2020中国房地产百强企业研究主报告
2020年中国物业服务百强企业研究报告
２０２０年中国物业服务百强企业研究报告目录第一部分研究背景与目的 (1)第二部分百强企业研究方法体系 (2)第三部分 2020中国物业服务百强企业名单 (4)第四部分 2020中国物业服务百强企业发展特点分析 (7)一、管理规模：管理面积均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化 (7)1.管理面积均值增长15.08%，管理项目数量均值增长10.42% (7)2.依托兄弟公司开发、合作、布局优势，稳健扩规模 (8)3.注重高质量并购、拓宽服务边界，市场拓展加速 (8)4.抢抓主流市场深耕，单个城市管理面积均值达138.03万平方米 (11)二、经营绩效：做大规模与做强增值服务双重发力，营收均值突破10亿元 (13)1.营收增速高于在管面积增速2.3个百分点，各层级企业收入差距拉大 (13)2.业主增值服务渗透率大幅上升，居家服务收入贡献增长显著 (15)3.成本结构基本固化，智能化投入短期成效甚微，营业成本率仅下降0.46个百分点 (17)4.净利润率差异化显著，规模与增值服务成为提升盈利空间的关键 (20)三、服务质量：以温度与深度服务赢得人心，收缴率与续约率保持高位 (22)1.坚守抗疫一线获业主信赖，彰显服务价值 (22)2.重点企业满意度80.50分，社区卫生、安保与有偿服务备受关注 (24)3.百强企业二手房价格高出周边同等项目4.21%，优质服务助力业主资产保值增值 (26)四、发展潜力：把握政策红利与资本机遇，实现业务延伸与规模增长 (27)1.百强企业储备面积均值增长63.75%，TOP10企业储备面积均值超2亿平方米 (27)2.百强企业非住宅管理面积占比提升五个百分点，广阔空间仍有待开拓 (28)3.物业费动态调整、“老旧改”等政策红利推动下，企业迎来新机遇 (31)4.资本持续助推企业规模扩张，加速人才结构优化 (32)五、社会责任：稳就业提供岗位数超120万，诚信经营纳税总额达126亿元 (35)1.就业岗位数量增长9.05%，纳税总额增长16.09%，承接保障房面积增长11.05% (35)2.积极参与疫情防控、开展公益活动，全面践行社会责任 (37)第五部分 2020中国物业服务百强企业专项研究分析 (40)第六部分结语 (55)专题：透视资本道与术，构筑物业服务价值高地 (56)中指研究院1第一部分 研究背景与目的由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十三年，这十三年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。
20年4月房企销售数据点评
亿翰智库发布 2020 年 4 月房企销售情况，累计销售额 TOP100 房企 2020 年 4 月 销售情况继续回暖，前 4 月累计销售金额同比下降 16.0%，4 月单月销售金额同 比下降 3.8%。
累计销售额降幅持续收窄，单月销售额接近去年同期水平。2020 年 1-4 月， TOP100 房企实现销售额 2.59 万亿元，同比下降 16.0%（2020 年前 3 月为下降 21.2%）；实现销售面积 1.95 亿平方米，同比下降 13.1%（2020 年前 3 月为下降 19.1%）。随着国内生产生活回归正轨，TOP100 房企 4 月单月销售金额已接近 去年同期水平。供给方面，项目施工进度继续恢复，多地放宽预售条件、优化 预售申请流程等政策逐步落地，商品房供给有所好转。需求方面，受疫情抑制 的购房需求正逐步释放，较为宽松的流动性预期亦将对行业需求提供支持。预 计龙头房企累计销售降幅后续将继续收窄，全年销售有望维持平稳发展。
2020年1-8月全国房地产企业拿地排行榜
2020年1-8月全国房地产企业拿地排行榜数据来源：CREIS中指数据，中指地主数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地以中指土地数据库2300个城市作为监测对象1、1-8月拿地同比显著上升，8月拿地规模持续下降2020年1-8月，TOP100企业拿地总额21162亿元，拿地规模同比增长7.2%。
TOP100门槛值升至54亿元，环比增长10.2%，TOP100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为55.2%。
图：2020年1-8月50家代表房企每月拿地总额数据来源：CREIS 中指数据，中指地主 数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地1-8月多数房企拿地不输去年。
50家代表房企1-8月月均拿地均值为1906.4亿元，显著高于2019年月度均值。
其中，33家房企2020年1-8月月均拿地金额超过2019年月度均值，奥园、融信、越秀、滨江前8个月月均拿地金额较去年增加一倍以上，逆势拿地扩储；16家房企1-8月月均拿地金额不及去年，其中世茂、新希望、建业、富力等4家企业前8个月月均拿地金额较去年减少50%以上。
8月房企拿地规模持续下降。
1-3月，受疫情影响，部分城市推地节奏放缓或暂停，50家代表房企拿地规模较小；4月起，在市场置业信心逐渐恢复、各地优质地块推出量增加以及资金面略有改善等因素影响下，50家代表房企拿地积极性明显提升，5月略有回调后6月又升至上半年最高点，进入三季度拿地规模持续下降。
50家代表房企中，31家8月拿地金额较前7个月均值出现下滑。
-100%-50%0%50%100%150%200%250%05001000150020002500300035001月2月3月4月5月6月7月8月拿地总额50家代表房企中18家企业8月拿地金额较1-7月均值有所增加，14家企业单月拿地额超过50亿元，其中仁恒置地8月拿地额占前8月总额之比超过50%，华发、越秀和建业在30%以上。
2、拿地强度同比增强，第二阵营企业投资更积极图：2020年1-8月50家代表房企各阵营拿地销售比数据来源：CREIS 中指数据，中指地主拿地数据范围：包含招拍挂权益土地及收并购土地销售数据范围：权益销售额1-8月，房企拿地强度同比增强，50家代表房企拿地销售比均值为40.7%，较上年同期上升0.9个百分点。
实录2020中国房企产品力TOP100发布会圆满落幕！
实录2020中国房企产品力TOP100发布会圆满落幕！2020年，产品原力，见证房企产品价值成长！中国房企产品力TOP100三大成果发布！2020年11月27日，易居克而瑞携手筑想科技举办“产品原力——2020中国房地产企业产品力TOP100发布会”。
丁祖昱、张燕、林峰、方明富、姜孟军、张艳华、戎武杰、范逸汀、陈建熙、王磊、梁晶等业内专家、企业领袖济济一堂，聚焦“产品力”这一房企未来发展重点和核心竞争力，共同探讨新形势下产品高质量发展的方法与路径。
大会发布了《中国房地产企业产品力TOP100》、《中国十大产品系》、《中国十大作品》三大重磅成果（点击查看），一同发布的还有《2020中国房企产品力白皮书》及《2020中国房企住宅智能化白皮书》。
《中国房地产企业产品力TOP100》《中国十大产品系》《中国十大作品》会议致辞丁祖昱易居企业集团CEO易居企业集团CEO丁祖昱表示，今天是克而瑞第三年主办产品力发布会，三年前大家对产品关注度还并不高，因为当时市场环境较好，加上限价因素，好的产品并不能带来更好的销售结果，甚至影响成本、压缩利润。
而今天，随着市场从卖房市场渐转向买房市场，企业、行业和消费者都已经对产品非常重视，产品力已成为企业的核心竞争力。
尤其是今年8月20日“三道红线”发布之后，中国房地产的发展逻辑可能会发生巨大改变，将从过去的高增长时代走向高质量时代，后者需要高质量的产品来驱动。
我们高兴地看到，入选今年产品力TOP50的房企，无论是产品线、标准化水平，还是产品创新，都比三年前有了全方位的提升，这对行业、房企、消费者都会带来真正的利益。
展望未来，我们希望每家房企都从客户需求角度出发来设计、打造产品。
当产品力成为企业发展的原动力，中国房地产的发展不仅不会停滞，还会越来越好，从而保持行业持续、健康、稳定地发展。
主题发布1产品发展趋势洞察张燕易居企业集团克而瑞CEO易居企业集团克而瑞CEO张燕表示，克而瑞通过连续三年的产品力研究发现，房企的产品力从内涵到外延都较三年前都有了很大突破。
2020年地产行业深度分析报告
二、2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间 ........................................ 13 2.1 经济及收入增速放缓对需求冲击不明显......................................................................13 2.2 政策放松及流动性宽松为市场快速复苏的催化..........................................................14
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图表目录
图表 1 2008 年金融危机使全球 GDP 增速大幅下行..............................................................5 图表 2 金融危机期间国内 GDP 增速大幅下滑.......................................................................5 图表 3 金融危机期间国内 CPI 和 PPI 迅速下降（%）..........................................................6 图表 4 金融危机期间进出口、消费均出现大幅下滑（%）....................................................6 图表 5 2008 年商品房销售增速大幅下滑...............................................................................6 图表 6 70 城商品房价格指数连续 7 个月下跌 .......................................................................6 图表 7 2008 年万科销售均价显著降低 ..................................................................................7 图表 8 2008 年开工未售商品房库存持续走高 .......................................................................7 图表 9 2008 年地产投资开工大幅下降 ..................................................................................7 图表 10 2008 年土地购置面积与成交价款大幅减少 ............................................................7 图表 11 2008 年房地产开发资金同比增速由正转负 ............................................................8 图表 12 2008 年上市房企现金短债比降至 83%...................................................................8 图表 13 上市房企整体净负债率从 2007Q3 末的 52%上升至 2008 年末的 74% .................8 图表 14 2007-2008 年房地产收并购大幅增加.....................................................................9 图表 15 2009 年全国房企数量同比下滑 8.2% .....................................................................9 图表 16 金融危机期间地产板块与沪深 300 跌幅接近..........................................................9 图表 17 2007-2008 年招保万金估值最高点与最低点 ..........................................................9 图表 18 2008 危机后货币政策大幅宽松 ............................................................................10 图表 19 2009 年我国 M2 保持高增长 ................................................................................10 图表 20 2006-2009 年主要房地产政策汇总.......................................................................10 图表 21 2009 年商品房销售同比大幅回升.........................................................................11 图表 22 2009 年 70 城商品房价格指数止跌回升 ...............................................................11 图表 23 2009 年地产投资开工逐渐回升 ............................................................................11 图表 24 2010 年全国土地购置面积实现正增长 .................................................................11 图表 25 2009 年房地产开发到位资金同比大幅增加 ..........................................................12 图表 26 2009 年底上房企现金短债比达到 185%...............................................................12 图表 27 2009 年底上市房企整体净负债率降低至 50%......................................................12 图表 28 龙头房企股价涨幅远超行业整体及沪深 300.........................................................13 图表 29 2008 年金融危机后招保万金估值最低点与最高点（截至 2009 年末）................13 图表 30 经济及可支配收入增速放缓并未影响 2009 年市场需求的释放 ............................13 图表 31 2008 年国内仍处于快速城镇化阶段 .....................................................................14 图表 32 2008 年政策放松与流动性宽松后房地产投资销售迎来拐点.................................14 图表 33 2008 年持续降息带来销售面积增速的逐步回升...................................................15
房地产行业2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？
2020H1年报综述：规则已定，房企的空间还有多大？文/EH50研究组写在前面岁月不居，时节如流。
站在此刻回忆过往，不仅感叹时光匆匆，亿翰智库坚持年报综述系列研究已有四年时间，在这四年的时间里，房企经历过高增，也迎接过挑战，体验过繁荣，也感受过焦虑，但每次的洗礼都使企业对发展、对战略、对经营有了更深刻的了解和认知，更加清楚未来的方向与道路。
年报综述之所以诞生是本着为企业挖掘价值，为企业发展提供更多借鉴和参考的初心，我们选取了A+H股具有代表性的50家企业（即EH50）作为研究对象，经验表明，典型房企的行为常常会指引行业未来一定阶段的趋势性走向，所以通过对企业先导性行为或前瞻性战略的分析可以帮助房企拨开迷雾见到月明。
2020年是个特殊的时点，不仅仅因为疫情的突然爆发，也因为2020年是多家房企三年规划或者五年战略的终点，也是企业新的战略规划的起点。
站在这个位置，我们可能都要思考过去的得与失，思考如何以新的姿态迎接未来的挑战，在这个过程中，我们需要做的不仅仅在于总结企业过往的经验，还需要以更加开放的心态去掌握同行的动向，特别是发展模式成熟，想法前瞻的企业的做法，更好的实现战略纠偏和战略更新迭代，保证企业更加平稳安全的向前走。
摘要2020年房地产行业确实经历了挑战，经历了挫折，在过去的时间内，可能每家房企都会忙着去理顺企业自身的战略，也保持着对同行的观察和学习，在这过程中，同行一些战略变化可能也会使企业充满疑惑，看不懂其中的道理在哪？行业又将出现怎样新的变化？（1）疫情之下，房企的销售业绩经历了怎样的修复过程？为何中国金茂能够在TOP30房企中表现如此亮眼，并且净利润率能达到如此高的水平？（2）收入、利润增长放缓甚至出现负增长的情况下，中国海外发展再次回到利润王的宝座，为何在这个时点，它能够依然保持着利润增长的稳健性和持续性？（3）融资的三道红线严重制约了房企的融资规划，为何有些房企能够在保持稳健成长的同时依旧维持了健康稳健的财务结构，在其他同行想方设法控负债、降杠杆的同时，能够反其道行之，加大对杠杆的利用？（4）疫情之后，土地市场出现了一波抢地热潮，不乏规模房企亦参与了高价土地角逐。
2020年房地产经纪行业专题研究报告
目录
行业概览 ........................................................................................................................... 1 快速增长的房地产经纪行业............................................................................................... 1 市场容量的量化测算 ......................................................................................................... 3
投资策略：三重弹性和两大趋势，期待品牌服务整合 .................................................... 11 二手房市场恢复的短期弹性............................................................................................. 11 一手渠道渗透率提升的中期弹性 ..................................................................................... 11 存量市场的长期机遇 ....................................................................................................... 12 混业经营和品牌服务整合 ................................................................................................ 12 贝壳找房.......................................................................................................................... 14 从传统二手经纪业务出发——贝壳找房的传统竞争对手我爱我家................................... 14 从物业管理出发——联盟化提升专业能力的绿城服务..................................................... 15 从一手代理出发——引入新股东，迎接新起点................................................................ 16
2020中国房地产上市公司百强名单
2020中国房地产上市公司百强名单5月26日，“2020中国房地产上市公司测评成果发布会”在上海举行，这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。
在本次发布会上，还同步揭晓了“2020中国物业上市公司测评成果”，该项测评由中国物业管理协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合主办。
根据《2020中国房地产上市公司测评研究报告》，前十企业整体没有变化，仅排名出现微调。
其中，万科位列第一，中国恒大、碧桂园分列第二、第三位。
融创中国排名提升较大，位列第四；中国海外发展排名与上年一致，位列第五；保利地产排名下降两位，排名第六。
华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第七至第十位。
据悉，本次测评的研究对象为沪深上市房企117家，在港上市房企83家，以及海外上市公司2家，合计共202家。
与2019年相比，纳入测评的上市公司总数净减少8家。
此外，本次测评还发布了房地产供应链上市企业分榜单。
测评研究报告指出，2020年房地产供应链企业的投资、生产、供货等也因房地产调控、中美贸易摩擦、新冠疫情带来企业停工停产冲击，以及国内国际消费需求被动收缩和金融、原油等大宗商品交易市场持续震荡等因素影响，加之房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓，与房地产密切相关的供应链企业发展普遍面临压力。
但供应链企业看到“危”也要看到“机”，随着企业产能和市场信心正逐步恢复，随着房地产精装修趋势越来越明显，精装房市场日趋壮大，家居品类配套增长空间可期。
同时，存量更新改造也为供应链企业带来新机遇。
现状：上市房企总体呈现八大特点根据测评研究报告，从核心测评指标来看，2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元，同比上升25.67%；房地产业务均值为270.00亿元，同比增长34.39%；净利润均值为28.68亿元，同比增长11.94%；资产负债率均值同比上升1.87个百分点至69.96%；净负债率均值同比上升3.25个百分点至95.77%。
房地产行业2020年9月销售数据点评：销售延续强势，各梯队稳步向好
销售延续强势，各梯队稳步向好房地产行业2020年9月销售数据点评报告摘要:克而瑞发布2020年1-9月房地产企业销售TOP100排行榜，百强房企单月全口径销售金额同比上升24.8%。
碧桂园单月销售排名行业第一，实现销售金额860亿元，恒大和融创分列二三位，单月分别实现销售金额818和693亿元。
► 行业：基本面韧性十足，销售增速保持高位9月百强房企单月累计实现销售金额13327亿元，同比上升24.8%，增速较上月下降4.3pct ；1-9月百强房企累计实现销售金额86512亿元，同比上升7.4%，增速较1-8月上升2.7pct ，增速进一步提升。
在当前流动性宽裕以及居民购房需求持续释放的情况下，9月单月销售维持强势表现，随着四季度房企推盘高峰来临，供需两旺的情况将继续延续，我们预计10月的销售仍将表现优异。
► 房企：9月各梯队持续向好，中小房企表现相对较强9月单月销售超百亿的房企数量为44家，较上年同期增加10家。
碧桂园单月实现全口径销售金额860亿元，恒大及融创分别实现销售金额818和693亿元。
1-9月碧桂园、恒大、万科分别累计实现全口径销售金额6153、5319和4927亿元，分列行业前三。
从销售增速来看，9月TOP31-100的房企整体销售表现优于其余各梯队；在TOP30房企中，27家房企实现了销售规模的正增长，仅有3家房企的销售增速同比负增长，多数房企在销售端持续改善。
投资建议9月百强房企销售继续超预期，在流动性宽松叠加供给端放量的背景下，市场表现出强劲的韧性，基本面持续改善。
当前，房地产板块估值仍处低位，业绩确定性强，股息高，在宽松的货币环境及基本面积极向好的背景下，值得重点关注。
我们重点推荐龙头房企万科A 、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、招商蛇口、蓝光发展、华夏幸福、旭辉控股等。
相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、碧桂园服务、永升生活服务及龙光地产等。
风险提示销售不及预期，房地产调控政策持续收紧。
2019中国房地产百强企业研究报告-13页word资料
2019中国房地产百强企业研究报告2019-03-30 03:24 来源：中国网研究背景》由国务院发展研究中心企业研究所，清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家单位共同主办的“中国房地产百强企业研究”，自2019年来已连续进行了8年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标准。
主要研究成果》2019中国房地产百强企业研究2019中国房地产百强企业研究成果分析销售业绩：行业领先优势持续扩大，销售业绩再创新高2019年，百强企业①的经营绩效继续领先同行企业，全年销售总额达14360亿元，销售面积14488万平方米，同比分别增长45.6%、19.1%，分别领先全国商品房销售额增长率、销售面积增长率27与9个百分点。
从数量分布来看，超过1/3的百强企业销售额在100亿元以上，较上年的百亿企业数量有明显上升；销售额在50~100亿元间的百强企业也增长到了28家，其中万科销售额全年累计1081.6亿，销售面积897.7万平方米，成为国内首家跨入千亿大关的地产企业；从销售面积来看，百强企业的平均销售面积为144.9万平方米，较上年增长19.1%，百强企业整体销售面积规模继续扩大，二、三线城市出现销售面积的大幅突破。
以销售额计算，2019年百强企业市场份额达到27.4%，较上年增加5个百分点，是近年来市场份额提升最快的一年。
规模性：业务模式拓展促规模增加，总资产同比增长52.1%2019年，百强企业总资产增长速度达52.1%，总资产均值358.9亿元，近五年的年度复合增长率达到32.6%。
与之相比，净资产均值为96.0亿元，同比增长21.8%，增速逊色于总资产，说明负债增长仍是推动百强企业资产规模扩大的重要因素。
与上年主要由融资活动活跃推动的规模扩张现象相比，2019年百强企业的规模发展呈现出一些新的特点：（1）业务模式的转变促进企业规模扩大，企业通过合作拿地、联合开发、共同经营的方式，有效提升了企业实力。
房地产企业100强 排名(含净利润、净资产收益率等)
401 11 356 12
13 金地（集团）股份有限公司
13 招商局地产
345 13
14 融创中国控股有限公司
14 金地
15 招商局地产控股股份有限公司 15 富力
341 14 335 15
16 远洋地产控股有限公司 17 佳兆业集团控股有限公司
16 远洋地产 17 雅居乐地产
318 16 311 17
58 上海证大房地产有限公司
59 越秀地产股份有限公司
60 宁波奥克斯置业有限公司
61 SOHO中国有限公司
62 恒盛地产控股有限公司
63 合生创展集团有限公司
64 宝龙地产控股有限公司
65 奥宸地产（集团）有限公司
66 中骏置业控股有限公司
67 重庆新鸥鹏地产（集团）有限公
68 朗诗集团股份有限公司
93 天山房地产开发有限公司
94 上海鹏欣房地产(集团)有限公司
95 龙记地产集团股份有限公司
96 泉舜集团有限公司
97 武汉中央商务区城建开发有限公
98 上海市上投房地产有限公司
仁恒置地集团
106
建业地产
105
龙光地产
105
旭辉集团
104
金辉集团
102
卓越置业集团
102
合生创展集团
101
SOHO中国
公司名称
万科地产
销售金额 （亿元） 排名 公司名称
830
1 恒大
成交面积 （万平 排名
729米） 1
公司名称
金融街
绿地集团 653
2 绿地集团 714
2 绿城中国
中海地产 645
3 万科
712
房地产行业研究报告
房地产行业研究报告目录目录第一部分全国房地产行业分析 (1)一、房地产业在国民经济中的地位： (1)二、我国房地产业发展历程： (1)三、全国房地产业现状分析 (2)（一）行业主要经济指标 (2)（二）行业产品结构 (9)（三）行业内企业情况 (10)四、旅游地产现状 (13)（一）旅游地产在房地产行业中的地位 (13)（二）旅游地产的分类 (14)（三）旅游地产市场现状 (14)第二部分某地房地产行业分析 (15)一、某地房地产市场供求情况分析 (15)二、商品房价格走势分析 (17)第一部分全国房地产行业分析一、房地产业在国民经济中的地位：据专家预测中国房地产业至少还具有40年的发展空间，这是由两个基本需求所决定的：一、十多亿人口的住房需要。
中国现有人口13亿，每年净增人口1200万，每年结婚人数980万对，农村到城市打工人口7400万，这些都构成了庞大的需求人群，并且各行各业都需要房子和配套设施。
预计要到本世纪中叶这种需求才能平衡。
二、伴随生活水平提高不断改善住房条件的愿望。
目前，中国城市家庭人口平均为3.12人，参考国际上的标准，三口之间的居住空间以不小于100平方米较为合理，而要达到这样一个要求至少要十年。
二、我国房地产业发展历程：从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。
直到1979年开始经济体制改革，中国房地产也才有了发展的契机。
按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：第一阶段：1979~1991年，与经济体制改革和对外开放不断推进相适应，以住房制度和土地制度的商品化改革为标志，房地产作为生产要素开始进入市场。
1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。
1990年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。
2020年地产行业深度分析报告
2020年地产行业深度分析报告2020年4月目录一、复盘2008 年：强刺激与宽货币带来深V 反弹 (5)1.1 金融危机爆发，经济楼市全面下滑 (5)1.2 政策积极救市，地产调控大幅放松 (9)1.3 楼市逐步复苏，投资销售持续走高 (11)二、2008 年启示：需求并未消失，外部冲击仅影响释放时间 (13)2.1 经济及收入增速放缓对需求冲击不明显 (13)2.2 政策放松及流动性宽松为市场快速复苏的催化 (14)三、2020 VS 2008：花相似而境不同 (15)3.1 相同点：国际经济金融环境恶化，流动性持续宽松 (15)3.2 不同点：经济冲击程度、行业政策环境及所处阶段不同 (16)四、楼市逐步回归正轨，谨慎但不悲观 (18)4.1 “房住不炒”与“三稳”基调难改，短期政策或难大幅松动 (18)4.2 各地复工陆续恢复，投资开工有望逐步回升 (19)4.3 三月楼市持续升温，恢复持续性仍需观察 (20)五、市场建议 (21)六、市场提示 (21)图表目录图表1 2008 年金融危机使全球GDP 增速大幅下行 (5)图表2 金融危机期间国内GDP 增速大幅下滑 (5)图表3 金融危机期间国内CPI 和PPI 迅速下降（%） (6)图表4 金融危机期间进出口、消费均出现大幅下滑（%） (6)图表5 2008 年商品房销售增速大幅下滑 (6)图表6 70 城商品房价格指数连续7 个月下跌 (6)图表7 2008 年万科销售均价显著降低 (7)图表8 2008 年开工未售商品房库存持续走高 (7)图表9 2008 年地产投资开工大幅下降 (7)图表10 图表11 图表12 图表13 图表14 图表15 图表16 图表17 图表18 图表19 图表20 图表21 图表22 图表23 图表24 图表25 图表26 图表27 图表28 图表29 图表30 图表31 图表32 图表33 2008 年土地购置面积与成交价款大幅减少 (7)2008 年房地产开发资金同比增速由正转负 (8)2008 年上市房企现金短债比降至83% (8)上市房企整体净负债率从2007Q3 末的52%上升至2008 年末的74% (8)2007-2008 年房地产收并购大幅增加 (9)2009 年全国房企数量同比下滑8.2% (9)金融危机期间地产板块与沪深300 跌幅接近 (9)2007-2008 年招保万金估值最高点与最低点 (9)2008 危机后货币政策大幅宽松 (10)2009 年我国M2 保持高增长 (10)2006-2009 年主要房地产政策汇总 (10)2009 年商品房销售同比大幅回升 (11)2009 年70 城商品房价格指数止跌回升 (11)2009 年地产投资开工逐渐回升 (11)2010 年全国土地购置面积实现正增长 (11)2009 年房地产开发到位资金同比大幅增加 (12)2009 年底上房企现金短债比达到185% (12)2009 年底上市房企整体净负债率降低至50% (12)龙头房企股价涨幅远超行业整体及沪深300 (13)2008 年金融危机后招保万金估值最低点与最高点（截至2009 年末） (13)经济及可支配收入增速放缓并未影响2009 年市场需求的释放 (13)2008 年国内仍处于快速城镇化阶段 (14)2008 年政策放松与流动性宽松后房地产投资销售迎来拐点 (14)2008 年持续降息带来销售面积增速的逐步回升 (15)图表34 图表35 图表36 图表37 图表38 图表39 图表40 图表41 图表42 图表43 图表44 图表45 图表46 2020 年年初以来全球主要经济体股市大幅下跌 (15)2020 年3 月以来主要经济体都进入降息通道 (16)当前外贸对国内经济拉动程度低于2008 年金融危机以前 (17)2019 年房地产市场规模远大于2008 年 (17)万科2019 年销售规模较2008 年显著提升 (17)当前城镇居民人均住房建面较2008 年大幅提升 (18)A 股上市房企在手货币资金/一年内到期长短期负债 (18)3 月重点房企施工项目复工率 (19)3 月全国水泥出货率环比大幅回升 (19)50 个重点城市周成交延续7 周回升 (20)3 月重点城市日均成交同比降幅明显收窄 (20)旭辉控股集团售楼处开放比例持续回升 (20)3 月百强房企单月销售同比降幅大幅收窄 (20)受新冠疫情和原油价格暴跌的影响，近期海外金融市场发生剧烈震荡，主要股票市场都出现了熔断。
2020年中国物业服务百强企业研究报告
２０２０年中国物业服务百强企业研究报告目录第一部分研究背景与目的 (1)第二部分百强企业研究方法体系 (2)第三部分 2020中国物业服务百强企业名单 (4)第四部分 2020中国物业服务百强企业发展特点分析 (7)一、管理规模：管理面积均值达4279万平方米，市场份额提升至四成，各层级持续分化 (7)1.管理面积均值增长15.08%，管理项目数量均值增长10.42% (7)2.依托兄弟公司开发、合作、布局优势，稳健扩规模 (8)3.注重高质量并购、拓宽服务边界，市场拓展加速 (8)4.抢抓主流市场深耕，单个城市管理面积均值达138.03万平方米 (11)二、经营绩效：做大规模与做强增值服务双重发力，营收均值突破10亿元 (13)1.营收增速高于在管面积增速2.3个百分点，各层级企业收入差距拉大 (13)2.业主增值服务渗透率大幅上升，居家服务收入贡献增长显著 (15)3.成本结构基本固化，智能化投入短期成效甚微，营业成本率仅下降0.46个百分点 (17)4.净利润率差异化显著，规模与增值服务成为提升盈利空间的关键 (20)三、服务质量：以温度与深度服务赢得人心，收缴率与续约率保持高位 (22)1.坚守抗疫一线获业主信赖，彰显服务价值 (22)2.重点企业满意度80.50分，社区卫生、安保与有偿服务备受关注 (24)3.百强企业二手房价格高出周边同等项目4.21%，优质服务助力业主资产保值增值 (26)四、发展潜力：把握政策红利与资本机遇，实现业务延伸与规模增长 (27)1.百强企业储备面积均值增长63.75%，TOP10企业储备面积均值超2亿平方米 (27)2.百强企业非住宅管理面积占比提升五个百分点，广阔空间仍有待开拓 (28)3.物业费动态调整、“老旧改”等政策红利推动下，企业迎来新机遇 (31)4.资本持续助推企业规模扩张，加速人才结构优化 (32)五、社会责任：稳就业提供岗位数超120万，诚信经营纳税总额达126亿元 (35)1.就业岗位数量增长9.05%，纳税总额增长16.09%，承接保障房面积增长11.05% (35)2.积极参与疫情防控、开展公益活动，全面践行社会责任 (37)第五部分 2020中国物业服务百强企业专项研究分析 (40)第六部分结语 (55)专题：透视资本道与术，构筑物业服务价值高地 (56)中指研究院1第一部分 研究背景与目的由中指研究院与中国房地产TOP10研究组开展的“中国物业服务百强企业研究”，自2008年以来已连续进行十三年，这十三年中，研究组紧扣行业发展脉搏，深入研究物业服务企业经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果已成为评判物业服务企业综合实力及行业地位的重要标准，对促进市场资源向物业服务百强企业聚集、推动开发企业与物业服务百强企业强强联合起到了重要作用。
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中国房地产 TOP10 研究组
2020中国房地产百强企业 评价指标体系
规模性指标
盈利性指标
成长性指标
稳健性指标
融资能力指标 运营效率指标 社会责任指标
总 净 房 房房 经 房
3. 风险管理 （1）“去杠杆”转为“稳杠杆”，强化管控保障现金流 （2）快速去化缓解高价地压力，精准投资降低资金风险
4. 社会责任 （1）持续参与精准扶贫，全面履行企业公民责任 （2）积极出手抗击疫情，多举措做好防控工作
副报告
一、2020 中国房地产百强企业 TOP10 研究 二、提升发展质量 构建地产生态——中国房地产企业发展策略探讨 三、2020 中国房地产服务优秀企业研究
债比
量
务
净
比
额
筹新综 资增合 活银资
动行金 现授成 金信本 流额率 入度
总存 销 三 纳慈政
资货 售 项 税善策
产周 回 费 额捐性
周转 款用
赠住
转率 率率
房
率
新
开
工
面
积
（3）盈利能力与社会责任相结合。企业必须稳步盈利 才能实现永续经营，研究组对房地产企业盈利能力的评价， 将从净利润、净资产收益率、净利润率、成本费用利润率等 角度来进行，更全面地衡量企业在不同市场形势下的盈利状 况及成本控制水平。同时从纳税、政策性住房新开工面积、 慈善捐赠三个基本层面引导企业重视社会责任，积极构建和 谐社会，并将其作为企业综合实力评价的重要内容。
（一）标准和门槛值
中国房地产百强企业研究坚持以数据为依据，坚持客观、 公正、准确、全面的研究原则。TOP10 研究组依照国际惯例， 对中国房地产百强企业设立如下筛选标准和门槛值：
（1）依法设立并登记注册的房地产开发经营企业作为 本次的研究对象；
（2）按照国际惯例，对进入研究的企业给予一个门槛 指标，研究组根据近 5 年百强企业实际状况，确定近三年每 年的房地产业务销售额均须达到 10 亿元或销售面积 10 万 平方米为入选门槛值；
龙记泰信集团
花样年集团（中国）有限公司
睿古地产集团
仁恒置地集团有限公司
广州市敏捷投资有限公司
康桥集团
红星地产
实地地产集团
金辉集团股份有限公司
桂林彰泰实业集团有限公司
浙江佳源房地产集团有限公司
领地集团有限公司
海伦堡中国控股有限公司
上海爱家集团
中冶置业集团有限公司
时代大地控股集团有限公司
珠海华发实业股份有限公司
上海城建置业发展有限公司
四川新希望房地产开发有限公司
中惠熙元房地产集团有限公司
（3）为了引导房地产开发企业做强做好做大，研究组 鼓励以集团的名义参与；
（4）符合上述 1～3 条，但是有严重拖欠工程款，或有 重大偷漏税等违规行为问题的企业，取消评审资格。
（二）评价指标体系
评价指标体系设立原则 2020 中国房地产百强企业研究以 2017-2019 年度为研 究时间段，涵盖 7 个二级指标 34 个三级指标，全面考量企 业的综合实力。
（三）数据来源和复核
数据来源 （1）房地产开发企业填报数据； （2）中房指数系统（CREIS）数据库； （3）房地产企业对外公布的信息（包括公司年报、企 业网站公布的信息和对外派发的宣传资料）； （4）有关政府部门（包括建委、房管局和统计局等） 的公开数据； （5）2017、2018、2019 中国房地产百强企业研究收集 企业数据资料； （6）2017、2018、2019 中国房地产上市公司研究收集 企业数据资料； （7）2017、2018、2019 中国房地产品牌价值研究收集 企业数据资料。
在分析总结历年研究经验及房地产企业发展现状的基 础上，研究组进一步完善了研究方法和评价指标体系，继续 从规模性、盈利性、成长性、稳健性、融资能力、运营效率 和社会责任感等七个方面全面、客观地评价企业的综合实力， 引导企业不断优化发展模式，推动行业健康、良性运行。
中国房地产百强企业研究目的 （1）通过企业规模性、盈利性、成长性、稳健性、融 资能力、运营效率和社会责任等指标的量化研究，发掘综合 实力强、经营稳健以及具备较强社会责任感的优秀企业群体； （2）通过系统研究，打造“中国房地产百强企业”品牌， 提升企业知名度和影响力，发挥百强企业的行业示范效应， 推动房地产企业做强做好做大； （3）通过企业评价，鼓励企业为社会多做贡献，以营 造行业重视社会责任的氛围，发挥房地产业作为国民经济重 要支柱产业和重要民生行业的作用。
2019 年中央经济工作会议指出，“我国经济稳中向好、 长期向好的基本趋势没有改变”，“坚持稳中求进工作总基调， 坚持新发展理念，坚持以供给侧结构性改革为主线，坚持以 改革开放为动力，推动高质量发展”；重申“房住不炒”，并提 出“全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理 调控机制”。2020 年新年伊始，突如其来的新冠病毒给社会 经济带来巨大影响。房地产企业在全力抗击疫情的同时，积 极恢复投资生产，为行业及经济平稳发展做出贡献。在此背 景下，房地产行业机遇与挑战并存，高质量发展成为行业共 识，房地产企业应顺应市场大势，防范各类风险，提升发展 质量，实现可持续的规模化发展。为此，研究组启动“2020 中国房地产百强企业研究”，以“提质增效，行稳致远”为主题， 发掘行业中综合实力强、成长潜力大、经营稳健、社会责任 感强的优秀房地产企业群体，鼓励企业积极改进业务模式、 高效整合发展资源，引领行业在新时代下实现持续、健康成 长。
（4）融资能力与综合实力相结合。融资能力对于房地 产企业有着极其重要的意义，项目的获取、运营等环节都离 不开强大的融资能力支持。本次研究通过筹资活动现金流入、 本年新增银行授信额度及综合资金成本率三个指标来分析 企业的融资实力，表现突出的企业其综合实力指数相应提高。
评价指标体系 在 2020 中国房地产百强企业研究中，中国房地产 TOP10 研究组根据企业规模与运营效率相结合、成长潜力 与经营稳健相结合、盈利能力与社会责任相结合、融资能力 与综合实力相结合的原则，全面客观地评价企业的综合实力。
（四）计量评价方法
（1）在研究方法上，为增加研究的严谨性，采用因子 分析（Factor Analysis）的方法。因子分析是一种从变量方差 ——协方差结构入手，在尽可能多地保留原始信息的基础 上，用少数新变量解释原始变量方差的多元统计分析方法。 它将原始变量分解为公共因子和特殊因子之和，并通过因子 旋转，得到符合现实意义的公共因子，然后用这些公共因子 去解释原始变量的方差。计算中国房地产百强综合实力时， 主要是计算各构成要素的相关矩阵，通过相关矩阵得到特征 值、累计特征值及因子载荷。根据最初几个特征值在全部特 征值的累计百分率大于或等于某百分比的原则，确定公共因 子的具体个数。然后再根据因子载荷矩阵确定各个因子的现 实意义并进行重新命名，最后根据不同企业各个因子的得分 及载荷矩阵，通过加权累加构成 2020 中国房地产百强综合 实力指数。
评价指标体系的设计主要把握以下几个基本原则： （1）企业规模与运营效率相结合。规模与效率是企业 向前发展的双驱动力，规模经济的获取离不开高效率的经营 管理，基于资金密集型特性，房地产企业只有在不断提高经 营管理的运转效率，更好地实现资本的良性增值循环的基础 上，才能稳健扩张规模；在市场波动明显的情况下，较高周 转率对于企业的稳健经营更是具有重要意义。研究组采用净 资产、房地产业务收入、总资产周转率、存货周转率等指标， 综合反映企业规模化发展与运营效率的情况。 （2）成长潜力与经营稳健相结合。房地产是资金密集 型行业，也是容易受政策影响的行业。企业的高杠杆运营在 市场调整期往往带来资金链断裂的巨大压力；而一旦市场向 好，企业为补偿资本所承受的风险，又容易诱发提高房价、 盲目囤地，进一步推高行业不确定性风险，增加企业的经营 难度。此次研究继续强调企业成长潜力的培育必须建立在稳 健经营的前提下，注重短期财务风险的控制，处理好稳健经 营与快速成长之间的关系，以维护整个行业的平稳健康发展。
（2）企业按评价指标体系排序出现并列时，依照慈善 捐赠数据确定排序；当上述累加计算又基本相同时，按西部、 中部、东部排序确定。
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2020 中国房地产百强企业研究主报告
“2020 中国房地产百强企业”名单
恒大地产集团有限公司 碧桂园控股有限公司 万科企业股份有限公司 保利发展控股集团 融创中国控股有限公司 中海地产（中国海外发展） 绿地控股集团股份有限公司 华润置地有限公司 绿城中国控股有限公司 龙湖集团控股有限公司 招商局蛇口工业区控股股份有限公司 华夏幸福基业股份有限公司 阳光城集团股份有限公司 旭辉集团股份有限公司 世茂房地产控股有限公司 荣盛房地产发展股份有限公司 金科地产集团股份有限公司 正荣集团有限公司 雅居乐集团控股有限公司 中国金茂控股集团有限公司 四川蓝光发展股份有限公司 龙光地产控股有限公司 广州富力地产股份有限公司 杭州滨江房产集团股份有限公司 奥园集团有限公司 佳兆业集团控股有限公司 祥生地产集团 中国铁建房地产集团有限公司 新力控股（集团）有限公司 合景泰富集团 泰禾集团股份有限公司 时代中国 大悦城控股集团股份有限公司 上海中建东孚投资发展有限公司
资 资 地 地屋 营 屋
产 产 产 产销 性 竣
业 销售 物面
积
净总净净 利资资利 润产产润
收收率 益益 率率
房房净新土可
屋地利开地变
销产润工储现
售业增面备货
面务长积规值
积收率
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增入
总
长增
建
率长
筑
率
面
积
预经资速净现短
收营产动负金债
账现负比债到长
款金债率率期债
流率
研究主持： 中国房地产 TOP10 研究组 联席组长： 侯云春：中国企业评价协会会长 刘洪玉：清华大学房地产研究所所长 莫天全：中指研究院院长 主要成员： 黄瑜：中指研究院常务副院长、中国房地产 TOP10 研究组办公室主任 中国企业评价协会：刘晓明、刘李佳 清华大学房地产研究所：吴璟、朱恩伟、赖智勇、肖金一、李恩源 中指研究院：白彦军、李建桥、刘佩佩、古超、黄靖、张冉、王怀泉、赵鹏花、邱玲玲、迟行、陶淑茹、孙小东、彭澧丽、 马岚、王琳、颜海清、蒋金丽、高枫沐、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、薛建行、薛琳、 黄雪、王玲、袁彬彬、王永斌、黄艳、姚一维、李宁、胡佳娜、石蕊、高院生、唐爽、唐懿、童晓玲、谢俊云、田文刚、范 诒杰、方颃、张梦圆、刘莉芬