可行性研究报告

衡水市宁安路地块

可行性研究报告

编制单位：衡水安联房地产开发有限公司责任人：王伟

二〇一一年六月二十日

宁安路项目可行性报告

项目决策背景及摘要

一、外部环境

衡水具有丰富的水资源，全区无重大污染性企业，相对较小的城市体量促使区内生活节奏放缓，加之衡水市“北方滨湖城市”的功能定位，为城区打造宜居城市提供便利条件。衡水市具有优良的地理位置，同时结合衡水湖旅游资源，为有效吸纳周边目标人群定居城区创造可能，同时更大程度的加强城市的吸纳力和张力。

衡水市“三年大变样”发展将以南环为中轴线，重点发展南部新城，项目地处衡水市政府规划西南居住区，未来将作为高新技术区生活配套住宅及文化生态园；从远期城市规划分析，“大衡水”的城市格局凸显，远期将形成主城区向衡水湖连为一体的格局；路网方面，随着各交通线路的全部展开，将更大程度是吸纳郊县居民城区置业，城市功能进一步加强。

二、内部因素

从目前衡水市房地产市场分析得出，房地产市场的产品开发建设大同小异，同质性较强。衡水公司将根据市场变化、房地产市场分析及预测，作出准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量降低项目风险。

项目定位为“安联德国印象系列”，集合精品建筑及欧式文化景观核心优势，打造衡水西南部的上品住宅。此项目将作为衡水安联公司在衡水市的第一个开发产品，增强安联集团在衡水市的社会影响力，提升安联品牌形象，提高公司市场占有率。

第一部分：项目概况

一、项目信息来源：

衡水市国土资源局桃城分局局长牟海东介绍本项目，地块位于衡水市区西南部，区域内市政路网正在建设，东、西、北三侧道路正在施工，南侧紧邻南环路。

二、宗地位置

项目位置图

项目地形图

蓝色方框地块为我公司计划获取土地项目，红色方框地块为正在开发的泰华西苑社区，衡水泰华房地产开发有限公司与2010年8月通过招拍挂获取土地，土地占地总面

积为200亩，价格为101万/亩。

三、宗地现状

1、四至范围：南至南环路，北至隆兴路，康泰街以东，宝云大街以西。地块完整，无其他因素影响分割地块。

2、地势：地势平坦，地块方正。

3、地面现状:

地块处于衡水市西开发区，政府已经收储，四周边界清晰，均为市政道路，西侧、北侧地块目前未进行开发，南侧为衡水市旧城村，东侧为泰华地产开发的西苑小区。

地块原为农业耕地，地面主要为树木、农作物，无大面积建筑物，无高压线、无水渠及较深沟壑、池塘，无高压线影响；地下无管线、暗渠、电缆、光缆等。

4、地质情况：

场地土层深厚，地质结构稳定性好，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为7度。地下水质好，无洪涝盐碱威胁，适宜于房地产开发。

四、项目周边的社区配套

1、交通状况：未来交通便利，规划中的隆兴路、昌明街、顺兴街今年将竣工，目前还未通公交。

2、教育：周边现有汇龙中学（私立）、衡水市第六中学，启明学校（私立）、珍宝街小学，衡水机电工程学院、衡水交通职业技术学院。

3、医院等级和医疗水平：衡水五院、复明眼科医院。

4、大型购物中心、主要商业和菜市场：万德福超市、德隆购物广场、德隆超市、宝云街菜市场、忠义会馆。

5、文化、体育、娱乐设施：东临宝云高尔夫俱乐部。

6、公园：怡水公园

7、银行：中国银行、中国信合、工商银行、衡水市城市信用社

8、邮局：无

9、其他：开发区政府、市质量技术监督局、市卫生局、市交警大队

五、项目周边环境

1、治安情况：良好。

2、空气状况：空气质量良好。

3、噪声情况：无噪音污染。

4、污染情况：无。

5、危险源情况：无。

6、周边景观：宝云塔坐落于项目地南侧。

七、规划控制要点

1、土地面积：139946 平方米，折合209.94亩。

2、总建筑面积：415899平方米。

其中：地上建筑面积：349865 平方米（含住宅面积：255401.5 平方米，配套商业面积：94463.5 平方米）

地下建筑面积：66034 平方米

3、容积率：2.5；

4、建筑密度：27%；

5、绿地率：≥35% ；

6、建筑高度：地上≤100米，地下≤8米；

7、其他：无。

八、土地价格

1.该土地价格：计划起拍价格110万/亩。

第二部分：土地获取途径及措施

1、土地获取方式：招、拍、挂。

2、土地获取时间安排：2011年7月通过招拍挂竞拍方式获取土地。

3、土地获取的主要条件：无

4、其它法律风险及规避措施：无

第三部分：市场分析

一、区域住宅市场成长状况

1、区域住宅市场简述

本地块位于衡水市桃城区，为衡水市新兴区域，目前生活配套尚未完善，但区域东

北临近宝云街区域为衡水较早高档生活区，分布有宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城、紫阙台等项目，其中宝云温泉花园、宝云花园别墅、阳光花城为已入住社区，居住人群偏向中高端。紫阙台尚在建，为9+1电梯花园洋房，目前售价已达4000元以上，多为改善型需求客户。区域东部在建腾达新城、五洲国际官邸两个项目，项目体量较大，售价3500元/平方米左右，其中五洲国际官邸以九大科技系统卖点入市，项目认可度尚可。区域西部项目较少，仅达观天下项目，且距本地块较远。项目规划6+1、高层、商业街等业态，自成一体，售价为2900元/平方米左右。

2、区域住宅市场各项指标成长状况（近1-2年）

开工量/竣工量：约150万平方米/90万平方米

销售量/供需比：区域内刚性需求、投资型需求较少，多为改善型居住需求，因处宝云高档生活区周边，区域内类似电梯花园洋房及品质高层业态认可度较高，目前在售紫阙台、五洲国际官邸等项目销售情况良好。

平均售价: 3500元/平方米

3、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势：

区域市场为新兴发展区域，经济发展水平较老城区而言相对落后。

随着滨湖新区的规划建设，未来区域发展将继续南延，宁安路南将打通四条重点路段至南环路，且周边企业搬迁后，项目南部片区将成为大规模住宅聚集地，生活配套将逐渐完善，存在较大升值空间。

二、区域内重点项目分析

项目

项目周边开发在售楼盘图