成本法在拆迁补偿估价中的应用

一、什么情况下应用成本法估价
拆迁补偿估价分为征收农村集体所有土地的补偿估价和征收城市国有土地上房屋及其附属物的补偿估价，需要严格按照不同的法律法规和规范评估出客观合理的价格。

一般来说，这两种估价都不是以成本法为主体的估价。

在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建、构筑物才需要采用成本法进行补偿估价。

在征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价中，只有当某些公共建筑物既无市场成交价格，又无收益价格时，才可以采用成本法进行补偿估价；还有一种情形，当房地不得不分开时，也会涉及成本法的应用。

例如城市道路改造项目，收地往往只是收回其靠近路边的一部分土地，这时存在两种截然相反的情况：一种是收地范围内没有主体建筑，只有门卫房、围墙、道路、
大门和绿化等，房地合一的市场价格无从着手；另一种是收地范围只涉及主体建筑的一部分，主体建筑的大部分不在收地范围内，如按房地合一的市场价格评估主体建筑，则又与收地面积不相匹配。

这时只能采取房地分开的方式，分别评估土地和地上建、
构筑物的价值，再予以加总，即以市场比较法、基准地价系数修正法或剥离法评估其土地使用权价值，以成本法评估其建、构筑物现实价值，然后加总得出收地项目的估价结果。

除了上面涉及的几种情况之外，花木搬迁估价、机器设备搬迁估价都必须采用成本法。

应当看到，虽然《城市房屋拆迁估价指导意见》
规定拆迁估价一般应当采用市场比较法，但是有一些省市（包括北京市）还是规定城市拆迁估价主要采用成本法：土地按基准地价标准或所谓土地区位价格测算土地重新购置价格；建筑物按重置成新价测算价值，再行加总。

这种采用成本法测算的补偿价格，虽然也是房地合一的价格，也可以算房地产市场评估价格，但与真正的市场价格存在着较大的差距，无法让被拆迁人接受。

操作上只好再给予相当数量的奖励金予以补齐。

那么，采用成本法测算房地产市场评估价格为什么偏低呢？是因为成本法本身存在着缺陷。

二、成本法的缺陷１．在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估土地使用权价值，特别是采用基准地价标准或所谓土地区位价格进行测算时。

可以说，这两种价格在现实的土地市场上是不存在的，也就是说没有哪个开发商可以在招、拍、挂的土地市场上用这两种价格拿到土地。

换句话说，这两种价格不是真实的土地重新购置价格。

２．成本法无法准确体现房地产的预期收益，反映的不是完整的市场价值。

任何一个项目都是以获得预期收益为前提的，没有人只是为了收回成本而投资项目建设。

举例来说，
深圳一个收地项目涉及一个大学的研究生院（企业投资建设），由于土地是划拨性质的，国土部门指定的估价机构采用成本法测算出来的补偿价格是７０００多万
成本法在拆迁补偿估价中的应用
骆晓红康玲深圳市国策房地产土地估价有限公司张红兵深圳市国政房地产评估有限公司
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房屋拆迁
Ch in a Re al Estate
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元———划拨土地没有价值，剩下的只是地上建、构筑物的成本价值；被拆迁方委托的估价机构采用收益法测算出来的补偿价格是２．３亿元———研究生院招生是有收益的，在土地使用年限内的净收益折现后再扣除应补地价就算出这个项目与其土地性质相一致的收益价格。

因为划拨用地的估价，是可以先假设为出让土地测算其市场价值，再扣除应补地价的。

两个价格哪一个是这个项目的真实价值呢？应该是后者。

从另一个角度来看，我们怎么用成本法来测算现实的商品房价格？土地重新购置价格可以从土地招、拍、挂市场价格中测算出来，建筑成本、管理费用、销售税费、利息都可以测算出来，利润怎么算？我们粗略估算了一下，现在的商品房项目的利润水平都在１５０％～２００％之间，有的甚至还要高，特别是那些拿地较早的项目。

那么，这个研究生院项目的开发利润是多少，这个参数怎样选取？国土部门指定的估价机构没有给出数据，干脆不计这一项。

这种估价报告缺乏客观公正性，所以也无法作为拆迁双方谈判的基础。

成本法很大程度上体现的只是项目的成本价值，不是市场价值。

这种方法在现在的会计、审计以及资产评估中也要求尽量不使用了，因为这种方法确实有很大的缺陷。

３．在成本法估价中，建筑物成新率对最终估价结果的影响远大于市场比较法估价。

比如，一栋８成新的房产，采用房地分开的成本法估价，其建筑物价值要扣除２０％的折旧，这２０％的折旧
对最终估价结果的影响可能是５％～１５％（具体取决于土地重新购置价格的大小）；而采用房地合一的市场比较法估价时，由于在因素系数修正表中，房屋成新率只占８％～１０％的权数，因此，这２０％的折旧对最终估价结果的影响可能只有１．６％～２％。

这也是成本法的一个硬伤。

在深圳，同样的房产收地价格往往低于征地价格，甚至是合法的房产低于非法的房产。

就是因为《深圳市土地征用与收回条例》规定：收地补偿只能采用房地分开的方式分别估价，不但土地使用权价值没有给予充分体现，建筑物的折旧也扣得太多。

成本法的这些缺陷，也正是它不能成为拆迁补偿估价主要方法的原因。

相对于市场比较法和收益法，成本法估价的结果总是较低的，也往往是无法让被拆迁人接受的。

三、实际成本与客观成本在房地产估价中，我们一般要求采用客观成本进行测算，即依据有关建筑物、构筑物造价的标准与定额测算其重置价格，这是正确的。

但是在拆迁补偿估价中会有一些特殊情况出现，这时就出现了是取实际成本还是取客观成本的问题。

当某些建筑物（比如农民自建房）的实际成本要低于正常的造价水平时，为保证被拆迁人可以用补偿款合法合规地重新建设与被拆除原建筑物结构、面积、
成新率相当的建筑物，我们按正常的造价水平估价，才能达到保证被拆迁人原有生活水平不下降的目的。

还有另外一种情况，就是某
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些建筑物、构筑物会有一些自己的特征，实际成本要高于正常的造价水平，在被拆迁人提供了有关凭证或依据时，我们会按实际成本估价，这也是合理的，是为了保证被拆迁人得到充分的补偿。

实际上，被拆迁人在没有得到充分补偿的情况下，是不会配合拆迁的。

再比如搬迁费估价，使用吊车不足一个台班的是不是应该给一个台班呢？装车不足一车的是不是应该给一车的费用呢？这就是实际成本。

站在更高的层面上来看，实际成本与客观成本的问题，是一个应不应该给予被拆迁人合理充分的补偿的问题，是一个是否和谐拆迁、各方共赢的问题。

四、采用成本法应注意的几个问题
１．漏计、低估的问题。

要学习建筑基础知识，了解估价对象工艺特征和施工程序，准确把握估价对象的重置价格。

比如码头，在深圳的珠江口沿岸建造码头（不考虑码头前沿的建造），采用吹砂填海的工艺每立方只要６元，而采用抛石挤淤的工艺每立方至少要３０元。

两者的重置成本相差甚大，不能混淆。

在海中建造堤坝，要考虑到潮汐对施工的影响和施工中耐碱水泥的使用，不能套用河堤、水坝的造价定额。

拆迁补偿估价有很多非常专业的问题，需要我们深入了解，认真对待。

２．成本分属不同权利人的问题。

最常见的就是承租人对房屋进行了装修改造。

除了装修理应分属不同的权利人之外，估价报告有时甚至要将
水电、消防安装费用从房屋主体中剥离出来，补
偿给承租人。

３．重复计算的问题。

深圳的一些拆迁项目对建筑物采用市场评估价进行补偿，而对于建筑物基底以外的土地则确定为“未征未转”土地，按征收农用地的标准予以补偿。

这实际上存在重复计算的问题。

所谓“市场评估价”实际上是国有土地上房产所具有的房地合一的价格，包含了建筑物的价值和土地使用权的价值，而这里所说的土地不仅仅包括建筑物基底所占的土地，还包括建筑物周围为建筑物服务的土地。

如果是住宅，则包括了小区道路、绿地和配套建筑所占用的土地；如果是工厂，则包括了厂区道路、绿地、停车场和辅助建筑所占用的土地。

这些土地的价值已经包含在房产的市场评估价中了。

如果一个房产只占有其基底的土地，旁边的土地都是别人的，那这个房产基本上是无法使用的，在进行估价时是要在市场评估价上打大折扣的。

因此，如果对建筑物已经按市场评估价进行了补偿，则无需对其基底以外的其余土地重复进行补偿了。

同理，所谓“市场评估价”同样也包含了为主体建筑服务的配套建筑物、绿地、小区道路、围墙等设施的价值，这部分价值不应另外计算。

李求军/
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房屋拆迁。