控制性详细规划

第八章控制性详细规划

本次课重点：1.控制性详细规划的用地分类和地块划分；

2.控制性详细规划的控制体系

本次课难点：控制性详细规划的控制体系

详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划，控制性详细规划主要为规划管理提供依据。控制性详细规划产生于1980年代，在我国开展已有20多年的历史。

第一节控制性详细规划的作用

1.承上启下的作用

总体规划是一定时期内城市发展的整体战略框架，由于它面向未来，跨越时空，面临的不可预测因素很多，是一种粗线条的框架规划，需要有下一层次的规划将其深化，才能真正发挥作用。修建性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间形体组织。需要上一层次的规划对用地性质和开发强度进行控制，对开发模式和城市景观进行引导。因此控制性详细规划是两者之间有效的过渡和衔接，起到深化前者和控制后者的作用，确保了规划体系的完善和连续。

2.管理的依据，建设的指导

由于控制性详细规划的层次、深度适宜，同时又是采用规划管理语言表述规划的原则和目标，因此它是规划管理的科学依据和城市建设的有效指导。控制什么，怎么控制都有章可循，避免了主观性和盲目性；同时，控制性详细规划自身的法律效力及其相应的规划法规，也使规划管理的权威性得到了充分保证。

3.体现城市设计构想

控制性详细规划可将城市总体规划、分区规划中宏观的城市设计构想，以微观、具体的控制要求加以体现，按照美学和空间艺术处理原则，从建筑单体环境和建筑群体环境两个层面对建筑设计和建筑建造提出指导性的综合设计要求建议，并直接指导修建性详细规划及环境景观设计等的编制，为开发控制提供管理准则和设计框架。

4.城市政策的载体

控制性详细规划的编制和实施过程中都包含诸如城市产业结构、城市用地结构、城市人口空间分布、城市环境保护、鼓励开发建设等各方面广泛的城市政策的内容。

第二节控制性详细规划的控制体系与土地使用性质的细分

一、建立三级控制体系

三级控制体系是指“整体性控制－街区控制－地块控制”，既“向上”与城市总体规划进行了有机衔接，又“向下”通过街区控制的提出，对地块控制提供依据和指导，形成了清晰的控制层次。

1、强调城市整体性控制

首先，在城市总体规划的基础上进一步研究规划地区的发展目标、发展规模、功能定位与空间结构，厘清规划地区建设发展的调控重点，因地制宜地确定规划地区的建设控制框架。其次，对规划地区内土地利用的总体布局、总量构成与总量平衡、强制性内容（主要是指道路红线、绿化绿线、水系与湿地蓝线、文物保护紫线、基础设施黄线及公益性的公共设施用地）进行控制。第三，通过对规划地区的地价、自然环境、通讯、历史文化、景观等因子的综合评价，确定规划地区内建设开发的总容量、建设高度分区、建设开发强度分区等。

2、街区控制

城市平面形态是由城市道路、街区和街区内的若干地块三者构成。由于土地使用制度改革、土地的集约化利用、对零散开发的控制以及促进形成良好的城市面貌等多方原因，各地都强调新区建设应以街区为单位进行土地整体出让。街区控制指标比地块指标简化，只侧重于若干重要指标控制（如容积率、建筑高度和建筑密度等），而且，街区控制指标比分地块的控制指标要“优惠”（如地块容积率若为1.2，街区容积率可能为1.4），但规定街区容量指标一般不超过分地块累加后的20％。这样，通过指标“优惠”的办法来促进地块合并开发的积极性，以提高土地利用率，实现成街成坊建设，改变以往控规只有“控制”，而无“引导”的状况。在配套设施上，街区配套设施的控制不但防止了以往无街区概念、分地块控制时，用地规模被划小后，应配设施被随之取消的不利情况，由于提出有些配套设施的布置可根据实际的开发变化再行确定具体的地块选择（但仍在街区内），一定程度上提高了开发的弹性。

3、地块控制

地块控制是地区整体性控制和街区控制的最终落实，它直接关系到控规的合理性与科学性。控规应根据规划地区、街区和地块的区位环境特点，构建适合本地区的规划控制体系，即“地域化的控制体系”。从控制形式上分，地块控制体系主要分为指标控制体系和要素控制体系。指标控制主要是通过量化指标对地块的开发建设和环境质量进行控制，主要由土地使用强度指标、环境控制指标、交通控制指标和经济效益指标等构成。

二、城市土地使用性质的细分

我国的城市用地分为10大类，46中类，73小类，控

规可以根据不同的要求分别采用大、中、小分类标准。可以在规划方案的基础上进行用地细分，一般细分到地块，成为控规实施具体控制的基本单位。地块划分考虑用地现状和土地使用调整意向、专业规划要求如城市“六线”、开发模式、土地价值区位级差、自然或人为边界、行政管辖界限等因素，根据用地功能性质不同、用地产权或使用权边界的区别等，有时可依据有偿出让和转让以及产权划分的要求进行划分。经过划分后的地块是制订控规技术文件的载体。

1. 定性：确定城市土地具体地块性质，按照《城市用地分类代码》，分至小类；

2. 定量：确定每片、块建设用地面积及建设用地上所设定项目的用地面积、可开发建筑量；

3. 定位：确定大、中、小类城市用地，特别是小类以下建设用地或建设项目（如中小学、幼托等）的规划范围或规划的具体位置、界限。

第三节控制性详细规划的控制体系

一、规划控制指标体系的内容

城市的建设活动按其控制内容分，主要包括土地使用、设施配套、建筑建造、城市设计引导和行为活动等五个方面（表1）。

（一）土地使用

1、土地使用控制

土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出规定。其控制内容为土地使用性质、土地使用的兼容性、用地边界和用地面积等。土地使用性质按用地分类标准规定建设用地上的建设内容，土地使用兼容性通过土地使用性质宽容范围的规定或适建要求，为规划管理提供一定程度的灵活性。

2、环境容量控制

环境容量控制是为了保证城市良好的环境质量，队建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规定。其控制内容为容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等指标。容积率为空间密度的控制指标，反映一定用地范围内建筑物的总量；建筑密度为平面控制指标，反映一定用地范围内的建筑物的覆盖程度；人口容量规定建设用地上的人口聚集量；绿地率表示在建设用地里绿地所占的比例，反映用地内环境质量和效果。这几项控制指标分别从建筑、环境和人口三个方面综合、全面地控制城市环境质量。

（二）设施配套

包括公共设施配套和市政公用设施配套。设施配套是