2018年淮安城市房地产市场报告

淮安：
国家历史文化名城和生态旅游城市、 长三角北部地区交通枢纽和先进制 造业基地、苏北重要中心城市。 规模: 100-300 万人
01 经济基础偏弱，全省倒数第3位
淮安17年GDP3387亿元，位居江苏倒数第3位，经济基础偏弱，人均GDP首次超过1万美元，排名与GDP相同。
图：2008-2017年淮安GDP走势
万人
常住人 口, 淮…
图：2017年江苏城市抚养比对比
少儿抚养比
老年抚养比
老年抚养比, 淮 安, 0.1764
少儿抚养比, 淮 安, 0.2431
图：2017年江苏城市户籍人口对比
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万人
淮安人口净流出，净流出69.5万人
常住人口, 淮安, 560.90
01 住宅面积上升和城镇化是房地产发展的重要支撑
淮安户籍人口561万，均全省居中，常住人口491万人，近年来稳步增长，全省第8名，但人口净流出。
图：2008-2017年淮安常住人口走势
万人常住人常口住, 2人00口8常,, 2住00人9口, 常, 2住01人0口, 常常, 2住住01人人1口口, 常, 2住01人2口, 常, 2住0增1人3速口, 常, 2住01人4口, 常, 2住0常1人5住口, 人, 2口0,1260, 17, 482.33481.49 480.40 480.34 480.30 482.69 485.21 487.20 4894.0901.40
增速, 2增01速1,, 2-01增2速, -, 201增3速, -, 201增4速, -, 201增5,速- , 201增6速, , 2017, 0.70%0.17% 0.23% 0.01% 0.01% 0.50% 0.52%增速, , 0.增41速%增, ,速0,.3, 70%.49%
图：2017年江苏城市常住人口对比
2018年淮安城市房地产市场报告
[城市解读] [城区市场解读 ] [城区板块解读 ] [县级城市进入分析]
淮安土地整体投资建议
1. 淮安目前有收割机会
➢ 淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱； ➢ 政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间，而房企集中度不高，且政府控制土地供应，土地获取较
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图：2017年江苏主要城市人均GDP对比
万元
人均 GDP, …
淮安城市GDP及人均GDP： 淮安2017年GDP 3387亿元； 排名：全国排名第65位，江苏第11位，苏北地区第3位： 人均地区生产总值首次超过1万美元，处全省第11位。
01 人口全省居中，稳步增长，但净流出
3. 积极下沉周边县级城市，把握快速收割的窗口期
择优进入，优先进入涟水、盱眙，谨慎进入洪泽、金湖。
目录
一、城市解读 二、城区市场解读 三、城区板块解读 四、县级城市进入分析
一、城市解读：
“点状”发展的“内生型”城市
01 城市解读：“点状”发展的“内生型”城市，深耕支撑较弱
I. 城市类型：全省为数不多的“点状” 发展地区，“内生型”城市； II. 经济基础：经济基础偏弱，全省倒数第3位； III. 人口层次：人口全省居中，稳步增长，但人口净流出，人口层次升级依赖产业升级； IV. 发展动能：高铁时代到来，以及城市框架拉大，城市能级提升； V. 地产支撑：① 江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显；② 城镇化带来的进城客群；
难，深耕空间不足； ➢ 在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下，存在收割机会
2. 主城区在高认知板块挖掘改善性产品机会，注重合作拿地和勾地
➢ 本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障 ➢ 优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块 ➢ 取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地 ➢ 机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块
淮安城镇化率61%，全省第12位，大幅落后于全省水平，截止2016年，人均居住面积46.3㎡，全省第12位， 未来提升潜力较大，人均住宅面积和城镇化率的提升将成为淮安房地产发展的重要支撑。
图：2016年淮安居民人均住房建筑面积
平米 居民人均住房建筑面积, 连云港,
居民人均居住民房人建均筑住面房积建居, 筑民泰面人州积均, 5,住4南.房0通0建居,筑民53面人.1积均0,住苏房州建居,筑民51面人.1积均0,住常房州建居,筑民50面人.6积均0,住镇房江建居,筑民50面人.5积均0,住无房锡建居,筑民49面人.7积均0,住扬房州建,筑49面.5积0, 宿迁居4, 民477.人2.20均0住房建居筑民面人积均,住徐房州建居,筑民4居6面人民.4积均人0,住均盐房住城建房,筑4建6面筑.4积面0,积淮,安南,京46, .4300.80
《江苏省城镇体系规划（2015-2030）》
江苏城市空间布局，一带二轴，三圈一极
一带：沿长江城市带；两轴：沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴；三圈：南京都市圈、
淮安
徐州都市圈和苏锡常都市圈，是城市带（轴）内主要的城镇集聚空间。
一极：淮安，苏北重要中心城市，引导和带动苏北苏中水乡点状发展地区创新发展、
特色发展的增长极。
③ 大规模棚改及其货币化安置；为近几年市场上行提供了稳定支撑，也是未来地产发展的支柱。
01 城市区位与城市能级
淮安的定位为“淮安增长极”，和三大都市圈、两个城镇轴、一个沿江城市带没有任何交集，是全省为数不多 的“点状”发展地区。
淮安位于江苏中北部
淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。是苏北重要中心城市，坐落于古淮河与京 杭大运河交点，境内有中国第四大淡水湖洪泽湖。
亿元
GDP
增速
图：2017年江苏主要城市GDP对比
亿元
GD增P速, 2,0G200增D81,P速1,,,220G001增9D2,P速,, ,220G011增0D3,P速,, ,220G011增1D4,P速,, ,220G011增2D5,P速,, ,220G011增3D6,P速,, ,220G0114D7,P,, 20G15D,P, G2D01P6, ,2017, 9920.2.15311201.1.74513808.1.04716900.1.03019200.1.93122105.1.82624505.1.319增27速45, .,009.增3100速48,增.,30速030.80, 79, .04.307