甲级写字楼服务标准

甲级写字楼服务标准一、设备、设施维护、维修服务标准1. 供配电系统、照明系统的管理及定期维护、日常维修标准序号工作标准1 客户服务中心应对配电系统、照明系统（各照明灯、开关、线路）的管理、安全运行、维修、保养实行全面负责，并做好记录。

应严格执行安全用电管理规定，确保总配电系统故障停电次数不超过1次/套.年。

总配电系统的任何故障在24小时内解决。

公共区域照明灯损坏率不超过2%（根椐实际节电情况除外）、办公室内照明根椐员工的需求而定2 遇到突发性停电，客户服务中心值班室24小时值班人员接听电话，并将停、送电信息及时通知住户；3 客户服务中心值班人员按时开启和关闭公共照明。

4 各配电柜柜门开、关灵活无损坏。

各开关、断路器工作正常，运行无异常噪音，接线点无发热变色现象。

各控制元件及连线点接头无松动无异常现象。

5 安全运行应符合以下要求：（1）分开关：分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象；（2）插座：单指敲击无松动，无破损、接线牢固；（3）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。

6 照明系统完好、安全运行应符合以下要求：（1）照明开关：控制可靠分、合灵活，接线无松动，无超负载发热现象。

（2）线路：绝缘0.5兆欧以上，表皮无损伤、老化，接点处无发热变色现象。

（3）日光灯：不闪烁。

无两头发黑、灯管不亮现象。

（4）白炽灯：灯口与灯泡接合不松动，应按不同要求合理安装不同功率的灯泡。

（5）灯具无损坏，无漏雨进水现象。

2. 物业设施日常维修、保养标准：日常维修项目包括：房屋建筑本体、楼内设施、红线内物业设施、周边服务用配套设施。

序号工作标准1 客户服务中心经常对物业设施进行不定期检查，发现问题及时处理。

一般性问题当天解决。

特殊问题：一般情况应在3天内解决，特殊情况应及时写出情况报告。

建筑内、外墙面及屋内地面完好率均达到99％以上。

室内门、窗、天花吊顶完好率达到99％以上（限会所）；2 接到住户提出的设备及物业维修申请，客户服务中心应及时派出人员进行处理，平均月维修及时率应达到98％以上（与开发商签订代管协议）；3 住户小型增加、改造项目，客户服务中心严格按签证流程进行管理，项目完成后，经管理中心管理人员验收，并填写《维修改造工程验收记录》书面认可后，方可交付使用；4 物业设施完好应符合以下要求：（1）房屋外墙面：无损坏，无污迹。

无渗水，整洁统一。

（2）房屋内墙面：平整裂缝，墙面无脱落，洁净无污迹。

（3）屋内地面：无开裂，无空鼓、无凹陷。

（4）吊顶、天花板：有无残缺，平整稳固，无污迹。

（5）门、窗：无损坏，无变形，开畅顺、关严紧，扣、把齐全。

（6）栏杆、围栏：完整牢固无损坏，油漆无脱落。

（7）道路：路面平整，无空缺、无凹陷，完好路面覆盖率99％。

（8）热水器、排气扇等各种小型设备：正常运转，加热正常，无漏水。

3. 消防、监控系统设备的维护、维修标准：序号工作标准1 对消防、监控系统设备的管理、无故障运行、维修、保养实行全面负责。

严格执行石家庄市公安消防管理部门及技术监督局规定，按时对消防、监控系统设备及设备中必须定期检验的部件进行定期审验。

2 对消防／监控设备提供24小时运行、维护服务，并做好整个系统的巡检，保障设备完好率不低于99％；3 消防／监控系统维护人员经过专业培训，持证上岗。

如遇设备故障及紧急情况时，维护人员在接到控制中心通知后，在10分钟内赶到现场，并严格按照《安全、消防应急操作程序》进行操作。

及时排除故障。

一般性故障应在1小时内解决。

特殊性故障：一般情况在2天内解决，特殊情况及时写出情况报告，维修及时率不低于98％；二、清洁服务标准1. 日常清洁工作细则及清洁标准区域清洁项目日常工作及周期工作内容清洁标准每天每周每月外围外围地面、绿化带每天清扫两次，并随时巡查保洁全面清洗一次无杂物、无垃圾、无印痕指示牌每天配合清洁剂擦抹一次，并随时保洁全面清洗一次无灰尘、无污渍路灯配合清洁剂清洁两次，并随时保洁全面清洗一次无灰尘、无污渍道牙配合清洁剂擦抹一次无灰尘、无污渍入口门、道闸2米以下擦抹两次配合清洁剂擦抹一次无灰尘、无污渍水池、管道清洁一次全面清洗一次无垃圾、无污渍会所2米以下墙面局部污渍随时清洁无明显污渍会所玻璃（内部）配合玻璃清洁剂清洁一次无灰尘、无污渍、无痕印、手印垃圾桶、垃圾箱换垃圾袋一次，清洁烟灰缸及时清抹箱盖箱身全面清洁一次无溢出垃圾、异味，严禁桶内垃圾燃烧消防设施及其它设施每天清洁一次全面清洁一次无垃圾、无灰尘、无污渍2. 消杀工作细则及标准（单位：次）工作范围工作细则每日每周每月清洁标准消杀外围绿化带投放鼠药，两天之内收回1 1、必须在投药地点放置警告标志。

2、提前通知业主看管好小孩和宠物，以免误食。

3、必须选择人少时间作业。

4、消杀质量符合市爱卫办的检测监督标准。

（1）粉迹法测试，老鼠密度小于2%。

（2）积水取样检测，三龄幼蚊和成蛹密度低于2%。

（3）孳生地绿化区发现鼠洞，投入药物后堵塞洞口。

1花草、墙角、死角喷洒药物1花草丛中、墙角、死角投放药物1楼道建筑内喷洒灭蟑、灭蚊药物1下水道竖井喷洒灭蟑、灭蚊药物1烟炮消杀每季一次局部地点投放鼠药1垃圾箱垃圾喷洒灭蚊、灭蝇药物2角落投放鼠药 1房夏秋季节增加次数1 取样检测，三龄幼蝇、成蛹密度低于5%。

所有办公室喷灭蟑、蚊、蝇药物13.外围、公共路面、走道、绿化带日常清洁工作细则及标准（单位：次）工作范围工作细则每日每周每月清洁标准外围公共路面走道地面清扫走道地面△保持无垃圾、无泥土、无烟头、无杂物堆积等刷洗路面，冲干净2局部地面机器磨洗、冲净1清扫绿化带内垃圾△各类设施各设施擦净 1保持夫灰尘、无垃圾、无污渍各处座椅、小品、台柱等擦净1清扫、拖净地面△绿化带其它路灯、花坛擦净灰尘1擦净指示灯、告牌、宣传栏等1无灰尘2米以下墙面保洁1无污渍处理违章广告、海报△无小广告、海报清洁疏通污水井、雨水井、阴沟、杂物等管道畅通，绿化带干净无垃圾注：“△”表示每天循环多次进行三、绿化服务标准1. 草坪管养物业管理企业严格按一级管养的标准进行草坪管养：草种生长旺盛，呈勃勃生机，草坪整齐雅观，覆盖率达95%以上，无坑洼积水，无裸露地。

内容服务标准生长势生长势强，生长量达到该草种该规格的平艾年生长量，叶片健壮，生机勃勃，叶色浓弛，无枯黄叶。

修剪考虑季节特点和草种的生长发育特性，使草的高度一致，边缘整齐，高度控制在：台湾草5厘米以下，大叶没草、假俭草、沿阶草10厘米以下。

灌溉施肥根据草坪植物的生长需要加强淋水和施肥，保证肥水充足，肥料的施用方法和用量科学，防止过量或不均匀引起肥伤。

在雨水缺少的季节，每天的淋水量稍大于该草种该规格的蒸腾量，使含水量保持在：砂土为3-6%，砂壤土为6-12%，壤土为12-23%，粘土为21-23%。

需水量的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4.5-6%，砂壤土为9-12%，壤土为18-23%，粘土为22-23%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：砂土为3-4.5%，砂壤土为6-9%，壤土为12-18%，粘土为21-22%。

特别在10-2份要勤淋水多施肥，适当进行根外追肥，使草坪保持优良的长势度过干旱的秋、冬季。

除杂草经常除杂草，使纯草坪和混合草坪的目的草种纯度达97%。

新接管的绿地要求半年内达到要求。

平坑及时填平坑洼地，使草坪内无坑洼积水，平洼整美观。

病虫害防治及时做好病虫害防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强搞病虫能力，经常检查，早发现早处理。

采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等主法防止病虫害蔓延和影响植物生长。

尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。

用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及时性对环境的影响，要符合环保的要求和标准。

发生病虫为害，量严重的危害率在5%以下。

2. 灌木和花卉管养物业管理企业严格按二级管养的标准进行灌木和花卉管养：生长良好，花繁叶茂，造型美观，修剪工艺精细，植物造成型具有艺术感和创意，产出精品。

内容服务标准生长势生长势强，生长量超过该种类该规格的平均年生长量；枝叶健壮，枝多叶茂，叶色鲜艳，下部不光秃，封锁枯枝残叶，植株基本整齐，花卉适时开花，花多色艳，花坛轮廓清晰，无残缺，绿篱无断层。

修剪考虑每种植物的生长发育特点，既造型美观又能适时开花，花多色艳；花灌木和草本花卉在花芽公化前进行修剪，避免把花芽剪掉，花谢后及时将残花残枝剪去。

绿篱和花坛整形效果要与周围环境协调，增强园林美化效果，精雕细刻，产出精品。

灌溉施肥根据植物的生长和开花特性进行合理灌溉和施肥。

在雨水缺少的季节，每天的淋水量要稍大于该种类该规格和蒸腾量，使含水量保持在：砂土为3-6%，砂壤土为6-12%，壤土为12-23%，粘土为21-23%。

需水量的植物，其土壤含水量一般要求砂土为4.5-6%，砂壤土为9-12%，壤土为18-23%，粘土为22-23%；需水量少且不耐涝的植物，其土壤含水量控制在：砂土为3-4.5%，砂壤土为6-9%，壤土为12-18%，粘土为21-22%。

一般每年春、秋季重点施肥2-3次。

花灌木要适当控水，促进花芽分化，花芽分化后要适当追施磷、钾肥，使花多色艳花期长。

肥料不能裸露，可采用埋施或水施等不同方法。

埋施可先挖穴或开沟，施肥后要回填土、踏实、淋足水、找平。

一般可结合除草松土进行施肥。

除杂草经常除杂草和松土，除杂松土时要保护根系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。

病虫害防治及时做好病虫害防治工作，以防为主，精心管养，使植物增强搞病虫能力，经常检查，早发现早处理。

采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等主法防止病虫害蔓延和影响植物生长。

尽量采用生物防治的办法，以减少对环境的污染。

用化学方法防治时，一般在晚上进行喷药；药物、用量及时性对环境的影响，要符合环保的要求和标准。

发生病虫危害，量严重的危害率在5%以下。

3. 绿地维护物业管理企业严格按的二级标准进行绿地维护工作：绿地红线范围内不被侵占，绿地版图完整，花草树木不受破坏，无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。

内容服务标准保护保护绿地经线和红线内的花草树木，对任何侵占和破坏行为加以制止。

经公司批准临时借用的绿地，监督限期内恢复原状。

监管加强监管，使绿地内不能堆放任何杂物、机动车，严禁在草地上休息、踢球等进行损害花草树木的行为。

四、安全服务标准1. 保安部交接班服务标准项目服务标准接班前集合所有接班人员应于接班前5分钟到达指定地点集合整理着装，当值班长按《员工服务管理标准作业规程》的有关规定检查员工着装当值班长集合队伍，点名并统计、做好记录保安主任下达工作指令，交代有关工作注意事项集合过程应在5分钟内完成接班所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接工作交接班人员相互敬礼并问好接班人员清点岗位上所有公物，如：对讲机、灭火器、水瓶等，如发现损坏、缺遗应立即向领班提出，并要求上一班当值人员说明物品去向及做好记录认真查阅上一班值班记录，询问上一班工作完成情况，如有需要继续跟进的工作应记录以便跟进；检查区域内有无异常情况，在上一班当值安管人员的带领下，系统的检查责任区域内的工作情况，如发现有异常则要求上一班当值人员做出解释，并通知领班前来处理及做好记录；交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名，并开始接岗值勤。