《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析
碧桂园全员营销方案中的竞争对手分析和战略应对
碧桂园全员营销方案中的竞争对手分析和战略应对在碧桂园全员营销方案中，对竞争对手进行全面和准确的分析是制定战略应对措施的关键。
通过对竞争对手的分析，可以揭示出其优势和劣势，为碧桂园制定针对性的营销策略提供有力的参考。
本文将从竞争对手的分类、分析方法和战略应对等方面进行论述。
一、竞争对手的分类竞争对手是指在同一行业、同一市场中与碧桂园竞争的其他企业。
根据市场定位和竞争程度的不同，可以将竞争对手分为以下几类：1.主要竞争对手：主要竞争对手是指与碧桂园在市场份额、产品品质、品牌知名度等方面竞争激烈的企业。
他们可能是同一细分市场中的市场领导者，具有强大的资源和竞争优势。
对于主要竞争对手，碧桂园需要加倍关注并制定精准的竞争策略。
2.次要竞争对手：次要竞争对手是指与碧桂园在某些特定细分市场或产品领域竞争的企业。
他们可能在某一方面具有特殊的竞争优势，对碧桂园的市场份额构成一定威胁。
对于次要竞争对手，碧桂园需要及时发现并采取相应的策略应对。
3.潜在竞争对手：潜在竞争对手是指尚未进入市场，但具备进入市场条件并有可能成为竞争对手的企业。
他们可能具备创新能力、市场资源或技术优势，对碧桂园的竞争地位构成潜在威胁。
对于潜在竞争对手，碧桂园需要密切关注市场动向，并做好预防工作。
二、竞争对手分析方法竞争对手分析是一项综合性的工作，需要从多个角度对竞争对手进行全面的研究。
以下是常用的竞争对手分析方法：1.市场份额分析：通过对竞争对手的市场份额进行分析，可以了解到竞争对手在市场中的地位和相对优势。
碧桂园可以根据竞争对手的市场份额制定相应的对策和应对策略。
2.产品特点分析：分析竞争对手产品的特点，包括产品品质、价格、功能等方面的优势和劣势。
这有助于碧桂园进一步改进产品的竞争力，并制定差异化的营销策略。
3.品牌形象分析：竞争对手的品牌形象对市场竞争至关重要。
通过对竞争对手品牌形象的分析，碧桂园可以了解到其市场定位和传播策略，为自身品牌形象的打造提供借鉴和启示。
碧桂园企业运作模式分析
► 凭借交通、规模、价格、配套、广告等综合优势，成功轰动开盘、抢占市场； ► 配套先行，巨型社区配套开盘展现，弱化区域郊区感，造成强大视觉冲击； ► 自然资源和公建配套都是提升物业价值和档次的支撑点； ► 口碑传播，逐渐发展为新塘有钱人的标志。
典型案例
凤凰城 项目产品情况
开盘低价席卷市场，制造轰动和关注，产品组合极为 丰富，力图全面覆盖市场以作试探市场
Ø固化开发流程，一体化的运作保证高效率沟通与决策； Ø长期积累的工程管理运作能力保证同时进行大规模开发。
Ø通过将外部成本内部化，以及标准化运营有效降低成本； Ø平均售价1500元/平米以上即可获取利润空间。
Ø标准化产品体系与开发模式，便于复制； Ø以红筹方式在香港上市，有效规避国内资本市场的监管规 定，获取大量的运作资金降低资产负债率，保证后续扩张。
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总纲
成都
西安 重庆
北京
沈阳
天津 青岛
南京 镇江 无锡 湖州
佛山 海南
企业概况
发展概况
碧桂园成立于1992年，至2019年已发展成为年销售额 400亿，全国布局的品牌房地产开发企业
2019年中碧桂园全国布局图
碧桂园的财务表现
收入来源
2019年
金额
占总收入比 例
从拿地到预售平均7个月，从预售到结算约8－10个月；
以低价换 周转
项目价格经常是周围可比项目一半的价格，产品取得预售证后，全数投向
市场，低价快销使2019年批次日均销售率达到78％，年度平均积存率仅 为2.5％。
开发模式
6、碧桂园奉行低成本、快周转的运营战略，项目开发模式与产 品线设计都以其为核心展开
供应链一体化业务模式下碧桂园营运能力分析
供应链一体化业务模式下碧桂园营运能力分析一、本文概述随着全球经济的深入发展和市场竞争的日益激烈，供应链一体化业务模式已成为企业提升竞争力、实现持续发展的重要手段。
碧桂园，作为中国房地产行业的领军企业，其成功的背后离不开其独特的供应链一体化业务模式。
本文旨在深入分析碧桂园在供应链一体化业务模式下的营运能力，以期为企业管理者、学者和投资者提供有价值的参考。
本文将首先介绍供应链一体化业务模式的内涵和特点，阐述其在现代企业管理中的重要性。
接着，通过收集和分析碧桂园近年来的财务数据、市场报告等相关资料，从采购、生产、销售等多个环节对碧桂园的营运能力进行深入剖析。
在此基础上，本文将评估碧桂园在供应链一体化业务模式下的运营效率、成本控制、风险管理等方面的表现，并探讨其背后的成功因素。
本文还将关注碧桂园在供应链一体化业务模式下的创新实践，如数字化转型、绿色供应链建设等，并分析这些创新实践对提升企业营运能力的影响。
本文将总结碧桂园在供应链一体化业务模式下的成功经验，并提出相应的建议，以期对其他企业在构建和优化供应链一体化业务模式时提供借鉴和启示。
二、供应链一体化业务模式对碧桂园营运能力的影响供应链一体化业务模式对碧桂园的营运能力产生了深远的影响。
通过整合和优化供应链，碧桂园显著提升了自身的运营效率和成本控制能力，从而进一步增强了公司的市场竞争力。
供应链一体化业务模式使碧桂园能够更好地管理和协调供应商、生产商、分销商等各个环节，确保资源的优化配置和高效利用。
通过集中采购、统一配送等方式，碧桂园有效降低了采购成本，减少了库存积压，加快了资金周转速度。
同时，通过与供应商建立长期稳定的合作关系，碧桂园能够更好地控制产品质量和交货期，减少因供应链不稳定而带来的风险。
供应链一体化业务模式有助于碧桂园提高生产效率和产品质量。
通过引入先进的生产技术和管理理念，碧桂园能够实现对生产过程的精确控制，提高产品合格率，降低生产成本。
通过与供应商和分销商的紧密合作，碧桂园能够更好地了解市场需求和变化，及时调整生产计划，确保产品的及时供应和满足客户需求。
战略管理案例 碧桂园
碧桂园1、 PEST分析1、政治环境分析①国家对房价的监管比较严格，但主要还是集中在一线的大城市，并且这些一线城市的土地开发成熟，拿地也比较困难，开发成本相对透明。
而在二、三线城市，有大量的未开发土地，价格相对便宜，政府监管不是特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。
②我国房地产企业关系国计民生，仍是政府参与性很强的政府主导型产业，政府有很强的干预性。
2、经济环境分析①受经济危机影响，政府为保持经济发展，出台了诸如减免税、降息等刺激消费的政策。
国家宏观调控的目的是调整住房结构和稳定住房价格。
在当前经济存在较大下滑风险的情况下减税、降息对保持房地产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。
②房地产项目的投资回收期一般较长，对银行的依赖性较强。
碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系，取得贷款比较容易。
③ 消费者的消费观念会慢慢成熟，当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时，碧桂园的“房屋大工厂”不注重个性的模式就会有很大的问题。
3、社会文化环境分析① 城镇化进程的推动。
如今中国正处在人口、城市化快速发展时期，城市人口占总人口的比重将迅速上升而相应产生地产需求。
② 改善民生，居民消费结构升级。
随着人们物质生活水平的日益改善提高，居民的住房消费结构正在升级，今后城镇住房建设量会以较高的速度持续发展。
4、技术环境分析① 碧桂园发展至今，已拥有数以百计的成熟户型。
这些设计已变成积木，在环境规划设计成型之后，这些积木将被组合在一张图纸上，稍作调整甚至不作改变就可以进入施工程序，极大地提升设计、施工、销售等效率。
2、五力模型1、潜在进入者①受金融危机的影响，我国实体受到冲击，大批中小房地产企业面临资金链短缺，甚至破产倒闭的局面。
资金的匮乏成为一个瓶颈。
②碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐，打响了碧桂园的品牌，在社会上有良好的声誉。
后危机时代房企市场营销环境及其策略分析—以碧桂园为例
内容摘要在后危机时代的今天，经济市场的不断变化升级，国家干预和政策规范着房地产行业的变革。
不得不说，房地产企业的未来之路越来越难走了，面对的不确定性也在不断加剧。
选择什么发展模式和方向，成了众多房企必须审慎思考的决定。
国家在进步，消费者的思想和观念也在成长。
房子不再仅仅是栖身之所，是亲情的港湾，是爱的载体，是对下一代的祝福和期待，甚至是名利与财富的象征。
不仅仅讲究房子的实用性，房屋结构的特色，小区环境是否舒适，整齐配套有无完善，物业服务得足够优质。
众口难调，房地产企业如何平衡不同消费者的胃口，怎么让客户欣然买单，是新经济时代房企市场的最大命题。
本文将以碧桂园为例，旨在通过具体的调查和研究，用合适的分析模型和工具，分析房地产企业在后危机时代中市场营销的具体环境和运用的策略手段。
下文将运用4P理论分析碧桂园其产品特性；使用PEST 分析模型得出房企市场的外部宏观环境现状，得出碧桂园的具体发展前景和态势以及行业中所处的位置；通过SWOT分析了解碧桂园内部的状况和可能的机会。
以上分析工具，力在诠释碧桂园相对完整的市场定位和企业核心能力。
关键词：后危机时代市场营销策略分析碧桂园AbstractIn the post crisis era, with the continuous change and upgrading of the economic market, state intervention and policies regulate the reform of the real estate industry. It has to be said that the future of real estate enterprises is becoming more and more difficult to walk, and the uncertainty is also increasing. What type of the development mode and direction to choose has become a decision that many real estate enterprises must consider carefully.The country is progressing, the thoughts and ideas of consumers are growing. The house is no longer just a place to live, it’s a harbor for family, a carrier of love, a blessing and expectation for the next generation, even a symbol of fame and wealth. Not only pay attention to the practicability of the house, the characteristics of the house structure, the comfort of the community environment, the integrity of the supporting facilities and the quality of the property service. It's hard to get a consensus. How to balance the appetites of different consumers and how to make customers happy to pay is the biggest proposition of the real estate market in the new economic era.This article will take Country Garden as an example to show you the specific environment and strategy of real estate marketing in the post crisis era, and tell you about the past and present life of it. It is hoped that through specific investigation and research, appropriate analysis models and tools will be used to give audiences outside the industry an understanding of a relatively three-dimensional and comprehensive country garden. How did country garden come to this day? What kind of marketing method is adopted to gradually grow from a small developer in Guangdong to the whole country and rush out of the country.KeyWords：Post crisis era, Marketing, Strategy analysis, Country Garden目录内容摘要 (I)ABSTRACT (II)1 绪论 (1)1.1研究背景 (1)1.2研究意义 (1)1.3研究内容 (3)1.4研究现状 (3)2 理论综述 (5)2.1PEST分析 (5)2.2SWOT分析 (5)2.34P理论 (6)2.4房企营销新观念 (7)3 碧桂园营销策略分析 (8)3.1房地产市场营销的概念及内涵 (8)3.2PEST分析 (8)3.2.1P（P OLITICS）政治环境分析 (8)3.2.1E（E CONOMIC）经济环境分析 (8)3.2.2S（S OCIETY）社会环境分析 (9)3.2.3T（T ECHNOLOGY）技术环境分析 (9)3.3SWOT分析 (9)3.3.1S优势（S TRENGTH） (9)3.3.2W劣势（W EAKNESSES） (11)3.3.3O机会（O PPORTUNITIES） (11)3.3.4T威胁（T HREATS） (12)3.44P策略+组合营销分析 (12)4 结语 (16)4.1创新是第一要义 (16)4.2合理竞拍取地 (16)4.3媒体=效益 (16)4.4碧桂园营销策略对当今房企营销的启示 (17)参考文献 (18)致谢................................................................................... 错误!未定义书签。
碧桂园营销策略
碧桂园营销策略碧桂园作为中国的一家知名房地产企业，一直秉承以人为本的理念，致力于为广大购房者打造一个美好的居住环境。
作为行业中的佼佼者，碧桂园不仅在产品质量和服务水平上做出了巨大成就，更是在营销策略方面引领了整个行业的潮流。
本文将从以下几个方面来探析碧桂园营销策略的成功之处。
一、多元化的产品线作为中国房地产市场的巨头，碧桂园的产品线非常丰富，从经济适用房到高端别墅，从写字楼到商业综合体，涵盖了不同消费群体的居住、办公和商业需求。
碧桂园针对不同细分市场的需求，灵活推出具有不同定位的产品，全面满足不同消费者对于居住环境不同的需求。
除此之外，碧桂园还将产品线延伸至租赁市场，因此，无论是买房还是租房，都能够找到符合自己需求的产品。
二、精准的市场定位碧桂园的产品线虽然丰富，但在市场定位上依然非常精准。
碧桂园定位于高端住宅市场，致力于打造以品质和服务为基础的高端物业。
在这个市场环境下，碧桂园注重通过平衡销售价格和品质提升来获得合理的利润，始终坚持稳健的财务表现。
同时，碧桂园针对不同城市，不同地段，不同层次消费者的需求精准定位，开启了战略性布局，进一步提升了产品品质和市场竞争力。
三、创新的销售推广方式碧桂园以传统的房地产销售模式，即“宣传——查看——谈判——签约”的模式为基础，创新发掘营销策略。
碧桂园预约购房、主动邀约、VIP俱乐部场地、灯光秀演艺、音乐会、泳池派对等全新体验方式迎合消费者需求，不断创新和完善营销渠道。
此外，碧桂园不仅关注线下销售，还通过互联网、社交媒体等多重渠道进行线上推广，积极打造强大的品牌影响力。
四、品质与服务的升级品质和服务一直是碧桂园不渝的追求，在这方面，碧桂园一直是行业的标杆。
其中，碧桂园的品质和服务建立在全面产品设计的基础之上，包括环境因素、配套设施、社区生活以及物业服务等方面，可以全面满足消费者的需求。
在物业服务方面，碧桂园不仅提供一站式物业管理，还为居住者创造多元的社交和文化体验，力求为居民打造家的感觉。
碧桂园盈利模式分析
• 2004年前—本土运营
• 2004年后—全面扩张
避开一线二线城市“主 流”客户群的竞争，主 要针对大城市郊区和三 线、四线城市的“主体 ”客户群
• 价格敏感度较高，对 档次、品味考虑较少 的客户阶层
• 较成熟市场白领、中 产等中高端阶层 • 边远不成熟市场的高 端客户
独特的市场定位
低成本拿地
景观优质
规模庞大
郊区化 战略
五星级 酒店
低成本拿 地
政府欢 迎 土地一 级开发
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“批发大盘”的开发模式，低成本，低房价 ，快速开发
价格低廉
• 土地成本占平均售价的比例一直维持在7%—8%左右
碧 桂 园 取 地 五 大 特 征
交通便利
•大部分项目选址于距相关城市中心地带10—30分钟车程， •能迅速连接道路交通网络的城郊区域
密度较低
• 确保开发产品以别墅和洋房为主，缩短施工周期的同时 •有利于跨地域的简单复制
•地块多拥有良好的自然景观，便于设计优美舒适的园区 •环境，提高产品性价比 • 一般地块面积在千亩以上，建筑面积达数百万平方米
D 以低价 换周转 C 快速开 发 B 前置设 计 A 严控成 本 • 在项目选址和土地 收购阶段就开始进 通过业务链整合，牢牢 行规划研究和初步 掌握设计、施工、绿化、 设计，在于政府谈 装修、物业服务、酒店 判过程中不断完善 经营等每个环节，很少 设计。 外包，从而保证规模扩 张的同时成本得到有效 控制。
资源共享 节约交易 成本
一般而言，企业在运营中无非是两种成本，交易成本 和组织成本；工序在外，交易成本较大，工序在内， 则组织成本较大。碧桂园依托强大的规模效应，以微 小的组织成本节省了巨大的交易成本。
碧桂园战略、SWOT、环境分析38页PPT
15、机会是不守纪律的。——雨果
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时SWOT、环境分 析
11、战争满足了，或曾经满足过人的 好斗的 本能， 但它同 时还满 足了人 对掠夺 ，破坏 以及残 酷的纪 律和专 制力的 欲望。 ——查·埃利奥 特 12、不应把纪律仅仅看成教育的手段 。纪律 是教育 过程的 结果， 首先是 学生集 体表现 在一切 生活领 域—— 生产、 日常生 活、学 校、文 化等领 域中努 力的结 果。— —马卡 连柯(名 言网)
碧桂园全员营销方案中的市场调研和竞争分析
碧桂园全员营销方案中的市场调研和竞争分析碧桂园作为中国房地产开发商的领军企业，一直以来都注重市场调研和竞争分析的重要性。
在其全员营销方案中，市场调研和竞争分析起到了至关重要的作用。
本文将以碧桂园全员营销方案中的市场调研和竞争分析为主题，探讨其应用和影响。
一、市场调研的重要性市场调研是指通过调查、分析市场信息，了解市场需求、竞争情况和潜在风险，以指导企业的决策和战略规划。
在碧桂园全员营销方案中，市场调研是制定营销策略的前提和基础。
通过市场调研，碧桂园可以了解客户需求、市场趋势，分析竞争对手的市场表现和优势，为其提供有针对性的营销方案。
市场调研的工具和方法多种多样，如问卷调查、访谈、竞品分析等。
碧桂园可以通过对目标客户的调查研究，了解客户的购房需求、偏好和意愿，有针对性地开发相应的房屋产品。
同时，通过访谈和合作伙伴的建议，了解市场趋势和需求，及时调整和优化产品策略。
此外，通过对竞争对手的分析，了解对手的产品特点、定价策略和市场份额，为碧桂园优化自身的竞争策略提供依据。
二、竞争分析的重要性竞争分析是指对市场竞争对手进行全面、客观、准确的分析和评估，以了解其优势和劣势，为企业制定竞争策略提供依据。
在碧桂园全员营销方案中，竞争分析是制定全员营销策略的重要环节。
通过对竞争对手的分析，碧桂园可以了解市场上同类型产品的竞争格局、市场份额和销售策略，有针对性地制定相应的营销策略和销售方案。
竞争分析的内容可包括但不限于以下几个方面：竞争对手的产品特点和优势、所在地区的市场份额、定价策略和销售策略。
通过对竞争对手的产品特点和优势的分析，碧桂园可以找到自身的差异化竞争优势，突出产品的独特性和竞争力。
同时，通过对竞争对手所在地区市场份额的了解，可以选择合适的营销手段和战略，提高市场占有率。
对竞争对手的定价策略和销售策略的分析，可以帮助碧桂园合理制定产品价格和销售策略，与竞争对手形成差异化竞争，实现市场份额的增长。
三、市场调研和竞争分析的影响在碧桂园全员营销方案中，市场调研和竞争分析的应用对企业的发展和战略决策有着重要的影响。
碧桂园整体运营模式研究
环境优 美
模式内涵
超级配 套系统 优质管 理服务 优质产 品
前言：（二）碧桂园的超速发展——3年销售收入增长1000亿元
2011年-2013年，2年时间碧桂园年销售合同额从
碧桂园近五年销售收入情况（亿元）
2016年1-8月 2015年 2014年 2013年 2012年 2011年
0 200 400
No.1（三）碧桂园同心共享机制——同心共享
Section 3：同心共享与管控体系优化
在同心共享制度设计下，核心管理班子成了项目公司股东，可以强化买地、设计、成本控 制、销售及间接费用控制的全过程管理力度，符合现代企业管理机制，分工合作，职责清楚，
衔接流畅，有利于稳定员工队伍。并且实行该制度之后，碧桂园总部的管理将进一步简化，会
No.1（二）碧桂园同心共享机制——成就共享
Section 5：成就共享的奖金分配
达到奖励条件后，成就共享股权金额每半年度按以下方式分别以现金奖励及直
接用于支付购股权方式进行分配: 员工职级 区域总裁 分配比例 30%-70% 其中： 现金奖励 30% 支付购股权 70%
项目总经理
项目团队 区域团队 参与团队
Section 1： 同心共享计划实施
从2014年10月起，碧桂园所有新获取的项目均采取跟投机制，即项目经过内部审批定案后，集团
投资占比85%以上，有资格参与的“管理层员工”可跟投不高于15%的股权比例，共同组成项目合资
公司，员工持有的财产份额不得转让给第三方。 其中碧桂园总部的“管理层员工”共同组建一家国内“佛山市顺德区共享投资有限公司”，对每
1600
复合增长率34%
1800
1288
2000
碧桂园近五年销售面积情况（万㎡）
战略管理案例碧桂园
战略管理案例碧桂园碧桂园以“在地房企，全球化运作”为战略目标，积极采取多元化的发展策略，以保持公司的可持续增长和竞争优势。
该战略管理思路得到了全体员工的积极响应，并获得了丰硕的成果。
首先，碧桂园通过市场细分和差异化，准确把握不同消费者群体的需求，并提供相应的产品和服务。
他们将市场分割成不同的细分市场，如首次购房者、改善型购房者、投资性购房者等，每个细分市场有不同的需求和偏好，碧桂园以此为基础，进行产品创新和品牌推广。
例如，针对首次购房者，他们推出了价格相对较低、品质可信赖的房产项目，以吸引这一目标群体。
针对投资性购房者，则推出了高回报率的投资项目。
其次，碧桂园注重通过并购、合作和公司战略投资来扩大业务范围和市场份额。
通过收购或合作，他们获得了土地资源、建筑技术和人才等核心资源，进一步提升了公司的竞争力。
例如，碧桂园与一些知名建筑设计公司合作，引入他们的先进设计理念和独特的建筑风格，使得碧桂园的产品具有更高的附加值，得到了市场的认可。
此外，碧桂园注重营销推广，通过创新的营销手段和广告宣传来提升品牌知名度和美誉度。
他们通过网络平台、传统媒体和户外广告等多种渠道，广泛传播公司的品牌和产品信息，并通过独特的宣传活动和所提供的增值服务来赢得客户的信任和忠诚。
例如，碧桂园在特定时期提供购房折扣或礼品奖励，吸引更多的客户购买他们的房产项目。
最后，碧桂园注重企业文化的建设和员工的培训发展。
他们创造了一种积极向上、团结协作的工作环境，激励员工不断创新和进取，提高个人能力和团队协作能力。
同时，他们注重员工的职业发展和培训，为员工提供良好的工作机会和广阔的发展空间，以激发员工的工作热情和创造力。
总之，碧桂园以其多元化的发展战略、市场细分和差异化、并购和合作、营销推广以及企业文化建设为基础，不断提升自身的竞争优势和市场份额，在房地产行业取得了显著的业绩。
未来，碧桂园将继续坚持创新和持续改进的精神，不断适应市场变化和消费者需求，为客户提供更好的产品和服务。
碧桂园项目运营策略方案
碧桂园项目运营策略方案一、项目概况碧桂园是中国领先的房地产开发商之一，成立于1992年，总部位于广东省广州市。
凭借其丰富的开发经验和领先的管理水平，碧桂园已在国内外多个城市成功开发了大型综合性项目。
碧桂园项目多年来以其高品质、绿色环保、便利设施等优势，深受市场和用户的认可。
二、市场分析1. 宏观经济分析随着中国经济的快速发展，人民生活水平不断提高，对居住环境和品质要求也越来越高。
因此，房地产市场潜力依然巨大，尤其是高品质、生态环保、便利舒适的居住环境受到市场追捧。
碧桂园项目正是应运而生，迎合了市场需求。
2. 竞争分析在房地产开发行业，竞争一直是激烈的。
碧桂园所在的城市，不仅有其他知名房地产开发商，还有一些地方性的小型开发商。
竞争对手多样化，但碧桂园拥有丰富的开发经验和先进的管理理念，使其在市场竞争中占据一席之地。
3. 消费者分析碧桂园项目主要针对的是有一定经济实力的中高端消费群体。
这一群体对居住环境的要求较高，追求高品质的生活方式。
他们注重居住环境的舒适性和便利性，对周边配套设施和景观环境有着一定的期许。
三、运营策略1. 定位与差异化竞争碧桂园项目应该在市场中树立自己的品牌形象，树立品牌核心价值，实施差异化的定位与竞争策略。
项目应该以“高品质、绿色环保、便利享受”为核心定位，打造特色产品和服务，赢得消费者的认可与信赖。
2. 产品策略根据市场需求，开发和销售符合消费者需求的房地产产品。
可在产品设计上，辅以现代科技和智能化理念，提升产品的品质和附加值。
例如，结合“智能家居”等概念，为消费者打造现代时尚的住所。
3. 营销策略开展多样化的营销活动，透过线上和线下的渠道，提高品牌曝光度和知名度。
可以结合当地特色，举办各种主题活动或者展览，吸引目标客户的关注。
同时，加大对市场的调查与研究，及时调整营销策略。
4. 渠道策略在销售渠道上，建议采取“多元化”战略。
包括线上渠道（网络广告、社交媒体）、线下渠道（展览、销售中心）、以及合作伙伴（经纪人、中介）等方式，全方位覆盖潜在客户。
碧桂园战略、SWOT、环境分析
3）接班人危机：杨国强年岁渐大，杨惠妍仍显稚嫩。
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OPPORTUNITIES 机会
1） 国家对一线的大城市房价的监管比较严格，而在二、三线城市， 政府监管不是特别严，碧桂园选择二、三线城市作为开发重点，其实是 一种避重就轻的方法，反而降低了房地产开发的风险。 2）在当前经济存在较大下滑风险的情况下国家减税、降息对保持房地 产市场的稳定发展，防止一些企业资金链断裂起到了积极作用。 3）碧桂园能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系，取 得贷款比较容易。 4）我国房地产产品顾客以个人消费为主，顾客对产品的依赖性高，与 开发商的竞争中能力讨价还价较弱。 5）碧桂园实行规模经营，有良好的品牌效应，压低成本，以低价挤压 竞争对手，占据市场份儿，提高自身的竞争力。
消费者买房费用在收入中占了很大比 例，势必会很谨慎，其讨价还价的欲望会 特别强烈。
我国房地产产品顾客以个人消费为主， 顾客对产品的依赖性高，与开发商的竞争 中能力讨价还价较弱。
客户议价能力分析
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5、行业内竞争者现在的竞争能力
房地产市场存在着多个巨头 行业增长程度
目前经济危机，企业普遍面临资金短缺的问题，最终结果会导 致同行业竞争更加激烈，中小型房企生存空间狭小，部分企业 会面临倒闭或退出风险。
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S
W
O
T
分
析
a
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第五章 碧桂园战略选择
• 公司战略 • 竞争战略
章节
Section
28
公司战略——中层次多元化发展战略
碧桂园地产销售系列产品定位和竞争力打造
战略决定了战术 ，精准的土地投陌和前期定位是营销
执行成功的基础
30%取决于后期 定位和团队执行
·说什么 ？
↑
！ ·卖什么 ？
70%的成功取 决于前期定位
牛－
: ·做什么 ？
↑
I ·卖给谁 ？
｜战术层面的定位一卖点输出 ｜ ｜战略层面的定位一一前期定位 ｜
营销执行
产品定位 市场调 研的四大关注重点
清晰客户需求
① 客户是什么人； ② 客户对面积段/户型间隔/使用功能需求 ③ 客户对产品敏感点在哪里； ④ 客户在居住习惯/户型选择上忌讳；
市场畅销产品
① 销售好去化快项目的规划及产品； ②主力竞品各类产品的比例及去化； ③客户对竞品产品的评价；
当地建筑规范
① 面积计算规范； ② 日照要求； ③ 外立面要求； ④ 防震要求； ⑤ 契税、车位配置计算标准 ⑥ 其它相关规范要求；
YJ35
熟悉公司产品，清晰公司要求
集团产品信息获取渠道：
BIP产品信息共享平台
BIP首页>知识中心> 类别筛选 > 产品标准库
工作QQ/微信平台 产品定价部产品图纸管理员
微信平台（碧桂园营销人-新品优尚） QQ群共享（货 量统筹专用群、BGY营销户型配比研究
产品定价部产品图纸管理同事吴铭松
熟悉公司产品，清晰公司要求
四类 YJ140
YJ140 YJ143
五类 YJ160
YJ160
六类 YJ180
YJ180
七类 YJ245
YJ245 YJ260
八类 YJ130
YJ130
精工系列洋房命名以“ YJ（精工系列）+75（面积段）+层数+风格”的组合形式，如YJ140T-4(18X)。
做房地产真正的经营者碧桂园营销模式总结
做房地产真正的经营者碧桂园营销模式总结随着中国经济的持续增长和城市化进程的加速，房地产行业成为了国民经济的重要支柱。
在这个充满机遇与挑战的行业中，碧桂园作为一家知名的房地产企业，其成功的营销模式值得深入探讨。
本文将对碧桂园的营销模式进行简要总结，以期为其他房地产企业提供一些启示。
碧桂园在市场定位上始终坚持“以人为本”的理念，通过对目标客户的需求和偏好进行深入分析，推出符合其消费心理和实际需求的产品。
例如，碧桂园在城市边缘地带开发的大型住宅区，以其优美的环境和完善的配套设施吸引了众多中产阶级的。
碧桂园还针对不同客户群体推出了一系列多元化产品，如度假别墅、商业地产等，以满足不同层次消费者的需求。
碧桂园在品牌塑造上注重传递“品质、创新、服务”的核心价值。
其在项目开发过程中，不仅注重建筑质量，还积极引入绿色建筑、智能家居等创新理念，为客户提供更加舒适、便捷的生活体验。
碧桂园还强调售后服务的重要性，通过优质的物业管理、维修服务等，为客户提供全方位的生活保障。
这种独特的品牌形象赢得了广大消费者的信任和支持。
碧桂园在营销策略上采取了多元化的渠道策略，通过线上、线下多渠道的宣传推广，提高了品牌知名度和项目的销售业绩。
线上渠道方面，碧桂园充分利用互联网平台进行品牌宣传和信息发布，如官方网站、社交媒体等。
线下渠道方面，碧桂园通过传统媒体广告、户外广告等多种形式进行广泛宣传，同时积极开展与中介机构、开发商等合作伙伴的战略合作，实现资源共享和互利共赢。
碧桂园在产品服务方面始终坚持“客户至上”的原则。
除了提供高品质的住宅产品外，还注重提供全方位的生活服务。
例如，碧桂园在社区内配备了丰富的娱乐设施和便利设施，如健身房、游泳池、超市等，以满足居民的基本生活需求。
碧桂园还通过举办各类文化活动、社区活动等，加强与居民的互动交流，提升客户满意度。
碧桂园在营销策略上始终保持创新精神，不断推出新颖的营销手段和活动。
例如，碧桂园曾推出“定制化”的营销策略，根据客户需求量身定制住宅产品，以满足不同家庭、不同年龄段消费者的特殊需求。
(完整版)碧桂园房地产SWOT分析
碧桂园房地产的SWOT分析一、公司简介碧桂园是一家以房地产为主营业务，涵盖建筑、装修、物业管理、酒店开发及管理、教育等行业的国内著名综合性企业集团，中国房地产十强企业。
下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业。
碧桂园创建于1992年，沐浴改革开放阳光雨露，持续发展壮大；2006年，获中国工商行政管理局认定为“中国驰名商标”，为最早获评的两个房地产行业驰名商标之一。
2007年，碧桂园在香港联交所主板上市；同年9月，成为摩根士丹利资本国际环球标准指数成分股、恒生综合指数及恒生中国内地综合指数成分股。
以“希望社会因我们的存在而变得更加美好”为企业使命，二十年来，碧桂园矢志耕耘于房地产业，开创出独具特色与核心竞争力的碧桂园开发模式。
碧桂园项目选址多位于城市发展潜力区，实行设计、建筑、物业等一体化开发模式，力求降低成本；高品质产品、优质园林环境、完善配套、国家一级资质物业服务等因素构成的碧桂园家园模式为各区域市场提供了大量物超所值的高品质人居产品。
正如碧桂园董事局主席杨国强在各类场合多次提到：“碧桂园的利润主要来自于超前的民生地产发展战略，来自于超强的成本控制能力，来自于战略合作伙伴的让利。
碧桂园要少赚老百姓的钱，要多建老百姓买得起的精品民生住宅。
”截止2012年6月30日，集团已经拥有110个项目(其中109个在中国，一个在马来西亚)。
在国内的项目中，64个位于广东省，45个位于其他省份。
作为国内著名的综合性房地产开发企业，碧桂园下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院等专业公司；涉及酒店、教育、等多个行业，旗下已有三十余家挂牌五星级或五星级标准酒店开业。
20年来，碧桂园直接提供就业岗位5万多个，间接创造就业岗位逾20万个；本着人才本土化战略，碧桂园项目优先考虑当地劳动力就业；对"40/50"年龄段人员给予特别关注。
房地产行业营运能力分析(以碧桂园控股有限公司为例)
目录摘要 (1)1.引言 (2)1.1研究背景 (3)1.2研究意义 (3)1.3研究方法 (4)2.营运能力分析相关理论 (5)2.1营运能力的含义 (5)2.2营运能力分析的指标 (5)2.2.1总资产周转率 (5)2.2.2流动资产周转率 (5)2.2.3存货周转率 (6)2.2.4应收账款周转率 (6)2.2.5固定资产周转率 (6)3.行业现状与公司概况 (6)3.1中国房地产行业现状及存在问题 (6)3.1.1中国房地产开发投资现状 (7)3.1.2中国房地产行业面临的问题 (7)3.2碧桂园控股有限公司概况 (8)4.碧桂园控股有限公司营运能力分析 (8)4.1总资产周转率的分析 (8)4.2流动资产周转率的分析 (9)4.3存货周转率的分析 (10)4.4应收账款周转率的分析 (11)4.5固定资产周转率的分析 (12)5.提高碧桂园集团营运能力的建议 (13)5.1提高总资产周转率 (13)5.2提高流动资产周转率 (14)5.3加强存货的管理 (14)5.4加强应收账款管理 (14)6.5加强固定资产的管理和利用 (15)6.结论 (15)参考文献 ......................................................................................................... 错误!未定义书签。
摘要随着如今市场经济的快速成长和本国经济体系的改变和完善，人们的生活水准和消费水准都在不断提高，带动了许多行业的迅速发展，而各个行业不同公司之间的竞争也在日益加剧。
在如今的经济大条件下，各个企业的财务活动必然日益复杂，但财务活动在企业经营活动中的重要性毋庸置疑。
同时，各个公司如若想在如今猛烈竞争的市场环境中得以生存并且成长起来，就一定要重视自身的财务分析工作，尤其是要做好营运能力的分析工作，进而找到企业的不足之处并采取有效的改进措施，争取将企业自身的营运能力保持较高的水平。
碧桂园战略分析
碧桂园战略分析碧桂园是中国最大的房地产开发商之一，成立于1997年，总部位于广东省深圳市。
在过去的二十余年时间里，碧桂园在国内房地产开发市场上取得了巨大的成功，并成为备受推崇的房地产公司。
碧桂园发展至今已进入战略调整期，经过了多年在房地产市场的竞争，公司需要调整其战略以实现更好的发展。
1.市场定位方面，碧桂园一直将中产阶级作为主要的市场定位目标，以及围绕着这个目标，进行产品的开发研究。
这种市场定位的好处在于，中国的中产阶级人口在快速增长，其购房需求也在逐渐提升。
2.产品和服务方面，碧桂园致力于推出高品质的住宅物业，并为客户提供完善的售后服务。
这种新房+服务的模式，可以为碧桂园赢得更多的客户，并让他们对房地产公司的品牌信任产生积极的影响。
3.企业文化方面，碧桂园注重在企业内部建立一种积极的文化氛围，以吸引优秀的人才加入到公司中。
此外，碧桂园也注重员工的职业发展，并提供不断学习和培训的机会，以提升员工的业务素质。
1.市场定位调整：碧桂园将更多的目光投向了中西部发达城市，同时还将重点关注中低端市场的需求。
这种市场定位的调整，可以让碧桂园更好的利用国内房地产市场的增长空间。
2.产品和服务调整：碧桂园将会推出更多的产品类型，包括公寓、别墅、商业物业等，同时在售后服务方面也将进行进一步的改进和创新，以顺应客户需求日益多样化的趋势。
3.企业文化调整：碧桂园将更加注重打造一种富有活力和创造力的企业文化，以促进员工创新意识的提升，激发全体员工的工作热情，并为企业发展提供更好的动力和支持。
三、结论碧桂园战略调整是必然的，因为当前中国房地产市场和社会环境正在经历深刻的变化。
公司需要在这种变化中不断调整自身的战略，以适应不断变化的市场需求和客户需求。
通过市场定位、产品和服务、企业文化的调整，碧桂园可以不断提升公司的竞争优势，实现更好的企业发展。
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《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析《生产与运作管理》关于碧桂园的运营战略和竞争力模式分析一、碧桂园基本情况1992年，碧桂园诞生于改革前沿广东。
立业20多年来，碧桂园积极参与中国城镇化建设，力求让每一个项目都能成为美丽中国的典范，也与世界先进生活同步。
2006年，碧桂园成为中国房地产行业最早的两家驰名商标企业之一。
2007年，碧桂园在香港联交所主板挂牌上市。
2011年，碧桂园被评为2011福布斯亚太上市公司50强。
目前，碧桂园已是国内最大的房地产开发企业之一，进入超过100个城市，为各地带去了全新的居住理念和生活方式。
2013年，碧桂园实现全年合约销售额1060亿元人民币，合同销售建筑面积1593万平方米，位列中国上市房地产企业四强。
碧桂园“给您一个五星级的家”的服务理念及“碧桂园速度”带来的“完美呈现”和“物超所值”，让碧桂园品牌受到全球各地客户的火热追捧。
2013年碧桂园首个海外项目，马来西亚金海湾一经开盘，即成为马来西亚全国销售冠军，成为国内房地产企业拓展海外市场的典范。
除房地产主营业务外，碧桂园集团还下辖国家一级资质建筑公司、国家一级资质物业管理公司、甲级资质设计院、高星级酒店连锁、国际IBO教育等子板块。
二十余年来，碧桂园秉持“努力建造老百姓买得起的好房子”的理念，让更多人过上更高品质人居生活。
碧桂园新总部大楼二、面临的挑战(一)资金回笼周期长相对于制造业，房地产是一个资本密集型的行业，同时也是与经济形势、银行信贷政策、居民收入水平等宏观经济密切相关的产业。
正因为房地产的行业特点，碧桂园面临与其同行相同的挑战。
房地产开发相对于制造业是高利润,但是不能抛开时间节点和资金占用成本及风险。
因为一个地产项目往往需要两年甚至更长时间,而制造业可能已经在两年内将资金周转了三次以上,这意味着,同样的钱,制造业可以在相同时间内获得三次利润,开发商则只能获得一次。
碧桂园要求自己必须做到让资金快速滚动，如果一笔资金在一段时间内,同行只能周转一次,那么碧桂园要力争做到周转两次。
所以，作为房地产开发企业,项目周期长、资金回笼慢是碧桂园所要面临的首要挑战。
(二)盈利能力不足当行业龙头万科宣布从规模增长进入到效益增长阶段之时，碧桂园才刚刚转入规模增长的通道。
3月12日，碧桂园在香港公布了2013年业绩，当年碧桂园以行业黑马的姿态跨入千亿俱乐部，实现销售额1060亿元。
“今年我们的销售目标是1280亿元，相比去年增长20%，你可以说我是乐观的，但也有人说我是保守的。
”3月12日，碧桂园集团总裁莫斌在香港召开的2013年业绩会上如是表示。
销售额的大幅增长却并未给碧桂园带来良好的资本市场反应。
3月13日，碧桂园股价大跌10.55%至3.56元。
投行高盛认为，碧桂园去年的业绩尽管符合预期，但盈利水平和负债率仍需改善，同时1280亿元的销售目标也趋于保守。
年报数据显示，去年碧桂园的毛利率和净利润率已有收窄的趋势。
报告期内毛利率下跌6个百分点，至30.3,;净利润率下跌3个百分点至13,。
在销售额持续增长的背景下，碧桂园的盈利能力仍面临挑战。
(三)宏观经济不景气2014年以来，我国经济增长面临的压力明显加大。
一季度经济同比增长7.4%，低于年初确定的7.5%的全年增长目标，也创下了6个季度以来的新低。
这一较低增速，固然有政策主动调控、化解过剩产能的考虑，但也反映出当前我国出口、投资与消费增速同时放缓的现实。
内需不足仍是当前经济的主要问题，房地产投资持续回落对经济增速下行的负面影响将逐渐显现，下半年经济增长将继续承压。
在需求面无法得到明显改善的背景下，货币政策并未真正放松，央行在政策工具的运用上仍保持谨慎态度，给当前已处于低迷期的房地产行业带来一丝寒意。
年初以来行业低迷开局，发展至今，全国市场成交规模已明显低于2013年同期水平，一、二线城市成交惨淡，三线城市分化也开始加剧。
4月份，全国楼市并没有出现传统的“小阳春”行情，整体成交量环比和同比来看均有所下滑，房价也已出现滞涨的现象，环比下跌城市在不断增加。
楼市面临的风险因素在不断增多，下行压力逐渐加剧，当前行业库存不断创新高，开发商融资渠道收窄、融资成本大幅攀升，行业供求格局已经发生变。
2014年下半年整个行业将会加快行业去库存化以及降价调整的步伐。
三、碧桂园采取的运营战略和竞争力模式(一)坚持“双快”的营运模式碧桂园以“快速开发、快速销售”(简称“双快”)的营运模式著称，也是其在激烈的房地产市场竞争中不断做大做强的制胜法宝。
具体来说:一是专业团队全盘策划。
碧桂园早在土地摘牌前就已针对性部署，做到全盘策划:开盘前，碧桂园率先做好项目现场的实景示范区，涵盖公园泳湖、园林绿化，商业配套、会所、产品样板房等，让客户在购买前就能够体验入住后的成熟生活状态。
二是规模化和标准化生产。
碧桂园不仅拥有超过1500名设计人员，还拥有建筑、绿化、营销、物业管理等专业团队。
碧桂园从设计到开发到物业管理,均由集团一条龙完成,其规模化和标准化生产大大降低产品成本,这是碧桂园产品得以低于同行价格的最主要原因。
三是低价快销资金快速回笼。
关于碧桂园的销售，一个最为只要一达到销售流行的比喻是“像白菜一样卖房子”。
碧桂园从不“捂盘惜售”,环境就会推出市场销售,以确保产品快速销售,资金快速流动。
碧桂园的“双快”模式正是旨在加快资金周转速度，将此作为企业发展的“核心竞争力”。
四是优质的物业服务业务满意度高。
随着业主收楼入住，碧桂园自己的物业公司会做好物业服务，努力成为彰显城市魅力的名片，实现更多人五星级的居住梦想。
通过提供优质的物业服务，碧桂园规模庞大的业主群体，不仅成为其品牌和服务的享用者，更是宣传者和潜在的客户群。
(二)开展“全民营销”活动2013年3月开始，碧桂园在各地开展“全民营销”活动，除了8000名碧桂园员工的内部宣传攻势外，还发动社会和业主网络等各种途径带动项目销售。
碧桂园有条件、有能力倾集团各区域之力，快速贯彻执行全民营销策略;另外碧桂园在20 余年的发展过程中，已经培育了大批相互信任的业主，“碧桂园，给您一个五星级的家”这句广告语已经影响了一代人。
目前，碧桂园参与全民营销的人员主要分为四类:营销中心所有员工、集团横向部门、广大业主以及外拓人士。
据可靠消息称，今年上半年碧桂园新招收销售人员不少于4000 名，从各地招收包括房产、汽车等多行业在内的销售冠军。
在销售团队激励方面执行严格的奖惩机制:一方面实行末位淘汰，一方面许以销售额千分之六的高佣金标准。
碧桂园内部员工全部参与营销，设立提佣千分之三的制度，激励全部约五六万名内部职工做营销。
针对区域团队整体上的激励，碧桂园将在年底实施评比，奖励优秀团队。
而更为重大的革新，便是打破常规的广告投放及坐销模式，进行社会化资源总动员，通过电话、小区海报、宣讲等形式，发动遍布全国的50 万碧桂园业主进行营销。
(三)加强内部管理和防范风险一方面，推动建立科学高效的管控体系。
2010年以来，碧桂园项目数大幅度增加，对管理工作提出新的挑战，集团需要进行管理创新和制度创新。
莫斌到任碧桂园总裁后，提出“1+3”管理思路，符合新形势下碧桂园发展的实际情况。
按照总部高效、区域做强、精干高效的要求制定出一个三级管控体系，总部精干高效、区域做实做强、项目责任到人，强化了区域公司管理，将部分权利下放，激发了区域公司的活力，推进建设现代化企业管理体系。
另一方面，严格内部管理。
2014年2月10日，碧桂园集团的年会在广州凤凰城酒店举行，尽管与会人员的数量大幅度增加，但是晚会的接待工作有条不紊，并且响应中央“厉行节约，反对浪费”的号召，通盘策划，精打细算，做到了“增人不增价，节俭也精彩”。
此外，在随后的高管培训会上，集团要求适当压缩会议会期和列席人员、工作人员数量;会场不铺设红地毯、不摆放鲜花;严格控制会议经费支出，严格执行会议伙食标准，坚持参会人员集体吃自助餐。
就在年会结束后几天，碧桂园集团发布了《关于改进碧桂园人工作作风的十项规定》，其中特别提到杜绝铺张浪费、严管内外部接待、杜绝各单位间人情往来、严控会议、会风。
(四)储备优质土地资源拓展大量的优质土地，是房地产企业生存和发展的基础。
自莫斌上任碧桂园总裁以来，土地拓展权限就逐渐被下放到了区域及项目公司，快速拿地策略的执行及项目拓展数量的持续增加成为公司业绩增长的基础。
在拿地策略方面，碧桂园始终坚持选择三四线城市和郊区路线。
在2013年中报中，碧桂园表示会持续专注在一线城市的近郊及二三线城市拿地发展。
而在2013年，以恒大为代表的许多房企在前几年进入三四线城市后纷纷回归一、二线城市，与此形成鲜明对比，碧桂园依然坚持深耕三四线城市，在中期业绩报告会上，碧桂园总裁就表示“关注一二线城市近郊，以三四线城市为主，这是碧桂园发展策略的核心，我们不会因为同行的改变放弃自身发展模式”。
2013年是地王年，一线大城市屡创新高，许多城市最高楼面地价多次被刷新。
专注于近郊拿地的碧桂园向来不拿地王，也与高地价无缘，采用“农村包围城市”策略下，低地价是一大特点，其中报显示2013上半年新拿地1297万平方米，金额仅为90.1亿元，均价695元/平方米，仅为其销售均价的10分之一左右。
这也让其售价保持在较低位，按照已公布的2013初步销售业绩，2013销售均价约为6654元/平方米。
低售价让其不管在一二线城市，还是三四线城市都保持着较强的竞争力。
截至2013年12月31日，碧桂园的土地储备总建筑面积约7227万平方米，其中已取得施工许可证的建筑面积约3018万平方米，连同其马来西亚的3个项目，碧桂园旗下的项目总数已达到171个，比2012年年底时增加了53个。
四、取得的效果(一)从行业来看，2014年上半年，碧桂园在经济下行压力、市场需求受抑制、行业增长乏力的大环境下，成为为数不多的保持大幅度增长的房企。
中国数据研究院数据显示，2014年上半年，房地产市场再度进入调整期，行业下行压力较大。
1-5月，全国商品房销售面积为3.6亿平方米，同比下降7.8%，销售额为2.4万亿元，同比下降8.5%。
在市场受到抑制的环境下，多数房企的销售业绩增长乏力，部分品牌房企表现出较强的市场把握力，灵活操作营销策略，继续扩大领先优势。
根据中国指数研究院的监测，截至6月30日，销售额超过50亿的企业达到53家，其中万科已达千亿，绿地、恒大、保利、碧桂园、中海和万达等企业则超过了500亿，而恒大和碧桂园则保持了超过50%的同比增速，呈现出超长的成长活力。
(二)从企业自身来看，2014年上半年，碧桂园各主要指标均实现增长，财务状况稳健，现金流充足，展现出强劲的发展势头，有望实现2014年1280亿的销售计划，实现20%的增长。