武汉后湖商业地产的危机
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况
由于资金链断裂而造成房地产项目开发延期的情况【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】 (1)【资金链断裂直接导致开发商跑路】 (2)【安徽一开发商资金链断裂暂停售房或已成烂尾楼】 (5)【夏斌：今年金融暗藏大变数防房地产资金链断裂】 (6)【烂尾楼相续出现二三线城市频报开发商"跑路"】 (8)【房地产信托：资金链断裂的第1张多米诺骨牌？】 (10)【浅析我国房地产公司资金链断裂问题及其解决方法】 (11)【房产商资金链断裂黄金雨后满地萧索】 (11)【房企的融资渠道及如何防范资金链断裂】 (13)【警惕房地产企业资金链断裂引发“蝴蝶效应”】 (13)【今年房企资金缺口或超万亿卖项目将成常态】 (14)【房产开发商资金链断裂风险增大】 (16)【房地产风险集中爆发中小房产商资金链断裂】 (17)【哪些房地产商资金链会最先断裂?】 (18)【房地产信托:房企资金链断裂的第一张多米诺骨牌？】 (21)【房地产企业资金链断裂引起的连锁反应】 (25)【部分地产商资金链断裂】 (26)【尹中立:企业资金链断裂是楼市泡沫破灭的标志】 (28)【温州资金链断裂是房地产泡沫破灭的标志】 (29)【房企资金链可能断裂房地产行业或进入洗牌周期】 (30)【M2 机制和资金链断裂房地产有点关联】 (31)【申银万国：房地产业资金链大面积断裂概率不大】 (34)【资金链断裂长沙多个地产开发商卷款逃跑】 (35)【资金链断裂部分中小房企深陷“高利贷”泥潭】 (35)【房地产信托将集中到期中小开发商资金链或断裂】 (37)【严弘:房产企业倒闭原因是资金链断裂】 (38)【叶檀：资金链断裂，房地产要崩盘了！】 (39)【中富房地产老板自杀公司的资金链断裂】 (41)【开发商资金吃紧交房延期北京实地房地产开发公司无答复】 (43)【北京开发商集体推迟开盘时间半数项目降一成】 (45)【楼盘延期交房如何正确面对开发商此违约行为】 (46)【李沧宝龙被指遇资金困境致房屋延期开发商辟谣】2011-08-18楼市严控政策持续，市场延续低迷态势，许多房产大鳄都出现了资金链吃紧的问题，近日有网友在半岛网爆料称，城阳宝龙住宅项目疑因开发资金断裂，施工受影响，一期项目还未到交房期，已经确定延期。
武汉商业市场分析暨后湖板块区域商业市场房地产市场酒店市场研究分析
公寓市场发展滞后：武汉城市综合体发展模式主要是 “商业+办公+酒店”，公寓市场发展相对滞后。 6
武汉商业市场阶段特征——办公物业发展特征
高端办公竞争激烈：2013年，武汉高端写字楼市场将出现井 喷，武汉写字楼市场将面临激烈的市场竞争，2015年后市场 竞争加剧。
优质写字楼累计供应面积分布(1996年～2010 年)
光谷商务 圈
13%
建设大道 商务圈
39%
中南商务 圈
22%
武广商务 圈
26%
优质写字楼未来供应面积分布
武昌滨江商务 区 7%
汉阳四新 15%
徐东商务圈 4%
其他 4%
建设大道商务 圈 23%
武广商务圈 3%
汉阳滨江商务 区 4%
汉口沿江商务 区 6%
武汉CBD 12%
光谷商务圈 11%
中南商务圈 11%
当前分布特征：目前优质写字楼的供应主要以建设大道、武广、中南和光谷四个区域为主，其中建设大道 和武广商圈占有绝对的市场份额优势；
未来分布趋势：而随着优质写字楼逐步入市，武汉优质写字楼分布呈多核心发展的趋势，武汉CBD、汉口 沿江商务区、汉阳四新区域等新商务核心的涌现将改变武汉写字楼分布的现有格局。建设大道商务圈仍然在 供应面积上拔得头筹，传统的中南和光谷商务圈也仍然保有一定市场份额优势，而武广商圈则由于开发空间 有限和严重的交通阻塞问题，市场份额明显减少；
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武汉商业市场阶段特征——酒店物业发展特征
选址特征：商务中心、城市交通 主干道、自然景观优美的风景区 （东湖、长江）是五星级酒店建设 首选之地；
扎堆分布明显：武昌酒店主要集 中在洪山广场周边、东湖沿线及武 珞路、珞瑜路沿线，汉口五星级酒 店主要集中在建设大道金融街和沿 江大道；
江岸区万象城火灾事故原因
江岸区万象城火灾事故原因近日，武汉市江岸区万象城发生了一起火灾事故，给社会造成了不小的影响。
作为城市的重要商业综合体，万象城的火灾事故引起了社会广泛关注。
那么，为什么会发生这样的火灾事故呢？这背后的原因又是什么呢？下面我们就来对这起火灾事故的原因进行分析。
一、施工质量问题万象城是江岸区的一个商业综合体项目，项目的规模很大，涉及到建筑工程、装饰工程等多个方面。
在这样一个大型工程项目中，施工过程中的质量问题是不可忽视的。
据了解，万象城在施工过程中曾发生了多次质量问题，例如墙体开裂、管道渗漏等，这些问题的存在给了火灾事故埋下了隐患。
首先，墙体开裂问题可能导致建筑结构的不稳定，进而增加了火灾的发生几率。
其次，管道渗漏问题可能导致建筑内部的电路设备等受潮或短路，从而引发火灾。
因此，施工质量问题是万象城火灾事故的一个可能原因。
二、安全管理不到位在一个商业综合体项目中，安全管理工作是至关重要的，因为这里是一个人流较大的场所，一旦发生火灾等意外事故，后果将不堪设想。
然而，万象城的安全管理工作并不到位，甚至可以说是相当混乱。
据相关报道，万象城在火灾事故发生前曾多次接到过火灾预警，但是却并未采取有效措施加以防范。
例如，一些消防通道被摆放了大量杂物，无法正常通行；一些楼层的消防设施损坏严重，无法正常使用等等。
可以看出，万象城的安全管理工作存在严重的失职现象，这导致了火灾事故的发生。
此外，万象城的消防设备也存在问题。
据了解，万象城的消防设施大多处于未经定期检验、保养的状态，这使得在火灾发生时，消防设备的功能无法正常发挥，增加了扑灭火灾的难度。
可以说，安全管理不到位是万象城火灾事故的又一个原因。
三、人为疏忽此次火灾事故中，一些工作人员的不作为、疏忽大意也是导致火灾事故发生的原因之一。
据了解，在火灾发生前，万象城曾收到过多起火警，但是工作人员并未认真对待，甚至有人放弃了对火灾报警的处理。
这种不负责任的态度使得火灾事故的发展得以加速，给参与救援工作的人员增加了很大的难度。
商业地产如何爬出危机的泥潭？
起 ，震昏了世界 。
前 ，很多 开发商 为 了规避 风 险 ，延续 了商 业 和调 控房 地产 走 势 。但 是 ，政策 主要 是在 危机 的爆 发 ，商业地 产 也 陷入 了住宅 开发 陷 会对 本 来存量 就 需要很 久 才能 消化 的楼 市
商业地产如何爬出危机的泥潭？
１ ８ 岁末 终于 过去 ，但 世界经 ０ 年 ０ 吉 。随着 金融 危机 不断 向实体 束 业地 产也 继住 宅市 场之后 ，步
，
随着住 宅市 场 的地量 ，也 进入 了成 交量 低迷 的阶段 。对 于商业地 产来说 ，不可能在楼 市 低迷 期独善 其 身 ，往 往有 这样 的一 个规 律 ，
中国 的房地 产市 场 已然低 迷 了一 年 ，特 ｝ 的战争 。
这 次发端 于房地 产领 域 不能 及时还 贷导 致一 过 来 的 ，也遇 到住宅 开 发商遇 到 的难题 ，比 费结 构升 级 、改善 民生 具有 重要 作用 。要 串串的连 锁反 应 ，还在 向着 纵深 方 向继 续释 ！如 资金 紧缺 问题 ，由 于住 宅市 场不 景 气在 ｊ真分 析和 研究 房地 产市 场 的形 势 ，正确 引
近期 原油价 格剧 降 ，国 际大 宗商 品步入 为 政 策 在 经 济 结 构 中传 递 会 出现 滞 后 的效 经济 的重要 支 柱产 业 ，对 于拉 动钢 铁 、建 漫 漫熊途 ，非 美货 币大 幅度跳 水 ，美 国三大 应 。 汽车 巨头 陷入崩 溃边 缘 ，这一 切都 在说 明 ， 商 业地 产 的开 发企业 很多 都 是住宅 开 发 及 家 电家居 用 品等 产业 发展举 足轻 重 ，对 融业 稳定 和发 展至 关重 要 ，对 于推 动居 民
武汉后湖楼盘沉降现象研究与分析
武汉后湖楼盘沉降现象研究与分析大规模的沉降现象在后湖地区已经相当普遍和严重。
房地产开发商们与物业公司纷纷推诿，无法理清责任，即使是有人来进行补救，也只是直接往裂缝处抹点水泥，只是为了敷衍当地居民，根本起不到任何实质性的加固作用。
文章从实际出发，对武汉后湖楼盘沉降现象进行了研究与分析。
标签：沉降量；后湖；楼盘1 调研背景在湖北武汉的城市规划中，将武汉的“后湖”定位于“和谐生态居住新城”。
定位很美好，但实际却不尽然。
2009年后湖塔子湖体育馆发生大规模沉降后，同鑫花园、东方明珠和汉口花园也相继发生那个类似的沉降现象。
汉口花园三期多处房子出现裂缝，地面下沉明显。
东方明珠小区6号楼2012年1月7号夜晚突然开裂，最大裂缝能塞进手指，居民只能连夜撤离房屋在外暂住，而这栋6层楼的房子仍在进一步开裂。
2 沉降假设计算与起因分析整个后湖地区历史上都是湖滩，淤泥层有八九米，局部达10多米厚，这种土层承载能力非常差。
2006年，武汉市政府根据后湖地域特性，提出“把武汉后湖地区建设成为现代化生态都市居住新城”的发展思路，从那时开始，后湖开始了向城市新城进发之旅。
近年来，通过武汉政府大刀阔斧的建设和改造，由于施工粗糙，导致加盖建筑物之后，瞬时沉降过大。
经过调查资料，发现其楼盘的主体结构未发生破坏，主要还是附属结构和地表沉降与主体结构沉降不均匀造成的，下面就通过一些数据和一些假设的条件进行一下简单计算。
由于淤泥质土的高压缩性、高含水率，假定其重度其液性指数，压缩模量为常数为，渗透系数为7.0cm/s，并且只能单面排水，则其竖向固结系数=0.67。
让其在自重应力下固结完成的固结度，其中，，所以其=0.406，即在自重作用下能完40.6%的固结，又因0.406，得0.224，又=0.224，求得t=3.34y，即要让其在自重作用下完成固结需要超过三年的时间，整个土层的最终沉降为可见淤泥质土的固结能力很弱，排水性相当差。
当上加了一个无限均布荷载，相当于铺了一条路，由于无法拿到施工的资料，所以设其荷载为12.5kpa，则整个固结过程中，沉降还是比较大的。
武汉后湖商业地产的危机
武汉后湖商业地产的危机目前，对于后湖片区的商业发展趋势有两种截然相反的观点，一是认为随着后湖人口的增加，商业将会获得很大的发展空间；二是认为后湖的商业供应量过大、同质化严重、招商运营困难，因此存在很大的风险。
从风险角度来看，后湖片区的商业存在两大问题：第一，商业总面积远超人口承载量；第二，投资回报率较低。
如果忽略为数众多的社区商铺，目前后湖商业总面积为91万平方米，而实际居住人口仅20万，商业发展的速度远远超过了区域承载力。
另外，整体商业投资回报率仅约3％左右，比银行定期存款的利率还低。
后湖本地的消费者无法承载商业体量，必须吸引外来消费者，但是本地商业的档次不高，对外来消费者缺少吸引力，加之后湖周边(盘龙城、姑嫂树)的商业又发展很快，甚至把后湖本地的消费者吸引过去。
在种种不利因素的影响下，后湖的商业地产开发商怎样应对这些危机?请看本期《专题报道》。
一、后湖地区的商业现状武汉市后湖地区规划范围为南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。
该区域规划用地23．6平方公里，其中江岸区占地18．56平方公里，涉及21个行政村；江汉区占地5．04平方公里，涉及2个行政村。
后湖地区远期规划人口32．2万人。
后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区。
长期以来，后湖缺乏集中商业，餐饮、休闲娱乐及大型购物场所奇缺。
除后湖大道武商量贩及中百仓储外，缺乏大型的大型生活中心、更缺少综合性的医院。
仅能满足基本生活所需。
作为居住新城的后湖对周边商业配套的依赖度较高，在后湖大道以东主要依靠百步亭、中部金桥大道周边主要依靠竹叶山、西部主要依靠姑嫂树及唐家墩商圈。
后湖区域内部“五纵三横”干道全长为37公里，“五纵”道路由西往东依次为塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路，“三横”道路由南向北依次为后湖路、幸福大道和井南路。
国房地产企业经营失败的相关案例
国内房地产行业一直是国民经济发展的重要组成部分，房地产企业在经营过程中也面临着各种各样的风险和挑战。
在过去的几年里，一些房地产企业因为各种原因导致经营失败，给投资者、员工以及整个行业带来了巨大的负面影响。
本文将以此为主题，通过分析相关案例，探讨国内房地产企业经营失败的原因及其启示。
一、恒大集团的陷入困境恒大集团是国内知名的房地产企业，曾经在行业中占据一席之地。
然而，近年来公司负债高企，经营状况不容乐观。
2019年，恒大集团涉嫌出现大规模资金链断裂，并因拖欠供应商款项而频频登上舆论的风口浪尖。
公司面临的主要问题包括资金链断裂、高额债务压力、以及经营资金短缺等。
恒大集团陷入了严重的经营困境，并且影响了整个房地产行业的风险偏好。
二、绿地集团的业务转型失败绿地集团是另一家知名的房地产企业，在过去几十年里一直处于行业的前列。
然而，由于行业环境的变化以及公司自身战略上的失误，绿地集团在近年来陷入了严重的经营失败。
公司在过去几年里试图进行业务转型，希望通过跨界合作和多元化发展来应对行业的变化。
然而，多个跨界项目失败，导致公司负债高企、资金链紧张，最终导致了业务转型的失败。
绿地集团的陷入困境，也给整个房地产行业带来了负三、国内房地产市场投机泡沫除了个别房地产企业的经营困境，国内房地产市场还存在着普遍的投机泡沫。
过去几年里，一些房地产企业通过虚假宣传、不良销售手段、以及高杠杆运作等方式进行投机炒作，导致市场出现了严重的泡沫。
这些投机行为不仅扰乱了市场秩序，也给投资者和用户带来了巨大的损失。
国内监管部门也多次出台政策，试图遏制投机行为，但只有依靠市场机制和严格的监管，才能有效防范投机泡沫，维护市场稳定。
四、启示与展望面对国内房地产企业经营失败的现象，我们有必要认真总结相关案例，吸取经验教训，做好以下几点工作：1.加强企业内部管理，规范经营行为，避免盲目扩张和高杠杆运作，使企业资金链得到有效保障。
2.加强市场监管，严厉打击投机炒作行为，维护市场秩序，保护投资者和用户的合法权益。
关于后湖片区房地产市场状况的分析报告
关于后湖片区房地产市场状况的分析报告一、后湖全景作为武汉市十大综合组团之一的后湖地区，位于沿黄浦路延长线和建设大道延长线椭圆形伸展区域，是以水面、城市绿地、低密度区组成的主城生态走廊，是以多层建筑为主，小高层、高层、别墅为辅的大型住宅新区。
规划常驻人口为40万人，人均24平方米居住用地，绿化率达到40%以上，依据规划，后湖地区将建有一个市级商业副中心，8J0公顷的区级文化中心(汉艺术馆、图书馆、影剧院、文化馆、科技馆等文化游乐设施)，1平方公里的塔子湖体育中心，后湖成人职校，1平方公里的地区级大型市场，技术中试基地和小型工业区。
后湖地区大约有2.5万亩地，目前己征用1万亩。
二、开发态势目前，后湖地区开发的住宅小区主要集中在岱黄公路以东。
现有后湖生态花园、世纪家园、东方恒星园、佳海华苑、招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园、澳门花园两个项目。
后湖地区的住宅物业型态有多层、小高层、高层、单体别墅，联体别墅。
后湖地区住宅呈现明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁,多层住宅畅销，客源面有待扩展等。
现已开发的土地仅占后湖组团土地的1/10,已征地未开工的土地面积为1万亩，占后湖组团的2/5。
随着后湖主团开发的不断深入，配套设施的逐渐完善,规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形。
后湖组团的住宅建设符合《武汉市城市总体规划(1996・2023)》，武汉市政府和江岸区政府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使后湖组团的发展具有良好的前景。
据了解，后湖地区目前已有大小二十多家开发企业，共征地约1万亩，而且征地协议早在四五年前己签下，但目前进入实质性开发的却不多，开发速度明显落后于后起的东西湖区金银湖。
大部分开发商都在观望当中，等待区域环境得到有效改善，等待着开发时机的来临。
三、武汉后湖片区房地产市场分析武汉市后湖居住新区泛指汉口后湖京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南,黄浦路延长线以东，解放大道、汉黄路以西地区。
地基不稳：金融危机冲击下的商业地产
地基不稳：金融危机冲击下的商业地产随着全球经济危机深化，各界对商业地产忧心忡忡。
尽管商业房地产以前常是给经济带来问题的领域，但到目前为止，与这场引发股价狂泻、消费信心垮塌和失业率高企的借贷危机相比，问题尚不太严重。
随着经济繁荣期发放的贷款即将到期，商业地产项目业主还要面对经济衰退带来的高空置率、租金下滑的局面。
这种情况下，债务再融资几乎不可能。
沃顿教授、行业分析师和政治家认为商业房地产有可能成为经济衰退中下一个重灾区。
“一只鞋已经落在地板上，”沃顿商学院房地产教授苏珊·沃切特（Susan Wachter）打了个比方，“商业地产项目的价值已经严重下滑。
空置率达20年来最高水平。
”美联储报告指出，因公司和零售商大批倒闭，过去一年间，商业地产项目贷款的违约率已经翻了一番，达7%。
通常来说，商业房地产开发商过度开发、贷款违约和影响借贷机构的稳定性，继而拖累经济从高涨转至衰退。
但这次问题出在金融领域，后波及到商业地产领域。
“这场危机是一场金融危机。
问题是金融市场失灵，而非以往的过度开发，”沃切特教授说。
“经济整体表现疲软并将进一步走软，拖累商业地产项目租金走低。
过去的房地产危机都是以房地产为核心，不会在整个经济层面爆发危机。
”随着融资渠道收紧，业主很难或者不可能在贷款到期时用短期融资手段借新抵旧。
例如，全美第二大购物中心公司通用增长物业公司（General Growth Properties）在借贷机构拒绝为其270亿美元贷款再融资而宣告申请破产保护。
华盛顿特区召开的房地产圆桌会议（The Real Estate Roundtable）预测今年到期的商业房地产贷款将达4000亿美元。
2012年，这一数字将达1.8万亿。
“商业房地产定时炸弹已经开始计时，”来自纽约城区的众议员卡罗琳.马洛尼（Carolyn Maloney）在国会联合经济委员会近期一次有关商业房地产业听证会上这样说道。
沃顿商学院房地产教授约瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko）指出，住宅房地产已经成为经济衰退一个主要因素。
凯信后湖商业地产专项资产管理计划
凯信后湖商业地产专项资产管理计划100万12个月收益10.5%联系人李女士：137188666814产品名称中信信诚资管•凯信后湖商业地产专项资产管理计划发行日期2013-10-17募集规模 54800万元万付息方式按年付息期限 12月投资门槛 100万产品类型资管产品产品状态在售发行机构中信信诚资管投资收益 10.5%投资方向用于支付武汉后湖片区A地块的土地出让金,后续建设由企业自有资金投入；风险控制还款来源：1，项目销售收入，预期项目销售收入15.5亿元。
2，土地抵押，土地出让价款即达5.16亿元，相较优先级资金抵押率低于50% 3，集团旗下小贷公司坐拥7亿自有现金资源，承担无限连带还款责任。
风险控制：（1）项目公司后湖A地块土地抵押，低于50%抵押率；（2）项目公司80%股权过户，剩余20%股权质押；100%股权控制（3）凯信小贷连带责任保证担保，自有资金7亿，现金流充裕；（5）中信集团下属公司中信工程全程深入监控，保证项目安全运行（4）凯信地产及凯信小贷实际控制人周起宏连带责任保证担保。
产品说明项目优势：1、中原正中心城市武汉市核心地段，两条主干道黄金交叉点，商业不限购：后湖板块被规划为城市副中心，规划起点高，政府关注度高；项目位于武汉市三环线内，紧邻市民便民中心，属武汉政府规划核心地段商业，周围地王频出，价值凸显；项目三面临街，处于两条主干道交叉点，商业优势突出，项目优势高企；预计项目销售收入超过15亿元，足以覆盖2.5亿资管计划还款。
2、融资方旗下资产包括地产和金融，凯信小贷和典当行是武汉行业龙头，自有资金非常充裕，超过7亿，承担无限连带还款责任担保，现金流表现优异，还款有保障。
凯信小贷现有约7亿元自有资金对外发放短期贷款。
该部分资金完全属于公司控制人自有资金。
凯信小贷目前是凯信地产实际控制人的主要利润来源。
2012年，小贷公司累计发放短期贷款20亿元，平均期限三个月，平均月利率3%。
武汉后湖 住宅及商业 案例
销售动态：六期幽兰居已售罄，后期四栋2011年发售
户型面积以80~110平方米为主，客户群体主要为后湖周 边居民，汉口中心外溢群体，远郊进城群体。 汉口花园商业为社区商业，单个商铺面积约为35㎡左右主 要为二手房门店，小诊所，小超市，自助银行，家居装饰 等满足居民日常生活需要的业态。
Owned by
新地盛世东方
项目名称 开发商/代理商 位置 总占地/总建面 总户数 容积率/绿化率 物业类型 车位 价格
后湖片区东方产品社区第五个项目，采用宾士利 E D 风情园林增加卖点，提升项目档次
新地盛世东方 武汉新地置业发展有限公司 建设大道延长线与后湖大道交会处 130000 ㎡/310000 ㎡ 2340 2.79 /35% 高层 1400 6700,目前尾盘起价7600
简朴寨
百步亭花园酒店
碧海蓝天会所
街边酒店
街边餐馆
快餐店
街边排挡
集市
Owned by
百步亭商业情况
EL D
百步亭社区内有两个大超市，武商量贩怡和店及龙庭店 怡和店面积约12000㎡，平均每5分钟约10人路过，15人出超市，9人购物，提袋率约为65% 龙庭店面积约2000㎡，平均每5分钟约21人路过，32人出超市，25人购物，提袋率约为78% 百步亭社区内部中小型超市众多，选取商业氛围最浓地段的超市做参造。 百步亭花园路和安居西路交汇处中百超市面积900㎡，平均每5分钟约38人路过，26人出超市，16人 购物，提袋率为62%
劣势：位于三环线外，区域认知较低，公共交通较差；
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Owned by
南国北都城市广场
项目名称 开发商 位置 总建筑面积 容积率/绿化率 物业类型 总户数/停车位 均价
李廷举分析商业地产项目因运营不善导致的死因
李廷举分析商业地产项目因运作不佳而“死”掉的具体原因！当下中国国内各级别城市中都存有或多或少的因各种原因死去的商业地产项目，这些商业地产项目一是给项目投资商回款带来了严重问题，二是成为城市中的“建设垃圾”、“鬼”楼、烂尾楼，给当地政府时任主管领导出了道难题，三是把投资该项目的小业主坑的死死的。
如此的商业地产“死盘”究竟是什么原因造成的呢？我为大家分享商业地产项目因各种运作不佳的问题进而“死”掉的原因。
商业地产定位重概念不重落地消费升级的大背景下，崛起的90后、00后新一代喜欢个性化、定制化的体验，近几年很多购物中心、商场开业时，会用“填补当地市场的空白“等噱头进行宣传，然而实际上，多是概念定位，落地很难。
定位是商业地产能够成功的最关键因素。
通过市场调查，首先必须保证大方向是正确的，通过人口规模、收入、消费习惯、商圈成熟度、地段位置等因素，判断商业地产是高端、中端、还是低端物业，是市级、区级、还是社区级物业，大方向正确，才能针对具体情况才能有下一步的精准定位。
然而笔者了解到，不少商业地产的定位更喜欢虚无缥缈的概念式定位，比如要主打高端奢华，比肩巴黎老佛爷、春天百货等，费时费力进行策划方案，实行时发现根本不具备实操性。
比如上海繁华商圈的一处购物中心，项目定位是要做亚洲最大的高端奢侈商场，然而定位过于高端，忽视了市场需求，导致招商惨败，前期的商户纷纷撤离。
后经再次改造，开发商重新做市场调查，将定位修改为年轻人潮流商场，扩大消费者群，招商引进年轻潮牌等商户，挽救了败局。
某城的一处商场，位于城市副中心，开发商将原本是区级商业定位为市级商业，导致招商不足，开业时近半空置，后期紧急调整，定位调整为区级休闲购物中心，增添餐饮、休闲娱乐等业态比例，最终实现了盈利。
由此可见，即使地段优越，做不好定位的商业地产依然会失败。
不少房企想用虚无缥缈、看似高大上的的项目定位去忽悠商户、客户，实际上被忽悠的往往是自己。
错误的业态配比指标我遇到很多城市里的商业地产项目规模体量都存在盲目做大的现象。
湖北武汉汉口后湖片区市调报告(110页)
百步亭花园：707、721、622、555、508
后湖区域：543（东方明珠-虹顶花园）、575（同安家园-知音西村）、 现有公共交通： 706（中环商贸城-武昌站）、621（竹叶苑-沿海赛洛城）、592（新荣 公交线路13条 村客运站-武胜路公交枢纽）
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目前，后湖三横五纵的路网已经基本建成，但后湖的出入 口仅二七小路、金桥大道或杨汊湖。作为武汉大道的重要 组成部分，黄浦路——金桥大道高架的修建，对后湖居民 的出行有重要意义。武汉大道与二环线在竹叶山高架桥交 汇，根据“二环线内30分钟畅通工程”的相关规划，二环 线竹叶山段将建设四层组合式互通立交。二环线位于第二 层，跨越京广铁路的金桥大道位于高架三层，后湖往二七 长江大桥定向左转匝道是高架四层，还设置了长江二桥往 汉口火车站和汉口火车站往后湖两条左转匝道。这样，在 工程竣工后，不仅增加了畅通无阻的出行通道，而且对后 湖与武昌的联通，也起到非常重要的作用。
湖北武汉汉口后湖片区市调报告（110页）
第一部分：后湖片区配套分析
目录
整体概况 政府规划 交通路网 市政配套 公共配套 楼盘分布 总 结
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总体定位：现代绿色 生态都市居住新区
建设范围：南临京广 铁路、北抵规划的三 环线，西起姑嫂树路、 东至解放大道和汉黄 公路所围成的区域。 该区域规划用地23.6 平方公里，其中江岸 区占地18.56平方公里， 江汉区占地5.04平方 公里。后湖地区远期 规划人口32.2万人。
预计竣 建设 工时间 进度
备注
金桥大 道高架
2001年 8月
在建
武汉大 道组成
武汉绿地：“中国第一高楼”停工风波
武汉绿地：“中国第一高楼”停工风波作为中国的大城市之一，武汉一直以其发展迅速、经济繁荣而著称。
近年来，武汉市的城市建设不断加快，各种高楼大厦不断拔地而起，城市的面貌也在不断改变。
最近一件关于武汉绿地“中国第一高楼”停工的事件却引起了广泛关注。
武汉绿地集团是中国知名的地产开发商之一，其在国内各地拥有众多项目，但最引人瞩目的还属其在武汉市的“中国第一高楼”——武汉绿地中心。
这座高楼的建设工程是武汉市的重要项目之一，一直备受关注。
最近由于各种种种原因，这座高楼的建设工程却陷入了停工的风波。
建设工程的资金链问题也是导致停工的主要原因之一。
据相关报道，武汉绿地中心的建设工程原本计划投资数十亿元人民币，然而由于资金链问题，导致了工程建设的资金出现了一定的脱节。
这也是导致建设工程停工的重要原因之一。
关于这次停工风波，武汉市的相关部门也进行了一定的调查和处罚。
据悉，武汉市政府正在对武汉绿地中心项目进行调查，要求相关部门严格按照法律程序进行处理，同时也对武汉绿地集团进行行政处罚。
这一举措也被广大市民所支持和认可，认为这是对城市建设中的违规行为的一种严肃处理。
针对这一事件，武汉绿地集团也进行了一定的回应和处理。
据悉，武汉绿地集团已经对涉及到的土地使用权问题进行了调查和整改，并积极与相关部门进行沟通和协商，尽快解决土地使用权的争议。
武汉绿地集团也表示将增加资金投入，解决资金链问题，确保武汉绿地中心的建设工程尽快复工，加快项目建设进度。
对于武汉绿地“中国第一高楼”停工风波，在社会上也引起了广泛关注和热议。
一些市民对此表示理解和支持，认为建设工程的合法合规是城市建设的基本准则，任何单位都不能违规行事。
也有一些市民对此表示遗憾和担忧，认为这次停工风波可能会对武汉市的形象和发展带来一定的影响。
他们呼吁相关部门和企业能够尽快解决问题，确保项目尽快复工。
武汉绿地“中国第一高楼”停工风波不仅仅是一个单纯的建设项目问题，更是关乎城市形象和市民利益的一项重大事件。
武汉商业地产跨入战国时代
本土大鳄与外来资本博弈武汉商业地产跨入战国时代如果不是水运带来的兴盛，很难理解“大武汉”在近代史上超越自身地理区位的巨大影响力。
商业因水而聚，却也随着水运重要性的减弱，带来城市影响力的衰退。
而在今天，在一线城市商业项目相对饱和的背景下，众多商业综合体项目落在了武汉这块土地资源丰厚的“试验田”上，外来资本和本地资本形成竞争之势，武汉商业地产烽烟再起。
本土大鳄与外来资本的博弈，向来是商业地产开发必然经历阶段。
当下，国内传统商业重镇武汉已跨入这一时代。
仅在传统的武广商圈，就已经矗立了武商集团旗下的武汉国际广场、世贸广场以及武汉广场，而新世界地产旗下的新世界广场也遥相呼应。
值得注意的是，还有一批项目已经作好拔地而起的准备，包括本地开发商人信地产开发的综合体武胜人信汇和外来大鳄恒隆地产旗下的恒隆广场。
证券时报记者日前在现场看到，这两个项目土地均已平整，已经进入前期建设阶段。
事实上，在本地商业集团武商集团、武汉中商、武汉中百、汉商集团已经掌控武汉本地商业地产多年的背景下，外来资本近两年来已经逐渐开始侵蚀这块领域。
“未来3年内，在武汉众多成熟商圈中，将涌进近10个高端综合体项目。
”一位熟悉武汉商业地产的业内人士告诉记者，这些项目的缔造者大都是恒隆地产、华润集团、华侨城、新世界、凯德集团等外来商业地产大鳄。
“竞争虽激烈，但恒隆的进驻，是会壮大当地区域经济，形成共赢的局面。
”恒隆地产董事长陈启宗曾对记者表示，未来武汉的高端市场消费力，将逐步释放出来。
外来项目扎堆汉口解放大道和武胜路的交叉口，武汉本土老牌商业企业打造的武广、世贸和国广，与外来的新世界百货隔街相望。
这是目前武汉唯一的高端消费商圈，如今，它的外延还在放大，在武广的背后，武商集团打造的武广三期已经开业。
近年来，一批外来大资本相继锁定武汉。
去年年初，香港恒隆地产以33亿元的价格，拿下硚口区顺道街地块，准备建设一个46万平方米的高端服务业综合体。
在与其相距十分钟左右地段，凯德置业也已拿下一地块，而华润集团则计划在台北路引入万象城。
汉口后湖火灾事故调查报告
汉口后湖火灾事故调查报告一、事故概况2022年5月3日晚上9点，汉口后湖一家大型商场发生了一起严重火灾事故。
事故发生后，火势迅速蔓延，大量浓烟涌出，造成了严重的人员伤亡和财产损失。
火灾发生后，当地政府和消防部门立即展开了救援和调查工作，对火灾事故的原因和责任进行了认真的调查。
二、现场调查1. 火灾起因通过对火灾现场的调查和分析，初步确定火灾是由商场一楼的电器专卖店内的短路引起的。
据现场监控录像显示，在火灾发生前，电器专卖店内出现了明显的电路故障，但店内员工并未及时处理，导致电路故障进一步恶化，最终引发了火灾。
2. 疏散和逃生情况火灾发生后，商场内的员工和顾客纷纷逃向楼梯和紧急通道，但由于大火和浓烟迅速蔓延，导致很多人被困在了楼梯口和通道内，无法及时逃生。
初步统计，火灾事故共造成了30人死亡，100多人受伤。
3. 消防设施和设备情况对商场内的消防设施和设备进行了检查，发现商场内的消防设备并未进行定期维护和检修，部分灭火器和喷水设备已经过期，无法正常使用。
此外，商场内的紧急疏散通道也未得到有效的标识和管理，导致火灾发生后很多人无法及时找到逃生通道。
4. 现场管理情况据商场管理人员介绍，商场内并未进行定期的消防演练和应急预案培训，导致员工和顾客在火灾发生后缺乏有效的自救意识和应对能力。
此外，商场管理人员也未能在第一时间内向消防部门和当地政府报告火灾情况，延误了救援的时机。
三、责任认定1. 对于电器专卖店电器专卖店内电路故障未得到及时处理，导致火灾发生，对于店内的管理人员和维修人员存在严重的过失行为。
对于电器专卖店的负责人和相关人员将被追究刑事责任。
2. 对于商场管理方商场管理方未能对消防设施和设备进行有效的维护和管理，未能组织定期的消防演练和培训，对员工和顾客的生命财产安全负有重要责任。
对商场管理方的主要负责人将被追究行政责任。
3. 对于消防部门和政府监管部门消防部门和政府监管部门未能有效监管商场的安全生产，存在监管疏漏和管理不力的情况。
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武汉后湖商业地产的危机目前，对于后湖片区的商业发展趋势有两种截然相反的观点，一是认为随着后湖人口的增加，商业将会获得很大的发展空间；二是认为后湖的商业供应量过大、同质化严重、招商运营困难，因此存在很大的风险。
从风险角度来看，后湖片区的商业存在两大问题：第一，商业总面积远超人口承载量；第二，投资回报率较低。
如果忽略为数众多的社区商铺，目前后湖商业总面积为91万平方米，而实际居住人口仅20万，商业发展的速度远远超过了区域承载力。
另外，整体商业投资回报率仅约3％左右，比银行定期存款的利率还低。
后湖本地的消费者无法承载商业体量，必须吸引外来消费者，但是本地商业的档次不高，对外来消费者缺少吸引力，加之后湖周边(盘龙城、姑嫂树)的商业又发展很快，甚至把后湖本地的消费者吸引过去。
在种种不利因素的影响下，后湖的商业地产开发商怎样应对这些危机?请看本期《专题报道》。
一、后湖地区的商业现状武汉市后湖地区规划范围为南临京广铁路、北抵规划的三环线，西起姑嫂树路、东至解放大道和汉黄公路所围成的区域。
该区域规划用地23．6平方公里，其中江岸区占地18．56平方公里，涉及21个行政村；江汉区占地5．04平方公里，涉及2个行政村。
后湖地区远期规划人口32．2万人。
后湖地区以建设“生活的新区，健康的新区”为宗旨，按照“以人为本”的理念，通过优化用地布局、完善配套设施、提高景观环境和合理交通组织，营造高尚、便捷、安全、节约和可持续发展的现代化生态型、高标准的绿色生态都市居住新区。
长期以来，后湖缺乏集中商业，餐饮、休闲娱乐及大型购物场所奇缺。
除后湖大道武商量贩及中百仓储外，缺乏大型的大型生活中心、更缺少综合性的医院。
仅能满足基本生活所需。
作为居住新城的后湖对周边商业配套的依赖度较高，在后湖大道以东主要依靠百步亭、中部金桥大道周边主要依靠竹叶山、西部主要依靠姑嫂树及唐家墩商圈。
后湖区域内部“五纵三横”干道全长为37公里，“五纵”道路由西往东依次为塔子湖西路、塔子湖东路、金桥大道、建设大道延长线和建设渠路，“三横”道路由南向北依次为后湖路、幸福大道和井南路。
后湖片区在建及待建的有地铁3号线、6号线、8号线、10号线和12号线及汉孝城际铁路。
地铁和城铁在改善区域交通的同时，也能引入一部分区域外消费者，为后湖商业发展带来活力。
随着区域的不断发展，尤其是交通网络及市政配套的完善，入驻人口的大量增加，地产集团、中海、越秀等实力开发商进驻，后湖商业逐步有较零散的社区型商业向集中型的商圈发展，并逐步形成东西两大商圈组团。
一个是以汉口城市广场、待建的中森华后湖广场为核心及周边同安花园、金桥大道以东街铺为住的东部商圈，还有一个是以星悦城商业街、三元风情街及万科城市综合体为核心背靠姑嫂树的西部商圈。
二、后湖商业地产的问题武汉新地置业发展有限公司在后湖深耕多年，该公司的营销副总监刘道河认为，后湖在2007年与2013年经历了两次开发热潮，开发商一窝蜂地扎堆建房，彼此间缺少信息沟通，造成部分项目定位失误，同质化严重。
开发商在规划商业与计算人口承载量时，并未考虑后湖存在大量居民商铺的事实。
在销售之后，业态配置混乱，一些商场的工作人员甚至比客人还多，客户的投资回报率无从保证。
虽然后湖的商业配套众多，但是档次不够，同行们仅仅只是在抢点。
武汉天骥世纪众联房地产代理有限公司总经理明志勇认为，由于开发商拿地成本高，加之开发住宅的利润较低，因此只能指望靠商业提高利润率。
但是，开发商以开发住宅的方式开发商业，注定无法成功。
因为住宅开发比较简单，而商业地产的成功是多种因素的并联关系，比如地段、规划、业态、招商。
开发商为了销售业绩，不可能考虑商业业态与经营，只是考虑如何尽快卖完，把风险转嫁给投资人。
更值得注意的是，随着电商出现，商业地产的黄金期已经过了，只有一线城市和区域中心城市还有潜力可挖掘。
返观后湖，可能只有1—2个大型商业综合体能够存活，其余的恐怕全部要惨淡经营，因为后湖只有这么多消费需求，后湖规划30万人口，他们不可能每天在外消费。
最后，明总强调，开发商业地产，开发商、投资者、运营商必须三权分立。
中原地产的策划师朱曼指出，目前后湖片区的住宅价格已经达到9000—10000万／平方米，消费力不低，但是没有高档商业，造成本地消费者外流，对外地消费者也没有吸附力。
另外，武汉商业地产最大的问题，是开发商用做住宅的二元思维做商业，但是商业必须兼顾开发商、投资者、消费者和门店四方面的利益，否则很难成功。
在亿房研究中心的高级研究员郑军华看来，后湖商业地产堪称危机重重，主要问题有如下几点：1、商业供应近百万方，人均面积超武汉平均水平到2020年后湖新城规划居住人口为50万，而目前及未来商业供应近百万方，而且不含社区底商和沿街商铺。
人均商业面积2．1平米，超过武汉人均1．4平米的平均水平。
未开商业过剩风险显现。
2、商业档次较低，区域消费力不足长期以来，后湖商业以社区服务业为主，小，分散，不精，没有细化主要以日用品，小超市为主，档次低，规模小，商铺面积大多在30-80平米之间。
近年来，后湖商业业态逐渐丰富即有大型聚集式的购物中心，超市，也有商业街和图书大世界等专业市场，还有酒店餐饮及医疗机构，但仍面临消费力不足的问题。
后湖中百、武商等几大商超业绩均低于其在武汉其他区域的平均水平。
其他商业也均处于中低偏低水平，整体商业盈利水平不高。
后湖虽然出现如汉口城市广场这样20万方体量的综合体，也出现如百步亭金桥汇、幸福里这样的商业街，但仍属于二三代产品，而且在空间规划、动线设计等方面与万达及光谷世界城这样的产品仍存在较大差距。
后湖无论是主力店还是街铺都面临严重的同质化问题，如从百步亭花园路到金桥大道几百米的商圈就集中了武商量贩、华润苏果、家乐福、中百仓储等四大主力超市，而且这些超市均为所在商业体的核心，竞争激烈。
同时从实地情况看，商业氛围也需较长时间的培育。
3、周边片区商业发展迅速，区域竞争激烈后湖商圈东南西北包围着众多的商圈，不仅难以从周边导入消费人群，反而武广、京汉路、唐家墩等一些老牌商圈能够从后湖分流一部分消费群体。
后湖往北主要为汉口北商业中心，主要有中环商贸城，盘龙城十大专业市场。
后湖往东是正在崛起的二七商圈，包括已建成的东部购物公园、在建的城开•二七城市广场等。
后湖网西南，跨过铁路为竹叶山商业中心，包括竹叶山华中国际广场、红旗家居等，且6公里范围可达西北湖金融中心，CBD和武广商圈。
后湖往西则可达姑嫂树、唐家墩及汉口火车站商圈。
4、汉口新城心商业发展需长期精细化运营后湖众多商业项目中发现，凭借区位优势，SOHO、商铺不愁买家，但有些项目主打的散售模式却因为缺乏统一的业态规划，造成商铺大量空置。
由于租金上涨、经营压力大，造成了商铺空置率较高。
所以有的商业项目中每年得花费非常多资金补贴商铺招商!从商业定位来说，后湖商业的同质化和低档化也将对后湖商圈吸引力构成负面影响。
三、后湖商业风险的对策尽管后湖片区的商业地产风险重重，但是各家开发商也都有自己的应对之策。
总体来看，有以下五种对策。
1、减小体量(代表企业：新地置业)为了避开与汉口城市广场等大型商业综合体的直接竞争，新地•盛世东方把2万平方米的商业体量减少到1万平方米，楼层从5层减到3层，最上2层准备建四星酒店，降低了风险，停车位不够的问题也迎刃而解。
2、引进外援(代表企业：美联)针对后湖居住氛围好但消费氛围不佳的现实，美联和世界500强企业之一的日本永旺合作，在后湖金桥下开发了一个15万平方米的商业项目，今年动工，预计2015年投入运营。
引进了国际知名的商业运营团队，美联如虎添翼，但是此举必然以减少项目的整体收益率为代价。
3、闭关自守(代表企业：越秀)越秀的星汇君泊项目有18万平方米的商业配套，该公司选择将其中15万方开发为写字楼产品，另外3万方商业只针对写字楼中的白领人士提供服务。
该项目的商业配套体量虽大，但是自成体系，不与外界相往来，规避了潜在的风险。
4、以情留客(代表企业：外经)外经的鼎盛华城二期在规划4-5万平方米的配套商业。
据该公司研究，后湖片区虽名为城市副中心，但只是一个大型居住区，白天年青人都出去上班了，只剩老人在家。
所以，该公司的商业定位于服务后湖的街区型商业，以满足家庭消费需求，力争在工作日的晚上和双休日迎来以家庭为单位的客流，留住人气。
5、街铺为王(代表企业：百步亭)百步亭的商业一直以街铺为主，自成体系，降低风险。
近年来又引入华润苏果超市，由专业运营团队满足社区内中端消费需求。
两种战术结合，从目前来看，取得了良好的效果。
四、对后湖商业的建议1、对于后湖片区商业项目的布局与选点，政府应有一个单独的总体规划。
2、政府应出台政策，成立房地产基金，让开发商获得退出机制，专心于商业项目的运营而不是销售环节。
3、开发商不应盲目照搬其他商业项目模式，应该和大学及相关研究机构合作，开发符合民族心理的娱乐主力店，吸引外来消费力。
4、后湖有较好的教育资源，应加以运用。
5、后湖的定位是生态居住新城，可以在商业生态城方面做做文章。
五、总结经过十多年的发展，后湖的商圈逐步形成了，而随着越来越多的政府机构和公司入驻后湖，打上交通可达性的改善，必将从根本上改变后湖单一的消费结构和较低的消费档次。
多元化的消费和多元化的业态将逐步成为后湖区域商业主流。
同时如何进行差异化的业态设计尤其是在大地铁时代如何留住本区域及吸引区域外消费人群是需要长期探索和规划的。
后湖作为曾经的“宿舍区”能否真正支撑起百万商圈，仍有待时间和市场的检验，汉口新城心商业发展需长期精细化运营。
开发商应深入调研需求，汲取过去教训，为建设好后湖的商业地产做好充分准备。