商业地产的珠穆朗玛峰开发建设实战指南

商业地产的珠穆朗玛峰

开发建设实战指南 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

《商业地产的珠穆朗玛峰——开发建设实战指南》江苏无锡通惠路步行街VS辽宁大连经典生活广场规规划思路比较

江苏无锡通惠路步行街简介

通惠路步行街将由52690平方米的步行街、2000平方米的水街、180000平方米的中心MALL和78492平方米的住宅四大部分组成。建筑面积近50万平方米，投资总额近20亿元。

位于青石路东北侧通惠路的这条商贸步行街是无锡市最大的商贸步行街，建成后将成为集购物、娱乐、餐饮、康体、休闲、旅游、商务、会展、文化于一体的、一站式购物场所。通惠路步行街长600米、宽20米，并将东侧8000平方米休闲广场、西侧近5000平方米吴桥广场以及8000平方米中心商业广场连为一体。中心广场设置的一个18万平方米的大型MALL将把卖场、百货、酒店、家居、家电、数码、影院、儿童城、餐饮、娱乐等主力店融为一体。

通过近万平方米的水面将镭射水幕电影、音乐喷泉、水晶岛、水中舞台与两侧的茶吧、咖啡吧、酒吧、水吧完善融合，利用灯光、音响等先进的高科技手段使水街成为步行街的一大特色。

辽宁大连经典生活广场简介

[经典生活]是由5幢精装小户型公寓和4万平方米休闲文化夜生活区组成的复合型地产项目，为都市日益壮大的白领阶层提供一个居住、娱乐、休闲的空间场所。

[经典生活]4万平方米休闲文化夜生活区以十几条6—15米宽的小街贯穿整个区域，形成一个大规模的商铺群落。建筑主体2—4层，由酒吧、餐饮、美容健身三大业态组成，4万平方米街坊式商铺可以提供酒吧、餐饮、娱乐、美容、健身等生活需求，共同完成大连首个集中式休闲文化夜生活区的市场定位。[经典生活]对完善CBD功能、丰富大连城市生活、增加大连旅游景点具有重要作用。

缘起：中国商业地产规划亚健康状态形成的原因

纵观国内商业地产项目的规划，有一个集中的病症就在于建筑和商业的脱节。很多建筑规划师有很强的专业功底和创作表现，但却对现代商业缺乏应有的了解。很多街道的设计是很漂亮的，但是不构成商业回路，或者不能构成一个良好的商业回路。

归其原因，在于国内的商业建筑设计还处于初级阶段，迄今为止尚没有一家国内建筑规划公司在商业建筑上拥有很深的造诣和令人信服的成就，而国外的知名商业建筑规划公司天价的设计费让很多开发商望而却步。

幼嫩的国内建筑规划公司和实力薄弱的商业地产开发商结合，在很多情况下，就会犯下一些很低级的、不可饶恕的错误，生出一些不该生出的“商业怪胎”。这些“商业怪胎”从诞生的第一天起，它的商业布局和街道规划就已经决定了它是不可能经营成功的。

案例：江苏海门新上海购物广场——不聚人气、商业氛围不佳的街道建筑

项目简介：新上海休闲购物广场占地约140亩，总建筑面积16万平方米，形成错落有致，建筑个性鲜明的商业街区。

中心步行街两侧的商业建筑采用围合式的商业格局，这样的设计有些类似北京的四合院，综合国内外的商业建筑，可以看出这样的设计方案是不符合现代商业运营的规律的，是不理想的商业设计方案。

这一设计方案的弊端在于：在一条顺畅的商业街道上制造了多余的缓冲空间，实践证明，这样的缓冲空间是不利于商业经营的，对商业人流的聚集、分配和推动消费行为的产生存在不利的影响。此外，从一条商业街人流的导向来看，在一条南北向的中心步行街道上开设了过多的缓冲地带和出入口，使商业街区形成退缩、泄漏的建筑格局，这样的设计不聚人、不聚财，不利于商户经营。

困惑：如何找到中国商业地产的成功之路

在中国，建筑设计公司不懂商业运营规律，发展商又不懂判断，建成后的商业建筑规划如果不行，怎么办

用传统的住宅式设计建成的商业建筑，造成租户经营困难，建筑又难以改善，这样的问题，如何防患于未然

一个广场的位置失误，一个出入口的朝向失误，一条主街道的走向失误……每一个失误，都将造成数百万、数千万甚至上亿的损失……

案例：贵州某商城不成功的街道设计

某贵州商城街道颁图

国内某商业建筑的出入口设置，南北向共设有十个出入口，分别是A、B、C、D、E、G、H、J、K，东西向共设有两个出入口分别是F、L，这样就在四个方位的同一平面上共设置了十二个出入口，这样的出入口设计被证明是极不利于商业经营的。

精华：中国商业地产规划三大病症之——街道走向综合症分析

街道走向综合症病因——

1）方向混乱

国内众多商业地产项目的街道走向设计缺乏基本的认识，认识不到动线设计的科学性对商业经营所能产生的巨大影响。如一条东西走向的主街道，会在突然间面对很多条南北走向的次街道，那么可想而知，南北走向的次街道是无法顺畅地承接东西走向的主街道人流的，这样就容易使街道的走向产生混乱。

2）不构成回路

很多商业地产项目的拥有漂亮的街道，但是这些街道却是直来直去，不同的商业街之间缺乏有效的过渡和衔接，而是一截一截地断开了，使商业氛围得不到有效的延续和连接,商业街区之间不构成回路，使商业资源分散化。

3）曲折复杂

有一些商业地产项目相信通过复杂的街道设计可以聚集更多的人流，其出发点在于：使顾客走进来之后就不易走出去。这种短浅的观点曾经在一定时间里盛行，甚至于有些商业地产项目将一个厕所设计在不易到达的地方，然后通过指示牌指引顾客来找厕所，并达到促进沿途商铺经营的目的。这些商业地产项目意图通过一个厕所来拉动人流，在当前来看，这显然只是一种可笑、肤浅的设计思想。

街道走向规划的科学基因

1）整体性

商业地产项目的街道应当统一规划，要具有整体性。一条街道的动线很好，但要考虑到这条街道通向何处，对其他街道和楼层的人流对接情况如何，如何实现人流和商业资源的共享。一条街道回路，不仅应考虑同层的不同商业经营区域，同时还要考虑到不同楼层的商业经营，各个商业经营区域之间要能够互相促进，互相联动。

2）社会性

现代商业地产项目应当构筑社会化的通道，即商业街道不仅有引导购物的功能，还有社会化的功能，满足其公共生活的需求。

3）科学性

矢量图

观点一：街道回路应尽可能少，将有限的人流集中到有限的街道内，不要分散人流。

观点二：街道回路应尽可能简洁，不要设计过于复杂的回路，能简单则简单，不要故弄玄虚，要致力于让顾客在街道内拥有清晰的方向感。

观点三：街道回路应尽可能自然、圆润，采用弧形的街道动线，在街道回路中不宜出现突然的、90度左右的直角转折，这样等于在街道的回路上制造了断裂带。

观点四：商业街道应尽可能设计少的出入口，将人流容纳在有限的商业街区内进行消费，多出入口的街道设计将分散人流，不利商业氛围的形成。如果不是某一方位直线距离过很长，必须要在一个方位设置两个以上的出口，一般情况下最好只在东南西北四个方向设置四个总的出入口，如有第五条出入口，应当采用斜线的对角设计，尽量不要出现同一方位的两个出入口。

案例：浙江桐庐江南商业中心规划图局部