某房地产项目市场及地块分析报告

市场分析结论：
1、政策调控主要针对投机性需求，暂时对刚性需求影响不大 2、乌鲁木齐城市发展加速，整体开发北移，促使本案所在区域开发环境更加成熟。 3、 项目所在区域内供应项目去化率和去化速度高，说明所在区域已被市场认知。 4、市场供应结构逐步转向改善型住宅产品，市区内刚性需求产品可选范围极小。 5、小高层、高层住宅产品市场开发已经成熟，客户已经基本接受此类住宅产品
本次报告的目的是： 通过对目前乌市房地产开发环境及竞争项目的分析对 本案初步确定产品提供依据，以及对地块自身分析， 论证项目开发的可行性。
乌市房地产开发环境分析
宏观政策解读 概述
乌市经济
乌市2011产品供应分析
宏观政策分析 国家宏观经济基调及房地产调控政策概述
房地产业的发展与整个宏观经济发展基调相一致，而“十二五”的开局年政府以调控楼市为重点， 速减房地产泡沫，对整个房地产业来说是一个调控严厉年。
10000元/ ㎡
8000元/ ㎡
三次改善需求
6500元/ ㎡ 5500元/ ㎡ 以下
二次改善需求 首次改善需求 刚性需求
预计开发量：48万平米 预计开发量：65万平米 预计开发量：117万平米 预计开发量：160万平米 预计开发量：185万平米
房地产开发环境概述
1、近期的楼市调控政策对乌市中高端楼盘冲击较大，刚性产品受调控影响较小，整 个市场受“限购效应”影响存在短期的观望情绪。
从“乌七条”发现此次调控并没有明细调控细则，调控政策出台的时机并不成熟， 但其中较为严厉的限购令对整个房地产市场造成较大的影响，尽管限购令目前并 没有“完全”实施，却影响到置业者的置业心理，造成目前的观望情绪。
乌市经济分析
2010年乌市国民生产总值1311亿元， 与去年 同期1095亿元 相比， 增长12.2%。2011年 乌 市 完 成 国 民 生产 总值目 标为1630亿元 ，比上 年增长 17%。以2010年为基数，力争2013年国民生产总值翻一番，到 2015年 地 区 生 产 总 值 达到3500亿元 ，按可 比价格 计算年 均增长 18%。
竞争项目分布图
高新北区板块
通嘉地块
米东板块
阳光绿地
健坤地块
潜在竞争项目
竞争项目基础信息
竞争案例—和兴嘉苑
竞争案例—锦绣年华
竞争案例—博雅馨园
竞争案例—座标2020
参考案例—普罗旺斯
竞争案例—荷兰小镇
竞争案例—水木尚城
潜在竞争项目基础信息
备注：阳光绿地项目属于棚户区改造项目，部分房源对外出售
➢首套首付3成，二套首付5成，利率1.1倍，暂 停发放居民家庨购买第三套及以上住房贷款 ➢加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房
契税优惠仅适用于家庭首套普通住房，取消个税 优惠
乌市政策分析
近期乌市楼市新政
2 0 1 1 -3-10
乌市 七条
1）进一步建立健全和完善住房保障制度 2）暂时限定居民家庭购房套数，严格限制投机性购房 3）强化市场监管 4）严格执行房地产税收政策 5）切实执行差别化住房信贷政策 6）严格住房用地供应管理 7）发挥媒体积极引导作用
乌市2011年各区投放量预测
预计2011年全市投放量在：575万 平米左 右，其 中2010年项目 续建量 在：320万平米 左右， 2011年 新增供 应量在 ：255万平米 左右。
2011年各区供应量：
从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主力
单位：万㎡
乌市2011年商品房按价格统计
2、乌市整体经济发展趋势较好，这种经济发展态势导致——乌市城市化进程加快， 有力的支撑了居民住房消费，为乌市房地产发展提供了动力。
3、从2011年供应产品分析可知小高层产品已在市场上的认知度越来越高成为供应主 力，刚需产品供应预计185万㎡左右，与去年相比下降50%左右，刚需产品成为市场 稀缺产品。
竞争项目价格及去化分析
竞争市场小结
销售均价：高新北区板块竞争项目目前整体均价在5400元/平米左右，米东板块竞争项 目目前整体均价4300元/平米左右，价格上升幅度较快 去化率：竞争项目整体销售率达到75%左右，去化较好 产品形态： 从2011供应产品看区域内小高层产品供应占主导 客群分析：目前竞争项目多为刚性需求客户为主，70%以上置业客户来自乌市中心区域 的夹心层
刚性住宅供应逐步边缘化。 喀什东路、米东新区的双向发展， 促进本案区域不断成熟。区域认知 度相对往年有很大提高
高铁车站
飞机场
河滩高速 苏州路高架
西外环
东外环
喀什路西延
西山高架
火车站
交通拉近区域距离
首府城市路网建设逐步增强，各 城市主要交通道路共同组成了通 达全城的立体交通路网，区域通 达性较好。
高铁 商圈
宏观政策分析
国家楼市政策回顾
➢首套90 ㎡以上首付3成，二套房首 付5成，利率1.1倍三套停贷、 ➢限购政策出现端倪限制有违法违规企业购地
国十一条
国十条
➢首套首付3成，二套房首付不得低于6成，利 率1.1倍 ➢限购政策出台 ➢保障性住房在十二五期间3600万套的供应
国五条
国八条
➢首套首付2成，利率7折；二套房首付4成 ➢防范信贷资金、境外“热钱”冲击我国市场 ➢合理确定商品住房项目预售许可的最低规模 落实地方人民政府责任
ห้องสมุดไป่ตู้
乌市GDP增速与固定资产投资情况
2010年政府完成固定资产470亿元,增长13.92%。十二五期间年均达到29%的增长。
乌市住宅发展趋势
乌 市 住 宅 发 展已开 始向城 北集中
从图表中可以看出： 2010年在高供应量的支撑下，新市区、沙依巴 克区和米东区成交量排在前列。其中新市区（包 含高新区区域）全年商品房成交量191.7万㎡， 住宅成交182.26万㎡，占比41%，米东区住宅成 交量55.8万平米，占比12%，俨然成为房产开发 热点区域！
市 场 大 环 境 发展良 好的情 况下， 项目自 身是否 具备开 发条件 ？我们 将通过 对项目 地块及 后期发 展潜力 分析， 提出初 步建议 。
项目界定
高铁 版块
高新北区
米东版块
长喀版块
美居 版块
红光山 版块
城市北扩，居住北移
乌鲁木齐城市化进程加快，新市区 住宅开发由07年的单一版块开发。 转变成为多版块共同发展的格局。