2018年淮安城市房地产市场报告
月淮安房地产市场数据分析报告
月淮安房地产市场数据分析报告淮安市房地产市场是一个不断发展的市场，近年来得到了快速发展。
本报告将对淮安市房地产市场数据进行分析，以便了解市场的发展情况和趋势。
第一部分：市场规模和供需情况淮安市房地产市场是一个庞大的市场，房地产市场经济规模在不断扩大。
根据统计数据显示，截至2024年底，淮安市全市房地产市场共计销售商品住宅面积约为XX万平方米，同比增长约XX%。
而商品住宅土地成交面积约为XX万平方米，同比增长约XX%。
这表明该市的房地产市场供需情况是相对平衡的。
第二部分：房价水平和变动趋势淮安市房价水平总体保持了相对稳定的态势，但有一定的上升趋势。
根据统计数据显示，2024年淮安市新建商品住宅均价约为XX元/平方米，同比增长约XX%。
这表明淮安市的房价总体呈现出稳定的上升趋势。
第三部分：投资和贷款情况淮安市的房地产市场吸引了大量的投资，也有较高的贷款需求。
根据统计数据显示，2024年淮安市全市房地产开发投资总额约为XX亿元，同比增长约XX%。
而房地产开发贷款余额约为XX亿元，同比增长约XX%。
这表明淮安市房地产市场是一个具有较高投资和贷款需求的市场。
第四部分：政策影响和调控措施淮安市房地产市场的发展受到了政策的影响和调控措施的影响。
近年来，淮安市出台了一系列调控政策，主要包括限购、限售、限贷、限价等措施。
这些政策的出台对淮安市房地产市场的发展起到了积极的效果，保持了市场的稳定和健康的发展。
第五部分：市场趋势和建议淮安市房地产市场未来的发展趋势是向着规模扩大、品质提升的方向发展。
根据市场数据显示，淮安市的房地产市场仍然具有较大的潜力，未来有望继续保持较高的增长率。
在未来的发展中，建议政府继续出台适当的政策来引导市场的发展，同时加强监管，避免出现房地产市场的泡沫。
总结：淮安市房地产市场发展较为稳定，并呈现出规模扩大、价格上涨的趋势。
政府应继续加强市场调控，推出适当的政策来引导市场的发展。
同时，企业和投资者应根据市场趋势进行科学决策，以获得更好的回报。
江苏南京苏徐常泰扬州无锡南通连云港淮安盐城镇江宿迁：6-7 分市房地产开发投资(2018年)
1994.13 1731.53 1788.30 1570.45
562.62 532.47
937.25 830.94
915.09 811.45
746.17 665.41
512.74 471.75
694.26 629.12
宿迁
350
25.92 253.04
207.03 1.13
55.22 33.18
455.87 16.40 92.17 56.54
281.22 6.56
41.91 26.31
275.37 1.24
39.23 29.23
1079.65 1.61
987.79 230.13 1739.67 767.53 1023.05
135.23 0.54
286.12 78.70
206.61 0.69
32.09 13.64
43.08 0.00
61.69 17.25 184.03 146.94 70.13
3602.60 2715.01
201.49 137.81
722.88 668.70
199.29 25.53
346.49 155.94 277.96
101.63 0.00
166.98 39.00
290.16 131.50 215.91
34.46 0.00
121.47 6.22
247.26 181.86 164.93
11658.52 8337.12 1507.34 1007.20
5718.53 4265.61 1114.10
515
373
380
340
351.05 2557.91
373.49 759.52
2018年房地产市场调研分析报告
2018年房地产市场调研分析报告报告编号：OLX-GAO-003完成日期：2018-08-28目录第一节房地产行业相关政策分析 (5)一、政策底部构建，利率上行空间有限 (5)1、调控分化，主流城市政策难再加码 (5)2、人才新政起效，二线或迎改善契机 (5)3、居民按揭仍紧，但利率上行空间或有限 (6)4、房企银行信贷从紧，4月信托发行再收紧 (7)二、房地产投资市场分析 (9)第二节房地产行业发展现状 (11)一、商品房销售和待售情况 (11)二、房地产开发企业到位资金情况 (12)三、房地产行业城市现状 (13)四、土地市场现状 (14)五、房地产行业重点企业 (15)六、房地产行业发展趋势 (16)第三节房地产市场格局分析 (19)一、销售预计温和下行，投资韧性较足 (19)1、三四五线销售韧性超预期，预计全年温和下行 (19)2、一二线去化率维持高位，期待供给改善 (20)3、销售强韧性带动新开工回升 (21)4、土地市场趋于理性 (22)5、全年投资增速预计6.5%左右 (23)二、集中度稳步提升 (24)1、销售集中度提升，拿地集中度趋缓 (24)2、海外、ABS融资相对畅通，规模房企优势凸显 (26)3、2014和2018年行业及公司基本面比较 (27)4、2014和2018年资金面比较一览 (28)第四节投资策略 (30)图表1：实施人才引进新政的代表性城市住宅成交同比增速 (5)图表2：居民中长期贷款（亿元） (6)图表3：十年期国债收益率领先房贷利率 (6)图表4：银行对房企信贷不断收紧 (7)图表5：房企发债渠道相对畅通 (7)图表6：4月信托发行现负增长（1年半来首次） (8)图表7：资产证券化异军突起 (8)图表8：2017年-2018年上半年全国房地产开发投资增速 (9)图表9：房地产市场开发景气度 (10)图表10：全国商品房销售面积及销售额增速 (11)图表11：全国房地产开发企业本年到位资金增速 (13)图表12：全国商品房销量单月同比 (19)图表13：分城市商品房销量增速 (19)图表14：重点城市去化率维持高位 (20)图表15：重点城市仍受供给主导 (21)图表16：分城市新开工面积增速 (21)图表17：2018年全年新开工增速预计4%左右 (22)图表18：分城市新开工面积增速 (22)图表19：百城宅地市场供需矛盾改善 (23)图表20：房地产开发、土地、施工投资累计同比 (24)图表21：资金面紧张影响施工进度 (24)图表22：销售及拿地集中度（按面积） (25)图表23：行业并购规模持续扩大 (25)图表24：A股5家龙头房企与板块杠杆率比较 (26)图表25：房企库存降至历史低位 (27)图表26：行业去化率达到历史新高 (27)图表27：龙头业绩保障度达历史最高水平 (27)图表28：龙头连续3年销售高增 (28)表格1：今年以来调控升级及放宽的城市一览（标红为升级城市，标黑为放宽城市） 5表格2：2018年1-6月份全国房地产开发和销售情况 (12)表格3：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产开发投资情况 (13)表格4：2018年1-6月份东中西部和东北地区房地产销售情况 (13)表格5：房企主要融资一览（亿元） (26)表格6：A、H股主流房企2014和2017年融资成本比较 (28)表格7：2014年Q1及2018年Q1房企主要融资渠道比较 (28)表格8：主要推荐标的一览 (30)第一节房地产行业相关政策分析一、政策底部构建，利率上行空间有限1、调控分化，主流城市政策难再加码自2018年以来，城市间调控加速分化，市场热度较高的弱二线、四五线楼市调控逐步升级，而市场热度有所降温的个别强二、三线城市出现政策放宽迹象（人才落户、公积金额度上提等），我们认为这与“防止大起大落，保证行业平稳健康”的调控目标吻合。
淮安房地产市场调查报告
淮安房地产市场调查报告淮安市位于江苏省中部，是中国沿海经济带的重要节点城市之一、近年来，随着经济的快速发展和城市建设的不断推进，淮安的房地产市场也出现了一系列新的变化和趋势。
本报告将对淮安市房地产市场进行调查和分析，以便更好地了解该市的市场状况和发展趋势。
一、市场概况1.房地产开发项目数量：根据市房地产开发商协会统计数据显示，淮安市当前共有100个以上的房地产开发项目。
2.房地产市场规模：淮安市房地产市场规模较大，年销售额超过100亿元。
3.房地产投资热点区域：淮安市市区是房地产投资的热点区域，尤其是九州商圈、人民广场周边等地。
二、市场特点1.住宅为主导：淮安市房地产市场以住宅项目为主，其次为商业和办公类项目。
2.楼盘特点：目前淮安市主要以多层住宅和高层住宅项目为主，一些地标性建筑也逐渐兴建。
3.房价水平：平均房价在8000元/平方米左右，较为稳定。
三、市场趋势1.品质化发展：淮安市房地产市场正逐渐呈现品质化发展趋势，开发商开始注重产品的品质和工程质量。
2.城市拓展：随着淮安市城市规模的扩大和人口的增加，未来房地产市场将会有更多的项目在新开发区出现。
3.房地产金融系统发展：深化金融将促进房地产金融系统的发展，提供更多的融资渠道和贷款机会。
四、市场风险1.政策风险：政府出台的相关政策对房地产市场产生一定影响，政策的变化可能会对市场产生风险。
2.市场竞争：随着淮安市房地产市场的发展，市场竞争日益激烈，开发商需要注重产品的差异化和市场定位。
3.地产泡沫：房地产市场泡沫也是一个风险因素，可能会导致房价下跌和市场调整。
五、市场建议1.市政府扮演重要角色：市政府应加大对房地产市场的监管和引导力度，制定合理的政策和规范。
2.继续推进品质化发展：开发商需要注重产品品质，提升工程质量，为居民提供更好的住房环境。
3.合理规划土地资源：政府应合理规划土地资源，确保土地供应与市场需求之间的平衡。
4.加强市场监管：政府部门应加强对开发商和中介机构的市场监管，保护购房者的利益。
【淮安】-淮安房地产市场运行概况
东扩
主城 新城
国家级经济开发区
光彩大市场
宜秀区
古城
里运河文化长廊
城市交通
淮安城市交通通达性强，陆路，水路，航空等交通设施完备；高铁，内环高架都在建设 中，未来将大大提升出行的便捷性。
城市东西主干道线
城市南北主干道线 城市外围高速公路 城市内环高架 城市“米”字型高铁
水渡口大道
城市内环高架（在建）
淮 海 路
户籍人口(万人)
543.24 546.81 552.96 560.25 564.45 567.56 560.9 826.15
常住人口 (万人)
480.34 480.3 482.69 485.21 487.2 489 491.4 724.22
城镇化率
52.00% 53.50% 55.10% 56.50% 58.20% 59.70% 61.25% 62.90%
61.25 61.7
分数
11 13 12 10 7 9 5 8 6 4 1 2 3
总分
74 74 66 55 50 41 40 39 33 29 6 26 13
淮安市区人口主要流向清河区和清浦区（即目前的清江浦区，也是老城区，生态新城也 涵盖其中），随着生态新城发展逐渐成熟，人口流动开始逐渐向生态新城转移。
淮安城市主体向南发展，以生态新城为核心纽带链接老城与古城，实现“三淮一体”共 同发展的愿景；生态新城是目前政府重点打造的核心区域。
城市规划
根据“东扩南连、三城融合、五区 联动”的规划，淮安城市发展方向 形成了东扩，南连的总体发展格 局；
发展方向
城市框架已拉开，由哑铃状格局 向三城联动发展。通过新兴发展区域 连接发展成熟的主城区及楚州古城 区； 城市整体发展策略为“东扩、西 拓、南连、北延，三城融合，五区联 动”； 城市发展目标为，把淮安建成 辐射2000万人口的苏北腹地中心城市 和江苏第四商圈。
淮安房地产市场调查报告
淮安房地产市场调查报告目录第一篇城市环境总体分析…………………………………………………P2-16一、透视淮安二、城市经济发展状况三、最新城市建设总体规划第二篇房地产市场分析……………………………………………………P17-43一、房地产发展势态分析二、房地产一级市场分析三、房地产二级市场分析四、房地产三级市场分析第三篇项目分析……………………………………………………P44-47一、项目概况二、项目周边竞争楼盘分析三、项目SWTO分析四、项目潜在客户分析第一篇城市环境总体分析一、透视淮安●历史悠久——历史源远流长，文化底蕴深厚淮安秦时置县，至今已有2200多年历史。
曾是漕运枢纽,盐运要冲，鼎盛时与扬州、苏州、杭州并称为京杭大运河沿线的“四大都市”.淮安人文荟萃,名人辈出。
历史上诞生过大军事家韩信,汉赋大家枚乘、巾帼英雄梁红玉、《西游记》作者吴承恩、民族英雄关天培、《老残游记》作者刘鹗等；近代着名京剧艺术大师王瑶卿、周信芳、着名雕塑家滑田友、着名导演谢铁骊、着名作家陈白尘、陈登科等,都是淮安文化名人中的杰出代表。
淮安也是革命老区,苏皖边区政府、新四军军部曾在此设立,刘少奇、陈毅、粟裕、谭震林、彭雪枫、李一氓、张爱萍等老一辈革命家都曾在淮安留下光辉的足迹。
1898年3月5日,敬爱的周恩来总理诞生在淮安，在淮安生活了十二个春秋,为故乡淮安增添了绚丽的篇章。
●位置显要——区位优势明显的重要交通枢纽淮安是江苏省省辖市，地处江苏北部平原腹地，全境属黄淮平原与江淮平原的结合部，京杭大运河、淮河贯穿全境,洪泽湖、白马湖镶嵌其中. 明清时期,淮安就是“南船北马”交汇之地，有“九省通衢、七省咽喉”之誉。
京沪、宁宿徐、宿淮、淮盐、宁连等五条高速公路在境内交汇,确立了淮安在苏北乃至全省的交通枢纽地位;规划建设的淮扬铁路、宁淮连铁路、宿淮铁路将与新长铁路共同打造四通八达的铁路网络;京杭大运河淮安段三改二工程、盐河四改三工程、淮河入海水道二期工程将同淮安新港共同构筑淮安通江达海通道;已列“十一五”规划的淮安机场，更将淮安带入飞速发展的广阔空间。
淮安房地产市场调查报告
淮安房地产市场调查报告淮安是一座历史悠久、文化底蕴深厚的城市，也是江苏省重要的中心城市之一。
随着城市建设的不断完善和国家政策的支持，淮安的房地产市场也在不断发展壮大。
本文将针对淮安的房地产市场进行调查，并根据调查结果提供相关建议。
一、市场概述1.市场规模根据中国房地产协会发布的数据，淮安市2019年房地产销售面积为569.68万平方米，同比增长6.3%。
其中，商品住宅销售面积为505.72万平方米，同比增长7.8%。
2.市场特点淮安市场上的房地产项目以普通住宅为主，多为两至三居室，市场定位以中低价位为主，中高端房源较为稀缺。
同时，淮安城市地处沿江地带，水系发达，部分房源依水而建，具有独特的江南水乡风情，得到不少购房者的喜爱。
3.市场趋势在国家政策的推动下，淮安市房地产市场发展趋势向着多元化、精细化的方向发展。
未来，淮安市房地产市场将出现更多的市场主体、更多的项目类型和更丰富的服务模式，形成更加成熟和多元化的市场格局。
二、市场现状1.目前的主流项目淮安房地产市场上主要有以下几类项目：①普通住宅：占据市场主要份额。
其价格较为亲民，目标消费群体主要是中产阶层。
②商业住宅：与普通住宅相比，品质和服务都要更高一些，同时还设有商铺或商场。
③高档住宅：房源单价较高，适合高端消费人群，这类项目多关注绿化环境和人居舒适性。
2.优劣势分析优势：①价格相对稳定，风险低；②在江南水乡的独特地理位置和文化底蕴下，淮安的房地产市场在旅游方面有着很大的市场潜力。
劣势：①以往主要依靠政策支持，市场的韧性略差；②目前市场上中高端房源较为缺乏，市场多为中低价位产品，市场竞争压力较大。
三、市场机遇1.淮安市民收入增加随着政策扶持和经济发展，淮安市民的收入增加，对住房需求的品质和舒适度提出了更高的要求，这为中高档住宅的发展提供了机遇。
2.健康生活方式的需求增加当前，淮安市场上的房地产项目普遍会强调环境和生活品质，传统的楼盘开发已不能满足市场需求。
2018年房地产行业市场调研分析报告
2018年房地产行业市场调研分析报告目录第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口 (5)一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲 (5)二、一、二线加速住宅土地供应，缺口仍存 (13)三、多数热点城市存较大需求缺口，亟待供给端长效机制 (22)第二节两会统一思想各地跟进调控，供需端长效机制呼之欲出 (37)一、中央统一全年调控思路，住建部、国土部开启供给端调控 (37)二、地方集中调控需求端，供给端长效机制预计将迅速跟进 (38)三、住宅用地供应新政实效分析：北京为例 (45)图表目录图表1：48城一手房本月成交面积情况 (6)图表2：近3个月月度成交同比增速对比 (6)图表3：48城一手房成交面积：分城市类型 (7)图表4：48城一手房成交面积及同比 (7)图表5：17城二手房成交面积情况 (10)图表6：17城二手房近3月成交同比增速对比 (10)图表7：15城二手房成交面积：分城市类型 (11)图表8：15城二手房成交面积及同比 (11)图表9：一手房可售面积不去化时间：合计 (13)图表10：一手房去化时间：一线、二线、三四线城市 (13)图表11：一手房可售时间：一线、二线、三四线城市 (14)图表12：一线城市去化时间 (14)图表13：部分二线城市去化时间 (15)图表14：部分二线城市去化时间 (15)图表15：100个大中城市土地供给/成交建面 (16)图表16：100大中城市土地成交总价 (17)图表17：100大中城市土地成交均价、溢价率 (17)图表18：100大中城市土地供应建面累计同比 (18)图表19：100大中城市土地成交建面累计同比 (18)图表20：100大中城市土地成交金额累计同比 (19)图表21：住宅类土地3月供应建面 (19)图表22：住宅类土地3月成交建面 (20)图表23：成交住宅楼面均价（元/方） (21)图表24：成交住宅类用地溢价率%，三个月移动平均 (21)图表25：北京08年至今住宅供求情况 (22)图表26：北京08年至今住宅供给缺口 (23)图表27：天津08年至今住宅供求情况 (24)图表28：天津08年至今住宅供给缺口 (24)图表29：石家庄08年至今住宅供求情况 (25)图表30：石家庄08年至今住宅供给缺口 (25)图表31：广州08年至今住宅供求情况 (26)图表32：广州08年至今住宅供给缺口 (26)图表33：深圳08年至今住宅供求情况 (26)图表34：深圳08年至今住宅供给缺口 (27)图表35：上海08年至今住宅供求情况 (27)图表36：上海08年至今住宅供给缺口 (28)图表37：南京08年至今住宅供求情况 (28)图表38：南京08年至今住宅供给缺口 (29)图表39:杭州08年至今住宅供求情况 (30)图表40:杭州08年至今住宅供给缺口 (30)图表41:合肥08年至今住宅供求情况 (31)图表42:合肥08年至今住宅供给缺口 (31)图表43:武汉08年至今住宅供求情况 (32)图表44:武汉08年至今住宅供给缺口 (32)图表45：长沙08年至今住宅供求情况 (33)图表46：长沙08年至今住宅供给缺口 (33)图表47：南昌08年至今住宅供求情况 (34)图表48：南昌08年至今住宅供给缺口 (34)图表49：重庆08年至今住宅供求情况 (35)图表50：重庆08年至今住宅供给缺口 (35)图表51：成都08年至今住宅供求情况 (36)图表52：成都08年至今住宅供给缺口 (36)图表53：地方政府最新调控分布图（截至2017.4.5） (40)图表54：各城市最新去化时间汇总（预计上海、广州、杭州、南京、南昌、惠州将先行响应）. 44表格目录表格13：月成交情况总览 (5)表格2：3月重点城市成交情况 (8)表格3：2017年1季度40家检测企业销售情况 (9)表格4：3月部分城市二手房成交情况 (12)表格5：典型城市住宅2008年至今供销缺口（单位：万方） (22)表格6：各地需求端调控方式（截至2017.4.5） (38)表格7：各地政府最新限购、限贷政策（截至2017.4.5） (41)表格8：2017年最新住宅用地供应计划仍处近年最低水平 (45)表格9：2011-2016年住宅用地供应计划整体执行率不高 (46)表格10：保障房部分全额、超额执行，商品住宅部分执行率仅60% (47)表格11：5年住宅用地供应计划高于逐年累加值（商品住宅部分） (47)表格12：住宅用地实际成交远低于供应执行情况 (47)表格13：2017年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格14：2017-2021年住宅用地供应执行情况预测 (48)表格15：预测至2021年商品住宅供需关系难以改善、逆转 (48)第一节节后至今需求端放量明显，供给端已有加速仍存缺口一、核心城市一、二手房成交再度火爆，周边三四线外溢强劲一手房成交：一、二线城市成交大幅增加。
淮安房地产市场报告
目录一、环境篇1、淮安市概述2、清浦区概述3、城市发展趋势二、市场篇1、房产综述2、个案详述3、调研总表三、定位篇——项目综合评分四、项目篇1、基本情况2、SWOT分析3、项目建议一、环境篇1、淮安市概述淮安市是一代伟人周恩来的故里。
市跨古淮河两岸，相传大禹曾至境内治水“使淮水永安”，市名即淮水安澜之意。
现辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区，总面积1.01万平方公里，总人口527万，其中市区面积80平方公里，市区人口80万。
位置面积：淮安市地处江苏省北部中心地域,淮河下游。
北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。
东西最大直线距离132公里，南北最大直线距离150公里，面积10072平方公里。
地形地貌：淮安市地形西高东低，除市境西南部的盱眙县有丘陵岗地外，全市以平原为主体，地势平坦。
境内河湖交错，水网纵横，京杭运河，淮沭河，苏北灌溉总渠，淮河人江水道，淮河人海水道，古黄河，六塘河，盐河。
淮河干流等9条河流在境内纵贯横穿，全国五大淡水湖之一的洪泽湖大部分位于市境内，还有白马湖,高邮湖,宝应湖等中小型湖泊镶嵌其间，平原面积占总面积的69.39﹪，湖泊面积占11.39%，丘陵岗地面积占18.32%。
土壤条件：淮安市属黄淮和江淮冲积平原.土壤主要为水稻土类,潮土类,砂礓黑土类,黄棕壤土类,基性岩土类,石灰岩土类.有机质含量低,一般不足0.2%,PH值7～8之间.气候特征：淮安市属北亚热带向暖温带过渡地带，兼有南北气候特征。
一般来说，苏北灌溉总渠以南地区属北亚热带湿润季风气候，以北地区为北温带半湿润季风气候。
受季风气候影响，四季分明，雨量集中，雨热同季，冬1冷夏热，春温多变，秋高气爽。
光能充足，热量富裕。
年平均降雨量912.9毫米，年平均日照时数2097.2小时，年平均气温14.4℃左右，无霜期211.2天左右；平均风速为2.6米/秒，以偏东风为主。
也是气象灾害多发地区，主要气象灾害有：暴雨、洪涝、干旱、寒潮、霜冻、连阴雨、冰雹、热带风暴等。
淮安房地产市场报告
淮安房地产市场报告淮安房地产市场报告随着经济的发展，淮安房地产市场已经成为当地经济的重要组成部分，对于当地的经济、社会、人口等方面都有着深远的影响。
下面我们通过对淮安房地产市场的分析，来了解当地的市场情况。
一、市场整体概况淮安地处江苏北部，是江苏省的一个地级市，拥有约550万的常住人口。
近年来，淮安房地产市场发展迅速，已经形成了以住宅为主的市场格局。
根据有关数据显示，2017年淮安市房地产销售收入达到400亿以上，同比增长43.5%。
但是，自2016年下半年以来，由于国家政策收紧等原因，淮安房地产市场开始出现了下行压力。
从整体来看，房地产销售速度有所放缓，新房入市加速，但是交易成交量下降。
尤其是2018年，房地产市场总体价格下跌，成交量也有所萎缩。
二、市场分析1.竞争环境淮安房地产市场目前处于一个竞争激烈的环境中。
市场上的房地产项目较多，主要有大型开发商和中小型房企。
其中，大型开发商主要集中在淮安市区，中小型房企主要在淮安里水工业园区附近。
这些企业的产品定位、销售模式、价格策略等都各有千秋。
而且，由于现在政策调控比较严格，市场上的房产竞争已经开始向服务、品质、口碑等方面进行转移。
2.消费者现状淮安房地产市场的主要消费者群体是30-50岁的工薪族和生意人。
随着年龄的变化，消费者的购房需求也会逐渐发生变化。
目前，在30-40岁之间的人群中，刚需成为主要需求；而在40-50岁之间的人，则会考虑投资和改善。
此外，新装修房的需求也在逐渐上升。
3.政策环境政策对于房地产市场的影响不言而喻。
最近几年来，政府出台了一系列针对房地产市场的调控政策。
这些政策主要包括限购、限贷、限售、降息等。
这些政策的出台使得房地产市场进入了一个相对稳定发展的环境，但是长期的调控政策依然在产生影响，使得市场上的房产企业感受到了比较大的压力。
三、市场前景1.市场机遇目前，淮安房地产市场依然面临较大的机遇。
一方面，随着城市的发展，城市化进程也在加速，人口流入城市的需求也在提高。
2018淮安市房地产市场半年报
持央 体行 系： 继建 续立 实健 施全 分住 城房 施租 策赁
金 融 支
年大 方连 可新 交政 易： 二限 套制 首区 付新 不购 低住 于房
满
地财 产政 税部 立副 法部 和长 实程 施丽
华 ： 将 推 进 房
于西
安
房 源 优 先 保 障 刚 需 家 庭
： 房 企 摇 号 销 售 应 提 供 不
2018年1-6月
淮安市房地产市场半年报
目录
CONTENTS
Part1
经济/政 策/规划/ 城建
Part2
土地市场
Part3
商品房市场
Part4
楼市动态
Part5
楼市预测
Part6
竞品量价
Part1
政策规划城建
➢ 宏观数据 ➢ 宏观政策 ➢ 城市规划
宏观数据—房地产投资情况分析
单位：亿元
主城区2018年1-4月房地投资分析
注：统计局目前只发布增速，1月数据缺失
2018年1-5月累计施工面积下滑0.3%，同比去年施工面积显著降低；累计竣工面积降低52%，降幅趋缓。
宏观政策—国内政策要闻简报
1
Hale Waihona Puke 2345
6
7
4 50%
2 60%
6
得海 调南 高： 价商 格品 并住 公宅 示备 备案 案后 价个
月 不
和中 农央 民一 房号 屋文 使件 用： 权适
-100.00%
4 月
5 月
6 月
7 月
8 月
9 月
10 月
11 月
12 月
数据月1
2 月
3 月
2018年淮安城市房地产市场报告
767
644
537
01 苏北成交放量明显，淮安容量居苏北第三，弱于徐州、盐城
2016年 2494 1201 1558 1276 1071 933 843 699 870 735 765 997 524
2017年 三年均值
1937
2188
1658
1265
1430
1510
1182
1148
1180
1014
1030
916
975
845
883
704
880
818
880
751
838
738
705
2018年淮安城市房地产市场报告
[城市解读] [城区市场解读 ] [城区板块解读 ] [县级城市进入分析]
淮安土地整体投资建议
1. 淮安目前有收割机会
➢ 淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱； ➢ 政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间，而房企集中度不高，且政府控制土地供应，土地获取较
图：江苏省各市GDP和常住人口气泡图
2017年GDP（亿元）
支撑薄弱型
气泡大小代表2015-2017年住宅年均成交量
表：地级市商品房销售面积（万方）
支撑强劲型
支撑稳健型
2017年常住人口（万人）
城市 苏州 南通 南京 无锡 徐州 常州 盐城 泰州 淮安 扬州 宿迁 镇江 连云港
2015年 2134 938 1543 987 791 784 717 530 704 638 611 598 442
难，深耕空间不足； ➢ 在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下，存在收割机会
2. 主城区在高认知板块挖掘改善性产品机会，注重合作拿地和勾地
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01 城市区位与城市能级
淮安的定位为“淮安增长极”，和三大都市圈、两个城镇轴、一个沿江城市带没有任何交集，是全省为数不多 的“点状”发展地区。
淮安位于江苏中北部
淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部。是苏北重要中心城市，坐落于古淮河与京 杭大运河交点，境内有中国第四大淡水湖洪泽湖。
2018年淮安城市房地产市场报告
[城市解读] [城区市场解读 ] [城区板块解读 ] [县级城市进入分析]
淮安土地整体投资建议
1. 淮安目前有收割机会
➢ 淮安经济江苏倒数，人口居中，但净流出，深耕支撑较弱； ➢ 政策严控，供不应求，热销依旧，且仍存利润空间，而房企集中度不高，且政府控制土地供应，土地获取较
淮安：
国家历史文化名城和生态旅游城市、 长三角北部地区交通枢纽和先进制 造业基地、苏北重要中心城市。 规模: 100-300 万人
01 经济基础偏弱，全省倒数第3位
淮安17年GDP3387亿元，位居江苏倒数第3位，经济基础偏弱，人均GDP首次超过1万美元，排名与GDP相同。
图：2008-2017年淮安GDP走势
淮安户籍人口561万，均全省居中，常住人口491万人，近年来稳步增长，全省第8名，但人口净流出。
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
图：2008-2017年淮安常住人口走势
万人常住人常口住, 2人00口8常,, 2住00人9口, 常, 2住01人0口, 常常, 2住住01人人1口口, 常, 2住01人2口, 常, 2住0增1人3速口, 常, 2住01人4口, 常, 2住0常1人5住口, 人, 2口0,1260, 17, 482.33481.49 480.40 480.34 480.30 482.69 485.21 487.20 4894.0901.40
增速, 2增01速1,, 2-01增2速, -, 201增3速, -, 201增4速, -, 201增5,速- , 201增6速, , 2017, 0.70%0.17% 0.23% 0.01% 0.01% 0.50% 0.52%增速, , 0.增41速%增, ,速0,.3, 70%.49%
图：2017年江苏城市常住人口对比
难，深耕空间不足； ➢ 在城市轮动，城镇化、棚改等利好因素影响下，存在收割机会
2. 主城区在高认知板块挖掘改善性产品机会，注重合作拿地和勾地
➢ 本地客群偏爱中心城区，外地客群跟着市政规划走，板块认知是成交量和产品溢价的保障 ➢ 优先进入清河、清浦、生态新城板块，流速进入开发区板块 ➢ 取地方式：在招拍挂的基础上，注重合作拿地和带强配套资源的勾地 ➢ 机会地块：地段好、带有本地优质学区资源、有升级版改善性产品机会的地块
淮安城镇化率61%，全省第12位，大幅落后于全省水平，截止2016年，人均居住面积46.3㎡，全省第12位， 未来提升潜力较大，人均住宅面积和城镇化率的提升将成为淮安房地产发展的重要支撑。
图：2016年淮安居民人均住房建筑面积
平米 居民人均住房建筑面积, 连云港,
居民人均居住民房人建均筑住面房积建居, 筑民泰面人州积均, 5,住4南.房0通0建居,筑民53面人.1积均0,住苏房州建居,筑民51面人.1积均0,住常房州建居,筑民50面人.6积均0,住镇房江建居,筑民50面人.5积均0,住无房锡建居,筑民49面人.7积均0,住扬房州建,筑49面.5积0, 宿迁居4, 民477.人2.20均0住房建居筑民面人积均,住徐房州建居,筑民4居6面人民.4积均人0,住均盐房住城建房,筑4建6面筑.4积面0,积淮,安南,京46, .4300.80
亿元
GDP
增速
图：2017年江苏主要城市GDP对比
亿元
GD增P速, 2,0G200增D81,P速1,,,220G001增9D2,P速,, ,220G011增0D3,P速,, ,220G011增1D4,P速,, ,220G011增2D5,P速,, ,220G011增3D6,P速,, ,220G0114D7,P,, 20G15D,P, G2D01P6, ,2017, 9920.2.15311201.1.74513808.1.04716900.1.03019200.1.93122105.1.82624505.1.319增27速45, .,009.增3100速48,增.,30速030.80, 79, .04.307
GGDDPP, 淮增 速安, ,淮……
图：2017年江苏主要城市人均GDP对比
万元
人均 GDP, …
淮安城市GDP及人均GDP： 淮安2017年GDP 3387亿元； 排名：全国排名第65位，江苏第11位，苏北地区第3位： 人均地区生产总值首次超过1万美元，处全省第11位。
01 人口全省居中，稳步增长，但净流出
《江苏省城镇体系规划（2015-2030）》
江苏城市空间布局，一带二轴，三圈一极
一带：沿长江城市带；两轴：沿海城镇轴和沿东陇海城镇轴；三圈：南京都市圈、
淮安
徐州都市圈和苏锡常都市圈，是城市带（轴）内主要的城镇集聚空间。
一极：淮安，苏北重要中心城市，引导和带动苏北苏中水乡点状发展地区创新发展、
特色发展的增长极。
万人
常住人 口, 淮…
图：2017年江苏城市抚养比对比
少儿抚养比
老年抚养比
老年抚养比, 淮 安, 0.1764
少儿抚养比, 淮 安, 0.2431
图：2017年江苏城市户籍人口对比
万人
淮安人口净流出，净流出69.5万人
常住人口, 淮安, 560.90
01 住宅面积上升和城镇化是房地产发展的重要支撑
3. 积极下沉周边县级城市，把握快速收割的窗口期
择优进入，优先进入涟水、盱眙，谨慎进入洪泽、金湖。
目录
一、城市解读 二、城区市场解读 三、城区板块解读 四、县级城市进入分析
一、城市解读：
“点状”发展的“内生型”城市
01 城市解读：“点状”发展的“内生型”城市，深耕支撑较弱
I. 城市类型：全省为数不多的“点状” 发展地区，“内生型”城市； II. 经济基础：经济基础偏弱，全省倒数第3位； III. 人口层次：人口全省居中，稳步增长，但人口净流出，人口层次升级依赖产业升级； IV. 发展动能：高铁时代到来，以及城市框架拉大，城市能级提升； V. 地产支撑：① 江苏房地产开发热点向北部城市轮动，苏北成交放量明显；② 城镇化带来的进城客群；