鲁能城项目分析

51 ㎡
61㎡
68 ㎡
N
76㎡
81 ㎡ 93 ㎡
2#
小 区 内底 侧商 路 段
180m
套型 一房 二房
三房
面积 51 61 68 76 81 93
7# 1单元
合计
独栋
小
来自百度文库
底 商
商业
区 内
侧
6#
路 段
独栋
商业
➢ 1期共计7栋住宅，总户数为1488户 ➢ 本次开盘推出共计3栋楼，为2#、
6#、7#（1单元）共计3个单元，共 514户，其户型配比如下：
成交金额 （万元）
土地用途及年限
竞得者
258606 59166
城镇混合住宅用地商服用地 住宅用地70年商业用地40年
宜宾鲁能地产置业有限 公司
城镇混合住宅用地，商服用地 成都鲁能置业有限公司
住宅用地 70年，商业用地 40年
【土地信息】
鲁能城规划土地为500亩，现已确定拿下220亩，余下280亩为政府保留，目前无确切保证
鲁能城项目分析
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Code of this report | 1
1
区域介绍
2
项目介绍
3
开盘销售分析
4
成交客户分析
5
营销及推广回顾
Part 1 区域介绍
户型 套一单卫 套二单卫 套二单卫 套三单卫 套三单卫 套三双卫
项目规划的机关十四幼和号称 可以比拟成师附小的重点小学 预计2017年下半年建成
即将推售的1期房源
20万方商业中心开 工时间待定
开发商在与政 府协商中，计 划把此块地规 划到项目中， 自身打造沙河 景观公园
沙河 公园
1期待售
双林小学,不属于该项 目规划学校
双林小学
2万方精品生活 馆已建成，待 各业态入驻。 包括健身房， 图书馆，蓝卡 医疗，超市等
商业-打造20万方大型商业综合体—金
色美丽汇。包括一条集现代，欧式，蜀 汉风格为一体的风情商业街，以及一栋 高290m的地标建筑，及各项娱乐设施配 套。
Part 3 开盘销售分析
排号与到访情况
➢ 排号：项目前期利用鲁能品牌活动进行广撒网式客户登记，于2016年3月份亮相，4月9日开始排 号，电商交10000元优惠4%，截至开盘累计排号930组；
土地位置
交易时间
鲁能城地块信息
净用地面积 起始楼面地 成交楼面地价 （亩） 价(元/㎡) (元/㎡)）
溢价率
成华区跳蹬河槐树店26号（ 2014/4/23日 172.2519 三号宗地）
成华区槐树店路26号 （二号宗地）
2014/12/24 47.5979
5090 5077
9350 5077
83.69% 0.00%
鲁能城目前整个项目占地220亩（土地成 交信息显示），其官方说辞虽为500亩（其 余280亩预计2018年初方可拿地），但现场 并无确切规划资料和政府批文，从时间和政 府的规划上来讲，未来地块的不确定因素太 大。 即使2年后地块归属鲁能城项目，从政府规 划图可以看出，整个500亩地块被多条马路 所分割， 居住舒适度大大降低。
【基础信息】
项目地址
所属板块 开发商 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 物业类型 物业公司 物管费 层高(m） 建筑类别 容积率 绿化率 总户数 总层数 户型区间 梯户比 车位配比
均价
成华成洛大道与中环路交汇处
万年场 成都鲁能 总占地：313334 1期占地：46668 总建面：40万 1期约14万 高层住宅、底商、独栋商业 鲁能物业有限公司 2.7元/月
商圈：自身规划商业、万象城商圈
教育：自身规划机关十四幼、成师附小、双林小学
医疗：南光医院
公园：自身规划主题公园
7
商业 教育 医疗 公园
【小结】
位于成洛路与2.5环交界地带，过往车辆较多，交通状态拥堵； 外部环境较差，项目被跨线桥（主干道）、地铁修建、老旧小区、未整理地块等包 围，居住舒适度低； 项目处于建材路板块，周边以老社区、拆迁小区、工厂为主，居住品质嘈杂； 周边仅有万象城商圈环绕，且距离较远； 项目引入机关十四幼和成师附小，教育配套优势明显。
Part 2 项目介绍
【土地信息】
① 2014年4月23日，鲁能以26亿拿下成华区跳蹬河槐树店路26号 （即明达玻璃厂地块）172.25亩的地块，成交价9350元/㎡的楼 面地价，溢价率达83.69%；同年12月以5077元/㎡的楼面地价拿 下相连的47.59亩地块。 ② 9350元/平方米的地价加成本预算，鲁能城的打造成本预计约 12350元/平方米以上； ③ 用地指标的限制，要求该项目建筑面积90平方米以下的户型 必须达到70%以上。
3米 高层 一期住宅：3 30% 总户数：7000户 1期户数：1488户 24-32F（一楼底商） 51-93㎡ 2T6户 1:0.9
排号阶段，交1万抵4%，VIP1%
鲁能城
【项目规划】——预计分五期打造
目前项目预计分五期打造，整体规划中包含20万方商业中心、2万方生活馆、十四幼、成 师附小等综合性配套；
【项目位置】——成洛大道与中环路交汇处
鲁能城 信和御龙山
【周边配套情况】—目前区域环境杂乱 教育配套较好
万象城
项目 位置
槐树店地铁站
交通
南光医院
自身规划机关十四幼 成师附小
自身规 划商业
号
线
双庆中学
自身规划公园 双林小学
路中 段环
路
杨
柳
店
北
交通：成洛大道、五桂桥北路、塔山路、中环杨柳店北路段、4地铁槐树店站（4号线、7号线）
【亮点解析】——自身配套齐全
鲁能城整体打造为综合体社区，多业态的生活氛围，其中特色配套包含学区打造、精品 生活馆、商业街以及购物中心；
学校-项目自身将打造两所学校，
分别为十四幼、与成师附小实力相 当的重点小学。预计2017年建成
会馆-在社区内的2万方精品生活会
馆现已呈现于三期地块，囊括了居民 健身馆、文化活动中心、社区服务中 心、社区食堂、蓝卡医疗、德星堂国 医馆等；
➢ 到访客户：4月28日当晚到访约630组客户； ➢ 现场：现场餐点、水果、乐队表演；
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【推售房源户型配比】
此次推出房源为2#、6#、7#（1单元），2T6户，共计514 套，面积段为51-93㎡；本次 推售套一占比12%，套二占比22%，套三占比66%。