2019花样年东莞房地产的项目高端住宅定位的报告-PPT精选文档
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房地产项目产品定位报告课件
项目产品定位报告
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%
房地产项目产品定位报告
土地规划指标分析
用地性质
住宅用地
代征地面积
52,052.3 ㎡
地上总建筑面积 144,495.5㎡
容积率
1.0
绿化率
35%，其中集中绿化率 10%
机动停车位
0.72辆/户
总用地面积 净地面积
196,547.8㎡ 144,495.5㎡
建筑密度 建筑高度
30% 15米
叠拼别墅，多层的建筑 形态，别墅的居住感觉。
产品价值分析（规划篇）
一中心 --- 社区会所及周边集中景观区将成为社区标志性场景，作为对城市开放的公共空间，其也将 成为片区高尚人士聚会社交的重要场所（周边楼盘多为内部性会所）
两河湾 --- 社区沿河伸展的条形地块为社区景观均好性创造了先决条件，1分钟即可体验水岸诗情。 三岛屿 --- 菘塘河沿西岸蜿蜒前行，为社区勾勒出四座半岛，营造出水中有岛，岛上有溪的别样风貌。 四景轴 --- 东侧密植林带+叠拼坡地房景地产观项；目产叠品拼定位与报院告墅间繁花蹊径；菘塘河边的水岸廊桥。
房地产项目产品定位报告
典型组团定价预案
产品 类型 销售面积 赠送面积
总建面积 花园面积 平均单价
心理单价 （建筑面积） 单套总价
套数 总销金额
院落别墅
叠加别墅
河墅
院墅
边套（上） 边套（下） 中套（上） 中套（下）
250.45
250.45
180
180
180
180
地下 150 地下 150 顶楼 50 地下 110 顶楼 50 地下 110 占比59.8% 占比59.8% 占比：28% 占比：61% 占比：28% 占比61%
花样年东莞房地产项目高端住宅定位报告PPT文档共41页
31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是一下子不要学很多。——洛克
33、如果惧怕前面跌宕的山岩，生命 就永远 只能是 死水一 潭。 34、当你眼泪忍不住要流出来的时候 ，睁大 眼睛， 千万别 眨眼!你会看到 世界由 清晰变 模糊的 全过程 ，心会 在你泪 水落下 的那一 刻变得 清澈明 晰。盐 。注定 要融化 的，也 许是用 眼泪的 方式。
35、不要以为自己成功一次就可以了 ，也不 要以为 过去的 光荣可 以被永 远肯定 。
花样年东莞房地产项目高端 住宅定位报告
31、别人笑我太疯癫，我笑他人看不 穿。(名 言网) 32、我不想听失意者的哭泣，抱怨者 的牢骚 ，这是 羊群中 的瘟疫 ，我不 能被它 传染。 我要尽 量避免 绝望， 辛勤耕 耘，忍 受苦楚 。我一 试再试 ，争取 每天的 成功， 避免以 失败收 常在别 人停滞 不前时 ，我继 续拼搏 。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
花样年地产示范区规范标准课件
2，营销标准化管控要点
①定主题
结合项目定位，先编剧，后导演 你要给 客户展示什么？体验什么？
项目定位 + 生活假设 = 案场营销主题
2，营销标准化管控要点
①定主题
客户一次完成看房经历的五大接触点 ① 场景的接触点
② 人的接触点
2，营销标准化管控要点
①定主题
体验管理系统核心：客户导向、触点管理
城界——售房部——景观示范区——样板房 1、全面体验管理——营销、技术、工程、物管等全面介入、各职能联动创造 一流客户体验； 2、充分了解和尊重客户； 3、精准的体验区规划定位； 4、透彻的触点分析； 5、标准兼个性化的景观设计； 6、标准兼个性化的场景设计；
照片墙
活动、项目故事沉淀：通过照片墙等形 式通过照片“讲故事”。
Hale Waihona Puke 儿童游乐区个性空间 结合项目定位打造个性化空间，如书吧、影音室、瑜伽室等。
3，样板房
①通道氛围营造（根据项目实际情况设计） 通道艺术化、主题化包装 n参照案例
通道及公共空间氛围营造
大堂公共空间展示（案例示范）
样板房入口 n入口标配：鞋套机、户型牌、资料架、垃圾篓、项目标识地垫、花卉
入口处 露台
厨房 餐厅
样板房内部主营题造化
样板房内部艺营术造化
集团固定动作+区域自选动作
》》》持续完善《《《
14. 成功者怎么做，我就怎么做。 24 、一个有信念者所开发出的力量，大于99 个只有兴趣者。 9. 成你做了什么，而要问你为别人做了什么。 13. 知难而上，奋发图强，是竞争的作用;知难而退消极颓唐，也是竞争的作用。 2. 在适当的时候去做事，可节省时间;背道而行往往会徒劳无功。 12. 疑惑足以败事。一个人往往因为遇事畏缩的原故，失去了成功的机会。最好的好人，都是犯过错误的过来人;一个人往往因为有一点小小的缺点，更显出它的可爱。 7. 宽容润滑了彼此的关系，消除了彼此的隔阂，扫清了彼此的顾忌，增进了彼此的了解。 10. 付出才会杰出;为别人创造价值，别人才愿意和你交往。 6. 苦想没盼头，苦干有奔头。 12. 人之所以痛苦，在于追求错误的东西。 4. 当然你可以说我不投钱，但是我把所有时间和经历，所有一切都投入进去别人也会信任，这是共担风险才会走到明天。 9. 行动不一定带来快乐，而无行动则决无快乐。 1. 我需要牵着你的手，才能告诉你什么是永远。 11. 预测未来的最好办法是自己亲手创造未来。 8. 每天看着自己和其他人，却不曾注意到你的身体里，有多少东西在崩溃，又有多少在重建,从何时起你的状态好了起来，又在何时丧失了气力。在长长的沉默之后说出的话，原本根本就不愿意 说。 6. 再长的路，一步步也能走完，再短的路，不迈开双脚也无法到达。 5. 用行动祈祷比用言语更能够使上帝了解。 5. 没有一种不通过蔑视、忍受和奋斗就可以征服的命运。 7. 说一句谎话，要编造十句谎话来弥补，何苦呢? 15. 最好的人才是免费的，因为他赚取的利润早就把他的薪水给盖住了。 6. 苦想没盼头，苦干有奔头。 11. 我们可以失望，但不能盲目。 5. 人一般的时候眼睛是黑的，心是红的。可当眼睛的红的时候心就黑了。
房地产商业住宅项目定位报告(ppt 共38页)
园
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
商业步行街、住宅
商业中心、住宅
成阿工业园区
➢ 北部地区 占地290亩的旧城改造，沿江将新建4.9万平方米的商业步行街， 30万电梯公寓 ➢ 中部地区
将形成以锦淮商业中心和如意广场为中心的商业集中区域
➢ 南部地区 成阿工业园——汽车零部件、电子产业集群 节能环保产业园——总面积10平方公里，设废旧电器电子产业、废旧汽车等综合处置区、资源 综合利用区和环保产品生产区
西部鞋城工业园区
xx新城住宅分布示意图
尚缘国际
总建住宅：11万㎡， 主力户型：82—140 ㎡，销售进度：一期
已经售罄，目前正在 销售二期
一 期
二四 期期
银河春天总建：6万方
左右一期、二期已交付， 三期年底动工1万㎡）， 四期3万㎡与本项目相 邻
三期
宝龙新城 总建住宅：5万㎡， 主力户型：80—140 ㎡，销售进度：一期、 二期、三期均已售罄， 四期还剩少量尾盘在 售
住宅、商业
3期：热销中 3期:尾盘
4+1（沿沱江）， 3700-4100， 6+1:3000-3800
3400-3500
住宅：90-140
住宅：80100,100-140
二期热销中
3400-3700
住宅：80-130
30-40 25-49 27-48
xx镇新城区（河 西）
总计
银河春天 ——
三期：10000㎡四期：30000㎡
xx城市定位 “成都工业重镇、xx商贸强镇”
• “一区两片、四大产业”格局， 设置赵镇和xxA、B两个片区， 集中发展电力能源、机械冶金 配套产业、食品加工、纺织印 染四大主导产业；旅游、商贸 规划立足水环境特色和丰富的 农副产品资源，推动会务、休 闲、度假、游乐和区域产品集 散为主的三产业发展
房地产大型住宅项目定位策划报告(ppt 共100页)
边的生活配套设施将会更加完善，未来发展潜力和升值空间不可限量。
（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套
规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整， 做出最适合市场接受的产品。
（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、
（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。
（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质 化特点。
（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层 房源销售速度明显快于较高楼层。
（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡 镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区 市场吸引相当部分的投资客户。
第三部分 滑县区域市场分析
第四部分 滑县新城区房地产市场简析
滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰 名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有 很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。
各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较 高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70% 左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状 况较好，引领着市场需求导向。
第二部分 滑县房地产市场供求关系
（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本 趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销 售量也出现了回升，市场逐渐好转。
（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现异化。
（二）规模优势 项目总占地约300亩，具有规模上的优势，易形成社区统一形象，方便景观及配套
规划，对建筑规划、户型设计、社区配套、景观设计、形象包装等方面进行灵活调整， 做出最适合市场接受的产品。
（三）产品可塑性强 由于项目尚处于生地阶段，可以根据市场调查情况，对小区规划、户型、配套、
（四）项目交通便利，可作为项目主打卖点之一。
（五）项目可塑性极强，通过有效策划，可避免市面上大部分竞争项目的同质 化特点。
（三）房地产市场供大于求，三层及三层以下住宅需求较为旺盛，在售楼盘低层 房源销售速度明显快于较高楼层。
（四）购房群体主要集中在三块：县城个体经营户、行政事业单位工作人员、乡 镇部分富裕居民，购房需求以老城区和新城区并重，整体市场以居住为主，新区 市场吸引相当部分的投资客户。
第三部分 滑县区域市场分析
第四部分 滑县新城区房地产市场简析
滑县住宅市场以新区为重点发展区域，华通世纪城、众恒华府、津兰 名郡、金牛现代城等为代表的楼盘在景观绿化、小区配套、物业管理都有 很大程度的改善，引领着滑县房地产发展的潮流。
各项目产品都表现出相当程度的专业性和品质化，价格相对老城区较 高，市场供应量较大，出现了局部供过于求的局面，市场空置率约在70% 左右，竞争日趋激烈，但具有自身优势和特色、较高性价比的楼盘销售状 况较好，引领着市场需求导向。
第二部分 滑县房地产市场供求关系
（一）滑县房地产市场07年市场供应量和房价都处于快速上升阶段，2008年基本 趋于平稳状态，2009年中至2010年初随着全国房地产市场的回暖，滑县房地产销 售量也出现了回升，市场逐渐好转。
（二）市场供应量平稳提升，出现局部供大于求现异化。
万科_东莞万科大岭山麓湖别墅项目前期策划报告_164PPT
区域价值发现
项目虽位于 大岭山，但紧 邻东城， 20分 钟车程可达市 中心，属城郊 位置。
市中心
东城南居住区
东莞市区
东城南
牛山
★
莞深高速 出入口
大岭山 镇中心
松山湖片区
区域价值发现
东莞城市化的必然趋势
随着“制造业名城”定位和“五年见新城” 发展纲要的实施， 东莞的城市化进程明显加快。
为增强城市中心对各个镇区的辐射力和凝聚力， 2001年东莞 市政府开始着力打造中心区。随着中心区的城市核心形象越来越突 出，城区的范围也逐步扩张。由于东江的限制，南城和东城成为城 区主要的发展方向。
东城聚集了一批中高档住宅盘，这部分业主 随着收入的增长也准备进行升级置业。
东城南拥有的天然绿色生 态资源和深厚的居住氛围，以 及长期形成的“富人区”观念 和升级置业需求，为本案高档 住宅项目定位奠定基础。
本案
项目区位价值
大岭山镇蓬勃的经济发展势头
2006年全镇国民生产总值69 亿元，镇区排名15名，全国千 强镇排名159名。
住前方的视线，在这里，视线逐渐放宽、放远… …
不断深入，惊喜跳跃在眼前，绿色蔓延，丘陵此起彼伏。
忘却农科所沧桑的面孔，顺着缓坡向上，波光流离，山水合一。
继续向内，三面都被山丘包围，太阳从连绵的山丘末梢透出几屡， 原本宁静的山谷中透着骄阳的诱惑。
为了记住这一切，顺着山丘的脊梁一直向上，翻过山头，发现另
一个世界… …同沙水库的水面若隐若现，神秘中透着灵气。
乘兴，我们登上了另一座山头，体验登山的乐趣，享受登上山头的喜悦。 俯瞰山下，心灵顿时敞开。 而远眺群山，却更是“莲花”绽放… …
山上的果树让我们喜出望外… …
山丘的树林、路边的野花都在艳阳下峥嵘。
高端住宅项目策划报告ppt课件
央行此举将一次性冻结 资金约1855亿元，存款 准备金率将升至12.5％， 已逼近10年来13%的历 史高点。
07年房地产政策影响
新政对市场的影响
1)新政对普通收入家庭改善型置业者有较大影响; 2)对于富裕型家庭改善型置业影响不大,一次性付款的比例会增加; 3)对于投资客有较大抑制作用; 4)短期内成交量会下降,但由于刚性需求足,房价仍呈上升趋势.
一期2005年底开盘 二期2008年中开盘
芜湖县城区
独别300-500㎡ 双拼250-260㎡
南陵县城区 排屋250㎡左右
独别1.2-1.3万/㎡ 排屋3000-4000元/㎡
排屋4500元/㎡
75-650万元
115万元左右
独栋销售二套，排屋销 售40%。
2005年初销售，周期 长 排屋销售速度慢
芜湖开发新区
新政对开发商的影响
加大了打击囤积土地的力度,对于开发商的融资能力要求增高; 对于靠“捂地”等市场升温带来利润最大化的市场已一去不返，开发商的利润获取将转而依靠专业化高效运作项 目能力、融资能力和土地取得能力的提升。
新政对本项目的影响
本项目属于别墅高端物业，置业型目标客户所受影响较小，因此影响甚微。
年8月22日起上调金融机构 构一年期存款基准利率上调
中 国 人 民 银 行 决 定 从 2007
年8月15日起，上调存款类
金融机构人民币存款准备
现行 金率0.5个百分点，这是央
行在年内第6次动用这一货
人民币存贷款基准利率。金
融机构一年期存款基准利率 上调0.27个百分点，由现行 的3.33%提高到 3.60%；一 年期贷款基准利率上调0.18 个百分点，由现行的6.84%
◆别墅产品不含独栋的项目
07年房地产政策影响
新政对市场的影响
1)新政对普通收入家庭改善型置业者有较大影响; 2)对于富裕型家庭改善型置业影响不大,一次性付款的比例会增加; 3)对于投资客有较大抑制作用; 4)短期内成交量会下降,但由于刚性需求足,房价仍呈上升趋势.
一期2005年底开盘 二期2008年中开盘
芜湖县城区
独别300-500㎡ 双拼250-260㎡
南陵县城区 排屋250㎡左右
独别1.2-1.3万/㎡ 排屋3000-4000元/㎡
排屋4500元/㎡
75-650万元
115万元左右
独栋销售二套，排屋销 售40%。
2005年初销售，周期 长 排屋销售速度慢
芜湖开发新区
新政对开发商的影响
加大了打击囤积土地的力度,对于开发商的融资能力要求增高; 对于靠“捂地”等市场升温带来利润最大化的市场已一去不返，开发商的利润获取将转而依靠专业化高效运作项 目能力、融资能力和土地取得能力的提升。
新政对本项目的影响
本项目属于别墅高端物业，置业型目标客户所受影响较小，因此影响甚微。
年8月22日起上调金融机构 构一年期存款基准利率上调
中 国 人 民 银 行 决 定 从 2007
年8月15日起，上调存款类
金融机构人民币存款准备
现行 金率0.5个百分点，这是央
行在年内第6次动用这一货
人民币存贷款基准利率。金
融机构一年期存款基准利率 上调0.27个百分点，由现行 的3.33%提高到 3.60%；一 年期贷款基准利率上调0.18 个百分点，由现行的6.84%
◆别墅产品不含独栋的项目
试谈豪宅产品定位PPT课件( 26页)
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装修特色卖点
名
称
窗户
取暖
新风
外遮阳系统
楼板隔音 可视对讲
排水
品
牌
断桥双层低辐射LOW-E玻璃
地暖Βιβλιοθήκη 中央新风系统上海 星河湾 486m2
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户型面积：180平方米
户型优势： • 主卧套件功能完整 • 卧室、客厅带阳台飘窗设计 • 主要功能间均朝南，采光好 • 功能适宜，动线合理
河的美丽，是展现在它波涛汹涌一泻千里的奔流中。
•
8、有些事，不可避免地发生，阴晴圆缺皆有规律，我们只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改变它的轨迹。
【房地产】定位报告[1]
![【房地产】定位报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/a495253d6529647d26285253.png)
• 三房二厅一卫
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【房地产】定位报告[1]
• 三房二厅二卫
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【房地产】定位报告[1]
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/10/30
【房地产】定位报告[1]
第三部分 项目规划建议
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【房地产】定位报告[1]
地块规划条件分析
一、地块交通流量分析 1、地块北面布龙公路是一条快速干道，车流量大，
在地块所在区段没有开口，如果从地块内出来则只 能单行。因此小区主入口不宜开在布龙公路这边。 2、地块南面的小区路现在尚未完工，将来通车以后 将成为后面几个小区的主要通行道路，车流量相对 较大，人气较旺，因此小区主人口应考虑放在南面。 3、地块东西两侧如果规划小区路的话，也是小区内 部道路，交通流量不大。
属性定位 ——
布吉中心区·中小户型样板社区
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【房地产】定位报告[1]
定位依据
（1） 本项目地理位置非常优越，属于卫星城布吉的 中心区。
（2）项目紧邻青山，靠近区政府，有条件成为布吉 新一代中小户型王中王地位。
（3）项目环境以水景取胜，与山景融合，得天独厚。 形成片区内独有的“山水居”特色。
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【房地产】定位报告[1]
项目分析
威胁： • 区域热点楼盘多且规模较大，瓜分市场份额，争夺
有效购买力； • 住房贷款政策面临调整，置业门槛升高，购房欲望
将受到一定的制约；
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【房地产】定位报告[1]
第二部分 项目定位
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【房地产】定位报告[1]
1、目标产品属性 —— 提供什么样的产品？
相关主题
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1.3 高端住宅物业发展历程
国内高端住宅市场发展历程及特点（别墅为主）
发展阶段▽启 动 期
▽热销期
▽低谷期 ▽启动期 ▽快速发展期 ▽爆发发展期
发
展
趋
势
90年代初，
98年下年开 2019~2019
发
展
特 点阶 段
上海将国外 高端住宅规 划设计理念 引入市场， 揭开发高端
91~93年全 国各地高端 项目呈现热 销势头
主要以150m²以上大户型 开间方正、南北通透
干湿分区、动静分区、主次区分 入户花园、阳光房、错层、露台、空中院馆等 送阳台、凸窗、落地窗、夹层、地下室等面积
预留弹性功能间的书房、衣帽间、影音室等 良好景观资源、新颖的建筑形式等
3.2 建筑风格特征
美国东海岸风格
由于气候的原因，美国 东海岸的别墅建筑多为 角度较大的坡屋顶。
市场供应、 需求缓慢， 处于相对停 滞阶段
市场需求 受到触发， 市场供应 放量
供求两旺， 市场竞争产 品及营销水 平迅速提高， 竞争加剧
高端项目产 品多样化， 精细化
国内高端住宅的发展总体呈“脉冲”式发展趋势，国家宏观调控明显触及到了高端住宅 的市场发展，其波动较大，并曾一度将高端住宅市场陷入低谷。
东莞高端住宅物业的建筑产品特征
研究案例： 旗峰天下 御花苑 中信森林湖 世纪城国际 公馆 中信凯旋城 东骏豪苑 ……
层面 基本层面 附加值面
指数 房间数 卫生间个数 空间尺度 户型配比 通透性 功能区分 舒适度 性价比 弹性功能
其他
诠释 以四、五房为主，三房为辅
与房间数相同，或少一个 客厅普遍开间5.5米以上，主卧开间3.9米以上
御花苑、世纪城、星 河传说等新兴项目的 推出，以其各自独特 的产品及营销给东莞 豪宅市场带来了强大 的冲击力，市场呈现 出供需两旺之势
2019 年 ~2019 年 初 ， 虽然国家出台停止别 墅用地的供应，但大 量存量土地反使高端 项目激增。
世纪城后期产品、旗 峰天下、中信森林湖、 御花苑后期产品等引 起发市场火爆，消费 者需求受到触发。
政策调控 刺激别墅项目 迅速放量
92年，以玫瑰 园、丽京为代 表的首批别墅 项目上市
95年政策性调控，橘郡 停止别墅立项， 碧水庄园 别墅市场发展陷 莱蒙湖别墅 入停滞状态。
1.3 高端住宅物业发展历程
东莞高端住宅项目随着城市经济的发展而呈不同的发展趋势，一般以 5~6年为一个发展周期。
爆发期
启动期
人文资源
自然资源 水榭花都：香蜜湖
豪宅标准
地块资源 品牌资源
万科第五园：品牌
熙园：容积率1.3
研究思路
1.高端住宅物业概况 2.高端住宅物业外部环境特征 3.高端住宅物业内部产品特征 4.高端住宅物业价值提升模式 5.总结
建筑产品特征 建筑风格特征 园林景观特征
会所特征 其他
3.1 建筑产品特征
研究思路
1.高端住宅物业概况 2.高端住宅物业外部环境特征 3.高端住宅物业内部产品特征 4.高端住宅物业价值提升模式 5.总结
2 高端住宅物业外部环境特征
高端住宅物业的必要外部环境条件：城市、自然、人 文、地块、品牌等五大资源至少必备其一
例：某项目
星河国际：城市CBD
判断可行 城市资源
华侨城：人文名胜
1.3 高端住宅物业发展历程
案例：北京别墅市场发展历程:
1992-2019 起步期
2019-2019 停滞期
2000-2019 复苏期
2019-2019 迅速放量期
粗放型产品 无新项目 集中大量供应 存量消化期
市场复苏转暖， 众多利好因素促 使别墅市场发展 提速；一批较为 优秀的别墅项目 出现，区域格局 逐步形成 。
高端住宅物业专题研究
营销中心
2006年12月12日
研究背景及目的
研究背景
2019年下半年，集团公司经研究决定，进入东莞 市。东莞市的第一个项目定位为高端住宅项目，物业 类型包括独立别墅、联排、空中别墅、高层大平面等。 为对项目运作提供支持，进行《高端住宅物业专题研 究》。
研究目的
对高端住宅物业进行专题研究，得到规律性总结， 归纳出产品特征。
西 班牙风格
西班牙式样的住宅比 较适合于阳光地带， 建筑样式朴实无华。
屋顶的坡度很平缓。 多数住宅采用两坡屋 顶与四坡屋顶的组合。
红瓦屋顶为西班牙住 宅的重要特征，现在 以轻质组合材料代替 传统的重瓦。有半圆 筒形及S形两种瓦。
高端住宅物业是 ： 一个社会的少数富裕阶层透过市场方式占有社会稀缺
资源的一种居住物业。通常在同时间段、同区域内，以价 格为主要标识。
高端住宅的分类 ：
按地域分：城市高端住宅，郊区高端住宅，城乡结合部高端住宅 按物业类型分：独立别墅，联排，洋房，公寓等
本报告所研究的高端住宅项目指城市高端项目，物业类 型包括独立别墅，联排，高层等 ：
90年代初 东莞豪宅开始概念诞 生 93年旗峰山下新世界 花园的开发兴建，将 香港豪宅的规划设计 正式引入东莞
发展期
90年代末~2000年初
市场由90年代末的高 潮期步入平稳发展期 景湖花园、愉景花园 项目的水景园林曾一 时轰动市场，陆续又 有多个别墅项目推陈 出新，充分保证了市 场供量
快速发展期
2019年初~2019年
研究思路
1.高端住宅物业概况 2.高端住宅物业外部环境特征 3.高端住宅物业内部产品特征 4.高端住宅物业价值提升模式 5.总结
研究思路
1.高端住宅物业概况 2.高端住宅物业外部环境特征 3.高端住宅物业内部产品特征 4.高端住宅物业价值提升模式 5.总结
概念 发展历程
1.1 高端住宅物业的概念
93~97年受 经济宏观调 控影响，各 地高端住宅 陷入了低谷
始，随着各 城市经济的 普遍回暖， 新一轮高端 市场再度启
全国高端项 目普遍呈现 供需求两旺 态势，再度 步入快速发
2019年随着 土地宏观调 控影响，刺 激高端项目 发展
特
市场发展的
动
展时期
征
序幕
培育市 场、触 发市场 需求
供求放量， 产品及营销 水平都处于 初放阶段
东海岸风格体量组合大 多比较复杂。从外立面 的材质和颜色上看，基 座多采用颜色较深的石 材，墙面为白色、米色、 灰色或其他颜色的木挂 板，屋顶多为青灰色。
这种风格的建筑容易设 计出如大阳台、出挑的 露台等结构，窗户的尺 度也可大可小，因此比 较容易与坡地地形、水 景相结合。
3.2 建筑风格特征