万科地产发展史

万科：财务结构稳定抗风险能力强

来源：焦点房地产网

2008年09月04日11:39 我来说两句(0) 2008年以来，受到中国宏观经济政策调控等因素影响，住宅行业进入调整期，市场波动加剧，行业整体资金面较为紧张。在这一背景下，万科长期坚持的稳健财务策略凸显成效。此外，为更好的适应市场环境变化，把握未来机遇，公司主动调整开发经营节奏，高度关注市场调整中公司的资金安全，更加坚决地贯彻“现金为王”的经营策略。我们认为，公司一贯稳定的财务基础和未来一系列强化财务安全的策略调整，将使得公司能够有效抵御短期市场波动中可能出现的风险，确保公司的偿债能力。

财务状况稳健

在经历了连续几年的快速增长后，万科的资产规模在2007年底时突破了1000亿元大关，达到1,000.94亿元，2008年上半年达到1,111.01亿元。从2004年末到2007年末，公司总资产的年均复合增长率达到了86.1%。2007年8月，公司增发3.17亿股A股，募集资金净额人民币99.37亿元。截至2008年上半年，公司所有者权益（包括少数股东权益）达到358.23亿元。公司通过资本市场直接融资不断充实自有资本，保持了较为合理的资本结构，同时，资本实力的增强也为公司应对行业调整提供了重要的安全保障。

截至2008年上半年，公司的资产负债率为67.76%，从账面上看，这一比率有所增长。但资产负债率的上升主要因为预收帐款的增长较快，而预收帐款来自公司已售未结资源，并不构成公司的偿债压力。如果扣除这一因素的影响，从2006年底、2007年底和2008年中期，公司的负债率依次为47.34%，44.51%和43.95%，实际呈下降趋势。和一些通过利用较高财务杠杆加速扩张的房地产公司相比，万科较为稳健的发展战略和偏保守的资本结构使其具备一定的融资空间。

在负债规模增加的同时，公司的偿债能力有所增强。截至2008年上半年，公司长期借款为136.99亿元，短期借款为53.51亿元，一年内到期的非流动负债为96.12亿元，债务结构较为合理，且其中短期借款和一年内到期的非流动负债合计149.6亿元，低于公司期末持有的现金153.7亿元，显示公司短期偿债能力较强。此外，万科在商业银行方面具有较高的授信额度，且其依靠规模和品牌效应争取到诸多外部融资渠道，说明公司具有充足的备用流动性。

在对外担保等问题上公司严格遵循有关规则。公司的对外担保主要来自受让浙江南都等公司股权带来的历史担保，根据股权转让协议的约定，因这些担保导致的所有争议、索赔事项均由股权转让方负责处理，相关赔偿义务及责任均由股权转让方承担。总体看上述担保出现代偿责任的风险较小。

调整策略，强化抗风险能力

自2007年年底以来，受行业宏观调控力度加大影响，部分城市住房价格出现较大回调，各主要住房市场的销售量有所萎缩，观望气氛较浓。加之从紧的货币政策的影响，住房行业资金面较为紧张。在此背景下，为应对市场波动，万科对未来一段时期的经营策略进行调整，将保障经营安全确定为首要目标，从产品、销售、开发、新项目获取等各个方面展开调整。

年初万科计划的新开工面积和竣工面积分别为848万平方米和689万平方米，基于对市场的判断，公司对下半年的开竣工计划进行调整，预计全年开工面积将为683万平方米，竣工面积将为586万平方米。调整开竣工计划的主要目的在于优化产品结构，进一步提高面向刚性需求的产品比例，使新项目能够与当前市场需求更为匹配，同时，也使项目开发与市场销售节奏相匹配，从而降低经营风险。为此，公司全年的开竣工面积将分别下调19.5%和14.9%。

受此影响，公司未来一年的业绩增幅将有所降低，但同时也应该看到，在市场传导机制的作用下，房价的压力同样体现在地价上。因此，尽管未来一段时间内，住宅开发企业仍可能面临市场的销售压力，但土地市场的调整同样也有可能为企业未来的增长带来巨大机遇。一方面，公开出让的土地价格大幅下降，另一方面，行业的调控也带来了更多的合作机遇，因而企业获取土地的成本也将大大降低。上半年，万科76.2%的项目资源通过合作方式获取，新增土地平均成本约为2,155元/平方米，远低于去年平均水平。

尽管短期内市场仍然处于调整，但长远而言，几乎无人质疑中国房地产市场的前景。而一旦市场回归理性，并展开新一轮增长时，前期以低价购置土地的企业必将获得更快的成长。基于上述分析，我们认为，在当前市场环境下保留足够现金的策略，不仅有利于强化经营安全，同时也有利于抓住未来发展机遇。万科在市场过热时采取了谨慎获取项目的策略，减少了资金压力，同时在市场调整初期又迅速启用了更为理性的销售策略，加快了资金的回笼，在未来的市场竞争中将处于有利的地位。

多元化的融资渠道

作为最早一批进入资本市场的企业，万科几乎拥有房地产行业所有的融资渠道：合作开发，资本市场融资、外资、信托、产业基金、银行融资。06年时万科做出判断，认为随着调控的深入，资金将成为制约行业发展的主要瓶颈。近年来，公司进一步强化和原有资金合作伙伴的合作关系，同时积极创新融资方式和手段，与银行、信托、基金等资金方合作开发新型融资工具和产品，不断探索新的融资渠道。目前公司所获得的银行授信总额超过了400亿元。丰富的融资渠道已成为公司一大竞争优势。

借助这一优势，公司在过去几年的行业大发展中抓住机遇实现了业绩的跨越式发展。

融资后万科收入增长趋势图

总体来看，万科作为行业领军企业，在品牌知名度、资金实力、规模优势等多方面具有很强的竞争优势。尽管万科债的信用状况可能会受到房地产行业波动的影响，但由于其谨慎的经营策略、拥有多方面的融资渠道及较强的融资优势将有助于度过本轮房地产行业调控所带来的流动性压力。近年来万科在资产规模、市场份额、盈利水平等方面均取得了快速的发展。公司整体经营战略稳健，拥有持续性的盈利能力和多元化的融资渠道，债务规模和结构较为合理，流动性充足，具备一定的融资空间和较强的偿债能力，各项债务的违约风险很低。