北京土地一级开发项目成本分析PPT课件
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北京市土地一级开发与棚改区别介绍ppt课件
《扩大内需促进经济增长十项措施》（2008年11月5日国务院常务会议）
应对金融危机促进经济发展阶段。通过保障性安居工程，应对外部经济挑战，提高
内需驱动在经济增长中的地位。 第三阶段：
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）
助推经济持续健康发展和民生不断改善阶段。通过棚户区改造，让更多困难群众的 住房条件早日得到改善，同时有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人
2007
2008
2013
重
民生
2019
重
经济
-
两者
兼重
7
国家政策及解读
国家层面棚户区改造工作可以简单分为三个阶段： 第一阶段： 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国务院[2007]24号） 立足民生阶段。通过加大廉租住房建设等多种手段，满足广大低收入者的住房改善 需求。 第二阶段：
2019
-
4
我市棚改现状
目标：
2013年，北京上报的棚改目标是至2017年底完成15万户，2017年年初完成四
环内的全部棚改项目。
根据2016年《北京住房和城乡建设发展白皮书》统计数据：北京市2013-2015 年棚改三年改造8万户目标任务已超额完成，共启动改造项目210余个，改善了8.6万 户家庭住房条件。 根据北京市重大项目建设指挥部办公室官方网站12月29日消息，1-11月份，全 市累计完成棚户区改造协议签订、搬迁腾退或房屋修缮加固37652户，超额完成全年 改造任务(35000户) 。
成绩：
根据目前已公开的数据，全市已完成棚户区改造约12.4万户， 约占总改造任务（15万户）的82.67%
2019 5
政
应对金融危机促进经济发展阶段。通过保障性安居工程，应对外部经济挑战，提高
内需驱动在经济增长中的地位。 第三阶段：
《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》（国发[2013]25号）
助推经济持续健康发展和民生不断改善阶段。通过棚户区改造，让更多困难群众的 住房条件早日得到改善，同时有效拉动投资、消费需求，带动相关产业发展，推进以人
2007
2008
2013
重
民生
2019
重
经济
-
两者
兼重
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国家政策及解读
国家层面棚户区改造工作可以简单分为三个阶段： 第一阶段： 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国务院[2007]24号） 立足民生阶段。通过加大廉租住房建设等多种手段，满足广大低收入者的住房改善 需求。 第二阶段：
2019
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我市棚改现状
目标：
2013年，北京上报的棚改目标是至2017年底完成15万户，2017年年初完成四
环内的全部棚改项目。
根据2016年《北京住房和城乡建设发展白皮书》统计数据：北京市2013-2015 年棚改三年改造8万户目标任务已超额完成，共启动改造项目210余个，改善了8.6万 户家庭住房条件。 根据北京市重大项目建设指挥部办公室官方网站12月29日消息，1-11月份，全 市累计完成棚户区改造协议签订、搬迁腾退或房屋修缮加固37652户，超额完成全年 改造任务(35000户) 。
成绩：
根据目前已公开的数据，全市已完成棚户区改造约12.4万户， 约占总改造任务（15万户）的82.67%
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政
土地一级开发 ppt课件
毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平 整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正 常市场条件下一定年期的土地使用权价格。
熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑
的正常市场条件下一定年期的pp土t课地件 使用权价格。
6
四、毛地出让
毛地出让： “毛地出让”的实质是将依法应由政府负责的拆 迁工作推给了开发商。因为“毛地出让”是将土地出让金和 拆迁补偿费捆在一起，对开发商而言，在地价一定的情况下， 压低拆迁补偿就等于多获利，因此补偿不公甚至野蛮拆迁。
ppt课件
7
土地一级开发流程
取得主管部门同意 后的土地使用者
开发申请
涉及农用地、 农转用地或国
有用p建权pt设的课用办件地理使相
关手续
由土地 收储机 构负责 开发
签订一级开 发委托协议
签订管理
委托协议
通过招
其中选择开发企 标选择 业进行开发管理， 企业进 管理成本不超过 行开发
开发成本2%
由开发企业负 责开发，利润 率不高于预计 成本8%。
土地开发 实施单位
负责：筹措资金、 办理规划、征地 拆迁、大市政建 设、办理各种手 续并组织实施
通过预审
市国土局
未通过重新申请
市、县土地储备机构 编制实施方案
联审会确定 开发主体
市国土局 组织验收 审核
一级开 发完成
到相关部委办 理征地、拆迁、 市政基础建设 等手续并组织 实施
市人民政 府批准
市发改委办理 核准手续
市国土局办理 用地手续
市规划部门办 理规划意见
涉及交通、园 林、文物等专 业部门办理相 关手续
北京土地一级开发操作实务PPT课件
部门
市国土局会同市发改、
土
规划、建设、交通、
1、确定土地一级开
地
环保等部门就土地、
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
发
出原则意见
3、签订土地一级开
主
发合同
体
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
市园林局 古树处理意见
2、下达土地一级开
开
发批复
发
土地供应方案 出原则意见
3、签订土地一级开 发合同
主 体
融资方案
市规委 规划意见书
市建委 建设意见
市交通委 交通评价意见
质量和成本控制方案 自我约束方案
市园林局 古树处理意见
项 项目 目实 可施 行的性组分织析市保政府证批准方案（含风险分析市 文文 物及物 保局 护防意见范措施）
1）A、B、C为已经通过规委 审批的规划块
2）红色范围为国有企业甲用 地
Ｂ地块仅能进行土 地的一级开发
申请政府收储（按照现状） 《北京市非住宅拆迁标准》
3）绿色范围为国有企业乙用 地
被拆迁《北京市非住宅拆迁标准》
4）黄色范围为集体土地范围
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第9页/共27页
北京土地一级开发操作实务
北京土地一级开发流程 中关村西区项目土地一级开发分享 深航项目土地一级开发分享
发主体（委托或招
一
产业政策、规划、资
标）
级
质、交通、环保等对
2、下达土地一级开
开
一级开发实施方案提
发批复
土地一级开发项目成本测算讲义71页PPT
55、 为 中 华 之 崛起而 读书。 ——周 恩来
ห้องสมุดไป่ตู้
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
土地一级开发项目成本测算讲义
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
ห้องสมุดไป่ตู้
谢谢！
51、 天 下 之 事 常成 于困约 ，而败 于奢靡 。——陆 游 52、 生 命 不 等 于是呼 吸，生 命是活 动。——卢 梭
53、 伟 大 的 事 业，需 要决心 ，能力 ，组织 和责任 感。 ——易 卜 生 54、 唯 书 籍 不 朽。——乔 特
土地一级开发项目成本测算讲义
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
北京市土地一级开发相关政策及工作内容45页PPT
北京市土地一级开发相关政 策及工作内容
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭ห้องสมุดไป่ตู้里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
41、学问是异常珍贵的东西，从任何源泉吸 收都不可耻。——阿卜·日·法拉兹
42、只有在人群中间，才能认识自 己。——德国
43、重复别人所说的话，只需要教育； 而要挑战别人所说的话，则需要头脑。—— 玛丽·佩蒂博恩·普尔
44、卓越的人一大优点是：在不利与艰 难的遭ห้องสมุดไป่ตู้里百折不饶。——贝多芬
45、自己的饭量自己知道。——苏联
北京市土地一级开发相关政策及工作内容国土局内部最新培训资料ppt课件
一级开发实施方式确定
一级开发实施内容
2019
-
19
1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。 储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
2019
-
4
二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
2019 17
土地一级开发授权批复 申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。Leabharlann 2019-18
三、实施监管阶段
2019
-
7
四、土地一级开发依据的文件
一级开发实施内容
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1、一级开发实施方式确定
实施主体：土地储备机构为主体，具体实施单位确定采取以下 几种方式： 1、委托乡镇办事处负责实施； 2、委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、公开挂牌方式选择带资企业实施。 实施方式由区政府确定。实施方式确定后，由储备机构与实施 单位签订一级开发委托协议（企业出资还需签订资金监管协议）， 开展一级开发工作。
1、储备机构出资，委托项目所在乡镇政府实施； 2、储备机构出资，委托国有公司实施； 3、公开招标带资企业实施； 4、挂牌方式选择带资企业实施。 储备机构出资，实施单位计取2%管理费；企业出资，按照市国土 局、发改委等5个委办局联合下发的《关于进一步规范企业投资 土地一级开发项目利润管理的通知(京国土储[2015]37号文)有关 规定执行。
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二、土地一级开发工作内容
工作内容：办理规划条件、核准、环评、交评、考古勘探、 地灾评估、涉水、地震、矿产压覆、林地许可、征地、拆 迁、市政基础设施建设等工作。 开发深度：土地一级开发完成后市政需达到“三通一平” 即：红线外通路、通电、通上水，场地随自然地平，满足 基本上市要求。有条件的可以达到“五通一平”。
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土地一级开发授权批复 申报一级开发授权批复需提交材料：
土地一级开发授权申请、项目规划条件、政府储备土地 和入市交易土地联席会会议纪要、区政府审批通过的土地一 级开发项目实施方案审批表、项目区位图、影像图、规划图、 现场照片、纸质版及电子版地形图各两份。Leabharlann 2019-18
三、实施监管阶段
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四、土地一级开发依据的文件
北京市土地开发整理项目财务资金管理ppt4347710
1、项目竣工财务决算报告编制的依据 2、项目竣工财务决算报告编制程序 3、项目竣工财务决算报告编写要求 4、项目竣工财务决算审计
四、项目资金管理的内容和方法
（三）项目竣工财务决算的管理
1、项目竣工财务决算报告编制的依据 财务决算报告必须在项目整体竣工自验合格后编制。其编制依据： • 国家和国土资源管理部门颁的有关法规制度 • 工程竣工报告和自验报告 • 经批准的项目规划设计与预算 • 工程招投文件资料、工程承包合同或施工协议书 • 工程竣工结算表及其相关资料 • 会计核算资料与统计资料 • 工程监理单位的施工监理报告 • 其他相关文件资料
•涉及土地开发整理项目资金管理的主要是内部审计监督、外部审计监督以及项目预决算审计等工作
《会计法》、《会计基础工作规范》、《会计档案管理办法》《事业单位财务规则》、《事业单位会计准则》、《事业单位会计制度》及相关法规制度
《审计法》及相关法规制度
二、项目资金管理的依据
（二）专业性法规制度规定
《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发[2000]282号）
• 经办人签字
• 有关业务部门审核
• 财务部门审核
• 单位领导或单位领导授权人核准并签字
四、项目资金管理的内容和方法
（二）项目资金使用的管理
（1）支付预付工程款的要求
2、工程施工费管理
支付预付工程款时，应按合同约定条件，由施工单位提交用款申请，并经相关负责人批示同意后才支付。
（三）项目预算和资金计划的要求
（五）会ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ核算的要求
（六）监督检查的要求
三、项目资金管理的基本要求
项目承担单位必须单独设有财务机构和一定数量的会计人员，在本单位负责人领导下，具体负责项目资金日常管理工作。
四、项目资金管理的内容和方法
（三）项目竣工财务决算的管理
1、项目竣工财务决算报告编制的依据 财务决算报告必须在项目整体竣工自验合格后编制。其编制依据： • 国家和国土资源管理部门颁的有关法规制度 • 工程竣工报告和自验报告 • 经批准的项目规划设计与预算 • 工程招投文件资料、工程承包合同或施工协议书 • 工程竣工结算表及其相关资料 • 会计核算资料与统计资料 • 工程监理单位的施工监理报告 • 其他相关文件资料
•涉及土地开发整理项目资金管理的主要是内部审计监督、外部审计监督以及项目预决算审计等工作
《会计法》、《会计基础工作规范》、《会计档案管理办法》《事业单位财务规则》、《事业单位会计准则》、《事业单位会计制度》及相关法规制度
《审计法》及相关法规制度
二、项目资金管理的依据
（二）专业性法规制度规定
《土地开发整理项目资金管理暂行办法》（国土资发[2000]282号）
• 经办人签字
• 有关业务部门审核
• 财务部门审核
• 单位领导或单位领导授权人核准并签字
四、项目资金管理的内容和方法
（二）项目资金使用的管理
（1）支付预付工程款的要求
2、工程施工费管理
支付预付工程款时，应按合同约定条件，由施工单位提交用款申请，并经相关负责人批示同意后才支付。
（三）项目预算和资金计划的要求
（五）会ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ核算的要求
（六）监督检查的要求
三、项目资金管理的基本要求
项目承担单位必须单独设有财务机构和一定数量的会计人员，在本单位负责人领导下，具体负责项目资金日常管理工作。
土地一级开发项目构成
土地一级开发项目成本构成 一、项目前期费用1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费;2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用；3. 工程勘察、测绘、定桩费用；4. 环境影响评价分析费用；5. 交通影响评价分析费用；6. 地震影响评价分析费用；7. 地价评估费用8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费鯨一佝■项目前期费用1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费7测算标准可参考 1999年9月10日国家计委制定的计价格 0* 1999罡1283号《建设项目 前期工作咨询收费暂行规定》及 天津市物价局 鯨房裔字偌1999罡第487号文《关于建设项目 前期工作咨询收费的补充通知》 中的有关计价标准。
♦立项报告、可研报告的编制费 ♦土地一级开发实施方案的编制费 ♦项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的通知》 中取消了 1993年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》 划 设计市场。
7 2004年6月荷为了规范规划设计市场计费 柿中国城市规划协会在全国范围内进行调查研 究亦制定并发布了《城市规划设计计费指导意见》 屈作为城市规划设计计费的参考依据。
3、工程勘察、测绘、定桩费用2002年1月7日国家计委、建设部以计价格 [2002]10号文发布了《工程勘察设计收费管理 规定》 砺从2002年3月1日起执行。
应根据该文件规定核算工程勘察费用。
建筑用地拨地定桩于以依据《关于申请房产测绘全野外数据采集及成图、平图控制测量及 测绘成果利用费的函》 鯨津房计[2003]308号f ：f2、 鯨计价格[2001]1218号牯放开了规4、环境影响评价分析费用2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评价法》社规定®在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖的其他海域内建设对环境有影响的项目利应当进行环境影响评价。
土地一级开发项目成本核算课件
建筑安装工程费
建筑工程费用
包括建筑物的土建、装修等费用 。
安装工程费用
包括设备安装、管道敷设等费用 。
开发间接费
项目管理费
项管理人员工资、办公费用等。
贷款利息
项目贷款所产生的利息费用。
03
土地一级开发项目成本核算方法
作业成本法
总结词
作业成本法是一种基于作业的成本核算方法，通过将成本分配给不同的作业，进而计算出项目的总成 本。
按照规划要求，对项目范围内 的土地和建筑物进行征收和拆 除。
出让或转让
将达到建设条件的土地出让或 转让给开发商或企业。
02
土地一级开发项目成本构成
土地取得成本
01
02
03
土地出让金
根据土地出让合同，由政 府收取的土地使用权出让 费用。
拆迁补偿费
对原有土地使用者或建筑 物所有者的拆迁补偿费用 。
土地登记费
土地一级开发项目是城市建设的基础性工作，对于城市规划和建设具有重要意义 。
土地一级开发项目的特点
投资规模大
土地一级开发项目涉及的土地面积广 ，开发内容多，投资规模巨大，需要 大量的资金投入。
风险高
土地一级开发项目涉及到诸多因素， 如政策、市场、法律等，风险较高。
周期长
土地一级开发项目涉及多个环节，包 括规划、征地、拆迁、安置、补偿等 ，每个环节都需要耗费大量时间，因 此整个项目的周期较长。
土地一级开发项目成本核算课件
目录 CONTENTS
• 土地一级开发项目概述 • 土地一级开发项目成本构成 • 土地一级开发项目成本核算方法
01
土地一级开发项目概述
土地一级开发项目的定义
土地一级开发项目是指政府或企业按照城市规划要求，对一定区域内的城市基础 设施、公共设施和土地进行统一的规划、征地、拆迁、安置、补偿等前期开发工 作，使该区域内的土地达到一定的建设条件和投资环境，然后进行土地出让或转 让。
土地一级开发项目成本测算
第十一页，共68页。
11 11
（一）项目前期费用
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划 方案费用
→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价格的 通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993年由建设 部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计计费标准》， 放开了规划设计市场。
建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 【京发改〔2006〕1009号】
20211//1122//88
第十三页，共68页。
13 13
（一）项目前期费用
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评 价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖
20211//1122//88
第六页，共68页。
6
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目成本管理的依据
土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣 工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是成 本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次估算 的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础，只有 准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本管理。
[2002]1100号】 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】
20211//1122//88
第二页，共68页。
2
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发 定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和城 市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目，在确 定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开发主体; 获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、市场化运作”
相关主题
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05.12.2020
8
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
05.12.2020
5
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
05.12.2020
3
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
05.12.2020
4
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
2、土地一级开发成本
“540号文”中：“土地储备开发成本” 《北京市土地一级开发项目实施方案审批表》：一级开发投资总额
土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土 地一级开发全过程的费用。由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区 域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、 管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前 的管理费用等构成。
◆立项报告、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
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（一）项目前期费用
2、委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合 等规划方案费用
→ 2001年国家计委《关于放开和下放部分商品和服务价 格的通知》（计价格[2001]1218号）中取消了1993 年由建设部、国家物价局联合颁布的《城市规划设计 计费标准》，放开了规划设计市场。
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用： 土地一级开发成本是项目融资的依据
土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投 资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金 需求。土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金 需求量，从而为筹集资金提供了依据。土地一级开发从不 同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价 和决策的主要依据是土地一级开发成本。因此，土地一级 开发成本也是土地一级开发项目融资的依据。
1、 土地一级开发 《中关村科技园区条例 》 （2000年12月8日通过） 《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》【京政办发〔2002〕16号】 《关于印发北京市土地一级开发管理暂行办法的通知》【市国土房管出
字[2002]1100号】 《北京市土地储备和一级开发暂行办法》【京国土市【2005】540号文】
（一）项目前期费用 （二）征地、拆迁费用 （三）公共区域市政基础设施建设费用 （四）区域内公共环境景观建设费用 （五）区域内公共配套设施建设费用 （六）工程建设其他费用 （七）管理费 （八）财务费用 （九）销售费用 （十）应纳税费 （十一）不可预见费
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三、土地一级开发项目的成本测算依据
（一）项目前期费用 1. 立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编
制费及项目前期的各种工程咨询费 2. 委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划
方案费用 3. 工程勘察、测绘、定桩费用 4. 环境影响评价分析费用 5. 交通影响评价分析费用 6. 地震影响评价分析费用 7. 地价评估费用 8. 工程设计费及施工图审查费 9. 招标代理费、招标服务费 10. 工程保险费
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费） 和土地一级开发成本构成。毛地价是在基准地价的基础上由专业评估 机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价 格的影响程度较小。因此，土地一级开发成本就成为决定土地出让交 易价格的重要依据。
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二、土地一级开发项目的成本构成
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目成本管理的依据
土地一级开发成本是通过不同阶段的预估，最终通过竣 工决算确定下来的。不同阶段的土地一级开发成本预估是 成本管理的重要手段，每一次成本估算都不能超过前一次 估算的幅度。土地一级开成本的准确性是成本管理的基础， 只有准确地确定土地一级开发成本才可能实现有效的成本 管理。
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（一）项目前期费用
1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案 等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
→测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计
价格［1999］1283号《建设项目前期工作咨询收 费暂行规定》及 北京市物价局、北京市计划委员 会京价（房）字［1999］第487号文《关于建设 项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计 价标准。
土地一级开发项目 成本测算讲义
二零零六年七月
目录
一、 土地一级开发项目成本的概念、作用 二、土地一级开发项目成本的构成 三、土地一级开发项目成本的测算依据 四、土地一级开发项目成本的测算报告编制 五、土地一级开发项目成本的管理与控制
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一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：