资产评估第四章房地产评估

(2)区域因素 区域因素是指某一特定的区域内的自 然条件与社会、经济、行政等因素相结合 所产生的区域性特性。 (3)个别因素 ①土地的个别因素 ②建筑物的个别因素
• 第二节 房地产评估的 收益法
• 一、房地产评估的 残余估价法
残余估价法的计算公式
收益现值法公式 V=A/i ， A=Vi
如果以Vl、 Vb分别表示土地、建筑物的价值 以Al、 Ab分别表示土地、建筑物的年收益 以il、 ib分别表示土地、建筑物的本金化率。
⑶年总纯收益=28800-7360=21440元 ⑷土地使用权总价=200*1000=200000元 ⑸归属土地的年纯收益=200000*8%=16000元 ⑹归属建筑物的年纯收益=21440-16000=5440元 ⑺建筑物评估值=5440/10%=54400元
• 第三节 房地产评估的 成本法
例：某市经济技术开发区内有一块土地面积为 3000平方米，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、 青苗补偿费和耕地占用税）为每亩30万元，土地开发 费为每平方公里4亿元，土地开发周期为2年，第1年投 入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报 率为10%，当地土地出让增值收益率为15%，银行贷 款年利率为6%，试评估该土地的价值。 解：该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。 （1）计算土地取得费。
土地取得费=30万元/亩=450（元/平方米） （1公倾=15亩=10000平方米 ）
（2）计算土地开发费。 土地开发费=4亿元/平方公里=400（元/平方米）
（四）投资利润和税费
1、利润计算的基数可以是土地取得费和土地 开发费，也可以是开发后土地的地价。
2、税费是指土地取得和开发过程中所必须支 付的税赋和费用。
（五）土地增值收益
土地增值收益主要是由于土地的用途改变或土 地功能变化而引起的。
前四项之和为成本价格，成本价格乘以土地增 值收益率即为土地增值收益。
资产评估
天津科技大学
经济与管理学院
第四章 源自文库地产评估
第一节 房地产评估概述 第二节 房地产评估的收益法 第三节 房地产评估的成本法 第四节 房地产评估的剩余法 第五节 房地产评估的市场法 第六节 房地产评估的基准地价修正法 第七节 房地产评估的路线价法
•第一节 房地产评估概述
• 一、房地产的概念 及其特征
⑴年房租收入=2400*12=28800元 ⑵年总费用如下：
房租损失准备费=2400/2=1200元 房产税=28800*12%=3456元 土地使用税=200*2=400元 管理费=28800*3%=864元 维修费=28800*4%=1152元 保险费=288元 年总费用=1200+3456+400+864+1152+288=7360元
成本法与其他评估方法相比具有特殊用 途，一般特别适用于房地产市场发育不成熟， 成交实例不多，无法利用市场法、收益法等 方法进行评估的情况。
由于房屋与其所依赖的土地具有不同的 自然及经济特性，如房屋是人类劳动的产物， 一般随时间变化会发生贬值，而城市土地既 是自然的产物，同时又由于人类的改造而凝 结着人类劳动，因此房产价值评估与土地价 值评估的成本法计算公式并不相同。
房地产是地产(土地使用权)、建筑物以及 地产与建筑物的结合及其权属的统称,亦称不 动产。
房地产评估对象有三种，即土地、建筑物 和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的东西, 包括房屋和构筑物两大类。
房地产可以分为物质实体和权益两个方面。 房地产一般具有如下特性：
(1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。(3)保值与增值趋势。 (4)投资风险性。(5)政策限制性。
•一、土地评估的 成本法
土地评估的成本法基本公式为：
土地 土地 土地
土地增
＝
＋
＋税费＋利息＋利润＋
价值 取得费 开发费
值收益
（一）土地取得费用
土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付
的费用，分为两种情况： 1、国家征用集体土地而支付给农村集体经济组
织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿 费及安置补助费等。
则，
Al=Vlil Ab=Vbib
如果以A0表示房地合一产生的年总收益，则 A0=Al+Ab=Vlil+Vbib
1、土地残余法的计算公式
Vl
A0
Vbib il
2、建筑物残余法的计算公式
Vb
A0
Vlil ib
•二、应用举例
某砖混结构单层住宅，宅基地200平方米，建筑面积 120平方米，月租金2400元，土地本金化率为8%，建筑 物本金化率为10%。年房租损失准备费以半月租金计，房 产税按年租金的12%计，土地使用税每年按2元/平方米 计，管理费按年租金的3%计，维修费按年租金的4%计， 保险费每年288元。运用市场法已求得土地使用权价格每 平方米1000元。用残余估价法评估该住宅建筑物价值。
•二、房地产价格 及其影响因素
（一）房地产价格种类 (1)按房地产权益划分,房地产价格可分 为所有权价格、使用权价格和其它权利价格 (如抵押权、租赁权等价格)。 (2)按房地产的实物形态可划分为土地 价格、建筑物价格和房地价格。 (3)按房地产价格表示单位可划分为总 价格、单位价格、楼面地价等。
楼面地价又称单位建筑面积地价，是指 平均到每单位建筑面积上的土地价格。
楼面地价=土地总价格÷建筑总面积 容积率=建筑总面积÷土地总面积 楼面地价=土地单价÷容积率
（二）影响房地产价格及评估价值的因素 为了便于把握和评估实践,通常将影响房地产 价格和评估价值的因素归纳为一般因素、区域因 素和个别因素。 (1)一般因素 一般因素是指影响一定区域范围内所有房地 产价格和评估价值的一般的、普遍的、共同的因 素。 ①经济因素 ②社会因素 ③行政因素
2、为取得已利用城市土地而向原土地使用者支 付的拆迁费用。
（二）土地开发费用
1．基础设施配套费。对于基础设施配套常常概括 为“三通一平”和“七通一平”。
2．公共事业建设配套费用。主要指邮电、学校、 公园、绿地等设施的费用。
3．小区开发配套费。
（三）投资利息
投资包括土地取得费和土地开发费两大部分。 1、土地取得费的计息期为整个开发期和销售期。 2、土地开发费若是均匀投入，则计息期为开发期 的一半。