城市商业规划与区位理论
区位理论(我讲课的随笔)
区位理论产生于19世纪20—30年代，其标志是1826年德国农业经济学家杜能（J.H.V.Thunen）的著作《孤立国》的出版。
杜能根据资本主义农业与市场的关系，探索因地价不同而引起的农业分带现象，创立了农业区位论。
19世纪中叶以后，西欧的基础性工业特别是钢铁和机器制造业蓬勃发展，交通运输能力也有了很大提高，一些学者开始探讨工业区位问题。
19世纪80年代，德国经济学者龙哈德（Wilhelm Launhardt）提出了“龙哈德区位三角形”（standorts dreieck），其论文《商业趋向的理论》（1872）、《工业合理区位的确定》（1882）已体现出工业区位论的早期思想。
20世纪初，工业区位论的集大成者德国经济学者韦伯（A.Weber）在其经典著作《工业区位论》中对工业区位理论进行系统地分析和阐述，从而创立了工业区位论。
继韦伯之后，瑞典经济学家帕兰德（Tord Palander）和美国经济学家胡佛（E.M.Hoover）等人对工业区位理论作了进一步的完善和改进。
20世纪30年代初，随着城市的迅速发展，许多学者把研究的目光转向对城市空间配置的研究。
德国地理学者克里斯塔勒（W.Christaller）在其著作《德国南部的中心地》中根据聚落和市场的区位，绘出了正六边形市场网络图，由此创立了中心地理论。
7年后，德国经济学者廖什（A.Losch）利用克里斯塔勒理论的框架，并在其基础上建立了市场网络模型，把中心地理论发展成为产业的市场区位论。
这些区位论都采用新古典经济学的静态局部均衡分析方法，以完全竞争市场结构下的价格理论为基础来研究单个厂商的最优区位决策，因此，这些理论又被称为古典区位论。
现代区位论始于20世纪50年代，这一阶段区位论的研究将数量统计、线性规划、投入—产出分析等数量方法以及系统论、运筹学思想与方法用于对区域经济运行的动态性、总体性进行描述。
背景19世纪后半期是西欧自由资本主义上升时期。
城市规划相关理论介绍
后工业化进程。
• 在新的世界经济格局中，控制/管理功能趋于空间集聚，制造/装配功能趋 于空间扩散。一部分城市在全球或区域经济中的主导地位越来越显著，而大部分 城市则越来越成为跨国公司的制造/装配基地，城市发展越来越受到全球经济环
•
•
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二、城市空间 理论 2、城市空间分析理论
(1) 生态区位学派
•
生态学派主要是采用描述性的历史形 态方法，概述城市土地利用的历史增长趋 势并归纳城市空间分异规律。
生态学派的基本理论有轴向增长理论、 同心圆理论、扇形理论和多核理论等。其 中，同心圆理论、扇形理论、多核理论被 学术界誉为三大经典生态区位理论，它们
(2) 增长机器理论
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1976年，勒根（R·Logan）和姆勒塔克
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一、城市增长 理论 6、城市增长的政治经济学理论
城市政治就是追求城市经济不断增长的 政治，城市的土地拥有者、房地产开发商、 金融机构、公用事业机构及其精英分子 （ elites ）为了自己的经济利益会积极地影 响政治家和城市政策，推动经济增长。
•
一、城市增长 理论 4、城市增长的交通通讯理论
•
区域层面上，通讯网络的形成使交通 运输不再是制约经济和社会发展的首要问题， 城市之间的联系突破了区域行政界限。网络缩 短了城市与区域，城市与城市之间的时空距离， 企业分布可以分散化、小型化，形成开放式、 网络型、多中心的城市体系。 城市之间的竞合关系（ coopetition ）代 替传统的等级关系。在网络化城市体系中，中
城市商业经济功能区区位选择研究——基于规划者的视角
ｌｃ ｔ ｎ ｃ ｏ ｃ ａ ｅ ｏ ｓ ｒ ｅ ．Ｔｈ ｓｐ ｐ ｒｂ ｉ ｓ Ｇａ ｄ ｌｔ ｏｖ ｒ ｂ ｅ ｆｐ ａ ｎ ｒ ｎ ｒ ｈ ｉ ｅ ，ｃ ｍ— ｏ ａｉ ｈ ｉ ｅ ｃ ｎ ｂ ｂ ｅ ｖ ｄ ｏ ｉ ａ ｅ ｕ ｌ ｍｅ Ｍｏ ｅ ｏ ｓ ｌ ｅ ｐ ｏ ｌ ｍｓ ｏ ｌ ｎ ｅ ｓ ｅ ｔｙ ｃ ｏ ｃ ｓ ｏ ｄ ｐ ｎ ｅ ｕ ａ ｉ ｓ ｎ ｍｂ ｒ ｎ ｏ ｓ ｍｅ ｈ ｉ ｅ ａ ｄ ａ ａｙ ｅ ｈ ａａ ｃ ｆ ｕ ｂ ｎ ｂ ｓｎ ｓ ｏ ａｉ ｎ ｃ ｏ ｃ ． ｅ ，ａ ｄ ｃ ｎ ｕ ｒ ｃ ｏｃ ｎ ｎ ｌ ｚ ｓ ｔ ｅ ｂ ｌ ｎ ｅ ｏ ｒ ａ ｕ ｉ ｅ ｓｌ ｃ ｔ ｈ ｉ ｅ ｓ ｏ
决策 中的活动方式和活动 内容 。通过建立博 弈模 型解决规划者 的市 场进 入决策 、 接受商 家数量决 策和消 费者选择
Ｂ Ｄ 决策 等三个层次的 问题 ， Ｆｓ 最终探讨城市经济功能 区区位选 择的均衡结果 。 关键 词 ： 商业经济功 能区 ； 区位 ； 规划者 中图分类号 ：２０ Ｆ９ 文献标识码 ： Ａ 文章编号 ：０ １— ４ ９ ２ １ ）７— ０ ５— ６ １０ ８ ｅａｒ ｃｈ ｏｎ Ｌｏｃ ｉ ａｔｏｎ Ｃｈｏｉ ｅ ｏｆ Ｕｒ ｃ ｂａｎ Ｂｕｓ ｎｅｓ ｓ ｒｃ ｉ ｓ Ｄｉ ｔ ｉ ｔ
— —
Ｆ ｏ ｔ ｅ Ｐｅ ｓ ｅ ｔｖ ｆＰｌ ｎ ｅ ｓ ｒ ｍ ｈ ｒ ｐ ｃｉ ｅ ｏ ａ ｎ ｒ
区位理论的发展沿袭与应用
区位理论的发展沿袭与应用内容摘要：区位理论是区域经济理论的重要来源和核心理论基础。
本文在对区位理论由古典区位理论、近代区位理论到现代区位理论的发展沿袭进行系统研究的基础上，对区位理论的代表性理论和思想进行了总结和评析，对区位理论的发展进行了逻辑性的梳理，从而展示出区位理论的基本框架和理论特点，并探讨了区位理论在区域经济发展中的应用价值。
关键词：区位理论古典区域理论近代区位理论现代区位理论区位的基本涵义区位一词源于德语的“Standort”，英文译为“Location”，日文译为“立地”，中文则译为“区位”。
关于区位的涵义有多种解释和理解。
有的学者认为，区位是事物存在的场所或位置；有的学者认为，区位是某事物活动场所的行为。
区位既有场所的涵义，又不同于通常所说的场所，是某事物占据的场所和空间（张文忠，2000）。
区位主要指某事物占有的场所，但也含有位置、布局、分布、位置关系等方面的意义。
由于区位理论限定于研究人类为生存和发展而进行的诸类活动，从这个意义上讲，区位是人类活动（人类行为）所占有的场所（李小健，1999）。
区位理论的发展沿袭区位理论是关于人类活动的空间分布及其空间中相互关系的学说。
具体来讲，是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区内经济活动优化组合的理论（刘树成，1994）。
比利时的经济地理学家蒂斯（J.F.Thisse，1987）认为，区位理论是区域科学的基础，是解决空间经济问题的有力工具。
区位理论的产生可以追溯到19世纪初，并于20世纪得到了全面的发展。
区位理论的发展可以分为以下几个阶段：（一）古典区位理论古典区位理论的代表是德国经济学家杜能（J.H.V.Thunen）的农业区位理论和韦伯（A.Weber）的工业区位理论。
杜能通过经济活动的空间配置模型，论述单一运输因素确定农业生产及经济空间的配置定向，并提出了销售价格决定产品种类和经营方式，运输费用决定生产成本，主张依据运输、距离确定最佳配置点的环形农业区位理论。
经济地理(1)——经典区位理论
距CBD距离
城市蔓延与农业土地利用模式（逆杜能圈）
北京城乡交错带土地利用
• 近城区以从事园艺型农业，如蔬菜、鲜果和花卉等的生 产以及工厂式的养殖业为主，为北京市场提供鲜奶和奶 制品、鲜菜及蛋、肉、鱼等畜产品等；
• 中部属于平原粮牧区，为北京市重要的粮食、蔬菜、果 品等的生产基地；
• 外围水资源丰富，土地资源类型多样，耕地相对较少， 但林、草地资源丰富，属于京郊平原粮油牧区。
——现代经济学特别是主流经济学开始重视区位论的研究， 如克鲁格曼。
——研究方向基本相同。
2. 区位论与地理学的关系 ——经济地理学与区位论的研究主体大致相同，即空间问 题。但区位论是追求空间规律性的科学，而地理科学是强调 空间差异性的学科。
——经济地理学更多采用的是描述、归纳和综合的思维方法； 区位论更多采用的是抽象和演绎的思维方法 。
------市场为“点”，区位也为“点”的区位模型
2、三个阶段逐步构建的工业区位理论
韦伯以运费、劳动费、集聚(分散)三个因子组成一般的 区位因子体系，分三个阶段逐步构建的工业区位理论。 • 第一阶段：由运费指向形成地理空间中的基本工业区位格 局。 • 第二阶段：劳动费指向，可以使在运费指向所决定的基本 工业区位格局发生第一次偏移。 • 第三阶段：集聚指向，可以使运费指向与劳动费指向所决 定的基本工业区位格局再次偏移。
工业区位因子
区位因子与区位条件的区别 • 区位条件：由于场所不同而生产条件不同。从区
域的角度。 • 区位因子：对于生产者而言，由于场所不同表现
出其生产费用或利益的差异。从经济的角度。
二、经典区位论
（一）区位成本学派
• 区位目标：最低运输费用和最低生产 成本
• 单纯考虑经济因素 • 杜能的孤立国（1826年）和韦伯的工
商业布局的基本理论
其中：C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的商店营业面
积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。 4. 制约零售商圈的主要因素有： ①商店经营类型；②同类型竞争商店的位置；③商品种类；5商店规模；⑤店址周围的条件；⑥促销活动的开展情况。
商业布局的基本理论Байду номын сангаас
、异地商圈。一般而言，核心商圈能吸55%—70%的顾客；次级商圈为15%—25%；边缘商圈则最小，比较稀疏。但商店的规
模不同、类型不同，对顾客的吸引也不同。一般而言，中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈的顾客的吸引力相对要 大。商圈通常不是圆的，更多是椭圆形或多边近圆形。 2. 限度。 1929年，美国人威廉•雷利用三年时间，调查了美国150个以上的城市，终于在1931年提出了“零售引力法则”，又称“雷 利法则”。他认为，“具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从 中间城市到市场的距离的自乘成反比例。”该法则主要地证实一个城市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引
SOLANA蓝色港湾国际商区19栋2至3层的欧式建筑洋溢着浓郁的异域风 情，按不同的功能划分为美瑞时尚百货、SOLANA MALL、活力城主题店、 高街、亮马食街、左岸、中央广场等区域。涵盖了1000余个知名品牌， 600多家零售名店，30多家餐饮美食，20多家临水酒吧以及传奇时代影 城、全明星滑冰俱乐部、BHG精品超市等丰富的选择。
空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。 加纳模式的主要思想可概括为：高门槛（所谓“门槛”threshold，是指一个企业为经济正常经营活动而需赚取的最低收入） 的职能是有较高的地租支付能力，因而能够居于商业区中地租较高的地方。在实践中，由于商业企业都是为其周围的居民服 务，所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限，以人口门槛（Population Threshold）作为门槛高低的简 明指标。当然，某一企业“门槛”水平的高低，是与其自身的特征相关的。 此外，通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析，总结出商业区空间布局的几个特征：
城市地理学名词解释
城市地理学名词解释城市地理学是研究城市空间组织、城市发展与演化等问题的学科领域。
它关注城市的地理位置、区域划分、城市内部结构、城市与乡村的关系、城市与环境的相互作用等方面的问题。
下面是几个城市地理学中常用的名词的解释。
1. 城市化：城市化是指人口、经济和社会结构的向城市集中过程。
它包括城市人口增长、城市土地扩张、城市建设和城市产业结构转型等方面的变化。
城市化是现代社会的重要特征之一。
2. 都市圈：都市圈是指以一个中心城市为核心，周围有着密集经济和人口活动的城市群。
都市圈区域通常由中心城市和其周边的卫星城市、乡镇组成，形成一种城市间的合作和相互依赖关系。
3. 城市内部结构：城市内部结构是指城市空间组织和布局的方式。
一般来说，城市内部结构包括中心区、郊区、住宅区、商业区、工业区等不同功能区域的划分，以及不同功能区域之间的空间关系。
4. 环境规划：环境规划是指通过合理的空间布局和资源管理，使城市发展与环境保护相协调的规划手段。
它包括城市绿地规划、生态保护规划、环境污染防治规划等方面的内容，旨在提高城市的可持续发展能力。
5. 区位理论：区位理论是城市地理学中的一个重要理论，主要研究城市空间组织的优化和城市发展的竞争优势。
区位理论认为，城市的区位是影响城市发展的关键因素，合理的区位选择和区位优势能够促进城市经济增长和竞争能力提升。
6. 城市体系：城市体系是指一定范围内的城市集合体，包括城市的数量、类型、大小、空间分布和相互关系等方面的特征。
城市体系反映了城市在区域内的相互联系和相互影响，可以通过城市体系的研究来了解城市之间的相互作用和区域经济的地域结构。
7. 城市网络：城市网络是指城市之间经济、文化、人口等方面的联系和互动关系。
城市网络在全球化背景下起着重要的作用，通过城市网络的建设和发展，可以促进城市之间的合作与竞争，提高城市的全球竞争力。
城市地理学是一个多学科交叉的领域，涉及地理学、城市规划、社会学、经济学、环境科学等多个学科的知识和方法。
经济学区位理论的概念
经济学区位理论的概念经济学区位理论（Location theory）是经济学中的一个重要分支，研究了企业或个人在选择地点时所考虑的因素、制约条件和区位决策对经济活动的影响。
该理论早期起源于工业经济学，后来在城市经济学和区域经济学中得到了广泛的应用。
区位理论的核心思想是，企业或个人在选择地点时会权衡各种因素，以最大化自身利益。
这些因素可以分为两类：静态因素和动态因素。
静态因素包括市场因素、成本因素和资源因素。
市场因素指的是企业选择地点时要考虑的市场规模、市场需求、市场竞争等因素。
成本因素主要包括生产成本、劳动力成本、土地租金等。
资源因素指的是企业在选择地点时要考虑的资源供给情况，例如原材料的可获得性、能源的便利性等。
动态因素包括网络效应、外部经济和社会因素。
网络效应指的是企业选择地点时考虑的与其他企业或机构的关联程度，例如与供应商、合作伙伴、客户的接近程度。
外部经济主要包括技术外部性、产业集聚外部性等，即企业所处地点的周边环境对其经济活动的正面影响。
社会因素包括法律、政策、文化等对企业选择地点的影响。
区位理论的理论框架大致可以分为两个方面：区位选择和区位效应。
区位选择是指企业或个人在选择地点时的决策过程。
在这个过程中，他们会考虑各种因素，并根据自身的需求、目标和资源，做出最佳的选择。
例如，一家制造业企业在选择工厂地点时，会综合考虑市场规模、交通便利性、劳动力成本等因素。
区位效应是指地点选择对经济活动的影响。
选择一个合适的地点可以带来很多好处，例如降低成本、提高效率、拓展市场等。
同时，地点选择也可能存在一些问题，例如环境污染、交通拥堵等。
区位效应可以通过一系列指标来衡量，例如就业率、GDP增长率、创新活动等。
区位理论的应用广泛，可以涵盖许多实际问题。
例如，城市规划者可以利用该理论来确定城市内不同产业的最佳区位，以实现城市的经济发展和城市空间的合理利用。
企业家可以利用该理论来评估不同地区的潜在市场规模和成本优势，以确定最佳的商业模式和经营策略。
城市商业用地规划PPT课件
一、城市中心区（CBD）的内涵
CBD即central business district的缩写，中文多翻译为 “中心商务区”。
CBD最早是由美国学者的伯吉斯于1923年在其创立的“同 心环模式”中提出的。
• 伯吉斯认为城市的中心是商业会聚之处，主要以零售业和服务业为主。 随着世界经济的发展，办公事务、金融活动所占地位越来越重要。尤其 是近年来，信息产业的迅猛发展更成为CBD的主要活动。
心内
区
度复合的经济核心区
私人小汽车普及，交通与通讯网络 日益完善
信息高速公路、城际快速交通网络、 全光纤通讯网络、超宽频传输、DSL技术等
现代轨道交通技术发展成熟
新兴数字化通讯，一体化建设的现代化交
通信息港
城市主要商业中心，人流、物流、 城市以金融、办公商务为主的第三 世界金融中心，参与全球或区域竞争的空
斯于1923年提出了 同心圆模式。伯吉斯主要是从居住人口的类 型和居住区的类型来进行分析的，他认为是 向心、专业化、分离、离心、向心性离心等 五种力的作用使城市产生了地域分异。其间， 城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同 心圆式的扩散过程。其缺陷：一是没有考虑 各区之间的交叉和城市交通的作用；二是未 考虑作为城市主要活力的工业活动布局及对 城市土地利用的影响。
徽商从明代中叶到清朝乾隆末年，称雄中国商 界300多年。在辉煌的数百年间，徽商造就了一批 享誉中华大地的的百年老字号，有的至今还熠熠 生辉，这不能不说是一个奇迹。历史是现实的一 面镜子。尽管徽商有过极其辉煌的历史，但是今 天的"徽商"面临着尴尬的境地：在目前各类财富 排行榜中，少有安徽人的身影。
“红顶商人”胡雪岩
的交往
商业和服务业区位论
绿色低碳与可持续发展
绿色低碳
商业和服务业区位论将更加注重环保和节能减排，推广 绿色低碳的生产方式和消费模式，促进可持续发展。
可持续发展
未来，商业和服务业区位论将持续关注社会、经济和环 境的协调发展，推动企业实现经济效益和社会效益的双 赢。
人工智能与大数据应用
人工智能
人工智能技术将在商业和服务业区位论中发挥越来越重要的作用，提高企业 决策效率和精准度，提升商业服务品质和客户满意度。
陆家嘴金融贸易区已成为全球最具影响力的 金融中心之一，为上海市乃至中国经济发展 做出了重要贡献。
杭州阿里巴巴的创新发展模式
企业背景 阿里巴巴是中国的电子商务巨头 ，以B2B、B2C、C2C等电子商 务模式为核心业务。
发展现状 阿里巴巴已成为全球最大的电子 商务企业之一，带动了整个中国 电子商务行业的发展和壮大。
商业和服务业区位论
2023-11-07
目录
• 商业和服务业概述 • 商业和服务业区位论的基本概念 • 商业和服务业区位论的影响因素 • 商业和服务业区位论的优化策略 • 商业和服务业区位论的未来趋势 • 案例分析：商业和服务业区位论的应用实践
01
商业和服务业概述
商业和服务业的定义
商业
指商品交换和买卖活动。它以货币为媒介，通过买卖、信贷、租赁等方式， 实现商品和服务价值的交换。
02
商业和服务业区位论的基 本概念
区位论的简介
区位论是研究经济活动空间分布和空间组织的基本理论，它 是地理学和经济学的交叉学科，主要关注经济活动在地理空 间上的分布、位置选择和空间组织。
区位论起源于19世纪中叶的工业革命时期，当时企业开始在 地理上集中或分散，形成了不同的工业区位。现代区位论则 更加关注多种经济活动的空间分布和相互作用，包括商业、 服务业、制造业等。
第三章 商业区位论
第三章商业区位论第一节概述一、相关理论（一）研究体系1、商业地理学：以商品生产地域的分布规律、商品空间位移的网络分布规律。
商品销售地理位置的区域组合规律。
——中宏观地域层次上的区域总体表象的描述，这是传统商业地理学研究的共同特征。
注：杨吾扬等. 商业地理学－理论基础与中国商业地理. 甘肃人民出版社.19872、城市内部商业活动研究注重研究城市内部商业街和商业小区的布局，运用数量模型，并着眼研究不同商业业态形式在城市商业布局中的一般特点。
——从中宏观到中微观到微观如：餐饮、服装、报刊等3、商业活动空间结构研究（1）依托市场经济运行的主体－（跨国）公司（企业）在城市体系尺度上的连锁经营和跨国经营过程（零售国际化internationalization of retailing，展开对中宏观地域的研究（2）对于城市内部尺度（intra－urban scale）主要通过对单体商业活动和连锁、特许经营等组织形式、业态形式和业种类型的空间地域结构来实现(二)营销、分销、商业活动1、营销（marketing）：针对集团、公司和企业等单体经济活动与消费者活动而言2、分销（distribution）：包括了产品的最后加工过程、运输仓储过程、批发零售过程以及消费过程3、商业活动（commercial activity）：只是营销活动的一部分，强调销售供给和消费需求在总量、空间和功能上的动态平衡关系。
不仅研究商业本身，还研究消费者（三）城市商业活动空间结构包括：城市内部商业活动空间结构、基于城市体系的商业活动空间结构1、基于城市体系的商业活动主要针对具有连锁经营功能的商业企业或集团而言2、基于城市内部的商业活动，主要研究供给与需求的动态平衡二、零售业区位选择的因子（一）市场零售区位与其他产业区位相比，最大的特点就是消费者指向，并以此来决定服务门槛和服务半径：即消费者购买某商品和享受某种服务要克服的空间距离1、市场与人口（1）服务门槛小的零售业与需求者的分布空间相对应，呈分散分布；服务门槛大的零售业等级也相应较高，布局数量有限。
零售业区位理论角度的城市商业建筑规划
了便于研究 ，把兴趣引力分 为三种交通类型 ，即 满足 生活需要的交通 、满足 工作需要的交通和长
距离 的交 通 。
ＫＥ Ｗ ＯＲＤＳ：ｅａｌ ｕｉｅｓ ａ ｏ ｔｈ ｍａ —ｅ ｔｒｄ Ｙ ｒｔｉｂ ｓｎ ｓ ｙ ｕ； ｕ ｎ ｃ ｎｅｅ ｌ
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静
【 摘要 】通 过 对 道路 、交通 、兴 趣 区和 零售 业 场 所 布 局 的 关 系分 析 ， 围绕 零售 业 场 所布 局 基 本 因素
和各种娱 乐地 。这些地方聚集在一起就形成一个
兴 趣 引 力地 区 ，从 而 这 个 地 区对 其 他 区域 居 民 的
兴趣 引力就会增强 。其引力的大小直接同组成该
地 吸 引场 所 的 数 量 、多 样性 和 方 便 性 等 相 称 。 为
ｂ ｓｃｅ ｅ ｎ ｓ ｎ ｔ ｅｌ ｙ ｕ ｆｒ ｔｉ ｂ ｓｎ ｓ ． ｉ ａ ｉ ｌ ｍｅ ｔ ａ ｏ ｔ ａ ｌ ｕ ｉ ｅ ｓ Ｗ ｔ ｉ ｈ ｏ ｅ ｈ
【 收稿 日期】 ２ ０ — ４ Ｏ ６ ０ —２ ７
达国家城市宏观条件下 （ 道路与交通系统 ） 社 区 ， 居民的行为层次 （ 消费水平 ） 交通载体 （ 、 自驾车 ） 与零售业场所 的和谐关系规律 并 以此规律对区
ｔｅａ ｏｔ ｆｅ ｉｂ ｓ ｅｓｎＴａｊ ｅａ ｌ ｉ ｈ ｙ ｕ ｔｌ ｕｉ ｓｉ ｉ ｉ ａ ａ ｘｍｐｅ ｔ ｌ ｏ ｒ ａ ｎ ｎ ｎ ｓ ，
商业和服务业区位理论
商业和服务业区位理论商业和服务业区位理论主要包括中心地理论、环绕理论和园区理论等。
中心地理论是由经济学家克里斯托弗·韦伯在20世纪提出的，该理论认为商业和服务业企业会聚集在人口、交通便利的中心地带。
中心地理论有助于解释商业和服务业企业在城市中的集聚现象，并可以指导企业在选择落地地点时考虑人口分布和交通便利度等因素。
环绕理论是由经济学家威廉·勒佩先在20世纪50年代提出的，该理论认为商业和服务业企业以中心地区为核心，向周围地区扩散。
环绕理论有助于解释商业和服务业企业的空间分布特点，并可以指导企业在扩张过程中选择合适的发展策略。
园区理论是近年来兴起的理论，该理论认为商业和服务业企业在特定的园区内进行集聚，通过共享基础设施和资源，提高企业的运营效率和竞争力。
园区理论有助于解释商业和服务业企业在选择落地地点时考虑区域集聚效应的重要性，并可以指导企业在选择园区时考虑共享经济的概念。
商业和服务业区位理论在实践中有着广泛的应用。
以深圳为例，深圳作为中国改革开放的重要窗口城市，吸引了大量的商业和服务业企业落户。
深圳以其良好的地理位置、完善的交通网络和优质的人力资源成为众多企业的首选。
另外，深圳还利用园区理论，建设了一大批产业园区，为企业提供了良好的发展环境和配套设施。
这一系列的成功案例证明了商业和服务业区位理论在实践中的可行性和有效性。
综上所述，商业和服务业区位理论是对商业和服务业企业选择落地地点的理论体系。
商业和服务业区位选择的重要性、影响因素、区位理论和实践案例等方面，展示了商业和服务业区位理论的研究和应用的重要性。
随着经济全球化和数字化的不断发展，商业和服务业区位选择将会面临更多的挑战和机遇，因此商业和服务业区位理论的研究和应用仍需不断深入。
1. 商业和服务业区位选择的重要性商业和服务业是现代社会经济的重要组成部分，对于区域经济发展和居民生活有着重要的影响。
而商业和服务业企业的区位选择直接关系到企业的发展和成功。
商业区位理论
1商业空间集聚的动因（消费行为驱动）
（1）选择消费的需要 （2）一次性购物、大量购物的需要 （3）随机购物和娱乐休闲的需要 （4）信赖消费需要
商业区位理论
经济地理学 ecnu
（二） 商业空间集聚的质量评价
理想商圈：
商业企业顾客的最大空间范围
商业区位理论
经济地理学 ecnu
（一）商圈的结构
3门槛商圈与理想商圈 门槛商圈：
保证商业运营最起码的人口规模所在的空间 范围。
理想商圈：
商业企业顾客的最大空间范围。
商业区位理论
经济地理学 ecnu
（一）商圈的结构
商业区位理论
经济地理学 ecnu
（二）制约商圈规模的因素
1商业区（街）的规模大小
百货、超市、品牌店、专卖店等 2核心商业的多少与知名度 3商业街的结构
不饱和的情况下，越大越好 集购物、娱乐、餐饮、旅游为一体
经营形式多寡 经营种类和档次多少 商业设施的布局
商业街（区）向干路交通，交通枢纽附近转移。 例如：上海七宝商业中心 漕宝路—七莘路（干路）—两路交叉口
（3）郊区大卖场增加免费班车，扩大商圈
商业区位理论
经济地理学 ecnu
（三）商圈间竞争的策略
2强化核心品牌店（旗舰店 ）
商业街的知名度来源于品牌店的知名度 例如： 王府井——王府井百货大楼 南京路——上海第一百货商店 名店、老店支撑商业街
（2）规模小的城市
市级商业中心—社区级商业中心合一
商业区位理论
经济地理学 ecnu
（三）商圈间竞争的策略
1改善交通条件 2强化核心品牌店 3增加选择品的比例，集聚人气 4抢占先入优势，理性应对区位惯性
区位论
区位论区位一词来源于德语“standort”，英文于1886年译为“location”，即定位置、场所之意，我国译成区位，日本译成“立地”，有些意译为位置或布局，在某些情况下也可用。
“区位”一词在现代汉语词典中没有收入，那么“区位”是什么意思呢？课本中的解释是：“某事物的区位包括两层含义：一方面指该事物的位置，另一方面指该事物与其他事物的空间的联系。
”简介对区位一词的理解，严格的说还应包括以下两个方面：①它不仅表示一个位置，还表示放置某事物或为特定目标而标定的一个地区、范围；②它还包括人类对某事物占据位置的设计、规划。
区位活动是人类活动的最基本行为，是人们生活、工作最初步和最低的要求，可以说，人类在地理空间上的每一个行为都可以视为是一次区位选择活动。
例如：农业生产中农作物种的选择与农业用地的选择，工厂的区位选择，公路、铁路、航道等路线的选线与规划，城市功能区（商业区、工业区、生活区、文化区等）的设置与划分，城市绿化位置的规划以及绿化树种的选择，房地产开发的位置选择，国家各项设施的选址等。
区位论作为人类征服空间环境的一个侧面，是为寻求合理空间活动而创建的理论，如果用地图来表示的话，它不仅需要在地图上描绘出各种经济活动主体（农场、工厂、交通线、旅游点、商业中心等）与其他客体（自然环境条件和社会经济条件等）的位置，而且必须进行充分地解释与说明，探讨形成条件与技术合理性。
由于其实用性和应用的广泛性，使区位活动成为人文地理学基本理论的重要组成部分。
区位选择应遵循的原则概述如何合理的选择区位，这是人类在进行生产活动时首先要解决的问题。
国内外（主要是国外）的许多区位理论都从多个角度对各种情形下的区位活动进行了探索。
笔者在此只是想从教学的、并尝试从哲学的角度，对区位选择提出一些应遵循的原则，以有利于学生对区位活动的理解，并为学生的终身发展奠基。
因地制宜原则区位理论发展至今，依然存在着许多明显的不足之处。
例如假设条件过于理想化、一些理论注重理论推导，与实际相距甚远等。
城市规划基础知识和经典理论
城市规划基础知识和经典理论一现代城市规划理轮的早期探索1.1898霍华德出版了《明天：通往真正改革的和平之路》为题的论著，提出了——田园城市。
（田园城市的定义：田园城市是为健康，生活以及产业而设计的城市,它的规模能足以提供丰富的社会生活，但不应超过这一程度，四周要有永久性农业地带围绕，城市的土地归公众所有，由委员会受托管理。
）它的实质就是城市与乡村的结合。
（代表作，世界上的第一座田园城市——莱奇沃思）2.柯布西埃的现代城市设想。
1922年勒.柯布西埃出版了《明天的城市》一书。
(阐述了他从功能和理性主义角度出发的对现代城市的基本认识，从现代建筑运动思潮中所引发的关于现代城市规划的基本构思。
)1931年，柯布西埃发表了他的“光辉城市”的规划方案。
他认为所有的城市应当是“垂直的花园城市”。
（代表作——昌迪加尔）3.西班牙工程师索里亚于1882年提出了线性城市的理论。
（线性城市就是沿交通运输线布置的长条形的建筑地带，城市不再是一个一个分散的不同地区的点而是由一条铁路和道路干道相串联在一起的，连绵不断的城市带。
）4.20世纪初法国建筑师戛涅提出了工业城市理论。
1917年出版了名为《工业城市》的专著。
（阐述了他关于工业城市的具体设想，其目的在于探讨现代城市在社会和技术进步的背景中的功能组织。
戛涅将各类用地按照使用功能划分得非常明确，使它们各得其所，这是工业城市设想的最基本思路。
）上述四条，主要集中在通过新建城市来解决城市中已经存在的问题。
他们紧对现有城市的问题进行批判，而没有提出改进的意见。
5.法国巴黎建筑师埃纳于19世纪中叶发表了巴黎改建研究。
提出了大城市改建的一些基本原则。
6.西谛的城市形态研究。
(即，在主要广场和街道的设计中强调艺术布局，而在次要地区则可以强调土地的最经济适用。
)现代城市设计之父西谛于1889年出版了《根据艺术原则建设城市一书》。
（他通过对城市空间的各类构成要素，揭示了这些设施位置的选择，布置以及交通，建筑群体布置之间建立艺术的和宜人的相互关系的一些基本原则，强调人的尺度，环境的尺度与人的活动以及他们的感受之间的协调，从而建立起城市空间的丰富多彩和人的活动空间的有机构成。
城市区位因素、商业中心区位因素、城市内部分区区位因素
城市区位因素、商业中心区位因素、城市内部分区区位因素一、城市区位因素影响城市的区位因素既有自然因素，也有人文因素，自然因素主要包括地形、气候和河流，人文因素包括自然资源开发和交通运输发展。
（1）地形与城市区位温带和寒带的城市主要分布在平原：原因：地形平坦、土壤肥沃、便于农耕，且有利于交通联系和节省建筑投资。
例如：我国城市主要分布在第三级阶梯上，美国三大城市带位于平原上。
热带城市分布在高原：原因：热带地区低地闷热，居住条件不利。
例如：巴西城市主要分布在巴西高原上，而不是亚马孙平原上。
山区城市分布：在河谷或在比较开阔的低地分布，如汾河、渭河谷地城市的分布。
（2）气候与城市区位城市分布在气温和降水适中的中低纬度沿海地区我国特大城市中只有包头、兰州、乌鲁木齐位于年降水量不足400毫米的西北干旱、半干旱地区世界三大片城市密集区：大约60°N以南的欧洲地区、日本、朝鲜半岛和我国东部沿海和平原地区；美国东北部地区。
（3）河流与城市区位原因：河流的供水和运输功能，古代更明显，沿河设城是我国南方城市分布的一般规律河流城市区位包括：①河运的起点或终点，如江西赣州；②河流干支流汇合处，如宜宾、武汉、重庆分别位于岷江、嘉陵江、汉水与长江干流汇合处；③河口处，如上海、天津、广州等。
（4）自然资源与城市区位自然资源开发导致人口集聚，产业集中，形成城市。
例如：煤矿发展起来的城市：山西大同市、唐山开滦，英国的伯明翰等。
石油城市：英国的阿伯丁、中国的大庆、玉门。
铁矿发展起来的城市：鞍山、包头、攀枝花。
（5）交通与城市区位不同交通运输时代，城市产生的区位因素不同，古代城市：南方多位于河流汇合处，北方多位于大道汇合处，如邯郸；现代城市：铁路公路沿线形成城市。
铁路枢纽兴起城市如石家庄、郑州、蚌埠、宝鸡，株洲有京广、浙赣、湘黔通过，是个火车拉来的城市。
交通的发展还导致了城市地域形态变化，城市在原有比较集中分布的基础上，沿着交通线向不同方向辐散，形成放射状城市形态。
商业活动的区位条件 一、商业区位因素： 交通：商品流通的重要条件 _OK
大城市商业中心的组织形式：商业街和商业小区。
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比较商业中心和商业网点的差异：
位置
组织 形式 交通条件 主要职能
商品 专业 种类 性能
商 业 中 心
区域核 心位置
商业街是遵循
D
A.市场最优原则 B.地形最优原则
C.气候最优原则 D.交通最优原则
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4.下列关于商业网点的组织形式的叙述，正
确的是
B
A.商业网点都应设置在经济发达地区
B.在大城市中，往往形成几个较大规模的
商业网点
C.人口稀少的地区，不便设置商业网点
D.商业网点的组织形式只受人口分布和交
通条件的影响
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5.城市中心人口密集地区宜布局
C
A.流动商业点 B.小型杂货店
C.商业街
D.大规模工业设施
6.国际贸易和国际金融的主要内容是 B
A.商品交换、外汇的周转和运动
B.各国间商品和劳务交换、货币资金的周
转和运动
C.商品和信息交换、黄金的周转和借贷
D.信息和货币的交流
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3）C商业区的布局是否合理？为什么？不合理 这里既不符合市场最优原则，又不符合交通最优原则
4）B地区街道的走向是__西__北__一__东__南__，这样布局的主要目的是 _保_证__街___道__两__侧。的建筑物都有较好的日照条件
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商业购销
交
输
运
通
经济地理学(第3版)第四章 商业和服务业区位论
a:高级商品店; b:妇女服装店; c:宝石店 d:家具店; e:食品店; f:鞋店; g:西装店
A:最高地价点; B1,B2:街角
二、零售业空间类型与结构
（一）零售业空间类型划分 中心商业区
外围商业区
普劳德福特划分法
侧重零售 业位置与
特征
主要商业街 临近商业街 孤立商店群
图4-9 行政原则基础上形成的中心地系统
四、三原则适合的条件
总体来说，市场原则是基础，交通和行政原则则可看 作是对市场原则基础上形成的中心地系统的修正。
市场原则适用于由市场及其市场区域构成的中世纪的 中心地的商品供给；
交通原则适用于如19世纪大交通发展时期，以及新开 拓的殖民地国家、新开发区、交通过境地带或聚落呈线状 分布区域。在文化水平高、工业人口多的区域，交通原则 比市场原则作用大；
来源：牛亚菲，1989
图4-12 江苏省灌云县中心地体系 结构示意图
来源：牛亚菲，1989
（三）区域规划与城市建设
成功地应用了中心地理 论，但并没有完全按六 边形嵌套的模式布置。
居民点之间的距离大致 相当，高级别的居民点 则布置在较低级居民点 的中间。
图4-13 荷兰圩田居民点的设置规划图
电子商务和现代物流等现代服务业区位选择特征。
本章要点
中心地、中心性、货物的供给范围、中心地的等级等基本 概念的内涵理解。
在市场原则、交通原则和行政原则基础上，形成的中心地 系统的各自特征和差别。
对影响零售业区位决策要素的把握和分析；对零售业区位 模型的理解与零售引力模型的应用。
对现代服务业的区位特征、影响因素的理解和掌握。
系统的变化。 忽视了集聚利益。
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城市商业规划与区位理论
城市商业规划与区位理论作者：佚名
时间：2008-7-26
浏览量：
城市区位理论
对于城市区位问题的论述,主要有以下几种理论模式:
杜能的土地价值理论
在对城市经济功能分区进行分析的基础上,杜能指出,不同经济活动的现实区位,取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。
对于一个企业来说,它对某些土地进行投标的投标地租高低,完全取决于它对这块土地所能带给它的预期利润的大小。
对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说,具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。
因此,商业企业对城市中心地区的土地投标地租就较高。
而对于工业企业来说,土地投入的地理位置是否居中往往并不重要,重要的是与其前、后序产业相互毗邻,要有良好的供、排水条件和便利的交通运输条件等。
因此,工业企业对城市中心地带土地的投标地租一般并不高。
这样,城市中心地带就一般被商业企业所占用,并形成以商品交换和商品流通为主要经济功能的商业中心。
而商业中心又可依照其功能层次和辐射范围,分成高、中、低不同的几个级别。
加纳模式
将土地价值理论思想应用于商业区位格局分析之中,格蒂斯在1961年通过揭示总零售量随离开地价最高的中心地带距离的增加而逐渐减小的规律,证实了城市土地地租变动及其与商业经济活动之间关系的规律。
到1966年,加纳进一步对商业中心的内部结构进行了研究,他根据一系列的城市土地地租的投标曲线,构造了不同等级商业中心的空间模式,形成了城市地理学中的加纳模式。
加纳模式的主要思想可概括为:高门槛的职能是有较高的地租支付能力,因而能够居于商业区中地租较高的地方。
在实践中,由于商业企业都是为其周围的居民服务,所以可用维持其正常经营所需的最低人口数代替最低收入下限,以人口门槛作为门槛高低的简明指标。
当然,某一企业“门槛”水平的高低,是与其自身的特征相关的。
此外,通过对美国芝加哥商业区空间布局的分析,总结出商业区空间布局的几个特征:
、经济规模较多的高门槛经济活动,往往靠近地价峰值区,占据着地租最高的城市土地,在其周围,按门槛递减顺序排列的其他职能活动。
2、任何商业中心的核心区,总是被那些能显示商业中心最高级别的职能经济单位所占据。
3、随着整个商业中心级别的增高,低级别经济职能单位将被排斥到低地价地区,在商业中心的边缘地带布局。
4、在任何一级商业中心的典型职能内,每一项职能的次序也是按门槛高低的顺序系列排出的。
加纳理论的不足之处主要在于:商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关,而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。
针对这些不足,道宁进一步阐述了土地面积、人口分布、经济收入分布状况、交通及便捷性的不规则状况等对城市商用土地地租的影响,使加纳模式更加合理客观。
中心位置理论
中心位置理论是由沃尔特·克里斯泰勒于1933年创立的,后经奥古斯特.廖什补充和修正。
这一理论从分析不同生产点之间的相互作用出发,推证了每一种货物的市场区实际为六边形。
每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同,因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。
一般情况下,凡门槛较低的货物,其相应的销售范围也较小,这类货物称为低级货物。
那些门槛水平高、销售范围广的货物,称为高级货物。
但是,往往由于门槛的限制,每个商业中心并不能提供所有的货物和服务,而且,货物供应点出现的实际频率,还与货物的等级成反比。
低级货物在很多中心地都可购到,而高级货物只能在少数地主得到供给。
由此,史里斯泰勒认为,中心位置货物供给点都能排列成有序的等级序列。
按照中心位置理论学说,城市商业区主要由中央商业区、区域性商业区和邻里性商业区共同有序构成。
对于中央商业区地域范围的界定,墨菲和万斯提出以建筑物高度及其商业职能来划分。
在实践中,有些城市以零售商营业额的大小为中央商业区内外分界的标准;有些城市则以土地价格来划定其中心商业区的范围。
国外城市商业区位理论的研究是以完全市场经济为前提,以完整的领土、非政治干预城市商业规划与区位理论作者：佚名
时间：2008-7-26
浏览量：、自由的企业和经济购买力气平均分布为假定的,因而研究的对象主要是对城市商业区结构、布局等的理论分析,而对影响城市商业发展规划的政治、流通体制、市场的秩序与控制和管理、新技术的应用等较少考虑,认为这些完全可以在市场的自我调节下合理发展,从而成为以上几种理论模式各有其局限性的主要原因。
商圈理论
商圈又称“商业圈”或“商势圈”。
它是指商业企业吸引顾客的区域范围。
商圈对企业而言,则是其业务活动的空间,在这个空间范围内向消费者提供商品和服务。
对消费者而言,则是他们方便的购买行为的空间。
一个设定的商圈,从市场势力范围这一角度考察,其构成为点、线、面、流四个方面。
点是指商圈的中心点,又指市场区域据点的中心点。
线是指区域间相互依存关系以线相联结,使商圈具有一定的吸引力。
面是指中心点的吸引力的范围。
它是市场区域广度,表明市场区域的广泛性及其程度。
流是指市场的动态,或指区域职能的变化和发展的动向。
上述四个方面的侧重点是不同的:点反映集中化的问题和集聚的程度;线则反映吸引性和相互依存性;面则反映区域性或地区性和同质性;流反映的是活动的态势和职能性。
从实际工作而言,商圈,是由店、消费者购买行为空间和销售活动空间三者构成。
影响商圈设定的因素主要有:人口数量与特征以及其发展趋势;购买潜力与已有企业的设置与经营状况;区域内经济发展前景与产业多无化的程度;区域内交通、运输、服务、金融、信用、保险、物业等状况;劳动力市场条件;法律、工商行政管理因素;民情风俗以及吸引顾客所特有的公共和文化教育设施,如公园、剧院、博物馆、纪念场所、学校、科研机构等。
商圈又分批发商圈与零售商圈。
其中零售商圈的主要内容有:
、构成。
零售商业圈是以商店为中心,向四周扩展与辐射,形成一定范围。
零售商圈分为四个层次:核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。
一般而言,核心商圈能吸55%—70%的顾客;次级商圈为15%—25%;边缘商圈则最小,比较稀疏。
但商店的规模不同、类型不同,对顾客的吸引也不同。
一般而言,中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈的顾客的吸引力相对要大。
商圈通常不是圆的,更多是椭圆形或多边近圆形。
2、限度。
1929年,美国人威廉·雷利用三年时间,调查了美国150个以上的城市,终于在1931年提出了“零售引力法则”,又称“雷利法则”。
他认为,“具有零售中心的两个城市,从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例,而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。
”该法则主要地证实一个城市的人口越多,规模越大,商业越发达,对顾客的吸引力就越大。
雷利法则有两项假定:一是两城市同样接近公路,距离的衡量限于主要大道,不包括交叉的小路。
二是两城市的零售能力相同。
顾客之所以吸引到人口较多的城市,乃是由于该城市商业设施好,商品品种多等因素的影响。
3、饱和度。
商圈的饱和度决定是否要开办新的商业网点。
通过商圈饱和度可以确定某一地区的商店是不足还是饱和。
其中饱和指数计算公式如下:IRS=c×RE/RF
其中:c为某地区购买某类商品的潜在顾客人数;RE为某地区每一顾客平均购买额;RF为某地区经营同类商品的商店营业面积;IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
4、制约零售商圈的主要因素有:
①商店经营类型;
②同类型竞争商店的位置;
③商品种类;
③商店规模;
⑤店址周围的条件;
⑥促销活动的开展情况。
单店面积极限理论
规模与效益不是正比关系。
一定规模产生一定效益,适度规模产生适度效益,最佳规模产生最佳效益,过度规模就会产生零效益或负效益。
体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积,影响商店营业面积确定的因素很多,而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。
人保持某种状态的时间是有限的,时间过长必然产生疲劳,从而就会放弃某种活动。
顾客在商店游览购物,同样存在着疲劳度,超过这个度,不仅使一部分设施空置,导致部分购物区无人光顾,而且会直接影响购物情绪,甚至产生“恐惧感”。
根据测算,一般情况下儿童疲劳时间的极限为40—60分钟,成人为90—150分钟。
按此推算:1、顾客在商场的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态,终止购物;2、普通人休闲步速为30—40米/分,顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米;3、每平方米营业面积的顾客通过距离为—米,因此,顾客对商场营业面积的
城市商业规划与区位理论作者：佚名
时间：2008-7-26
浏览量：心理最大承受量为:150分钟×40米/分钟÷米/平方米≈17143平方米。
而经测算,顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在—万平方米,超过这一限度,顾客就会因“累”而不再继续。
因此,单体商场面积一般以不超过—3万平方米为宜。