房地产估价的市场法--中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义2

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第一节讲义2

房地产估价的市场法

【2010年真题】

某套住宅的成交价格为5000元/m 2，交易中的营业税和契税等税费均由买方负担，已知房地产交易中应由

卖方缴纳的营业税等税费为正常价格的6%，应由买方缴纳的营业税等税费为正常价格的2%。该套住宅的正常

价格为（ ）元/m 2。

A.5200.00

B.5300.00

C.5319.15

D.5400.00

[答疑编号2526090104]

『正确答案』C

『答案解析』本题考查房地产正常成交价格的计算。正常成交价格＝卖方实际得到的价格÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常成交价格=买方实际付出的价格÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）。因为交易中的营

业税和契税等税费均由买方负担，所以卖方实际得到的价格为5000元／m 2 。运用公式得到5000÷（1－6%）

=5319.15。参见教材P213。

6.市场状况调整（也称为交易日期调整）

6.1 市场状况调整的含义

■ 概念

· 将可比实例在其成交日期时的价格调整为在估价时点时的价格，也称为交易日期调整

■ 适用条件

· 平稳－可不进行交易日期修正

· 上涨

· 下跌

6.2 市场状况调整的方法

6.3 价格指数

■ 定基价格指数（尾首相比）

估价时点的价格＝可比实例成交日期的价格×估价时点的价格指数/成交日期的价格指数

■ 环比价格指数（连乘）

估价时点的价格＝可比实例在成交日期的价格× 成交日期的下一期的环比价格指数× 再下一时期的环比价格指数×…× 估价时点的环比价格指数 （注意成交当期的价格指数是不乘的，从成交下一期开始乘指数）

【例9－2】教材P214

某地区某类房地产2011年2月至8月的价格指数分别为99.6、94.7、96.7、105、109.2、112.5、118.1（均以上个月为100）。其中某宗房地产在2011年4月的价格为2000元/平米，调整到2011年8月的价格为（ ）

。

[答疑编号2526090105]

『正确答案』是环比指数，所以用连乘

8月的价格=4月的价格×5月的指数×6月的指数×7月的指数×8月的指数