项目假设开发法法及其应用.ppt

课题一 认识假设开发法
2．假设开发法的理论依据 假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。 基本思路(通过房地产开发企业购置房地产开发用地的报价过程
体现)： 首先，要深入调查、分析这块土地的内外部状况及和当地房
地产市场状况; 其次，研究、判断该块土地的最高最佳利用; 第三，要预测在未来适当的时候销售开发完成后的房地产价
课题一 认识假设开发法
一、假设开发法概念与理论原理
1．假设开发法的概念 假设开发法又称剩余法，是预测估价对象开发完成后的价值和
后续开发的必要支出及应得利润，然后用开发完成后的价值减 去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。 假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益为导 向求取估价对象的价值。 是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动 较多的情况下，得到了广泛应用，尤其在待开发土地等房地产 评估中应用最为广泛。
请说明评估该项目拟优先选用的估价方法、技术路线及理 由，并说明确定评估价值时需考虑的主要因素。
项目六 假设开发法及其应用
本项目基本知识与技能
课题一 认识假设开发法 课题二 假设开发法估价公式 课题三 现金流量折现法和传统方法 课题四 假设开发法计算中各项的求取 课题五 假设开发法应用实例
①调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况； ②选取最佳的开发利用方式，确定未来开发完成后的房地产状况； ③预测后续开发经营期； ④预测开发完成后的房地产价值； ⑤测算后续开发建设的必要支出及应得利润； ⑥测算待开发房地产价值。
以评估政府有偿出让国有建设用地使用权的价格为例，说明 如何调查、分析待开发房地产状况和选取最佳的开发利用方式 （其他步骤的内容在后面介绍）。
房地产估价
项目六： 假设开发法及其应用
项目六 假设开发法及其应用
学习目标
【知识目标】
（1）理解假设开发法的适用对象和条件 （2）掌握假设开发法的基本公式 （3）掌握现金流量折现法与传统方法的应用
【能力目标】
（1）能界定假设开发法的适用对象 （2）能界定假设开发法中各个成本费用项目发生的时间和金额 （3）能熟练运用现金流量法和传统方法进行估价操作和测算
课题一 认识假设开发法
（一）调查、分析待开发房地产状况 调查、分析该类房地产开发用地的状况主要包括下列方面： 1．土地的区位状况。包括3个层次：①土地所在城市的性质；
②土地所在城市内的区域的性质；③具体的坐落状况。弄清这 些主要是为选择最佳的土地用途服务。 3．土地的权益状况，特别是规划条件和将拥有的土地权利。弄 清规划条件包括土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿 地率等，主要为选取最佳开发利用方式、确定开发完成后的房 地产状况服务；弄清将拥有的土地权利包括土地权利性质、使 用期限、是否不可续期，以及对该房地产开发用地转让、出租、 抵押甚至价格等的有关规定等，主要为预测开发完成后的房地 产价格、租金等服务。
项目六 假设开发法及其应用
项目分析
【项目概述】假设开发法是房地产估价实践中一种科学而实用 的方法，无论在房地产估价，还是房地产投资中都有很重要的 应用。本课题主要介绍假设开发法的概念、基本思路和理论依 据，假设开发法的适用范围和应用前提条件，假设开发法的基 本公式，假设开发法估价基本程序和内容，并通过大量估价实 例来分析和掌握假设开发法的应用。
课题一 认识假设开发法
实际估价中，假设开发法测算结果的可靠性，取决于两个预测： ①是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳利用原则，正确判断
估价对象的最佳开发利用方式(包括用途、规模、档次等)。 ②是否根据当地房地产市场状况，正确预测了估价对象开发完成后
的价值。 假设开发法测算结果的准确性，还要求有一个良好的社会经济环境。
课题一 认识假设开发法
（二）选取最佳的开发利用方式 在调查、分析待开发房地产状况和当地房地产市场状况后，便
可以选取最佳的开发利用方式，包括选取最佳的用途、建筑规 模、档次等。 这些都要在规划允许范围内选取，即在规划条件给定范围内的 最佳。其中最重要的是选取最佳的用途，这时要考虑该土地位 置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势， 即要分析当地市场的接受能力，项目建成后市场究竟需要什么 类型的房地产。
格将、获得土地使用权的“取得税费”、开发建设和销售房地 产的成本费用等支出、出售开发完成后的房地产时的“销售税 费” 以及正常的开发利润；
最后，便可知愿意为这块土地支付的最高价格。
课题一 认识假设开发法
假设开发法在形式上是评估新开发的房地产（如新建商品房） 价值的成本法的“倒算法”。两者的主要区别是：
包括： ①要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； ②要有一个明朗、稳定及长远的房地产政策，包括有一个长远、公
开的土地供应计划； ③要有一个全面、连续及开放的房地产信息资料库，包括一个清晰、
全面的有关房地产开发和交易的税费清单或目录。
Fra Baidu bibliotek
课题一 认识假设开发法
三、假设开发法估价的基本步骤 运用假设开发法估价一般分为6个步骤：
项目六 假设开发法及其应用
【情境案例】某企业购得一宗已停工5年的在建工程。该在建工 程目前结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5～26层为住宅，裙 楼部分已完成部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层 部分和5～8层的住宅部分作抵押，向银行申请抵押贷款。你所 在的估价公司接受委托承接该项估价业务，并指派你为该估价 项目负责人。
成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地 产价值；
而假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测得到， 需要求取的是土地价值。
课题一 认识假设开发法
二、假设开发法适用的估价对象和条件 假设开发法适用于具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值
可以采用市场比较法、收益法等方法求取的房地产的估价，包 括： 可供开发的土地(包括生地、毛地、熟地，典型的是各种房地产 开发用地)； 在建工程(或称为房地产开发项目)、 可重新改造或可改变用途的旧房(包括改建、扩建、重新装修等， 如果是重建就属于毛地的范畴)。 以下把这类房地产统称为“待开发房地产”。