房地产工程造价指标及其在预结算中的应用 梁茹红

房地产工程造价指标及其在预结算中的应用梁茹红

摘要：工程造价的合理性关系到房地产企业的经济效益以及社会资源的合理分配，而造价指标是合理确定并有效控制工程造价的重要方式，因此本文分析了造

价指标及其在预结算中的应用。

关键词：房地产工程；造价指标；预结算；应用

房地产工程造价管理体系是整个行业发展的基础，优化工程造价管理并使之

符合科学化、规范化、标准化的要求，也是房地产工程造价风险管控的需要[1]。

受时空影响，不同项目的工程造价既有共同点也有独特性，对工程造价进行动态

管理，并将造价指标与各阶段造价管理相结合，可以充分发挥造价指标在工程造

价管理中的作用[2]。市场经济条件下，造价指标在建筑工程预结算工作中起着及

其重要的作用[3]。因此，本文对房地产工程造价指标及其在预结算中的应用进行

了分析。

1 房地产工程造价指标及其作用与体系建立

1.1 关于工程造价指标

工程造价指标是以一定数量的建筑面积（若干m2）或每座构筑物为计量单位，对人工、材料及造价所规定的定额指标，它反映了房地产工程建造成本及其一般

规律的数量关系，主要包括单价指标、工程量指标、材料及工时消耗量指标、价

值百分比指标等多种类型。以单价指标为例，每m2建筑面积造价指标、每

100m2建筑面积造价指标等，反映了房地产工程单位建筑面积的造价水平。

1.2 工程造价指标的作用

房地产工程造价指标是房地产工程造价宏观管理和决策的基础，也是制定和

修订投资估算指标、概预算定额以及其他经济技术指标的基础，其贯穿于工程建

设的全过程（项目立项阶段、可研阶段、设计阶段、招投标与施工阶段），并在

不同阶段发挥着各自的作用。在项目立项阶段，工程造价指标是投资估算的依据；在项目可研阶段，工程造价指标是评估项目投资效益的主要经济指标；在设计阶段，工程造价指标是推行限额设计并优化设计方案的重要指标；在招投标与施工

阶段，工程造价指标是进行工程造价分析对比的重要参考指标，作为评标和报价

的参考依据，并用作审查施工图预算、结算与决算的基础资料。例如设计阶段工

程造价的影响程度达到75%以上，为了控制该阶段的工程造价，设计人员可以应

用工程造价指标对不同设计方案进行比选，通过选择技术可行、经济合理的设计

方案，达到设计功能与工程造价统一的要求，实现满足功能要求的前提下降低工

程造价的目标，也就是要达到预算不超概算、概算不超估算、估算不超投资限额

的要求。

1.3 工程造价指标体系的建立

工程造价指标体系的建立，是一个信息收集、整理、提炼、归纳和造价分析

的过程，目的是迅速、方便、准确地确定工程造价，故要求工程造价指标能作为

参照对象进行房地产工程造价的确定和评判，并且具备衡量和检验房地产工程设计、施工过程中采用新材料、新工艺、新方法所引起的造价变化及影响程度的能力，以便借助相关指标的分析，引导设计和施工中新材料、新工艺、新方法应用

与创新的方向。工程造价指标体系包括常规性指标、流程指标、功能成本指标、

可视化指标等。以常规性指标为例，其分为实用性指标、经济性指标两大类。实

用性指标又包括平面指标和节能指标，平面指标如平均每户居住面积、平均每户

建筑面积、平面系数、有效面积系数、结构面积系数、辅助面积系数等。经济性

指标包括工程造价指标、消耗量指标、工程量指标等。常规性指标建立方法如下：首先依据前述思路建立房地产工程造价指标，并作为估价、报价、评标及对

这种造价审核的参考依据。其次是建立工程量指标，用于衡量和计算各种分部分

项工程及构件的工程量，以方便业主、设计人员选择和更换相关材料和构件时，

能快速地计算和分析成本变化及对工程造价的影响。第三是建立消耗量指标，用

于衡量房地产工程生产效率的变化，以便引导新材料、新工艺、新方法的合理应用。第四是建立人工消耗量指标，用来衡量房地产工程施工人员生产效率的变化

及机械设备的应用，以便为政府相关部门制定产业政策提供依据。第五是为了反

映房地产工程项目建设中各分部工程与总造价的关系而建立相对指标，以便分析

各分部工程影响房地产工程造价的重要程度，为控制造价确定对象及改进重要分

部工程的材料、工艺等奠定基础。

2 工程造价指标在房地产工程造价管理中的应用分析

2.1 作为房地产工程进行投资估算编制的依据

虽然房地产工程造价指标不同于造价管理部门编制的各类定额指标，没有法

定性，但仍然可以用于投资阶段编制投资估算的依据，并在确定和控制投资方面

发挥着重要的作用。通常，设计人员采用类比法编制投资估算，即通过若干个同

类工程造价资料的分解、换算与合并，同时还要掌握当前材料、设备的价格，这

样才能做出投资估算。但在建立工程造价指标体系以后，设计人员可以从工程造

价指标体系中挑选具有典型特征的造价指标，通过分解、换算并结合一定经验，

就能做出可靠性较高的投资估算。

2.2 作为房地产工程进行初步设计概算编制的依据

设计人员编制初步设计概算时，可以利用工程造价指标计算总造价，或者利

用工程造价指标计算分部分项工程的材料与人工的消耗量及费用。上述计算可以

细化到单位工程乃至分部工程的水平。

2.3 作为房地产工程进行限额设计和优化设计的依据

在限额设计和优化设计过程中，设计人员需要多次修改设计方案，只有每次

修改都方便地获得相应的工程造价，限额设计和优化设计才变得有意义。正是由

于有工程造价指标可以利用，才使得设计人员可以方便快捷地得到每一种设计方

案的工程造价数据，这样就能够知道设计方案是否满足限额设计要求，或者优化

的设计方案在满足技术先进的前提下经济上是否也是可行的。

2.4 作为建立房地产工程造价指数的依据

利用工程造价指标可以建立多种造价指数，例如材料费价格指数、人工费指数、安装工程价格指数、机械设备与工器具价格指数、投资总量指数等。通过工

程造价指数可以揭示同类工程造价的变化规律，这对于提高房地产工程的投资效

益有很大帮助。

2.5 工程造价指标在房地产工程预结算中的应用案例

表1 多层建筑基本数据

有3栋多层建筑，均为钢混框架结构，基本数据见表1。A预算书由经验丰富造价工程师

编制，B、C则由2名造价员编制。结果A、B、C的单方造价指标分别为1125、1200、1066（元/m2）。由于3栋建筑土建情况基本一致，照理不应出现这么大的差距。经过对B、C预

算书的仔细复核，发现B将楼面板的负筋加板底双向筋误为双层双向筋，再加其他错误，导

致造价偏高；而C将屋面板的双层双向筋误为负筋加板底双向筋，还有些漏算地方。纠正B、C错误后，它们单方造价指标分别为1120、1140（元/m2），均处于正常范围了。

3 结语