xx公寓前期物业服务项目投标方案

顾问制

公司宗旨：

东莞市鑫兰物业管理有限公司

目录

一、项目基本概况 (3)

二、物业维养说明 (3)

三、相关流程标准 (6)

四、管理承诺标准 (7)

五、管理四大系统 (8)

六、物业费的构成 (9)

七、费用测算明细 (10)

八、总述合作愿景 (10)

一、项目概况

1.项目名称：龙珠公寓

2.位置：位于东莞市茶山镇下朗村处于安泰路和十八路的交界口；

3.

（以下简称我司）经过严谨科学的调研和讨论后给出初步管理方案，供茶山镇下朗村委会参考审核；目前我司在东莞市东坑镇和石排镇

均有类似小区的在管项目，通过利用我司专业的科学管理，加上丰

富的管理和沟通服务经验，我司坚信能配合好村委工作的同时，会

对前期的收楼和装修风险做好有效的预防和控制。

二、物业维养说明

1.房屋本体维修养护

龙珠公寓物业管理处负责房屋本体共用部位的维修养护。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中规定，共用部

位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、本体消防

设施、防盗监控设施等。实行每日巡查2次小区房屋单元门、楼梯

通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维

修养护；确保房屋外观完好整。

2.公共设备、设施及场所的维修养护

结合龙珠公寓各种公用设施的使用年限，需制订公用设施日常维保

方案和定期养护方案。根据《物业管理条例》规定，公用设施设备

是指：监控系统、供水系统、排水系统、供电系统、消防系统、然

气系统、电梯运行系统、路面交通车位、墙体墙面、绿化养护等。

对共用设施设备定期组织巡查、做好巡查记录；载人电梯24小时

正常运行；确保消防设施设备完好，可随时启用，畅通；容易危机

人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施；根据共用设施类

别不同，制定并落实巡查制度、维护保养制度、大中修工程的验收

制度、收集有关技术资料。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标。要求每一项内容均从工作计划、实施方案、执行标准、

实施效果四个方面阐述，量化执行标准，实现科学性和实操性的高

度统一。

3.环卫绿化管理

3.1 环境：

建立清扫保洁制度，小区内实施全方位的保洁工作，无脏、乱、差现象，房屋立面、公共楼道及区内道路整洁，无堆放杂物现象。

每层放置统一的垃圾桶，居民的生活垃圾日产日清，及时清运，决

不允许产生二次污染现象。在狠抓环境管理和培育业主环保意识的

前提下，我们将逐步推行对业主生活垃圾实施“三化”管理，即垃

圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化，进行有效的垃

圾分流工作，使整个回收系统做到良性循环。

3.2卫生：

A. 定期消杀四害做到无滋生源。

B. 区内噪音污染源控制：噪音污染已是一个普遍存在的环保问题，我们控制区内噪音污染源的具体措施主要包括以下几个方面的内容：

a) 进入小区车辆一律禁鸣喇叭，并限速行使。

b) 控制小商小贩进入小区高声喊叫。

c) 在前期装修阶段，严格规定装修时间。

d)对个别住户生活产生的噪音，经行及时的说服和教育。

3.3 绿化：在接管后，需安排专业的绿化工进行养护和管理，对

花卉、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果；定期组织浇灌，施肥和松土，做好防涝、防冻；定期喷洒药物，无

病虫害现象达到绿草荫荫、绿树成荫的效果，竭力营造一种清洁、安静、舒适、优美的小区环境，让花更美、草更青。

4.安全管理事项：

4.1确立治安重点——加大对入住期人流、物流、车流的有效监控

A.人流控制——对来访人员须进行访问登记，对外来装修、搬运

人员采取办理出入证管理，并交管理押金，对他们的活动范围、

活动时间进行一定限制；对可疑陌生人采取追踪、监控的措施，必要时进行身份验证确认后在进行处理。

B.物流控制——对装修材料流动实施申报制、盘查制和登记制。尤

其是装修物品的搬出须提出申报，护卫员有责任和义务对物资的

出入进行礼貌盘查；所有的物资流动实行登记放行手续。

C. 车流控制——小区内设定车辆进出入口，以便于管理。运输物

资进入小区的汽车要进行登记，记录车主身份、车牌号、车型等