珠三角四个主要城市三旧改造及城市更新政策培训
三旧改造工作方案
三旧改造工作方案为促进城市更新、推进新型城镇化建设，各地积极实施三旧改造工作。
三旧是指老旧工业区、城市棚户区和老旧商业区，是城市建设中亟待改善的重点领域。
本文将对三旧改造工作进行介绍，并提出相应的改造方案。
三旧改造工作的意义三旧改造工作是城市更新的重要任务之一，实施三旧改造有以下几个方面的意义：1.促进城市经济转型升级老旧的工业区和商业区无法满足现代城市的需求，进行改造和升级，有助于吸引新兴产业和商业落户，推进城市经济转型升级。
2.优化城市空间布局改造工作可以对城市的空间结构进行优化，疏解拥挤的棚户区，增加绿化和公共空间，提高城市舒适度和品质。
3.提高居民生活质量改造工作能够改善棚户区的住房条件，提供更好的公共服务设施和社区配套设施，提高居民的生活质量。
4.保护历史文化遗产老旧的商业区和工业区往往有一定的历史文化遗产价值，进行改造可以保护这些文化遗产。
三旧改造的主要内容根据不同的情况，三旧改造的主要内容包括以下几个方面：1.工业区改造老旧工业区存在许多环境污染问题，需要对其进行环境治理和改建，改造成新型产业园区或创业孵化基地，为新兴产业提供落脚点。
2.棚户区改造棚户区改造的重点是进行安置房建设和基础设施改善，为居民提供更好的居住条件，如增加绿化和公共服务设施。
3.商业区改造老旧商业区改造需要考虑到商业业态的转型，如建设综合体或购物中心，以满足现代消费需求。
三旧改造工作的实施三旧改造的实施需要重视市场化导向，政府主导，社会参与的原则。
具体实施可以采取以下措施：1.完善政策体系建立相应的财政、土地、税收等扶持政策，提高企业和居民参与意愿。
2.引进社会资本通过引进社会资本，完善三旧改造的资金来源，提高改造的效率和质量，也可以促进城市经济发展。
3.加强市场化运作采用市场化手段，招引优质资源入驻，推动三旧改造成果的可持续发展。
结语三旧改造工作是城市更新的重要任务之一，改造前期需要进行充分的调研和规划，改造期间要重视各方面的参与和监督，改造后期要加强管理和维护，确保改造成果的可持续发展。
广州“三旧”改造政策反思与城市更新方向探索
增量 扩 张 向存 量 挖潜 转 变 ，因此 ， “三 旧 ”改造 政 和人居 环境 ”表现乏力 ，最终 目标体现也不 突出。广
策 目标 Ｇ１对 节 约集 约 用地 价 值 观 Ｖ 的反 映 是充 要 州市 “三旧”改造政策是 为解 决城市用地缺 口，通过 编 制 改造 规划 、分 类 而来 ，但是 其对于城市人 居环境 改善 的关注 ，已为政
集约水平 的提升 ，产生 了显著 的政 策效 果 。但是 ，随
２ “三 旧＂ 改造政 策的 ｓ—ＣＡＤ 分析
着城 市空间功能整合优化和城市发展转 型 ，以往着 眼
于 土地潜 力指标为 中心 的 “三 旧”改造模式越来越不 ２．１ Ｓ－ＣＡＤ 政策分析 方法
能 满足 城市 综合 环境 改 善 的需 求 。２０１５年 广州 市政
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质 情报
土 地 管 理 与 制 度 改 革
（２）充 要 性 分 析。 从 探 索 节 约 集 约 用 地 的途 定 了基础 。
径 来看 ，瞄准 “三 旧”地 块进 行 二次 开 发释 放 用地
旋 情报
土地管理与制度改革
广州 “三 ；日＂改造政 策反思 与城市 更新 方 向探索
王 思砚
（华 南农 业大 学海 洋学院，广 东 ５１０６４２）
摘 要 ： “三旧”改造不能只为土地 空间的改造 而改造 ，应该全 面着眼于城 市更新发展的 需求 ，探 索城 市 空 间改造与社 会进程 的整体优 化。本 文引入 “Ｓ－ＣＡＤ”政策评 估 方法 ，反 思 “三 旧” 改造政策 立场、 目标 、 手段和结果之 间的关 系，详细深入分析 了 “三旧”改造 面临的 困境 ，探 讨 了 “三 旧”改造 向城 市更新转 变过程 中呈现的阶段性特征 ，指 出了广 州市城 市更新 发展 的改进方 向。
城市更新类工改工最新政策要点解读
一站式工改产业更新运营平台|城市更新·产业运营·园区基金罗宇合一城市更新集团董事总经理广东省三旧改造协会副会长华勤城市更新研究院副理事长北京师范大学珠海分校不动产学院客座教授相关政策1.深圳市城市规划标准：①用地性质、用地年限、容积率等基本信息指引；②建筑设计用途指引规范。
2.“1+6”文件：①产品建成以后后期销售或转让等要求限制；②销售收益分成、地价补缴等规范。
3.深圳市建筑设计管理规定：①产品建筑设计规范要求与指引；②关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知（征求意见稿）4.《深圳高新区北区产业升级改造实施方案》：①高新北区工改工改造指引；销售突破：城市更新项目形成的工业楼宇完全可售，配套部分补缴地价后可进入市场销售70%工业楼宇30%配套持有：涉及部分的地价补缴，补缴标准为所涉及物业的基准地价销售：按配套物业基准地价的5倍补缴地价后可进入市场销售配套物业类型：配套办公、配套单身宿舍以及小型商业服务设施。
工改项目城市更新项目改造后形成的工业楼宇可分割转让产权划分及销售：新转让办法中最小可以间为基本单元进行产权划分；并明确工业楼宇可预售，交易方式灵活预售：工业楼宇可预售销售条件及方式产权划分灵活：依照本办法规定可以分割转让的工业楼宇，以栋、层、间为基本单元进行房地产权登记并核发房地产权利证书产权划分交易方式灵活：可在市政府土地房产交易机构公开交易或自行交易改造前产业用房为非商品性质的高新技术产业升级改造项目和非高新技术产业升级改造项目，改造后，扣除政府回购创新型产业用房面积之外，其不超过新增空间的50%部分允许分割转让。
改造前产业用房为商品性质的产业升级改造项目，改造后允许分割转让。
上述受让对象应为高新技术企业或高新技术项目承担单位或南山区政府。
高新区北区产业升级改造后形成的新增产业用房，在办理房地产权登记并取得房地产权证书后，可以抵押，性质是商品房的，可以转让。
三旧改造模式税务处理
三旧改造模式税务处理一、概述三旧改造是指城市更新过程中，对旧城区、旧工业区和旧村进行改造和更新。
这种改造模式旨在提高城市环境质量，促进经济发展，改善居民生活质量。
在进行三旧改造的过程中，税务处理是一个重要的问题。
本文将探讨三旧改造模式的税务处理问题，以期为相关领域的工作人员提供参考。
二、三旧改造模式的税务处理1、土地增值税在三旧改造过程中，土地增值税是一个重要的问题。
根据国家相关法律法规，土地增值税是以转让房地产取得的收入减去扣除项目金额后的余额为计税依据，采取四级超率累进税率进行征收。
在三旧改造项目中，土地增值税的征收需要考虑房地产转让收入和扣除项目金额。
2、企业所得税企业所得税是三旧改造中另一个重要的税务问题。
根据国家相关法律法规，企业所得税是以企业所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，企业所得税的征收需要考虑企业的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
3、个人所得税个人所得税是三旧改造中涉及到的另一个重要税务问题。
根据国家相关法律法规，个人所得税是以个人所得为征税对象，按照一定比例征收的一种税。
在三旧改造项目中，个人所得税的征收需要考虑个人的所得情况，并根据不同情况采取不同的税率和优惠政策。
三、税务处理应注意的问题1、合法性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则。
任何违反法律法规的行为都将受到法律的制裁。
2、公平性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须保证公平性原则。
即对于同一地区的纳税人，应采取相同的税率和优惠政策，避免出现不公平的现象。
3、综合性原则在进行三旧改造的税务处理时，必须考虑综合性原则。
即不仅要考虑单个项目的税务问题，还要考虑整个城市更新的税务问题。
只有综合考虑各种因素，才能制定出更加合理的税务政策。
四、结论三旧改造是城市更新过程中的重要模式之一，而税务处理则是三旧改造中的关键问题之一。
在进行三旧改造的税务处理时，必须遵守国家相关法律法规，确保合法性原则；同时也要考虑公平性和综合性原则。
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用
三旧改造工作及其对城市发展的积极作用摘要：经济的发展，人民生活水平的提高，促进城发化进程的加快。
近些年来，城市发展速度极快，城市规划与建设不断展开，但是由于产业多元化、需求多样化的特点，现有的城市空间结构无法容纳足够的建设需求，出现了城市用地紧张，且建设面积不断向外扩张。
若想促进城市的可持续发展，解决城市建设用地紧张的状况，广东省首当其冲，于2009年出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》(粤府［2009］78号)。
该文件的提出，旨在激发土地资源的潜力、注重产业的转型以及城市在空间布局上的重构，实现对旧城镇、旧厂房以及旧村庄的改造，推陈出新，使得城市焕发新的景象。
本文就三旧改造工作及其对城市发展的积极作用展开探讨。
关键词：“三旧”改造；城市更新；规划引言如今随着城市化进程的不断发展，可用土地资源也在不断的减少，新增用地指标上的限定越来越大，使得城市的发展需求与城市现有用地面积的矛盾日益突出。
因此为有效解决这一问题，有必要通过“三旧改造”的实施，推动城市存量土地的改造升级，提升城市土地资源利用率，推动城市建设实现更好的发展。
1“三旧改造”的基本定义自改革开放后，我国城市化发展速度明显加快，但在城市外延、扩张过程中，原有旧城区、村落的基本建设已经无法满足当前时期的城市发展要求。
在党的十九大会议中，号召各地区应该积极开发城镇边界控制线，在城市建设中，强调对现存建设用地的开发。
“三旧改造”的本质是对旧厂房、旧村庄、旧城镇的改造。
现阶段我国各地区的城市已经进入落实“三旧改造”战略的相关工作。
“三旧改造”是对国家土地资源的再利用，是社会发展中城乡规划的重要战略，相关人员在“三旧改造”过程中，应通过厂房用地、旧村庄改建等工作，提升土地资源利用率，加快城市化进程，带动各地经济增长，为全面建设小康社会目标的实现奠定基础。
2“三旧”改造的价值取向“三旧”改造是公共政策，因此在制定和落实阶段都应该考虑其人本、民主和公平价值取向，如此才能将国家政策的服务功能发挥到最大程度，关于这三个价值取向可以从以下几个方面把握:一是要把握好“三旧”改造的人本取向，公共政策是对社会利益的法定分配方案，因此，在政策的制定和实施过程中都要“以人为本”，这样才能将利益合理地分配给公众，“三旧”改造政策关乎当地居民的生活居住问题，是基础民生问题，在项目规划中，要广泛广发争取当地公众意见，做到科学规划;二是要把握好“三旧”改造的民主取向，社会主义的本质就是人民当家做主，因此在关乎民生的宏观大计上也要人民决定，例如城中村改造项目的规划和上报需要由村民大会或者村民代表会议的商议结果确定，在改造过程的具体实施中，适时地召开改造项目招商推介会，让群众参阅项目的规划、预算、招商以及实施等具体流程，可以提升项目本身的亲民性;三是要把握好“三旧”改造的公平取向，在改造项目中，政府、村集体、村民、工厂业主、城市居民和商铺业主等多方面存在博弈关系的得与失问题，正确处理好不同利益群体的认知利益关乎项目的推进过程，因此，“三旧”改造政策应该充分考虑不同利益群体，制定出相应的改造方案。
广州市“三旧”改造政策及实操
征求村 民改造 意向
签订框 架协议
测量、 规划方 案
通过政 府审批
安置补 偿协议
拆迁、 建房、 交付
商品房 建设
要求： 1、90%的村民同意 2、向区、市三改办提十四、旧村改造主要程序
80%村 民通过 表决， 每户签 约 土地转 入共同 成立的 项目公 司
“拆一补一”
合法建筑部分 “拆一补一”
货币补偿 非本村村民房屋补偿
由区政府或其会同村集体依据被拆迁房屋的面积、用途、区位等确定补偿标准 （住宅房屋基准建面内的货币补偿标准丌得低二市集体土地住宅房屋拆迁补偿最低 单价） 对二已领房地产产权证的，原则上按产权面积予以货币补偿
•基准建筑面积：是由区政府或村集体参照村民现状住房面积，整治改造成本等因素综合确定。 •在整治改造中配建旧城更新改造安置房的，政府可全额免收市级权限的行政事业性收费，税收市级 留成部分予以全额返还。
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二、“三旧”的 定义
“三旧”是指：旧城镇、旧村庄、旧厂房。 旧城镇：主要是指区、镇（街道）中心区（除旧城区保护范围外的）内国 有土地的旧片区、旧房屋及重点改造城区需要“退事进三”的旧厂房、旧 仓库及危旧居民用房等。城镇住宅用地，居民 旧村庄：主要指“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改 造，包拪布局散乱、条件落后，规划确定改造的村庄，列入“万村土地整 治”示范工程的村庄等。 集体用地（宅基地、 提留地、集体建设用地），村民 旧厂房：主要是指城镇建设范围内影响城市功能，因城乡规划调整丌再作 为工业用途的厂房（厂区）用地，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产 业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂 房用地。划拨或出让取得的工业仓储用地，企业
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三、“三旧”项目的认定
浅谈“三旧”改造城市更新规划
在城市更新规划工作操作中，需要确保工作开展的高效、合理，需要建立动态性的城市规划信息数据库，对相关数据信息做实时动态掌握分享，有效的对规划对象区域的道路、土地情况、人口等情况做详实的了解，对改造状况做及时了解，促使城市更新规划操作的规范性。保证城市更新规划符合实际状况，从数据库中获取有价值的参考信息，同时对于相关数据库信息做实时的动态更新补充，有效的促使数据信息的完善性，为有关工作开展提供参考。
浅谈“三旧”改造城市更新规划
摘要：“三旧改造”城市更新规划工作要充分的立足城市发展状况，保持改造工作顺利、合法、合理进行，保证城市更新规划推进获得更高的城市发展收益，积极的吸引社会力量与资源来辅助改造工作与城市规划工作的开展，促使城市更新规划对城市经济发展、文化发展、政治发展、环境发展提供持续不断的动力。
住区设计与城市更新的共性是指从城市的整体结构、历史文脉、沿习、生活空间入手，对建筑的整体空间、尺度、体量、色彩、韵律、造型的总体把握，营造居住生活的总体环境。而个性是指每个工程的不同特点，例如建筑单体要具有自身特色，环境营造应与其他工程的有所区别。共性的表现需要总体的构想，在规划实施时对建筑空间以及整体环境加以控制，同时给予单体建筑足够自由设计的空间，在统一中又有变化，丰富景观同时避免过于单调造成审美疲劳。个性的表现应以共性为前堤，在满足共性要求的前提下，充分考虑个体实际，使个体具有良好的识别性、标志性，好的个性设计往会成为整体规划中的点睛之笔，成为小区中一道亮丽的风景线。
一、“三旧”改造实质内涵
“三旧”改造主要是针对城镇范围内的老旧村庄、老旧厂房与老旧城镇等资源做改造优化，对于不再运用为厂房的土地资源，或者有关政策所禁止、淘汰性的厂房用地、不符合当下环保与安全生产的厂房土地资源等都属于“三旧”改造的实际范畴。“三旧改造”工作的城市规划针对用地性质、公建配套、位置、开发力度等城市设计等内容都属于该城市规划的重点，需要充分符合城市设计所需的规划深度。具体情况上，包括土地使用的实际用途功能、容积率、建筑密度、配套设施等方面都需要做明确的界定，从而再做对应的拆建改造处理。
城市更新类贷款培训
1、拆除重建类城市更新项目实际操作的注意事项
操作难点
计划申报
确权登记
专项规划
拆迁补偿
签订土地使用权出让合同
拆迁补偿阶段是旧改项目的核心环节，一旦该阶段进展不顺利，拆迁补偿很可能进入“持久战”状 态，严重影响项目后续工作的推进及开发商的整体运营计划。
旧改项目顺利推进的关键要素：
政府：政府旧改的决心和支持力度是项目顺利推进的保障； 原权利人：例如由村集体组成的股份公司在其利益得到保证
后，会积极动员村民，上下沟通，排解纠纷，加快拆迁谈判 的进程；只有村民的利益得到满足，才会同意拆迁；一旦发 生“钉子户”现象，拆迁的进程就会受到影响，开发商所付 出的成本也将增加； 开发商：开发商的品牌和实力尤为重要，一方面品牌的号召 力可以在一定程度上增加村民的信任度；另一方面，实力雄 厚才能保证拆迁补偿顺利进行。
6
宝安区
松岗街道东方水围旧村改造
7
龙岗区
元屋围片区更新单元
8
龙岗区
南湾南岭村改造
9 光明新区
北山牛场
10 龙华新区
茜坑新围改造
11 龙华新区
龙塘旧村改造
12 龙华新区
陶吓旧村片区更新单元
13 大鹏新区
土洋社区沙鱼涌更新单元
备注：原2010年第一批城市更新单元计划；
《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办 （2014）8号文），文中明确规定对于具有以下情形之一的 项目，可按程序调出更新单元计划：
特点
“二不改变”
•不改变建筑主体结构 •不改变使用功能
“二不改变”
•不改变土地使用权的权利主体 •不改变土地使用权的使用期限
广州市城市更新政策解析(20220313)
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
《关于加快推进“三旧” 改造工作的补充意见》（穗府﹝2012﹞20号）
2015年12月
《广州市城市更新办法》（市府令第134号）
《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》（穗府办﹝2015﹞56号）
2017年6月
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规﹝2017﹞6号）
二、新政策解读
省报告中提出存在的问题及分析
一、片区策划与详细规划决策程序不合理，规划的统筹引领作用未能充分发挥，个别区空间规划职权不统一 （省报告提出）广州市“三旧”改造项目片区策划方案由市长主持召开的市城市更新工作领导小组会审定，先于副市长主持召开的城市规划委员会会议。这将倒逼之后由副市长主持召开的规划会议，通过调整详细规划落实片区策划作出的规划安排，影响城市规划委员会审议工作的独立性，无法充分发挥专家和公众意见对于政府规划决策的参考作用。黄埔区将空间规划管理职权一分为二，其中城市更新项目详细规划管理职权由区城市更新主管部门承担，其余非城市更新项目（新增建设用地项目）由区自然资源主管部门承担，空间规划职权不统一，削弱了国土空间规划的统筹引导作用，与《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》中关于城镇开发边界内的详细规划，由市县自然资源主管部门组织编制的要求不符。
城市更新阶段（2015年-2019年
成立首个市级城市更新机构—城市更新局出台“1+3”政策，建立了较为完备的城市更新体系，常态化有序推进城市更新改造工作
广州三旧改造方案
广州三旧改造方案一、引言：随着城市发展的不断推进，广州市面临着大规模的城市更新和改造的挑战。
而广州市的“三旧”问题（即老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺）成为制约城市发展的瓶颈之一。
本文将针对广州市“三旧”问题，提出一系列的改造方案，以期解决城市更新的困局，打造宜居宜业的现代化城市。
二、背景：广州市是中国南方重要的经济、文化中心之一，经济实力和城市规模不断扩大。
然而，城市化进程中出现的大量老旧住宅、老旧厂房和老旧商铺，对城市的形象和功能造成了严重影响。
这些老旧建筑存在结构老化、设施陈旧和环境污染等问题，亟需进行全面改造。
三、问题分析：1.老旧住宅：广州市存在大量的老旧住宅，建筑年限长、设备陈旧，存在安全隐患和居住环境不适宜的问题。
2.老旧厂房：随着产业结构调整和转型升级的需求，许多老旧厂房无法适应现代生产需求，面临改造更新的问题。
3.老旧商铺：由于商业发展的快速变迁，许多老旧商铺面临着业态淘汰和竞争压力大的情况，需要进行改造以适应市场需求。
四、改造方案：1.老旧住宅改造：重点对老旧住宅进行结构加固和设备更新，改善居住环境。
政府可以出台相应政策，鼓励住户进行自主改造，并提供相应的财政支持和补贴。
2.老旧厂房改造：鼓励老旧厂房进行产业转型，引导企业进行技术升级和改造，提升生产效益。
政府可以提供税收减免和财政支持，吸引企业参与改造。
3.老旧商铺改造：政府可以出台相应政策，鼓励商铺进行业态调整和品牌升级，提高商业综合竞争力。
同时，政府可以提供相应的培训和咨询服务，帮助商家改造提升。
五、政策支持：1.财政支持：政府可以设立专项资金，用于老旧建筑的改造和更新工作。
资金可以用于项目补贴、技术支持和公共设施建设等方面。
2.土地政策：政府可以在土地出让和使用方面给予改造项目优先权，降低土地出让价格，减轻企业的负担。
3.税收优惠：政府可以对参与改造项目的企业给予税收减免政策，鼓励企业积极参与改造工作。
4.金融支持：政府可以引导金融机构加大对改造项目的金融支持力度，提供低息贷款和优惠融资等服务。
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》政策解读
广州市国有旧厂房更新改造 政策解读广州市城市更新局 土地整备处2018年8月28日目录1城市更新政策城市更新改造流程2方案编制要求3重点注意事项4“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。
国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号）省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）主要政策一、政策背景序号类型“1+3”政策6号文1自行改造模式①工改工；②工改商①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等旧厂用地由政府收储独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励一、事权下放根据《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市人民政府令第157号）规定：城市更新项目实施方案审核权已全部下放区政府。
《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》笔记
《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》阅读记录目录一、内容概览 (2)1. 城市化背景与城市更新的重要性 (3)2. 广州、深圳、上海城市更新的现状与特点 (4)二、广州城市更新制度建设 (5)1. 广州市城市更新政策与规划 (6)a. 《广州市城市更新办法》及相关配套政策 (8)b. 城市更新规划与实施策略 (9)2. 广州城市更新实践案例分析 (10)a. 荔湾区恩宁路改造项目 (11)b. 天河区石牌村改造项目 (12)3. 广州城市更新制度建设的挑战与对策 (13)三、深圳城市更新制度建设 (14)1. 深圳市城市更新政策与规划 (15)a. 《深圳市城市更新办法》及相关配套政策 (16)b. 城市更新规划与实施策略 (17)2. 深圳城市更新实践案例分析 (19)a. 南山区桃源村改造项目 (20)b. 福田区华富村改造项目 (21)3. 深圳城市更新制度建设的挑战与对策 (22)四、上海城市更新制度建设 (24)1. 上海市城市更新政策与规划 (25)a. 《上海市城市更新实施办法》及相关配套政策 (26)b. 城市更新规划与实施策略 (28)2. 上海城市更新实践案例分析 (29)a. 青浦区徐泾镇改造项目 (30)b. 杨浦区滨江段改造项目 (31)3. 上海城市更新制度建设的挑战与对策 (32)五、广州、深圳、上海城市更新制度比较分析 (34)1. 政策法规的比较 (35)2. 实践案例的比较 (37)3. 挑战与对策的比较 (38)六、结论与展望 (39)1. 城市更新制度建设的重要性与意义 (40)2. 对未来城市更新制度建设的建议与展望 (42)一、内容概览本阅读记录主要对比分析了《城市更新制度建设：广州、深圳、上海的比较》这一主题下，广州、深圳、上海三地在城市更新制度建设方面的异同。
通过深入研究相关政策文件、实践案例及学术观点，旨在为读者提供一个全面而深入的了解。
三旧三新改造工作方案
三旧三新改造工作方案随着城市的发展和人民生活水平的提高，城市的老旧建筑和设施也逐渐成为了发展的障碍。
为了适应城市发展的需要，提高城市的品质和形象，三旧三新改造工作成为了当下城市建设的重要任务之一。
本文将从三旧三新改造的概念、目标、工作方案和实施步骤等方面进行探讨，以期为城市改造提供一些可行的方案和思路。
一、概念。
三旧指的是老旧的城市住房、老旧的工业厂房和老旧的城市基础设施。
这些老旧的建筑和设施在城市发展中已经不能满足当下的需求，有的甚至已经成为了城市的“毒瘤”，影响了城市的形象和品质。
而三新则是指通过改造和更新，使这些老旧的建筑和设施焕发新的生机和活力，为城市的发展注入新的动力和活力。
二、目标。
三旧三新改造的目标是通过对老旧建筑和设施的改造和更新，提高城市的品质和形象，改善人民的生活环境，促进城市经济的发展。
具体包括以下几个方面：1. 提高城市的品质和形象。
通过改造和更新，使老旧建筑和设施焕发新的生机和活力，提高城市的整体形象和品质。
2. 改善人民的生活环境。
通过改造和更新，提高居民的居住条件，改善居民的生活环境，提高居民的生活质量。
3. 促进城市经济的发展。
通过改造和更新，为城市注入新的动力和活力，促进城市经济的发展，提高城市的竞争力。
三、工作方案。
1. 制定三旧三新改造规划。
首先，需要对城市的老旧建筑和设施进行全面的调查和摸底，了解其分布、数量、状况和存在的问题。
然后，根据城市的发展规划和需求，制定三旧三新改造规划，明确改造的目标、范围、重点和工作重点。
2. 加强政策支持。
政府需要出台相关政策和措施，鼓励和引导社会资本和企业参与三旧三新改造工作，提供相关的扶持政策和资金支持，为改造工作提供保障。
3. 加强宣传和教育。
通过各种途径和方式，加强对三旧三新改造工作的宣传和教育，提高社会公众的认识和参与度，营造良好的社会氛围和舆论环境。
4. 推动产业升级。
通过三旧三新改造工作，促进相关产业的升级和转型，提高城市的产业结构和经济效益。
《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》政策简介
城市更新政策创新亮点为贯彻落实国土资源部《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》（国土资发〔2016〕147号）和《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号），充分调动土地权利人和市场主体积极性，规范和促进城市更新持续系统开展，市政府于2017年6月5日印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》）。
《实施意见》共40条，分为五大部分，提出“五个坚持”：坚持政府主导，加强统筹组织；坚持协调发展，加强规划引领；坚持利益共享，推动连片更新改造；坚持放管结合，提高审批效率；坚持市场导向，加强激励约束。
24一Part（一）丰富了自行改造类型城市更新“1+3”政策规定国有土地旧厂房自行改造主要包括2种类型：①工改工；②工改商。
《实施意见》强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展。
国有土地旧厂房改造包括4种类型：①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体。
1 国有土地旧厂房改造政策亮点1234工改工工改商工改新产业5年过渡期科改科、教改教医改医、体改体（二）细化了自行改造补缴土地出让金标准城市更新“1+3”政策大体上按照基准地价补缴土地出让金。
《实施意见》根据省府96号精神，原则上按照市场评估价补缴土地出让金。
“工改工”可不增收地价国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分割出让的，按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。
“工改商”按市场评估价缴交地价。
按照省政府96号文要求，国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。
“工改新产业”给予5年过渡期。
国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。
城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考
城市更新背景下的广东省“三旧”改造转型思考摘要：广东省“三旧”改造从2008年开展以来，促进了大量存量空间再利用，但在土地集约节约利用的主导目标下，已难以适应城市高质量发展的综合要求。
城市更新是对城市建成区的整治提升活动，在目标导向、改造方式、改造模式、实施机制等方面，对“三旧”改造均提出新的要求。
本文针对“三旧”改造响应城市更新存在的问题，分析工作转型的路径，并提出分区分类施策、“F＋EPC＋O＂工作模式、加强历史文化保护、提升基层治理水平等政策建议。
关键词：城市更新、“三旧”改造、城市高质量发展广东省是“三旧”改造的先行地，自2008年《共同建设节约集约用地试点示范省协议》颁布至今，已经历十余年发展， 2021年新实施的《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》出台，成为广东各地实施“三旧”改造的主要依据。
2021年8月份以来，国家层面根据城市建设发展进入新历史时期的新形势，相继出台了《关于在城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》等多部涉及城市更新的政策性文件，提出了一系列新的要求。
01“三旧”改造与城市更新的关系“三旧”改造是指对纳入“三旧”改造地块数据库的“三旧”用地进行再开发、复垦修复或者综合整治的活动，“三旧”用地具体包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。
城市更新是指对城市建成区城市空间形态和功能进行整治提升的活动，重点包括完善城市公共服务设施，补齐市政设施短板，促进产业转型升级，治理城市生态环境,保护历史文化资源，盘活利用存量资源，增强防灾减灾能力，完善交通功能等。
“三旧”改造与城市更新都是对城市建成环境的再发展，在内涵本质上具有共同性，但两者在具体做法有一定差异。
1.1目标导向的差异广东省“三旧”改造重点强调以提高存量土地资源配置效率为核心，推进土地集约节约利用，同时兼顾对城市公共利益的保障。
而住建部《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》中强调实施城市更新行动要顺应城市发展规律，转变城市建设方式，推动城市结构优化和品质提升，补齐城市短板。
深圳、广州城市更新政策演变及案例解析
现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。
改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。
城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。
伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。
在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。
本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。
深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。
深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。
1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。
在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。
在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。
2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。
该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。
城市更新浪潮之下——广州各区城市更新政策特色解析
城市更新浪潮之下——广州各区城市更新政策特色解析发布时间：2021-03-16T11:45:02.093Z 来源：《城市建设》2021年1月作者：王慧玲[导读] 广州新一轮城市更新已经开启，在城市更新新的浪潮之下，广州作出进一步深化城市更新工作推进高质量发展的决策部署，提出“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。
身份证号码：3607821984120****6 王慧玲[关键字]：城市更新、旧改政策、三旧改造前言：广州新一轮城市更新已经开启，在城市更新新的浪潮之下，广州作出进一步深化城市更新工作推进高质量发展的决策部署，提出“2025年前先行推进重点地区更新、2030年前全面推进城市集中建成区更新、2035年前推进全域存量用地系统更新”的总体目标。
在此目标下，广州城市更新已进入快车道，相关配套政策也不断完善。
一、广州城市更新政策沿革1、初步探索阶段（2009年之前）从1979年引入港资进行东湖新村改造，到1999年起禁止开发商进入旧改，再到2009年加快推进三旧改造工作。
出现过公配不足、拆迁比被助推的问题（猎德村1：2.65）。
该阶段的城市更新主要是危破房改造、旧城改造等以个案方式缓慢推进，并没有形成系统性政策，且严格限制市场等多元主体进入，选择单个项目，主要采取政府资金投入，改善城市环境面貌为主。
2、“三旧”改造阶段（2009年—2014年）以全省实施“三旧”改造为契机，出台56号文和20号文，创立“三旧”改造政策体系，稳步推进旧村庄、旧厂房、旧城镇改造。
在政府主导下，允许符合条件的项目自行改造，合理分配土地增值收益，主要全面拆建模式为主，单个项目推进，侧重硬件设施改造。
政策以“互惠共赢、适度让利”为原则，大量三旧改造项目上马。
但也出现超高容积率再现、缺乏城市规划协调管控的问题。
3、城市系统和谐更新（2015年—2018年）出台城市更新“1+3”政策和6号文，常态化有序推进更新改造，形成具有广州特色的“城市系统和谐更新”。
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✓ 可能改变土地使用权的权利主体 ✓ 可能变更部分土地性质 ✓ 严格按照城市更新单元规划、城市 更新年度计划的规定实施
8
城市更新基本概念
2.3 城市更新单元
城市更新单元
拆除重建 城市更新单元是为实施以拆除重建类城市更新为主的城市更新 活动而划定的相对成片区域； 基本单位 确定规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任的基 本管理单位 多个项目 一个城市更新单元可包含一个或者多个更新项目
《关于工业区升级改造的若干意见》深府[2007]75号 《关于推进我市工业区升级改造试点项目的意见》深府办[2008]35号 《关于加快推进我市旧工业区升级改造的工作方案》深府办[2008]93号 广东省政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）
《深圳市城市更新办法》市政府令第211号 《关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知》深规土(2010)59号
占地面积
建筑面积1
建筑面积2
1993年7月市政府《关于发布深圳市宝安龙岗区规划国土管理暂行办法的通知》实施前已经形成 的居住用途旧屋。
24
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
工业区改造
改建为工业用途或者 市政府鼓励发展产业
改造为住宅、办公、 商业等经营性用途
原有合法建筑面积以内部分不再补缴地 价； 增加的建筑面积按照公告基准地价标准的 50%缴纳地价。
9
城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
如何确定城市更新单元的边界？
• 城市更新单元的边界应结合更新地块、行政区划、法定图则的界线及道路围合、山体、 河流等自然地理实体边界进行划定。
不得拟定城市更新单元的情况？
• 旧居住区建筑物建成时间未达到20年的，原则上不得拟订为城市更新单元 • 已纳入市城中村综合整治）计划且实施整治完毕未满5年的城中村区域原则上不得单独
编制更新单元规划草案
核发更新单元规划批复
申报改造实施主体
核发改造实施 主体批准文件
注销房地产证
建设用地报备
申请建设用地方案图 建设用地规划许可证
制作宗地图
签订土地使用权 出让合同
4.1 进行城市更新的一般程序
业主签署改造意愿委托书
受托单位申报纳入城市 更新单元规划制定计划
批准纳入城市更新 年度计划
土地及房屋确权、登记
开发商与业主签订 拆迁补偿协议
核发房屋拆迁许可证 并完成旧建筑物拆除
核发建设工程规划许可证
核发施工许可证
占建筑总面积2/3以上且占总人数2/3以上的业主同意拆除 重建，并提供身份证及房产证复印机以便申报.
3、更新单元实施主体认定
单一主体形成
拆迁人申请
签订项目 监管协议
区政府核准
4、更新单元建设用地出让 5、更新但愿项目开发建设
建筑物拆除 原产权注销
实施主体申报项目 建设用地
签订土地使用权 出让合同
申请建设行政 许可事项
管理局建设事 项行政审批
区政府监督 项目实施
规划验收、 预售、回迁
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城市更新主要程序
25
城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
其他情形用地
按照其改造后的功能和土地使用权期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原有合 法建筑面积按照原土地用途及剩余土地使用权期限以公告基准地价标准计算的地价。
即：按照基准地价减去残值。其他情形中最主要的一种是：国有住宅用地改为商住用地。
补缴地价
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治的实施主体是谁？
——由区政府制定实施方案并组织实施，经费来源多元化.
有关部门批准或者备案
涉及改善基础设施、公 共服务设施和市容环境
申报 区政府制定方案并组织实施
经费 来源
市政府
区政府
权利人
其他相关人
15
城市更新分类解读
3.2 功能改变类城市更新
环境恶劣或者存在重 大安全隐患.
现有土地用途、建筑 依法或者经市政府批 物使用功能或者资源、 准应当进行城市更新 能源利用明显不符合 的其他情形. 社会经济发展要求，
影响城市规划实施.
7
城市更新基本概念
2.2 城市更新的三个途径
综合整治类 功能改变类 拆除重建类
不改变建筑主体结构和使用功能 ✓ 改善消防设施 ✓ 改善基础设施和公共服务设施 ✓ 改善沿街立面、环境整治 ✓ 既有建筑节能改造
五
非农建设用地及征返用地转让办法
3
Part 1 深圳城市更新政策介绍
4
城市更新政策介绍
时间 2005 2007 2007 2008 2008 2009 2009 2010 2010 2010 2010
2011 2011 2012 2012
名称 《关于深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见 》深府[2005]56号 《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》深府办[2007]159号
城中村是指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的 非农建设用地指标范围内的建成区域 。
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
旧屋村
现状占地面积1.5倍的建筑面积不再补缴地价； 超出部分按照公告基准地价标准补缴地价。
不需要补缴地价
此部分按基准 地价补缴
市场主体
签订土地使用权 出让合同补充协议
补签土地使用权 出让合同
政府主导
公开招拍挂 出让土地使用权
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城市更新分类解读
3.4 拆除重建地价测算
城中村
新建建筑容积率在2.5及以下部分，不再补缴地价； 建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按照公告基准地价标准的 20%补缴地价； 建筑容积率超过4.5的部分，按照公告基准地价标准补缴地价。
3.2 功能改变类城市更新
禁止功能改变的情况有哪些？
——具有以下情形之一的，不得实施功能改变类城市更新:
(一)申请将配套服务设施改变功能，改变后无法满足相关配套要求的 (二)申请将文物古迹、历史建筑、纪念性建筑、标志性建筑、具有地方特色和传统风格 的建筑物等改变功能，改变后不符合保护要求的 (三)申请将危险房屋或者城市更新单元规划确定的拆除重建区域内的建筑物改变功能的 (四)建筑物改变使用功能后，不符合建筑结构安全、城市景观设计，或者公共安全、消 防、环境、卫生、物业管理等相关技术要求的 (五)申请建筑物部分改变使用功能，但改变的部分不能满足独立使用要求或者造成建筑 物剩余部分使用不便的 (六)建筑物由业主区分所有，未经本栋建筑物内其他业主及同一宗地内其他主张与改变 功能有利害关系的业主同意的 (七)未经评估和无害化治理的污染场地申请改变功能进行二次开发的
其中综合整治类城市更新项目可以单独制定年度计划 相关资金来源等内容；
12
Part 3 深圳城市更新分类解读
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城市更新分类解读
3.1 综合整治类城市更新
综合整治包括哪些内容？
——基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目.
沿街立面更新
环境绿化美化
公共服务设施改造
不改变建筑主体结构和使用功能； 一般不加建附属设施，加建的附属设施应当满足相关规范的要求。
改造后应缴地价
原有合法建筑 面积地价
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Part 4 深圳城市更新主要程序
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城市更新项目审批操作流程
1、更新单元计划立项审批
计划立项申报 （常态化）
区政府旧 改办初审
市规划国 土委审核
市政府批准
2、更新单元专项规划审批
编制、申报单元 专项规划
符合法定图则 规划国土委审批
无法定图则或突破法定图则 市规划委员会建环委审批
拟订为城市更新单元。
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城市更新基本概念
2.3 城市更新的规划计划
城市更新单元的面积及建设量要求？
即：五类用地不 少于60%。
• 城市更新单元内拆除重建用地的面积原则上应当大于10000平方米。 • 城市更新单元内拟拆除重建范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的60%。 • 五类用地：国有已出让用地、城中村用地、旧屋村、已按历史遗留违法建筑处理的用地，
珠三角四个主要城市 三旧改造及城市更新政策培训
——深圳市、广州市、东莞市、佛山市
投资部 杜少华
1
目录
一、深圳市城市更新政策 二、广州市城市更新及三旧改造政策 三、东莞市三旧改造政策 四、佛山市三旧改造政策 五、各城市政策比较分析
2
目录
一
城市更新政策介绍
二
城市更新基本概念
三
城市更新分类解读
四
城市更新主要程序
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城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
谁来决定改造实施的主体？
——业主说了算，充分发挥市场的配置作用.
土地权利人 房屋权利人
协议 买卖 原地和异地安置 作价入股合作开发
遵循平等自愿的市场原则
单一权利主体
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城市更新分类解读
3.3 拆除重建类城市更新
采用哪种方式出让土地？
——协议出让和公开市场招拍挂.
进行功能改变的条件是什么？
——符合产业布局规划，满足产业转型升级的需要.
1、符合城市规划； 2、已取得《深圳市建设用地规划许可证》和《深圳市建设工程规划许可证》； 3、已签订《深圳市土地使用权出让合同书》并付清地价款； 4、涉及有关专业管理部门审批的，应取得有关部门的审核意见。
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城市更新分类解读
《深圳市人民政府关于深入推进城市更新工作的意见》深府〔2010〕193号 《拆除重建类城市更新项目房地产证注销操作规则》深规土[2010]324 《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》