房屋维修及管理分解

四、房屋维修行政管理 （一）房屋维修的一般责任：所有人承担 1.保修期内：由施工单位和建设单位负责 2.保修期满后
–（1）共用部分、共用设备：专项维修基金，全体业主承 担 –（2）自用部分、自用设备：业主自行负责
（二）租赁私房的维修责任：依约承担 （三）人为损毁房屋的维修责任：行为人承担 （四）对于那些不及时维修或因他人阻碍，可能导致 房屋发生危险的，房管部门有权采取排险解危强制 措施，费用由当事人承担。
• 二、房屋维修管理的概念 • 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的 管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。 • 管理主体：物业管理公司 • 实施主体：专业房屋维修公司 • 目的与任务：
– ①保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 – ②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 – ③保障使用者的安全、改善住用条件
–4.返工性维修是指因房屋的设计缺陷、施工质量不好或 管理失当造成的再次维修，其维修费用由责任人承担。 –5.救灾性维修是指修复因自然灾害造成损坏的房屋及其 构件的维修活动，对于重大天灾，维修费用由政府有关 部门拨专款解决，对于人为失火造成的灾害，责任者需 担负全部或部分费用。
二、房屋维修标准 • 《房屋修缮范围和标准》 • 维修标准是按不同的结构、装修、设备条件，将房 屋分为“一等”和“二等以下”两类分别制订的。 • 一等房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构和砖木结 构中的一等房屋； • 二等以下房屋：指钢筋混凝土结构、混合结构中的 二等房屋和砖木结构中的二、三等房屋，以及简易 结构房屋。
• （三）房屋维修管理内容
– – – – – ①房屋安全与质量管理 ②房屋维修的技术管理 ③房屋维修的施工管理 ④房屋维修行政管理 ⑤房屋维修的费用管理
第二节 房屋维修管理的内容
一、房屋安全与质量管理 二、房屋维修的技术管理 三、房屋维修的施工管理 四、房屋维修行政管理 五、房屋维修的费用管理
一、房屋安全与质量管理 （一）房屋安全检查 （二）房屋完损等级评定 （三）危房鉴定及排险
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（一）房屋维修管理的原则 1.经济、合理、安全、实用的原则 2.预防为主，管、修相结合的原则 3.区别对待的原则 （1）新建房屋：做好日常养护 （2）旧有房屋：保留、改建和拆建 4.有偿服务的原则
• （二）房屋维修管理的意义 1. 利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全 性能，改善住用条件与质量。 2. 利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋 保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带 来直接的经济效益。 3. 利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促 进城市经济发展。 4. 利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良 好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基 础。 5. 搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。
第三节 房屋维修工程
一、房屋维修工程的分类 二、房屋维修标准 三、房屋维修工程的技术经济指标
第三节 房屋维修工程
• 一、房屋维修工程的分类 • （一）按房屋的完损程度和工程性质划分
–小修（维护）工程 –中修工程 –大修工程 –翻修（更新改造）工程 –综合维修工程
1.小修工程 • 亦称零修工程或养护工程，是指物业管理企业为 确保房屋正常使用，保持房屋原来的完损等级而 对房屋使用中正常的小损坏进行及时修复的预防 性养护工程。 • 费用：综合平均费用占房屋现时总造价的1%以下 • 特点：项目简单、零星分散、量大面广、时间紧 迫、持续反复性强、服务性强。 • 适用对象：完好、基本完好房。
（三）按经营管理的性质划分
–1.恢复性维修是指修复因自然损耗造成损坏的房屋及其构件 的维修活动，它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障 居住安全和正常使用。 –2.赔偿性维修是指修复因用户私自拆改、增加房屋荷载、改 变使用性质、违约使用以及过失造成损坏的房屋及其构件的 维修活动，其维修费用应由责任人承担。 –3.补偿性维修是指在房屋移交时，通过对该房屋的质量、完 损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部 位，而对房屋进行的一次性的维修工作，其费用由移交人与 接受人通过协商解决。
• 因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在 对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础 上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原 来状态或使用功能的活动。 • 所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过 竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报 废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的 原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的 或社会其他方面的。
三、房屋维修的施工管理 • 房屋维修施工管理就是指按照一定施工程序、施工质 量标准和技术经济要求，运用科学的方法对房屋维修 施工过程中的各项工作进行有效的科学的管理。 1.专业外包型房屋维修的施工管理工作包括：
–（1）做好维修工程的招标 –（2）维修工程的设计和技术交底 –（3）承包合同签订 –（4）施工质量监管、工程竣工验收 –（5）价款的结算 –（6）维修技术资料的整理、建档等
房屋维修及养护
第一节、房屋维修管理概述
• 一、房屋维修的概述 • （一）房屋维修的定义 • 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养 护和维修 • 广义的房屋维修：养护、维修、改建。 • 具体地说，房屋维修包括：
– – – – 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作
整幢危险房的建筑面积 危房率＝ 100％ 总房屋建筑面积
二、房屋维修的技术管理 • 房屋维修的技术管理：指对房屋维修工程中的各 个技术环节，按国家的技术标准进行科学管理。 • 三个基本环节： 1．科学地制定房屋维修的设计、施工方案，确定经 济合理的修缮费用标准； 2．监督、保证房屋维修施工过程符合技术规程要求， 确保施工质量与安全生产； 3．建立房屋的技术档案，贯彻技术责任制，打下好 的技术管理基础。
2.中修工程 • 是指房屋少量主体构件已损坏或不符合建筑结构 的要求，需要牵动或拆换进行局部维修以保持房 屋原来的规模和结构的工程。 • 费用：一次维修费用是该房屋同类结构新建造价 的20%以下 • 特点：工地比较集中，项目较小，工程量较大， 工程的计划性、周期性强 • 适用对象：一般损坏房屋 • 维修要求：修后70%以上房屋要符合基本完好或 完好房标准的要求。
4.翻修工程（更新改造工程） • 是指原来的房屋需要全部拆除，另行设计，重新 建造或利用少数主体构件在原地或移动后进行更 新改造的工程。 • 特点：规模大、投资大、工期长。 • 费用：应低于同类结构房屋的新建造价。 • 要求：翻修后必须达到完好房的标准。 • 适用对象：危险房
5.综合维修工程 • 指成片多幢或面积较大的单幢楼房，大部分严重损坏 而进行有计划的代表大会成片维修和为改变片（幢） 房屋面貌而进行的维修工程，也就是大修、中修、小 修一次性应修尽修（全项目修理）的工程。 • 费用：应是该片房屋同类结构新建造价的20%以上 • 特点：规模较大、项目齐全、工期长、花费大 • 要求：综合维修后的房屋应达到基本完好或完好房的 标准。
（二）按房屋结构性质划分 1.承重结构性维修是指为保证房屋结构安全、适用 和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋 结构构件进行检查、鉴定及修理。 2.非承重结构性维修是指为保障房屋的正常使用和 改善居住条件，对房屋的装修、设备等部分的更 新、修理和增设，其主要作用是恢复房屋的使用 功能，保护结构构件免遭破坏，延长房屋的使用 年限。
• 注：房屋损坏的经济指标
完好房屋建筑面积＋基本完好房屋建筑面积 房屋完好率＝ 100％ 总的房屋建筑面积
新增完好房屋建筑面积＋新增基本完好房屋建筑面积 100％ 总的房屋建筑面积
年房屋完好增长率＝Βιβλιοθήκη Baidu
年房屋完好下降率＝
原完好房屋和基本完好房屋下降为损坏房屋的建筑面积 100％ 总的房屋建筑面积
• （三）房屋损坏的原因 • 1.自然损坏
– – – – （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆 炸等突发性天灾人祸
• 2.人为原因
– （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 – （2）设计和施工质量的低劣 – （3）维修养护不善
第二节 房屋维修管理的内容
5.评定方法 • 首先，按部颁《房屋完损等级评定标准》的规定， 将房屋结构分为四类：
–1）钢筋混凝土结构； –2）混合结构； –3）砖木结构； –4）其他结构。
• 再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分 进行评定。 • 前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。
（三）危房鉴定及排险 （1）制定危房鉴定标准 • 三种情况：①整幢危房 ②局部危房 ③危险点 （2）建立危房鉴定机构，组织鉴定 （3）确定解危办法 • 4种办法：观察使用法 、处理使用法、停止使用 法 、 整体拆除法
• 2.房屋维修量大面广、零星分散
– 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星 分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场 地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。
• 3.房屋维修技术要求高
– 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对 于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术 和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采 用的维修标准也不同。
3.大修工程 • 是指无倒塌或只有局部倒塌危险的房屋，其主体 结构和公用生活设备（包括上、下水通风取暖等） 的大部分已严重损坏，虽不需全面拆除但必须对 它们进行牵动、拆换、改装、新装、以保证其基 本完好或完好的工程。 • 费用：同类结构新建房屋造价的25%以上。 • 特点：工程地点集中、项目齐全、工程量大、花 费大、具有整体性，一般与房屋的抗震加 固、 局部改善房屋居住使用条件相结合进行。 • 要求：大修后，房屋要达到基本完好房的标准 • 适用对象：严重损坏房
4.基本做法 （1）定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面 的逐幢完损等级的评定。 • 基本做法： –首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定 组织，培训评定人员等）； – 其次是实施查勘； –最后是统计汇总。 （2）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行 抽查。 • 常见几种情况： –根据气候特征抽查评定； –房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新 评定完损等级； –接管新建房屋后，要进行完损等级评定。
（二）房屋完损等级的评定 • 以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统 一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性 的完损等级评定。 1.任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、 养、修房依据 2.等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏 房、危险房 3.评定要素：房屋的结构、设备、装修 –房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、 屋面等； –房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装 修等； –房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设 备（消防、电梯、水泵、监视器等）等
第二节 房屋维修管理的内容
（一）房屋安全检查 • 目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐 患，采取抢修加固、排除险情的措施。 • 分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、 重点检查、普查 • 检查方法：
– 直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构 件验算
• （二）房屋维修的特点 • 1.房屋维修是一项经常性的工作
– 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、 设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境 和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是 不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。