常见法律风险防范建议

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常见风险建议

一、合同常见问题

、对借款用途描述不规范，重组贷款用途含混，可能导致担保责任1免除。

建议：

若干问题的解释》><中华人民共和国担保法《最高人民法院关于适用

“主合同当事人双方第三十九条规定：以下简称《担保法司法解释》)(协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当知道的外，保证人不承担

”因此，借新还旧时，应在“借款用途”栏明确填写真实用民事责任。途。借新还旧与新贷并存时，应分别列明借款用途。

同时根据银监会“三个办法一个指引”的要求，在借款合同中应尽可能填写借款的具体用途，并以此为依据认定借款人是否挪用贷款。、关于合同的生效条款。对公司类客户，我行借款合同、保证合同2等合同中均约定为签字并加盖公章。实际操作中如果客户提出不签字加

盖有权签字人的名章，我行能否接受？考虑到实践有需求，方便有长

期

合作关系的客户，在风险可控的前提下可采取此方式，前提是相应修改

格式合同的签署生效条件，与实际操作不留矛盾，同时取得客户提交的

名章印模和对上述事项的确认承诺书。

、抵押物约定不明，可能导致抵押合同不成立。3

“抵押合同对被担保的主债权《担保法》司法解释第五十六条规定种类、抵押财产没有约定或约定不明的，根据主合同和抵押合同不能补

”，因此，经办人员在签订抵押合同和正或无法推定的，抵押不成立。办理抵押登记时必须将抵押物具体化、特定化，在抵押合同的抵押物清

单中明确约定每一个抵押物的名称、质量、状况、所在地、所有权权属

或使用权权属，并在抵押登记权证上一一注明，而不能仅仅在抵押合同

“全、“整厂”、“全部资产”或抵押登记权证上注明“整体资产”、等概括性、指代不明确的词语。填写尽可能准确无误，不遗漏部设备”。同时在填写抵押财产价核心要素、必载事项，确保标的物“特定化”值时不要虚高，避免法院裁定抵债的后患。

、关于保证金质押。合同中填写的保证金账户必需与实际一际，保4

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证金要存入保证金账户，存入其他账户的，法院会否认其担保功能。建议：首先弄清楚合同相对方的法定代表人或负责人是谁，例如：对于公司来讲，法定代表人可能是董事长、执行董事或经理。其次，如

法定代表人或负责人不能亲自签署，应当提供授权委托书，指明有权签

字人是谁。

、合同签署不规范，直接导致合同不生效。5

二、担保物的登记、管理常见的问题

（一）房地产抵押登记常见问题

、以房产和土地进行抵押时，仅到房管部门办理房产抵押登记，而1忽视了到土地管理部门对房屋所占用土地办理抵押登记手续。

条明确了房、地合一的抵押原则，因此我182建议：《物权法》第行在办理房地产抵押贷款时，要以《物权法》为依据，不接受房、地分

条确立了不10离抵押，确保房地产抵押物权的完整性。另《物权法》第

动产统一登记制度。抵押人以房产和土地一并抵押时，应就房产和土地

分别到房管和土地部门办理抵押登记。

条明确不动产登记簿和不动产权属证条和第17另《物权法》第16书的关系，明确了不动产登记簿的效力高于不动产权属证书。这意味着

客户经理在贷前审查客户的资产或办理抵押时，必须到登记机关查询登

记簿，审查权属证书的内容是否与登记簿一致，客户经理应在信贷档案

中增加查询记录，此外还应确保银行抵押合同中记载的财产范围与登记

簿一致。

《物权法》建立了不动产预告登记制度，按照《物还应注意的是，条规定，如果我行接受了预告登记的不动产为抵押物，一旦20权法》第

抵押人没有在能够进行不动产登记之日起三个月内及时办理正式登记，

则我行的抵押权将因抵押人的所有权预告登记失效而面临落空的风险。

因此客户经理应对抵押人拟抵押的不动产进行详细调查是相当重要的。

、抵押人仅以房产抵押，将增加抵押物的处置难度，进而影响债务2的清偿。

建议：尽量说服客户将房产连同土地一并抵押，并分别办理抵押登记，否则，不宜接受此类抵押物。

土地是房产的基础，也是土地上的附着物的本质组成部分，如果对

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土地没有使用的权利，就无权在该地上建房或使用房屋。因此，抵押房

屋时，应当连同土地一并抵押，并分别办理登记。在实践中，可能因为

房产和土地分属不同的抵押人或者土地已抵押在先而房产建盖在后且抵

押在后，从而导致抵押人将房产和土地作为各自独立的财产而分别抵押

给不同银行的情况，在此情况下，如土地和房产都办理了抵押登记，法

院也会认定抵押合同有效。但这样造成的后果是，地价决定房价，房价

中包含有地价，以至于各家银行对抵押物的处置和利益分配难以达成一

致意见。因此，在房产和土地分属不同的产权人，抵押人仅能抵押土地

或房产的情况下，或者在土地已先行抵押给他人而将后建盖的房屋抵押

给我行的情况下，经办行应谨慎分析具体情况。

、以共有财产设定抵押应注意的事项。我行接受共有财产设定抵质3条的规定，区分按份共有和共同共有，分97押的，应根据《物权法》第

以上的按份共有人或者全体共同共有有人同意，注意2/3别取得占份额

共同人之间另有约定的除外。

、办理抵（质）押登记手续时，应正确填写抵（质）押权的存续期4。“后患”间和担保范围，否则将会带来

建议：

条对《担保法司法解释》第十二条进行了修正，《物权法》第202规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。由于登记部门要求填写抵押期限的，我行可与担保

人另行书面约定：担保合同以及他项权证上记载具体担保期间是登记机

构的要求，并非担保双方本意。担保双方约定，只要被担保的债权未被

完全清偿，担保权就一直有效存续。从最大谨慎起见，具体担保期间届