建筑工程施工工艺设计流程图

给水系统施工工艺流程图排水系统施工工艺流程图电气安装工程主要工艺流程土建基础工程主要工艺流程：土建主体工程主要工艺流程（混凝土结构）：脚手架搭设•••••••••••房地产开发流程房地产开发活动的复杂化使得越来越多的专业人士开始与开发商共同工作，从而加速了房地产开发专业队伍的发展壮大。

然而，不论开发活动变得多么复杂或是开发商变得多么精明，都必须遵循房地产开发过程的基本步骤。

开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命期的物业管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。

在这整个程序中房开公司须到各政府部门办理一系列的相关证件。

然而，据调查目前大多数房开公司非常缺乏能够熟悉并掌握办理这一系列相关证件的人才，以至于令很多开发商焦头烂额，无从下手。

下面，我根据市房地产开发的过程来介绍房地产开发的流程。

一、房开公司到市建委办理《房地产开发企业资质业绩登记证》。

所需资料：①资质证书（副本及复印件）；②营业执照（副本及复印件）；③法人代表及总经理的任职文件，个人资料（简历），资质申报表复印件；④开户银行资信证明。

须购买《项目手册》、《条件意见书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

二、房开公司到市规划局办理《建设项目规划选址意见书》。

选址意见书是指建设工程（主要指新建大、中型工业与民用项目）的立项过程中，上报的设计任务书必须附有由城市规划行政主管部门提出的关于建设项目选址的意见。

其作用是：为了证明该房开公司在城市规划区的建设工程的选址和布局符合城市规划，同时便政府对城市规划区建设项目的《项目建议书》和《设计任务书》中有关建设地点、地址和布局面容的审查及对建设项目初步设计的会审，然后在政府立档使政府对其管辖区的开发建设有一个全局的了解和把握。

所需资料：①说明拟选地址、用地性质、建设规模、建设容，用地规模的申请报告；②填写《建设项目规划选址申请表》；③项目建议书或有关部门立项批准文件；④有证测绘单位的采用的1/2000－1/500地形蓝图两份；⑤凡需进入市的单位，应附有省、市政府的批准文件；⑥开发公司定点项目还需提供经年检的《房地产开发企业资质业绩登记证》、《资质证》、《企业法人证》、《营业执照》；⑦提供报建人的法人委托书及身份证明。

申报程序及时限：建设单位申报转入用地处后，处长两日安排到经办人；经办人收文后，六日现场查勘并提出意见，报处长；处长接经办人签出的意见后，三日签出审意见送分管局长；分管局长三日签出审意见报局办公会；经市政府同意定点返回经办人的发证的建设项目、图纸资料齐全后，经办人一日给出规划选址意见及建设项目选址位置，报处长；处长二日对选址意见进行审查，无误后报局长，局长三日签发《建设项目规划选址意见书》。

三、市政府召开规划定点专题会议。

市政府接市规划局定点报送文件后，定期召开定点专题会议，召集市规划、国土、建委、管委、人防、环保、房管、消防、园林、监察、交警等市直属有关部门和市人大城建委，有关区政府；讨论审查市规划局选址定点意见，同意后下发定点会议纪要。

四、房开公司到市规划局办理《建设用地规划可证》。

市规划局接市政府规划定点专题会议纪要后，在审查建设单位报建修建性详细规划合格后，核发《建设用地规划可证》，其目的是：为了避免房开公司在城市规划区任意甚至违法新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，确定建设用地位置、面积、界限的法定凭证，房开单位在申领此证时必须格按照程序法规，违反城市规划法要承担相应的法律责任，在城市规划区，未取得《建设用地规划可证》而取得建设用地批准文件，占用的批准文件无效，占用土地退回。

所需资料：①拟征地点的申请报告，当年度批准项目容，规模，投资额的项目计划，计划任务书或其他有关计划的批准文件；②填写《建设用地规划申请表》；③有证测绘单位近期测绘，采用统一黄海高层1/500地形蓝图四份；④房屋开发公司申请的定点项目还需要提供经年检的《房地产开发企业资质业绩登记证》，《资质证》，《企业法人证》，《营业执照》；⑤经市政府批准同意“退二进三”的国有企业联建项目，应提供市政府的有关批准文件；⑥属竞买获得土地使用权的项目，提供有关部门批准文件；⑦提供报建人的法人委托书及身份证明；⑧经规划管理部门审批的修建性详细规划案（即设计规划总图）。

审批程序及时限：建设单位申报转入用地处后，处长两日安排到经办人；经办人收文后，六日现场查勘并提出意见，报处长；处长接经办人签出的意见后，三日签出审意见送分管局长；分管局长三日签出审意见报局办公会；经市政府同意定点返回经办人的发证的建设项目，图纸资料齐全后，经办人五日划出定点用地红线图，报处长，处长二日对定点红线图进行审查，无误后报局长，局长三日签发《建设用地规划可证》。

下列情况需要申请《建设用地规划可证》：①新建、迁建单位需要使用城市土地的；②原址扩建需要使用本单位以外的土地的；③需要改变本单位土地使用性质的；④因建设需要临时使用土地的或调整、交换用地的建设工程；⑤涉及国有土地使用权出让、转让的地块的。

注意事项：建设单位在取得《建设用地规划可证》后六个月应向房屋土地管理局申请有关运迁手续和《建设用地批准书》的有关手续；届时未取得建设用地批准文件又未申请延期的《建设用地规划可证》即自行失效。

五、房开公司到国土局办理《建设用地定址通知书》。

建设单位持经批准的设计任务书或初步设计，年度基本建设计划以及地政府规定需要提交的相应资料，证明和图件向土地所在地的县级以上地人民政府土地管理行政主管部门申请建设用地，同时填写《建设用地申请表》。

所需资料：①申请用地报告（盖章）；②《建设用地规划可证》及规划红线图（原件）；③市政府专题定点会议纪要（复印件）；④市计委文件（复印件）；⑤修规已审定的提供修规图（即总平面图）；⑥1/500地形蓝图六份；⑦报建人的法人委托书及身份证明；⑧占用耕地的提出补充耕地案；⑨建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；⑩提供地价评估报告。

审批程序及时限：办公室收文后，当日将资料交到用地处；用地处长在二日交经办人；经办人收件后在一完成现场勘查，提出拟办意见交处务会讨论；处务会审核后，交局用地会审定或局领导审定；同意后，经办人在二日核发《建设用地定址通知书》。

相当费用：在核发《建设用地地址通知书》时，国土局按规定收取土地出让保证金，若修建性详规已审定，由用地处委托土地估价所对土地进行评估，收取地价10％的出让保证金。

六、房开公司到市房管局办理《建设拆迁可证》。

《城市房屋拆迁管理条例》规定“任单位或个人需要拆迁的房屋，必须持规定的批准文件，拆迁计划和拆迁案，向县级人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准发给《房屋拆迁可证》后可拆迁。

其作用是衡量拆迁行为是否合法的重要凭证。

城市房屋拆迁可制度是城市房屋拆迁管理部门对拟进行城市房屋拆迁的申请进行工程性的审查，以确定是否可该项目实施的拆迁法律制度。

城市房屋拆迁可制度是城市房屋拆迁法的重要容之一，是规划城市房地产市场和房屋拆迁领域最起作用的措施，是维护，拆迁人和被拆迁人合法权益，保障城市建设顺利进行的重要手段。

《房屋拆迁可证》具有一次性，局部性的特点。

所需资料：①办证申请（用A4纸打印）一份；②领证申请表一份；③拆迁人法人证明书三份；④授权委托书三份；⑤委托合同（不委托拆迁则不提供）一份；⑥受托单位拆迁资质证书（不委托拆迁则不提供）一份；⑦市政府会议纪要（复印件）二份；⑧建设规模计划（复印件）二份；⑨建设用地规划可证（复印件）二份；⑩规划红线图（复印件）二份；11建设用地定址通知书或土地使用权预登记证或土地使用权证（复印件）二份；12直管公房处处置意见（复印件，不拆迁直管公房则不提供）一份；13房屋拆迁调查报告（原件一份，复印件一份）；14安置房平面图二份（期房和新房需规划局盖章，单位盖章，旧房需有产权证）；15工作联系单一份；16资金监管拆除安全联系单一份；17拆迁补偿，安置案（附拆迁安置案表）五份；18拆迁补偿，安置计划；19拆迁房屋补偿评估委托合同一份；20拆迁房屋补偿评估报告书一份；21联建合同（复印件，不是联建的不提供）一份；22确定拆迁人报告（不是联建的项目不提供，用A4纸打印）一份；23拆迁围被拆迁人计划生育责任书（与办事处签订）一份。

审批程序：房屋拆迁主管部门收到拆迁申请和必要批准文件后，应对申请容进行审查，并对拆迁围进行现场调查。

主要审查申请人提供的批准文件是否齐全，有效，拆迁围的房屋产权状况是否明确或有争议，对被拆迁人的补偿和安置是否合理，拆迁案和拆迁期限是否可行等。

经审查后批准拆迁的，向申请拆迁人发给《房屋拆迁可证》并发布拆迁公告。

七、房开公司到市建委领取《房地产开发项目手册》、《房地产开发项目建设条件意见书》。

凭审定的修建性详细规划，到市建委进行项目登记。

居住小区和住宅开发项目经批准立项取得《建设用地规划可证》后，建设单位应在15日到市建委依法登记，领取《房地产开发项目手册》和《房地产开发项目建设条件意见书》。

市建委组织有关部门对《房地产开发项目建设条件意见书》容提出意见：①项目性质、规模、开发期限；②规模控制指标和规划设计要求；③基础设施和公共服务配套设施的建设要求；④基础设施和公益设施建成后的产权界定；⑤项目拆迁补偿安置要求；⑥项目经营式；⑦售后服务及物业管理。

在开发项目动工前15日将《房地产开发项目建设条件意见书》送建设行政部门备案；必须按《房地产开发项目建设条件意见书》实施综合开发配套建设，并将开发项目实施阶段的主要事项和政府有关部门对其开发经营的活动的审查，批准和处理意见记录在《房地产开发项目手册》中，应当每半年或按项目实施阶段将《房地产开发项目手册》送建委验核。

开发建设中合法转让土地使用权的受让人，应当在办理使用权变更登记手续后15日持土地使用权转让合同及批准手续到建设行政主管部门备案，办理开发项目开发人变更手续，并按上述规定办理项目登记。

八、房开公司到市国土局办理《建设用地批准书》。

所需资料：①用地申请报告（盖章）；②《建设用地规划可证》及规划红线图（原件）；③市政府定点专题会议纪要（复印件）；④市计委文件（复印件）；⑤修规已审定的提供修规图（即总平面图）；⑥1/500地形蓝图六份；⑦法人委托书及报建人身份证明；⑧占用耕地的提出补充耕地案；⑨建设项目位于地质灾害地区的，应提供地质灾害危险性评估报告；⑩提供地价评估报告。

审批程序及时限：拆迁完毕后，持相关文件及申请到国土局办理《建设用地批准书》，国土局办公室在收文后，当日将资料交到用地处；用地处长在二日交经办人；经办人收件后在一完成现场勘查，提出拟办意见交处务会讨论；处务会审核后，交局用地会审定或局领导审定；同意后，经办人在二日核发《建设用地批准书》。