青岛商业地产市场研究

1 分物业市场综述

1.1 分物业市场供给综述

数据来源：国家统计局

对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的

14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。

从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从

2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。

数据来源：国家统计局

从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。

2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。

数据来源：国家统计局

与2000年相比，2005年青岛商品房各物业竣工面积比重变化较大，住宅竣工面积比重从2000年的81%增加到2005年的84%，竣工面积也由352万平方米增加到811万平方米。相反，受“非典”后写字楼投资市场的火热，2004年的竣工面积达到20.4万平方米，增长率高达169%，使写字楼市场供大于求，直接造成了2005年竣工面积的骤降，仅为7.6万平方米，与2003年基本持平，预计在今后一、两年内写字楼竣工面积将在新开工面积的牵引下有所回转。商业营业用房的竣工面积为81.4万平方米，比2004年增加了22万平方米，增长率为38%，随着商业营业用房新开工面积比重的下降，接下来的一、两年内竣工面积增长率也将有所放缓。

以上各物业竣工面积增长率变化情况表明，影响各物业的竣工情况的因素较复杂，并不一定遵行市场的变化，除了受新开工面积影响以外，还有技术创新、政策影响等多方面的影响因素。

1.2 分物业市场需求综述

数据来源：国家统计局

从青岛房地产销售面积分物业比重图中可以看出，2000年-2005年的五年中，住宅、写字楼和商业营业用房的销售面积比重在很大程度上进行了重新调配。尤为明显的是住宅的销售面积比重从2000年的80%增长到2005年的88%，销售面积也从241万平方米增加到650万平方米，五年内增长了170%，说明在这五年中住宅需求市场的火爆，住宅面积销供比也继续爬升，于2005年达到91%。写字楼、商业营业用房的销售面积比重双双下降，其中写字楼销售市场表现得非常不稳定，销售面积时增时减，从2000年的10万平方米，一路下跌到2003年的最低值3.5万平方米，2004年“非典”过后写字楼销售市场复苏，造成2005年的销售虚高，销售净面积高达19万平方米，由此又造成2005年的回落，经过这一“劫后巨变”后，预计近几年内写字楼市场将逐渐归于理性。商业营业用房的销售面积历年来有增有减，表现的最为平缓，2005年打破原有平静的状态，销售面积从34万平方米增加到65万平方米，增长率达到90%，这一跳跃应看作受市场不稳定因素影响的结果，相信在接下来的一两年中将有所改善。

1.3 分物业市场价格综述

宅市、商业价格走势平稳，写字楼价格波动较大

数据来源：国家统计局

从三种物业销售价格的增长趋势可以看出，住宅的销售价格平稳上涨，2001年增长率为5%，2002年增加到12.9%，2003年比2002年下降了1.7个百分点到为11.2%，2004-2005年增长率分别为19.6%、26.1%，说明住宅是一直在拉动商品房价格的整体上升。

商业地产的市场价格多年来也保持了较平稳的涨势，但由于商业地产占整个商品房市场的比重有限，所以它价格的浮动不会对商品房整体价格造成太大的影响。

写字楼的价格变化幅度在三者中最为剧烈，2003年陡降70个百分点，而到2004年又突然上扬，比2003年增加了174个百分点，2005年与前一年基本持平。

可见，写字楼价格的变化对商品房市场价格的搅动比较大，所以尽管写字楼的销售比重并不大，但给整体的价格市场带来了比较大的变化。从长期来看，住宅市场对商品房市场价格的影响最大。

从分物业的供需市场分析，住宅占八成以上的比重，加之住宅需求市场的火热带来了整个商品房市场向住宅偏重的现象，市场份额越来越大；商业地产市场份额萎缩，成为市场“冰点”，萎缩的部分被住宅填补，价格稳中求升；写字楼受“非典”影响明显，2004年出现虚

高，市场份额基本不变。

2 商业地产市场分析

在住宅市场快速发展的大背景下，商业地产则显得不太活力，2005年的市场投资份额仅为8%，比2000年下降了43%，市场供需波动较频繁。

2.1 商业地产市场份额分析

数据来源：国家统计局

2000年商业地产竣工面积比重为11.3%，2001年下降了0.1个百分点，2002年上升至18.3%，从2003年开始下降，基本维持在10%左右；与竣工面积比重相比，商业地产的历年销售比重变化较为平缓，2000年为12.3%，2001年下降为8.4%，01、02、03年基本在8-10%的水平徘徊，2004年随着“非典”后购买者对住宅和写字楼购买力的加大，造成商业地产销售比重的下降，到2005年又恢复到01-03年的水平。