住宅小区房地产项目税收筹划建议书

税收筹划建议书——xx花园开发项目

编制单位：xxxx税务师事务所有限公司

编制日期：xx年八月二十八日

目录

一、总论 (2)

（一）建设单位基本情况 (2)

（二）开发项目概况： (2)

（三）税收筹划建议书的编制依据与原则 (2)

（四）税收筹划建议书的工作目标 (3)

二、经济指标分析 (3)

（一）基本经济技术指标 (3)

（二）预期财务指标分析 (4)

（三）纳税指标分析 (6)

三、本开发项目的纳税筹划 (8)

（一）销售收入的筹划 (8)

（二）成本费用的筹划 (9)

(三) 营业税的税收筹划 (10)

（四）土地使用税的税收筹划 (13)

（五）房产税的税收筹划 (13)

（六）土地增值税的税收筹划 (13)

（七）企业所得税的税收筹划 (15)

四、项目税务筹划中需要说明的问题及风险 (19)

（一）项目土地增值税平均增值率偏低，开发成本存在高估19

（二）项目税务筹划实施中应注意的问题 (19)

（三）不能享受二免三减半的所得税优惠政策 (20)

一总论

（一）建设单位基本情况

建设单位：xx（xx）房地产开发有限公司。

工商注册号：企独xx第号。

住所：xxxx园百合场路。

所有制性质：有限责任公司（外国法人独资）。

法宝代表人：

注册资金：2710万美元。

经营范围：从事房产的开发，经营本公司开发的房产。

营业期限：

（二）开发项目概况：

项目名称：xxxxxx花园开发项目。

立项批复：xxxx委字

建设规模：用地面积242253平方米，总建筑面积207231平方米。

建设内容：建设6幢高层住宅，29幢景观排屋，122幢独立

住宅和相应的附属设施。

投资总额：暂估75000万元。

贷款金额：18000万元。

建设主体：xx（xx）房地产开发有限公司。

（三）税收筹划建议书的编制依据与原则

我们以xx（xx）房地产开发有限公司提供的苏天工咨字（2007）5-61号xxxxxx花园项目可行性研究报告及贵公司工程部、财务部提供的相关数据资料作为本次税收筹划的分析范围及依据。通过对项目的财务评价，从税务和转让定价角度进行进行测试和量化研究、分析，提出与税务筹划有关的建议。我们在报告中援引的数据均来源于上述可行性研究报告及相关资料。贵公司应保证前述资料的真实性与完整性，我们并不承担因前述资料数据不准确而导致数据匡算偏差的责任。

（四）税收筹划建议书的工作目标

通过对xx（xx）房地产开发公司开发的xxxx花园项目财务评价，提出与税务筹划有关的建议，以协助贵公司管理层优化项目税务结构，降低税务风险。

二经济指标分析

（一）基本经济技术指标

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售（普通标准住宅的界定必须以财税[2006]141号规定的为准），增值额未超过扣除

项目金额的20%时，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就将全部增值额按规定计税。

根据上述指标分析，贵公司的本开发项目不符合标准普通住宅的划分范畴，无法享受土地增值税的优惠政策。

（二）预期财务指标分析

1、经营收入预测

项目自实施后开始预售，房屋可销售面积为156,68.05ｍ2，其中独栋别墅43,225.56ｍ2，景观排屋50,546.84ｍ2，高层62,995.65ｍ2。根据现阶段xx市商品房市场行情预测，该项目销售单价为：独栋别墅1.5万元/ｍ2；景观排屋0.85万元/ｍ2；高层均价0.5万元/ｍ2，商铺、车库等配套设施由于管理层决定隶属于物业管理，故未在此进行收入预测。

可销售面积总收入预测表

2、成本费用预测：

由于贵公司工程部无法提供准确可行的项目预算资料，其实测成本又与可行性报告存在较大差异，故我们无法对其成本费用按会计科目进行分项计算，以下房屋建造成本是根据贵公司工程部提供的最新资金需求量表并结合财务上的统计数据形成，其相关数据的准确可靠程度还需在项目的具体实施过程中进行一定的修正。

（三）纳税指标分析

一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、企业所得税等，现根据贵公司提供的相关数据测算本项目所需缴纳的各种税费：

1、土地面积为242,253.00万平方米，可销售面积为156,768.05

平方米，平均售价:独栋1.5万元/平方米,联排0.85万元/平方米,高层0.5万元/平方米；

2、土地成本为2.419亿元(其中有38亩按120万元/亩暂估)，建造成本平均为:独栋2712元/平方米,联排2252元/平方米,高层2302元/平方米；

3、注册资本为2710万美元，前期资金需求约1.8亿元人民币通过银行贷款解决；

4、实际发生的销售费用与管理费用按售价的5%预计测算。

在上述假设条件下，整个项目销售完毕需缴纳的各种税费计算情况如下：

1、营业税、城建税及教育费附加(由于贵公司为外商投资企业,暂免城建税及教育附加)

139,300.97 *5%=6,965.05万元

2、土地增值税

收入：139,300.97万元

可扣除项目：

土地成本24,190.00万元

建造成本：49,814.81万元(由贵公司工程部最新提供数据,暂未计算资本化利息部分)

三项费用：（24,190.00+49,814.81）*10%=7,400.48万元

税金及附加：6,965.05万元

加计扣除：（24,190.00+49,814.81）*20%=14,800.96万元