2018深圳市罗湖区笋岗物流园区建设规划的标准商业项目计划书范文
(项目管理)物流园区项目建议书
（项目管理）物流园区项目建议书****物流园项目建议书########物流有限公司******2013年4月内容摘要******物流园区项目的战略定位是依托******县丰富的矿产资源和####的产业优势，打造集总部经济、公铁联运以及以铁精粉为主要产品的仓储、加工、交易为一体的现代综合物流园区。
立足******，沟通冀北、辽西、内蒙赤峰地区，辐射京津唐的公铁联运物流枢纽中心，最终将建设成为我国环渤海地区最具影响力的物流服务平台。
******综合物流项目拟选址于******县经济开发区境内，分两个区。
东区位于355省道（京建线）西侧河东村到和平庄村一带，西区位于开发区西北角西赶河子村附近，两个位置是目前物资进出******的重要交通要到。
项目规划总占地1600亩，建筑面积53万平方米，预计总投资16亿元。
项目建成后将吸引物流企业100家以上，实现货运吞吐量超过3000万吨，实现物流产值超过120亿元，项目年上缴税收超过2亿元，创造就业机会1,000个以上，可带来巨大的经济效益和社会效益。
项目将依托####基于四大业务板块和以及物流设施平台和物流信息服务平台的强大优势，充分发挥******综合物流园区在环渤海地区的物流枢纽作用，提升******现代物流业的竞争力，促进******现代服务业发展，提高地区经济竞争力和推动******区域经济协调持续发展，构建和谐社会。
项目建设有利于加快******县构建“结构合理、设施配套、技术先进、功能完善”的现代物流体系，有效提高物流效率，降低物流成本，改善投资环境，促进物流与产业的结合，实现商流、物流、资金流、信息流有机融合。
项目建设有利于******及周边地区整合和优化配置物流资源，一方面有效提高******公路运输和物流市场的经营管理水平和运营效率，改善城区内交通运输环境，提升城市的环境，促进城市化发展，实现社会经济的协调发展；另一方面可以通过有效提高物流效率，降低物流成本，促进企业增强物流外包意识，剥离低效的物流设施，提高土地集约化程度，有效节约稀缺的土地资源，促进土地资源的合理利用，促进企业的规模化、专业化经营，扩大产业规模，促进产业发展。
物流园项目建议书
物流园区项目建议书本物流园区项目建议书通过对本项目的区域背景、功能规划、市场环境、市场风险、机构组织等方面的技术经济分析论证，充分肯定了本项目的必要性、可行性和合理性。
本项目的实施，将充分发挥政策优势和区位优势，完全符合盐田港保税物流园区的功能规划，进一步完善北新物流配送体系，使其成为涵盖供应商、生产企业、销售商、第三方物流服务供应商、最终客户等商业集成的供应链管理企业，为深圳经济发展，乃至为全国经济发展做出新的更大的贡献。
物流园区项目建议书 1.物流园区项目建议书项目简介 1.1物流园区项目建议书项目名称 北新物流盐田保税仓配送中心 1.2申请项目位置 位于深圳市盐田港保税物流园区盐田保税区服务中心对外招商部分。
1.3物流园区项目建议书项目用地规划 拟申请建筑用地面积20000m2，建筑面积50000 m2，多层钢结构或钢筋混凝土框架结构，容积率2.5。
用地分三部分： (1)7000m2，配送仓库、办公建设用地; (2)8000m2，集装箱、货物堆场; (3)5000m2，绿化、道路。
1.4物流园区项目建议书建筑功能 (1) 仓库配送中心建筑面积45000m2; (2) 办公建筑面积5000m2。
1.5物流园区项目建议书项目投资估算 (1) 投资总额：人民币23486万元 (2) 各项投资估算 单位：万元 项目金额比率 一、物流园区项目建议书土地(按2000元/m2计算) (240美元/m2)1000040.98% 二、物流园区项目建议书固定资产 1、房屋建筑物(2000元/m2，含消防、电梯)1000040.98% 2、8000 m2堆仓建设费4001.64% 3、设备、绿化、道路 20008.2% 小计 2240091.8% 三、物流园区项目建议书流动资金20008.2% 合计24400100% 注：固定资产按一次性投入计算 1.6项目资金来源 本项目所需资金由企业自筹和银行贷款解决。
物流项目计划书模板
物流项目计划书模板21世纪是一个物流全球化的时代，制造业和服务业逐步一体化，大规模生产、大量消费使得经济中的物流规模日趋庞大和复杂，传统的、分散的物流活动正逐步拓展，整个供应链向集约化、协同化的方向发展，成为物流领域的重要发展趋势之一。
下面是小编收集整理的物流项目计划书模板，希望对您有所帮助！物流项目计划书模板一、项目简介：为了提升长通物流企业管理，解决企业中目前存在的问题，让长通物流公司日常管理更为职业化和标准化。
我想长通物流公司应该引进了国际上先进的ERP管理软件。
项目实施的主要目标为：1、解决目前企业中存在的信息孤岛问题，实现财务、业务数据的集中管理。
2、通过ERP实施，财务业务的一体化管理，建立标准的财务核算体系。
3、通过ERP软件的实施，实现企业行政办公信息化管理，整合企业信息流的管理。
4、通过ERP及实施，实现企业的流程化管理，不断优化长通物流的业务流程并固化下来。
5、通过ERP及的实施，为长通物流企业引进先进的客户关系管理、项目管理理念并进行有效的实施管理，并开通企业的客户和供应商门户，实现供应链的管理。
6、通过ERP实施及管理思想的引进，最终实现企业的职业化管理。
为了达到以上的目标，我们将系统实施划分为两个阶段：第一个阶段为基础管理框架搭建和系统上线阶段。
第二个阶段为系统及管理优化阶段。
预计用2年时间来完成本项目的实施，其中第一阶段6个月，第二阶段18个月。
二、项目背景：长通物流是一家基于供应链管理集运输、仓储、物流配送、产品代理一体化的全方位综合物流服务商。
长通物流公司作为一个私有企业，在短短的几年里迅速发展壮大，成为我省私营物流的排头兵，随着企业的不断发展，现有管理模式不能适应公司的进一步发展，业务、财务业务多，从而使企业核算严重滞后。
长通物流为了避免信息孤岛的进一步扩大，一直迟迟没有上线办公系统。
为了有效的解决以上问题，长通物流上必须上ERP。
三、项目收益建立完善的知识管理体系－各种数据从人的知识转为企业的知识，从依赖人升华为依赖流程和ERP系统实现了业务数据的集成共享，提高了公司管理的透明度成本核算明细及时，并实现实时的成本管理和控制。
罗湖笋岗片区城市更新规划
HALO广场HALO广场位于笋岗桃园路与梨园路交汇处，将打造为12万㎡漫休闲街区。1期为2
万㎡优活创意商业空间，是集特色餐饮、商务办公、休闲餐饮、主题酒吧餐饮、零售配套于一体的 高端复合型商务广场。新罗湖中心、双地铁上盖、50万消费群等巨大优势，吸引了众多极具人气的 品牌意向入驻。 HALO广场，比邻澳康达名车广场、笋岗艺展中心，位于罗湖核心地带，与周边中民时代广场、 万通大厦、物资控股大厦、帝豪酒店地标建筑云集，构建成高端稳定的罗湖核心商务商圈。 HALO广场，以欢乐为主张，个性时尚，悠然惬意，专业周到，美食云集，融汇当下最具人气餐 饮品牌和最具格调交流空间，为罗湖心新商圈内注入五感高尚体验的HALO主义的商业氛围。
长城物流中心长城物流中心城市更新单元：开发建设用地6.6万平方米，计容积率建筑面
积35.5万平方米，更新方向为现代城市综合体，包括商业以及商业配套，商务公寓，现代物物流中心项目(深圳市德瀚投资发展有限公司)(深圳
招商房地产有限公司)项目地区:广东省工程地址：深圳市罗湖区笋岗街道梨园社区 工程阶段:设计工程 造价:7亿，该项目占地面积约为46,041平方米，建筑面积约为384,517平方米，包括新建数幢高层大楼， 项目拟建设为集办公、商业等多功能于一体的城市综合体，设有商务公寓、办公楼、产业研发中心、 商业等。
六金广场六金广场项目用地南北长323米，东西方向进深174米，项目总用地面积
41264平米，总建筑面积421844平米；由A.B.C.D四栋楼组成，地下5层，A栋为18层公寓楼 及11层裙房，B.C.D栋为11层裙房组成。
华润万象食家项目位于罗湖中心区笋岗-清水河片区核心位置，交通通达性良好，城市道
路系统完善，是罗湖消费轴与城市产业发展带的交汇点，集合消费与产业两类资源。更新单元用 地面积45536.9平方米，拆除用地面积44819.2平方米。项目规划产业面积208000平方米，保障性住 房17000平方米，公共配套设施1670平方米(包含社区管理用房、社区警务室、便民服务站以及社 区健康服务中心)。另配设社区体育活动占地1000平方米。另，还贡献了13054平方米作为笋岗小 学用地。依托片区优势及凸显自身特点，华润置地将把华润万象食家项目打造成集现代购物中心 万象食家（商业）、甲级写字楼、住宅及公寓物业于一体的现代城市综合体，开启罗湖乃至深圳 的产业新格局。“万象食家”产业平台以食品产业为主题，以整合全国优质食材资源为核心理念， 通过现代形式购物中心为载体，搭建完善冷链运输体系，直接从各地种、养殖基地将优质食材产 品引入商场，去掉所有中间渠道环节，竭力打造新型食材产品供销模式。依托华润平台融合食材 供应、特色餐饮体验、娱乐配套等元素，以及线下体验带动线上销售的互动模式，旨在打造成为 提供安全、可靠、包罗万象的一站式食材采购中心，以及汇聚、展现全国各地特色优秀食材及饮 食文化的地标性体验与消费目的地。
物流园区建设规划商业策划书
物流园区建设市场将呈现多元化竞争 格局，项目需注重品牌建设、服务质 量和市场拓展，以提升竞争力。
07
附录与参考资料
附录：相关图表、数据
园区总平面布局图
展示物流园区内部各功能区的 规划布局，如仓储区、配送区 、停车区等。
投资估算表
详细列出物流园区建设过程中 的各项投资费用，包括土地成 本、建设成本、设备成本等。
以物流园区为核心，构建完善的区域物流网络， 降低物流成本，提高企业竞争力。
03 推动地方经济发展
通过物流园区的建设和运营，带动相关产业的发 展，促进就业，提高地方经济发展水平。
项目范围
基础设施建设
包括道路、桥梁、排 水、照明等基础设施 的规划、设计和建设
。
物流设施建设
包括仓库、配送中心 、停车场等物流设施 的规划、设计和建设
01
02
03
目标客户群体
明确物流园区的目标客户 群体，包括企业、个人等 ，分析不同客户群体的需 求和特点。
市场需求
了解目标客户群体对物流 服务的需求，包括仓储、 运输、配送等方面，为建 设规划提供市场依据。
市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ潜力
分析目标市场的潜力和增 长空间，评估物流园区建 设规划的市场前景和发展 潜力。
03
物流园区建设规划
主要投资方向
投资将主要用于土地购置、建筑建设、设备采购、信息系统开发等 方面。
投资分配比例
预计土地购置占20%，建筑建设占30%，设备采购占25%，信息系统 开发占15%，其他费用占10%。
资金筹措方案
自有资金
公司自有资金将作为项目启动资金，预计占项目总投资的 30%。
银行贷款
与各大银行建立合作关系，通过项目贷款、流动资金贷款 等方式筹措资金，预计占项目总投资的40%。
深圳中添威笋岗商业专业市场项目策划定位报告_101p_前期策划
现状
建材超市
家之宝
单层，面积2万平方米 层高≥4米 临街面≥150米，但无临街铺 停车位≥150个
窗帘布艺
汉飞
多层，面积2000平方米 层高≥5米，租金30元／平米 不提供停车位 经营方式以批发为准
家私
好百年
5层， (6楼为家装公司) 经营面积约8万平方米 提供约180个免费停车位
慧通行
商家反馈意见
灯饰
又一居
3层 经营面积约8000平方米 层高3.3米，停车位≥1OO个 设1货1客1手扶电梯 首层85元/平米、每年递增8% 免租期5个月
要求： 1、层高≥5.5米， 2、提供免租期或租赁优惠 3、提供宣传广告支持 4、商铺形态为开放式空间 5、提供中央空调
慧通行
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项目片区主要商家情况2
目标业态 代表商家
要求： 1、商业项目是否有充足 人流 2、停车位不少于100个
要求: 1、租金便宜 2、单铺面积约600~1000 平米
要求: 1、严格选择进驻商家
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笋岗片区小结
1、现代化物流园区，集专业化商品配送、储存、运输、展示与交易于一体； 2、多条交通干线贯穿其中，交通便捷； 3、笋岗片区成为深圳一个独特的专业市场集聚地，荟萃汽车销售、工艺品、装饰材料、
约5万平方米 约1万平方米 约0.5万平方米
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笋岗片区商业业态百分比
慧通行
9
项目片区主要商家情况1
目标业态 代表商家
现状
商家反馈意见
文具 玩具
笋岗玩具
3层(4层为仓库) 经营面积约10000平方米 层高3米，停车位约50个 设1手扶梯 重点考虑经营品种是否齐全
要求： 1、层高4.5米，提供夹层空间 2、提供免租期或租赁优惠 3、提供宣传广告支持
深业物流大厦工程监理方案标书.doc
深业物流大厦工程监理方案标书第一章工程概况本工程位于深圳市罗湖区笋岗物流园区内，地块形状呈三角形状，拟建场地东面、南面为仓库，西面靠宝安路北路，北面紧临梅园路，总用地面积4881.00平方米，建设用地面积1372.00平方米，本工程总建筑面积18006.45平方米，为一幢主楼地上20层、地下室2层、裙楼3层的综合楼，建筑总高度78.00米，建筑物抗震等级为7度抗震设防。
第一节概述一、工程名称：深业物流大厦二、工程地点：深圳市笋岗物流园区、宝安北路和梅园路交汇路口三、建设单位：深圳深业物流集团股份有限公司四、勘测单位：深圳市地质建设工程公司五、设计单位：深圳市建筑研究设计总院二院六、工期要求：416个日历天七、质量要求：合格八、工程规模：总投资约2850万元，监理招标部分投资约2850万元第二节现场自然条件一、现场地貌及地质条件1、拟建场地地处布吉河西岸，原始地貌为布吉河一级河流阶地。
现已建有建筑群，地形平坦，孔口标高介于11.36~12.75m，高差1.39m。
2、拟建场地范围内分布的人工填土层为松散状态，强度较低，第四系冲洪积粉土（粉砂）层，分布不均，为液化性土层，含有机质土成分复杂，强度低，以上三层在地下室基坑开挖过程中将被挖除，微风化层为持力层。
3、地下水主要赋存于人工填土及第四纪冲洪积砾砂混粉土中，属潜水型，另在基岩的裂缝中含有一定的裂隙水，其稳定水位埋深为2.50～4.10 米，标高介于8.08～9.75米，该场地内地下水对混凝土具弱腐蚀性。
二、施工环境1. 施工现场四周均为城市道路，现场交通运输条件良好。
2. 施工现场三通一平已完成，有利于施工作业的开展。
3. 施工现场为有组织排水，场地地表水均排入周边市政雨水管网。
第三节建筑特征一、本工程建筑物呈不规则形状，由二层地下室和二十层专业市场、商品展示房、仓储组成。
其中：地下室为水泵房、配电室等设备用房和停车库。
主楼为综合楼。
二、本建筑±0.000至屋面高度78.00米。
笋岗物流园区概要
环境影响预测与评价 生态环境影响评价 1 对清水河物流园区人流、物流的影响分析 本工程建成后，由于道路设施完善，将使清水河园区的人流、物流增加。 2 对交通的影响分析 本次改造吸引的交通量将对布吉路、红岗路、泥岗路的交通造成压力，将来的交通 瓶颈可能会出现在本园区进出布吉路、红岗路、泥岗路的交叉口。 3 对居民生活质量的影响 （1）对居民日常生活的影响 本项目建设完善了各项市政设施，包括绿化、美化、照明等，将给区域内的居民休 闲、出行、生活带来方便，改善该工程周边居民的生活质量。 （2）工程征地拆迁对当地居民生活质量的影响 工程拆迁对拆迁户的生活会造成一定的影响。建设方应严格按照国家和深圳市规定 进行拆迁工作，使工程建设对拆迁户的影响降低到最小，确保拆迁户的利益受到保 护，使拆迁户的生活水平不低于现状水平。 4 土地利用影响分析 由于道路拓宽的面积达36580m2，该范围内主要为仓储用地，还有少量居住用地， 本工程将之改为市政用地，用作道路及绿化等，使局部区域的土地功能有一定改变。 5 植被影响分析 本次改造对局部区域植被造成一定破坏。但本工程竣工后，将按规定在道路两侧布 置行道树、绿化带等，形成的绿化面积达19193m2（，与工程改造前相比，在绿地 面积方面有大幅度增加，对植被的影响以有利影响为主。
交通管理 园区内主要交叉路口均无信号 灯控制，车辆无序运行，交通 秩序混乱；园区内缺乏交通管 理设施，停车场缺口大，车辆 乱停放现象严重；园区内道路 系统均无交通标线、标志。
区容环境 道路街景残缺，缺少绿化；零散 货物随意占道堆放，部分道路存 在占道经营。
市政设施 园区内道路系统均无统一 照明系统；园区内排水系 统陈旧，需要重新整治。
综合管线工程
能满足园区的功能定位和未来发展需要，并 通过管线（包括给水、排水、电力、电信、 燃气等）综合布置使各地下管线在平面及空 间位置上更合理规范。
笋岗物流园
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六、 笋岗物流园区电子商务平台建设规划
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在"笋岗家居城"及"笋岗汽车城"两大专业市场改造建设的同时，利用市政府对笋岗仓储区道路、通信等基础设施进行大规模改造的有利时机，我们将投入巨资建设笋岗物流园区电子商务交易平台，并建立家居及汽车交易两大专业网站，首先在笋岗物流园区设立社会化专业化的家居商品及汽车零配件配送中心，通过电子商务交易平台实现商品的在线交易，同时该交易平台还应具备以下各种功能：
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（二）笋岗物流园区的规划功能定位
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基于笋岗仓库区的区位特点和开发条件，可以将笋岗物流园区的主要功能确定为城市消费物流基地。深圳市的消费物流主要是从国际及区域物流和不同运输方式物流中转化而来的，其中包括从区外经铁路运进的货物。结合笋岗物流园区处于城市中心区边缘的实际情况，其直接服务的范围必须考虑城市道路的现实情况。
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四、 笋岗家居城规划及建设方案
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这里所指的"笋岗家居城"包括宝安北路以东五区"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"及宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造两部分，其中，"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"占地面积为万平方米，建筑面积万平方米，家居超市营业面积约5万平方米，建筑物层数为2-3层，建筑容积率为，广场面积7800多平方米，公园绿地7200平方米。宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造目前正在进行之中，已入住其中的装饰市场有香江家具城（建筑面积万平方米）、香江装饰材料城（建筑面积万平方米）、金海马电器城（建筑面积8000平方米）、新光源灯饰及金宝来名家私（建筑面积5000平方米）等，该区域现已成为深圳市内颇具影响力的家居装饰材料专业市场。我们计划在未来1-2年内除继续引进有实力的国内外家居经销商和代理商外，同时对837、839、841、843及12#库进行改造，提高物业档次和土地利用率，加快智能化市场的建设步伐，使五区的建设和七区的改造同步进行，改造建设完成后，该区域形成总营业面积20万平方米以上的集家居、装饰材料、家用电器、日用消费品等的展销、批发、配送为一体的大型智能化专业市场。
笋岗桃花园旧改规划
笋岗桃花园旧改规划一期公寓项目于2017年首次开盘；2018年推出办公产品，一栋写字楼由浦发银行整购，另一栋零售。
现在，二期的招商盛世广场A、B、C座已封顶，于今年6月15获批预售证，共1034套，涵盖商业、商务公寓和办公三种类型产品。
霸哥佯装成购房者，从营销中心的一位前台人员口中得知，一期的公寓产品已售罄，最新建好推出的是人才公寓（并没有此类说法），问了霸哥的预算，然后推荐了一套位于松岗的公寓，很明显是在夹带私货！与招商中环隔街对望的是深业富泰广场，也是一个商业、办公、公寓综合体，分5期开发，总建面将超过100万㎡，涵盖公寓、办公、商业、酒店四大业态。
目前推售的也是公寓和办公产品，展示厅现场也有不少客户在了解项目情况。
在公寓楼的北侧，是正在开工建设的深业泰富银盈大厦，预计高度约为400米，建成之后将成为罗湖的又一个新地标。
（只是这个名字有点奇怪）在2019年4月，深业泰富广场公布了大宗交易情况，包括已签约5笔大宗交易，金额合计40.5亿元，另已发生认购2笔。
其中招商中环也是打包出售，1栋写字楼卖给了浦发银行，2栋公寓由富龙恒泰和金鼎运营分别各整购1栋。
对此，有业内人士表示：“现在深圳限价，很多项目没办法卖到满意的价格。
开发商希望通过企业收购方式能够实现这种变相捂盘或者是逃避价格管理情况。
而整购对于开发商来说一方面能回笼资金，另一方面还能避开价格管制，资金成本会比较低。
”城建梅园：7.52万㎡住宅供应，进度稍慢周和庄大厦、中信城开：正在平整土地城建梅园就在招商中环和深业富泰的北侧，建面约为468680㎡。
项目由写字楼、公寓，住宅（含保障性住宅），九年制学校，幼儿园组成，其业态更为丰富。
其中住宅7.52万㎡（包含保障性住房2.4万㎡）。
（城建梅园效果图）目前正在实施基坑支护工程，现场只有为数不多的几台挖机正在作业，进度有些缓慢，今年想要入市估计有些困难。
写字楼所在的地块，还处于土地平整阶段，规划高度约400米。
专业市场定位经典案例
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家饰行业实地调研
调研访谈，业内人士达成的普遍市场共识
4. 饰品行业没有形成像家具那样发达的经销商系统，是一个基本上没有渠 道的行业，有业内人士表示，家具行业刚起步的时候也没有渠道，渠道 的拓展是饰品行业未来的必然趋势。
家饰行业实地调研
广州——万菱广场
万菱广场地面楼高138.9米，一共41层，是珠江北岸的标志性建筑物。-4至-2为地下停车场；负1至6层为玩具精品家居饰品 批发市场,营业面积达4万平方米；7至8层为饮食天地，9层为商务会所，10层为精品、玩具、家居饰品会展中心，11至17层为玩 具、精品、家居饰品展示交易办公层，18至24层为鞋业展示交易办公层，26至37层为高级办公层。万菱广场是集批发、展销、商 务办公于一体的特大型现代商贸中心。
收入 个性时尚需求
消费能力
18 20 30 40 50 60
消费者需求分析
1.追求创意、时尚、个性化 2.产品精致、价格平民化 3.绿色低碳，环保安全
年龄
家饰行业案头研究
十大软装家饰品牌
品牌 宜家IKEA 特力屋HOLA Harbor House 伊力诺依 多样屋Tayohya 乐巢Lovhome 简爱家居 居然之家 罗曼蒂克家居
香港海德集团常州项目 前期研究成果汇报
上海圣博华康创意规划咨询有限公司
第一部分 泛家居产业发展研究
目录
1
家饰行业实地调研
2
家饰行业案头研究
3
泛家居产业研究
4
常州家居市场调研
5
对项目的初步思考
物流中心经营模拟和商业实施计划书
物流中心平面布局规划实验报告院系名称：商学院班级：物流管理2班姓名：陈俊兴学号： 20124212044指导教师：张建嫱日期：2015 — 2016年第二学期武夷学院商学院实验报告图1-1、雇佣员工员工的雇佣，主要查看他们的简历中所描述的在相应岗位上的工作经验、教育经历和薪水要求，对员工进行筛选，招聘可以跟企业相匹配的员工。
出于稳妥的经营理念考虑，各个岗位所雇佣的员工人数至少为2人，具体人数如下：图2-1、寻找客户和为客户服务）寻找客户在销售管理系统中寻找潜在客户，向客户提供一些价格折扣吸引他们与你签订合同（图图8-1图9-1商业计划书1 执行摘要 (1)1.1主营业务 (1)1.2组织与管理 (1)1.3融资的必要性 (1)2 业务 (2)2.1主营业务 (2)2.2产品品类 (2)2.3企业所有权 (2)2.4融资方式 (2)2.5运营成本 (3)2.6销量目标 (3)2.7预期支出 (3)3 市场 (4)3.1市场规模 (4)3.2目标市场 (4)3.3企业发展规划 (5)3.3.1销售策略 (5)3.3.2 拓展市场 (5)4 位置选择 (6)4.1仓库选址的影响因素 (6)4.2 南城区仓库的选址 (7)4.2.1分析阶段 (8)4.2.2选址及评价阶段 (8)5 管理 (9)5.1管理团队 (9)6 风险管理 (9)6.1可能存在的风险 (9)6.2 风险解决措施 (10)6.3 风险损失 (11)6.4 损失管控 (11)6.5 保险的选择 (11)7 人员 (12)7.1 员工需求 (12)7.2 员工监管 (13)8 财务数据 (13)8.1预计产品销售数据 (13)8.2预期利润 (14)商业计划书1 执行摘要1.1主营业务星星荣耀属生产企业。
我们公司的主营方向是日常用品的销售。
1.2组织与管理我们公司聚集了一批优秀的管理人才，采取“以人为本，活性管理”的原则，充分激励人的原创性，为公司的发展做出自己最大的贡献。
笋岗物流中心近期启动区详细计划方案
笋岗物流中心近期启动区详细规划方案★一、项目背景★二、★三、一．项目背景笋岗仓储位于深圳特区罗湖的中北部，自1982年开发建设，规划占地面积约100公顷。
笋岗仓储区的初始建设意图为建成内地和香港铁路货运的中转场所，在选址上也主要考虑其在当时罗湖区的边缘地带，且靠近广深铁路，有铁路专用线直达库区。
1996年片区规划调整时，仓库占地统计面积为67.42公顷；至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90万平方米，临时堆场约五万平方米。
已建的仓库种类有冷库、干货库、粮油库、建材库、公共保税库、出口监管库、露天堆场、进出口货物接驳站等，目前年货物吞吐量约400万吨。
另有保留的约10万平方米的待开发空地，目前是仓储区内的临时货车停车场。
经过十多年的发展，笋岗仓储区在区位环境条件上发生了较大的变化，其服务功能也在发生转变。
原因之一是货物由铁路-铁路转运向铁路-公路转运的变化。
导致笋岗作为规划的铁路中转仓库的功能极大地弱化；其二是随着城市的迅速发展，昔日的城市边缘区已经变成了城市的中心地区，土地的升值、成本的提高、以及转变功能可以带来的巨大潜在利益，使得以经营为目的的原仓储公司纷纷改变功能。
近年笋岗仓储区内改为办公等用途建筑面积的近8万平方米，作为仓储用途的建筑面积由原来的近90万平方米只剩下约22万平方米，作为仓储用途的建筑面积由原来的近90万平方米只剩下约55万平方米。
此外，笋岗仓储区目前面临着较严重的交通问题，包括路网布局的不尽合理、交通拥护、停车场地不足等。
笋岗仓储区发展中面临的现实问题，使得笋岗仓储区功能的转变已成客观必然，如何规划和发展是一个需要深入研究的问题。
深圳市的《关于加快深圳市批发市场发展的总体实施方案》，其中提出利用深圳市的产业优势、地缘优势和周边地区批发市场的发展情况，建设十大重点批发市场的总体规划设想。
目前的笋岗仓储区是深圳市主要的居家装饰材料市场。
从全市的范围来看深圳市居家装饰市场分布比较分散，单个市场规模较小，经营品种不全，极需组建大型全市性的居家装饰材料批发市场。
深圳笋岗商业市场环境及业态分析
深圳笋岗商业市场环境及业态分析笋岗片区是深圳一个独特的专业市场集聚的地方，汽车销售、工艺品、装饰材料、家具、文化用品、药品、五金工具、仓储业都荟萃在这里，提升了该片区的档次和商业价值，崛起了一个崭新的“宝安北”商圈。
区域中万户商家云集，发挥产业和行业聚集效应，呈现出百舸千帆竞流的恢弘气势。
随着功能的不断转型升级，笋岗片区在建设现代物流园区的同时，发展出特色极为鲜明的商贸产业，成为汽车销售、家具、文化用品、药品等批发零售最集中的地方。
在这一背景下，“商贸物流”的概念应运而生，为笋岗带来了全新的发展思路，使其成为深圳商业一张新的“名片”。
目前，笋岗片区沿着宝安北路、梅园路、桃园路、梨园路分布着众多商家，并且形成了四条有特色的商业街，分别为：宝安北路家居装潢时尚一条街；桃园路汽车、专业销售检修一条街；梅园路文化娱乐、酒店商务一条街、宝岗路饮食、休闲文化一条街。
○笋岗片区家居、装饰建材市场分析随着我国经济的快速发展，建材行业和建材市场有着巨大潜力。
在国际建材市场日益饱和的情况下，世界建材巨头便把目光瞄准了中国。
深圳作为改革开放的前沿阵地，自然成为焦点，而笋岗片区以其独具的铁路运输优势又成为商家必争之地。
早在1998年，笋岗片区还是大仓库，“中百意”曾落户笋岗片区，但因为市场萧条，便不得不以泪洒笋岗而告终。
随后，香江集团不信邪，开设了笋岗片区的第一家家具商场，为了改变人流稀少、经营惨淡的现状，香江集团咬牙拼“广告”，狂轰滥炸“血拼”了一年，终于把人流都“诈”了过来。
人流过来了，香江集团又凭借其过硬的经营把人流“留”了下来。
2000年以后，笋岗人气开始走强。
目前香江、金海马在笋岗已开设“笋岗香江家具城、笋岗香江办公家具批发中心、笋岗金海马家具商场、笋岗香江装饰材料城、笋岗金海马物流配送中心、香江家居博览中心”等几大主题店，形成深圳最大的综合性、专业性的家居大市场，经营面积达20多万平方米。
更是有世界500强、世界建材排名第三的百安居落户笋岗，经营面积有2万多平方米。
物流园区建设可行性实施实施计划书模板
物流园区建设可行性研究报告第一章概述1.1 物流园区建设的战略意义物流园区建设的战略意义主要体现在对XX市经济社会发展的促进作用；对物流系统及功能的完善作用；以及对物流效率和企业效益的提高作用。
随着物流园区建设及其物流产业开发功能的发挥，将促进XX市现代物流的发展和物流产业的培育，从而产生新的经济增长点，为XX市经济的可持续发展提供新的产业支持，并为XX市提高经济发展水平创造良好的产业布局与发展环境。
物流园区的建设，将加快现代物流基础设施的建设和发展，为区域物流的合理组织提供完善的基础设施支持，使XX市的物流基础设施在布局、分工和功能上更加完善，有利于XX 市域范围内的物流合理组织。
物流园区的建设，还将大大改善以XX市为中心的区域经济发展所需的社会物流环境，并通过物流园区为物流管理技术的广泛应用创造依托条件的方式，促进社会经济结构调整和经济增长方式的转变，为社会物流服务与管理组织的专业化分工创造条件，为提高物流企业的经济效益和企业发展提供支持。
总之，物流园区的建设是以物流项目开发为基础、以物流基础设施建设和物流效率提升为支持、以促进相关产业发展为中心的新的经济开发形式。
物流园区的建设实际上可以称之为“物流经济开发区”，它是在新的经济条件下推进现代物流发展；是对XX市经济增长方式转变和实现GDP发展战略的实施，具有积极的促进和保障作用的大型综合经济开发项目。
1.2 物流园区建设的必要性物流园区的建设作为XX市物流发展的重要示范性项目，其主要使命并不仅仅局限于园区内企业物流服务的具体运作，而是通过园区建设建立起XX市现代物流发展的基础平台与运作基地。
积极引导和扶持XX市现代物流企业发展，并依托园区的基础设施与政策环境条件，建立起XX市域内现代物流运作、组织和信息管理的系统框架。
物流园区的建设，将有效引导和转化XX市潜在的物流需求，提高XX市的物流服务供给能力和水平；有利于对非社会化物流资产的整合利用和物流服务的社会化；有利于行业自律与良性竞争，为降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践；有利于有效扩大物流服务的市场需求；通过建立良好的市场秩序，形成对物流服务企业活动的规范化与积极引导。
笋岗物流园区建设规划的商业计划书
深圳市罗湖区笋岗物流园区建设规划的商业计划书本计划书根据《深圳城市总体规划（1996-2010）》关于城市建设用地布局及规划和综合交通规划等章节中有关笋岗物流中心改造发展计划的内容，结合我司向市政府呈报的《关于笋岗仓库区商业化改造的初步方案》而编制，本计划书同时也作为我司制订库区投资项目计划的参考。
★一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状★二、笋岗仓库区发展物流园区的规划功能定位★三、笋岗物流园区建设具体要求及设想★四、笋岗家居城规划及建设方案★五、笋岗汽车城规划及建设方案★六、笋岗物流园区电子商务平台建设规划★七、笋岗物流园区开发建设及引进项目的合作方式★八、笋岗物流园区未来发展前景一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状笋岗仓库区位于深圳经济特区罗湖区的中北部，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁路深圳北站接壤。
库区规划占地面积约100万平方米，自1982年开发建设，至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万平方米，临时堆场约5万平方米；另有保留的约10万平方米待开发空地，区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接。
在八十至九十年代，该片区作为全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库而闻名海内外，年货物吞吐量最高时达400-500万吨，被称为"中国第一仓"，为国家外贸进出口做出过巨大的贡献。
随着深圳特区经济的飞速发展，昔日位于城市边缘的笋岗仓库区已成为深圳市的城市中心区和未来商业黄金地段，近几年来，区内企业通过自发手段将部分仓库设施改变为各类展销及交易市场用途等，区内现有的城市基础设施无法满足商业化发展的要求。
因此，深圳市政府经过多次论证和调研，已决定大规模改造笋岗仓储区的城市基础设施，并将该区域作为城市商业化改造的重点，将其规划为城市消费物流园区。
市政府为此专门成立了笋岗库区改造建设指挥部，同时整个库区的改造规划方案也即将出台。
深圳某物流仓储中心项目建议书(1)
华威驰田观澜物流仓储中心项目建议书一、项目的基本概括本项目位于深圳市观澜黎光工业园内，本项目基地总占地面积约3万平米，分为南北A、B两区，北区为A区，拟建为特种车辆检测中心，占地约4500平米右，南面B区为本项目的主体，拟建为4至5万平米的现代化立体式综合仓储中心，基地内设有配套的办公宿舍。
基地南北两面均有道路通达，南面为12米宽新修道路。
北面为已有道路，西面紧邻自然山体，东面为其他工业用地。
周边的环境良好，交通便捷。
二、项目的优势1.区位优势黎光工业园位于观澜街道办黎光村居委、泗黎路边，距梅观高速公路观澜出口约五分钟车程，距莞深高速塘厦镇大坪出口仅5公里，距离机荷高速与即将修建的深圳环城高速也近在咫尺。
到深圳市区和皇岗口岸、宝安机场、平湖国际物流园、盐田港等重要的物流中心均在30分钟车程内。
交通非常便利快捷，且能够辐射东莞、惠州、广州等珠三角大型城市。
与观澜龙岛高尔夫球场一墙之隔，环伴为邻。
园区内有新科工业园，硅谷动力工业园等多家大型工业企业。
因此项目基地的地理条件非常优越，项目的区位优势非常突出，作为物流仓储中心的地点绝对是上佳位置。
2.政策优势深圳市地处广东省南部，珠江口东岸，毗邻香港。
辽阔海域连接南海及太平洋，有三个陆路口岸，是中国唯一同时拥有海陆空铁口岸的城市。
据介绍，深圳市现代物流业的发展先后经历了三个不同的阶段：上世纪80年代是深圳物流业的起步探索阶段;上世纪90年代深圳实施以港强市、双港起飞，物流业处于战略发展阶段;进入21世纪后，深圳现代物流业确立为深圳市经济支柱产业之一，开始腾飞。
特别是近几年，深圳市物流业实现了质的飞跃。
从2004年到2009年，深圳社会物流总额从12，417.50亿元增加到22，957.57亿元，年均增长率为10.79%。
2009年，深圳市物流业增加值达789亿元，占全市GDP比重的9.6%，同比增长了7.5%;物流总费用达1238亿元，占全市GDP比重的15.1%，同比增长了5.1%;物流总产出达1981亿元，同比增长了7.5%。
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笋岗仓库区商业化改造及笋岗物流园区建设规划的商业计划书本计划书根据《深圳城市总体规划（1996-2010）》关于城市建设用地布局及规划和综合交通规划等章节中有关笋岗物流中心改造发展计划的内容，结合我司向市政府呈报的《关于笋岗仓库区商业化改造的初步方案》而编制，本计划书同时也作为我司制订库区投资项目计划的参考。
★一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状★二、笋岗仓库区发展物流园区的规划功能定位★三、笋岗物流园区建设具体要求及设想★四、笋岗家居城规划及建设方案★五、笋岗汽车城规划及建设方案★六、笋岗物流园区电子商务平台建设规划★七、笋岗物流园区开发建设及引进项目的合作方式★八、笋岗物流园区未来发展前景一、笋岗仓库区所处的地理位置、发展历史及现状笋岗仓库区位于深圳经济特区罗湖区的中北部，北邻北环快速干道，西向城市主干道红岭路，南靠笋岗路，东与广九铁路深圳北站接壤。
库区规划占地面积约100万平方米，自1982年开发建设，至今已建成大型仓库80多栋，总建筑面积90多万平方米，临时堆场约5万平方米；另有保留的约10万平方米待开发空地，区内有总长12.7公里的三条铁路专用线与广九铁路连接。
在八十至九十年代，该片区作为全国最大的多功能现代化商业化仓库区和全国首个出口监管仓库而闻名海内外，年货物吞吐量最高时达400-500万吨，被称为"中国第一仓"，为国家外贸进出口做出过巨大的贡献。
随着深圳特区经济的飞速发展，昔日位于城市边缘的笋岗仓库区已成为深圳市的城市中心区和未来商业黄金地段，近几年来，区内企业通过自发手段将部分仓库设施改变为各类展销及交易市场用途等，区内现有的城市基础设施无法满足商业化发展的要求。
因此，深圳市政府经过多次论证和调研，已决定大规模改造笋岗仓储区的城市基础设施，并将该区域作为城市商业化改造的重点，将其规划为城市消费物流园区。
市政府为此专门成立了笋岗库区改造建设指挥部，同时整个库区的改造规划方案也即将出台。
（一）笋岗建设物流园区的优势虽然笋岗仓库区的建设面临仓库空置率高，以及市场经济驱动其进行产业结构和用地结构调整的局面，但是经过十多年的发展和建设，笋岗仓库区具备了由传统的仓储业向综合物流业转型，进行物流园区建设的许多优势条件。
1、现有的仓储设施是在笋岗仓库区考虑发展物流园区最主要的理由。
目前，笋岗仓库区拥有约67万平方米仓储用地建有大量的多层仓库，并且在仓储区内建设有大量集中布局的仓库和铁路运输专用线，这些都是建设物流园区的客观优势所在。
并且，从合理利用笋岗仓库区现有基础设施的角度出发，如果另辟新的物流园区，置现有的笋岗于不顾，或任由它去改造成其它用途，这对于整个城市而言有很不经济的一面。
2、笋岗仓库区临近城市中心区的区位条件符合发展以消费物流为主的物流园区的要求。
深圳近二十年的发展使罗湖已经成为人口密集、商业网点遍布的市区。
从现代物流的观念出发，这就形成对消费物流的一种潜在的市场需求。
从区位条件分析，这一物流园区只能布局在特区北部、进出交通都很便捷的地段。
相比之下，笋岗仓库区的区位条件就具有极大的优势。
3、笋岗仓库区具有发展物流园区的宏观交通区位优势。
笋岗仓库区靠近城市中心区，北、西、南三面分别紧临城市主干道北环路、红岭路和笋岗路。
北环路是深圳重要的以货运交通量为主的城市干道。
并且，依托设在笋岗仓库区内的深圳北站，笋岗仓库区内部设有铁路运输专用线直达仓库。
从大的交通区位条件上看，笋岗的对外货运交通联系都非常便捷。
4、由于将笋岗物流园区定位为城市消费物流，因此，物流园区的建设规模是由所服务的城市空间范围和消费物流的市场需求等因素共同决定的。
并且，目前笋岗仓库区的产业结构由单一的仓储业和运输业向综合的商贸、物流仓储和运输业发展迫在眉睫，因此，在物流园区的规划中，必须对整个笋岗仓库区进行统筹考虑，在实际的改造过程中，采取一次规划、分期实施的方式。
总之，从现有的对外交通条件、仓储设施条件和仓储业运作十多年等因素而言，笋岗仓库区具备了许多进行物流园区建设的优势条件。
（二）笋岗物流园区的规划功能定位基于笋岗仓库区的区位特点和开发条件，可以将笋岗物流园区的主要功能确定为城市消费物流基地。
深圳市的消费物流主要是从国际及区域物流和不同运输方式物流中转化而来的，其中包括从区外经铁路运进的货物。
结合笋岗物流园区处于城市中心区边缘的实际情况，其直接服务的范围必须考虑城市道路的现实情况。
三、笋岗库区商业化改造及物流园区建设具体要求及设想在《深圳市国民经济和社会发展"九五"计划》、《深圳市城市总体规划1996-2010》、《深圳市现代物流发展对策研究》以及《关于加快我市重点批发市场发展的若干意见》（送审稿）中，均对在笋岗库区商业化改造及建设物流园区提出了具体要求和设想，并明确指出笋岗物流园区建设应遵循的十二字方针，?quo t;统筹规划、准确定位、明确重点"。
统筹规划。
笋岗物流园区规划要与深圳市和罗湖区的总体规划相结合，高起点、高水平、科学地进行规划。
区内发展的各类专业市场宜精不宜多，并加大智能化市场的建设力度，建立网上交易系统。
准确定位。
笋岗物流园区应定位为区域性展示交易配送中心，园区的规划建设以"立足深圳、依托周边、连接两头、扩大辐射"为原则。
要立足深圳的商业环境和产业优势；依托周边城市的产业优势和盐田、平湖等周边仓库区；连接国内和国际、内地和香港两个市场；在满足本地需要的同时，以质量、声誉、档次和服务向周边地区辐射，吸引异地商家。
明确重点。
物流园区内市场的建设要在"质"上做文章，做到"人无我有，人有我精"。
首先，家居市场可作为重点市场来发展，目前区内已有家具、装修、装饰材料市场，但还缺乏家用电器市场；其次，对汽车展销及技术维护中心和配件市场的建设应加强调研，主要定位于名车和中高档家用轿车上；第三，结合香港目前中药港的发展情况，研究我市发展与之配套的中药材市场的潜力;第四，其它市场要有限制地慎重发展。
根据深圳市政府对笋岗物流园区建设市场定位的十二字方针，我司将以"立足现有、示范引路、分步改造"为原则，提出分二个阶段对笋岗物流园区进行改造和建设的设想：第一阶段：即近期发展阶段，主要是结合政府商业发展规划，利用笋岗库区五区现有空地约10万平方米，建设高标准大型家居超市，同时，对目前已形成的、初具规模的建筑装修装饰材料、汽车展示及技术维护中心、医药配送中心等专业市场进行调整、改造、引导和扩充。
用尽可能短的时间，较少的投资，尽快在笋岗库区形成具有较强辐射力的几大专业批发市场：1、集建材、高档装饰材料、家私、灯饰、家用电器、日常消费品等为一体的大型家居超市及建筑装饰材料专业市场我司及其母公司深业集团计划将我司所属的宝安北路以西的七区14万平方米建筑面积和五区10万平方米土地用于发展深圳市大型家居用品及建筑装饰材料专业市场，其中在五区兴建5万平方米营业面积的大型家居超市一期工程作为该专业市场的核心。
该专业市场将以进口高档材料为主，国产名牌为辅，采用国际先进的超市管理模式，集中采购、厂家供货、统一管理、统一结算、配送批发为主，零售为辅。
使之成为华南以至全国规模较大、档次较高、品种较全、辐射力强、管理先进、设施完备的超大型家居及装饰材料专业市场。
2、大型名牌汽车展销检测中心及汽车零配件交易市场该市场规划在红岭北路以东，桃园路两侧，以目前在该区已初具规模的大昌汽修、物资工贸汽车检测中心及汽车展销市场等为基础，改造现有仓库(占地约4万平方米,现有建筑面积约8.5万平方米)，利用现有8 18#空地约1.6万平方米，建设营业面积约5万平方米的室内名车交易广场，拟与国内外有实力的汽车生产厂商合作，将经营范围扩展到各类进口、国产汽车展销、零配件供应、汽车检测等为一体的多功能汽车展销检测及汽配交易市场，扩建后市场占地15.4万平方米，建筑面积达20万平方米以上。
第二阶段，用3-5年左右时间建设为大型物流园区配套的电子商务交易平台及其它配套设施。
我司设想通过首先在五区建设大型家居超市项目，以及在桃园路以北新建名车广场项目,以这两个项目的成功运作带动笋岗库区的改造转型,在市政府对库区基础设施(包括道路、通信等)进行大规模改造的同时，投资建设基于上述专业市场的专业化物流网络交易平台，并设立社会化专业化物流配送中心，使电子商务与物流配送通过专业化物流网络交易平台实现有机的结合，与此同时，以分步改造的方式建设一批为物流园区服务的配套设施，逐步将笋岗库区改造建设成为名副其实的智能化物流园区。
四、笋岗家居城规划及建设方案这里所指的"笋岗家居城"包括宝安北路以东五区"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"项目及宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目两部分，其中，"笋岗物流中心近期启动区"即"家居超市"项目占地面积为6.7万平方米，建筑面积7.4万平方米，家居超市营业面积约5万平方米，建筑物层数为2-3层，建筑容积率为1.1，广场面积7800多平方米，公园绿地7200平方米。
宝安北路以西七区现有14万平方米物业的商业化改造项目目前正在进行之中，已入住其中的装饰市场有香江家具城（建筑面积2.2万平方米）、香江装饰材料城（建筑面积1.5万平方米）、金海马电器城（建筑面积8000平方米）、新光源灯饰及金宝来名家私（建筑面积5000平方米）等，该区域现已成为深圳市内颇具影响力的家居装饰材料专业市场。
我们计划在未来1-2年内除继续引进有实力的国内外家居经销商和代理商外，同时对837、839、841、843及12#库进行改造，提高物业档次和土地利用率，加快智能化市场的建设步伐，使五区的建设和七区的改造同步进行，改造建设完成后，该区域形成总营业面积20万平方米以上的集家居、装饰材料、家用电器、日用消费品等的展销、批发、配送为一体的大型智能化专业市场。
五、笋岗汽车城规划及建设方案该市场规划在红岭北桃园路南北两侧，也分为新建和改造两项内容，其中新建项目包括在原818#仓空地和822仓所在位置共约1.4万平方米用地建设6-9层名车广场及汽车零配件配送中心,该项目建成后的建筑面积约5万平方米,目前正在进行项目的调研和可行性分析阶段;改造项目包括对桃园路以北的仓库进行改造和在桃园路以南汽车维修及检测中心的扩建改造等,改造和建设完成后,该区域将形成建筑面积20万平方米以上的集室内汽车展示交易、网上交易、汽车检测、汽车租赁、汽车零配件配送等为一体的大型汽车城，随着该项目的建成，目前的临时性露天汽车交易将成为历史。