北京市房地产市场分析XXXX
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2011年1月北京楼市分析
总目 录
❖ 宏观市场背景分析 宏观政策
房地产市场分析 土地市场分析 ➢ 市场特征概述 ➢ 土地成交 商品房市场分析 ➢ 市场特征概述 ➢ 整体市场供应 ➢ 整体市场成交 ➢ 销售排行榜 ➢ 重点新盘 存量房市场分析 ➢ 市场特征概述 ➢ 成交
❖ 市场点评与展望
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目录
宏观市场背景分析
国家宏观房地产政策汇总
➢ 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ➢ 房地产经纪管理办法
北京房地产政策汇总
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《关于调整个人住房转让营业税政策的通知 》
➢ 政策内容 2011年1月27日，中华人民共和国财政部及国家税务总局 《关于调整个人住 房转让营业税政策的通知 》 （财税[2011]12号 ）。 规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋 的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外 销售的，免征营业税。
➢ 康正视点 • 是国务院会议精神”国八条”中“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年” 决定的配套政策，通过提高转让成本的手段，抑制房地产过热、遏制房价过 快上涨。 • 营业税直接针对二手房而间接影响一手房，因此一手商品房交易的影响相对 温和。 • 同时，我们也可以看出相对于2010房价的巨大升幅，由营业税所带来的成本 比重相对较小，本政策的影响力有限。
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《房地产经纪管理办法 》
➢ 政策内容 2011年1月20日，中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 、国家发展和 改革委员会、 人力资源和社会保障部发布了《房地产经纪管理办法》（住房 城乡建设部第8号令 ）。 围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同行为、交易资金监管制度、房地产 经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定 强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。
➢ 康正视点 • 是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章 ，有利于对整个行业的监 控和管理。 • 《办法》要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，以及由房地产经纪机构 代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算 资金专用存款账户划转交易资金。将有效的规避中介的“阴阳合同”、挪用交易 资金等违法违规行为。 • 此次经纪管理办法的出台有利于加强调控的落实，避免出现部分政策的执行 力度弱影响调控效果的问题。
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目录
土地市场分析 市场特征概述 土地成交 康正视点
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市场特征概述
➢ 1月，共成交23块土地，居住用地4宗，工业用地11宗，商业金融用地3宗，综合用地5宗。出让建设用地 面积110.61万㎡，环比上月下降了75.66%，同比下降了39.6%；规划建筑面积为187.26万㎡ ，环比 上月下降了78.46 %，同比下降了33.68%；楼面地价3263元/ ㎡ 。
2010年1月-2011年1月土地总体成交走势
500
60
400
50
300
40
30
200
20
100
10
0
0
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
1月
（2010年）
（2011年）
建设用地面积(万㎡)
土地宗数
➢ 本月成交总价最高的地块是中国华电工程（集团）有限公司以10.28亿元获得的丰台区花乡四合庄1516-19 地块C2商业金融项目用地 。
➢ 成交楼面地价最高的是明发集团北京房地产开发有限公司获得的大兴区生物医药基地东配套7号地0505052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地，楼面地价为7600元/ ㎡ 。
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住 宅用地成交占比回落
➢ 住宅用地成交4宗， 占总体成交宗数的 17.39%，土地出 让面积25.58万㎡ ，规划建筑面积为 54.67万㎡ 。
➢ 住宅用地成交面积 大幅回落，占比环 比下降了34.97个 百分点。
➢ 土地成交以工业用 地为主，一共成交 11宗，土地出让面 积56.24万㎡ ，占 总成交面积的 50.84%。
土地规划 用途
居住类 用地 商服金融 类用地 工业用地
综合用地
其它
合计
土地 宗数 数量
4
3 11 5 0 23
1月土地成交总览
建设用地面积(万㎡)
数量
比例
规划建筑面积(万㎡)
数量
比例
楼面地价 (元/㎡)
25.58
23.12%
54.67
29.19%
4145
11.29
10.21%
49.33
26.34%
6181
56.24
50.84%
58.25
31.11%
671
17.5
15.82%
25.02
13.36%
1619
0
0%
0
0%
0
110.61 100.00% 187.26 100.00%
3263
数据来源：北京市土地储备中心
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土 地供应集中三大新城
➢ 1月新增供应地块的区域分布十分集中 。集中放量的区域集中在：房山区、大兴区、通州区，其中大兴区（包 括开发区）成交面积占比最大，共成7宗土地，土地面积38.16万㎡，约占总出让面积的34.5%。
➢ 城八区仅有丰台区成交了三宗商业金融用地，土地面积11.29万㎡，约占总出让面积的10.21% 。 ➢ 各区中工业用地出让比例高，其中成交土地面积占比第二、第五的房山区和平谷区成交地块均为工业用地。
1月土地成交行政区县分布
7 6 5 4 3 2 1 0
丰台区
房山区
大兴区
通州区
平谷区
开发区
怀柔区
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康正视点
➢ 1月份，正值上一年度土地供应工作收尾和新年假期将近之时，北京土地市场交 易转冷，供应量、成交量较上月降幅明显。
➢ 在政策调控下，1月住宅土地出让采用“限地价竞租赁房面积”的挂牌方式出让的 土地显然已经占据主流 ，开发商获得土地不再单纯的依靠价高者得，而是靠配建 政策性住房面积的大小，预示着北京土地招拍挂制度整体改革与完善。
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目录
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商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘 康正视点
市场特征概述
2010年1月至今北京市商品房月度供销存对比
(单位：万平方米）
（单位：万套）
1400
12
1200
10
1000 8
800 6
600
4 400
200
2
0
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1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 1月
总目 录
❖ 宏观市场背景分析 宏观政策
房地产市场分析 土地市场分析 ➢ 市场特征概述 ➢ 土地成交 商品房市场分析 ➢ 市场特征概述 ➢ 整体市场供应 ➢ 整体市场成交 ➢ 销售排行榜 ➢ 重点新盘 存量房市场分析 ➢ 市场特征概述 ➢ 成交
❖ 市场点评与展望
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宏观市场背景分析
国家宏观房地产政策汇总
➢ 关于调整个人住房转让营业税政策的通知 ➢ 房地产经纪管理办法
北京房地产政策汇总
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《关于调整个人住房转让营业税政策的通知 》
➢ 政策内容 2011年1月27日，中华人民共和国财政部及国家税务总局 《关于调整个人住 房转让营业税政策的通知 》 （财税[2011]12号 ）。 规定：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买 超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋 的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外 销售的，免征营业税。
➢ 康正视点 • 是国务院会议精神”国八条”中“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年” 决定的配套政策，通过提高转让成本的手段，抑制房地产过热、遏制房价过 快上涨。 • 营业税直接针对二手房而间接影响一手房，因此一手商品房交易的影响相对 温和。 • 同时，我们也可以看出相对于2010房价的巨大升幅，由营业税所带来的成本 比重相对较小，本政策的影响力有限。
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《房地产经纪管理办法 》
➢ 政策内容 2011年1月20日，中 华 人 民 共 和 国 住 房 和 城 乡 建 设 部 、国家发展和 改革委员会、 人力资源和社会保障部发布了《房地产经纪管理办法》（住房 城乡建设部第8号令 ）。 围绕房地产经纪的内涵、房地产经纪合同行为、交易资金监管制度、房地产 经纪机构和人员的从业禁止行为等六方面做出了具体规定 强化了对房地产经纪违法违规行为的处罚和责任追究。
➢ 康正视点 • 是中国第一个专门规范房地产经纪行为的部门规章 ，有利于对整个行业的监 控和管理。 • 《办法》要求对房地产经纪服务实行明码标价制度，以及由房地产经纪机构 代收代付交易资金的，应当通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算 资金专用存款账户划转交易资金。将有效的规避中介的“阴阳合同”、挪用交易 资金等违法违规行为。 • 此次经纪管理办法的出台有利于加强调控的落实，避免出现部分政策的执行 力度弱影响调控效果的问题。
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目录
土地市场分析 市场特征概述 土地成交 康正视点
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市场特征概述
➢ 1月，共成交23块土地，居住用地4宗，工业用地11宗，商业金融用地3宗，综合用地5宗。出让建设用地 面积110.61万㎡，环比上月下降了75.66%，同比下降了39.6%；规划建筑面积为187.26万㎡ ，环比 上月下降了78.46 %，同比下降了33.68%；楼面地价3263元/ ㎡ 。
2010年1月-2011年1月土地总体成交走势
500
60
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1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月 11月 12月
1月
（2010年）
（2011年）
建设用地面积(万㎡)
土地宗数
➢ 本月成交总价最高的地块是中国华电工程（集团）有限公司以10.28亿元获得的丰台区花乡四合庄1516-19 地块C2商业金融项目用地 。
➢ 成交楼面地价最高的是明发集团北京房地产开发有限公司获得的大兴区生物医药基地东配套7号地0505052、0505-055地块住宅混合公建、托幼用地，楼面地价为7600元/ ㎡ 。
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住 宅用地成交占比回落
➢ 住宅用地成交4宗， 占总体成交宗数的 17.39%，土地出 让面积25.58万㎡ ，规划建筑面积为 54.67万㎡ 。
➢ 住宅用地成交面积 大幅回落，占比环 比下降了34.97个 百分点。
➢ 土地成交以工业用 地为主，一共成交 11宗，土地出让面 积56.24万㎡ ，占 总成交面积的 50.84%。
土地规划 用途
居住类 用地 商服金融 类用地 工业用地
综合用地
其它
合计
土地 宗数 数量
4
3 11 5 0 23
1月土地成交总览
建设用地面积(万㎡)
数量
比例
规划建筑面积(万㎡)
数量
比例
楼面地价 (元/㎡)
25.58
23.12%
54.67
29.19%
4145
11.29
10.21%
49.33
26.34%
6181
56.24
50.84%
58.25
31.11%
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15.82%
25.02
13.36%
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数据来源：北京市土地储备中心
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土 地供应集中三大新城
➢ 1月新增供应地块的区域分布十分集中 。集中放量的区域集中在：房山区、大兴区、通州区，其中大兴区（包 括开发区）成交面积占比最大，共成7宗土地，土地面积38.16万㎡，约占总出让面积的34.5%。
➢ 城八区仅有丰台区成交了三宗商业金融用地，土地面积11.29万㎡，约占总出让面积的10.21% 。 ➢ 各区中工业用地出让比例高，其中成交土地面积占比第二、第五的房山区和平谷区成交地块均为工业用地。
1月土地成交行政区县分布
7 6 5 4 3 2 1 0
丰台区
房山区
大兴区
通州区
平谷区
开发区
怀柔区
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康正视点
➢ 1月份，正值上一年度土地供应工作收尾和新年假期将近之时，北京土地市场交 易转冷，供应量、成交量较上月降幅明显。
➢ 在政策调控下，1月住宅土地出让采用“限地价竞租赁房面积”的挂牌方式出让的 土地显然已经占据主流 ，开发商获得土地不再单纯的依靠价高者得，而是靠配建 政策性住房面积的大小，预示着北京土地招拍挂制度整体改革与完善。
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商品房市场分析 市场特征概述 整体市场供应 整体市场成交 销售排行榜 重点新盘 康正视点
市场特征概述
2010年1月至今北京市商品房月度供销存对比
(单位：万平方米）
（单位：万套）
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800 6
600
4 400
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