新规则下对在建工程抵押登记问题
商业银行在建工程抵押贷款管理办法
商业银行在建工程抵押贷款管理办法第一章总则第一条为进一步防范和化解贷款风险，规范商业银行（以下简称“本行”），在建工程抵押贷款业务经营行为，根据《担保法》、《物权法》、《贷款通则》等法律法规及《商业银行贷管理基本制度》等规章制度，并结合本行实际，制定本办法。
第二条在建工程抵押贷款管理的任务是通过建立健全在建工程抵押担保管理制度，完善在建工程抵押贷款抵押担保手续，强化贷后管理，努力实现担保债权，提高贷款的安全性、流动性、效益性。
第三条本办法所称在建工程，是指本区内正在处于施工建设的房屋。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造所需资金，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，作为贷款抵押物履行担保的行为。
第四条贷款担保的范围应当包括借款合同项下的借款本金、利息、复利、罚息、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括诉讼费、律师费等）和其他所有应付费用。
第五条在建工程抵押存款必须实行专项管理。
第二章贷款的对象和条件第六条存款工具：经国家主管部门核准设立、工商行政管理机关核准登记，取得企业法人业务执照，并按规定办理年检手续的企事业法人及各类经济组织。
第七条借款人应具备以下条件：1.具有法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证（或三证合一的营业执照），并经年检合格，企业经营管理制度健全，财务状况良好。
2.房地产开发企业应具有相应房地产开发企业资质证书，并经年检合格。
3.在本行开立基本结算账户或一般存款账户。
4.企业具有良好的经业务绩和誉，确有按期偿还存款本息的能力。
5.规定的其他条件。
第八条在建工程贷款须具备以下条件：1.抵押人为借款人。
2.贷款须用于在建工程继续建造。
3.抵押人已合法取得在建工程占据的地皮使用权，且是以出让方式取得的国有地皮使用权。
4.在建工程已取得有权部门的立项批文、“四证”，即：《国有地皮使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》《建筑工程施工许可证》；四证载明的权利人和建设单位应一致，在建工程项目与批准文件内容应相符。
论在建工程抵押预登记——关于在建工程抵押登记方式的创新研究
【 关 键词】 在建 工程抵押 ； 预 登记 ； 登记 方式 ； 房产部 门
２ 、 主债权 的特定性与专用性 。在建工程抵 押所担保 的主债权 只能是作为抵押物的在建工程 的继 续建造资金， 具有 专用性 、 特定
性和唯一性 。
经济高速发展， 推动城 乡建设 速度猛增 ， 促进 了房地产 业 的蓬
屋建造完成并办理 初始登 记后， 再 将预告 登记转 为产权 登 ｝ 己 。第 二种观点认为， 在建工程抵押 的客体是 正在建造 的建筑物， 该登记 属 于本登记而非 预告登 记。笔者 同意第二 种观点， 根据《 物权 法 》 第一百八十七条“ 以本法 第一百八 十条第一款 第一项至 第 二 三 项规 定 的财产或者第五项 规定 的正 在建造 的建筑 物抵押 的， 应 当办理 抵押登记 。抵押权 自登记时设立 ” 的规定， 在建工程抵押 权 一经 记机关登记就立 即生效， 并不 存在抵押 合同先生 效， 抵押权 在 ¨ ｌ 程
权益。
而 因为 施 工 而 获得 更 大 的交 换 价 值 。 在 建 工 程抵 押作 为 已 经 认 可 的 抵 押 方 式 的 的法律特征， 也具备不 同于传统抵押 方式 的法 律特 ， 下面
一 一
道来 ：
１ 、 标 的 物 的不 特 定 性 。在 建 工 程 抵 押 的标 的物 是 尚 未 动 Ｔ 兴 建 或 正 在 建 设 的 房 屋 抵 押 标 的 相对 处 于 变 化 之 中 。
较短， 法学起步较晚， 关于在 建工程抵 押的理论研 究和实践 探寻 尚 不完善， 尤其是相关法律法规对在建工程抵 押登 记的性质 、 主管部 门、 方式 等问题规定不清晰， 导致 了各 地办理在建工程抵 押登记 的 模式存在很大 差异 ， 在 建工 程抵 押登 记 的风 险也逐 渐暴 露 出来 。 如何更好地完善在建工程抵 押登记方 式， 防范 在建工程抵 押风 险，
在建工程抵押登记实务难点剖析(一)-最新资料
在建工程抵押登记实务难点剖析（一）利用在建工程抵押筹资，是建设单位特别是房地产开发企业融资的主要途径之一。
在全面推行不动产统一登记体制后，在建工程抵押登记实务中存在一些新的问题亟待解决。
1 非金融机构能否作为在建工程抵押的抵押权人住建部颁布的《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《抵押管理办法》）规定，在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其他方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
上述规定，将在建工程抵押权人局限为银行。
在办理在建工程抵押登记实务中，是否对在建工程抵押权人予以限制，各地规定和做法不一：银行、银行和经人民银行批准开展房地产抵押的金融机构、银行和其他法定金融机构。
尽管各地规定和做法不尽相同，但仍予以限制。
在建工程抵押权人是否被局限为金融机构，业界有两种观点：一?N观点：《抵押管理办法》规定，在建工程抵押只能抵押给银行，且在建工程未竣工、不具有使用价值、容易产生经济纠纷，应当将有金融许可的银行等金融机构作为抵押权人，绝对不能任意扩大，以此降低登记风险。
另一种观点：在建工程抵押作为企业融资的主要和重要的担保方式，为了保障企业能够更便捷、及时地获取继续建造的资金，不宜限制抵押权人范围，以保障借贷双方尤其是抵押权人的利益。
笔者赞同第二种观点。
理由如下：第一，抵押作为担保之王，担保的对象是借贷、买卖、贷物运输、加工承揽等经济活动中产生的合法债权，以银行等金融机构作为一方主体的借贷只是债权的一种类型；借贷之债可分为银行借贷和民间借贷，民间借贷只要不违反法律法规的强制性规定也是合法债权。
所以，从担保债权合法性的角度将在建工程抵押权人局限于银行等金融机构是不符合担保法理的。
第二，最高人民法院于2012 年在对山东省高院的《关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》（以下简称《回复》）中指出，在建工程抵押属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围，法律对在建工程抵押权人的人的规定，只是对抵押权人为银行的特别规定，并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。
在建工程抵押贷款相关问题详解
在建工程抵押贷款相关问题一、在建工程抵押的定义及其构成要件1、定义：指抵押人为取得工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，抵押给银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式，因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时，又可解决企业的融资需求现广泛地被银行所采用。
2、法律依据：《城市房地产抵押管理管理办法》第十一条，以在建工程已完工部分抵押的,其土地使用权随之抵押第二十八条，以在建工程抵押的,抵押合同还应当载明以下内容：（一）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》编号；（二)已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款项.（三）已投入在建工程的工程款。
（四）施工进度及工程竣工日期（五）已完成的工作量和工程量。
关于在建工程抵押的法律依据,《担保法》未作明确规定。
最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押登记,人民法院可以认定抵押有效”。
该司法解释首次将“正在建造中的房屋或其他建筑物抵押”作为法律概念，也正式确立了在建工程抵押的法律效力。
2007 年的《物权法》颁布实施,第一次在立法层面上认可了在建工程作为抵押标的物的身份,对在建工程抵押制度的发展具有里程牌意义。
该法第一百八十条规定“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器”.建设部发布了《房屋登记办法》，对在建工程抵押权的登记做了专门规定,其中第五十九条规定“以在建工程设定抵押的,当事人应当申请在建工程抵押权设立登记"，第六十条规定“申请在建工程抵押权设立登记的,应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）抵押合同；（四）主债权合同；（五）建设用地使用权证书或者记载土地使用权状况的房地产权证书；(六)建设工程规划许可证；（七）其他必要材料";第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记"。
不动产在建工程抵押登记审核要点
不动产在建工程抵押登记审核要点学习不动产在建工程抵押登记审核要点这么久，今天来说说关键要点。
首先，我理解这个审核啊，得重点看主体方面的事儿。
就是抵押人得是在建工程的合法所有人或者是经合法授权的主体。
比如说一个房地产开发企业，要拿自己正在建设的楼盘做抵押，那这个企业得有各种合法的建设手续，证明这个楼盘确实是他们有资格去抵押的。
我之前就老弄混，以为只要在那块地上建工程就可以抵押，后来发现不对啊，这里面手续必须要全。
这里提醒下自己也提醒大家，做笔记的时候可以把主体资格这块重点画下来，这是根基。
然后呢，建设用地的使用权状况也很关键。
要是土地都有问题，那这个建在上面的工程抵押肯定也会有麻烦。
就好像盖房子，地要是不稳，房子肯定也不牢靠是一个道理。
土地是不是通过出让、划拨或者其他合法方式取得的都得查清楚。
我总结一个小技巧就是，把土地的相关文件和在建工程的文件放在一起对比着看，如果有缺失或者矛盾的地方，就得小心。
还有哦，工程建设的进度这一点也不能忽略。
我理解这是考虑到这个工程的实际价值。
要是一个刚打了地基的工程就说能抵押很多钱，那肯定不合理。
我想到一个例子，有个小开发商，工程才刚开始就想按建成后的价值抵押，这显然是有风险的。
所以在审核的时候可能需要相关的工程报告之类的资料来核实进度。
对了还有个要点，抵押合同也是审核的重头戏。
合同条款得明确合理，比如说抵押的范围、担保的债权数额、债务履行的期限等。
我在学习这一块的时候就比较头疼这些条款之间的逻辑关系。
我想了个办法，把这些重点条款都写在一个小纸条上，没事就拿出来看看，这样慢慢地就熟悉了。
咱们在审核的时候，要把合同条款一条一条对着实际情况去核实，防止出现不合理或者相互矛盾的地方。
另外，相关部门的书面同意文件也很重要。
特别是涉及到一些特殊情况，比如公共设施建设与抵押的关系之类的。
在这里我感觉学习的局限性就出来了，这些特殊情况真的需要通过大量的案例或者参考资料去理解。
比如说有些与市政公共设施相关联的在建工程，如果没有相关部门同意就抵押，可能会对公共利益产生影响。
在建工程抵押流程+所需资料+须注意问题
在建工程抵押流程+所需资料+须注意问题
一、抵押登记流程
（1）申请
a申请人提出申请，并提交申请登记材料；
b提交的申请登记材料齐全且符合法定形式的，予以受理；c实地查看（必要时）。
（2）领取抵押登记受理单及缴费凭证
a经受理后领取抵押登记受理单及缴费凭证；
b未受理的领取告知单，待符合受理条件后重新申请。
（3）缴费
凭抵押登记受理单及缴费凭证缴纳抵押登记手续费和登记费。
（4）领证
领取《在建工程抵押权登记证明》。
二、在建工程抵押登记所需资料
（1）房地产抵押合同；
（2）申请表；
（3）房地产评估报告；
（4）抵押当事人的介绍信、身份证明或法人资格证明；
（5）选址意见书、计委立项批文、企业开发资质证书及营业执照；
（6）《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》及可以证明抵押权人有权设定抵押的其他文件或证明材料；
（7）红线图及总平面图；
（8）抵押部分详细说明（建筑面积、预期使用性质等）；
（9）与金融机构之间签订的借款合同；
（10）已投入在建工程的工程款、施工进度及工程竣工日期；
（11）提供在建工程贷款资金监管及在建工程贷款资金专款专用的承诺书；
（12）登记机关认为必要的其他有关资料，如同意抵押的股东会决议、章程等。
三、抵押登记需注意的问题：
（1）在建工程抵押贷款用途是抵押人用于在建工程的继续建造；
（2）只要抵押合同要素齐全，无需再另行填写房管局提供的格式抵押合同。
四、承诺办理时限：
自受理之日起7个工作日。
在建工程抵押的有关法律问题
在建工程抵押的有关法律问题作者：陈亚菁来源：《中国房地产》2012年第12期在建工程抵押是与现房抵押相对而言的，两者的主要区别有两个：一是抵押标的物的形态不同，前者是正在建造的房屋，形象进度处于变动之中，后者是已竣工验收并投入使用的房屋；二是抵押的目的不同，在建工程抵押主要是为了筹集资金以续建工程，而现房抵押是为了融通资金可用于多种不同用途。
当前，在我国建造房屋特别是成片开发项目的，资金来源除了施工方垫资、建设方自有资金外，主要还是依靠借款或贷款，由此出现以在建工程设定抵押担保的情形十分常见，但相关法律法规对在建工程抵押的规定存在许多空白，导致社会各界对同一问题出现了不同认识，在操作层面也相应出现了不同的做法。
由于在建工程的形态、坐落名称、建筑面积尚未最终确定，一些城市考虑其风险性较大，迟迟未开展在建工程抵押登记业务；即使已开展了此项业务的城市，具体做法也因认识不同而不同。
在当前住建部着手修改《城市房地产抵押管理办法》之际，本文就实践中常见的关于在建工程抵押的几个法律问题作简要分析。
一、对在建工程与现房的区分度认识不一有观点认为在建工程与现房的区别是房屋完工与否，也有观点认为两者的区别是是否已办理了所有权初始登记。
事实上两种观点均有可取之处。
在建工程与现房的界定应从实物状态和法律手续两方面考虑。
从实物形态而言，现房必须是外形已完成建造的最后一道工序，如外围已撤掉脚手架，并且可以投入使用，水电等基本生活设施具备使用状态；从法律手续而言，现房必须是经过各项质量验收合格，也就是完成消防、工程质量、规划、公配等验收，对于住宅区房屋还需经过综合验收备案。
只有同时满足这两方面条件的房屋才能称为现房，如果仅满足一方面条件，则只能视为在建工程，但法律条件的满足往往是以实物形态的完备为前提的，因此，已建成完工但未竣工验收或未进行所有权初始登记的房屋只能作为在建工程进行抵押。
由于在建工程抵押担保所得资金应当用于续建，则已完成物理状态而未竣工验收的房屋抵押所得资金也应用于室内设施的完善等后续工作，而不得用于其他项目。
在建工程抵押登记
区分不同情况界定抵押标的物范围
实际登记操作中，可以在登记系统中设置已办理预告登记的
预购商品房状态为限制在建工程抵押登记，同时与房管部门网签 备案系统进行互通共享，保障购房者权益，避免法律风险。
主要内容
2、 在建工程抵押须满足特定条件
根据《担保法》《城市房地产抵押管理 办法》以及其他法律法规，对不符合特 定限制条件的抵押担保不予办理抵押登 记手续。
谢
谢！
对在建工程抵押延伸范畴的理解
但在建工程抵押权由于其特殊性，能否进行再低抵押登记存在异 议。实际操作中，若在建工程已完工部分和未完工部分对应的土地使 用权已经办理抵押登记的，不建议对新增的建筑物进行再次抵押，建 议办理抵押物价值变更登记。
关于在建工程设定抵押权后能否进行商品房预售？ • • 《物权法》第一百九十一条：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同 意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。” 《担保法》第四十九条：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵 押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵 押人未通知抵押权人或未告知受让人的，转让行为无效。”
区分不同情况界定抵押标的物范围
不动产商品房在建工程抵押登记实际操作中，笔者认为，可
以将整体建设项目按登记状态顺序区分为纯土地使用权、在建工 程、已首次登记的商品房三类，把符合在建工程抵押条件开始至 首次登记的商品房区间设定为在建工程。商品房在建工程按整个 项目的规划，编制预测楼盘表，给整个建设项目所有已完工和未 完工部分分别编制不动产单元号。
区分不同情况界定抵押标的物范围
关于已办理预售商品房能否设置抵押以及如何保障购房者权益的 问题，需要进行相关备案以避免法律风险。
•
《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条规定：“当事人 申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理
在建工程抵押的有关法律问题
在建工程抵押的有关法律问题摘要在建工程抵押是指借款人将其正在进行中的工程项目作为抵押物向金融机构申请贷款。
本文将探讨在建工程抵押的有关法律问题，包括法律依据、抵押物评估和登记程序、债权人权益保护等。
1. 引言在建工程抵押是一种常见的贷款方式，尤其对于建筑商和开发商来说具有重要意义。
然而，由于在建工程的特殊性，涉及到的法律问题也相对复杂。
本文将对在建工程抵押的相关法律问题进行探讨和分析。
2. 法律依据在我国，关于在建工程抵押的法律依据主要包括《中华人民共和国担保法》和《中华人民共和国物权法》。
这些法律对于在建工程抵押的设立、变更、转让等方面都进行了明确规定。
3. 抵押物评估和登记程序在建工程抵押的首要问题是抵押物的评估和登记程序。
抵押物的评估通常由专业的评估机构进行，以确定其价值，并作为贷款的基准。
评估结果将被记录在相应的评估报告中。
抵押物登记程序包括以下步骤：•提交申请：借款人向金融机构提交在建工程抵押贷款申请，并提供所需材料。
•权属审核：金融机构对抵押物的所有权进行审核，以确保借款人有权进行抵押。
•抵押物评估：申请被受理后，评估机构将对抵押物进行评估，并出具评估报告。
•抵押物登记：评估报告作为依据，金融机构将抵押物及其价值登记在土地管理部门或房地产登记机构。
4. 债权人权益保护在建工程抵押涉及到债权人的权益保护。
一旦借款人未能按时偿还债务，债权人有权采取一系列法律手段来保护其权益，包括但不限于以下：•催款权：债权人有权通过发出催告信或通知书要求借款人按时履行还款义务。
•处分权：债权人可以依法处分抵押物，将其变现以偿还债务。
•优先受偿权：在建工程抵押同时涉及多个债权人的情况下，根据受偿顺序的约定，债权人可以优先受偿。
•诉讼权：债权人有权通过诉讼程序来追回未偿债务。
5. 法律风险与合规建议在建工程抵押涉及一定的法律风险，特别是在合同条款、抵押物评估和登记程序等方面存在潜在问题。
为了规避潜在法律风险，建议：•尽职调查：在签署贷款合同前，借款人应该进行充分的尽职调查，了解抵押物的所有权和价值等相关信息，以保证其真实性和合法性。
在建工程抵押评估的几点思考【最新版】
在建工程抵押评估的几点思考关于在建工程抵押，根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为贷款履行担保的行为。
自1997年6月1日《城市房地产抵押管理办法》实施以来，许多在建工程得以抵押，工程项目也因此获得了继续建造的资金，这对促进经济发展起到一定的积极作用。
然而，我们也不能忽视，在建工程抵押，不管是从法律上，还是在评估实践中，都存在着不少悬而未解问题，这些问题，对承包方、贷款银行及消费者，都存在着风险。
因此，相关各界有必要引起重视。
一、关于在建工程的抵押条件关于在建工程的抵押条件，国家级别的法律法规关没有明确规定，反而在各地地方规章中有所规定，这些地方规章均带有一定的地方特色，故具体规定及执行方法均不一致。
根据《城市房地产抵押管理办法》的精神，抵押物作为债务履行的担保物，需具备转让性，即该担保物在抵押权实现时，是可以进行转让。
因此，在建工程的抵押条件，可推定为在建工程的预售条件。
根据《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售应具备下列条件:一是已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，只有全部付清地价款才可以申请领取国有土地使用权证书);二是持有建设工程规划许可证与建筑工程施工许可证;三是按提供的预售商品房计算，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25%以上，并确定施工进度及竣工交付日期;四是已办理商品房预售许可证。
可见，要使在建工程具备可转让性，只需满足商品房预售条件的前三条即可，至于是否已办理预售许可证，并非问题关键。
实际上，有些地方规章已根据在建工程是否已办理预售许可证分类规定了抵押登记办法。
二、关于房地合一抵押的执行根据《城市房地产抵押管理办法》第十一条规定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
在建工程抵押标的只能是已建成部分
法 获准 尚未建造 的或者正在 建造 中的房屋 或者 其
他建筑物”因此， 。 抵押人必须已经取得在建工程 占
用 土地的 国有 土地使用 权 ，同时还 必须 已经 获得 有 关部 门同意其进行建 造 的建 设用地 规划许 可证 及其他 证件 ，这 就要求银 行在 办理在 建工程 抵押 贷款 时不仅必 须查看和 收集有 关证件 ，还必 须评
贷款 ， 以其合法 方式取得 的土地 使用权 连 同在建 工程 的投入 资产 ， 以不转 移 占有 的方 式抵押 给贷 款银行作为偿还贷款履行 担保的行为 ” 。该款规定 首先 从标 的物 的范围来看 ，在建 工程抵押 的 目的 抵押人为取得在建工程继续 建造 资金的贷 款 ” ， 该贷款的用途是继续建造工程 。其次 ， 在建工程抵
首 先 ，办 《 第 ３条第 ５款规 定 ：在建 工程 “ 抵押 ，即抵押人 为取得 在建工程 继续 建造 资金 的
就 抵押 权 实现 方式 达成 协议 的， 抵押 权 人可 以请
求人 民法 院拍 卖 、 变卖抵 押 财产 ” 这 规定 了在建 。 工程 抵 押 实现 的方 式和 效力 ， 即发 生抵 押权 实现
押的抵押物 必须是债 务人 “ 合法方 式取得 的土 地 使用权连 同在建工程的投入 资产 ” 同时必须是“ ， 依
的情形， 从而体现 了在建工程抵押只能是在建工
程 已经 完工部分 的理念 。 在建 工程抵 押标 的可 若 以是 未 建成 部分 ，遇 到 融资 困难 或市 场变 化 ， 都 可 能导致 工程 烂尾 ， 别 不法 开发 商将 在 建工 程 个 抵押贷 款 资 金卷 款潜 逃 的案 件也 时有 发 生 ， 对 这 于接受 在建 工程 抵押 的债 权人 不利 。 综上所述 ， 笔者认 为 ， 在建 工程抵押 标 的只能
在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记
在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记作者：王春敏来源：《中国房地产》2013年第11期某市登记机构询问：原建设部《城市房屋抵押管理办法》第34条第2款规定：以在建工程抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后，重新办理房地产抵押登记。
而《房屋登记办法》第62条规定了在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
这两个规定里一个是用“重新”办理房地产抵押登记，而另一个是“转为”房屋抵押权登记。
问：1.两者规定有什么不同？2.对这类抵押的办理为什么要用“转为”一词？登记机构应该如何将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记，应收取哪些登记材料？金绍达：两者规定没有实质区别，只是表述上有一些差别。
在建工程的抵押在当时还没有成为法律上的规定，所以在登记时采用了过渡的方法。
而在《房屋登记办法》起草时，《物权法》已规定了“正在建造的建筑物”可以设定抵押。
《房屋登记办法》和《城市房屋抵押管理办法》完全一致的规定就是以在建工程抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，应当办理房地产抵押登记。
在建工程竣工后，在房屋建造人申请房屋所有权初始登记并申请抵押权登记时，为何用“转为”一词，这是为了与实际的权利变化状况相一致。
在建工程是一项工程，或称正在建造中的建筑物，这是一个变化中的物。
房屋竣工后，建成的房屋和设定抵押时的在建工程已有了很大的区别，用以抵押的已经不再是相同的标的物，所以，前述两个办法都规定了房屋竣工后应当办理房地产抵押登记。
在实际操作中，为了使登记的权利和实际的权利状态一致，新登记的事项也应当和原登记簿的记载不发生冲突。
因此，在房地产抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押应当在登记簿的记载中消失。
如果采用将在建工程抵押先行注销的办法，那就存在两个问题：一是抵押权在此时还没有消灭，在抵押权事实上还存在时将之注销，与实际的权利状态不符；二是将在建工程抵押登记注销以后，而房地产抵押权尚未记载于登记簿之前，有一个短暂的时间间隙。
在建工程抵押在工程竣工后未依法重新办理抵押登记,抵押权是否继续存续
在建工程抵押在工程竣工后未依法重新办理抵押登记,抵押权是否继续存续|裁判观点并不统一最高法院有判决认为：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭，因此工程竣工后未重新办理抵押登记，并不导致在建工程抵押权消灭，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。
但是，司法实践中对此问题的裁判观点并不统一，在建工程抵押权人在房屋竣工后未办理房地产抵押登记仍存在一定的风险。
观点一：抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。
工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。
案例：（2007）民二终字第61号裁判要旨抵押权仅因抵押权的实现、抵押关系的解除和抵押物灭失等法定事由而消灭。
工程竣工并完成房地产初始登记后，抵押人和抵押权人未按照《城市房地产抵押管理办法》第三十四条第二款规定重新办理房产抵押登记，并不必然导致在建工程抵押权消灭，此种情况下，抵押延续，且具有对抗第三人的效力。
案例：（2015）浙民申字第2258号裁判要旨即使蒋雪峰基于《房屋租赁协议书》和占有事实享有租赁权，该权利也不能对抗工商银行绍兴袍江支行的在建工程抵押权。
本案所涉在建工程车间五办理抵押登记的时间为2012年8月20日，早于蒋雪峰与福地公司2013年8月1日签订的《房屋租赁协议书》。
《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
故蒋雪峰主张的租赁关系不得对抗工商银行绍兴袍江支行已经登记的抵押权。
《房屋登记办法》第六十二条规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。
在建工程抵押标的可以是未建成部分
应 当在有 关 法律 文 件 生效 或者 事 实发 生 后 申请 房 屋所 有权变 更登记 ： 一） （ 房屋所 有权 人的姓 名 或 者名 称 变更 的 ； 二） （ 房屋 坐 落 的街道 、 门牌 号
权 ， 以担 保 一 切 因 借贷 、 卖 等 民事 活 动 而发 据 买 生 的债 权 。据 此我 们可 以推 断 ， 物 权法》 《 明确认
可 了抵 押 人 以在 建工 程 的 未 建成 部 分 设 定抵 押
权 的法 律效 力 。
第 四， 经 济 发展 的角 度 分 析 ， 实 经济 活 从 现
第三 ， 从债 权 角 度 分析 ， 前文 已经 明 确 在 在 建 工程 未建 成 部 分 作 为抵 押 标 的法 律 效 力 的 前
提 下 ， 合 《 权 法》 １ １ 债权 人在 借贷 、 结 物 第 ７ 条“ 买
卖等 民事 活 动 中 ， 保 障 实现 其 债 权 ， 要 担保 为 需
处 分 ， 新 增建 筑 物 所 得 的价 款 ， 押 权 人 无 权 但 抵
争 论 也一 直 纷扰 不 断 ， 仔 细 研 究 ， 实不 难 发 但 其 现， 相关 法律 已经 基本 确立 了对 于 在建 工程 抵押 标 的物 权 法 律 关系 ， 且在 这 一 基础 之上 ， 们 并 我
项 目设 定抵 押 ， 以获得 发 展 资 金 的情 形 ， 实证 事 明这 也是 当前 房地 产经 济 发展过 程 中 ， 项 重要 一
的产业 发展 推进手 段 。 如果将 在建 工程 抵押 标 的 限制 于 已建成 部分 ， 使得 通过 在建 工程 融通 资 将 金 的 必要性 和 可 能性极 大 削弱 ， 有悖 于市 场经 济
在建建筑物抵押及登记问题研究
房 的全 部或 大部 分 款项 后 ， 包 人就 该商 品房 享 承
有 的工程 价款 受偿 权不 得对 抗买 受人 。 因 此 ， ” 交 付 了全部 或 大 部 分款 项 的消 费 者 的 权益 优 先 于 工程款 ， 更优 先于 抵押 权人 。根 据 《 担保 法》 第 ５ ６条 的规定 “ 拍卖 划 拨 的 国有 土地 使 用 权所 得 的价款 ， 依法 缴纳 相 当于应 缴 纳 的土地 使用 权 在 出金 的款额 后 ， 抵押 权人 有优 先 受偿 权 ” 。因此 ，
二 、物 权 法》 在建 工程抵 押 的规 定 《 对 《 权 法》 在 建 工 程 抵 押 的 特 殊 规 定 在 第 物 对
１ ０条 之 中对 于在 建 工程 的称谓 ， 物 权 法》 有 ８ 《 没
土 地 管 理 部 门 收取 有 关 国 有土 地 使 用 权 出让 金
的权 利 也优 先 于银 行 的 在 建建 筑 物 抵 押权 的优 先 受偿权 。 此 外 ， ０ １ 新 修 订 的 《 收征 收 管理 办 法》 ２０ 年 税 还 规定 了税 收优 先 权 ， 该优 先权 在顺 序 上优 先于 抵 押权 。 果房地 产 开发企 业在 以开 发项 目占用 如 范 围 内的 土 地 使用 权 或 在 建 建筑 物 提 供 抵押 之
纷 案件 和 办理执 行 案件 中 ， 当按照 《 同法》 应 合 第 二 百八 十六 条 的规 定 ， 定建 筑 工程 承包 人 的优 认 先受 偿权 优于抵 押 权和其 他债 权 。” 由此 看 出 ， 工 程款 受偿 的法定 优先 权绝 对 地优 先于 抵押 权 ， 而 无 论抵押 权 登记 与 否 、 立 的时 间是 否在 法 定优 成 先权 之前 。 批复》 《 还规 定 ： 消费者 交付 购买 商 品 “
预售商品房与在建工程抵押登记中的若干问题
问 题
１． 品房预 售合 同备 案存 在 的 问题 。 商 首先 ， 国预售 合 同备案 登 记只是 将 办 理登 记备 我 案 作为预 售 人 的一项 强制 性 义务 ， 不是 作 为预购 人 而
２． 房地 分 离的抵 押 登记 问题 。 在 建工 程抵 押 不仅 涉及 土 地使用 权 ， 涉及 在建 还
义上 的债权 人 ， 产商 往往 利用 其拥 有物权 的有 利地 房
位， 肆意 侵犯 买受 人 的权益 。
３． 预售 合 同备案 登 记和“ 押 合 同中记 载 ” 抵 的抵 押 登 记模 式无 法起 到公 示作 用 。 登记 的重 要 作用之 一在 于“ 公示 ” 以使第 三 人知 ， 晓 。 国商 品房 预售 备案制 度在 实践 中过 于强 调登 记 我
只在 房 屋管 理部 门登 记 ，而 未到 土地 管理 部 门登 记 。 而 且 ， 地和 房 产抵 押 由两 个 部 门分 别 登 记 ， 房 地 土 给
产 市场 监 管和贷 款风 险控 制 带来 困难 。 ３． 建 工程 抵押 后 的商 品房 预 售及 其 再 抵押 问 在
题。
案登记 的作用 在于 让 登记 部 门知 晓相 关信 息 ， 便于 管
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旁瞧 攻誊理
按揭 方 式购 房 ， 么 ， 建 工程 抵押 贷 款还 清 之 前 的 那 在 某 个阶 段 ，购房 者 所购 商 品房 可 能再 次抵 押给 银 行 ，
造成 重 复抵押 。 二、 主要原 因探 析
预 购 人和 出资人 合法 权益 的保护 ， 能有 效 防止 重复 不 抵 押 、 房二 卖等 欺诈 行 为 。 由于 买 受人 只是 传 统意 一
门， 涉 及房 屋管 理 部 门 。但 目前 我 国现 行法 规 中只 还
在建工程抵押可以是未建部分
在建工程抵押可以是未建部分作者：周振华来源：《中国房地产》2012年第12期1997年《城市房地产抵押管理办法》生效后出台的一系列关于房地产抵押的法规均未对在建工程抵押是建成部分还是未建部分作出明确规定，直至2012年住建部出台《房地产登记技术规程》，才明确规定了登记机构在办理在建工程抵押时，抵押物只能是已建部分，未建造部分不能作为抵押物。
该规定虽然有效保护了债权人的权益、避免了登记机构在审查过程中的风险，但却使得房地产建设单位通过在建工程融资的可能性极大削弱，从促进房地产市场发展和整个市场经济繁荣稳定的角度看，在建工程抵押包含未建部分将更加有利。
一、在建工程未建部分抵押的实践探索1.在建工程未建部分抵押的理论依据。
虽然住建部颁布的行业标准《房地产登记技术规程》中规定登记机构在办理在建工程抵押时，抵押物只能是已建部分，未建造部分不能作为抵押物，但是其上位法《物权法》和《担保法》均未对在建工程未建部分抵押作出明确限制。
《物权法》第180条第1款规定，债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可以抵押。
《担保法》虽然未作明确规定，但最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”，这也确立了在建工程未建部分抵押的合法性。
房产抵押登记是公示作用，而订立抵押合同是抵押双方意思的高度自治，作为登记机构不应对其作过多限制。
从法律层面来看，也并未禁止未建部分作为抵押物设定抵押。
2.从在建工程抵押登记的性质及效力来看，在建工程抵押可以是未建部分。
目前，对于在建工程抵押登记的性质和效力有不同的看法。
一种看法是将在建工程抵押登记看作预告登记，只有在建工程完成施工建设之后，抵押权才能够真正确立。
该观点认为在建工程处在建设过程之中，还不能算作真正的房屋建筑，虽然《物权法》规定了不登记就能取得物权，但是也必须等到房屋真正建成之后才具有取得物权的效力。
对新时期在建工程抵押登记的思考
（ 五） 加 强环 境 保 护
和在建 工程抵 押贷款三种款项相加超过了该 商品房项 目 全部 价 值 的现象 ， 将严重损害上述三方 的权益 ， 影响社会稳定。三是评 估定 价的弊端。一些贷款银行通过市场评估甚至是协商作价的 方式确定在 建工程的价值 ，而市场评估 和协 商作 价又没有 统一 的标 准 ， 如果开发商利用评估公 司高估在建工程 的价值 ， 使 之大 大超 出实际投入资产 ， 甚至超 出市场价格 ， 将造成严重的抵押风 险。 四是房地分离的现状 。 房地一致是房屋登记 的基本原则 ， 《 物 权 法》 第１ ８ ２条规定 “ 以建筑 物抵押 的， 该建筑 物 占用范 围内的 建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的 ， 该土地上
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●郑格 非
该在建工程所 占用 土地 的使用权人 ，抵 押人不能 以其在建工程 为第三人 的债务 提供 担保 。三是在建工程抵 押的贷款人只能是 具有贷 款经营权 的商业银 行。四是在建工程的抵押物 只能是抵 押人合法取得的 国有土地使用权连 同在建工程的投入资产 。 二、 存在 问题 与登记风险 近年来 ， 在建工程抵押作为一种有效 的融资方式 ， 正逐 渐被 企业 和金融 机构所 接受 ， 特别是 当银根收紧 的形势下 ， 在建 工程 抵押 的融 资作用 明显提升。但 因现有的法律法规 并没有具 体和 系统性 的规 定 ， 在建工程抵押存在一些现实 问题 ， 给房屋登记机 构 带来 了登记风 险。 一是抵押权的优先级 问题 。 按照《 最高人民 法 院关 于建设 工程价款优 先受偿权 问题 的批 复》 第一 、 二条 的规 定， 处理 房地 产纠纷优先 考虑 的， 首先是善 意的购房人 ， 其 次是 工程款 ， 最后 才是抵押权 。二是垫资建设对抵押权 的影响 。建筑 市场普遍存 在施 工单 位垫资建设 ，而开发商将部 分房地产抵付 工程款 的现象 ，如果 开发商同时又将该在建工程向银 行进行抵 押， 一旦 出现纠纷 ， 就会 因工 程价款优先 于抵押权 ， 而使银行 债 权 的保 障度降低 。 如果一旦出现商品房预售款 、 施工单位垫资款
银行处理在建工程的问题
目前，在全国范围内银行、和房地产管理部门，对于以在建工程作为抵押物申请贷款都非常谨慎，大部分银行对在建工程不予放款。
最近央行【121】文件再次明确未封顶的商品房不予发放按揭贷款的规定。
因此，在建工程评估过程中应坚持合法原则、谨慎原则、公平原则等，以起到有效的保护，以避免不必要的风险。
评估机构只有不断加强风险意识，提高评估报告的质量，才能不断地向高层次、高水平发展。
银行在处理在建工程抵押业务中，对在建工程抵押评估是一个重要的环节，只有正确地确定了在建工程抵押物的价值，银行方面才能正确地回避潜在的贷款风险，做到该贷的贷，不该贷的不贷。
同时，对于工程建设方来说，也具有有一定的意义，它使得工程建设方在申报在建工程抵押时能够根据实际情况预先作出合理的评估，避免了申报贷款时由于不合理成本的存在致使贷款存在诸多的困难。
一、签订在建工程抵押贷款合同的风险及防范关于在建工程抵押，建设部《城市房地产抵押管理办法》（以下简称《办法》）第3条作了明确规定：“本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
”《办法》第11条同时规定：“以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。
”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》（以下简称《解释》）第47条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。
”结合建设部的《办法》和最高院的《解释》，办理在建工程抵押应要注意：（一）在建工程抵押贷款的目的是“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款”，该贷款的用途是继续建造工程，在建工程抵押的抵押人必须是借款合同的债务人，同时也是在建工程所占用土地的使用权人。
这就要求我们不能接受债务人以第三人的在建工程作为抵押物的贷款。
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遇到房地产法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>>新规则下对在建工程抵押登记问题随着社会主义市场经济的飞速发展，房地产以其位置的固定性、高价值性和保值、增值性的特点，已普遍成为各类债权担保的最佳物品。
从一九九五年至今，国家先后出台《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规对随着社会主义市场经济的飞速发展，房地产以其位置的固定性、高价值性和保值、增值性的特点，已普遍成为各类债权担保的最佳物品。
从一九九五年至今，国家先后出台《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》等法律法规对房地产抵押行为进行规定，可以说，对于一般的房地产抵押，目前已经有了一套比较完善、指导性强的法规体系。
但是对于在建工程抵押这一特殊形式，前述《城市房地产管理法》和《担保法》并未做出明确规定，而作为建设部专门规章的《城市房地产抵押管理办法》也只对在建工程抵押的定义和在建工程抵押合同应记载的内容有所规定。
但在实际工作中，房地产开发商以其在建工程项目设立抵押的情况日益普遍，各地房地产登记机关只能“摸着石头过河”般地谨慎办理。
今年十月一日正式实施的《中华人民共和国物权法》对我国现行的房地产登记制度进行变革，制定了新的登记规则。
其中对于抵押权部分，明确规定了“债务人或第三人有权处分的”“正在建造中的建筑物”属于可以抵押的财产，这是第一次在立法中明确在建工程可以进行抵押，也对房地产登记机关今后如何办理在建工程抵押登记提出新的考验。
一、新登记规则下在建工程抵押登记特点的变化（一）抵押双方主体发生变化《物权法》出台之前，根据在建工程抵押的定义，抵押人仅为债务人，抵押权人为贷款银行；《物权法》实施后，在建工程抵押作为一般抵押权，债务人和第三人都可以成为在建工程的抵押人，抵押权人也没有限定。
（二）所担保债权的种类发生变化《物权法》出台之前，在建工程抵押的目的只能是为了取得在建工程继续建造的资金，而不能为其他债权种类设定抵押；《物权法》实施后，对在建工程抵押担保的债务种类没有限定。
（三）登记操作方式的变化过去，登记机关在办理在建工程抵押登记时，主要是对登记提交资料加强监管，即同时收取办理初始登记和抵押登记所需的资料，并将该在建工程已设立抵押情况记载到抵押合同上进行公示。
必须待抵押权解除或者在建工程竣工后经抵押权人同意办理初始登记时，用地、规划等证件才能由抵押人从登记机关领出。
但这样的操作方式仍然存在一些问题。
例如：1、由于在建工程尚未竣工，只能向登记机关提交经规划部门审批的工程图纸，一旦因城市道路名称或者在建工程项目名称发生变更，抵押人可能就已设立抵押的同一项目以不同名称补办规划手续。
如果抵押人以变更后的项目名称申请办理初始登记，登记机关可能难以查觉而为申请人核准登记甚至办理转移登记。
2、在建工程设立抵押情况是通过登记机关在抵押合同一式多份上进行记载来公示的，经记载的抵押合同由抵押双方及登记机关各持一份。
假如一方遗失合同，则对抵押权的变更、转移和注销时带来不便。
《物权法》实施后，登记机关由于建立了登记簿，所有登记事项都通过对登记簿上进行记载来公示，办理登记时首先核对登记簿，登记簿以宗地为单位建立，则即便在建工程项目或坐落名称发生变更，其具体位置在进行各类登记前均可以通过核对粘贴在登记簿上的图纸来加以监管。
而对于遗失抵押合同情况，由于不会影响到登记簿的公示作用，只须将抵押合同遗失情况记载到登记簿上即可。
《物权法》的新规定大大提高了对在建工程的利用，但也对登记机关提出了新的问题，需要我们思考应对。
二、新登记规则下登记机关面临的新问题（一）私房能否设定在建工程抵押？如果私房也可以以在建工程抵押的方式取得继续建造资金，那么在实际操作中将存在很多问题。
例如：1、资金无法回笼。
从事房地产开发的企业以其在建工程设定抵押，可以将在建工程进行预售，达到资金回笼的目的；而私人建房是以自住为目的，故无法像房地产开发企业那样直接销售建设项目取得收益来偿还贷款。
2、资金无法监管。
企业都有自己的财务体系并有专门的银行账号，这有利于银行对其资金利用情况进行监管；而私人对于贷款的使用，银行根本无法控制。
因此，对于以私人建房办理在建工程抵押，银行和登记机关都应该慎办。
（二）在建工程抵押为其他性质的债权担保可能带来的问题。
以往，为取得工程继续建造资金，是设立在建工程抵押的目的。
如果用在建工程为其他性质的债权担保，比如以在建工程申请流动资金贷款，极易出现导致工程进度延缓甚至该在建工程成为烂尾工程的情况。
一旦债务不能按时清偿，抵押物因尚未竣工而无法进行不动产登记，进而影响到抵押权利的实现，将对抵押权利人造成巨大的经济损失。
如果该工程上还设有预告登记，第三人的期权利也将难以实现。
故笔者认为，在建工程不宜为其他性质债权担保，只能是为取得该工程继续建造的资金这一目的。
抵押权人应当严格控制在建工程专项资金的使用，在资金使用过程中加强对其利用的监管力度，确保借款真正做到专款专用。
（三）在建工程抵押权设立前后的商品房预售及预抵押的问题。
1、抵押设定前已经预售。
《城市房地产管理法》规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
这在很大程度上要求开发商自觉遵守规定，及时地办理登记备案手续，只有及时办理了登记备案手续，登记机关才能核实在建商品房进行抵押时已经预售的范围并将这一范围剔除。
但这只能依赖于开发商及购房者的主动，登记机关无法强制。
如果开发商为获得需要的贷款额度而隐瞒已预售情况，一旦银行行驶优先受偿权，购房者的权益将难以保障。
2、抵押设定后进行预售。
按照《城市房地产抵押管理办法》的规定，抵押人在征得抵押权人同意的前提下可以将已抵押的房地产进行转让，所得价款用来清偿所担保的债权。
开发商以在建商品房进行抵押以后，并不停止对商品房的预售，否则开发商将无从还贷。
但这种预售必须先取得银行的书面同意，即银行先书面同意解除预售部分的抵押关系，开发商才能与购房者签订合同。
银行为保障抵押权的实现，必然要求开发商先向银行支付与解除预售房屋所需偿还贷款额度相当的款项，或提供其他等值财产作担保。
但现实中存在一些开发商钻空子，在未经抵押权人的同意且未告知购房户的情况下，将已设立抵押的在建工程预售给购房户的情形，且销售所得价款又并未向抵押权人清偿债权，从而导致购房人迟迟无法办理商品房买卖合同登记备案，一旦房地产开发企业再遇上资金周转问题，银行行使优先受偿权，也将严重损害购房人的利益。
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