物业管理常见法律问题分析解答PPT课件
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物业管理法律法规培训实用PPT解析课件
不再出 歌声。
来演唱
自己那
洪亮的
歌声。
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 花一枝 独秀， 我们在 花园中 尽情漫 步，菊 花慷慨 大方地 送上淳 朴的花 香。小 动物们 无暇顾 及这这 菊花的 幽香， 而忙着 去采集 过冬的 食物， 为度过 难熬的 冬天而 忙碌着 。小松 鼠将食 物藏在 树洞中 ，熊将 自己缩 成一团 ，熟睡 起来， 青蛙也 躲在了 自己的 洞中， 不再出 来演唱 自己那 洪亮的 歌声。
秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 秋天，漫步花园。万树枯竭，唯独菊 花一枝 独秀， 我们在 花园中
花一枝 尽情漫
独秀， 步，菊
我们在 花慷慨
大花方园秋地中天送尽，上情漫淳漫步朴步花的，园花菊。香花万。慷树小慨枯竭动大，物方唯们地秋独无送天菊暇上，花顾淳漫一及朴步枝这的花独这花园秀菊香。，花。万我的小树们幽动枯在香物竭花，们，园而无唯中忙暇独尽着顾菊情去及花漫采这一步集这枝，过菊独菊冬花秀花的的，慷食幽我慨物香们大，，在方为而花地度忙园送过着中上难去尽淳熬采情朴的集漫的冬过步花天冬，香而的菊。忙食花小碌物慷动着，慨物。为大们小度方无松过地暇鼠难送顾将熬上及食的淳这物冬朴这藏天的菊在而花花树忙香的洞碌。幽中着小香，。动，熊小物而将松们忙自鼠无着己将暇去缩食顾采成物及集一藏这过团在这冬，树菊的熟洞花食睡中的物起，幽，来熊香为，将，度青自而过蛙己忙难也缩着熬躲成去的在一采冬了团集天自，过而己熟冬忙的睡的碌洞起食着来中物。，，，小青不为松蛙再度鼠也出过将躲来难食在演熬物了唱的藏自自冬在己己天树的那而洞洞洪忙中亮中碌，的，着熊歌不。将声再小自。出松己来鼠缩演将成唱食一自物团己藏，那在熟洪树睡亮洞起的中来歌，，声熊青。将蛙自也己躲缩在成了一自团己，的熟洞睡中起，来不，再青出蛙来也演躲唱在自了己自那己洪的亮洞的中歌，声不。再出
2024年度物业管理法律法规培训PPT课件
2024/3/24
及时修订和完善现有法律法规，适应社会经济发展和物业管理行业的新形势、新要 求，保持法律法规的时效性和前瞻性。
27
加强物业管理企业的监管力度
建立健全物业管理企业市场准入机制 ，严格审核企业资质和从业人员资格 ，确保物业管理服务的专业性和规范 性。
加强对物业管理企业的日常监管和专 项检查，及时发现和纠正存在的问题 和隐患，保障业主的合法权益和社区 的安全稳定。
完善物业管理企业信用评价体系，建 立黑名单制度，对违法违规、服务质 量差的企业进行惩戒和曝光，促进行 业自律和优胜劣汰。
2024/3/24
28
提高业主自治意识和能力
加强业主大会和业主委员会的建 设和指导，推动业主自治组织的 规范化和专业化发展，提高业主
自我管理和自我服务的能力。
2024/3/24
开展物业管理法律法规宣传教育 活动，提高业主对物业管理法律 法规的认知和理解，增强业主的
3
业主大会和业主委员会的关系
业主委员会是业主大会的执行机构，负责具体实 施业主大会的决定。
2024/3/24
8
物业服务合同制度
2024/3/24
物业服务合同的定义和内容
物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的 设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管 理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
提出物业管理纠纷的预防措施，如完善合同条款、提高服务质量、 加强沟通协商等，从源头上减少纠纷的发生。
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04
物业管理法律法规的热点问题探讨
2024/3/24
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业主大会决策效力问题
01
业主大会的成立与运作规范
探讨业主大会的成立条件、程序及运作规范，确保业主大会的合法性和
物业管理制度与法律实务PPT课件
• 第七十一条 业主对其建
务。
筑物专有部分享有占有、 • 业主转让建筑物内的
使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建 筑物的安全，不得损害其 他业主的合法权益。
住宅、经营性用房， 其对共有部分享有的 共有和共同管理的权 利一并转让。
• 3、业主在物业管理中的权利
• （一）按照物业服务合同的约定，接受物业 服务企业提供的服务；
未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法
第六章所称的业主。---《关于审理建筑物区分所
有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
• 2、业主的建筑物区分 所有权
• 指的是权利人即业主 对于一栋建筑物中自 己专有部分的单独所 有权、对共有部分的 共有权以及因共有关 系而产生的管理权的 结合。
建筑物区分所有权
主要内容
• 一、物业与物业管理 • 二、业主的权利与义务
• 三、业主大会与业主委员会
• 四、物业管理实务中的常见问题
一、物业与物业管理
• 1、物业 • 概念 • 是指已经建成
并投入使用的 各类房屋及其 与之相配套的 设备、设施和 场地。
物业的 特征
固定性 耐久性 地域性 保值性
• 物业的分类
居住物业
商业物业
工业物业
办公物业
其他物业
• 2、物业管理（property management）
• 概念
• 是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业 服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活 动。
• 第八十一条 业主可以自行管理建筑物及其附属
题的解释 • 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法
《物业法律讲座》课件
3
法律范围
物业管理范围内涉及的法律问题，包括租赁、收费、维修、保安等方面，从合同 签订到法律纠纷一应俱全。
物业管理规定
服务质量标准要求
物业服务质量标准的设计和执行，必须以业主的合法权益和需要为前提，依据管理法规、行 业规范、行政实务等多方面考虑，合理设置物业服务质量标准，确保服务的质量，并为业主 提供有力的保障。
服务质量考核标准
物业服务质量考核标准，也称为物业服务收费和管理标准，即物业服务公司为业主提供的服 务，必须符合一定的质量标准和收费标准。
服务管理规定
物业服务管理规定是制定物业公司必须遵守的管理条例，涵盖物业公司的组织架构、人员管 理、财务管理、业务管理等方面的规范。
租赁合同法律问题
合同有效性
租赁合同是业主和租户之间的约 定，其合法性往往影响到租户的 权益。租赁合同要求包括房源信 息、租赁期、租金、违约金等这 些法定必备要素。
支付问题
租赁期中，租户需按照约定支付 租金、维修等费用。业主或物业 公司对于租户提出的合法、合理 的维修请求必须及时响应，并按 照相关要求给予维修。
租赁期满后的归还问题
租赁关系终止时，租户须退还房 屋钥匙并处置个人财物，业主应 依据法定程序和约定程序查验房 屋状况、清算费用、返还押金等 工作。
物业管理中的法律纠纷
《物业法律讲座》PPT课 件
以专业的视角为您介绍物业法律相关知识，有效管理物业是让居民享受美好 社区生活的重要保障。
什么是物业法律
1
法律定义
物业法律指适用于物业服务、管理和物业公司的法律规范、法律条文以及法律制 度，涉及房地产、建筑、土地等方面法律规范和其他公共管理法律规定。
2
法律职能
物业法律的职能是规范物业的管理，定义物业公司和业主的权益、责任和义务， 维护业主和物业公司的权益，保障物业管理的质量和科学发展。
物业法律法规PPT课件
13
二、物业相关法律、法规及摘要
物业管理常用法律、法规
《住宅室内装饰装修管理办法》于2002年 2月26日经第53次部常务会议讨论通过，自 2002年5月1日起施行。
2020/3/20
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二、物业相关法律、法规及摘要
业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）
第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权， 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
2020/3/20
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二、物业相关法律、法规及摘要
业主的建筑物区分所有权（物权法第六章）
第七十七条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用 房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经 有利害关系的业主同意 第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。
物业法律法规
培训人：
2020/3/20
1
纪律要求
•
请把手机调至静音或关机状态；
•
会议期间请注重仪容仪表及个人行为规范；
•
请勿交头接耳；
•
会议期间如需离场需经领导同意。
2020/3/20
2
物业管理法律、法规及常见问题解答①
2020/3/20
3
目录
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipisicing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. 一、物业管理基础知识
物业管理中常见的法律问题与解决方案
物业管理中常见的法律问题与解决方案物业管理是指对一个社区、建筑物或公共设施进行维护、管理和监督的活动。
在物业管理过程中，常常会面临各种法律问题。
本文将探讨物业管理中常见的法律问题，并提供相应的解决方案。
一、租赁合同纠纷及解决方案租赁合同是物业管理中经常遇到的法律问题之一。
常见的问题包括租金拖欠、违约行为以及房屋损坏等。
解决这些问题的方法有以下几种：1.1 协商解决：物业管理方和租户可以通过协商解决争议。
这需要双方在法律框架内，尊重对方的权益和利益，寻找一种双赢的解决方案。
1.2 调解仲裁：如果协商无法解决争议，双方可以选择第三方介入，如调解组织或仲裁机构。
他们将听取双方的陈述，并提出公正的裁决。
1.3 法律诉讼：在一些严重的纠纷情况下，当事人可以选择提起法律诉讼。
法院将依法审理案件，并做出判决。
二、维修保养责任及解决方案物业管理方在维护建筑物和公共设施方面承担着重要责任。
然而，因为一些原因，物业管理方可能无法履行维修和保养责任，导致出现一系列的纠纷。
解决这些问题的方法如下：2.1 契约约束：物业管理方应严格遵守租赁或物业管理合同中的条款和义务。
当物业管理方未能履行维修保养责任时，租户可以要求其履行合同义务或承担相应的损失。
2.2 投诉和监督：租户可以向相关政府部门投诉物业管理方的不当行为。
政府部门将进行调查，并采取相应的措施确保物业管理方履行其责任。
2.3 替代维修：在某些情况下，当物业管理方无法履行维修保养责任时，租户可以自行进行维修，并要求物业管理方承担相关费用。
三、违规行为处罚及解决方案物业管理中常常会发生违规行为，如噪音扰民、违规使用共用设施等。
为了维护社区的安宁和秩序，需要采取以下解决方案：3.1 警示与劝阻：物业管理方可以通过警示或提醒违规行为的责任人，让其意识到问题的严重性，并提醒他们遵守相关规定。
3.2 罚款制度：物业管理方可以根据物业管理规定，对违规行为的责任人处以罚款。
罚款制度的实施将使违规者受到经济压力，从而减少违规行为的发生。
2024版物业法律法规培训ppt课件
换物业公司。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。
处理结果
经过仲裁，裁定物业公司存在违 约行为，责令其整改并赔偿业主 损失。同时，指导业主委员会依
法选聘新的物业公司。
典型案例分析
案例三
相邻关系纠纷
基本案情
两户业主因房屋漏水问题产生纠纷，一方认为是对方房屋问题导 致漏水，要求赔偿损失。
处理结果
经过调解和现场勘查，确定漏水原因为共用管道老化导致。双方 达成协议，共同出资维修管道并互相谅解。
物业合同纠纷的处理
阐述物业合同纠纷的协商、调解、仲 裁及诉讼等解决方式。
物业合同的履行与变更
明确物业合同的履行方式、期限、变 更条件及违约责任等规定。
物业税收法律制度
01
物业税的征收范围与对象
明确物业税的征收范围、纳税人及计税依据等规定。
02
物业税的税率与优惠政策
介绍物业税的税率、税收优惠政策及申请流程等内容。
阐述业主的权利与义务，业 主大会的组成、职责及运作 规则，业主委员会的选举、 职责及监督等。
介绍物业服务企业的资质、 服务内容、收费标准及监管 措施等。
讲解物业的使用规定、维修 养护责任及费用承担等。
概述违反物业管理法律法规 应承担的法律责任，以及如 何处理物业纠纷和投诉等。
学习成果检验与评估
通过课堂互动、小组讨论等形式， 检验学员对物业管理法律法规的
地方性法规
如各地制定的《物业管理条例》实施细 则等，结合当地实际情况对物业管理进 行规范。
物业法律法规的历史与发展
03
初始阶段
发展阶段
规范阶段
20世纪80年代，我国开始引入物业管理概 念，相关法律法规处于空白状态。
90年代以后，随着住房制度改革的深入和 房地产业的快速发展，物业管理行业迅速 崛起，相关法律法规逐步完善。
物业管理中的常见法律问题解答
物业管理中的常见法律问题解答引言：物业管理是指对一定范围内的房地产进行维护、维修、管理及相关服务的一种行业。
在物业管理过程中，常常涉及到一些法律问题。
本文旨在回答一些物业管理中常见的法律问题，以帮助业主和物业管理方更好地了解法律框架下的权益和义务。
一、物业管理合同的签订与解除物业管理合同是物业管理方与业主签署的法律文件，确立了双方的权益和义务。
它包括物业管理服务内容、费用、期限、违约责任等方面的内容。
当物业管理合同履行过程中发生矛盾或者一方违约时，常会涉及到解除合同的问题。
1.1 物业合同的签订要点在签订物业管理合同时，业主应注意以下几点：- 确定管理范围和内容：明确物业管理方的服务范围和具体内容，包括日常维修、安全管理、公共设施维护等项目；- 约定费用和支付方式：明确物业管理费用计算方式、支付周期和方式，以及涉及到的其他费用，如维修基金等；- 规定服务质量和时限：明确物业管理方的服务标准和时限，如维修响应时间、保洁频次等；- 强调违约责任和争议解决方式：双方应明确违约责任的承担、争议解决的方式和法律途径。
1.2 物业合同的解除物业管理合同的解除通常分为以下情况：- 协商解除：当双方协商一致时，可通过书面形式解除合同；- 违约解除：当一方违反合同约定且无法通过协商解决时，另一方可以解除合同并追究违约方的法律责任；- 法律规定的解除：在特定情况下，法律明确规定了解除物业管理合同的情形，例如物业管理方失去经营资格等。
二、业主委员会的权益与义务业主委员会是由小区内业主选举产生的组织，具有一定的权益和义务。
下面将围绕业主委员会的法律地位、功能和责任进行解答。
2.1 业主委员会的法律地位业主委员会在物业管理中属于业主代表，其设立和运作往往是通过业主大会选举产生。
虽然法律对业主委员会的组织形式和职责并无明确规定，但在实践中，业主委员会常常作为业主集体行使权益、监督物业管理的一种形式存在。
2.2 业主委员会的功能与责任业主委员会常常承担以下职能和责任：- 代表业主维护权益：业主委员会有义务代表业主维护共同利益，监督物业管理方的履职情况，并提出相应的建议和投诉；- 参与管理决策：业主委员会有权参与小区管理的决策，例如维修基金的使用、公共设施的改建等；- 履行法定义务：业主委员会承担着遵守法律法规和物业管理合同的义务，保证小区内的公共秩序和安全。
物业管理纠纷分析及其应对(ppt 59页)
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12
第二节：《业主公约》约束问题
13
14
第三节：加大宣传增强法律意识
15
点评
很多业主对法律规定知之甚少，也不知道自己 行为的违法性，所以物业公司对业主进行法律 的宣传有不可推卸的责任，宣传法律有两大好 处：1、小区的违法事件会明显减少，减少投 诉量；2、业主在投诉前知道法律规定和投诉 过程中我们告诉他法律规定的性质完全不一样， 解决投诉的难易程度也不一样。
46
第十节：开发商迟交房赔偿28万元
47
点评
48
第十一节：退掉旅游房难讨购房款
多女士于2000年7月26日与秦皇岛国源房地产公司签署《商品房
购销合同》，购买秦皇岛维多利亚海湾项目中枫丹白露苑18套房
屋。双方约定，国源公司应于2001年6月30日交房。如逾期交付
超过5个月，多女士有权终止合同，国源公司按多女士累计已付
19
第五节：分清公安、保安和保镖职责
某一小区在春节的时候，有六家被偷，两家被 抢劫，一个小孩丢失，业主非常恼火，认为物 业管理处保安保障安全不力，于是把物业管理 公司告上法庭。你认为保安是否承担业主安全 的责任？为什么？
20
公安的职责
21
保安的职责
22
保镖的职责及讲评
保镖的职责完全是主人个人行为延伸。 我们一定要分析三者的内涵和外延，找出我们
被
投
诉
人
。
（二）被投诉人收到市、区局投诉受理的通知，在规
定的期限内无正当理由又不答复的，视同认可投诉事实，
市、区局应在答复日期满后的20个工作日内做出处理决定 并在3个工作日内通知投诉人和被投诉人。
（三）对情况复杂，涉及双方重大利益的投诉，市、
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第二节：《业主公约》约束问题
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第三节：加大宣传增强法律意识
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点评
很多业主对法律规定知之甚少，也不知道自己 行为的违法性，所以物业公司对业主进行法律 的宣传有不可推卸的责任，宣传法律有两大好 处：1、小区的违法事件会明显减少，减少投 诉量；2、业主在投诉前知道法律规定和投诉 过程中我们告诉他法律规定的性质完全不一样， 解决投诉的难易程度也不一样。
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第十节：开发商迟交房赔偿28万元
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点评
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第十一节：退掉旅游房难讨购房款
多女士于2000年7月26日与秦皇岛国源房地产公司签署《商品房
购销合同》，购买秦皇岛维多利亚海湾项目中枫丹白露苑18套房
屋。双方约定，国源公司应于2001年6月30日交房。如逾期交付
超过5个月，多女士有权终止合同，国源公司按多女士累计已付
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第五节：分清公安、保安和保镖职责
某一小区在春节的时候，有六家被偷，两家被 抢劫，一个小孩丢失，业主非常恼火，认为物 业管理处保安保障安全不力，于是把物业管理 公司告上法庭。你认为保安是否承担业主安全 的责任？为什么？
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公安的职责
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保安的职责
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保镖的职责及讲评
保镖的职责完全是主人个人行为延伸。 我们一定要分析三者的内涵和外延，找出我们
被
投
诉
人
。
（二）被投诉人收到市、区局投诉受理的通知，在规
定的期限内无正当理由又不答复的，视同认可投诉事实，
市、区局应在答复日期满后的20个工作日内做出处理决定 并在3个工作日内通知投诉人和被投诉人。
（三）对情况复杂，涉及双方重大利益的投诉，市、
物业管理法律法规PPT[1]2
![物业管理法律法规PPT[1]2](https://img.taocdn.com/s3/m/8f10da24af45b307e871977b.png)
Page 6
主要内容
物业管理合同纠纷的特点： 物业管理合同纠纷的特点：
（l）纠纷主体的平等性。 ）纠纷主体的平等性。 ），更 （2）纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产），更 ）纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产）， 有无形的服务。 有无形的服务。 （3）纠纷处理方式的协议性。 ）纠纷处理方式的协议性。 就所在地原则） （4）纠纷管辖的地域性 就所在地原则）。 ）纠纷管辖的地域性(就所在地原则 （5）经营者不得单方解约。 ）经营者不得单方解约。
（一）当事人协商 协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神， 协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神， 依据有关法规业 主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、 主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、讲道理的办法来查明事实 、分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自 分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见， 过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任， 过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任，以便及时地自行解 决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。 决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。 （二）调解 调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时， 调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时，由国家规定的有管辖权的第三人来主 持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则， 持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则，运用对当事人进行利害分 析、说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议，平息纠纷争端的 说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议， 一种方式。 一种方式。 调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解 行政调解和司法调解三种 调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。 民间调解、 三种。
主要内容
物业管理合同纠纷的特点： 物业管理合同纠纷的特点：
（l）纠纷主体的平等性。 ）纠纷主体的平等性。 ），更 （2）纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产），更 ）纠纷的内容和标的既有有形的物质（如财产）， 有无形的服务。 有无形的服务。 （3）纠纷处理方式的协议性。 ）纠纷处理方式的协议性。 就所在地原则） （4）纠纷管辖的地域性 就所在地原则）。 ）纠纷管辖的地域性(就所在地原则 （5）经营者不得单方解约。 ）经营者不得单方解约。
（一）当事人协商 协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神， 协商是由物业管理纠纷当事人双方或多方本着实事求是的精神， 依据有关法规业 主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、 主公约和所订合同中规定，直接进行磋商，通过摆事实、讲道理的办法来查明事实 、分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自 分清是非，在自愿互谅、明确责任的基础上，共同商量达成一致意见， 过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任， 过错的有无、大小和对方受损害的程度，自觉承担相应的责任，以便及时地自行解 决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。 决物业管理纠纷的一种处理纠纷的方式。 （二）调解 调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时， 调解是指当事人之间发生物业管理纠纷时，由国家规定的有管辖权的第三人来主 持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则， 持引导当事人进行协商活动，坚持自愿原则和合法原则，运用对当事人进行利害分 析、说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议，平息纠纷争端的 说服教育的方法，促使当事人双方相互谅解，自愿达成协议， 一种方式。 一种方式。 调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解 行政调解和司法调解三种 调解按调解主持人的身份不同可分为民间调解、行政调解和司法调解三种。 民间调解、 三种。
物业管理法律法规培训内容宣讲PPT课件
第一部分 法律离物业远么？
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一 朵朵都 是如此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
秋天的城市，美丽迷人，到处是花的 海洋。 傲慢的 菊花， 开满了 整个花 坛，一 丛丛， 一簇簇 ，黄的 赛金， 粉的似 霞。一秋朵天朵的都城是市如，此美的丽婀迷娜人多，姿到，处妩是媚花动的人海，洋刚。强傲中慢又的多菊了花些，柔开美满。了树整木个正花展坛示，出一它丛的丛魅，力一，簇可簇爱，的黄爬的山赛虎金已，在粉为的来似年霞春。天一的朵梦朵准都备是着如。此 的婀娜 多姿， 妩媚动 人，刚 强中又 多了些 柔美。 树木正 展示出 它的魅 力，可 爱的爬 山虎已 在为来 年春天 的梦准 备着。
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物业法律法规PPT课件
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判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
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物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
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物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
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物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》
判定合同条款无效的情形 • 主体不合法； • 物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订
的委托合同； • 物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、
排除业主委员会或者业主主要权利的条款； • 合同法规定的其他合同无效情形（以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国
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物业服务合同对物业承租人、借用人及其他物业使用 人 的 法 律 效 力 • 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求 业主
承担连带责任的，人民法院应予支持。 • 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行
业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
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物业服务企业责任承担范围
• 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的 法律责任。
• 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企 业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
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物业服务所应遵循的基本法律原则
• 公平、公开、合理（相邻关系） • 以建筑物区分所有权为基础，物业管理权利与业主物业财产权利相对应 • 业主自治自律与物业管理企业专业化服务相结合 • 保证物业正常运作与安全合理使用 • 维护全体业主合法权益 • 可持续发展与国际惯例相结合 • 政府的适度干预与推动
家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非 法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。） • 合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制 定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章 为依据。——《合同法最新解释》
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问题四
泳池围界是用部分植物、栏杆围合而成。 在歇业期间，有小区内小孩通过绿篱植物 私自进入游泳池后摔伤或发生安全意外， 物业有无责任？
分析
按照《物业管理条例》的规定及类似案例的审判 实践，对小区内易生安全事故的区域和设施设备 （如化粪池、未封闭的下水道、沟渠、堡坎等）， 物管应采取有效措施加以隔离围栏，并应设臵明 显的警示标志。如果物管公司未尽到上述义务， 则应承担责任。如果已尽到上述义务，则应由未 成年人的监护人自担责任。
分析
因本案有损害事实发生，且与物业管理关系无关， 所以不应从物管合同出发分析。 这种情况属侵权类民事法律关系。因此应以民法 关于侵权行为及侵权责任之规定为基础对造成损 害的原因进行分析。 业主的冲杆行为是造成损害的主要原因，因骑车 业主应当知道车杆所拦车道是专供机动车辆出入 的。 物管应在车杆上或附近设警示标志,提醒出入车辆 及行人注意车杆的起放易伤人。 问题二中业主的疏忽抛弃也是造成损害的原因。
适用法条
• 《民法通则》第一百零六条第二款规定： “公民、法人由于过错侵害国家的、集体 的财产，侵害他人财产、人身的，应当承 担民事责任。” • 《民法通则》第一百三十一条：受害人对 于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害 人的民事责任。
律师意见及风险规避
分析物管有没有责任应首先从物业服务合 同中双方权利义务的约定出发，对未约定 的，应分清造成损失的原因，根据主次原 因分清责任。 另外，对物业服务合同中未明确约定或对 于易产生伤人事件的小区公共部分和共用 设施设备或管理设备，物管公司应尽提醒 义务，在显眼位臵设立警示标志，以消除 安全隐患、避免风险发生。
问题二
高楼上掉下物品砸伤业主或损坏业主物品，物业 是ห้องสมุดไป่ตู้应承担责任？
分析
高楼坠落物有两种来源，一是来自物业共用部位 或公共设施设备（如楼梯走道的窗户玻璃、房屋 外墙的墙皮等），一是来自业主控制的区分所有 范围内（如业主房间内的玻璃、业主搁放在阳台 上的物品、花盆等）。对前一来源的坠落物，物 管一般应承担责任，除非是不可抗力因素造成 （如台风、地震等），但对后一来源的坠落物， 物管没有责任。 但物管有明显疏忽的除外。
以
案
说
法
—————物业管理常见法律问题分析解答
物管问题法律责任分析思路
问题 物管是否违约、 是否未尽管理 义务 承担责任 是否不作为侵权 承担责任 查找原因，落实 责任主体或根据 过错划分责任
问题一
业主骑自行车冲杆，导致人被车杆砸伤，物业有 没有责任？ （类似问题：业主不小心将有用物品扔入垃圾袋， 保洁员工在清理垃圾袋时未发现该物品，责任应 由谁承担？）
律师意见
物管应采取有效措施对存在安全隐患的小区共用 部分及公共设施设备加以隔离、围拦，并定期巡 查，排除隐患，设臵警示标识，提醒业主。 提醒业主注意照看自己的小孩，当发现有无监护 人照看的孩童在物管区域内嬉戏、打闹且存在危 险时，应立即制止。宁可得罪人，也不致产生纠 纷。
问题四
在夜间公共区域内，业主摔伤后以公共路灯照明 较弱为由向物业索赔，物业是否承担责任？ （类似问题：1、业主车辆在库内出车祸，业主以 库内灯光太暗为由要求物业公司赔偿，物业公司 是否应承担责任？2、 商铺人员经过商铺外公共 走廊时摔倒，事发时当事人未及时向物业通报， 事后当事人请该商铺旁商家一名员工出具了证明 认为是因物业保洁拖地地滑致使摔倒要求物业赔 偿，请问物业是否有责任？）
适用法条
《重庆市物业管理条例》第三十五条规定： 物业服务合同中当事人应当约定以下事 项：……（三）公用绿地、花木等的养 护；…… 《民法通则》第一百五十三条 本法所称的 “不可抗力”，是指不能预见、不能避免 并不能克服的客观情况。
律师意见
物管对外采购物品用于小区建设，应在合同中与 出售方明确约定质保期及物品致人（或物）损害 时双方的责任分担原则，应当由出售方承担的责 任物管应在承担责任后向出售方追偿。 加强对公共设施设备的定期检查维护、及时排除 安全隐患是减少此类事故发生的最有效办法。
律师意见
此类问题关键是要查清事故原因，对不属于物管控制管理 的部分造成的损失不应承担责任。 另外，此类问题也提醒我们，物管过程中一定要把定期检 查维修共用部分及公共设施设备落到实处，及时发现安全 隐患，避免损害事故的发生。否则因物管管理不善致共用 部分及公共设施设备脱落造成损害，物管的责任是推脱不 了的。 对业主在阳台或窗台上搁臵容易坠落物品的行为及时予以 劝阻，并耐心说明其危险性。
适用法条
《民法通则》第一百二十六条规定：建筑物或者其他设施 以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造 成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任， 但能够证明自己没有过错的除外。 《重庆市物业管理条例》第三十九条规定：物业管理企业 应全面履行物业服务合同，保持物业管理区域内共用部分、 共用设施、设备的完好，使区域内环境整洁优美、公共秩 序良好，保障物业使用方便、安全。
问题三
新栽植物（在施工方质保期内）的长势还未定根 稳固，植物倒下伤人或物，物业是否需承担责任？ 物业可否向施工方要求承担责任？ （类似问题：大风将园区的树林吹倒砸坏邻近业 主的凉亭。业主要求赔偿。物业公司是否有责任？ 物业有何办法可规避此类风险？）
分析
根据物管条例的规定和物业服务合同约定，管理小区绿化 部分乃是物管的当然职责，因管理不善致树木倒下伤人或 物，物管公司难逃责任。 如是新栽植物长势未定倒下造成，且在质保期内，物业公 司当然有权向出售方或施工方追偿债务。 对类似问题中大风吹倒致损，则应分析风力的大小来确定 物管的责任，如果是台风等不可抗力造成的树木倾倒伤人 或物，物管可免除责任。如果是一般的风力，则说明倾倒 树木根基不稳，物管未尽检查维护职责，也应承担责任。
分析
根据《消费者权益保护法》第7条的规定：“消费 者在购买、使用商品和接受服务时享有人身财产 安全不受损害的权利，消费者有权要求经营者提 供的商品服务，符合保障人身、财产安全的要 求”。业主作为物业服务的消费者，当然有权要 求物管公司提供 的服务保障其人身、财产的安全。 因此，前两例如果确是因为物管安臵的照明灯具 光线不足致损失发生，则物管应当承担责任。 后一例如法院认定证人证言属实，则物管也有责 任。