项目营销策划方案

项目营销策划方案

【篇一：项目营销方案】

项目营销方案

1.项目概况

1.1 项目名称

风尚国际

1.2 项目宗地位置

风尚国际公寓位于京东燕郊经济开发区的核心金融商贸区，北临燕

郊城市主干道102国道，东距燕郊金融街及景观大道迎宾路200米，西距行宫市场及燕郊人民医院（二级甲等）300米，毗邻燕郊中学及燕郊镇政府

1.3 项目经济技术指标

2. 项目市场分析

2.1 项目投资环境

2.1.1 项目投资环境宏观分析

燕郊虽隶属于河北三河市，但在北京市的规划里，最东的正是燕郊。在很大程度上，燕郊与北京的联系远远大于与三河市的联系。燕郊

与通州接壤，距北京仅30分钟的车程，比北京很多远郊区县还近，

是临近北京市区发展最为成熟的外埠地区之一。燕郊依托毗临北京

得天独厚的地域优势，以及自身日臻完善的各项基础配套设施，优

美的环境，良好的产业发展及便捷的交通条件，吸引了周边区域内

尤其是京城高端人士愈来愈多的关注。

1992年7月，燕郊被正式批准为河北省省级经济技术开发区。

1999年12月，又被批准为省级高新技术产业园区。2001年又被批

准为省级高新技术产品出口基地、河北省首家软件产业基地和省级

海外留学生创业基地，目前综合实力在全省27个省级开发区中位居

第三，在全省县（市）域开发区中位居第一，是河北省6个重点开

发区之一。经过近10年的发展，燕郊开发区正发展成为集科技、生产、旅游、度假、金融、商贸于一体的一座崭新的现代化首都卫星城。

目前，快速上涨的房价显示出燕郊板块房地产发展上行的巨大空间；而基础设施建设以及生活配套的完善也使得北京人开始有自觉移民

趋势。据统计，燕郊的商品房当中有近八成卖给了北京人，而这个

比例在高档项目中则更高，燕郊临近京城的位置和较高的教育水平

是吸引北京购房者和外省移民的主要因素。目前，燕郊和北京房地

产市场的融合速度已经明显加快。

2.1.2 项目投资环境区域性分析

目前，燕郊城市总体规划正在由清华大学和河北省的研究院做修编，初稿已经完成。规划的核心思路就是大力发展现代服务业，完善城

市功能，把燕郊打造成为首都提供休闲娱乐、旅游度假以及医疗保

健的场所。在医疗保健方面，预计投资17亿人民币建一个1200个

床位的综合性医院，以及一个全方位的，包括心理、健康、娱乐方

面的老年服务中心；规划在高速路边南侧占地五百亩的集购物、娱

乐于一体的室内主题乐园；在教育上、文化上进一步完善配套，打

造精品工程，

营造自然与人文的环境，大力建设适应居住的配套设施，提升整个

燕郊的城市品位和居住理念。

燕郊的城市规划，基于整体规划布局的理念，首先作好城市的规划

和发展定位，创造一个品质高、环境好、服务业发达的城市，在依

托北京政治经济发展、生活理念升级的基础上，做一个高起点，高

水准的规划。

通过燕郊规划，我们可以看到燕郊发展现状及远景，依靠区位优势、超前观念和开放的心态必将使燕郊成为京城高端人士的新宠，吸引

更多的海内外企业投资兴业，同时，也必将进一步带动燕郊房地产

业的发展。

2.1.3 项目投资环境微观分析

北京总体规划修编确定的“两轴-两带-多中心”发展方向，给京城外围及周边区域带来了历史性的发展良机，尤其东部产业发展带的确定，使城市重心东移的趋势成为必然。在此规划发展主旨下，定位于北

京的新城区的亦庄、通州、顺义等东部区域令人期待，甚至与通州

接壤的河北省燕郊经济技术开发区，这个距离北京最近同时也是发

展最为成熟的外埠地区之一，也将借助北京东部发展之势，进入更

多京城购房者的视野。尤其是这里便捷的交通、优越的自然环境、

日臻完善的各种配套，使这里具备了发展别墅新区的基础条件。

1、产业基础支撑城市快速发展

对于一个新区的发展来说，形成雄厚的产业基础是其发展建设的必

要支撑。燕郊经济技术开发区位于北京东部，与通州区隔潮白河相望、由京哈高速路连接。据悉，河北省有关方面已就八通线东延至

燕郊与北京达成一致，工程有望在2008年前后开工。此外，还计划

在102国道的南侧和北侧各打通一条通往北京的通道，将燕郊轴心

的迎宾路往北与顺承高速连接起来，与北京之间形成东西三条、南

北一条的公路网络。对于与通州接壤的燕郊来说，这是一个地产发

展的空前利好。城铁的延长、高速公路的开通，足以加速北京与该

区域地产市场之间的融合速度，这同时意味着燕郊地区更高的房价

和更大的利润空间。

2、自然条件促进别墅新区形成

辖区总面积108平方公里、总人口20万左右的燕郊开发区，还拥有

优越的自然环境。紧临开发区西侧的潮白河畔自然风光优美、生态

环境良好，2008年奥运会前潮白河将改变干涸多年的局面，重新注

入生机，将极大地提高燕郊的生态环境价值。

据了解，从2000年起，燕郊地区就相继出现了以和安花园、圣得

花园为代表的别墅项目。虽然拥有潮白河这样得天独厚的自然资源，但是素为京城地产界称道的“一山，两河”中的潮白河别墅带，也只

是针对潮白河的顺义区流段，燕郊的别墅项目并未享受到“近水楼台

先得月”的便利。经过近5年的发展，随着区域建设的加速和新增别

墅项目的不断推出，京东燕郊别墅板块雏形初现。

3、宏观调控反成燕郊市场利好

近期，以“国八条”为代表的房地产政策频繁出台，尤其集中对一线

城市的市场投机行为进行抑制，受金融政策严控特别是对按揭贷款

的严格审核的影响，很多购房者持币观望，尤其一些高端住宅和别

墅项目销售速度骤减。然而，与北京接壤的京东燕郊区域房地产市

场受宏观调控政策的影响却并不明显。购买者仍多为在北京工作的

置业者。除了燕郊房地产价格相对合理，售价比通州低许多外，主

要还是因为这里的住宅项目较北京有更多优惠条件。一方面，选择

到燕郊置业的人群基本以自住为主，他们既看中这里完善的城市配套，更看好目前相对低廉的房价在未来的上涨空间。另一方面，相

对宽松的按揭贷款政策大大降低了购房者的门槛。经燕郊开发商介绍，目前在河北省境内，购买别墅类物业基本在3~4天就可发放按

揭贷款，最长不会超过一周，而在北京等一些城市，放款周期至少

会在15天左右，甚至更长。

二次宏观调控给燕郊区域带来的反而是一种机会，从长远来看，能

得到购买者认可的还是产品质量和市政交通。“除了宏观调控政策给

燕郊别墅市场带来的意外利好外，燕郊目前良好的发展势头也与北

京城区便利的交通，以及修编之后的北京城市中心东移有巨大关