综合体地块投资分析报告

第三章 区域市场分析
土地出让分析 — 办公项目
2007年至今，除2008年及2011年外，其他各年份均有办公性质用地出让，主要集中分布 在集美新城和杏林湾片区， 今年以来集美区唯一出让的一宗地块为位于集美新城的办公、 商业地块， 办公性质的建筑面积为9.62万平方米。
第三章 区域市场分析
二级市场分析 — 区域住宅整体市场分析
地铁智能时代 新都市生活
报告目录
1 PART
地块条件分析
地块区位分析 规划出让条件 地块四至分析 地块现状分析
地块区位分析
本项目位于厦门北站岩兴路与岩通路 交叉口东北侧。
第一章 地块条件分析
规划出让条件
第一章 地块条件分析
规划出让条件
第一章 地块条件分析
2013JP02 2013JP03
地块四至分析
第一章 地块条件分析
新城际广场 长途车站
拟出让 地块
厦门北站站台
村民自建房
第一章 地块条件分析
地块现状分析
目前场地已基本平整，项目周边的岩通路、岩兴路已建设完成。
2 PART
地块价值分析
区域规划分析 地块资源价值 SWOT价值分析 地块综合价值
区域规划分析 复合形态的城市门户及创意生活城
地块所处厦门北站片区，以厦门北站 为核心，打造集美区商贸讯息交流重 镇以及生活、就业、出行平衡的新城 区，是“交通、商务、居住”复合形 态的城市门户及创意生活城。
新站TBD项目，最近一次开盘销售均价为12000元/㎡（毛坯)
第三章 区域市场分析
区域竞品项目 — 重点楼盘分析
都市综合体，目前销售均价为15000元/㎡（精装）
区域市场发展趋势分析
第三章 区域市场分析
供求分析：近年来集美区商品住宅供应较小， 2013年到目前为止只出让一宗商业、办公用 地。
价格总结：目前靠近地块的在售项目住宅销售均价集中在12000-15000元/平方米，目前 价格趋于平稳。
3 PART
区域市场分析
土地市场分析 商品住宅市场分析 区域市场发展趋势
第三章 区域市场分析
土地出让分析 — 商住项目
2007年至今，集美区共计出让商住用地40宗，其中2010年出让11宗。近三年来,商住用地 供应逐步减少， 2013年到目前为止甚至未有一宗商住用地出让，市场呈现“供不应求”态 势，开发商对于商住用地的竞价较为激烈。
北站片区规划特点：通过完善配套， 从产业、商贸等方面保障丰富的人流 和客源，拉动片区成长。
以交通枢纽为中心；
交通枢纽与商贸中心结合；
汽车、中药、IT等产业基础保障区域 长期繁荣；
第二章 地块价值分析
后溪生活片区
中国智造 片区
中药城 片区
交通保障设施
汽车城片区
站北生活片区
拟出让地块 西城生活片区
北广场片区 南广场片区
岩通路
地块资源价值 — 配套
厦门北站以高标准建设，具有较强的景观 性；站前南广场（时代广场）是集休闲、购物 为一体的大型市民广场已经建成。
地块周边教育、医疗等设施正在逐步完善 中，短期内将依托后溪镇配套设施和集美区的 原有相关设施。
厦门邮件处理中心已落成，片区首个商品 房项目中骏四季阳光及汽车物流中心已建成， 迅速聚集人气，为本案提供潜在的客流保障。
4 Ｏ机会
ＳＷＯＴ
第二章 地块价值分析
Ｗ劣势 2 ◆周边配套尚在建设中，居住条 件未成熟； ◆过于接近交通要道，有一定 的粉尘和噪音污染
北站片区各规划建设进程直接影响客户对该片区的认可度 Ｔ威胁 3
第二章 地块价值分析
地块综合价值
项目处于厦门新站片区，拥有优良的交通和区位优势，生活配套也在逐步完善 中；地块所属区域成熟度在快速提升中，区域内有厦门西客站,BRT公交总站，未来随 地铁1号线开通可快速进岛，随厦深铁路开通，将拥有更加便百度文库的城际交通，项目将 拥有较好的增值前景。
产品分析：片区内80-90㎡两房和90-110㎡小三房最为畅销，小面积低总价房源受区域刚需支 撑。
市场走势：随近年来区域商住用地供应量较小及区域交通环境的逐步完善，未来区域商品房 升值潜力看好，价格则保持稳步上涨势头。
4 PART
地块定位分析
第二章 地块价值分析
地块资源价值 — 交通
地块位于厦门北站主站房北侧，毗邻杏林建设2010JP06地块与港务2010JY03地块，西侧临近圣果 路，北侧临近圣岩路。与主站房仅咫尺之遥，属于北站片区的核心地带。厦门北站是厦深高铁、福厦高 铁的重要节点，已逐步成为厦门市最重要的陆路交通门户。地块东面规划为轨道一号线，15分钟直通岛 内。区域未来将形成长途汽车、高铁、地铁、快速公交组成的立体交通系统。
本案
区域竞品项目 — 片区已出让地块信息
第三章 区域市场分析
第三章 区域市场分析
区域竞品项目 — 产品特征分析 目前集美区在售项目，多以80-90㎡两房和90-110㎡三房为主，销售价格在12000-15000元/㎡， 已批售产品的去化率均较高。
第三章 区域市场分析
区域竞品项目 — 重点楼盘分析
中骏四季阳光会所主入口透视效果图 厦门北站主站房及时代广场现状图
第二章 地块价值分析
中骏·四季阳光
地块SWOT分析
◆城市经济不断发展，置业 刚性需求增加； ◆岛内外一体化建设先行区 ◆北站片区建设推进，衍生 新的居住、投资需求，而岛 内可供开发土地日趋减少；
1 Ｓ优势
◆紧邻厦门北站核心区，周 边将集聚大量人流； ◆地形方正平整，利于规划 施工； ◆区域发展前景良好,地价 较为合理,升值空间大
近年来，集美区住宅市场表现火热，呈现逐年上涨势头。 2011年，均价突破9000元/平方米， 随着杏林湾片区大量新盘入市，成交放量，价格高企。 2013年比2012年价格上涨了27.6% 。
第三章 区域市场分析
二级市场分析 — 区域项目分布图
目前集美区在售项目29个，待售项目5个，目前区域房源供应较充足，主要供应集中在杏林湾 和环东海域两个区域。
第二章 地块价值分析
北站片区总体规划结构为“一心，两轴，三片，一环，七节点”
一心：主站房为交通枢纽中心；两轴：南北商务功能景观轴;东西铁路生态防护绿湖景观轴； 三片：核心 商贸服务片区，居住、商贸混合片区，居住片区；一环：片区步行休闲环道；七节点：商贸大街、站点 综合开发、商务办公、商品贸易及展示、商业街、商业中心和街道服务；