2019年长沙写字楼市场调研报告
长沙市写字楼市场调研报告
智能化配套：省府CBD作为新区相较五一广场在智能化配套方面有一定的优势。 商务配套：用裙楼完善自身的商务配套是区域内写字楼的普遍做法。不过，由于区域人流量的 关系，总体来说，配套较粗放，经营状况一般。在一系列配套中，员工餐厅的使用率最高。
（2）省府CBD
地段：省府CBD作为城市向南的发展方向，省府新区商务中心，城市公共交通系统建设已初步 完成，公交、高铁、地铁、城市轻轨已逐一投入建设或以完成建设。地理位置而言四通八达之地 理优势愈发明显。而且该区域有着省政府等重要政府机构和市政设施，也有一些重要的金融机构 在此设点，所以该区域非常适合商务活动。
华尔街中心 泊富国际
世茂项目 九龙仓项目
滨江新城 五一广场 省府红星
御邦广场
德思勤城市广场
2.各大版块写字楼市场潜力分析
（1）五一广场
地段：长沙地区写字楼多数是以五一广场为中心展开，五一广场区域是长沙传统的经济中 心和精神象征，交通系统发达，有通往主城各区的公交车，地理位置上可谓是长沙城交通的 心脏。配套设施方面平和堂百货、新世纪百货、王府井百货、春天百货、悦方、乐和城、黄 兴路步行街等娱乐休闲配套设施，不仅让五一广场成为长沙经济中心，也让其成为长沙首选 的休闲娱乐中心。
长沙市写字楼市场调研报告
目录
总体市场分析 重点项目分析
长沙写字楼市场整体情况
长沙各大板块写字楼发展潜力及 主要写字楼出租情况
一、长沙市写字楼市场整体情况
1.长沙市写字楼的发展历程
起步阶段
第一个发展阶段是 2000年以前，这一时期由于改革开放刚刚起步，中国经济发 展的重心主要集中在沿海地区，来长投资的外资企业和私人企业很少，商业写字 楼的市场需求不足导致这一时期长沙的的写字楼市场比较平淡，商业写字楼很少 且大部分为政府投资。
长沙市写字楼调查(中信)
写字楼市场研究报告1、历年写字楼市场情况数据来源：长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》1 / 48专业写字楼市场供需基本平衡从数据上看，长沙市专业写字楼市场基本保持了供需平衡。
市场未出现办公物业的认购热潮，也没有出现销售严重受阻楼盘。
由于政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公。
以上综合构成了长沙市写字楼真正的供需，但同时也造成了真正供需数据统计上的困难。
因此以上数据反应的仅仅是以写字楼性质报建楼盘的市场供需情况，存在一定的不合理性。
长沙的写字楼市场有待进一步的规范。
2 / 48●非专业写字楼滥竽充数，掩盖实际需求根据国际通用计算法：城市每个就业人口平均占有的写字楼面积为0.2平方米，目前长沙市城镇居住人口348.2万人，则总需求量为：69.64万平方米的建筑面积写字楼，但目前，长沙2004年至今纯写字楼预售面积为：26.12万平方米，可看出写字楼实际的需求是大于供应量的，而其中很大部分需求正被非专业写字楼滥竽充数。
2、长沙写字楼发展阶段●初级阶段（1993－1997年）九三年，平安大厦写字楼的成功开发，处于摸索阶段的开发商们开始涌向写字楼市场。
九四年，大量的写字楼圈地运动从此开始，实力雄厚的发展商最终得以成功运作上市。
目前成为中高档写字楼代表的华侨大厦、华联大厦等就是当时的产物。
至九七年，受国家宏观经济体制的影响，沿海开发潮流回流，造成大量一涌而上的写字楼，其自身素质存在这样或那样的问题，如设计缺乏前瞻性，配套不全，交通不便等因素，导致写字楼市场开始滑坡，大量写字楼空置，陷入了发展商们“谈写字楼”色变的困境。
同时，在此圈地运动中，一些实力不济的公司被纷纷淘汰出局，留下一个个被后人称为“黑洞”的大坑，这些圈地运动的结果，是在市场沉寂了5－6年之后，才有所起色。
调研报告长沙ifs
调研报告长沙ifs调研报告：长沙IFS一、简介长沙IFS是位于长沙市金融中心地带的一座综合性商业综合体，由恒隆地产集团投资兴建。
IFS是International Financial Square的缩写，意味着这座商业综合体以国际金融为主题，集合了购物、餐饮、娱乐等多种功能。
二、调研目的本次调研的目的是了解长沙IFS的规模、品牌商户、消费者结构等情况，以及该商业综合体对长沙市商业业态的影响。
三、规模和品牌商户长沙IFS占地面积超过10万平方米，总建筑面积约为26万平方米。
商场内引进了大量国际知名品牌商户，如Armani、Hermes、Gucci等。
同时，还有众多中高端品牌商户如ZARA、UNIQLO、MUJI等。
长沙IFS在引进品牌商户方面非常注重品牌的高端定位和国际化程度，以提供高品质的购物体验。
四、消费者结构通过调查，发现长沙IFS的主要消费群体主要分为两类：年轻人和中高收入人群。
年轻人喜欢在长沙IFS购买时尚潮流的服装、鞋包等商品，而中高收入人群则更关注高品质的品牌产品和奢侈品消费。
五、IFS对长沙商业业态的影响1. 市场竞争加剧：长沙IFS的引进，使得长沙市的商业竞争更加激烈。
其他商业综合体需要提升自身的品牌定位和服务水平，以吸引更多的消费者。
2. 消费升级：长沙IFS引进了国际一线品牌商户，使得消费者有更多的选择空间。
消费者对品质和体验的追求也推动了长沙市商业业态的升级。
3. 市场影响力提升：长沙IFS的引进，吸引了更多的消费者来到长沙市购物消费，增加了长沙市的知名度和吸引力。
六、经营管理和优化为了提升消费者体验，长沙IFS注重商场的运营和管理。
他们通过定期的营销活动、售后服务、客户关系管理等措施，不断优化商场的经营。
七、结论通过调研，我们了解到长沙IFS作为长沙市的金融中心商业综合体，对长沙市商业业态有着积极的影响。
它的引进不仅加剧了市场竞争，也推动了商业业态的升级。
长沙IFS在经营管理和优化方面也取得了一定成绩，为消费者提供了高品质的购物体验。
2019长沙市房地产市场分析报告-6页文档资料
Part 1 湖南省房地产政策（一）重大事件简要目录1986年10月1日起施行，中华人民共和国房产税暂行条例2019年6月26日，中国人民银行发出《关于规范住房金融业务的通知》对开发商贷款做出严格限定，造成许多楼盘施工进度受到影响，很多已经预售的楼盘因这一政策出台，资金不能及时回收，不得不放缓工程开发进度。
2019年4月，湖南省关于建立房地产市场联席会议制度的通知2019年5，关于进一步做好整顿和规范房地产市场秩序有关问题的通知2019年12月10日，湖南省人民政府第23次常务会议通过，湖南省城市房地产税施行细则现予公布，自2019年3月1日起施行。
2019年4月2日，关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知2019年4月25日，中国银监会颁布调整存款准备金率，存款准备金率从7%提高到7.5%，减少银行可供资金数量，限制了房地产开发企业获取项目开发所需的大规模资金，降低房地产开发投资速度。
2019年4月27日，国务院通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产项目资本金比例，提高进入房地产市场门槛。
2019年9月，关于加强商业营业用房宏观调控的通知2019年，国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》提出抑制房价过快增长八大措施，媒体称之为“国八条”。
2019年5月26日，关于做好稳定住房价格工作的意见2019年5月30日，建设部关于贯彻《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》的通知。
2019年9月27日，经第73次部常务会议讨论通过，《房地产估价机构管理办法》，自2019年12月1日起施行。
2019年7月，召开全省房地产开发管理工作座谈会的通知2019年11月16日，中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见2019年颁布，2019年12月实施，中共湖南省委办公厅湖南省人民政府办公厅关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见。
2019年5月长沙房地产市场的研究的报告
2019 年 4 月长沙房地产市场研究报告
©克而瑞（中国）信息技术有限公司··长沙机构
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长沙市五一大道 456 号亚大时代 15A06 室
邮编：410001 电话：84426715
2019 年 4 月长沙房地产市场研究报告
本月导读： 国土部加强地价监控，监控范围扩大至全国所有县级及以上城市
5 月 26 日，国土部向各省国土部门下发了《关于严格落实异常交易地块上报制度有关问题的函 》，该文件要求各县级国土部门对 2019 年以来的 成交地块进行清理，对漏报的地块应在 6 月 30 日前补充上报。这是继 2019 年 12 月，国土部对全国 105 个重点城市实施异常交易地块监测以来， 首次将监控范围扩大到全国所有县级及以上城市。
2019 年 4 月长沙房地产市场研究报告
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二、媒体分析............................................................................................................................... 44 三、典型项目............................................................................................................................... 50 第三篇 区域数据篇............................................................................................................................. 54 一、开福区................................................................................................................................... 54 二、天心区................................................................................................................................... 55 三、雨花区................................................................................................................................... 56 四、岳麓区................................................................................................................................... 57 五、芙蓉区................................................................................................................................... 58
2019年长沙写字楼市场分析-43
五一广场商务圈：五一 广场为核心、以商业结 合的写字楼为主 文艺路文化商务圈：文 艺路为核心的文化商务 圈则以五星级酒店为配 套支撑，高档写字楼为 载体，形成了韶山路商 务圈中心地带地价高昂 和商务活动频繁的特色 芙蓉路金融商务圈：芙 蓉路为轴线的金融商务 圈则以金融证券等金融 行业为鲜明特性
——浦发银行长沙分行总经理
店里就有这样的感觉，其他地方找不到”； “酒店的配套是独一无二的，写字楼无法替代的，我们办公讲究的是方便客
户、方便员工、方便自己”
——光大期货总经理
“办公的地方是我们的第二个家，家就要讲究有家的家的感觉，舒服，在酒
长沙酒店写字楼市场现状小结： 小众市场，消化高端客户群，短期内竞争力依旧强劲
酒店写字楼客户特征：严重依赖酒店的服务和配套，短期内未被专业写字楼分流 “长沙酒店式写字楼大多都集中以在星级写字楼为载体，形象高端、服务配 套都很到位，在其他写字楼没有这样的优越感和舒服感“ “大多数酒店写字楼的租金也不贵，比如华天酒店的租金还没有中天广场的 贵，但是，在华天还有很多其他的配套，非常的方便，有游泳池、有健身房、 有高级餐厅等，这些专业写字楼是没有的”； “现在国际知名企业还是比较喜欢高档酒店办公多些，首先在星级酒店服务 周到，配套完善，现在大企业对租金敏感度还是比较低的”
比率
10% 5%
知名企业分 公司或办事 处 金融投资 信息科技 其他
25% 60%
索尼有限公司长沙办事处
上海华为技术有限公司长沙办事处 恒信证卷长沙办事处 埃克森美孚中国投资有限公司长沙办事处 伊来克斯长沙办事处 三菱商事株式会社长沙自动车事务所 长沙市新财置业担保有限公司 摩托罗拉电子有限公司长沙分公司
长沙商业写字楼调研报告及文化产业园项目
从小范围集中商业到服务(fúwù)网点四处开花、辐射全省，近20年来长沙的商业发生巨变。
阶段划分 第一阶段 第二阶段 第三阶段
目前
时段 80年代 90年代前段 1998-2006 2008以后
发展特点
代表
人群的聚集形成繁荣的街铺商业
中山百货大楼/女人街/黄兴 北路
本土百货繁荣，出现竞争“五虎”，主 中山/晓园/东百/友谊/阿波
广大环球家具超市
三湘(sān
马王堆陶瓷建材城
xiānɡ场)南万湖家大丽市建材广场
金苹果服装
(fúz高h桥u建ā材n市g场 )大市长场沙建材
批发大市场
马王堆汽车
汽配大市场
高桥友谊 汽配大市场
高桥大市场
精品文档
红星建材大市场
红星农副产品
批发大市场
红星商业广场
商业规划对商圈格局(géjú)的影响
根据《长沙(chánɡ shā)城市商业网点布局规划20052020》
长沙(chánɡ shā)商业写字楼分析 报告
目标项目商业写字楼市场定位分析
精品文档
目录(mùlù)
1. 长沙市整体商业发展分析 2. 长沙市写字楼市场发展分析
3. 目标项目(xiàngmù)商业写字楼市场定位分 析
精品文档
整体商业(shāngyè)发展综述
精品文档
商业物业(wù yè)市场发展历程
红星美凯龙国际家具广场（万达 四楼） 苏宁电器（黄兴路步行街内）
精品文档
商圈格局(géjú)分析——五一商圈
商圈概况(gàikuàng)：
起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史 交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，
长沙写字楼市场分析
外资、合资高科技及房地产等知 名度较高的公司
使用年限
租赁期限不稳定
40-50年
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写字楼对比分析小结
从长远来看，酒店式写字楼和专业写字楼拥有较大的市场发展空间
酒店式写字楼： 优点： 1、形象好； 2、服务到位； 3、配套齐全。 缺点： 1、租赁及管理费用高； 2、一般都不售，客户无自主权。
专业写字楼 优势： 1、专业写字楼形象好； 2、硬件领先，配套设施相对较齐全； 3、物业管理服务优良。 缺点： 1、租售价高。
自用客户：主要来之三个方面 ：一是具有雄厚实力和发展历史的境内外大中型公司企业 ； 二是成长中的中小型企业；三是政府及国有机构。
14
租金（元 /m2〃天） 1.7～2.2 3.8 1.6
出租率 91％ 10％ 100%
物管费 （元/m2〃月） 14.32（包空调费用） 4 2.8 未交付使用
租客 中信实业银行、施耐龙、西门子等知名外 企和外省企业为主 浦发银行、咨询公司 长沙知名企业
1.6 1.8 1.5 2.5
70％ 60% 50％以 上 95％
长沙写字楼市场分析
A、写字楼市场分布情况 B：写字楼分类及对比分析 C、小结：写字楼市场机会判断
036Leabharlann 1写字楼分布情况及特征
湖南财富中心 运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵
分布情况（一点三线）
湖南新闻大厦 建鸿达现代城 银华酒店亚大时代 湘域中央 湖南文化大厦 凯旋国际
一点：火车站； 三线：五一路、芙蓉路、韶山路 沿线
销售均价 （元/m2） 3720 4500 4200 6000（带 装修） 5900 3700
销售情况 100％ 50% 85％ 70％ 60% 80％