南京房地产项目成本测算案例

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房地产开发项目成本分析(含实例)

实例：
• 一、直接费 • （一）、土地费用：征地管理费：129亩×10万元/亩×3%=38.7
万元
• （二）、拆迁安置补偿费： • 1、委托拆迁费：241户×450元/户=10.85万元 • 2、拆迁管理费：241户×8元/M2×90M2/户=17.35万
元
• 3、搬家补助：241户×600元/户=14.46万元 • 4、临时安置：241户×90M2/户×6元/月×18月
• ①拆迁城镇居民和农村居民，安置用房的建设费或购买商品房的费用。
• ②拆迁单位的公有房屋，拨付给被拆迁单位的新建房费和征地费。
• ③拆除地上物的补偿费，是指拆除原有的房屋、附属物、树木、机井等的拆除费及补偿费。
• ④其它费用。指安置房的房租、维修费、取暖费、居民搬家费、临时周转房费等以及有关的法、公证、咨询等费用。
=234.25万元 • 5、无证房补助费：1500M2×500元/M2=75万元 • 6、搬迁奖励费：241户×5000元/户=120.5万元 • 7、旧房评估费：241户×6万元/户×1%=14.46万元 • 小计：486.87万元
• （三）、前期手续费：
• 1、综合开发费：10.3万M2×120元/M2=1236万元
• 8、资源综合利用发展基金：10.3万M2×2=20.6万元
• 9、散装水泥：10.3万M2×0.7=7.21万元
• 10、质量监督、监理费：8304×2%=166.08万元
• 11、劳保基金：8304×2.6%=215.90万元
• 12、规划管理费：10.3万M2×1.5元/ M2=15.45万元
• （五）、房屋开发费：
• 1、建安工程费：
• ① 住宅：9.98万M2×800元/M2=7984万元

房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)

房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析）（一）建筑面积法什么是建筑面积法？建筑面积法。

指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。

1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。

2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。

为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。

案例一】XXX计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）房企财税微信：fdccspx】对了，你们已经学会抢答！计算过程如下：元/200平方米=375元/㎡以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。

在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。

在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。

下面我们就详细解读。

案例二】假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭据、流水均符合税律例定）、销售面积、单位成本如下列图所示：第一步：归集开发成本合计数。

首先归集清算对象帐载“开发成本”管帐科目借方累计发生数，即建造项目所有的、合理的、合规的付出。

如上图所示，开发成本总额1.15亿元。

提示：按照开发成本六个明细列式，详细记载每一明细科目的借方发生数。

目的就是一则细化分类，便于后续审核；二则便于稽查应对。

第二步：利钱单独列示开发成本---开发间接费”科目的“利息”支出单独列示。

在计算土地增值税流程中，利息扣除分为两种，一是计算扣除，二是据实扣除。

为了便于前期测算和后期清算，有必要单独列示。

你懂的！第三步：汇总销售面积该销售面积包括三部分：一是实际销售面积。

该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积纷歧样的。

建筑的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。

地产项目成本测算案例

某项目测算表
83 规划总用地亩 83 居住区用地亩
其中: 住宅用地亩公建用地亩道路用地亩公共绿地亩
规划人防总面积万㎡
以上数值填左例
序号项目
一土地成本 1 土地出让金 2 土地契税及交易费 3 土地评估费 4 土地使用费 5 耕地占用费 6 拆迁补偿费 7 土地其它费用
各物业建筑面积万㎡地上万㎡
55.22 20.41 0.00 20.41 0.00
204 其它住宅物业 3 可售商业建安工程费
第 2 页，共 15 页
0.00 0.00 46.20 46.20 0.00 0.00 0.00 6.16 3.08 3.08 311.86 0.00 30.80 0.50 231.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 23.10 0.00 11.07 15.40 26.92 16.60 7.83 2.49 0.00 0.00
0.00 0.00 3.06 3.06 0.00 0.00 0.00 0.41 0.20 0.20 20.67 0.00 2.04 0.03 15.31
1.53
0.73 1.02 1.78 1.10 0.52 0.17 0.00 0.00
6 测绘、试验 601 工程测量放线 602 土地测绘 603 销售面积测绘
单价(元) 或（比例）
15.40
地上地下可售物业合计
合计
地上物业
（万元）
单方造价
5099.60
337.93
亩*万元
83
60.241
5000.00
331.33
土地出让金额万元
5000.003
0%
0.00
0.00

南京市某著名小区建安成本分析

一、建筑、安装总成本计算合计其中：多层（01~07幢）其中：小高层（08~14幢）1、合同建筑、安装工程费：8010.2032682.905327.3032、土方工程费用：155.61155.613、电梯安装费：199.87199.874、弱电（智能化）工程费：86.7135.9750.775、钢筋预算价与市场价调差：272.63822.77250.7166、多层桩基工程：378.01378.017、门窗预算价与市场价调差130.552.2078.3008、其他104.0143.1460.8749、小计9337.5513214.996123.4410、单位造价（元/m2）1197.07993.791341.31二、分析说明1、从优惠下浮幅度分析：多层部分按总价平均下浮9.905%；小高层部分按总价下浮4.21%。

按常规小高层优惠下浮幅度应该大于多层（一般在12%左右）；如果Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ标段下浮幅度达到12%，则建筑、安装成本可降低53.20元/M2 。

计算式：53273030.00×（12-4.21）%÷78005.37（建筑面积）=53.20元/m22、从设计钢筋含量分析：多层平均钢筋含量49.17kg/m2、小高层平均钢筋含量100.03kg/m2；一般同类工程的钢筋含量指标为：多层45kg/m2、小高层90kg/m2（地下室车库已考虑增加）；若设计钢筋含量能控制在指标范围内，可降低成本：（32350.65×4.17+45654.35×10.003）×4.8元/kg÷78005.37（建筑面积）=36.40元/m2。

3、多层桩基增加工程费：多层住宅项目的基础一般情况不需要打桩，本项目中的多层是采用桩基础，与同类工程相比增加成本：3780100.0÷78005.37=48.46元kg/m2。

4、本项目在投标报价及设计等方面与类似工程相比，建筑、安装工程成本相对高于其他同类工程约138.06元/m2。

南京某高层住宅成本规划与控制方案

南京某高层住宅成本规划与控制方案1.工程概况南京市某安置小区二期项目由江苏建安置业有限公司代建管理，项目为某拆迁腾地让路所建设的安置小区。

规划总户数：安置1954户。

工程项目所在地：南京市工程类型：高层住宅成本控制主体：开发商2.项目成本控制的原则2.1全过程成本控制的原则建筑工程项目全过程成本控制是指在工程项目确定以后从项目施工的准备阶段开始,经过项目施工,到项目竣工交付,及使用后的保修期结束的每一项成本活动都要纳人成本控制的轨道。

也就是说,成本控制工作要随着项目的施工进展各个阶段连续的进行,使施工项目的成本自始至终处于有效的控制之下,既不能疏漏,又不能时紧时松。

2.2责权利相结合的原则成本控制是建筑企业管理的重要内容，是企业内部经济责任制的重要组成部分，企业内部经济责任制的落实是成本控制的重要保证，明确项目负责人的责、权、利是全面落实目标成本责任的前提和使目标成本得以有效控制的关键。

因此，建议企业与项目负责人签订项目盈利合同，确立目标成本和责任，真正落实责、权、利。

2.3节约原则在工程实施过程中，要节省人力、物力和财力资源，是提高经济效率的关键措施，这也是在成本控制中最重要的基本原则之一。

具体应做好三方面工作：严格控制成本、费用标准，对支出的各种费用进行监督；提高管理水平，优化施工计划，提高生产效率；制定有效的成本控制机制，防止出现浪费可能性，做到真正向管理要效益，向技术要效益，确保预期成本目标。

2.4统一领导和分级管理相结合的原则实行统一领导和分级管理相结合的原则,是成本费用控制的基本原则和正确处理企业内部各方关系的良好的形式。

这一原则共包括两方面的内容一是正确处理施工单位和建设单位内部各级各部门组织在成本费用管理中的关系,把施工过程中的各个环节设各级组织部门的成本费用管理结合起来。

二是正确处理财务部门与施工技术、经营计划、劳动工资、行政管理、物资管理等部门的成本费用管理结合起来。

3.项目成本控制的主要内容3.1决策阶段的成本控制在项目投资决策阶段，开发商应该着重考察投资环境，产品的市场价值，项目的工程类型与规模，经济技术指标，交通条件，市政配套情况，建材与设备的供应情况等，该阶段开发商的工作必须注意与可能发生的风险结合起来，包括融资风险、市场风险、政策风险等，对可能发生的项目成本风险起到总体控制的作用。

工程施工成本测算案例

工程施工成本测算案例一、工程基本情况1.项目名称：XX大楼建设工程2.项目地点：XX市区3.项目总建筑面积：10000平方米4.项目总层数：10层二、施工成本测算1. 土建工程：（1）地基工程：根据勘察结果，地基为稳定砂石基础，需要挖土深度为3米，采用开挖机进行挖土作业，需要使用20台开挖机，每台开挖机日工作时间为8小时，开挖机每小时的工资费用为100元，挖土费用为6000元/台；（2）桩基工程：由于地基条件较好，不需要进行桩基处理；（3）基础施工：采用钢筋混凝土浇筑基础，每方混凝土工程造价为2000元；2. 钢结构工程：（1）主体结构：采用钢结构搭建主体结构，每平方米钢结构造价为1000元；（2）副结构：副结构包括楼梯、扶手等，每平方米造价为500元；3. 建筑装饰工程：（1）外墙装饰：采用幕墙进行外墙装饰，每平方米造价为800元；（2）内部装饰：包括地板铺设、墙面涂料等，每平方米造价为600元；4. 电气设备工程：（1）照明电气：照明电气设备造价为200元/平方米；（2）强电设备：强电设备造价为100元/平方米；5. 管道设备工程：（1）给水排水：给水排水设备造价为300元/平方米；（2）空调设备：空调设备造价为500元/平方米；6. 设备设施安装工程：（1）电梯安装：每部电梯的安装费用为10000元；（2）消防设备安装：消防设备安装费用为5000元；7. 材料费用：（1）土建材料：包括水泥、钢筋等，每平方米约为300元；（2）钢结构材料：包括结构钢等，每平方米约为500元；（3）电气设备材料：包括开关、插座等，每平方米约为100元；（4）管道设备材料：包括水管、排水管等，每平方米约为200元；8. 其他费用：（1）人工费用：人工费用为施工总费用的30%；（2）管理费用：管理费用为施工总费用的5%；（3）利润：利润为施工总费用的10%。

三、施工成本预算1. 土建工程费用：挖土费用 = 20 * 6000 = 120000元基础施工费用 = 10000 * 2000 = 20000000元土建材料费用 = 10000 * 300 = 3000000元总土建工程费用 = 挖土费用 + 基础施工费用 + 土建材料费用 = 33200000元2. 钢结构工程费用：主体结构费用 = 10000 * 1000 = 10000000元副结构费用 = 10000 * 500 = 5000000元钢结构材料费用 = 10000 * 500 = 5000000元总钢结构工程费用 = 主体结构费用 + 副结构费用 + 钢结构材料费用 = 20000000元3. 建筑装饰工程费用：外墙装饰费用 = 10000 * 800 = 8000000元内部装饰费用 = 10000 * 600 = 6000000元总建筑装饰工程费用 = 外墙装饰费用 + 内部装饰费用 = 14000000元4. 电气设备工程费用：照明电气费用 = 10000 * 200 = 2000000元强电设备费用 = 10000 * 100 = 1000000元电气设备材料费用 = 10000 * 100 = 1000000元总电气设备工程费用 = 照明电气费用 + 强电设备费用 + 电气设备材料费用 = 4000000元5. 管道设备工程费用：给水排水费用 = 10000 * 300 = 3000000元空调设备费用 = 10000 * 500 = 5000000元管道设备材料费用 = 10000 * 200 = 2000000元总管道设备工程费用 = 给水排水费用 + 空调设备费用 + 管道设备材料费用 = 10000000元6. 设备设施安装工程费用：电梯安装费用 = 10000 * 10000 = 10000000元消防设备安装费用 = 10000 * 5000 = 5000000元总设备设施安装工程费用 = 15000000元7. 材料费用：总材料费用 = 土建材料费用 + 钢结构材料费用 + 电气设备材料费用 + 管道设备材料费用 = 12000000元8. 其他费用：总人工费用 = 33200000 * 30% = 9960000元总管理费用 = 33200000 * 5% = 1660000元总利润 = 33200000 * 10% = 3320000元总其他费用 = 总人工费用 + 总管理费用 + 总利润 = 14980000元四、施工总费用施工总费用 = 总土建工程费用 + 总钢结构工程费用 + 总建筑装饰工程费用 + 总电气设备工程费用 + 总管道设备工程费用 + 总设备设施安装工程费用 + 总材料费用 + 总其他费用 = 101580000元五、结语以上是对XX大楼建设工程施工成本的测算案例，希望能够为大家提供参考。

[南京]大型商住楼建设项目开发成本测算实例(含明细)

技术经济指标
数量
单位价值
374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 374,686.00 #REF! 248,186.00 #REF!
2000 配套面积（m2)
90,765
地下室停车数量（辆）
#REF! 单位投资（元 /m2)：
序号
工程和费用名称
建筑工程费用设备购置费设备安装费总价（万元）
A 开发成本一土地获得费用 1 地价 2 契税 3 土地使用费二前期准备费 1 勘察费 2 设计费 3 报批报建费 3.1 市政配套费 3.2 其它规费 4 水电气增容费 5 三通一平费 6 临时设施费三主体建筑安装工程费 1 地基及基础工程 2 住宅 3 商业 4 车库、人防车库 5 配套用房四社区管网工程费 1 室外给排水系统费 2 泛光照明系统 3 室外消防系统 4 燃气系统 5 弱电系统五园林景观费六公共配套设施七开发间接费 1 工程咨询顾问费 2 工程管理费(监质费) B 不可预见费（1.5%） C 项目总投资（按建筑面积）注：项目项目总投资（按销售面积）运营三项
#REF! #REF! #REF! #REF! #REF! #REF!
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房地产估价案例与分析

房地产估价案例与分析本文旨在通过一个案例分析来阐述房地产估价的程序。

这个案例将取样于位于南京板桥示范小区的一套公寓，金额为每平方米500万元。

估价前，必须要明确客户所需要的估价类型，以及以更准确的方式应用有效的估价理论和技术，以及从房屋行业相关方面得出综合评价结论。

通过查阅当地房价走势、房屋可利用率、房地产供求情况、不动产市场价格行情以及同一小区的房屋的历史成交情况，对其实际价格进行比对，了解市场价格变化。

同时，结合具体的小区设施、区位、周边环境、内部设施条件和出租市场等客观情况，从多维度考虑房屋价值，并将数据以图表、表格或者口头表达方式展示出来。

针对上述不同维度的情况，进一步结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析等，对该房屋各方面的优劣做出估计，从而评估出其可能的价格水平。

最后，将多维度的分析和模型研究的结果，由专业的估价师综合评估，归纳出当前房屋的价值报告，以提供专业的估价意见。

总之，对于房地产估价来说，不仅需要综合考虑该房屋的具体情况，还必须从多方面考虑，运用有效的估价方法，通过多维度的分析，使其符合市场的真实价格。

完成房地产估价的过程中，需要收集和分析多个不同的数据，以确定房屋最终的估值水平。

首先，参考相关的房价走势，以有效的方式作出可靠的估价结果。

通过收集房屋所在位置的房价近期变动情况，对不动产市场行情形势有一定的了解。

通过收集具体房屋与附近小区房屋成交历史数据，结合当前价格，进行比较，把握市场行情，以获取更准确的结果。

其次，通过对房屋可利用率的分析，了解该房屋的供求情况及其对市场的影响程度，了解客户所求的估价是否符合市场实际情况。

再者，结合具体小区设施、周边环境、内部设施条件收集客观数据，更全面地评价房屋价值。

通过对周边环境如交通、学校、绿化等的收集，对客观环境的影响做出解释，了解其对房屋的价值的影响程度。

最后，结合专业的分析工具，如投资回报分析、押金比例分析、估价模型分析，将多种因素整合评估，以达到可能的价格水平。

房地产估价报告范例

12级造价2班张心懿 23房地产估价报告估价项目名称：南京市夫子街25号房地产抵押评估报告委托估价方：阳光房地产公司受委托估价方：杰威尔房地产公司估价人员：张亮.李杰,王沙估价日期：2014年6月11日至2014年6月16日估价报告编号：目录致委托方函估价师声明估价假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件致委托方函杰威尔房地产公司：我公司受您委托，于2014年6月11日对您坐落于南京市夫子街23号的房地产进行评估。

估价对象房屋建筑面积为145.9㎡，土地独用面积为：213.6㎡。

估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，估价时点：2014年6月11日。

经过市场调查和实地查看，遵照《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产抵押估价指导意见》和《房地产估价规范》及其它相关法规，选用成本法进行评定估算，在满足本估价报告中“估价的假设和限制”条件下，确定估价对象在估价时点上的公开市场价值为人民币583966.00元，大写：伍拾捌万叁仟玖佰陆拾陆元整，单价为：4002.51元/㎡特此函告阳光房地产评估咨询有限公司法人代表：二〇一四年六月十一日估价师声明我们郑重声明：1、我们在本次估价报告中陈述的事实是真实和客观的。

2、本次估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。

但受本估价报告中已说明的假设和限制条件限制。

3、我们与本次估价的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

5、我们对本次估价报告中的估价对象在2014年6月11日进行了实地查看，但我们对估价对象的现场查看仅限于其外观和使用状况，被遮盖、未暴露及难以接触的部分，依据委托方提供的资料进行评估。

我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，查看人：。

万科南京光明城市一期目标成本测算04.11.22

二开发前期准备费 1 勘察设计费 2 报批报建增容费 3 4 1 2 3 4 5 三通一平费临时设施费基础工程结构及粗装修门窗工程公共部位装修室内装修
三主体建筑工程费
四主体安装工程费 1 室内水暖气电 2 设备及安装费 3 弱电系统五社区管网工程费 1 室外给排水系统 2 室外采暖系统 3 4 5 6 室外燃气系统室外高低压线路室外智能化系统其他
六园林环境费 1 环境设计费 2 绿化建设费 3 4 5 6 7 8 建筑小品道路广场建造费围墙建造费室外照明室外零星工程其他
七配套设施费 1 游泳池 2 会所 3 4 5 6 7 8 幼儿园学校地下室行政管理及社区服费 1 工程管理费 2 资本化利息 3 4 5 营销设施建造费物业完善费不可预见费开发成本九期间费用 1 管理费用 2 3 销售费用财务费用项目总投资
光明城市项目分产品类型成本汇总表
序号成本项目建筑面积可售面积一土地获得价款 1 政府地价及相关费用 2 合作款项 3 4 红线外市政设施拆迁补偿费 2370.55 2097.96 0.00 272.59 0.00 166.74 91.23 58.08 8.93 8.50 1464.52 260.93 823.17 127.61 250.14 2.67 286.30 131.03 122.29 32.98 140.00 35.68 0.00 3.58 86.45 14.30 0.00 188.57 0.00 188.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 259.51 11.40 43.10 0.00 0.00 198.53 6.48 0.00 0.00 362.71 115.53 180.53 28.80 15.06 22.79 5238.90 254.20 65.29 188.91 0.00 5493.10 高层商业 * * 4272.55 3999.96 0.00 272.59 0.00 166.74 91.23 58.08 8.93 8.50 2383.69 439.97 1044.90 156.81 636.29 105.73 143.84 82.19 61.64 0.00 140.00 35.68 0.00 3.58 86.45 14.30 0.00 188.57 0.00 188.57 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 259.51 11.40 43.10 0.00 0.00 198.53 6.48 0.00 0.00 362.71 115.53 180.53 28.80 15.06 22.79 7917.61 254.20 65.29 188.91 0.00 8171.80 70000 70000.00 70000.00 地下车库可售车位 268.00 高层 52730.00 52660.00 12483.32 11047.84 0.00 1435.48 0.00 878.06 480.42 305.84 47.03 44.77 7712.19 1374.05 4334.83 672.01 1317.23 14.07 1507.68 690.00 644.00 173.68 737.24 187.87 0.00 18.83 455.23 75.31 0.00 992.99 0.00 992.99 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1366.58 60.05 226.97 0.00 0.00 1045.45 34.12 0.00 0.00 1910.01 608.38 950.66 151.67 79.28 120.02 27588.1 1338.60 343.82 994.78 0.00 28926.67 商业 4380.00 4380.00 1871.38 1751.98 0.00 119.40 0.00 73.03 39.96 25.44 3.91 3.72 1044.06 192.71 457.67 68.68 278.69 46.31 63.00 36.00 27.00 0.00 61.32 15.63 0.00 1.57 37.86 6.26 0.00 82.59 0.00 82.59 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 113.67 4.99 18.88 0.00 0.00 86.95 2.84 0.00 0.00 158.86 50.60 79.07 12.61 6.59 9.98 3467.9 111.34 28.60 82.74 0.00 3579.25 1876.00 34381.92 1876.0 1876.00 0.00 1876.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 地下车库合计 57110.00 57040.00 14354.70 12799.82 0.00 1554.88 0.00 951.10 520.38 331.28 50.94 48.49 10632.25 1566.76 6668.49 740.69 1595.93 60.38 1570.68 726.00 671.00 173.68 798.56 203.50 0.00 20.40 493.09 81.57 0.00 1075.58 0.00 1075.58 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1480.25 65.04 245.85 0.00 0.00 1132.40 36.96 0.00 0.00 2068.87 658.99 1029.73 164.28 85.88 130.00 32931.98 1449.94 372.42 1077.52

建筑工程成本测算实例(2012)

成本测算实例一、建设规模出让土地面积10730平方米，合16.09亩。

土地用途：商业、办公、住宅综合用地，土地级别：四级，建筑密度不大于30%，容积率暂按4.25计算，绿地率大于30％。

（一）按建筑面积划分总建筑面积：50260㎡其中：地上建筑面积：45610㎡（高层住宅25920㎡+商业800㎡+多层办公5000㎡+高层办公13890㎡）。

地下建筑面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。

（二）按功能区划分1、商业、办公建筑面积：19690㎡（含返还面积16000㎡）。

2、地下室面积：4650平方米（含人防面积2000㎡）。

3、住宅建筑面积：25920㎡。

（三）停车位 151个1、地下室停车位：99 个。

2、露天停车位40个。

（A地块12个+B地块28块）3、架空层停车位12个(暂定)。

※特约条件：受让方无偿返还市政府指定单位办公建筑面积16000㎡。

（以上数据来源于初步总平设计方案，准确数据以日后规划部门批准的方案为准）二、建设成本（一）建安造价1、高层住宅：25920㎡×1700元/㎡＝4406.4万元多层办公：5000㎡×1400元/㎡=700万元高层办公：13890㎡×1800元/㎡=2500.2万元商业：800㎡×1700元/㎡=136万元2、人防地下室：2000×2400=480万元3、非人防地下室：2650×2200=583万元人防器材、设备：50万元消防器材、设备+水池：300万+150万低层办公建筑人防异地建设费：15万元小计：9320.6万元（二）区内外五通一平配套4、道路、绿地等配套：10730㎡×30%×200元/㎡＝64.38万元5、水电立户、小区内道路及排污管道：45610㎡×150＝684.15万元区外道路退让：2348.1㎡×200=46.96万元-拨付40万元=6.96万元小计：755.49万元（三）服务行业费用6、建筑综合设计费用：50260×35＝175.91万元7、监理费用：9320.6×1%＝93.21万元8、勘探费用：9320.6×0.7％＝65.24万元9、放样、测绘费：50260×1.5元/M2=7.54万元10、招标代理费：9320.6×0.7％＝65.24万元小计：407.14万元（四）规费11、基础设施配套费：50260×45＝226.17万元12、图纸审查费：50260×1.5=7.54万元13、散装水泥专项基金：50260×2元/M2=10.05万元14、新材基金：50260×8元/M2=40.21万15、环保排污费：4万元16、定额测定费：9320.6×0.11％＝10.25万元17、环境评价费：9320.6×0.36‰=3.36万元18、道路占用费：50260×8＝40.21万元19、小区智能化费用：50260×10＝50.26万元20、住宅交易手续费：25920×3＝7.78万元21、商业交易手续费：800×12=0.96万元22、办公交易手续费：18890×7=13.22万元23、环卫、环保、防雷审核费：50260×2.8＝14.07万元24、契税：按基准地价约10730㎡×400元/㎡×3%×=12.88万元（注：在无成交地价的前提下，暂按基准地价计取）25、电梯设备费：12台×33.33万=399.96万元26、住宅登记费、工本费、印花税：200户×95元/户=1.9万元27、商业、办公登记费、工本费、印花税40户×565元/户=2.26万元28、土地使用权初始登记费：10730㎡×1元/㎡=1.07万元小计：846.15万元以上合计售前成本为:1+2+……20+21+22+28=11329.38万元三、销售总价：根据XXXXX目前市场价位结合地块地理位置考虑，预判各功能用房预期销售价如下：1、底层店铺售价为6000元/M2,即800㎡×6000元/M2=480万元；2、住宅售价为4600元/M2，25920㎡×4600元/M2=11923.2万元；3、返还剩余的办公售价为5500元/㎡，2890㎡×5500元/M2=1589.5万元。

房地产项目的成本和利润测算模板完整版

房地产开发项目的成本和利润测算模板一.征地补偿费(一)。

土地出让金1。

计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2。

上交部门：市财政局3。

依据：（1）京政发[1993］34号文。

(2)京政发［1994]43号文.4。

说明:（1）各区类地价取值详见附件；(2) 城近郊区土地出让金的60％返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用；（4) 市属各局，总公司所属企业和在市计划单列的企业集团，在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发，利用，经营，应补交土地出让金, 其中的60％返还企业，由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.（5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分，不同区县的同类地区差别很大，而且周围环境至关重要，所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别，最后选定基准地价，使地价测算更为合理，规范。

同时考虑到说明(2)，(3），（4），在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件：(1) 1—10 类地区土地出让金标准价；（2) 土地出让金修正系数表（二）.征地及拆迁补偿费:详见附资料一：土地征用及拆迁补偿费开支范围。

说明：（1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取”土地开发及其它费用”的数据。

二.前期工程费：（取值在40-120元/平米）1。

临时水，电,路，场地平整费依据：1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算；说明：施工现场千差万别，通常按建筑面积5—15元/平米，或建安工程费的1%.2.规划,测量，勘察,设计费：依据:原国家建委（79）建发设字第315号文，国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150，316，425号文;国家物价局，建设部[1992］价费字375号。

标准：(1）勘察费：概算价*0.30-0。

甲供材费用扣回争议——以南京某工程为例

［作者简介］汪明纲，男，生于1972年，江苏沭阳人，实习律师，造价工程师，房地产估价师，研究方向：建设工程法，工程造价。

“甲供材”费用扣回争议探析———以南京某工程为例■汪明纲1，2（1．江苏天元房地产土地与资产评估造价有限公司，江苏南京210029；2．江苏东南律师事务所，江苏南京210029）［摘要］为解决工程量清单计价模式下的“甲供材”费用扣回争议，本文以南京一个住宅小区结算时产生的争议为例，分析“甲供材”费用扣回案件的实际争议点，并对合同效力、扣回方法的探析，提出扣回方法的要素及其确定标准，结论可以为同类型案例的解决提供理论依据。

［关键词］“甲供材”费用；扣回；争议Abstract ：To solve the cost deduction dispute of material supplied by owner under the BOQ mode ，this paper takes an settlement dispute in a residential district in Nanjing as an example ，analyzes the actual disputed point ，and puts forwards the elements and criteria of deducted method through discussing the validity of contract ，the result can provide a basis to solve the same case．Key words ：material supplied by owner ；deduction ；dispute ［中图分类号］F407.9［文献标识码］B［文章编号］1002－851X （2012）11－0047－04“甲供材”并非通用专业术语，世界通行的FIDIC 合同中并没有这个词语，只在我国施工合同中存在，是指在施工合同履行中发包人提供给承包人施工的材料和设备。

【精品】资产评估房地产案例

估价的假设和限制条件1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。

2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。

3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提.4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。

估价对象部分房地产设定了租约,本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。

5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

6、设该划拨国有土地使用权随之抵押7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。

8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件.9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格：（l）交易双方是自愿地进行交易的；（2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象；(4）交易双方掌握必要的市场信｀包，（5）交易双方有较充裕的时进行交易。

（6）不存在特殊买者的附加出价。

l0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价.本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。

11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。

12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。

抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定；13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料,包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责.14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。

房屋租赁价格评估案例

南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告苏华评报字[2012]第 N253 号江苏华信资产评估有限公司二○一二年十二月二十日南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告目录注册资产评估师声明 ..................................................................... .. (1)资产评估报告摘要 ..................................................................... (1)资产评估报告正文 ..................................................................... (2)一、绪言 ..................................................................... . (2)二、委托方、产权持有单位和委托方以外的其他评估报告使用者 (2)三、评估目的 ..................................................................... .. (3)四、评估对象及评估范围 ..................................................................... (3)五、价值类型和定义 ..................................................................... .. (4)六、评估基准日 ..................................................................... . (4)七、评估依据 ..................................................................... .. (4)八、评估方法 ..................................................................... .. (5)九、评估程序实施过程和情况 ..................................................................... (6)十、评估假设 ..................................................................... .. (5)十一、评估结论 ..................................................................... . (7)十二、特别事项说明 ..................................................................... .. (7)十三、评估报告使用限制说明 ..................................................................... (8)十四、评估报告日 ..................................................................... (8)江苏华信资产评估有限公司I南京医药有股份限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告评估报告附件1. 委托方、产权持有单位营业执照复印件2. 产权证明文件复印件3. 委托方、产权持有单位承诺函4. 注册资产评估师承诺函5. 评估机构资格证书及营业执照复印件6. 签字注册资产评估师的资格证书复印件7. 资产评估业务约定书江苏华信资产评估有限公司II南京医药股份有限公司经营决策涉及房地产年租赁价格评估项目资产评估报告注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观、公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论的合理性承担相应的法律责任。