房地产投资分析(第三版)教学配套课件刘秋雁第六章(完)
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第六章 房地产投资项目不确定性分析
房地产投资项目的不确定性概述 盈亏平衡分析 敏感性分析 小结
第一节 房地产投资项目的不确定性概述
一、房地产投资项目不确定性的含义
由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局 限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论， 有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计， 而有些数据甚至可能没什么用处；或者由于时间的关系，其 数据和结论发生了变化，这种现象就称为不确定性。
租售价格、土地费用、开发经营期、建安工程 费、融资成本、建筑面积、资本化率等因素是主要 的不确定性因素。进行投资分析时有必要对上述因 素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深 入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。
三、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
购买价格、权益投资比率、出租率、经营费用等 因素是置业投资项目的主要不确定性因素。
对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏 损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏 平衡点，在这一点上，开发企业的销售收入扣除经营税金 及附加与土地增值税后与总成本费用相等，既不亏损也不 盈利。
第二节 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈利与亏 损的分界点，这个分界点也有以下叫法：临界点、 收支平衡点、保本点、损益平衡点等。
设：Z表示税前利润；P表示单位售价；Q表示产（销）量；r 表
示销售税率；CV单位变动成本； CF表示固定成本。 在对房地产投资项目进行经济评价时，通常把单价、单位变动
成本、固定成本、销售税率视为稳定的常量，只有销量和税前 利润两个自由变量。给定销量时，可利用该方程式直接计算出 预期利润；给定目标利润时，可以直接计算出应达到的销售 量。当然为了分析的需要，也可以把销量当做常量，单价当做 变量进行分析，看给定单价时，预期利润为多少；给定预期利 润时，单价为多少。
房地产投资分析人员希望采取一些方法，对这些不确定现 象尽量提前预测一个变化的范围，然后说明，当上述数据在 这个范围内变化的时候，结论将会产生怎样的变化，以便给 投资者一个思考的空间和决策的余地。本章要解决的就是这 样一个问题。
第一节 房地产投资项目的不确定性概述
二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素
量），企业生产单一产品时为：
Hale Waihona Puke BaiduQo
CF P(1 r) CV
第二节 盈亏平衡分析
（2）当时，盈亏平衡点的销售收入（生产多种产品时）为：
So
Qo P
CF P(1 r) CV
P
（3）当时，盈亏平衡点的销售单价为：
Po
CV Q CF Q (1 r)
（4）当时，盈亏平衡点的生产能力利用率为：
Ql
Qo Qj
第一节 房地产投资项目的不确定性概述
四、房地产投资不确定性分析的作用 （一）不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投
资决策。 （二）不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能
力。 本书中，房地产投资项目的不确定性分析主要
包括盈亏平衡分析和敏感性分析。
第二节 盈亏平衡分析
一、盈亏平衡分析的含义
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下， 研究房地产投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关 系，并找出项目盈亏平衡点的一种技术经济分析方法。
（7）求税后利润时： Z [PQ(1 r) CV Q CF ](1 r)
（三）盈亏平衡点的计算（公式计算法）
我们知道，盈亏平衡点是开发项目利润为零时的点，在这
一点上，项目处于既不亏损也不盈利的状态。
所以，我们令公式(6.7)中的利润，此时可以求出盈亏平衡 点的各项数值。则：
（1）当z=0时，盈亏平衡点的销售量（也可以看成是开发
100%
第二节 盈亏平衡分析
（四）盈亏平衡分析中，预期利润一定时的各项数值 分析
盈亏平衡分析是分析利润为零时的各项数值。但在盈亏平衡 分析中，还有另一种分析—当预期利润一定时（而非利润为 零，比如利润为投资额的20%），所求取的各项数值。比如 当利润一定时，项目的最低租售价格、最低租售数量、最高 土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费 用比率等。
第二节 盈亏平衡分析
利用盈亏平衡分析的数学模型
Z PQ(1 r) CV Q CF
我们知道，它含有相互联系的6个变量，给定其中 5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变
形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。
第二节 盈亏平衡分析
（二）线性分析的基本计算公式
（1）求预期利润时:
Z PQ(1 r) CV Q CF
通过盈亏平衡分析，投资者可以判断投资项目对 市场需求变化的适应能力和抗风险能力。它特别适 用于先开发后出售的投资项目的经济评价。
盈亏平衡点越低，表明项目适应产品变化能力越 大，抗风险能力越强。
盈亏平衡点可以采用公式计算，也可利用图解方 法求取。
第二节 盈亏平衡分析
二、盈亏平衡分析的数学模型
Z PQ(1 r) CV Q CF
第二节 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析可分为线性分析和非线性分析。项 目评价中仅进行线性盈亏平衡分析。
三、线性分析
（一）线性分析的应用条件 1、开发量等于销售量（即房地产开发面积等于销售面积）， 当年开发的房地产当年全部销售出去； 2、开发量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是开发 量的线性函数； 3、开发量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线 性函数； 4、同时开发几种不同类型的房地产产品时，应按单一产品计 算；
(2)求销量时:
Q Z CF P(1 r) CV
(3)求单价时: P Z CV Q CF
Q(1 r)
(4)求销售收入时： S QP
Z CF P P(1 r) CV
（5）求单位变动成本时:
CV
PQ(1 r) CF Q
Z
第二节 盈亏平衡分析
（6）求固定成本时:
CF PQ(1 r) CV Q Z
第二节 盈亏平衡分析
（五）线性分析的应用
[例6—1]某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计 建成后，每平方米售价2 000元，总建筑面积2 500平方米， 销售税率5.53%，预计每平方米建筑面积的变动成本为1 000 元，假设开发期间的固定成本为120万元，试计算该开发项 目的预期利润。
房地产投资项目的不确定性概述 盈亏平衡分析 敏感性分析 小结
第一节 房地产投资项目的不确定性概述
一、房地产投资项目不确定性的含义
由于环境、条件及有关因素的变动和主观预测能力的局 限，所确定的基础数据、基本指标和项目的经济效益结论， 有时不符合评价者和决策者所作的某种确定的预测和估计， 而有些数据甚至可能没什么用处；或者由于时间的关系，其 数据和结论发生了变化，这种现象就称为不确定性。
租售价格、土地费用、开发经营期、建安工程 费、融资成本、建筑面积、资本化率等因素是主要 的不确定性因素。进行投资分析时有必要对上述因 素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深 入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。
三、房地产置业投资项目的主要不确定性因素
购买价格、权益投资比率、出租率、经营费用等 因素是置业投资项目的主要不确定性因素。
对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏 损之间一般至少有一个转折点，我们称这种转折点为盈亏 平衡点，在这一点上，开发企业的销售收入扣除经营税金 及附加与土地增值税后与总成本费用相等，既不亏损也不 盈利。
第二节 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈利与亏 损的分界点，这个分界点也有以下叫法：临界点、 收支平衡点、保本点、损益平衡点等。
设：Z表示税前利润；P表示单位售价；Q表示产（销）量；r 表
示销售税率；CV单位变动成本； CF表示固定成本。 在对房地产投资项目进行经济评价时，通常把单价、单位变动
成本、固定成本、销售税率视为稳定的常量，只有销量和税前 利润两个自由变量。给定销量时，可利用该方程式直接计算出 预期利润；给定目标利润时，可以直接计算出应达到的销售 量。当然为了分析的需要，也可以把销量当做常量，单价当做 变量进行分析，看给定单价时，预期利润为多少；给定预期利 润时，单价为多少。
房地产投资分析人员希望采取一些方法，对这些不确定现 象尽量提前预测一个变化的范围，然后说明，当上述数据在 这个范围内变化的时候，结论将会产生怎样的变化，以便给 投资者一个思考的空间和决策的余地。本章要解决的就是这 样一个问题。
第一节 房地产投资项目的不确定性概述
二、房地产开发投资项目的主要不确定性因素
量），企业生产单一产品时为：
Hale Waihona Puke BaiduQo
CF P(1 r) CV
第二节 盈亏平衡分析
（2）当时，盈亏平衡点的销售收入（生产多种产品时）为：
So
Qo P
CF P(1 r) CV
P
（3）当时，盈亏平衡点的销售单价为：
Po
CV Q CF Q (1 r)
（4）当时，盈亏平衡点的生产能力利用率为：
Ql
Qo Qj
第一节 房地产投资项目的不确定性概述
四、房地产投资不确定性分析的作用 （一）不确定性分析可以帮助投资者做出正确的投
资决策。 （二）不确定性分析可以预测投资项目的抗风险能
力。 本书中，房地产投资项目的不确定性分析主要
包括盈亏平衡分析和敏感性分析。
第二节 盈亏平衡分析
一、盈亏平衡分析的含义
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下， 研究房地产投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关 系，并找出项目盈亏平衡点的一种技术经济分析方法。
（7）求税后利润时： Z [PQ(1 r) CV Q CF ](1 r)
（三）盈亏平衡点的计算（公式计算法）
我们知道，盈亏平衡点是开发项目利润为零时的点，在这
一点上，项目处于既不亏损也不盈利的状态。
所以，我们令公式(6.7)中的利润，此时可以求出盈亏平衡 点的各项数值。则：
（1）当z=0时，盈亏平衡点的销售量（也可以看成是开发
100%
第二节 盈亏平衡分析
（四）盈亏平衡分析中，预期利润一定时的各项数值 分析
盈亏平衡分析是分析利润为零时的各项数值。但在盈亏平衡 分析中，还有另一种分析—当预期利润一定时（而非利润为 零，比如利润为投资额的20%），所求取的各项数值。比如 当利润一定时，项目的最低租售价格、最低租售数量、最高 土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费 用比率等。
第二节 盈亏平衡分析
利用盈亏平衡分析的数学模型
Z PQ(1 r) CV Q CF
我们知道，它含有相互联系的6个变量，给定其中 5个，便可求出另一个变量的值。所以，公式经过变
形，可以分别求出Z、Q、P、Cv、CF。
第二节 盈亏平衡分析
（二）线性分析的基本计算公式
（1）求预期利润时:
Z PQ(1 r) CV Q CF
通过盈亏平衡分析，投资者可以判断投资项目对 市场需求变化的适应能力和抗风险能力。它特别适 用于先开发后出售的投资项目的经济评价。
盈亏平衡点越低，表明项目适应产品变化能力越 大，抗风险能力越强。
盈亏平衡点可以采用公式计算，也可利用图解方 法求取。
第二节 盈亏平衡分析
二、盈亏平衡分析的数学模型
Z PQ(1 r) CV Q CF
第二节 盈亏平衡分析
盈亏平衡分析可分为线性分析和非线性分析。项 目评价中仅进行线性盈亏平衡分析。
三、线性分析
（一）线性分析的应用条件 1、开发量等于销售量（即房地产开发面积等于销售面积）， 当年开发的房地产当年全部销售出去； 2、开发量变化，单位可变成本不变，从而总成本费用是开发 量的线性函数； 3、开发量变化，产品售价不变，从而销售收入是销售量的线 性函数； 4、同时开发几种不同类型的房地产产品时，应按单一产品计 算；
(2)求销量时:
Q Z CF P(1 r) CV
(3)求单价时: P Z CV Q CF
Q(1 r)
(4)求销售收入时： S QP
Z CF P P(1 r) CV
（5）求单位变动成本时:
CV
PQ(1 r) CF Q
Z
第二节 盈亏平衡分析
（6）求固定成本时:
CF PQ(1 r) CV Q Z
第二节 盈亏平衡分析
（五）线性分析的应用
[例6—1]某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计 建成后，每平方米售价2 000元，总建筑面积2 500平方米， 销售税率5.53%，预计每平方米建筑面积的变动成本为1 000 元，假设开发期间的固定成本为120万元，试计算该开发项 目的预期利润。