新精神，多次获得国内外建筑设计领域的奖项，展示了我国建筑设计的实力。
设计单位的代表作品包括商业综合体、高档住宅、文化设施等多种类型的建筑。
其中，上海环球都会广场是该设计单位的一大杰作。
这个项目位于上海市中心，是一个集商业、办公、酒店、娱乐等多种功能于一体的综合体，为上海市的经济发展和城市更新做出了重要贡献。
设计单位的设计理念是以人为本，关注环境与可持续发展。
他们采用现代简约的设计风格，注重建筑空间的舒适性和实用性，力求创造出与自然和谐共生的城市环境。
上海环球都会广场设计单位在行业中的地位和影响力不断提高，成为我国建筑设计领域的一面旗帜。
世联2024年珠海优特广场项目整体定位与产品优化建议报告
尊敬的领导：根据您的要求，我对世联2024年珠海优特广场项目的整体定位与产品优化进行了调研和分析，并撰写了本报告，具体如下：一、项目整体定位：珠海优特广场项目的定位应以现代商业综合体为主，覆盖商业、娱乐、文化等多个领域，打造成为珠海地区的购物、休闲、娱乐的一站式中心。
通过与国内外知名品牌的合作，吸引消费者，提供全方位的购物和休闲体验。
二、产品优化建议：1.商业租户选择：选择租户时，应充分考虑其品牌知名度、产品质量和市场影响力。
与国内外知名品牌合作，引入热门潮流品牌和高品质的大型超市等，提高广场的整体形象和吸引力。
2.商业配套设施：提供良好的商业配套设施，如大型停车场、餐饮服务、儿童游乐区等，满足不同需求的消费者。
引入国际知名酒店作为商务会议和展览的场所，增加商业价值和地域影响。
3.活动策划：定期举办各类活动，如特色展览、品牌发布会、主题派对等，吸引消费者，增加人流量。
结合节假日、商业促销和营销活动，提供优惠购物和增值服务，提升消费者的购买欲望。
4.空间设计：优化商场的空间布局和设计，通过合理的商铺分布、显眼的导航指示和宽敞的过道，提供便利的购物体验。
充分利用广场的室内外场地，设计休闲区、花园和户外广场，为消费者创造宜人的环境。
5.引入互联网技术：通过引入互联网技术，为消费者提供在线购物、电子支付、电子优惠券等服务，方便消费者的购物体验。
建立与周边企业和社区的合作平台，分享资源和客流，扩大影响力和市场份额。
三、结论：通过以上的产品优化建议，世联2024年珠海优特广场项目将能够完善自身的定位，并提高竞争力。
在未来的发展中，还需密切关注市场需求的变化和消费者的反馈，及时对产品和服务进行调整和优化，以适应市场的需求，提供更好的消费体验。
希望以上建议能对珠海优特广场项目的整体定位和产品优化有所帮助。
如有需要，我愿意进一步提供相关数据和分析。
感谢您的支持。
此致。
世联无锡坊前项目整体定位和整体发展战略报告280PPT30M
告-280PPT-30M
2020/11/1
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
目录
▷第一部分
整体定位与发展战略(12.3上海汇报) ……………………………P3~P210
▷第二部分
终稿汇报补充研究(12.23深圳汇报)………………………P211~P262
2003年全区完成社会消费品零售总额近40亿元 ；
锡山区总面积455平方公里，辖一个国家级经济开 发区、8个镇。全区共有117个行政村和34个社区居 委会，区内有常住人口43万，暂住人口15万。
以上数据来自锡山区官方网站
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
日渐成熟的高新技术产业带动了新区城 市经济的高速发展
▷第三部分
关于日本人公寓和社区学校的补充研究（12.29）………P263~P280
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
我们的一切研究都必须以现实条件为基 础，以客户的目标为导向
客户的目标
❖通过本项目的开发在2年内实现100万/亩取地成本的 回收 ❖首期启动后实现利润价值最大化
住宅定位 •核心竞争力 •物业类型、功能配比
项目定位
容积率测定
商业定位研究 •社区商业 •对外经营性商业
启动区策略
经济测算
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
项目解析
世联无锡坊前项目整体定位和整体发 展战略报告280PPT30M
项目所在的苏锡常都市圈紧临大上海核心区， 在长三角经济圈中处在中心位置
历史——1992年经国务院批准设立无锡国家高新技术产业开发区，1995年在无 锡高新区和无锡新加坡工业园快速发展的基础上设立无锡新区；
上海康城项目概况
上海康城占地面积:1278538平方米建筑面积:2800000平方米竣工时间:2004-12-15物业管理附加信息:2楼以下1.1元/平方米/月；二楼以上1.5/平方/月开发商:上海闵行协和房地产经营有限公司投资商:上海闵行协和房地产经营有限公司工程进度:结构封顶(2011-09-22)户数:总户数12500户当期户数12500户上海康城位于闵行莘庄板块，总建筑面积2800000平方米。
推出的小区四期房源共2000余套，2006年5月16日首次推出其中的500多套，2007年底竣工。
小区自备巴士至地铁莘庄站。
主力房型为101-126平米的2/2/2、114-134平米的3/2/2。
周边有康城试验学校、巴比伦商业广场等配套设施。
上海康城社区巨大，拥有较大的空间及占地规划集中景观。
水景和大型绿地是上海康城景观设计的特色之一。
主入口左右两边是大型水景与绿地相结合，这种景观配合与一期和二期景观相一致，一期主要以绿化景观为主，二期以独特的水景码头融入整个社区，这一设计在上海其他楼盘中不太多见，比较新奇。
上海康城一期、二期与三期，整个占地曾现“品”字型结构，二期位于北面，一期与三期并排在南面，虽然三期并没有明显的隔断，是一个整体，但从建筑的外立面与小区整体规划，很容易区分各期的不同，一期以小高层、多层为主，粉红带白的立面色调，一期内部多以集中绿地为主，基本没有水景规划，楼盘栋距相比二期与三期要稍窄一些。
康城二期由高层组成，楼与楼之间栋距较宽，最宽处可达70多米，但楼层高，整体远观效果并未体现所谓低溶剂率的规划整体效果，二期带有大面积的水景规划，湖泊码头替代传统的底楼花园，房顶采用蓝色色调，由于周边高层建筑缺乏，二期显得特别显眼，驾车在沪杭高速远远即可看见。
三期以小高层为主，外立面呈现棕黄色，小区景观结合绿化与引入的水景相结合，相比前两期只注重一个方面的景观布局设计更为合理。
入住时间：2006年12月(三期),2008年春节后(四期)，2009年3月小区内部配套:康城试验学校（与上海师范大学合办）、华康医院（与华山医院合办）、会所（内有原力健健身俱乐部已营业）、多个餐厅、美容美发、音像制品商店等。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
► 价值标杆的启动策略：依托最好的资源，展示部分高端产品，带动 主流的中高端产品回现，高中端产品联动推售。
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
► 成都－翡翠城
1. 背景：
2.
城市二环线附近，区域不成熟
3.
区域有良好规划前景
4.
项目周边自然环境优越
机 会：紧邻外环，距城市中心车行距离在20分钟，远期将有地铁六号线经过项目， 但目前没有公交线路至此
战略
造城－立足于全市，主 动城市化，开放的社区 规划，配套资源共享， 建立与城市联系，利用 城市机理克服新区的客 户支撑不足的问题。
标志性的景观大道 城市符号－红绿灯、斑马线、市政配套 与城市相连的路网 地标性建筑物 现代、国际化的风格，天际线打造
项目所在区域位于成都西北角，
城市三环外，临近高新西区。西 区在成都传统居住观念中是上风
高新西区
上水的地方。
地块北面的羊市街西延线是城市 主要交通干道之一，与成灌高速 公路相通，可直接到达都江堰风 景区。
西延线，往城 灌高速
三环
羊犀立交 市中心
学习改变命运,知 识创造未来
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
世联上海浦东新区大盘项目城市化规划设计与发展战略
学习改变命运,知 识创造未来
► 深圳－波托菲诺－第一居所为主的豪宅大盘
1. 背景：华侨城片区的打造已经成功，波托菲诺定位于华侨城 豪宅项目
2. 问题：在华侨城区域内不属于资源支撑项目定位。销 售速度较慢，价格无法达到预期，超越周边。
世联上海浦东新区大盘 项目城市化规划设计与
购物中心各阶段前期介入工作内容
购物中心各阶段前期介入工作内容引言购物中心是一个集购物、娱乐、餐饮等多功能于一体的综合性商业场所。
购物中心的运作离不开前期介入工作的策划和准备。
本文将详细介绍购物中心各阶段的前期介入工作内容，包括项目规划、市场调研、选址、设计和投资预算等。
1. 项目规划项目规划是购物中心前期介入工作的重要一环。
购物中心的规划需要考虑以下几个方面：•项目定位：确定购物中心的定位，如高端、中档、民生等，以满足目标消费群体的需求。
•规模和布局：确定购物中心的总建筑面积、楼层数、商铺数量和布局方案，以最大化商业价值和用户体验。
•功能设置：确定购物中心内的功能区划，如零售区、娱乐区、餐饮区等，以满足不同消费者的需求。
•建筑风格：确定购物中心的建筑风格和外观设计，以与周边环境相协调并吸引消费者。
2. 市场调研市场调研是购物中心前期介入工作的重要环节。
通过市场调研可以了解目标消费群体的需求、竞争对手的情况和市场趋势，为购物中心的运营提供参考。
市场调研的内容包括以下几个方面：•目标消费群体：了解目标消费群体的年龄、性别、职业、消费能力等特征，以确定购物中心的定位和经营策略。
•竞争对手分析：调查周边地区已有的购物中心或商业街的情况，包括商铺租金、品牌定位、客流量等，以评估竞争压力和差异化竞争的机会。
•市场趋势：了解消费者的购物习惯、消费偏好和消费趋势，以预测未来市场发展的方向，并为购物中心的定位和运营策略提供参考。
3. 选址选址是购物中心前期介入工作的关键环节。
选址的合理与否直接影响购物中心的商业价值和运营成功。
在选址过程中需要考虑以下几个因素：•人口密度：选择人口密集的地段，以保证足够的客流量和潜在消费群体。
•交通便利性：选址考虑交通便利性，如附近是否有公交站、地铁站以及车流量等。
•竞争压力：评估周边竞争对手的数量和竞争程度，尽量选择竞争相对较小的地段。
•周边配套设施：考虑周边的商业、教育、医疗等配套设施，以满足消费者多方面的需求。
房地产商业综合体项目开发经典案例
房地产商业综合体项目开发经典案例近年来，随着城市化的快速进程以及人们对综合性、适宜生活环境的需求不断增加，房地产商业综合体项目的发展成为了一种趋势。
这种项目整合了住宅、商业、办公、文化娱乐等多种功能，为人们提供了一个方便、便捷、舒适的生活空间。
本文将从国内外的成功案例出发，介绍几个经典的房地产商业综合体项目，以期能够为未来的开发提供一些启示。
案例一：深圳华润置地·万象天地深圳华润置地·万象天地，作为深圳市中心区域最知名的商业综合体项目之一，融合了购物中心、五星级酒店、写字楼以及住宅等多种功能。
该项目着眼于打造一个集时尚、购物、餐饮、休闲娱乐等于一体的城市中心生活空间，注重引进国际一流品牌和优质商户，为消费者提供全方位的服务。
同时，华润置地·万象天地注重建筑风格的融合，将现代与传统相结合，形成了独特的建筑风貌。
案例二：上海金茂君悦广场上海金茂君悦广场是由中国金茂集团开发的一座商业综合体项目。
该项目位于上海浦东金融中心，主要由高档办公楼、五星级酒店、购物中心和写字楼组成。
君悦广场致力于打造成为一个集奢华购物、高端办公、精品酒店等多种功能于一体的城市综合体。
项目建筑风格独特，拥有标志性的外立面设计和独特的空中花园，成为了上海城市天际线中的一颗璀璨明珠。
案例三：伦敦坎伯维尔商业综合体伦敦坎伯维尔商业综合体位于英国伦敦市中心，是一个颇具代表性的商业综合体项目。
项目以其优美的建筑风格和丰富的商业资源吸引了众多游客和购物者。
该商业综合体包括大型购物中心、文化娱乐设施、酒店以及住宅等功能，使得人们可以在一个区域内享受到购物、娱乐、居住等全方位的服务。
坎伯维尔商业综合体的成功得益于其独特的定位和服务理念，为人们提供了一个现代化、便捷的生活空间。
总结通过以上案例的介绍，可以看出房地产商业综合体项目在满足人们需求的同时，也注重于建筑的风格和区域的定位。
一个成功的商业综合体项目需要考虑到人们的生活方式、消费习惯以及文化特点，从而打造出一个符合当地需求、具有独特魅力的综合性商业项目。
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良好
约3,5000㎡ 服装、日用品、食品、家电、休闲运动类
良好
约25,000㎡
1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、 药店；3F日用品、鞋类、服饰、五金、床上用品、办公用品、化妆品
良好
约25,000㎡ 1F停车场.商业街.KFC 2F食品(含生鲜) 3F电器、服饰. 百货、
特征二:就近消费.区域性消费原则，在闵行区域到消费地点不超过半小时车程
由于闵行道路系统错综复杂，消费区域随着道路阻隔而自然形成，如今春申、莘庄、 七宝、古美均形成各资的商业卖场集中区域，辐射范围也限于各区域内。
特征三:大卖场消费比较频繁,对商场的要求不高，满足基本的日常用品采购需求。
由于日常消费在附近卖场解决，因此去卖场的频度较为频繁，平均一周1-2次。 主要选择位置近、种类多、价格实惠的卖场消费。
20
区域商业
莘庄建设三级商业网路,本项目属于社区商 业体系
➢中心商业区： 1.莘庄老镇中心商业区 主要项目：莘松路、沪闵路 “十字 型”路口新建的块状 集聚型“综合 商业商务”。 规划面积：１０万平方米。
2.上海莘城中心商业区
社区商业 商贸走廊
主要项目：“仲盛商业中心”和 地
铁莘庄站站厅商业。“仲盛商业中
欧风丽景 绿洲香岛 浅水湾
十二橡树庄园 丽水馨庭
绿洲比华利
同润加州 云间水庄
晶苑四季御庭
万科白马 达安圣芭芭花园
8
第二部分
二、风险和机会
宏观市场分析 闵行商业分析 区域商业分析 项目本体分析
9
宏观市场
按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和
2005年上海人均商业地产 面积超过1平方米，接近欧 洲发达国家1.2平方米的平 均水平。
良好
春申区域 4家 约25,000㎡ 1F食品.日用品2F服饰.家电.百货3F傲运会“运动品牌.停车场.美食
约1,200㎡ 食品、日用品
一般 一般
约4，500㎡ 1F水果.蔬菜.生鲜.食品2F床上用品.日用品.服装
一般
数据来源：市场调查 14
闵行商圈
南方商城是整个闵行区域的购物中心
南方购物中心在的布局上以 家乐福超市、友谊百货、好 美家建材超市三家龙头店为 主力店，满足了工薪阶层、 居民日常消费、家庭装潢的 需要。一百二十余家品牌特 色专卖店，涵盖了服装、小 百货、通讯器材、家具、体 育用品、电脑等多个方面。 休闲娱乐包括：中、西餐饮、 咖啡馆、茶室、电影城、游 乐城、健身中心。药店、邮 局、银行、旅行社、书城、 美容美发等等一系列社区服 务项目，坚持“以社区服务 为导向，集购物、休闲、娱 乐为一体”的经营定位，， 已成为闵行地区人气最旺的 购物中心。
谨呈：协和集团
上海康城前广场商业项目 商业定位报告（中稿）
版权声明：
本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面 许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
2006-9-14
项目研究工作阶段划分
2006/8/22
乐购（七莘店） 二层 中档
龙城购物中心 三层 中高
易初莲花(吴中路) 三层 中档
麦德龙（虹梅店） 一层 中档
易初莲花(七莘路) 三层 中档
大润发（银都路） 三层 中档 易买得（银都路） 三层 中档 家得利（春申路） 一层 中档 农工商(银都路) 二层 中档
约3,000 ㎡ 食品.日用品 8.26开业
大型室内滑雪运动休闲中心等新兴商 业服务业业态，成为体现区内城市形 象和功能、第三产业特色、多业态多 功能集聚、条状块状相结合的“闵行 大道”。
《上海市闵行区莘庄地区商业发展规划纲要》------未来8年上海莘庄商业配套设施,将发生根本性的改变和提高，莘庄地区 商业将依托闵行区行政中心所在地、道路交通网络、人口大量导入等优 势，形成一个“镇中心商业区——社区商业体系——现代商贸走廊”的 三级商业发展网络，使之成为上海新兴地区商业中心之一。
打造集团商业街地产品牌，为集团商业品
市作准备。
牌上市作准备。
4
世联对目标的理解
短期内实现利润最大化 促进协和商业地产的市值影响力
指标最大化
利润最大化
5
项目区位
➢项目紧邻莘松路，唯 一一条进入道路，双向 二车道；
项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属 于莘闵板块居住区级商业中心
地铁1号线莘庄站
➢项目西南北各约500米 分别相邻板块内两大商 业（巴比伦、乐购）。
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
世纪联华
家得利 九百家居
大润发 易买德
乐购
农工商 百安居
爱好广场
家得利
17
人口消费特征
每月在闵行卖场消费总额为500-800元。
超市、商场和百货公司是闵行居民日常最常消费的场所 闵行区居民在商场/百货公司的每月花费总额约为500-800元。 购物地点的时间基本在30分钟以内
大润发 易买德
乐购
农工商 百安居
好爱广场
家得利
13
闵行商圈
位置和经营档次是决定闵行日用卖场经营 好坏的关键
商场名称
规模 档次
面积
业态
经营状况
农工商（新闵店) 一层 中档
乐购（莘庄店） 二层 中档
世纪联华(莘庄店) 三层 中档
华联吉买盛(莘庄) 三层 中低
农工商（中春路） 二层 中档
河畔百货
四层 中高
上海康城前广场市场调查报告
上海康城前广场初期沟通
上海康城前广场商业项目定位中稿
2
报告思路
一、目标设定 二、风险和机会 三、出路
3
协和集团——目标
把未用的指标全部用足， 实现指标最大化。进而
全部出售现实利润最大 地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出；
化。
以主题商业街的形式启 动，为集团商业品牌上
一帮
约10,000 ㎡ B1地下停车场1F 餐饮.化装品. 星巴克 必胜客2F-4F品牌服装
良好
约28,000 ㎡ 1F餐饮、服装、食品、生鲜 2F家电.床上用品.日用品.服装.大时代
一帮
约30,000 ㎡ 1F KFC.屈氏士服饰.餐饮.眼镜2F家乐福 3F品牌店 即将进驻巴黎春天 一般
七宝.虹美区域 5家 1F家电、餐饮、专卖店、眼镜店、茶具、手机专卖；2F食品含生鲜、
心”：总建筑面积约２８万平方米
➢社区商业:
南为华联吉买盛区域、西为农工商区 域、西北为莘庄乐购区域、中为世纪
上海莘城商业中心
联华区域、东北为华润万佳区域。
➢现代商贸走廊:
七莘路沿线（莘庄段至七宝段）街 区两侧相关地块集聚现代大型专业
莘庄老镇商业中心
店、大型综合超市、文化休闲中心、
图书文化用品中心、小型商业休闲街、
数据来源《上海商业统计年鉴》 11
闵行商圈
莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。
便捷的交通和大量居住人 口聚集是闵行商圈形成的 关键支撑因数。
莘庄：分为行政中心和居 住区.目前行政区的消费形 式属于过路性消费，档次 较低；依托春申版快大型 居住区（春申景城、万科 假日风景、上海春城）， 属于片区日常消费，档次 中档。
第一阶段 市场调研
2006/9/1
第一阶段 思路形成
研 项目地块查勘 究 区域宏观经济背景研究 内 区域商业环境研究 容 城市商业发展规划研究
市场调研
项目属性研判与界定 问题结构化分析 区域环境分析 市场容量预测 项目定位导出
2005/9/15
2006/9/21
第一阶段 项目整体定位与发展战略
成 果
数据来源《上海商业统计年鉴》 10
宏观市场
传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长 迅速。
连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中 发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。
传统三个市中心区仍然是主要的商 业区域，但随着周边区域商业中心 的兴起和发展，市中心的人口不断 往外迁移，郊区的商业面临巨大的 发展机会。
新开卖场七家：易初莲花 七宝店、浦江店、乐购莘 松店、家乐福七宝店、好 又多虹桥店、易卖得梅陇 店。2006上半年零售总额 3.86亿元，对区域零售额 增长的贡献率为3.6%。
易初莲花
石头.剪刀.布 龙城购物中心
乐购 易初莲花
麦德龙
锦江乐园
热带风暴
南方商城/家乐福
农工商
乐购 华联吉买盛
世纪联华
家得利 九百家居
已建 绿地
高压线， 地上不能 上盖建筑
已建
莘
松
路
7
项目资源
项目资源：所处大型住宅区和别墅区，为 未来商业发展提供多条通路的可能
莘闵板块的发展已经有5年 的时间。目前周边的公寓 项目有两个，别墅项目约 为10个。
区域人口： 康城居民入住后约为3.77 万人 。周边别墅区居民约 为4-5万人。
龙祥公寓
本项目
生 春九路
巴比伦
500m 乐购
莘 500m 松 项目
路
场东 路
6
项目技术指标
容积率超过4，建筑形式必须向高向密发 展。
➢规划用地面积：72， 418平方米，实际用地面 积约为43，838平方米。 ➢地上总建筑面积166， 481平方米，需要建设小 区公建配套0.8万平方米， 实际新建商业面积约为 14万平方米，单身公寓 10，800平方米。 ➢地下建筑面积55，681 平方米，已建地下室1， 453平方米，新建地下室 54，228平方米。
摘自《闵行商业市场调查报告》