房地产需求收入弹性案例分析
弹性视角下房产税对住房需求结构的影响分析——以上海市为例
弹性视角下房产税对住房需求结构的影响分析———以上海市为例罗菊（黑龙江大学经济与工商管理学院，哈尔滨150080）摘要：随着经济的发展，城市化的快速推进，城市的住房出现供不应求的现象。
本文以上海市为例，从需求价格弹性的角度出发，分析房产税对住房需求结构的影响，发现房产税开征对住房需求具有差异性效应，对消费性住房需求不会产生影响，对投资性住房需求起到抑制作用，对投机性住房需求有副作用。
借此，房产税应扩大试点范围，进一步减少住房的投资性需求；有效发挥财政转移支付的作用，保障居民的基本住房供给；建立完整的信息化登记系统，明确界定纳税人，引导房地产资源有效配置。
关键词：需求价格弹性；房产税；住房需求结构；上海市中图分类号：F203.9文献标识码：Ａ文章编号：1005-913X （2019）06-0049-03收稿日期：2019-03-06基金项目：黑龙江大学新世纪教育教学改革工程(2016C38)；黑龙江省教育科学“十二五”规划2015年度备案课题(GJC1215087)作者简介：罗菊(1995-)，女，贵州遵义人，本科学生，研究方向：经济学。
近些年来我国的房地产市场出现了“高房价、高需求、高供给、高空置率”等现象。
[1]为了改善这种住房需求结构不合理的现象，2011年1月27日，国务院常务会议同意在部分城市进行对个人住房征收房产税改革试点。
上海作为我国的经济中心，在改革开放过程中往往承担新试新行的“排头兵”角色，在上海推进房产税改革试点，引导房地产资源的合理配置对全国其他地方更有借鉴意义。
此前，有相关学者通过不同的方法分析了房产税对住房需求结构的影响，连宏萍、余有斌（2016）从公共视角的角度，况伟大（2009）从消费者———开发商模型视角，尹音频（2014）从上海房产税试点征收前后房地产各项经济指标的统计视角，分析房产税对住房需求的影响，但还没有学者考虑到住房在需求价格弹性上的差别，进而忽视了需求价格弹性差异对房产税的反应差异。
房地产市场供需分析案例
房地产市场供需分析案例随着经济的发展和城市化进程的推进，房地产市场作为一个关键领域，一直备受关注。
人们对于房地产市场的供需情况十分关注，因为它直接关系到房价的走势、购房者的利益以及经济的稳定。
本文将通过一个实际案例，对房地产市场的供需分析进行探讨。
案例背景A市是一个经济发达、人口密集的大都市，由于其得天独厚的地理位置和良好的经济环境，一直以来都是房地产市场的热点地区。
然而，在最近几年，由于一系列的政策调控和市场因素的影响，房地产市场的供需关系发生了变化。
供给方面分析首先，从供给方面来看，近年来，A市政府加大了对地产开发商的监管力度，严格执行土地供应计划。
这导致了房地产开发商的供应能力受到一定限制。
另外，房地产开发商在项目选址上也更加谨慎，加强了对市场需求的调研，以提高供应的精准度。
这些措施导致了供应量的减少，从而影响了市场供给的状况。
需求方面分析其次，从需求方面来看，A市人口稳定增长，加上经济发展水平提高，人们对于居住环境的要求也不断提高。
同时，在金融政策的放松下，购房贷款成为了更多人的选择。
这导致了房屋需求量的增加，尤其是对于经济适用房和改善型住房的需求更加旺盛。
此外，随着年轻人独立居住的意识增强，对小户型住房的需求也日益增加。
供需关系分析基于上述供给和需求方面的分析，我们可以看到房地产市场的供需关系发生了较大的变化。
供应量的减少和需求量的增加造成了市场供需矛盾的加剧，从而引发了房价的上涨。
这种供需不平衡的状况对于购房者来说，意味着更高的购房成本和更小的购房机会。
尤其对于中低收入人群来说，购房压力增大，对房屋市场造成了一定的不利影响。
解决方案为了解决房地产市场供需不平衡的问题，政府可以采取一系列的政策措施，促进市场的良性发展。
首先，政府可以通过加大土地供应，增加房屋供给量，以缓解市场的供应压力。
其次，政府可以制定差别化的调控政策，针对不同类型的需求进行分别对待，提供更多适合不同人群的住房选择。
中国商品房需求及收入弹性分析
中国商品房需求及收入弹性分析一、商品房的含义商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。
其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。
另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。
商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。
商品房只是特指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物，而自建、参建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。
它是开发商开发建设的供销售的房屋，能办产权证和国土证，可以自定价格出售的产权房。
需要特别指出的是在1998年以前，住房实行实物分配，住房是配给物，不是商品。
1998年我国实行全面住房制度改革，实行住房分配货币化和商品房供给模式，房地产进入市场流通，成为商品。
所以我们在测算商品房需求弹性时，只有98年之后的数据才能拿来计算。
因为从那时开始。
商品房才算得上是真正意义的商品。
二、需求弹性的含义需求价格弹性（Price elasticity of demand），简称为价格弹性或需求弹性，它是指一种商品的需求量对其价格变动的反应程度，其弹性系数等于需求量变动的百分比除以价格变动的百分比。
即Ed=(△Q/Q)/(△P/P）需求价格弹性的分类根据需求价格弹性系数的大小可以把商品需求划分为五类：完全无弹性、缺乏弹性、单位弹性、富有弹性和无限弹性。
三、商品房的需求弹性测算根据中国统计局发布的年度数据中的固定资产投资和房地产中的商品房销售面积与平均销售价格，计算出商品房数量增长率与价格的增长率，进一步算出需求价格弹性（这里用的是弧弹性）。
如表一。
四、商品房的收入弹性测算根据中国统计局发布的年度数据中的人均国内生产总值与商品房销售面积，计算出商品房数量增长率与收入的增长率，进一步算出收入弹性。
中国住宅价格的收入弹性估计及其区域性差异
中国住宅价格的收入弹性估计及其区域性差异中国的住宅价格一直是一个备受关注的问题，很多人担心房价高涨会给人民生活带来困扰。
这就引发了一个重要的问题：住宅价格与人民收入之间的关系，即住宅价格的收入弹性估计及其区域性差异。
收入弹性估计是指住宅价格对人民收入变动的敏感程度。
通常情况下，如果住宅价格的收入弹性大于1，意味着住宅价格上涨的幅度大于人民收入增长的幅度，这可能会给人民带来负担。
相反，如果住宅价格的收入弹性小于1，住宅价格上涨的幅度小于人民收入增长的幅度，这可能更容易被人民接受。
根据一些研究，中国的住宅价格收入弹性估计值较高，这意味着住宅价格相对于人民收入的增长上涨幅度更大。
这主要是由于供需失衡、土地供给不足以及投资回报率较高等因素造成的。
此外，一些城市房价虚高、投资投机需求等也是导致住宅价格收入弹性较高的原因之一。
然而，住宅价格的收入弹性并不是在全国范围内都一样，存在着明显的区域性差异。
一般来说，一线城市和部分热门二线城市的收入弹性较高，因为这些城市面临着更大的人口压力和供需失衡。
相反，一些三线城市和农村地区的收入弹性较低，主要原因是这些地区的住宅价格相对较低，人民收入增长相对较快。
此外，政府的调控政策也会对住宅价格的收入弹性产生影响。
近年来，中国政府出台了一系列调控政策，目的是抑制住宅价格过快上涨，保障人民的居住权益。
这些政策包括限购、限贷、限售等，有效地缓解了部分城市房价上涨的压力，降低了住宅价格的收入弹性。
总的来说，中国住宅价格的收入弹性估计较高，存在着明显的区域性差异。
政府需要继续加强对房地产市场的监管，稳定房价，保障人民的居住需求，推动住房市场的健康发展。
同样，需要加强城市规划，提高土地利用效率，增加住房供给，以满足人民对居住的需求。
只有通过有效的措施来平衡住宅价格与人民收入之间的关系，才能实现城市可持续发展。
住宅价格的收入弹性是中国房地产市场中一个重要的经济指标，也是衡量房价与人民收入之间关系的重要参数。
房地产企业盈利能力案例分析
房地产企业盈利能力案例分析随着经济的快速发展和城市化进程的加快，房地产行业成为了一个备受关注的领域。
房地产企业是从事房地产开发、销售、投资和管理的公司，他们的盈利能力是衡量其经营状况的重要指标之一。
本文将以某房地产企业为例，分析其盈利能力及其影响因素。
一、公司简介某房地产企业成立于2008年，总部位于中国某一线城市，是一家以房地产开发、销售和投资为主营业务的公司。
公司主要从事住宅、商业地产和物业管理等方面的业务，拥有一支经验丰富、技术过硬的团队，致力于为客户提供高品质的房地产项目。
二、盈利能力分析1. 营业收入房地产企业的盈利能力首先体现在其营业收入上。
通过对比公司近三年的营业收入数据，可以看出其发展趋势。
以某房地产企业为例，其在2018年、2019年和2020年的营业收入分别为10亿元、12亿元和14亿元。
从数据上看，公司的营业收入呈现逐年增长的趋势，说明其市场竞争力和盈利能力较为稳健。
2. 盈利水平盈利水平是衡量房地产企业盈利能力的另一个重要指标。
公司的盈利水平可以通过净利润、毛利率和净利润率等来反映。
以某房地产企业为例，其近三年的净利润分别为2亿元、2.5亿元和3亿元，毛利率分别为30%、32%和35%，净利润率分别为20%、21%和22%。
从这些数据可以看出，该企业的盈利水平较为稳定，且呈现增长趋势。
这说明该企业在市场运作和成本控制上做的比较好，盈利能力较强。
3. 资产负债率资产负债率是衡量企业盈利能力的重要指标之一，是企业总负债与总资产的比率。
以某房地产企业为例，其资产负债率分别为40%、38%和35%。
从数据上看，企业的资产负债率逐年呈现下降趋势，说明其盈利能力和偿债能力在不断提高。
三、影响因素分析1. 宏观经济环境宏观经济环境是影响房地产企业盈利能力的重要因素之一。
经济繁荣期，人们的购房需求会增加，房地产企业的销售业绩也会随之提升；而在经济不景气时期，购房需求减少，房地产企业的盈利能力也会受到一定程度的影响。
管理经济学-需求弹性-案例分析
案例分析报告一、案例介绍：某房地产公司要制定一个住房的长远规划，根据研究资料,租房的需求收入弹性是0。
8-1。
0之间,买房的需求收入弹性在0。
7-1.5之间，估计今后10年内每人每年平均可增加收入2%—3%，需要掌握的是10年后居民住房需求(租房、买房)的增长数量。
二、案例分析目标:由于住房制度改革的深化，城镇住房的生产与消费快速步入“市场导向”时代，作为房地产企业只有在市场竞争日益激烈、政策不断变化的大环境下，积极把握民众的住房需求变化，才能制定出相应的短、中、长期规划，应对市场竞争，保证可持续性发展。
此次案例分析，我组主要是根据“住房需求的收入弹性是住房消费的重要指标，它反映了居民住房(购房和租房)需求对收入变化的敏感程度”这一关键因素,通过对济南市(假定城市）住房需求情况、租房需求收入弹性、买房需求收入弹性、收入增加比例等因素的分析，为某房地产公司制定一个住房的长远规划.三、案例分析：（一) 1。
0210=121.81。
0310=134。
3也就是说10年后居民收入增加了21.8％—34。
3％。
（二) 根据￡=（ΔQ/Q）/(ΔI/I），故ΔQ/Q=￡（ΔI/I)（1）租房0.8*21。
8％=17。
44%1。
0*34。
3％=34.3％（2)买房0.7*21。
8％=15。
26％1。
5*34.3%=51.45%（三) 假设案例时间为2011年，同时10年内其它因素影响不大：（1）租房ΔQ1=520*17。
44%=90。
688万平方米ΔQ2=520＊34。
3%=178.36万平方米即ΔQ租房的区间为（90.688，178。
36）(2）买房ΔQ1=780*17.44％=136。
032万平方米ΔQ2=780＊34。
3%=267。
54万平方米即ΔQ买房的区间为（136.032，267。
54)（四）住房需求曲线租房需求的收入弹性曲线住房需求的收入弹性曲线根据“需求的收入弹性小于1时，缺乏弹性，是生活必需品；需求的收入弹性大于1时,具有弹性，是高档品、奢侈品”这一规律，我们结合上述图表进行分析，获得：对租房为主要需求的民众来说，需求弹性在0。
房价上涨的动力源 缺乏弹性的住房需求
房价上涨的动力源缺乏弹性的住房需求2010年08月26日 06:58房价上涨的动力源缺乏弹性的住房需求有一段时间，股市火了，相应的房地产市场的热度看似有下降的趋势，所以，有越来越多的人理解并赞成股市与楼市的”跷跷板”原理，也就是说，股市和楼市分属”跷跷板”的两头，压低了一端就会造成另外一端的上升，所以，当股市出现下滑趋势时，就连普通股民都可以对楼市做出一把预测，预测楼市这下肯定要火了。
其实，事情并非完全如此。
对于住宅的需求，我们必须把它分开来看，一部分是居住的需求，一部分是投资的需求，这两种需求是一个交集的关系，甚至可以说一切自住式购买都是一种投资行为，但并非所有的投资行为都来自住。
但就其购买动机而言，自住与投资这两种购买行为，却是泾渭分明的。
真正与股市挂钩的是楼市中的投资行为，而绝非那些楼市中的自住型客户——曾经一段时间北京楼市就是一个最好的例子：股市在火爆上涨，受其影响北京高档房的投资型客户急剧减少，造成了高档住宅的整体滞销，而与其形成鲜明对比的是，即使是在此时，北京普通住宅的需求依然强劲！所以，我们有必要分析一下，住宅市场中哪些需求是可调控的，而哪些需求是不可调控的。
首先，根据梁小民先生所著的《微观经济学》一书所指出的“需求（DEMAND）这个词是指一种物品的需求量与其价格之间的整个关系”，由此引出一个重要的经济学概念——需求弹性。
需求弹性其全称又叫做需求的价格弹性，它衡量一种物品需求量变动对其价格变动的反映程度。
如果价格上升引起需求量下降，那么弹性就大于零，当需求量变动的百分比小于价格变动的百分比时，弹性小于1。
当需求量变动的百分比等于价格变动的百分比时，需求弹性是1。
如果需求量变化的百分比大于价格变动的百分比，弹性就大于1。
当需求的价格弹性在0与1之间时，需求是缺乏弹性的（INELASTIC），弹性大于1时，需求是富有弹性的（ELASTIC）。
当弹性无限时，需求称为完全弹性（PERFECTLY ELASTIC），当弹性等于0时，需求称为完全无弹性（PERFECTLY INELASTIC）。
房地产需求收入弹性案例分析
课程：管理经济学案例分析报告（二）题目：需求收入弹性应用案例班级：2011春季班第2组组长：刘芳执笔：赵延康成员：扈琮琮赵玉娟王绪强二〇一一年五月自1998年住房制度改革以来，中国房地产市场出现了“价涨量增”的局势，近年来，甚至出现了“宏观调控连出重拳，全国房价涨声一片”的奇怪现象。
对此，经济界不少学者用房产不是普通商品而是一种随着价格上涨销售量增加的特殊商品予以解释。
房地产除了耐久性、异质性、相对缺乏弹性，在消费（使用）过程中，还能给持有者“居住”的消费需求满足外，还能给其带来“保值增值”的投资需求的满足。
一、房地产需求分析我们先从消费者需求因素进行分析：1、商品的性质：房地产市场和其他商品市场有本质的不同，其中最重要的差别是房地产产品在地理位置上的固定性。
房地产市场是分散化、本地化的、由相关市场组成的市场。
房地产产品不是标准化的商品。
市场的细分过程可以以某些消费者特征为基础进行。
首先可以按照年龄、性别等人口统计特征对市场进行细分，其次，也可以按照消费者的经济特征对市场进行细分，其中最重要的经济特征是消费者的收入状况。
再有，消费者的心理特征也可用于市场进行细分。
可以按照消费者的态度、偏好、品味和行为将其划分不同的人群。
另外根据消费者的心理特征，还可对具有相同收入和年龄的消费人群做进一步的划分。
房地产市场是有两类不同的参与人群构成的。
一群是市场的需求方，由那些能够并愿意购买商品的个体组成，表现为市场中的消费者。
另一类人群是市场的供给方，由那些能够并愿意生产、制造用于销售的产品的个体所组成。
每个房地产子市场都具有各自不同的且独特的需求和供给特征。
房地产产品的价格可能从0元至某个有限价格不等。
在每个价格水平上，会有不同数量的家庭对此产品产生兴趣。
此种价格—数量关系表示在下表中。
在交割的价格水平上，例如图中的P M点，没有任何家庭对此种住宅产生兴趣。
在0元价格水平上，社区中家庭中愿意且能够购买的住宅数量较大，表示为Q M点。
微观经济学房价案例分析
《微观经济学》期末考查作业姓名：方*学号：**********专业：化学工程与工艺日期：2012年05月27日微观经济学案例分析一.房地产价格影响因素及其泡沫经济所谓泡沫(泡沫经济)，来源于西方经济学界，迄今为止国际上并没有作出统一的或经典的释义。
一般可以简要的释义是：虚拟资本的过度增长。
具体的解释是：在市场经济中，通过各种狂热的活动，使得某种商品、某种资产或某个公司股票的价格猛涨，若干倍地远离其价值。
这种若干倍猛涨形成的高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破灭。
这就是泡沫（泡沫经济）现象。
随着2008年全球经济危机的爆发,关于我国房地产泡沫化、垄断化的论断就层出不穷。
房地产业作为我国的支柱产业,其发展直接带动了消费、投资以及其他相关产业的发展,然而,房地产业的高垄断性、高利润性一直成为人们议论的焦点。
房地产业在我国发展迅速，即使当年在经济危机下，仍然能够稳步增长，并保持较高的GDP贡献率，然而居高不下的房价致诸多社会问题。
为了国民平均生活水平的提高，兼顾社会公平与效率，国家出台一系列价格管理政策，价格控制国家稀缺资源.二．案例研究背景房地产是人类赖以生存和生活的基础和载体,房地产业则是我国当前宏观经济中的支柱产业。
房地产市场的发展主要体现在住宅市场的快速发展上,由于住宅产业关联度高,它的发展带动了建材、冶金、纺织、化工、机械、交通、邮电通信、家电家具等许多行业的发展,为这些产业提供了立足的场所,扩大了对这些产业的社会需求。
因此,房地产业的快速发展对中国经济的持续增长无疑起到了举足轻重的作用,特别是我国1998年在全国范围内取消“实物分配福利房“的房屋制度以来,房地产业进入了完全的市场化、社会化阶段,并且得到了快速的发展。
2001年一2007年,中国的房地产开发投资总额分别每年比上年增长27.3%、22.8%、30.3%、28.1%、19.8%、21.8%、30.2%。
房地产业的快速发展也带动了相关产业的快速发展,据投入产出模型测算,每100亿元房地产投资可以诱发国民经济各部门的产出286亿元,其中诱发建筑业产出90.76亿元、制造业(123.61亿元)、采矿业(16.64亿元)、电力煤气自来水供应业(6.59亿元)。
房地产供给与需求价格弹性研究_以辽宁省为例
2009年第11期房地产企业开发的房地产产品，从本质上讲，是一种进入房地产市场，并用于买卖的商品。
一般可谓之：商品房。
广义的商品房是指经政府有关部门批准，由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
一、房地产价格关于价格，马克思认为：价格是对象化在商品内的劳动的货币名称。
可见，马克思的商品价值理论认为：价格是与商品、劳动和货币联系在一起的。
价格的质的基础是凝结在商品中的一般人类劳动，价格的量的基础是生产商品的社会必要劳动时间所决定的价值量。
马歇尔的均衡价值论认为：商品的市场价格决定于供需双方的力量均衡，犹如剪刀之两刃。
均衡价格是需求价格和供给价格相一致时的价格，均衡价格被认为是经过市场供求的自发调节而形成的。
均衡价值论认为在其他条件不变的情况下，商品价值是由商品的供求状况决定的。
马歇尔的均衡价值论为西方经济学中的微观经济学理论体系的建立奠定了基础。
在经济中，均衡指需求和供给两种相反力量处于一致或平衡的状态。
在长期，均衡价格不一定与市场潜在生产能力完全发挥时的价格相等。
也就是说，在均衡价格下，市场的供给与需求达到均衡，但并不一定就使资源达到最优配置。
我国的房地产市场，发展历史不过几十年，是一个不成熟、快速发展的市场。
在1998年以前，住房实行实物分配，住房是配给物，不是商品。
1998年我国实行全面住房制度改革，实行住房分配货币化和商品房供给模式，房地产进入市场流通，成为商品，有了真正意义上的价格。
本文认为：当前市场中的房地产价格遵循均衡价值论思想，是供给与需求相一致时的均衡价格。
在均衡价格下，短期中，市场使买卖双方都满意并愿意接受和保持下去，而在长期，这种均衡不是永远的平衡，是局部的动态的。
二、房地产价格弹性如前所述，市场上的均衡价格是需求价格和供给价格相一致时的价格，在其他条件不变的情况下，商品价值是由商品的供求状况决定的。
市场不完全竞争性和参与市场活动的人的非理性因素的存在，使市场供求状况受多种复杂因素影响，本文立足于需求与供给的价格弹性角度，对辽宁省房地产市场进行实证分析。
需求收入弹性应用案例分析
MBA案例分析总结针对亟待解决的问题，咱们组对整个计划进行了一个设定，此刻咱们需将那个计划面对整个媒体，整个房地产界等做一个陈述，预测10年后，那个房地产公司应如何进行住房计划。
第一，咱们应了解10年后居民住房需求（租房、买房）的增加数量。
要求出住房需求（租房、买房）的增加数量，依照案例，只别离给出租、买房的需求收入弹性区间，咱们明白住房需求收入弹性专门好地气宇了收入转变对住房需求的阻碍, 它被概念为住房需求的百分比转变与家庭收入的百分比转变的比值，同时案例中提到尔后10年内每人每一年平都可增加收入2%——3%，在此处，咱们组进行了猛烈的讨论，10年后每人收入的百分比转变究竟是多少，咱们应该以此刻为基数进行积存，仍是估算第9年从而来求，后来依照咱们的计算和对题目的认真试探，一致以为：既然是要咱们此刻做计划，就应该从现有基数来积存进行计算，故10年后的收入百分比转变为a——b，计算步骤为a=【（1+2%）10-1】/1=22% b=【（1+3%）10-1】/1=34%从而由需求收入弹性的公式（E=住房需求的百分比转变/收入的百分比转变）和已知的条件，咱们可得出10年后居民住房需求增加数量,图表1所示:依照咱们所学的需求收入弹性,一样咱们以为e老是大于0的，因为收入的转变同住房支付能力的转变老是同方向的，当０＜ｅ＜１时,缺乏收入弹性，住房属于生活必需品,说明居民租、住房支付能力的提高速度要小于收入增加的速度,关于租房者和一部份买房者来讲,住房是他们的生活必需品,当收入增加时,将购买住房的数量增加。
依照查找资料显示，北京的自有住房家庭的收入弹性为，仍然偏向于必需品的范围，投资意识还相对较弱。
当ｅ＞１时，弹性大，住房属于奢侈品，说明居民住房支付能力的提高速度大于收入增加的速度，那个地址咱们看到，只在买房收入弹性中显现，据查找资料显示，美国学者以各类样本（一个城市或多个城市）所估量的自有住房家庭的收入弹性散布在之间，依照他们的研究说明，现在人民再也不把住房当做仅仅是遮风避雨和休息的场所, 而更多地是利用它来实现舒适的生活、显示地位和财富和获取投资收益。
【案例】影响需求量的因素
【案例】影响需求量的因素分析（说明：《管理经济学》第2章第62页第1思考题）【案例资料】我国1990年至1997年商品房实际销售面积、住宅销售面积和个人购买商品房面积的数据显示：我国商品房实际销售面积1990—1997年分别为2871、3025、4288、6687、7230、7905、7900、9010平方米。
我国商品房中住宅所占比重较大，平均值为87.88％，比重变动范围不大。
其中最小值为1994年的84.62％，最大值为1991年的90.74％；个人购买比例平均值为38.99％，变动范围较大，最小值为1988年的24.68％，最大值为1997年的58.09％，呈逐年上升趋势，年平均增长率为10.75％。
商品房、住宅销售面积和个人购买面积都呈逐年上升趋势，但变动范围不同，其中个人购买面积变动较大，其变异系数为1.2096。
国际上对房地产价格长期的研究结论是：商品房售价为家庭年收入的合理比例是3至6倍，超过6倍就不能形成买方市场。
据测算，我国房价相当于家庭收入的10倍左右。
根据1987年至1997年我国城镇居民家庭人均可支配收入和个人购买商品住宅的数据，计算出它们的相关系数为0.96495。
城镇居民家庭人均可支配收入和个人购买商品住宅的增长率的均值△Y＝0.174763，△Q ＝0.354751；Er＝2.226968。
试分析导致我国房地产有效需求变动的主要因素。
【案例分析】需求（demand）是指消费者在某一时期和一定市场上按照某一价格愿意并且能够购买的该商品与劳务的数量。
需求概念总是涉及到两个变量，该商品的销售价格以及与该商品价格相对应的人们愿意并且有能力够购买的数量。
房地产开发的目的是获取期望收益，实现开发目的必须要满足市场需求。
房地产的需求是指消费者在特定时期、一定价格水平上愿意购买的房地产商品数量。
一个地区所有的消费者的需求量之和是该地区的需求总量。
由于房地产商品的特殊性，需求呈明显的区域性，并且与消费者的偏好和城市住宅制度有较强的关系。
房地产开发项目财务分析案例
房地产开发项目财务分析案例一、引言随着中国经济的持续增长和城市化进程的加速，房地产行业在国民经济中的地位日益重要。
房地产开发项目具有投资大、周期长、风险高的特点，因此，对项目进行全面的财务分析，对于企业规避风险、制定战略具有至关重要的意义。
本文以某房地产开发项目为例，进行全面的财务分析。
二、项目概述本项目位于某二线城市的核心区域，总建筑面积为10万平方米，预计总投资为1亿元。
项目定位为中高端住宅，主要面向改善型需求的购房者。
项目计划分两年开发，预计第一年销售60%，第二年销售40%。
三、财务分析1、成本估算根据项目设计和市场情况，预计土地成本为3000万元，建筑成本为5000万元，营销成本为1000万元，管理费用为800万元，财务费用为200万元。
2、收入预测根据市场调查和历史数据，预计房屋销售价格为每平方米1万元，总计10万平方米，销售收入为1亿元。
3、利润分析根据成本估算和收入预测，预计项目总成本为8800万元，销售收入为1亿元，利润为2200万元。
4、现金流分析预计在项目开始时投入3000万元，第一年投入4000万元，第二年投入1800万元。
预计第一年收入7200万元，第二年收入2880万元。
预计现金流净额在第一年为3200万元，第二年为1680万元。
四、风险评估1、市场风险：房地产市场受政策、经济等多因素影响，存在不确定性。
应密切市场动态，合理调整销售策略。
2、融资风险：房地产项目需要大量资金投入，应融资渠道的稳定性和成本的控制。
3、开发风险：项目开发过程中存在诸多不确定因素，如工程进度、施工质量等，应加强项目管理，确保项目按时按质完成。
4、政策风险：政府对房地产市场的调控政策可能对项目产生影响，应政策走向，合理规划项目进度。
五、结论与建议通过本次财务分析，本项目具有较好的盈利能力和现金流表现，预计可实现利润2200万元。
然而，在实施过程中应充分考虑市场、融资、开发和政策等风险因素，制定相应的风险应对策略。
以需求价格弹性为导向的房地产价格决策
以需求价格弹性为导向的房地产价格决策摘要:房地产价格决策是开发商投资决策的核心问题,是市场竞争的重要手段。
为了加速资金回流,打折成为决策者采用较多的一种促销方式。
本文引入需求价格弹性理论,分析房地产可加速资金回流的折扣范围,并在此基础上确定使单位时间内(月)销售收入最大的折扣率,为房地产价格决策提供了量化依据。
关键词:房地产; 价格决策; 需求价格弹性1 引言房地产业逐渐成为国民经济的支柱产业,房地产价格是反映房地产业发展状况的重要指标。
房地产作为一种特殊商品具有消费品和投资品的双重属性。
房地产价格是房地产价值的货币表现形式。
房地产的经济价值与房地产价格,是房地产的使用价值、土地资源的稀缺性以及对房地产的有效需求三者相互作用的结果。
房地产价格波动的形成机制就是房地产的价格如何随房地产供给和需求的变动而发生变化[1]。
在确定房地产销售价格时,基本的定价方法有:成本导向定价法、需求导向定价法、竞争导向定价法等[2]。
近年来也有较多学者将回归分析、特征价格模型、Hedonic模型等用于房地产价格的分析。
而目前打折促销的房地产定价策略,主要目的是为了尽快回笼资金,与已有房地产定价方法的侧重点(利润最大化、提高市场占有率、树立企业形象等)有所不同,故对打折促销的房地产定价策略进行分析,具有现实意义。
很多决策者在进行折扣定价时,受到周边楼盘和资金压力的影响,一味追求销售速度,不经过合理分析就跟风打折,对折扣率的选取具有一定盲目性。
打折促销虽然可以增加市场的需求,但如果折扣率的确定不合理,往往达不到加速资金回流的目的。
故有必要对折扣率的合理确定(即价格降低多少)进行分析,这也是的房地产打折促销策略的关键所在。
2 需求价格弹性的概念及其计算2.1 需求曲线与需求价格弹性需求量是买者愿意而且能够购买的一种物品量[3]。
消费者在购买或租赁某一商品时,价格是其考虑的重要因素,故价格的变化必然会对需求量产生影响,进而影响到商品供给者的销售收入。
房地产销售弹性分析报告
房地产销售弹性分析报告一、引言房地产市场一直以来都是经济领域中备受关注的重要组成部分，其销售情况的变化对于整个经济的稳定和发展都具有重要的影响。
房地产销售弹性分析作为评估房地产市场供求关系和消费者行为的重要工具，对于房地产企业的决策制定、政府的政策调控以及投资者的投资策略都具有重要的参考价值。
二、房地产销售弹性的概念和类型（一）需求价格弹性需求价格弹性是指房地产价格变动所引起的需求量变动的比率。
一般来说，房地产属于需求价格弹性较小的商品，因为它具有不可移动、耐久性和唯一性等特点。
然而，在特定的市场条件和产品类型下，需求价格弹性也会有所不同。
例如，对于高端豪华房产，其需求价格弹性可能相对较大，因为消费者对价格的敏感度较高；而对于刚需型住房，需求价格弹性则相对较小。
（二）需求收入弹性需求收入弹性反映的是消费者收入变动对房地产需求量的影响程度。
当经济增长、居民收入提高时，对房地产的需求通常会增加，表现为正的需求收入弹性。
但不同地区、不同收入水平的消费者，其需求收入弹性也会存在差异。
（三）需求交叉弹性需求交叉弹性主要考察的是其他相关商品（如租房、股票、债券等）价格变动对房地产需求的影响。
例如，当租房价格上涨时，可能会促使一部分租房者转向购买房产，从而增加对房地产的需求，此时房地产与租房之间的需求交叉弹性为正。
三、影响房地产销售弹性的因素（一）房地产自身因素1、地理位置地理位置是影响房地产价值和需求的关键因素。
位于市中心、交通便利、周边配套设施完善的房产，其需求价格弹性相对较小，因为这些房产的稀缺性和便利性使得消费者对价格的敏感度降低。
2、房屋品质房屋的建筑质量、户型设计、装修水平等品质因素也会影响销售弹性。
高品质的房产在价格变动时，需求量的变动相对较小。
3、房屋面积和户型不同面积和户型的房产满足不同消费者的需求。
小户型房产通常面向首次置业者和单身人士，需求价格弹性较大；而大户型房产往往针对改善型需求和高收入家庭，需求价格弹性相对较小。
房地产销售弹性分析报告
房地产销售弹性分析报告一、引言房地产市场一直以来都是经济发展的重要组成部分，其销售情况受到多种因素的影响。
在这个充满变化和不确定性的市场中，了解房地产销售的弹性对于开发商、投资者和政策制定者来说具有重要意义。
本报告旨在对房地产销售弹性进行深入分析，为相关决策提供参考依据。
二、房地产销售弹性的概念房地产销售弹性是指房地产销售量对各种影响因素变化的敏感程度。
通常用销售量的变化百分比除以影响因素的变化百分比来表示。
例如，如果房价上涨 10%导致销售量下降 20%，则房价的销售弹性为－2。
三、影响房地产销售弹性的因素（一）价格因素房价是影响房地产销售最直接的因素之一。
一般来说，房价上涨会导致销售量下降，房价下降则会刺激销售量上升。
然而，这种关系并非线性，在不同的市场环境和消费者预期下，价格弹性会有所不同。
（二）收入水平消费者的收入水平直接影响其购房能力。
当收入增加时，购房需求通常会上升，反之则会下降。
但对于高端房地产市场，收入水平的变化对销售的影响可能相对较小。
（三）政策因素政府的房地产政策，如限购、限贷、税收政策等，会对房地产销售产生显著影响。
例如，限购政策可能会抑制投资性需求，从而降低销售量；而税收优惠政策可能会刺激购房需求。
（四）人口因素人口的增长、迁移和结构变化都会影响房地产需求。
例如，年轻人进入城市工作和成家，会增加对住房的需求；而人口老龄化可能会导致对小户型或养老型房产的需求增加。
（五）金融政策贷款利率的高低直接影响购房者的还款负担，从而影响购房决策。
宽松的货币政策和低利率环境通常会刺激房地产销售，反之则会抑制销售。
（六）市场预期消费者和投资者对房地产市场的未来预期也会影响销售弹性。
如果普遍预期房价将上涨，可能会导致当前购房需求增加；而预期房价下跌，则可能推迟购房计划。
四、房地产销售弹性的实证分析为了更准确地了解房地产销售弹性，我们选取了近年来城市名称的房地产市场数据进行实证分析。
（一）数据来源我们收集了城市名称过去时间段的房价、销售量、居民收入、贷款利率、政策调整等相关数据。
《营销管理》案例分析—住宅市场需求分析
国际视野 创新能力 创业精神 社会责任
行业环境 5、投资过热
经历了前期价格的飙升，房价/收入比失衡，泡沫 太大(国际一般为3~6)：
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国际视野 创新能力 创业精神 社会责任
行业环境 6、行业整合
调控加快了业务模式的转变，面临重新洗牌，竞 争格局变化，促使行业健康发展：
房地产企业迎行业调整 2011年北京473家企业消失 而在调控的背后，房地产企业也悄然迎来 了行业的调整。在楼市调控和信贷收紧双重加 码的压力底下，中小房企虽未严重到苟延残喘 的地步，但种种迹象表明，随着脆弱的资金链 的日渐瓦解，大量的库存不断积压，中小房企 的命运似乎凶多吉少。去年底，北京市住建委 发文称， 有473家房地产开发企业的资质证书 在有效期届满后没有依法申请延续或者工商营 业执照已注销。对此，北京市住建委有关负责 人表示，这意味着这473家房地产开发企业将 不能在北京市进一步从事开发。换句话说，这 473家公司今后将在京城楼市中消失。 Slide 13 杭州金星房地产申请破产 业内称第一张多米诺倒下 谁是第一个“死”于本轮楼市 调控的开发商？这几天，一家 名不见经传的房地产公司—— 杭州金星房地产开发有限公司 突然申请破产，引起了房地产 业内的震动。 。4月9日，有 多家杭州的媒体报道了这一破 产案。在今年年初各地爆出中 小房企老板“跑路”的消息之 后，金星房产申请破产引起了 人们的特别关注。
宏观环境
2、人口总量及流动
总量接近14亿、城镇化约50%（10年增 15%）、流动人口多达2.6亿…
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国际视野 创新能力 创业精神 社会责任
宏观环境 3、城市化
城市化推动房地产、城镇化约50%为房产 投资高峰、直到70%将保持该高增长… （美国纳瑟姆的曲线）
住房需求的收入弹性_模型_估计与预测_郑思齐
引
言
住房需求收入弹性 , 分析住房消费对家庭收入的敏感 程度及其在不同人群之间的差异 ; 第三, 可以用于预 测随着居民家庭收入水平的提高 , 住房消费的增长速 度。 由于目前我国国民经济统计中 住房消费 这一 统计指标的含义不明确 , 且数据质量较差 , 迄今尚未 发现关于住房需求收入弹性的特性和计算方法的深入 研究成果。部分学者利用宏观数据估计的收入弹性也 由于数据缺陷而存在着较大的偏差 。本文试图在进 行住房需求收入弹性的理论分析的基础上 , 结合住房 消费行为调查所获得的 微观数据, 从 实证分析的角 度 , 对住房需求收入弹性进行测算, 并分析所得计算 结果的经济含义, 以此把握当前居民家庭的住房消费 特征。
[ 1]
随着我国城镇住房制度改革的深入 , 城镇住房的 生产和消费也逐渐从 资源导向 转为 市场导向 , 政府和住房供给者都迫切需要充分了解居民家庭的住 房消费特征。住房需求的收入弹性是度量居民家庭住 房消费特征的重要指标, 它反映了居民家庭住房需求 对收入变化的敏感程度。测算住房需求的收入弹性有 利于以下问题的分析 : 第一, 可以定量考察居民家庭 收入与住房消费水平之间的关系, 并据此判断目前我 国住房消费的发展阶段; 第二 , 可以通过估计和比较
0
一项 ( 由国家统计局城调队开展的城镇居民家庭收支 调查获得) 与计算收入弹性时所需要的住房消费量有 很大差别。由于我国长期实行福利分房制度, 城镇居 民住房消费支出成分复杂, 包括自有住房虚拟服务支 出和租用生活用房的房租支出。自有住房虚拟服务支 出是用房屋造价乘以一个固定的折旧率 ( 4% ) 得出 的 , 与市场房租没有任何联系; 长期的低房租政策导 致房租无法反映市场水平; 半地下的租赁市场数据又 无法统计。以上这些原因均导致了 费支出
案例15：需求的收入弹性——企业与消费者必须面对的另
案例15：需求的收入弹性——企业与消费者必须面对的另一个问题消费者的收入是决定需求的一个不亚于价格的因素。
所谓的需求收入弹性是指，消费者的收入变化对某物品需求量变动的影响。
用公式表示：Ed=△Q/Q/△P/P 需求的收入弹性与需求的价格弹性一样也有几种分类，最主要还是收入富有弹性和缺乏弹性。
一般来讲收入增加对商品的需求量增加，符合这种特性的是正常商品。
但收入增加后生活必需品增加比例小于收入增加的比例；收入增加后奢侈品的增加大于收入增加的比例。
这两种情况无论收入弹性系数大小都是正值。
但也有一些商品，比如，旧货、低挡面料的服装、处理品等商品是随着消费者的收入的增加而减少。
收入弹性系数大小都是负值。
通俗地说，收入增加了我们不会多吃粮食、食盐、对牙膏的增加也有限；对旧货、低档面料的服装、处理品非但不增加，而减少；收入增加后我们增加了的住房、汽车、化妆品、名牌服饰等需求的增加。
近年来我们的收入不断增加，低档品从我们的生活中逐渐消失，而高档品的消费越来越多，这种变化的情况符合恩格尔定律。
恩格尔是19 世纪德国统计学家，他在研究人们的消费结构变化时发现了一条规律，即一个家庭收入越少，这个家庭用来购买食物的支出所占的比例就越大，反过来也是一样。
而这个家庭用以购买食物的支出与这个家庭的总收入之比，就叫恩格尔系数。
这是因为食品属于缺乏弹性，我们收入增加几乎不增加食物，收入增加后增加的几乎是弹性大的商品。
由此可以得出结论，对一个国家而言，这个国家越穷，其恩格尔系数就越高；反之，这个国家越富，其恩格尔系数越是下降。
这就是世界经济学界所公认的恩格尔定律。
据说联合国粮农组织提出了一个划分贫困与富裕之间的标准：恩格尔系数在59%以上为贫困；50%~59%之间为小康；30%~40%之间为富裕；30%以下为特别富裕。
1998 年美国农业部公布的调查数据，恩格尔系数：印度51%，墨西哥33.2%，以色列21.0%，日本17.8%，德国17.7%，法国15.2%，澳大利亚14.6%，英国是11.5%，美国是10.9%。
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课程：管理经济学案例分析报告（二）题目：需求收入弹性应用案例班级：2011春季班第2组组长：刘芳执笔：赵延康成员：扈琮琮赵玉娟王绪强二〇一一年五月自1998年住房制度改革以来，中国房地产市场出现了“价涨量增”的局势，近年来，甚至出现了“宏观调控连出重拳，全国房价涨声一片”的奇怪现象。
对此，经济界不少学者用房产不是普通商品而是一种随着价格上涨销售量增加的特殊商品予以解释。
房地产除了耐久性、异质性、相对缺乏弹性，在消费（使用）过程中，还能给持有者“居住”的消费需求满足外，还能给其带来“保值增值”的投资需求的满足。
一、房地产需求分析我们先从消费者需求因素进行分析：1、商品的性质：房地产市场和其他商品市场有本质的不同，其中最重要的差别是房地产产品在地理位置上的固定性。
房地产市场是分散化、本地化的、由相关市场组成的市场。
房地产产品不是标准化的商品。
市场的细分过程可以以某些消费者特征为基础进行。
首先可以按照年龄、性别等人口统计特征对市场进行细分，其次，也可以按照消费者的经济特征对市场进行细分，其中最重要的经济特征是消费者的收入状况。
再有，消费者的心理特征也可用于市场进行细分。
可以按照消费者的态度、偏好、品味和行为将其划分不同的人群。
另外根据消费者的心理特征，还可对具有相同收入和年龄的消费人群做进一步的划分。
房地产市场是有两类不同的参与人群构成的。
一群是市场的需求方，由那些能够并愿意购买商品的个体组成，表现为市场中的消费者。
另一类人群是市场的供给方，由那些能够并愿意生产、制造用于销售的产品的个体所组成。
每个房地产子市场都具有各自不同的且独特的需求和供给特征。
房地产产品的价格可能从0元至某个有限价格不等。
在每个价格水平上，会有不同数量的家庭对此产品产生兴趣。
此种价格—数量关系表示在下表中。
在交割的价格水平上，例如图中的P M点，没有任何家庭对此种住宅产生兴趣。
在0元价格水平上，社区中家庭中愿意且能够购买的住宅数量较大，表示为Q M点。
在0价格水平上的需求数量并不是无限大，是因为其受到一些因素的限制：（1）家庭的总数量是有限的；（2）有些家庭会因为面积太小、价格太低或者离工作地点太远，而不愿意购买此种的住宅；以及（3）即使住宅的购买价格为0，有些家庭也无法负担拥有住宅所有权所需缴纳的其他费用。
在曲线两端点间每个可能的价格水平上，会有一定数量的家庭愿意且能够购买此种住宅。
例如在P A价格水平上此种住宅的需求量为QA。
而当价格降到PA水平以下，住宅的需求量就会增加，因为有更多的家庭愿意且能够购买此种住宅。
需求关系可以简单表示为可能的价格与需求量之间的反比关系。
如果价格下降，需求量就会增加。
2、替代品。
每一种类型的房地产都有若干种替代品，因此每种类型的住宅都会替代品市场变化的影响。
考虑某种特定类型的住宅，称为X 类住宅，其替代品为前提及的其他可供选择的住宅类型，统称为Y 类住宅。
当这些住宅替代品的价格因为其子市场供给或需求发生变化而上涨时，X 型住宅的需求就将增加。
这是因为Y 型住宅价格的上涨导致某些消费者由于收入或贷款方面的考虑，无法接受此类住宅，因此，当Y 型住宅的价格相对于X 型住宅上涨时，某些消费者就会从Y 型转向X 型住宅，从而导致X 型住宅潜在购买者数量的增加。
X 型单元需求的上升3、住户的年龄构成：不同年龄段的住户倾向于选择不同类型的住宅。
年轻的住户，即18-30岁年龄段的住户倾向于租住住宅，而中年住户则倾向于选择购买住宅。
随着时间的推移，住户的年龄构成也会发生变化，单身住户因为婚姻而形成多人住户，年轻住户成为中年数量住户，这些伴随着时间推移所发生的变化都会改变未来的住房需求。
此外，住户从一个地理区域到另一个地理区域的搬迁也会造成两地年龄构成的变化。
一般而言，户主为年轻人的住户以及单身住户搬迁的几率更大，因此，搬迁目的地出租单元和小户型住宅市场的需求将增加，相应地，迁出地此类市场的需求将下降。
4、住户收入：确定收入变化对房地产市场的影响需要两个步骤。
首先，分析人员必须明确收入的类型，在此基础上才能确定其变化对需求曲线的影响。
大部分住户的收入来源于工薪。
随着收入增长，低等级品德需求将降低，中等级的需求可能上升或降低，而高等级的需求将增加。
消费者从一个子市场进入相邻的一个更高档次的子市场，这种变化表现为代表更高品质的住宅子市场的需求增加，同时较低品质子市场需求降低。
但在某一特定的住宅子市场中，通常不会因为个别消费者购买住宅绝对量的增加而导致需求的增加。
当收入水平提高到之前的两倍时，一般的消费者并不会在城市北郊购买两栋二手、中等规模的独户独栋住宅，而会在相同区域购买更大的住宅或新的住宅，或者将多余的钱转而其他地理区域购买第二居所或度假居所，而这已经属于另一个子市场的范畴了。
5、信贷情况：房地产商品的一个经济特征就是，其价格通常是一般消费者年收入的若干倍。
一般而言，消费者必须借钱来置办房产。
因此，房地产贷款资金的可及性和贷款的相关财务款项也是市场中的重要决定因素。
对于需求方而言，如果贷款利率降低或者贷款期限延长，都会降低月还款额而使更多的消费者进入市场，成为潜在的购买者。
也就是说，消费者的购买力将提高。
此外，当要求的首付额下降时，也会发生同样的情况。
因此，任何以上三种变化的发生都会造成需求增加。
6、净新增住户数：随着时间的推移，城市区域中的住户数量将由于多种原因发生变化。
首先，孩子们达到适婚年龄（大多数为25岁）并选择与其父母分开居住，当一个年轻人建立一个独立的物理实体时，一个新的住户就产生了。
其次，讲有许多住户迁入该城市区域。
这些新增的住户同样需要居住空间，并因此而导致需求增加。
在结婚和迁入人口导致新住户形成的同时，现有住户数量也将因住户迁出城市区域、死亡或若干成年人选择合住在一个单元里而减少。
由于这些原因造成的住户单位减少的数量，必须从新增住户数量中扣除，从而得到住户净增量。
如果得到的结果是正值，就讲导致住宅需求量的上升。
7、所有权成本：房地产所有者需要承担与物业运营相关的一系列开销，如房产税、维护和维修费用、设施费（包括暖气、冷气、自来水和垃圾处理费）等等。
消费者不可能在不支付这些补充开销的情况下使用住宅。
当所有权成本数量下降时，市场需求就会上升。
即使消费者的收入水平保持一定，所有权成本也将允许更多的潜在购买者进入市场。
8、对未来的预期：住宅市场消费者对未来经济形势的预期将在很大程度上影响市场的需求水平。
其中两个最重要的变量是未来的住宅价格和贷款利率。
如果这两个变量中的任何一个将在下一个时期预期增加，则消费者将更有可能在当前进行消费。
这种消费结构的时间变化（如果发生的话）将导致当前需求水平的提高和未来需求水平的下降。
消费者能够基于上述预期进行购房的前提条件是，消费者应当拥有必要的首付款和现行贷款利率下足够的收入水平。
9、季节性：需求水平将随季节变化：基于以下原因，住户在夏天的住宅变化将比其他季节更频繁；他们希望在搬迁时不打断子女的就学安排；5-10月结婚的较多，因此形成的新住户也较多。
一般而言，其中第一个原因只会影响自有住宅市场，但上述两个原因都会对租赁市场产生影响。
二、房地产价格上涨对房地产需求的影响分析当房地产价格上涨时，表现为个体或社会财富中货币资产效用的下降和房产效用的提高。
按目前国内投资市场，股票市场风险太大，一般老百姓望而却步，而房产却有保值增值的功效，在房地产价格节节攀高的刺激下，老百姓以货币换房产的意愿就更强烈。
因此，在房地产市场上的表现是，随着房产价格的上升，销售量不断增长。
但这种“价涨量增”并不表现为同一条需求曲线上的变动，而是表现为在同一条需求曲线上的变动，而是表现为整条需求曲线随着时间的流动不断地向上移动（以及预期价格上涨）所导致的房产效用提高的被动性因素，从购房者的角度看，还有由于收入增加所引起的货币持有量提高进而财富拥有量的增加的主动性因素。
三、住房需求收入弹性的理论分析1、住房需求收入弹性的含义住房需求收入弹性(以下简称“收入弹性”) 是指住房需求的百分比变化与家庭收入的百分比变化的比值，这个数值很好地度量了收入变化对住房需求的影响, 用公式表达为:I E =I I Q Q ∆∆其中Q 为住房需求量,△Q 为新增的住房需求量 ，I 为家庭收入,△I 为增加的家庭收入，I E 为收入弹性。
当需求的收入弹性小于1 时, 我们称之为缺乏弹性, 反之为弹性充足。
2、 家庭收入增加的预计假设今后10年的每人每年平均可增加收入率为2%-3%，因此10年后，我国人均收入的增长率约为：若每年增加2%，则10年后可增加到（1+0.2）10=1.219 ，10年后人均年收入增加21.9%若每年增加3%，则10年后可增加到（1+0.3）10=1.344,10年后人均收入增加34.4%取其中间值，则估计得到10年后我国人均收入的增长率为：28.2%3、新增的住房需求量的预计① 快速城市化，创造首次置业需求现阶段，我国正处于城市化加速发展时期。
快速的城镇化进程将给房地产行业带来深刻的影响，不仅促进了城市建设，更直接刺激了住宅需求，这种需求的表现形式以首次置业为主。
根据2010年11月发布的第六次全国人口普查结果，全国总人口为1339724852人，与2000年第五次全国人口普查相比，十年增加7390万人，增长5.84%，年平均增长0.57%，。
其中，居住在城镇的人口为66557万人，占总人口的49.68%，居住在乡村的人口为67415万人，占50.32%。
同2000年人口普查相比，城镇人口比重上升13.46个百分点。
年均增长1.35%。
假按此速度计算，未来十年全国城市人口增量将超过23030万人。
（由于城镇户籍人口的增长除了人口迁移方式外，城市行政区域的扩张导致一些村镇，甚至整个县级区域并入城市管辖范围，在这种城市扩张模式下，大量的农村户口变成城市户口，他们所居住的房子也纳入了城镇住房的统计范围，这部分所谓的“城市化”人口并没有增加对城市住宅的需求，在每年1800-2000万新增城镇人口中，约有500万人属于这种情况。
）这就意味着，未来十年约有17273万新增人口，约5758万个家庭需要新增住房需求，户均面积90平米，则其总需求为51.8亿平方米左右。
②人均收入快速增长，带来改善型需求人均收入快速增长，带来改善型需求。
2002年以来，我国城镇居民人均可支配收入保持年均10%的增长速度，在我国宏观经济持续向好的大环境下，预计未来十年城镇居民个人可支配收入依然可以保持年均10%左右的增长。
可支配收入的快速增长为住宅需求提供了支付能力，近年来我国城镇人均居住面积一直随着收入的增长而稳步提高。
另外，从国际经验看，人均GDP超过2000美元后，住宅消费将步入加速升级阶段，早在2006年我国人均GDP已超过2000美元。