改造项目设计和体会

现代物业・新建设 2012年第11卷第7期现代建设 Modern Construction

引言

近几年，随着我国国民经济的迅速增长，城市发展不断加快，房地产行业也进入快速发展期，“拆旧建新”的房地产改造项目不断增多，这对房地产设计单位既是机遇，又是挑战。机遇是有更多的项目去完成，挑战是要求更严格，行业竞争更加激烈。如何加强和完善改造项目的设计，使设计出来的产品具有更好的销售市场，产品更有识别性，产品利润更多，是每一家项目设计单位追求的目标。

但在追求利润的同时，我们不能忘记项目设计的初衷。如何在利润与区域改造这两者之间找到平衡点，让改造项目的设计做到完美一直是我们探索的重点。探讨改造项目的设计已经成为房地产项目设计研究中必不可少的一部分，具有非常重要的现实意义。因此，本文以具体项目为例，就改造项目的设计谈几点体会。

1 改造项目管理现状

改造项目，是相对于新建工程而言的，具有一定的特殊性。改造项目是将改造区域内建筑物、园林等重新布局，以达到新的应用目标。改造项目的特点主要有：①区域面积和形状、周边环境已经确定且不能更改；②要尽可能利用已有资源节省成本。

目前，随着城市的发展，房地产改造项目越来越多，设计技术与管理已日趋成熟，但仍然存在一些问题，如：①一味追求利润，改造项目造价太高；②现场勘探、现状调查不准确，空间布局不合理；③设计未体现出以人为本的理念。

目前改造项目中存在的问题，多数是由于项目设计不合理引起的，下面笔者就深圳市松岗改造项目的设计谈谈自己的认识。

2 深圳松岗改造项目概述

由于深圳市政府推动产业升级，深圳松岗作为深圳市最早发展的工业重镇，被列为全区产业升级工作试点单位。根据规划，拟定将深圳市宝安区松岗溪头村工业区改造为住宅小区。该项目位于深圳市松岗新城规划区域，该区域环境资源条件如下：

建筑面积：共8.4万㎡。其中：住宅面积为7.2万㎡，容积率为2.8；

区位：位于深圳西北部，在西部发展轴107国道交通主轴线上；

交通：靠近城市主干道、宝安大道、外环快速路等主干道，交通便利；

环境：区域内居民经济条件一般，周边居住环境杂乱，紧邻国道与医院。

总体分析：改造区域内交通条件较好，无突出的优势资源，周边环境资源一般，噪音及医院的负面影响明显，项目设计时应尽量避开这些劣势。但是由于松岗经济的发展，松岗建设项目的档次逐渐提高，本项目力求打造所在区域居住极致标杆。

3 深圳松岗改造项目设计和体会

根据笔者多年来对房地产改造项目设计的研究及实践经验，现就改造项目设计，谈以下几点体会认识：

3.1 项目定位是前提

项目定位包括拟建产品的档次、销售市场、目标客户

浅析改造项目设计和体会

方文台

（广东 深圳 518000）

摘 要：针对改造项目在城市发展中的实际情况，从加强改造项目的设计，使之更好地满足客户的需求出发，概述了深圳松岗改造项目，探讨了城市发展中改造项目设计中存在的问题及对整个城市发展的重要意义，从而进一步针对改造项目的设计谈了几点体会。

关键词：房地产；改造项目；设计和体会

中图分类号：TU241 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）07-0024-02

［作者简介］ 方文台（1976- ），男，深圳人，研究方向：建筑设

计及房地产设计管理。

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群等，是项目改造成败的关键。产品的设计必须符合市场、客户需求，且最好能争取到溢价发展。项目定位要考虑到多方面的因素，最主要的三个方面是：（1）目标客户的需求和特质；（2）区域竞争环境；（3）本体开发和开发效率。

以深圳松岗项目为例。深圳松岗项目位于松岗新城中心地带，资源优势一般；周围项目较多，竞争激烈，以刚性需求的中小户型为主流需求；产品客户锁定为松岗区域内居民和周边街道散客。所以，最后确定深圳松岗项目产品定位为刚性需求为主的中等舒适居住户型，主力产品为三房，不设置双拼户型和一房公寓，以此进行户型配比。

在松岗项目定位过程中，对于改造项目，第一步要详细地勘探现场，了解项目所在地的地理位置、周边位置、区域经济状况等。第二步要结合项目改造目的、区域未来发展计划、区域主流需求等，最大限度地利用现有优势，改变劣势状况，这样一方面达到改造的目的，另一方面节省成本。最后拟订详细的项目设计步骤，设计的项目既要符合市场的需求，又要保证甲方获利。

3.2 设计优化是保障

项目定位之后，设计优化是打造定位产品的保障，具有提高项目档次的美化作用。设计优化包括以下几个方面的内容：

（1）设计住宅区，住宅面积严格控制在居住建筑面积规划内，力求居室温馨，给人强烈的归属感和认同感。松岗项目主户型面积在85㎡～89㎡之间，115㎡～125㎡户型作为改善产品，140㎡以上户型作为高溢价品；

（2）设计商业建筑、公共配套建筑等。松岗项目的商业建筑建议排布在107国道、溪头路、坑尾路和人民医院附近；

（3）规划公共设施，如幼儿园、停车场、园林等。此外，要发掘出客户对居住环境更深层次的需求，无论在居室环境还是外部环境都需给人以全新的视觉冲击；

（4）优化环境，加强绿化、休闲场所的设计等。在充分利用项目区域周边景观与配套资源的前提下，最大化地挖掘该地块的环境资源，使各类空间分布合理，活动场地尽可能地方便居民生活又不会产生干扰。总之，要做到各种元素有机结合，既有实用性又不失美观性。

对于松岗改造项目，根据《城市居住区设计规范》、《住宅设计规划》、《深圳市城市规划标准与准则》等规范标准进行规划设计。该项目区域内没有特别占优势的景观资源，反而存在劣势条件。区域南面有松岗人民医院干扰视线；北面的高层酒店，既存在视线干扰的劣势但也有景观资源的优势；西面环境杂乱；东面是107国道，视线开阔，交通便利但也会对居民产生噪声影响。

针对以上情况，在项目设计时，要充分利用地形高差、园林景观、楼体朝向、商业区等来避开这些劣势条件。设计结构是：大户型建筑沿区域西侧排布，中小户型建筑布局在107国道和松岗人民医院方向，在噪音干扰区域，通过园林建造阻隔，整体上形成较封闭的园林空间结构。

4 结论与展望

综上所述，改造项目设计和规划对城市发展、形象定位、市容市貌及居民生活都具有重要意义，但其投资量大，建设周期长，是一项复杂的系统工程，还需要我们不断地探索设计、规划新思路。本文只是根据多年的工作经验，针对改造项目设计中的几点体会进行了简单的探讨。要构建具有规范性、实用性、标志性为一体的改造项目，还需要我们不断地借鉴已有的成功案例，总结失败的经验教训；需要社会体制、专业设计人员、市场推广人员的相互配合、共同努力；需要城市未来发展信息、实践经验和实地考察为支撑，使改造项目的设计迈上新的高度。总之，改造项目设计是最近几年城市发展中非常重要的一个组成部分，能够很好地代表城市形象。在改造项目设计过程中，要特别注意项目定位和设计优化，尽可能地利用已有资源，节省项目成本。只要我们正视改造项目设计中出现的各种问题，拟订改进措施并积极实施，就一定能够保证改造项目既满足市场需求，又使甲方获利。

参考文献：

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方文台：浅析改造项目设计和体会

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